Notare und Rechtsanwälte in Italien

Ein Notar arbeitet für den italienischen Staat. Ein Rechtsanwalt arbeitet für Sie.

Was ist der Unterschied zwischen einem italienischen Notar und einem Rechtsanwalt beim Immobilienkauf in Italien?

Immobilientransaktionen, bei denen eine der Parteien keine italienische Privatperson ist, können nicht als Normalfall betrachtet werden. Die beteiligten Fachleute sind häufig unerfahren im Umgang mit derartigen Fällen.

Tatsächlich ist es unmöglich in Italien eine Immobilie ohne die Mitwirkung eines italienischen Notars zu kaufen.

Ein Notar muss während der Immobilientransaktion gesetzlich unparteiisch bleiben. Auf Wunsch kann ein Notar auch Rechtsberatung anbieten, muss aber bei der Rechtsberatung der Parteien Unparteilichkeit wahren.

Es besteht keine rechtliche Verpflichtung, einen unabhängigen Anwalt beim Kauf von Immobilien in Italien einzuschalten. Und normalerweise beauftragen italienische Privatpersonen keinen unabhängigen Anwalt für Immobilientransaktionen untereinander.

Die Schlüsselwörter hier sind jedoch: “normal” und “italienische Bürger” und die Frage, die Sie sich vielleicht stellen möchten, ist:

Kann eine Immobilientransaktion, bei der eine der Parteien keine italienische Privatperson ist, als normales Szenario betrachtet werden?

Die Antwort ist: vermutlich nicht.

Es gelten die gleichen Regeln und Gesetze, aber es gibt auch einige Besonderheiten, die alle kennen, die an solchen Transaktionen beteiligt sind, einschließlich des Notars, der mit dieser Art von Transaktionen meist nicht vertraut ist.

Nach meiner Erfahrung mit internationalen Transaktionen habe ich viele Fälle erlebt, in denen die Parteien nicht ausreichend von Immobilienmaklern, italienischen Notaren oder Anwälten beraten wurden, die keine Experten in internationalen Rechtsfragen waren.

Bei internationalen Transaktionen kann so vieles missverstanden werden. Zum Beispiel die Zahlungsstruktur von Kautionen, eheliche oder eingetragene Güterstände, Vollmachten, zweisprachige Eigentumsurkunden, Anträge auf italienische Steuererklärungen. Jeder dieser Aspekte kann beim Abschluss oder zu einem späteren Zeitpunkt nach dem Kauf zu Problemen führen.

Im Hinblick auf die notariellen Pflichten darf von dem Notar erwartet werden, dass er den Parteien einige Fragen stellt und die Antworten in der Titelurkunde bestätigt (z.B. Fragen zur Gebäudeeinhaltung). Der Notar ist jedoch nicht verpflichtet, die Richtigkeit der von den Parteien der Transaktion abgegebenen Erklärungen zu überprüfen.

Die Parteien sind verpflichtet, vor dem Notar die Wahrheit zu sagen. Unter bestimmten Umständen kann der Käufer jedoch später, nach dem Kauf, für die Fehler des Verkäufers verantwortlich gemacht werden. Dies kann die Folge falscher Erklärungen beider Parteien sein (auch wenn die Erklärungen in gutem Glauben gemacht wurden).

Wie können sich die Käufer (und die Verkäufer) vor falschen Aussagen schützen?

Die Antwort ist die Einschaltung eines italienischen Anwalts, der auf internationale Eigentumsübertragung spezialisiert ist.

Im Namen des Mandanten sollte ein Anwalt eine gründliche Due Diligence durchführen und im Voraus überprüfen, ob alle Aussagen, die die Parteien bei der Unterzeichnung der Urkunde beim Abschluss der Transaktion machen, wahrheitsgemäß und verifiziert sind.

Das sind entscheidende Kontrollmaßnahmen: Manchmal können die negativen Auswirkungen fehlender kompetenter Rechtsberatung oder Compliance-Prüfungen bei Immobilientransaktionen behoben werden, aber leider kann der Käufer in den meisten Fällen nicht mehr umkehren. Das Einzige, was der Käufer nach der Transaktion tun kann, ist, Zeit, Geld und Mühe in die Schadensbegrenzung zu investieren. Dies kann ein kostspieliger, zeitaufwendiger und belastender Prozess sein.

Die Beauftragung eines internationalen Anwalts ist eine zusätzliche Ausgabe, aber angesichts der Tatsache, dass der Kauf italienischer Immobilien eine große Investition für die meisten Menschen ist, ist es ein kleiner Preis, den man für die Sicherheit zahlen muss.

