Tipps für den Kauf einer Immobilie in Italien

Wir haben Kunden nach ihren Insidertipps beim Immobilienkauf in Italien gefragt. Hier ist eine Auswahl von Antworten, von denen wir hoffen, dass sie hilfreich sein könnten, wenn Sie planen, Immobilien in Italien zu kaufen.

In Italien tauschen Sie rechtsverbindliche Papiere und Geld viel früher aus, sobald Ihr Angebot angenommen wurde

Deshalb ist es wichtig, dass die richtigen Leute auf Ihrer Seite sind. Nach italienischem Recht müssen Sie einen Notar, einen „notaio“, in Anspruch nehmen, aber sie sind keineswegs mit einem britischen Anwalt identisch. Während sie sich um die Übertragung oder Recherchen kümmern, geben sie Ihnen keine Rechtsberatung. Notare sind Staatsbeamtete.

Verkäufer und Käufer teilen sich oft ein Notaio, aber wir raten dazu einen eigenen Notar zu wählen. Trotz allem, was man Ihnen raten mag, ist es empfehlenswert einen Anwalt zu konsultieren, der Sie in Fragen wie Preisverhandlungen, Erbschaft, Strukturierung Ihres Kaufs und Steuerfragen berät. Wählen Sie einen zweisprachigen Anwalt, der Erfahrung im Umgang mit italienischen Immobilienkäufen und den damit verbundenen rechtlichen, nachlassplanerischen und steuerlichen Aspekten hat.

Es geht nicht nur um den Kauf der Immobilie. Lassen Sie die Nachfolgeplanung nicht ausser Acht!

Nach italienischem Recht müssen Sie einen Teil Ihres Nachlasses Ihren

Kindern (oder Ihren Eltern, wenn Sie keine Kinder haben) überlassen, Sie können Ihr Eigentum nicht einfach jedem überlassen, den Sie wollen, sei es Ihrem Ehepartner oder dem hiesigen Tierheim. Es gibt Möglichkeiten, dies zu umgehen, aber das hat rechtliche und steuerliche Auswirkungen, deshalb ist es wichtig, professionellen Rat einzuholen, wenn Sie aus irgendeinem Grund Ihre italienische Immobilie nicht sogenannten Pflichterben hinterlassen wollen. Es gibt mehrere Möglichkeiten, Immobilientransaktionen in Italien zu strukturieren, was großartig ist, aber Sie können die Eigentümerstruktur später nicht ändern. Daher ist es wichtig, dies vor dem Kauf zu berücksichtigen. Auch die Auswirkungen auf die Erbschaftssteuer sind zu beachten, so dass es wichtig ist, erneut professionellen Rat einzuholen, bevor Sie etwas unterschreiben.

Sie sollten klug mit Ihrem Vermögen umgehen.

Stellen Sie zunächst sicher, dass Sie Ihr Angebot so gut wie möglich ausarbeiten. Es ist erstaunlich, wie viele Leute, die eine genaue Vorstellung von den Preisen in ihrem eigenen Land haben, in Italien ein Angebot auf der Grundlage dessen machen, was sie für richtig halten, anstatt den Markt zu kennen. Es ist kinderleicht, die Preise in Italien online auf verschiedenen Immobilienportalen und Agenturwebsites zu recherchieren. Ihr Immobilienmakler kann Sie ausserdem beraten, da er auch eine gute Vorstellung vom Marktpreis hat, den der Verkäufer bereit wäre zu akzeptieren.

Da wir vollkommen unbesorgt sein wollten und es vorzogen, dass jemand ausschließlich in unserem Namen tätig ist, baten wir die Kanzlei De Tullio uns zu assistieren, und sie leistete eine ausgezeichnete Arbeit. Sie haben uns den ganzen Weg durch unser italienisches Immobilienkauferlebnis hindurch beraten. Sie haben uns mit fundierter Rechtsberatung und Unterstützung von Devisenspezialisten viel Geld gespart. Die Anwaltskanzlei De Tullio half uns auch bei der Suche nach geeigneten italienischen Hypotheken. Wir haben am Ende beschlossen, diesen Weg nicht zu gehen, aber es wäre eine Option gewesen.

