Conditions legales pour contrats preliminaires dans des transactions hors-plan

Le décret législatif 122/2005 prévoit des conditions très strictes pour les contrats préliminaires relatifs à des investissements dans des propriétés hors – plan en Italie.

Conformément à l’art. 6 suivant du décret législatif susmentionné, le contrat préliminaire devrait contenir:

  • Une description complète des parties.
  • L’identification détaillée de la propriété, y compris la référence cadastrale de la parcelle – Il doit y avoir une description de la propriété faisant l’objet du contrat, y compris des bâtiments extérieurs dont l’acheteur a l’usage exclusif.
  • Des détails concernant le permis de construire ou la demande de permis de construire. La loi exige explicitement que soit mentionnée toute charge connexe au permis de construire.
  • Données techniques concernant le bâtiment – la loi exige un résumé des données techniques dans le contrat préliminaire. Ces données seront décrites en détail dans l’annexe concernant les spécifications techniques (cahier des charges). Ce cahier des charges ne peut pas être modifié sans l’accord des deux parties.
  • Une date limite de fin des travaux.
  • Une modalité de paiement – Tout le montant devrait être déclaré, avec une mention spécifique des montants versés comme arrhes. Les paiements devraient être exécutés par virements bancaires ou autres moyens pouvant être suivis et laissant des traces claires.
  • Détails de la garantie bancaire – la garantie bancaire devrait être remise au moment de la signature du contrat préliminaire. Cette garantie devrait être délivrée avant le contrat préliminaire, ou au moment de sa signature.
  • La présence d’hypothèques ou tout autre type de charge – En présence d’une hypothèque voulue par l’entreprise de bâtiment couvrant tout un lot à morceler entre plusieurs acheteurs, le notaire n’aura pas le droit de signer l’acte de vente tant que la répartition de l’hypothèque entre les divers acheteurs n’aura pas eu lieu.
  • La présence des entrepreneurs avec une preuve de leurs identités.

Le contrat préliminaire devrait comprendre également les annexes suivantes:

  • Spécifications techniques de la propriété, détaillant tous les matériaux à utiliser dans le bâtiment, une liste des finitions convenues et des accessoires.
  • La copie du plan présenté pour la demande de permis de construire.

Quelles sont les conséquences si dans le contrat préliminaire il manque l’un des éléments obligatoires aux termes de l’art. 6?

Un contrat préliminaire non conforme aux conditions de l’article 6 pourrait être annulé du fait qu’il contraste avec les règles obligatoires (politique publique).

Comme les conditions légales susmentionnées sont fixées pour protéger les intérêts de l’acheteur, l’invalidité du contrat préliminaire ne peut être contestée que par l’acheteur.

Toutes les explications se trouvant dans cet article sont fournies à titre indicatif, en tant qu’introduction de type pratique. Elles ne constituent pas donc des conseils et le cabinet n’assume aucune responsabilité pour ces déclarations. 

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Ventes de proprietes internationales

Cadre legal reglementant les ventes de proprietes internationales

Le cadre légal règlementant les ventes de propriétés internationales est fixé par le droit italien, ainsi que par des traités internationaux. Quand il existe un conflit entre les droits italien et internationaux, ce sont ces derniers qui sont appliqués.

L’art. 51 de la loi italienne n. 218 (31 mai 1995) dit qu”un transfert de biens immobiliers sera réglé par la loi de l’endroit où se trouve la propriété.

La Conventionde Rome qui lie tous les Etats membres de l’UE (19 juin 1980) règlemente quel est le droit applicable aux obligations contractuelles.

Les signataires d’un contrat peuvent choisir le droit applicable à la totalité du contrat – ou à une partie seulement – et sélectionner la cour qui aura la juridiction sur les différends. Par un accord mutuel, ils peuvent changer le droit applicable au contrat à n”importe quel moment (principe de la liberté de choix).

Si les parties n”ont pas fait un choix explicite sur le droit applicable, le contrat est réglementé par la loi du pays avec lequel il est le plus en rapport, conformément au principe de la loi adéquate (lieu de résidence habituelle ou lieu d”administration centrale de la partie qui exécute le contrat, lieu principal de travail ou lieu de travail du responsable exécutant le contrat). Cependant, des règlements spécifiques s’appliquent au cas suivant:

  •         si le contrat concerne des biens immobiliers, la loi applicable par défaut est celle du pays où se trouve la propriété.