Einen Fachanwalt für Immobilienrecht, den Sie gewählt haben, bietet eine Versicherung gegen Schäden: Sie sichern sich selbst ab, Ihre Eigentumsübertragung und Ihre Finanzen.

Sicher, man kann “hoffen”, dass alles klappt, dass alle Beteiligten ehrlich und kompetent sind und dass keine Probleme auftreten.

Aber Gewissheit ist besser. Wissen und Erfahrung sind die Schlüssel, wenn es um Geld geht. Was meinen Sie?

Wenn Sie über den Kauf einer Immobilie in Italien nachdenken oder gerade dabei sind, eine Immobilie in Italien zu kaufen und eine Frage haben, wenden Sie sich bitte an uns für eine kostenfreie Vorabberatung.

Elektive Resident Visum (ERV). Visa-Bediungungen

Das elektive Resident Visum (ERV) – Visa-Bedingungen Ein elektive Resident Visum (ERV) ist speziell für Ausländer gedacht, die sich dauerhaft in Italien aufhalten wollen und in der Lage sind, sich ohne Arbeit in Italien finanziell zu versorgen. Um sich für eine ERV zu qualifizieren, ist der Antragsteller verpflichtet, einen ausreichenden und dokumentierten Nachweis zu erbringen: […]

Insidertipps beim Immobilienkauf in Italien

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Erbfolgerecht in Italien

Die testamentarische Erbfolgerecht in Italien

Die italienische Erbfolgerecht beruht auf den Grundsätzen des Römischen Rechts, das die Ansprüche direkter Familienangehöriger schützt, und somit das Recht des Erblassers über seine Vermögenswerte frei zu verfügen, teilweise einschränkt.

Die testamentarische Erbfolge bedeutet, dass die Erbmasse nach dem Willen des Erblassers gemäss eines italienischen Testaments zugewiesen wird. Falls kein Testament vorliegt, tritt die gesetzliche Erbfolge ein.

Fehlt ein Testament, haben verschiedene legitime Erben gemäss des Erbfolgerechts Rechtsansprüche auf die Vermögenswerte des Verstorbenen. Solche Erben sind beispielsweise der Ehepartner und Verwandte bis zum 6. Grad.

Pflichtteilsanspruch in Italien

Das italienische Erbfolgerecht sieht einen festgesetzten Anteil der Erbmasse für direkte Verwandte vor: Ehepartner, aufsteigende und absteigende Verwandte werden als Pflichtteilberechtigte bezeichnet, d.h. der Erblasser kann diese testamentarisch nicht ausschliessen. Bei der Erstellung eines italienischen Testaments kann der Testamentsverfasser über einen Teil seiner Vermögenswerte frei verfügen. Dies bedeutet, dass der Erblasser nur einen Teil seiner Vermögenswerte an Fremde oder Nichtverwandte übertragen kann.

Das Erbfolgerecht beruht auf der Einheit des Erbes, das den Unterschied zwischen unbeweglichem und beweglichem Vermögen unterstreicht

Das bewegliche Vermögen untersteht dem geltenden Recht des letzten Wohnsitzes des Verstorbenen, während das Recht des Ortes, an dem sich die Immobilie befindet, auf Immobilienwerte angewandt wird. Somit unterliegen Immoblien in unterschiedlichen Ländern dem jeweiligen Nationalrecht.

Das Erbfolgeverfahren steht dann kurz vor dem Abschluss, wenn alle Vermögenswerte, Rechte und ausstehende Zahlungen an die rechtmässigen Erben zugewiesen wurde, entweder in beidseitigem Einverständnis oder als Folge eines Rechtstreits. Der daraus resultierende Erbvertrag in schriftlicher Form wird dann von den jeweiligen Parteien unterzeichnet.

Die De Tullio Law Firm steht Ihnen fachkundig zur Seite

– Beurteilung Ihrer Erbansprüche gemäss italienischen Rechts

– Rechtsberatung bei der Erstellung eines italienischen Testaments.

– Besitzrecht an und Rückgabe von Familienvermögen

– Recherche nach Immoblien, Urkunden, Akten

– Rechtsberatung beim Verkauf von ererbten Immobilien.

