Force majeure dans les contrats italiens. COVID-19

Le virus COVID-19 déclenche-t-il une clause de force majeure dans les contrats?

La pandémie de COVID-19 déclenche-t-elle une clause de force majeure dans le cadre des contrats de vente et d’achat de biens immobiliers en Italie ?

Aussi appelée « acte de Dieu », la clause de force majeure dans les contrats est largement connue, mais n’est pas toujours bien comprise.

En général, un cas de force majeure est un événement qui échappe au contrôle de l’une ou l’autre des parties à un contrat. Il empêche ou entrave l’exécution du contrat.

Le virus est une motif très inhabituel pour  déclarer un cas de force majeure, mais la pandémie de coronavirus (COVID-19) n’est pas une situation courante. Elle a entraîné le confinement de pays entiers et limité les mouvements et les voyages des populations.

Les perturbations récentes ont entraîné une augmentation des appels de clients préoccupés par leurs responsabilités et leurs droits en matière de contrats immobiliers italiens.

Une question particulièrement fréquente est de savoir si une clause de « force majeure » exonère les vendeurs et les acheteurs de leurs obligations contractuelles en ce qui concerne les contrats préliminaires et les actes de vente de biens immobiliers en Italie.

Que se passe-t-il avec les contrats immobiliers italiens pendant les restrictions dues au coronavirus ?

L’art. 91, 17 mars 2020 n. 18 (« Decreto Cura Italia ») aborde les responsabilités en cas de non-exécution d’un contrat.
La partie au contrat qui n’exécute pas ses obligations contractuelles est tenue de verser des dommages-intérêts, sauf s’il peut être prouvé que l’inexécution est due à des circonstances résultant d’une cause indépendante de sa volonté.

Cette même loi prévoit des mesures de confinement qui limitent les déplacements, destinées à empêcher la propagation de la maladie du Coronavirus. Le non-respect de ces mesures constitue une infraction pénale en vertu de l’article 650 du code pénal.

La question des mesures de confinement et de la restriction des déplacements constitue un obstacle à la réalisation d’un acte de vente. Non seulement pour ceux qui doivent se déplacer d’une commune italienne à une autre, mais surtout pour les personnes impliquées dans des transactions immobilières transfrontalières.

Les mesures de confinement peuvent rendre difficile voire impossible la réalisation d’un acte de vente chez un notaire.

Recours juridiques

Prolongations

Les parties peuvent être en mesure de négocier une prolongation du délai contractuel pour la réalisation d’un acte de vente.

Acte privé non authentifié

Pour éviter le dépassement du délai contractuel, les parties peuvent également conclure l’acte de vente au moyen d’un acte sous seing privé non authentifié.

Conformément à l’art. 1350 du Code civil italien, les parties devront répéter le processus de transcription et d’authentification à une date ultérieure. