Acheter dans une Copropriété en Italie

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La copropriété est une institution juridique caractérisée par la coexistence, au sein d’un même immeuble, de plusieurs unités d’habitation en propriété exclusive, ainsi que par la copropriété de certaines parties communes de l’immeuble lui-même. Ces parties, en raison de leur usage et de leur destination, nécessitent une gestion communautaire.
L’escalier, l’ascenseur, le sol, la loge du concierge, les murs porteurs, la toiture, et les cours sont en copropriété.
L’utilisation, la gestion, la conservation et la jouissance des parties communes de l’immeuble entraînent des dépenses. Les propriétaires individuels supportent ces dépenses qui se répartissent entre eux en fonction de leur type. Il peut s’agir d’interventions peu coûteuses, comme le remplacement de la serrure de la porte d’entrée. Il peut aussi s’agir d’interventions importantes, comme la rénovation de la façade.

En général, les dépenses se classent selon qu’elles relèvent de l’entretien ordinaire ou extraordinaire. Afin d’établir la part des dépenses que le propriétaire individuel devra supporter, en fonction du type d’intervention, on se réfère aux tables millimétriques, qui permettent de répartir correctement les dépenses.
L’article 1123 du code civil italien différencie en effet les dépenses en fonction de la propriété ou de l’usage : «Les dépenses nécessaires à la conservation et à la jouissance des parties communes de l’immeuble, à la fourniture de services d’intérêt commun et aux innovations décidées à la majorité sont supportées par les copropriétaires proportionnellement à la valeur des biens de chacun d’eux, à moins qu’il n’en soit convenu autrement. S’il s’agit de choses destinées à servir différemment les copropriétaires, les dépenses sont réparties proportionnellement à l’usage que chacun peut en faire ».

 Acheter dans une Copropriété en Italie: Soyez Prudent!

L’acquéreur est souvent dans l’incertitude de savoir si le bien est libre de dettes ou de charges de copropriété. Des arriérés de copropriété ou d’éventuels travaux de rénovation de l’immeuble, déjà résolus mais encore à réaliser ou en cours, se cachent souvent derrière la vente d’un appartement. Celui qui achète pourra en conséquence supporter une série de dépenses imprévues.

Afin de clarifier le comportement de l’acheteur et du vendeur à l’égard de la copropriété en cas d’impayés, la première règle à rappeler est l’art. 63, alinéa 4. du code civil, selon lequel : « Celui qui succède aux droits d’un copropriétaire est tenu solidairement avec ce dernier de payer les contributions pour l’année en cours et l’année précédente ». À cela s’ajoute l’alinéa 5, introduit par la réforme de la copropriété de 2012, selon lequel: « celui qui transfère des droits sur des unités de construction reste tenu solidairement avec le cessionnaire des contributions échues jusqu’au moment où une copie authentique du titre déterminant le transfert du droit est transmise à l’administrateur ». Pour comprendre l’article en question, il convient de rappeler la nature des obligations de la copropriété. Celles-ci font en effet partie des obligations définies comme propter rem. C’est-à-dire celles dont l’origine remonte à la détention du droit réel sur l’immeuble.

Le principe de la responsabilité ambulatoire

La loi prévoit que les charges de copropriété non payées par le prédécesseur, seront supportées par le nouvel acquéreur. Ceci pour l’année en cours et l’année précédant l’achat en question. Avec la conséquence de placer ce dernier dans une position de subordination vis-à-vis de la copropriété. Et cela même s’il n’était pas le propriétaire légitime de l’immeuble dans la période en question.

Naturellement, le cessionnaire qui répond de ces obligations sera alors en droit d’agir, en recours, contre son prédécesseur en titre. Mais en cas d’arriérés, le syndic de la copropriété peut se retourner contre l’acquéreur. Ce dernier étant seul véritable propriétaire de la copropriété après la vente de l’immeuble. Dans la pratique en effet, le syndic sollicitera probablement uniquement le nouveau propriétaire pour payer tous les arriérés de copropriété. Son prédécesseur pouvant faire perdre sa trace en ignorant les appels ou ne donnant pas sa nouvelle adresse.