– Fachkundige Schätzung und Beurteilung einer ererbten Immobilie einholen

– Berechnung der Erbschaftssteuer

– Einforderung einer Kopie der Testamentseröffnung

– Anfechtung eines Testaments, das der italienischen Rechtsprechung widerspricht

– Verwaltung Ihrer Nachlasseingabe

– Registrierung einer ererbten Immobilie auf den Namen der Erben

– Freigabe der Bankkonten im Zusammenhang mit einem Erbfall erlangen

Die Anwaltskanzlei De Tullio verfügt über 55 Jahre Erfahrung in der Abwicklung grenzüberschreitender Nachfolge- und Nachlassplanungsangelegenheiten in ganz Italien. Wir sind Vollmitglied von STEP, dem weltweit führenden Verband für Treuhand- und Nachlassverwalter. Nehmen Sie Kontakt mit uns auf.

Es sei darauf hingewiesen, das dieser Artikel nur zur allgemeinen Information dient und keine Rechtsberatung ersetzt. Die De Tullio Law Firm haftet fuer keine hier getroffenen Aussagen.

Italienisches Testament

Ein italienisches Testament hat mehrere Vorteile, wenn Sie Immobilien in Italien besitzen

Grundsätzlich erkennt Italien internationale Testamente als gültig an. Für Ausländer mit Vermögenswerten in Italien ist es aber durchaus ratsam, ein italienisches Testament abzufassen.

War der Verstorbene zum Zeitpunkt seines Todes in Italien ansässig, gilt die italienische Erbschaftssteuer für das weltweite Vermögen des Verstorbenen. Wenn der Verstorbene jedoch außerhalb Italiens lebte, ist die italienische Erbschaftssteuer nur auf das in Italien befindliche Vermögen zu zahlen.

Die wichtigsten Vorteile eines italienischen Testaments bestehen darin:

– Missverständnisse und Konflikte unter den Erben zu vermeiden
– Legislative und sprachliche Themen sowie die Frage der gerichtlichen Zuständigkeit im Zusammenhang mit italienischen Behörden zu vereinfachen
– Reduzierung der Erbschaftssteuer auf Sach-und Vermögenswerte
– Vereinfachung des Erbschaftverfahrens

Falls Sie als ausländischer Staatsbürger durch ein italienisches Testament über Vermögenswerte in Italien verfügen möchten, kann Sie ein italienischer Rechtsanwalt zu allen Aspekten der italienischen Erbfolge beraten. Der italienische Rechtsbeistand sollte wenn möglich nicht nur mit der italienischen, sondern auch mit der nationalen Rechtsprechung des Landes des Mandanten vertraut sein.

Pflichtteilsanspruch

Gemäss der italienischen Erbfolge fällt ein festgesetzer Teil der Vermögenswerte den direkten Familienmitgliedern (den sogenannten Pflichtteilberechtigten) zu, also dem Ehepartner und/oder den Kindern oder anderen anspruchsberechtigten Erben.
Es ist unerlässlich, das komplexe Erbschaftsverfahren genau zu verstehen. Damit einen kompetenten und erfahrenen italienischen Rechtsanwalt zu beauftragen, ist daher sehr empfehlenswert.

In diesem Zusammenhang sei daran erinnert, dass der Erblasser zur Errichtung eines italienischen Testaments volljährig, geistig gesund und rechtlicher Eigentümer der im Testament erwähnten Vermögenswerte sein muss.

Nach dem Tod des Erblassers erfolgt die Eröffnung des italienischen Testaments vor einem italienischen Notar. Im Anschluss daran haben die Erben 12 Monate Zeit, die Erbschaftssteuererklärung (Denuncia di Successione) beim Finanzministerium einzureichen und mit dem für den Verstorbenen zuständigen Finanzamt (Agenzia delle Entrate) Kontakt aufzunehmen.

Ein auf italienisches Erbrecht spezialisierter italienischer Rechtsanwalt ist in der Lage, Sie durch das gesamte Verfahren zu begleiten und die neuen Eigentümer des ererbten Vermögens als letzten Schritt im Grundbuch (der sogenannten Voltura) einzutragen.

Bitte beachten Sie, dass eine Registersteuer erhoben wird, die aufgrund des Immobilienwertes errechnet wird.

Die De Tullio Law Firm steht Ihnen fachkundig zur Seite

Die Anwaltskanzlei De Tullio verfügt über mehr als 55 Jahre Erfahrung in der Abwicklung grenzüberschreitender Nachfolge- und Nachlassplanungsangelegenheiten in ganz Italien. Wir sind Vollmitglied von STEP, dem weltweit führenden Verband für Treuhand- und Nachlassverwalter. Nehmen Sie Kontakt mit uns auf. Wir können Ihnen helfen.