Stellen Sie sicher, dass Ihr Immobilienmakler qualifiziert ist.

Das italienische System der Immobilienagentur ist reguliert und bietet ein sicheres Umfeld für den Kauf, und es ist einfach sicherzustellen, ob Ihr Makler einer der Guten ist. Überprüfen Sie, ob Ihr Immobilienmakler über eine professionelle Versicherung verfügt und bei der örtlichen Handelskammer registriert ist. Es ist von grosser Bedeutung jusristische Dokumente zu unterzeichnen. Aus persönlicher Erfahrung empfiehlt es sich, einen Anwalt über den Papierkram schauen zu lassen, bevor Sie etwas unterschreiben.

Achten Sie darauf, wem Sie Ihr Geld geben. Geben Sie es niemals direkt an den Verkäufer, sondern immer an den Notar oder an Ihren Makler, solange dieser gegen solche Zahlungen versichert ist. Und seien Sie nie versucht, „unter dem Tisch“ zu bezahlen, um Steuern auf den Kauf zu vermeiden, indem Sie einen niedrigeren Verkaufspreis angeben. Selbst wenn Sie damit durchkommen, müssen Sie beim Verkauf höhere Kapitalertragssteuern zahlen, da die Differenz zwischen dem Preis, den Sie bezahlt haben (oder erklärt haben, dass Sie bezahlt haben) und dem Preis, den Sie verkaufen, höher sein wird.

Obwohl es in Italien nicht üblich sind eine Immobilie näher untersuchen zu lassen, bedeutet das nicht, dass man das nicht tun kann.

Wir sind froh, dass wir eine Untersuchung der Immobilie durchgeführt haben. Unser Sachverständiger fand einige Probleme mit dem Bauwerk und der Baugenehmigung – Dinge, die wir nicht sehen konnten, nur vom Blick über das Grundstück aus. Wir konnten diese Punkte nutzen um über den Preis unseres Hauses zu verhandeln. Wählen Sie einen unabhängigen Sachverständigen, nicht jemanden, der vom Verkäufer oder einem Immobilienmakler empfohlen wird, und wählen Sie einen Sachverständigen, der die Besonderheiten italienischer Gebäude versteht. Verschaffen Sie sich einen vollständigen Überblick über Bauwerke, Flächennutzungspläne, Baugenehmigungen, Termiten, Bleifarben, Asbest, Natur- und Industrierisiken, Gas-, Elektro- und Wasserinstallationen, Kläranlagen und Energieeffizienzklassen. Sie können auch einen Bauherrn bitten, die Immobilie für Sie zu besichtigen, besonders wenn Sie Renovierungsarbeiten planen.

Renovierungen können eine große Bereicherung sein, aber sie können sich in eine Kostenfalle verwandeln.

Wenn Sie ein Renovierungsprojekt in Italien anstreben, ist es wichtig, die zu erwartenden Kosten und Zeitvorgaben zu verstehen um zu vermeiden, dass sie außer Kontrolle geraten. Holen Sie sich mindestens ein paar Angebote ein, bevor Sie für die Immobilie unterschreiben, und machen Sie einen realistischen Plan, wie Sie vorgehen werden. Werden Sie einen Architekten und oder einen Geometer, einen Projektleiter, italienische Bauherren und Handwerker einsetzen oder die Arbeit selbst ausführen? Auch die Baugenehmigung ist entscheidend. Sie können Ihren Anwalt bitten, eine Bedingung in den Vorkaufsvertrag (compromesso) aufzunehmen, die besagt, dass der Kauf von der Genehmigung der Baugenehmigung abhängig ist. Wir haben ein paar Gebäude in Italien renoviert, hätten die Projekte aber nicht durchgeführt, ohne vorher Rechtsberatung eingeholt zu haben.