 

Par conséquent, quand la propriété se trouve en Italie et la vente implique des individus qui résident en Italie ou dans d’autres Etats, la transaction sera toujours soumise aux conditions légales du droit italien.

Le Règlement CE 44/2001 impose des règles sur la juridiction des cours en matière civile et commerciale. Un jugement rendu dans un Etat membre sera reconnu automatiquement, sans que des débats spéciaux ne soient nécessaires, à moins que la reconnaissance ne soit vraiment contestée.

D”après ce Règlement, dans le cas de transactions sur des biens immobiliers, la juridiction exclusive reviendra aux tribunaux du pays où se trouve la propriété.

Comme conséquence naturelle, si la propriété se trouve en Italie, la juridiction exclusive reviendra aux tribunaux italiens.

Toutes les explications se trouvant dans cet article sont fournies à titre indicatif, en tant qu’introduction de type pratique. Elles ne constituent pas donc des conseils et le cabinet n”assume aucune responsabilité pour ces déclarations. 

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Reglementation du droit italien sur les heritages

La loi n. 218 du 31 mai 1995 règlemente le domaine du droit sur les héritages dans le cadre du droit privé international.

Les règles de succession sont déterminées sur la base de la loi nationale de la partie qui est décédée, au moment de sa mort.

Le législateur italien a adopté le principe de “l’unité de l’héritage”. Ce principe est très différent de celui qui a été adopté dans les pays au droit coutumier.  Il est basé sur la séparation entre les biens personnels et le patrimoine immobilier: dans le cas des biens personnels, c’est la loi du dernier domicile ou de la dernière citoyenneté du défunt qui est applicable, tandis que pour le patrimoine immobilier, c’est ce que l’on appelle la “lex rei sitae” qui entre en jeu (loi du pays où se trouve la propriété). L’une des conséquences les plus importantes est que, si l’héritage inclut des propriétés se trouvant dans plusieurs états, la succession de chaque propriété pourrait être réglée par la loi du pays où se trouve la propriété.

La loi qui règle la succession est la loi nationale du défunt au moment de sa mort. Les règlements italiens sur les conflits entre les lois considèrent la possibilité que la loi nationale d’un étranger décédé peut différer de la loi d’un autre pays. Cet ajournement est en vigueur seulement si la loi du troisième Etat accepte l’ajournement. Voici un exemple pratique: si un citoyen britannique a laissé des propriétés en Italie avant de mourir, la succession sera réglée par le droit britannique. Mais conformément à la loi anglaise dite “loi de désaccord”, le droit applicable aux propriétés devrait être la “lex rei sitae“ (loi du pays où se trouve la propriété), c’est-à-dire le droit italien.

Le testateur a le droit de soumettre sa succession à la loi du pays où il réside. Ce choix doit être exprimé officiellement dans un testament et ne sera pas préjudiciable des droits que la loi italienne réserve à ce que l’on appelle les ”ayant droits légitimes” (soit les membres de la famille qui ont le droit de recevoir une partie fixe de la propriété du défunt même contre sa volonté) qui sont domiciliés en Italie au moment de la mort du défunt.

Il est vivement recommandé de rédiger un testament italien avec l’aide d’un avocat italien pour limiter les conséquences de la “succession légale”. La “succession légale” s’applique lorsque le défunt n’a pas laissé de testament, car dans ce cas la loi italienne détermine quels sont les parents du défunt qui ont droit à la succession (surtout l’époux/l’épouse, les enfants légitimes et naturels, et les ascendants). En cas d’absence d’héritiers, d’après le droit italien, les actifs héréditaires présents en Italie devront être attribués à l’Etat italien.

Toutes les explications se trouvant dans cet article sont fournies à titre indicatif, en tant qu’introduction de type pratique. Elles ne constituent pas donc des conseils et le cabinet n’assume aucune responsabilité pour ces déclarations. 

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Bases italiennes Droit des successions

Principes fondamentaux du droit italien sur les successions

Le droit italien sur les successions est basé sur le droit romain traditionnel. Il repose sur le principe de l’assurance d’une protection pour les membres de la famille les plus proches, imposant une limite partielle au droit revenant au testateur de disposer de ses biens.