Es sei darauf hingewiesen, das dieser Artikel nur zur allgemeinen Information dient und keine Rechtsberatung ersetzt. Die De Tullio Law Firm haftet fuer keine hier getroffenen Aussagen.

 

Rechtsanwalt in Italien

Der Weg zu einer juristischen Karriere in Italien besteht aus mehreren Jahren Studium und Praktika

Der italienische Begriff “Avvocato” bedeutet Rechtsanwalt, Rechtsbeistand und Rechtsberater.

Zukünftige Anwälte müssen zunächst nach 3 Studienjahren einen Hochschulabschluss in Rechtswissenschaften ablegen, die sog. “Laurea in Scienze Giuridiche”. Danach folgt ein 2-jähriges Aufbaustudium, die “Laurea Specialistica in Giurisprudenza” oder ein 5-jähriges Masterstudium, die “Laurea a ciclo unico Magistrale in Giurisprudenza”.

Der angehende Rechtsanwalt muss seinem Studium ein 2-jähriges Praktikum in einer etablierten Kanzlei anschliessen und muss dann die Zulassungsprüfung für Rechtsanwälte ablegen, um als Anwalt praktizieren zu können.

Nach bestandender Prüfung für den Zugang zum Beruf der Rechtsanwalts und der Aufnahme in die italienische Rechtsanwaltskammer, “Consiglio dell’Ordine degli Avvocati”, ist der italienische Rechtsanwalt nun in der Lage landesweit zu praktizieren, nicht nur dort, wo er seine Zulassung erlangt hat.

Die Zuständigkeiten eines italienischen Rechtsanwalts sind weitreichend

Sie umfassen Zivilrecht, Kriminalrecht, Arbeitsrecht, Konkursrecht, Finanzrecht, Verwaltungsrecht, Erbrecht und Beschwerdeverfahren vor Gericht.

Ein italienischer Rechtsanwalt ist an die berufsethischen Regeln gebunden

Integrität, Würde und Anstand gehören zu den Verhaltenspflichten eines italienischen Rechtsanwalts. Ein Verstoss gegen den ethischen Verhaltenskodex führt zu einem Disziplinarverfahren.

Zur Ausübung des Rechtsanwaltberufs bedarf es absoluter Redlichkeit und Integrität. Ein italienischer Rechtsanwalt darf keine rechtlichen Schritte einleiten oder sich an einem Gerichtsverfahren beteiligen, das in böser Absicht initiiert wurde.

Der rechtliche Verhaltenskodex schützt den Mandanten

Der italienische Rechtsanwalt muss dem Mandanten gegenüber loyal sein und hat eine Sorgfaltspflicht. Ein Rechtsanwalt, der gegen die Interessen seines Mandanten handelt oder einen Fall übernimmt, für den er nicht die nötige Kompetenz hat, verletzt den Verhaltenskodex.

Eine weitere grundsätzliche Pflicht des italienischen Rechtsanwalts ist die Geheimhaltungspflicht.

Die Beziehung zwischen dem italienischen Rechtsanwalt und seinem Mandanten sollte auf gegenseitigem Vertrauen beruhen. Ein Rechtsbeistand muss so gut wie nur möglich die Interessen seines Mandanten verteidigen – im Rahmen der Prozessvertretung und im Einklang mit der Rechtsprechung und den ethischen Grundsätzen des rechtlichen Verhaltenskodex.

Das Rechtsteam der De Tullio Law Firm steht Ihnen zur Verfügung, um Ihnen fachkundige Unterstützung zu bieten

Wenn Sie sich für eine Immobilieninvestition in Italien interessieren, wenden Sie sich doch an uns. Die Anwaltskanzlei De Tullio berät und begleitet Sie auf Ihrem Weg zum italienischen Immobilienkauf. Wir verfügen über 55 Jahre Erfahrung in der Zusammenarbeit mit Kunden in italienischen und grenzüberschreitenden Immobilien-, Familien- und Erbschaftsangelegenheiten.Wir sind Vollmitglied von STEP, dem weltweit führenden Verband für Treuhand- und Nachlassverwalter. Nehmen Sie Kontakt mit uns auf. Wir können Ihnen helfen.

Es sei darauf hingewiesen, das dieser Artikel nur zur allgemeinen Information dient und keine Rechtsberatung ersetzt. Die De Tullio Law Firm haftet fuer keine hier getroffenen Aussagen.