La loi est claire:

la Cour suprême de cassation est désormais claire en affirmant que  » dans le cas de la vente d’une unité immobilière dans un immeuble en copropriété, lorsque des travaux extraordinaires d’entretien, de rénovation ou d’innovation sur les parties communes ont été décidés, si le vendeur et l’acheteur n’ont pas convenu autrement de la répartition des dépenses correspondantes, la partie qui était propriétaire de l’immeuble au moment de la résolution ordonnant l’exécution de ces travaux est tenue de supporter les coûts, cette résolution ayant valeur constitutive de l’obligation en question.

Par conséquent, si les dépenses en question ont été décidées avant la conclusion du contrat de vente, le vendeur en est responsable, indépendamment du fait que les travaux ont été, en tout ou en partie, exécutés ultérieurement, et l’acheteur a le droit de récupérer auprès du vendeur le montant payé à la copropriété pour ces dépenses, en vertu du principe de la responsabilité solidaire prévu à l’art. 63″.

Par conséquent, le moment où naît l’obligation de la copropriété est celle de l’approbation définitive des travaux d’entretien extraordinaires. Avec la fourniture du contrat de travaux et l’identification du plan de répartition des dépenses correspondantes. Ceci sans aucune pertinence pour les résolutions antérieures de l’assemblée préparatoire ou interlocutoire. Puisque ces dernières ne sont pas contraignantes et définitives pour la copropriété. Il s’ensuit que, si la décision d’effectuer les travaux d’entretien extraordinaires devient définitive, effective et contraignante, après la conclusion du contrat de vente, le nouveau propriétaire doit payer les frais correspondants.

Acheter dans une Copropriété en Italie: Comment vous protéger?

Il est clair que le futur acquéreur d’un bien immobilier en copropriété devra se prémunir contre de mauvaises surprises.
Tout d’abord, il est nécessaire de réglementer l’acte de vente. Cela en insérant des clauses relatives aux rapports économiques concernant les charges de copropriété. Certes ces clauses ne dispensent pas l’acquéreur du paiement en vertu de l’art. 63 précité. Elles lui permettent cependant d’agir plus facilement en recours contre son prédécesseur en titre. Elles peuvent en outre donner lieu à une réparation congrue des dommages.

La Réforme de 2012

Grâce à la réforme de 2012, la protection de l’acquéreur se renforce en mettant à la charge du syndic de copropriété des obligations administratives et comptables supplémentaires, en vue de rendre son travail plus transparent.
En effet, l’article 1130 modifié du code civil italien prévoit que l’administrateur de l’immeuble doit fournir « au copropriétaire qui en fait la demande, un état des paiements des charges de copropriété et des litiges en cours » : avant de signer le contrat préliminaire d’achat, l’acquéreur peut obtenir une copie des résolutions de l’assemblée des deux dernières années ou faire certifier par l’administrateur de l’immeuble l’état d’avancement des travaux d’entretien. Pour acheter dans une copropriété en Italie, l’intervention d’un avocat spécialisé en phase d’achat est indispensable. Celui-ci veillera à insérer dans le contrat toutes les clauses suspensives utiles à la sauvegarde de vos intérêts. Il veillera également à obtenir avant l’achat l’état des paiements des charges et des litiges en cours susmentionné. En outre, il obtiendra une attestation du syndic relative aux travaux en cours ou prévus.

 En Conclusion…

Pour éviter de risquer tout désagrément lors d’un achat immobilier à l’étranger faites-vous assister par un avocat spécialisé en la matière, qui saura effectuer pour vous toutes les vérifications nécessaires et vous assister à chaque étape du processus, jusqu’à sa conclusion totale.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez acheter dans une copropriété en Italie, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin de la procédure.

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