Ce que l’on définit comme étant une succession testamentaire, c’est l’attribution des actifs héréditaires conformément aux décisions du testateur, comme cela se fait dans un testament italien.

En l’absence d’un testament, l’héritage est attribué en fonction des principes de la succession légale; dans d’autres dispositions, le code civil italien indique un certain nombre d’individus (héritiers légitimes) qui prennent en charge les biens du défunt. Ces héritiers sont l’époux/épouse du défunt et les parents identifiés par la loi, des plus proches et jusqu”au 6e degré de parenté. Autrement dit, en l’absence d’un testament, le législateur italien a décidé de privilégier la famille plutôt que d’autres parties. En l’absence de parents jusqu’au 6e degré de parenté l’héritage revient à l’Etat italien.

Les principes de la succession testamentaire et légale se recoupent avec le principe de “succession nécessaire”.

Le code civil réserve aux parents très proches (l’époux, les ascendants et les descendants définis comme “héritiers réservataires”) une part considérable de l’héritage que le testateur ne peut pas leur soustraire dans son testament. Le législateur a donc décidé de protéger les proches de la famille en retirant au testateur la possibilité de les exclure complètement de l’héritage.

Quand il rédige son testament italien, le testateur est libre de disposer d”une partie de ses biens définis comme “partie à disposition” (par opposition à la “partie réservée” attribuée aux parents proches). Bref, le désir du testateur d’attribuer ses biens à des étrangers est accepté par le droit, mais partiellement limité. De toute façon un testament italien enfreignant les droits des “héritiers réservataires” n”est pas forcément invalide. Un testament de ce genre est exécutoire à moins qu”il ne soit déféré devant les tribunaux par les “héritiers réservataires” auxquels il porte préjudice dans un procès pour réduction de l’héritage.

Pourquoi il est important de rédiger un testament italien

Il est conseillé en général aux ressortissants étrangers qui possèdent des biens immobiliers en  Italie de rédiger un testament italien. Cela évitera les grosses difficultés que les héritiers risquent de devoir affronter pour transférer le droit de propriété sur des biens italiens enregistrés au départ au nom du testateur.

Aux termes de la loi, les testaments étrangers doivent être certifiés par un notaire public italien avant de passer à l’homologation.

Gérer en Italie des documents rédigés dans une langue étrangère et s’inspirant d’un autre droit peut créer des difficultés. En effet, le notaire ne publiera pas ou ne légalisera pas de documents rédigés dans une langue étrangère à moins qu”ils ne soient dûment traduits en italien. Cela signifiera devoir recourir à un traducteur/interprète qualifié dont le coût pourrait être nettement supérieur à celui de la rédaction d’un testament italien.

En rédigeant un testament italien, le testateur minimise le risque de conflits entre les héritiers à sa mort, tout en assurant que les autorités italiennes aient une compréhension claire et directe du cadre légal.

Pour être éligible en vue de la rédaction d’un testament italien, le testateur doit avoir au moins 18 ans et être sain d’esprit. Après le décès du testateur, le testament doit être publié par l’intermédiaire d”un notaire. Ensuite, les héritiers seront en mesure de procéder à l’homologation italienne (déclaration de succession). Cela devrait se faire dans un délai d’un an à partir du décès du testateur.

Si vous avez besoin d’autres renseignements à propos du droit italien sur les successions, n’hésitez pas à vous mettre en contact avec nos services.

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Traductions legales dans des transactions concernant des biens immobiliers italiens

Tous les documents légaux ayant trait à une transaction de biens immobiliers italiens doivent être rédigés en italien, indépendamment de la nationalité des parties. Les documents légaux italiens sont très techniques, ritualistes et souvent archaïques en raison de leurs liens étroits avec le droit romain. Enfin, ils peuvent sembler plutôt obscurs à ceux qui n’ont pas de bases légales solides en droit italien.  De plus, les grandes différences entre les systèmes légaux, plus précisément entre le système anglais/américain basé sur la loi commune et le système italien a basé sur le droit civil provoquent encore plus de confusion.