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Italienischer Fachanwalt für Erbrecht

Italienienischer Fachanwalt für Nachlass

Ein italienischer Fachanwalt für Erbrecht unterstützt Sie bei der Testamentsvollstreckung und allen erforderlichen Verfahren im Zusammenhang mit Erbsachen in Italien.

Einen kompetenten und erfahrenen Rechtsanwalt zu beauftragen, vereinfacht die Verwaltung eines Nachlasses.

Ein unparteiischer Rechtsanwalt wird Ihnen bei der Zusammenstellung aller Unterlagen zur Immobilie, zu Grundstücken und anderen Vermögenswerten behilflich sein. Dies beschleunigt die Ermittlung der Begünstigten aus dem Nachlass des Verstorbenen.

Das italienische Erbrecht ist komplex. Ein italienischer Fachanwalt für Erbrecht kann Sie bei Ihrer Nachlassplanung unterstützen

Ein italienischer Fachanwalt für Erbrecht unterstützt Sie bei der Ausarbeitung von beglaubigten Übersetzungen von Urkunden, bei der Wahl eines hiesigen Notars und bei allen übrigen Verfahren, die gewährleisten, dass alle Vermögenswerte bei den zuständigen Behörden auf den Begünstigten übertragen werden.

Der Rechtsanwalt kann Ihnen Auskunft geben, ob nach italienischem Erbrecht Rechtsansprüche auf Vermögenswerte oder Immobilien bestehen. Er betreibt Recherchen nach Immoblien, Urkunden und Dokumenten und kann mithilfe von qualifizierten Fachleuten die Immobilie schätzen oder prüfen lassen, um den Wert des Nachlasses ermitteln zu können und um festzustellen, ob der Verstorbene Schulden oder Verbindlichkeiten hinterlassen hat. Ob Sie das Erbe annehmen oder ausschlagen, der Rechtsbeistand berät Sie zu den Möglichkeiten, die Ihnen nach italienischem Gesetz offenstehen.

Der Rechtsberater unterstützt Sie bei der Einholung einer Kopie der Testamentseröffnung, bei der Anfechtung eines mit italienischer Gesetzgebung kollidierenden Testaments vor einem italienischen Gericht, bei der Verwaltung Ihres Nachlasses, bei der Registrierung der ererbten Immobilie auf den Namen des Erben oder beim Verkauf der ererbten Immobilien oder Vermögenswerte. Die auf Nachlass spezialisierten Rechtsanwälte ermitteln die Besteuerung der Erbschaft und errechnen die fällige Erbschaftssteuer. Ist ein Bankkonto Teil des Nachlasses, ist Ihnen Ihr Anwalt behilflich bei der Auflösung und der Übertragung der Mittel auf die rechtmässigen Begünstigten.

Die De Tullio Law Firm steht Ihnen fachkundig zur Seite

Die Anwaltskanzlei De Tullio verfügt über mehr als 55 Jahre Erfahrung in der Abwicklung grenzüberschreitender Nachfolge- und Nachlassplanungsangelegenheiten in ganz Italien. Wir sind Vollmitglied von STEP, dem weltweit führenden Verband für Treuhand- und Nachlassverwalter. Nehmen Sie Kontakt mit uns auf. Wir können Ihnen helfen.

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Erbrecht in Italien. Die internationale Perspektive

Die im August 2012 in Kraft getretene Europäische Erbrechtsverordnung bringt wesentliche Änderungen

Bei grenzüberschreitenden Sachverhalten bestimmt das internationale Erbrecht, welches nationale Recht anzuwenden ist und welche Behörden zuständig sind.

Das Erbrecht knüpft an den Wohnsitz des Erblassers, dessen Staatsangehörigkeit, die Belegenheit
des Nachlasses oder aber an den Ort an, an dem das Testament errichtet wurde. Aufgrund der unterschiedlichen Anknüpfungspunkte kommt es in der Praxis haeufig zu Kollisionen hinsichtlich der Frage
des anwendbaren Rechts. In Sachen Nachfolgerecht in Italien galt bisher das Heimatrecht der Erblassers.

Die im August 2012 in Kraft getretene Europäische Erbrechtsverordnung bringt wesentliche Änderungen im deutsch-italienischen Rechtsverkehr und insbesondere zum Nachfolgerecht in Italien mit sich.

Wichtigste Neuerung ist die EU-weite Einführung des Aufenthaltsprinzips. Bisher wurden Deutsche in Italien aufgrund ihrer Staatsangehörigkeit nach deutschem Recht beerbt, zukünftig soll nun italienisches Recht zur Anwendung kommen.

