Acheter une maison en Sicile

Dans cet article, retrouvez de précieuses informations relatives à l’achat d’une maison en Sicile.

La récente promesse faite par le ministre des infrastructures italien, M. Salvini, de la pose d’une première pierre au projet de construction du pont du détroit de Messine d’ici l’été 2024 pourrait bien faire repartir à la hausse les prix du marché immobilier en Sicile.

En raison de son riche patrimoine naturel, culturel et historique mais également de ses perspectives de raccordement à la Calabre et à l’italie continentale, la Sicile devrait, dans les prochains mois, attirer de nombreux touristes et investisseurs.

Pour acheter une maison en Sicile, il convient de connaître quelques points clés de la procédure d’achat. Nous évoquerons donc ici les spécificités liées à l’achat d’une maison en Sicile, après un bref rappel de la procédure.

La procédure d’achat d’une maison en Sicile

L’achat d’une maison en Sicile peut générer d’importantes conséquences sur la nature des obligations qui vous incombent. Il convient donc dans un premier temps de connaître les principales étapes de la procédure d’acquisition immobilière.

L’achat d’une maison en Sicile se déroule en trois grandes étapes :

1) L’offre d’achat, par laquelle l’acquéreur potentiel formalise sa volonté d’acheter le bien ;

2) Le compromis de vente, par lequel les parties s’accordent sur les diverses modalités de la transaction ;

3) L’acte définitif de vente, qui sanctionne le transfert de propriété de l’ancien au nouveau propriétaire.

L’offre d’achat (ou « proposta di acquisto »)

Une fois parvenus à identifier le bien immobilier que vous souhaitez acheter, il convient de souscrire une offre d’achat. Celle-ci a pour but d’informer la partie venderesse de votre volonté d’acquérir son bien, selon les termes indiqués. En cas d’acceptation, ce premier acte engage votre responsabilité contractuelle à la conclusion de la transaction.

Il est donc primordial d’étudier – avant sa souscription – la documentation relative au bien immobilier. Celle-ci vous fournira de précieuses informations quant à son niveau de conformité cadastrale et urbanistique, de fonctionnement et de régularité de ses équipements, ou encore quant aux aspects fiscaux liés à son acquisition. Cette étape est indispensable pour vous assurer de la possibilité de concrétiser votre projet en toute sécurité.

Sur la base de ces informations, il convient ensuite de rédiger une offre d’achat en veillant à insérer toutes les clauses nécessaires à la sécurisation de vos intérêts. Souvent, une agence immobilière vous transmet une offre d’achat sous forme de formulaire pré-imprimé. Ce type de document n’est généralement pas adapté, ni aux caractéristiques du bien immobilier, ni aux besoins de l’acquéreur. Tout investisseur doit indispensablement faire vérifier ce document à un avocat avant de le souscrire. Il peut également lui demander de rédiger directement une offre qui sécurise suffisamment ses intérêts.

L’acception de l’offre d’achat emporte deux conséquences. D’une part, l’acheteur verse un acompte au vendeur. En cas d’interruption de la transaction, celui-ci pourrait perdre cette somme. D’autre part, le vendeur retire le bien du marché immobilier.

Le compromis de vente (ou « contratto preliminare di compravendita »)

Les parties peuvent ensuite fixer au sein d’un compromis les modalités de conclusion de l’acte définitif de vente.

Ce compromis contient l’ensemble des informations essentielles à la conclusion de la vente. On y retrouve notamment le prix, les modalités de paiement et toute information permettant la bonne conclusion de l’affaire.

L’acte définitif de vente (ou « rogito notarile »)

La dernière étape correspond à l’établissement de l’acte définitif de vente par un notaire de confiance. L’acquéreur verse le solde de la transaction sur le compte du vendeur. Il peut également le verser sur le compte séquestre du notaire. Celui-ci le transférera dans un second temps à la partie venderesse. En contrepartie, cette dernière remet les clefs à la partie acquéresse. En signant l’acte, l’acheteur devient le nouveau propriétaire effectif du bien.

Au stade de la signature de l’acte, le droit italien impose à tout acquéreur étranger ne maitrisant pas couramment la langue italienne d’engager un interprète. Toutefois, l’engagement d’un avocat bilingue vous permet de réaliser de véritables économies. Celui-ci intervient à la fois comme conseiller juridique et interprète.

Les spécificités liées à l’achat d’une maison en Sicile

L’achat d’une maison en Sicile comporte de nombreuses particularités. Celles-ci sont notamment liées aux défauts de conformité urbanistique des biens qui composent son marché. En outre, certaines démarches adminsitratives spécifiques sont à mettre en oeuvre.