Wählen Sie einen seriösen Bauherrn, wenn Sie sich entscheiden, in Italien off-plan zu kaufen.

Sieht auf dem Papier gut aus? Gibt es die Möglichkeit, bestimmte Elemente selbst zu gestalten? Das haben wir uns gedacht, aber der Kauf einer Off-Plan-Immobilie in Italien ist nichts für schwache Nerven. Es hat so viele Geschichten von Situationen gegeben, in denen bei Off-Plan-Immobilien sehr viel schief gelaufen ist. Wenn Sie den Kauf einer Off-Plan Immobilie in Betracht ziehen, ist es ein Muss, einen eigenen Anwalt zu haben. Das italienische Recht ist sehr komplex, und wie überall ist die Rechtssprache eine ganz andere Sprache!

Es ist wichtig, sich zu vergewissern, dass der Bauherr seriös ist, bevor Sie irgendwelche Papiere unterschreiben oder Geld übergeben – haben die Bauherren zum Beispiel eine Bankgarantie? Beachten Sie, dass in Italien die Bauherren erst dann von der Bank finanziert werden, wenn eine bestimmte Anzahl von Immobilien angemeldet ist. Überprüfen Sie daher, wie weit die Entwicklung fortgeschritten ist (wurde die Baugenehmigung erteilt oder mit dem Bau begonnen?).

Unterschreiben Sie nie etwas, bis Sie Rechtsberatung in Anspruch genommen haben, und übergeben Sie niemals das gesamte Geld zu Beginn des Prozesses, auch wenn ein Bauherr Sie unter Druck setzt – die Zahlungen erfolgen in Etappen, wobei die endgültige Zahlung nach Fertigstellung der Immobilie fällig wird. Bei verspäteter Lieferung können Strafklauseln in den Vertrag aufgenommen werden. In jedem Fall benötigen Sie jedoch einen Anwalt.

Neben dem Angebotspreis müssen Sie an die zusätzlichen Kosten denken.

Dies ist sehr wichtig. Notar- und Maklergebühren können leicht bis zu 15% des Preises betragen. Die Notarkosten beinhalten verschiedene staatliche Steuern, wie z.B. die Stempelsteuer, sowie Gebühren, die je nach Wert der Immobilie gestaffelt festgelegt sind. Die Maklergebühren der Agentur liegen im Ermessen der Maklers. Vergessen Sie nicht, auch die Hypothekengebühren, falls erforderlich, sowie Kosten wie Anwaltskosten und Gutachten zu berücksichtigen. Denken Sie auch langfristig an Grundsteuern, Instandhaltung und Betriebskosten.

Erledigen Sie Ihre Hausaufgaben, bevor Sie kaufen!

Fachzeitschriften lesen und Websites konsultieren gehören dazu.  Achten Sie darauf, dass sie seriös sind, da Online-Beratung etwas irreführend oder sogar falsch sein kann, und besuchen Sie italienische Immobilienmessen. Stellen Sie sicher, dass Sie verstehen, was Sie vorhaben.  Nicht nur den Kaufprozess und die damit verbundenen Kosten, sondern auch alles weitere: Die Herangehensweise, wie Sie auf Ihre Immobilie zugreifen bis hin zu den laufenden Kosten, einschließlich den Grundsteuern, Versorgungsrechnungen und Nebenkosten.
Italien ist ein großartiges Land und ein sicherer Ort, um eine Immobilie zu kaufen – vorausgesetzt, Sie sorgen vorher für Ihre Recherche und nutzen seriöse und registrierte Fachleute, um Ihnen bei der Suche behilflich zu sein.

Wenn Sie über den Kauf einer Immobilie in Italien nachdenken oder Sie eine Frage ganz besonders beschäftigt, kontaktieren Sie uns bitte für eine KOSTENLOSE Beratung.

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