Bereits existente Testamente sollten daher unbedingt geprüft und regelmaessig an Neuerungen angepasst werden. Wer vorzieht, das Recht des Staates, dem er angehört, zur Anwendung kommen zu lassen, sollte dies in einem Testament bestimmen.

Es ist dringend ratsam, bestehende Testamente durch einen Fachanwalt pruefen zu lassen, insbesondere wenn der Erblasser entweder italienischer Staatsangehöriger ist oder aber beide Staatsangehörigkeiten besitzt. Ebenso im Falle wenn sich Immobilien eines deutschen oder Italienischen Staatsangehörigen in Italien befinden oder aber ein Testament in Italien errichtet wurde.

Die Unterschiede im Nachfolgerecht zwischen Deutschland und Italien

Beim Eintreten der gesetzlichen Erbfolge regelt auch das italienische Recht die Erbfolge in Abhängigkeit vom Verwandtschaftsverhältnis zwischen Erbe und Erblasser, allerdings kommt es zu einer unterschiedlichen Aufteilung des Nachlasses. Die Kinder des Verstorbenen erben ausnahmslos alle zu gleichen Teilen. Alle uebrigen Verwandten mit Ausnahme eines noch lebenden Ehegatten sind von der Erbfolge ausgeschlossen.

Der überlebende Ehegatte teilt sich das Erbe mit den Kindern auf, Sein Erbteil wird nach der Zahl der Kinder bemessen. Ein Kind und ein ueberlebender Ehegatte erben also jeweils die Haelfte des Erbes. Im Falle mehrer Kinder fällt ein Drittel des Erbes an den Ehegatten, während die übrigen zwei Drittel gleichmäßig unter den Kindern aufgeteilt werden.

Im italienischen Nachfolgerecht wird im Unterschied zum deutschen Erbrecht kein deutscher Erbschein anerkannt. Sobald Vermögen in Italien vererbt wird, muss der Erbe zunächst das italienische Pendant zu einem deutschen Erbschein beantragen. Die zustaendige Behoerde ermittelt dann die Erbfolge und stellt die Erben fest. Der deutsche Erbschein dient dazu die Erben zu ermitteln.

Erbrecht. Rechtswahl

Neben dem italienischen Erbrecht ist auch die im Jahr 2015 eingeführte EU-Erbrechtsverordnung zu erwähnen.  Kurz gesagt, bieten diese Verordnungen den Erblassern die Möglichkeit, den italienischen Grundsatz der Einheitlichkeit der Erbfolge zu ändern.

Infolge der EU-Erbrechtsverordnung können Nicht-Italiener mit Wohnsitz in Italien in ihrem Testament eine Rechtswahl bestimmen. Das bedeutet, dass ein Erblasser festlegen kann, dass das Recht seines Landes oder seiner Staatsangehörigkeit für sein in Italien belegenes Vermögen gelten soll.

Ausserdem, beschränken die EU-Vorschriften die Rechtswahl nicht auf EU-Bürger mit Wohnsitz in Italien. Ein US-Staatsangehöriger könnte beispielsweise das US-Recht für die Rechtsnachfolge seines Vermögens in Italien wählen.

Es sollte jedoch erwähnt werden, dass die Wahl eines Landesrechts sorgfältig überlegt werden muss. Da ein Erblasser Angelegenheiten wie ausländische Eherechte, Nutzniessung, steuerliche Konsequenzen, Miteigentumsstrukturen und andere ausländische Eigentumsrechte in Bezug auf einen Nachlass berücksichtigen muss, wäre es ratsam, sich vor dem Handeln beraten zu lassen.

Europäisches Erbschein

Im italienischen Nachfolgerecht wird im Unterschied zum deutschen Erbrecht kein deutscher Erbschein anerkannt. Sobald Vermögen in Italien vererbt wird, muss der Erbe zunächst das italienische Pendant zu einem deutschen Erbschein beantragen. Die zustaendige Behoerde ermittelt dann die Erbfolge und stellt die Erben fest. Der deutsche Erbschein dient dazu die Erben zu ermitteln.

Um grenzüberschreitende Erbfälle zu erleichtern, ist ein zusätzlicher Vorteil der EU-Erbrechtsverordnung von 2015 das Europäische Nachlasszeugnis. Dieses Dokument wird zwar von der für den Erbfall zuständigen Behörde ausgestellt, doch können Erben, Vermächtnisnehmer, Testamentsvollstrecker und Nachlassverwalter damit ihren Status nachweisen und so ihre Rechte oder Befugnisse in anderen EU-Mitgliedstaaten ausüben.

