Emphytéose – Ce que vous devriez savoir

Emphytéose

Comment l’emphytéose s’applique-t-elle ?

Introduction

Un sujet de débat récent est celui de « l’emphytéose », un régime qui a ses racines dans le droit romain. Elle faisait partie du système féodal et était liée à l’économie agricole. Les agriculteurs pouvaient cultiver la terre et subvenir ainsi à leurs besoins. En contrepartie, ils payaient un loyer foncier annuel en argent ou en nature.

EmphytéoseLa propriété est divisée en deux catégories :

Dominium Directum – le droit du propriétaire (dominus).

Dominium Utile – utilisation sans droit de propriété en tant que locataire (emphytéoteuta).

Le propriétaire conserve la propriété du bien ; le locataire a le droit de l’utiliser pendant une période de temps convenue contractuellement. Toutefois, dans le cadre d’un accord contractuel emphytéotique, le locataire doit également entretenir et améliorer le patrimoine.

L’emphytéose peut concerner aussi bien les terrains que les bâtiments urbains, voire les villas et les appartements. Pendant la période de l’emphytéose, s’il s’agit d’un terrain, le locataire a le droit de modifier la surface du terrain. Il peut labourer des pâturages pour cultiver une récollte ou planter des arbres. En ce qui concerne les immeubles, le locataire peut les modifier, à condition que ces modifications n’entraînent aucune détérioration de ceux-ci. Ainsi, si le locataire souhaite construire ou compléter les structures déjà existantes, il peut le faire.

Le contrat entre le “propriétaire” et le “locataire” doit être un contrat écrit, les paiements sont réguliers et l’obligation de payer ce loyer ne cesse que si le bien est détruit, soit par des causes humaines, soit par des événements naturels.

Durée et obligations

L’emphytéose peut être perpétuelle ou limitée, avec une durée minimum de 20 ans. Dans les deux cas, le locataire a les mêmes droits que le propriétaire.

Le locataire peut sous-louer l’immeuble, recevoir une indemnité pour les améliorations apportées et même conserver l’immeuble jusqu’au paiement intégral de son crédit. Ceci sans le consentement du propriétaire.

Si l’emphytéose a une durée de 20 ans, le locataire ne peut céder ses droits par contrat. Le droit de préemption ne s’applique pas au locataire de la même manière qu’aux agriculteurs, c’est-à-dire que le locataire n’a pas de droit de premier refus.

Le locataire dispose d’un droit de disposer du bien très étendu dans le cadre de l’emphytéose perpétuelle ; il peut disposer du bien emphytéotique au moyen d’un acte conforme au Code civil italien. Il peut s’agir soit d’un acte entre vifs, c’est-à-dire fait du vivant du locataire, soit d’un acte à cause de mort, c’est-à-dire faite après son décès, dans ce cas, par testament.

Rachat de l’emphytéose

Un locataire peut acquérir la pleine propriété du bien sous emphytéose moyennant le paiement d’un prix correspondant à quinze (15) fois le loyer annuel. Il peut faire usage de ce droit de rachat à tout moment.

Ce droit de rachat prévaut en tant que droit équivalent accordé au bailleur en cas de rupture de contrat par le locataire, connu sous le nom de “dévolution”.

Le rachat peut être réglé :

-À l’amiable, au moyen d’un accord entre le propriétaire et le locataire. Le règlement doit se traduire par un acte notarié ;

-devant le tribunal, si le propriétaire et le locataire ne parviennent pas à s’entendre à l’amiable.

En conclusion

Un locataire doit augmenter la productivité, l’utilité ou la valeur du bien immobilier, rural ou urbain. Cette obligation s’étend sur toute la durée de l’emphytéose et peut être réglée par un accord écrit. Le paiement du loyer doit être fait au propriétaire sur une base annuelle.

Le propriétaire a le droit de demander la fin de l’emphytéose en raison d’une rupture de contrat par le locataire. Le bailleur est tenu de rembourser les améliorations apportées par le locataire, proportionnellement à l’augmentation de la valeur du bien du fait de l’amélioration, au moment de la restitution.

L’acquisition, le rachat ou l’aliénation de biens assujettis à l’emphytéose peuvent présenter des difficultés. Il est recommandé de désigner un conseiller juridique pour vous guider tout au long du processus.

Veuillez noter que toute déclaration faite dans cet article se veut une introduction pratique générale seulement et n’est pas un avis juridique officiel. Ce cabinet n’accepte aucune responsabilité pour toute déclaration faite.





Contactez-nous

0 + 3 = ?

LISEZ LE EN ANGLAIS