Ryanair magazine

Entreprise De Tullio loi répond à la propriété gourou Jonny Bennar et offre quelquesprécieux conseils sur l’achat d’une propriété en Italie.

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A Place in the Sun – Novembre 2010

Avv. Giandomenico De Tullio explique les risques liés à l’achat d’une propriétéillégale en Italie, en soulignant l’importance d’un audit juridique.

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Achat maison en Calabre

“The article published in this section appears on the website of the British Consulate in Naples. It is aimed to create public awareness concerning the issue of independence of the legal representation in the context of real estate transactions.

In a real estate transaction is never advisable appointing your solicitor on the grounds of referrals coming from the builder or the real estate agent in order to avoid a possible conflict of interest.”

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De Tullio contribue à l’Ambassadeur de publication

De Tullio a contribué à l’ambassadeur, une publication de la Fondation nationaleitalo-américains (NIAF) en tant que spécialiste de parler immobilier italien réel surles aspects juridiques de l’achat d’une propriété en Italie.

Achat immobilier en Italie du marché d’aujourd’hui est un article de Laura Powell avecla contribution de Giandomenico De Tullio, partenaire du cabinet De Tullio loi.

De Tullio contribue à la publication A Place in the Sun

Un éminent expert juridique sur l’immobilier italien, Tullio De contribue à des publications bien connues en Italie et au Royaume-Uni. A Place in the Sun, le programme TV très connues sur les propriétés à l’étranger, cherche aussi voir De Tullio sur le marché immobilier italien ainsi que ses conseils sur l’immobilier italien.

Les choses à noter à propos des notaires – Le rôle du notaire dans le processus d’achat en Italie le même que c’est dans d’autres parties de l’Europe? Et il est vrai que j’ai besoin de la présence d’un traducteur officiel lorsque je signe l’acte de ventepour ma nouvelle propriété?

De Tullio conseils juridiques pour A Place in the Sun – Les trois principales étapes duprocessus de transfert en Italie.

 

Conditions legales pour contrats preliminaires dans des transactions hors-plan

Le décret législatif 122/2005 prévoit des conditions très strictes pour les contrats préliminaires relatifs à des investissements dans des propriétés hors – plan en Italie.

Conformément à l’art. 6 suivant du décret législatif susmentionné, le contrat préliminaire devrait contenir:

  • Une description complète des parties.
  • L’identification détaillée de la propriété, y compris la référence cadastrale de la parcelle – Il doit y avoir une description de la propriété faisant l’objet du contrat, y compris des bâtiments extérieurs dont l’acheteur a l’usage exclusif.
  • Des détails concernant le permis de construire ou la demande de permis de construire. La loi exige explicitement que soit mentionnée toute charge connexe au permis de construire.
  • Données techniques concernant le bâtiment – la loi exige un résumé des données techniques dans le contrat préliminaire. Ces données seront décrites en détail dans l’annexe concernant les spécifications techniques (cahier des charges). Ce cahier des charges ne peut pas être modifié sans l’accord des deux parties.
  • Une date limite de fin des travaux.
  • Une modalité de paiement – Tout le montant devrait être déclaré, avec une mention spécifique des montants versés comme arrhes. Les paiements devraient être exécutés par virements bancaires ou autres moyens pouvant être suivis et laissant des traces claires.
  • Détails de la garantie bancaire – la garantie bancaire devrait être remise au moment de la signature du contrat préliminaire. Cette garantie devrait être délivrée avant le contrat préliminaire, ou au moment de sa signature.
  • La présence d’hypothèques ou tout autre type de charge – En présence d’une hypothèque voulue par l’entreprise de bâtiment couvrant tout un lot à morceler entre plusieurs acheteurs, le notaire n’aura pas le droit de signer l’acte de vente tant que la répartition de l’hypothèque entre les divers acheteurs n’aura pas eu lieu.
  • La présence des entrepreneurs avec une preuve de leurs identités.

Le contrat préliminaire devrait comprendre également les annexes suivantes:

  • Spécifications techniques de la propriété, détaillant tous les matériaux à utiliser dans le bâtiment, une liste des finitions convenues et des accessoires.
  • La copie du plan présenté pour la demande de permis de construire.

Quelles sont les conséquences si dans le contrat préliminaire il manque l’un des éléments obligatoires aux termes de l’art. 6?

Un contrat préliminaire non conforme aux conditions de l’article 6 pourrait être annulé du fait qu’il contraste avec les règles obligatoires (politique publique).

Comme les conditions légales susmentionnées sont fixées pour protéger les intérêts de l’acheteur, l’invalidité du contrat préliminaire ne peut être contestée que par l’acheteur.

Toutes les explications se trouvant dans cet article sont fournies à titre indicatif, en tant qu’introduction de type pratique. Elles ne constituent pas donc des conseils et le cabinet n’assume aucune responsabilité pour ces déclarations. 

Contactez-nous aujourd’hui. Nous pouvons vous aider.

Ventes de proprietes internationales

Cadre legal reglementant les ventes de proprietes internationales

Le cadre légal règlementant les ventes de propriétés internationales est fixé par le droit italien, ainsi que par des traités internationaux. Quand il existe un conflit entre les droits italien et internationaux, ce sont ces derniers qui sont appliqués.

L’art. 51 de la loi italienne n. 218 (31 mai 1995) dit qu”un transfert de biens immobiliers sera réglé par la loi de l’endroit où se trouve la propriété.

La Conventionde Rome qui lie tous les Etats membres de l’UE (19 juin 1980) règlemente quel est le droit applicable aux obligations contractuelles.

Les signataires d’un contrat peuvent choisir le droit applicable à la totalité du contrat – ou à une partie seulement – et sélectionner la cour qui aura la juridiction sur les différends. Par un accord mutuel, ils peuvent changer le droit applicable au contrat à n”importe quel moment (principe de la liberté de choix).

Si les parties n”ont pas fait un choix explicite sur le droit applicable, le contrat est réglementé par la loi du pays avec lequel il est le plus en rapport, conformément au principe de la loi adéquate (lieu de résidence habituelle ou lieu d”administration centrale de la partie qui exécute le contrat, lieu principal de travail ou lieu de travail du responsable exécutant le contrat). Cependant, des règlements spécifiques s’appliquent au cas suivant:

  •         si le contrat concerne des biens immobiliers, la loi applicable par défaut est celle du pays où se trouve la propriété.

 

Par conséquent, quand la propriété se trouve en Italie et la vente implique des individus qui résident en Italie ou dans d’autres Etats, la transaction sera toujours soumise aux conditions légales du droit italien.

Le Règlement CE 44/2001 impose des règles sur la juridiction des cours en matière civile et commerciale. Un jugement rendu dans un Etat membre sera reconnu automatiquement, sans que des débats spéciaux ne soient nécessaires, à moins que la reconnaissance ne soit vraiment contestée.

D”après ce Règlement, dans le cas de transactions sur des biens immobiliers, la juridiction exclusive reviendra aux tribunaux du pays où se trouve la propriété.

Comme conséquence naturelle, si la propriété se trouve en Italie, la juridiction exclusive reviendra aux tribunaux italiens.

Toutes les explications se trouvant dans cet article sont fournies à titre indicatif, en tant qu’introduction de type pratique. Elles ne constituent pas donc des conseils et le cabinet n”assume aucune responsabilité pour ces déclarations. 

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