Die De Tullio Law Firm bietet Ihnen fachkundigen Unterstützung im Erbrecht

Das italienische Erbrecht ist komplex. Ein italienischer Fachanwalt für Erbrecht kann Sie bei Ihrer Nachlassplanung unterstützen.

Die Anwaltskanzlei De Tullio verfügt mehr als 55 Jahre Erfahrung in der Abwicklung grenzüberschreitender Nachfolge- und Nachlassplanungsangelegenheiten in ganz Italien. Wir sind Vollmitglied von STEP, dem weltweit führenden Verband für Treuhand- und Nachlassverwalter. Nehmen Sie Kontakt mit uns auf. Wir können Ihnen helfen.

Es sei darauf hingewiesen, das dieser Artikel nur zur allgemeinen Information dient und keine Rechtsberatung ersetzt. Die De Tullio Law Firm haftet fuer keine hier getroffenen Aussagen.

Off-Plan Investitionen

Caveat Emptor!

Bei der Off-Plan Investitionen verpflichtet sich der Käufer zum Kauf eines noch nicht erstellten oder gerade im Bau befindlichen Gebäudes von einem Bauträger. Damit sind einige Risiken verbunden.

Das größte Risiko bei Off-Plan-Investitionen besteht darin, dass der Bauträger in Konkurs geht und der Käufer sein Geld verliert

Der italienische Gesetzgeber sieht zum Schutz des Käufers solcher Liegenschaften einige Regelungen vor.

Gesetz Nr. 122/2005 definiert die Pflicht des Bauträgers, eine Bürgschaft vorzulegen. Dies garantiert dem Käufer, dass im Fall von Bankrott oder Vertragsverletzung das vor der Eigentumsübertragung einbezahlte Geld nicht verloren ist.

Gemäß Art. 1 des Gesetzes 122/2005 ist der Bauträger zu dieser Bürgschaft bei Gebäuden im Planungszustand spätestens zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Vorvertrages verpflichtet. Sollte eine Bürgschaft nicht vorliegen, ist der Vorvertrag ungültig, es sei denn, der Käufer erklärt explizit dessen Wirksamkeit.

Welchen Schutz bietet das italienische Recht für Off-Plan-Investitionen?

Die Bürgschaft muss im Vorvertrag unmissverständlich aufgeführt werden. Gemäß Art. 2, 122/2005 muss die Bürgschaft von einer Bank, einer Die Bescheinigung muss von einer Versicherungsgesellschaft oder einem von einer italienischen Bank zugelassenen Finanzmakler ausgestellt werden. Die Bürgschaft garantiert dem Käufer die Erstattung seiner Anzahlung. Im Fall der Vorausklage(1) auf die Bürgschaft muss der Käufer formell vom Vorvertrag zurücktreten. Es genügt, wenn der Käufer zusammen mit dem Nachweis der erbrachten Zahlungen den Rücktritt vom Vorvertrag schriftlich anfordert.

Der Bürgschaftsgeber ist per Gesetz innerhalb von 30 Tagen zur Erstattung des Geldes verpflichtet. Nach Art. 3, 122/2005 deckt die Bürgschaft auch Folgen aus Gebäudeschäden ab, auch wenn diese nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags entdeckt wurden. Die durch dieses Gesetz abgedeckten Gebäudeschäden sind in Art. 1699 des italienischen BGB aufgelistet. Die Garantiedauer beträgt 10 Jahre ab der Beendigung der Bauarbeiten.

Sollte der Verkäufer nicht identisch mit dem Bauträger und damit eine andere juristische Einheit sein, ist der Verkäufer verpflichtet, im Rahmen des Kaufvertrags vom Bauträger eine Kopie der Bürgschaft anzufordern und diese dem Käufer zu übergeben. Dazu ist er vertraglich verpflichtet. Wenn Sie eine Off-Plan Investition in Italien in Erwägung ziehen, raten wir Ihnen, einen unabhängigen Rechtsberater hinzuziehen. Beachten Sie: Ein vom Bauträger oder Immobilienmakler empfohlener Rechtsanwalt wäre nicht unparteiisch!

Die De Tullio Law Firm steht Ihnen fachkundig zur Seite

Seit über 55 Jahren bietet die Anwaltskanzlei De Tullio internationalen Kunden unabhängige Rechtsberatung. Wir bieten Dienstleistungen in allen wichtigen Bereichen des italienischen Rechts an, mit besonderer Expertise in den Bereichen Immobilienrecht, Aufenthaltsrecht, Familienrecht und Erbrecht.