Les abus de construction en Sicile

Selon une enquête du SIAB (Système d’information sur les Abus de construction), la Sicile comporterait au 30 mars 2021 plus de 30 000 abus de construction. Cela représente près de 14,5 % du nombre total d’abus commis en Italie. Pour la seule année 2020, la Sicile a enregistré 1 650 abus de construction. Ces chiffres, extraits du rapport Ecomafia 2021 de Legambiente, font de la Sicile la région d’Italie sur le territoire de laquelle figurent le plus grand nombre d’abus de construction.

A la différence de nombreux de ses homologues européens (notaire français, belge, suisse, etc.), le notaire italien ne vérifie pas le niveau de conformité urbanistique et cadastrale des biens immobiliers dont il établit le transfert de propriété.

En conséquence, il est malheureusement fréquent que des investisseurs, pensant acquérir un bien totalement conforme (conformément aux instructions du vendeur ou de l’agent immobilier) achètent une maison en Sicile non conforme sur le plan urbanistique ou cadastral. Ces derniers font par la suite directement face à de réelles difficultés pour obtenir un permis de construire, développer une activité de mise en location du bien ou le revendre à un investisseur assisté par un avocat.

En outre, lorsque l’administration italienne découvre cet abus et que le paiement d’une amende ne permet pas d’obtenir l’amnistie, cette dernière exige la destruction de la partie non conforme. De surcroît, il est difficile d’obtenir l’amnistie d’un abus commis dans des zones soumises à des contraintes spécifiques en Sicile.

Par un arrêt n° 2371 rendu le 15 septembre 2023, le Tribunal administratif régional de Sicile a confirmé le bien-fondé d’une décision de refus d’amnistie d’un garage, construit abusivement dans une zone restreinte.

En rejetant le recours du requérant, le Tribunal a rappelé que, les travaux non autorisés ne peuvent pas être amnistiés s’ils « ont été réalisés sur des terrains soumis à des contraintes imposées par des lois nationales et régionales pour la protection des intérêts hydrogéologiques et des aquifères, des biens environnementaux et paysagers, ainsi que des parcs nationaux, régionaux et provinciaux et des zones protégées ».

C’est ainsi que de nombreux investisseurs, ne sécurisant pas suffisamment leurs intérêts, engrangent en Sicile d’importantes pertes sur le plan économique et matériel.

Le recueil nécessaire d’une autorisation préfectorale pour acheter une maison dans les îles siciliennes

L’ensemble des îles italiennes, dont les îles siciliennes (îles éoliennes, Ustica, îles égades, îles Pélages, Pantelleria, Lampedusa) sont des « zones frontalières militairement importantes ». Dans ces zones, le transfert de propriété est plus encadré et requiert l’obtention au préalable de diverses autorisations.

Conformément aux articles 2 et 6 de l’annexe F de la loi n° 2248 du 20 mars 1865, le transfert de biens immobiliers situés dans des zones frontalières considérées comme militairement importantes nécessite l’obtention au préalable de l’approbation préfectorale. En l’absence d’approbation par le préfet compétent, tout acte de vente conclu dans ces zones est considéré comme étant « dépourvu d’efficacité juridique ».

Ainsi, pour pouvoir acheter un bien immobilier dans les iles siciliennes et s’assurer de la validité de son titre de propriété, il convient de réaliser les formalités nécessaires à l’obtention de ladite approbation préfectorale.

Pour conclure…

Il est tout à fait possible d’acheter une maison en Sicile de façon sécurisée. Toutefois, pour éviter la survenance du moindre désagrément, il est primordial de vérifier, avant la signature de tout document, le niveau de conformité urbanistique et cadastral du bien immobilier faisant l’objet de votre intérêt. Il convient également de réaliser toutes les formalités administratives nécessaires.

Pour acheter une maison en Sicile, il convient de regrouper et d’analyser l’ensemble des documents relatifs au bien immobilier. De cette manière, vous vous assurerez de la faisabilité de votre projet ainsi que de la non-exposition à d’éventuelles sanctions.

Avant de formuler toute offre d’achat pour l’acquisition d’un bien immobilier en Sicile, assurez-vous d’en comprendre pleinement les implications juridiques. Le droit immobilier italien est spécifique. Il est donc recommandé de faire examiner tout document par un avocat indépendant, spécialisé et francophone avant de le signer.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez acheter une maison en Sicile, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin de la procédure.

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