En effet, il y a des concepts juridiques dans le droit romain qui n’existent tout simplement pas dans le droit commun et vice versa. Il y a des concepts qui portent le même nom dans les deux systèmes mais qui ont un autre sens. Par conséquent, il est indispensable que les traducteurs ou les interprètes s’occupant de ces transactions importantes comprennent exactement les dispositifs légaux et les processus légaux impliqués. En effet, une connaissance approfondie de la terminologie spécialisée  est nécessaire, ainsi qu’une connaissance des concepts légaux impliqués. C’est pourquoi un document ne devrait jamais être signé sans l’aide d’un avocat qualifié bilingue qui peut expliquer toutes les implications de votre engagement.

De nombreux agents immobiliers utilisent des contrats imprimés avec une traduction, mais ces traductions sont rarement fidèles et peuvent souvent tromper l’acheteur. Il est important de souligner que dans le cas de litige la version Italienne prédominera toujours. Au cours de la phase la plus cruciale de la transaction, quand on signe l’acte de vente devant le notaire, la loi italienne exige la présence d’un interprète si l’acheteur ne parle pas couramment l’italien. Nous vous conseillons de vérifier si cet interprète est dûment qualifié, non seulement du point de vue strictement linguistique, mais aussi en ce qui concerne la formation légale. Un autre aspect crucial à ne pas oublier est l’indépendance de l’interprète.

Cela devrait exclure tout agent immobilier bilingue, un membre de la famille ou un ami du vendeur parlant une langue étrangère ou un professeur de langue étrangère italien. Le fait de vous expliquer l’acte de vente que vous allez signer est une tâche très délicate et vous devez être certain de faire confiance à bon professionnel. N’oubliez pas que la version italienne de l’acte prédominera: il est donc essentiel de recevoir une explication d’un expert indépendant sur les implications légales qui en dérivent. Votre conseiller juridique indépendant a les qualifications voulues pour vous aider au cours de toute la transaction immobilière et s’assurera toujours du fait que vous soyez en mesure de comprendre pleinement les documents que vous devez signer et les conséquences légales impliquées.

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Police d’assurance pour les proprietes hors – plan

Conformément à l’article 4 du décret législatif 122/2005, l’entreprise de bâtiment doit donner à l’acheteur une police d’assurance, au moment du transfert de propriété, comme garantie sur des vices de construction graves éventuels pouvant affecter la propriété. Cette police assure une couverture de 10 ans. Il est conseillé de demander au notaire de mentionner explicitement la police d’assurance dans l’acte de vente. Cet article a pour but d’expliquer quel type de vices devraient être couverts par cette garantie.

La notion de “vice de construction grave” s’est développée essentiellement au fur et à mesure que le temps passait en raison surtout de la jurisprudence. À l’origine, cette notion concernait uniquement des vices impliquant un préjudice à la sécurité et à la stabilité de la propriété. À présent, cette notion a un sens plus large. Elle inclut tous les vices qui pourraient provoquer une diminution considérable de l’usage normal de la propriété. Par conséquent, la garantie couvrira tous les dégâts qui peuvent avoir un impact sur l’usage régulier de la propriété.

Si le vice de construction a un impact sur l’usage régulier de la propriété, il pourrait concerner également des éléments secondaires de la construction. L’emploi de mauvais matériaux ou de matériel inadéquat peut être considéré comme un vice grave, si cela met en danger l’habitation et implique des travaux d’entretien. Un bon exemple de vice grave peut être le décollement de carreaux  dans certaines pièces de l’appartement. Un autre exemple peut être un cas de mauvaise isolation du toit avec des fuites d’eau importantes.  Tous ces exemples expliquent clairement que la notion de “vices de construction graves” est plutôt vaste.

La loi limite le droit qu’ont les acheteurs de recevoir cette police d’assurance à de simples particuliers. D’après une interprétation plus restrictive l’acheteur devrait aussi être défini comme étant un “consommateur”; cela veut dire qu’il ne devrait avoir droit à la police d’assurance que s’il a acheté la propriété pour son propre usage. La conséquence est que tout usage de la propriété en tant qu’entrepreneur ou professionnel exclurait ce droit.

La partie qui a l’obligation de fournir la police d’assurance est l’entreprise de bâtiment, par conséquent l’acheteur doit non seulement revendiquer ce droit, mais aussi être informé de la responsabilité de l’entrepreneur concernant des vices de travaux de bâtiment.

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