Wenn Sie Ihr italienisches Off-Plan oder jede Immobilieninvestition in Italien besprechen möchten, nehmen Sie bitte Kontakt mit uns auf.

(1) Der Prozess bzw. das Verfahren Gläubiger gegen Hauptschuldner bevor gegen den Bürgschaftsgeber oder Unterschuldner vorgegangen wird.

 

Hier finden Sie unsere Informationsvideos (auf Englisch).

Bitte beachten Sie, dass dieser Artikel nur der ersten Information dient und keine Rechtsberatung darstellt, da diese nur unter Berücksichtigung aller Umstände des konkreten Einzelfalls möglich ist. Die De Tullio Law Firm übernimmt keine Gewähr für Aktualität und Richtigkeit.

Gesetzliche Haftung des Immobilienmaklers in Italien

Italienische Immobilienmakler müssen registriert sein

Nach Gesetz 39/1989 muss der Immobilienmakler bei der lokalen Handelskammer registriert sein. Wenn nicht, macht er sich strafbar und darf keine Courtage berechnen. Dieses Gesetz garantiert dem potentiellen Kunden, dass Immobilienmakler bei der Ausübung ihres Berufs angemessen versichert sind, insbesondere wird damit Fahrlässigkeit abgedeckt.

Italienische Immobilienmakler haben gesetzliche Pflichten

Gemäß Art. 1759 des italienischen BGB muss der Immobilienmakler die Parteien über seine Kenntnis aller Umstände bezüglich der Sicherheit einer Transaktion informieren. Folglich ist der Makler zu Gewissenhaftigkeit und Sorgfalt bei der Bereitstellung von Informationen verpflichtet, auch wenn er gerichtlich nicht belangt werden kann in Zusammenhang mit der betroffenen Liegenschaft (rechtliche Sorgfaltspflicht). Falsche oder nicht verifizierte Informationen ist laut Gesetz nicht zulässig.

Die Missachtung dieses Grundsatzes könnte die Vertragshaftung zur Folge haben und damit das Recht des Kunden auf Erstattung der Courtage. Unter bestimmten Umständen könnte der Kunde auch Schadenersatz verlangen. Wenn der Kunde den Vertrag aufgrund fehlender oder falscher Informationen seitens des Immobilienmaklers mit anderen Konditionen abgeschlossen hat, als wenn er richtig informiert gewesen wäre, könnte der Makler zur Zahlung des Unterschiedsbetrags verpflichtet werden.

Italienische Immobilienmaklerprovisionen

Art. 1755 des Zivilgesetzbuches berechtigt den Immobilienmakler, beiden Parteien eine Courtage in Rechnung zu stellen, vorausgesetzt dass der Abschluss durch seine Vermittlung zustande kam. Dieses Recht könnte bereits bei Unterzeichnung des Vorvertrags bestehen, sofern dieser Vertrag alle wichtigen Bestandteile enthält. Zum Recht auf die Courtage muss der Makler entscheidend zum Geschäftsabschluss beigetragen haben. Es genügt nicht, einfach nur den Kontakt zu einem potentiellen Käufer herzustellen ohne andere Aufgaben wahrzunehmen.

Das Gesetz regelt nicht die Höhe der Courtage, diese kann von den Parteien frei vereinbart werden. Es ist ratsam, die Vereinbarung über die Courtage schriftlich abzufassen.

Die De Tullio Law Firm steht Ihnen fachkundig zur Seite

Immobilienkäufer sollten sich davor hüten, Dokumente zu unterzeichnen, bevor sie sich über die rechtlichen Auswirkungen im Klaren sind. Das italienische Recht ist komplex, und es ist immer ratsam, einen unabhängigen Anwalt die Papiere prüfen zu lassen, bevor Sie sie unterschreiben.

Die Anwaltskanzlei De Tullio verfügt über mehr als 55 Jahre Erfahrung bei Immobilientransaktionen in ganz Italien. Falls Sie Hilfe benötigen, nehmen Sie bitte Kontakt mit uns auf.

Das könnte Sie auch interessieren: Off-Plan Investionen in Italien. Hier finden Sie unsere Informationsvideos (auf Englisch).

Bitte beachten Sie, dass dieser Artikel nur der ersten Information dient und keine Rechtsberatung darstellt, da diese nur unter Berücksichtigung aller Umstände des konkreten Einzelfalls möglich ist. Die De Tullio Law Firm übernimmt keine Gewähr für Aktualität und Richtigkeit.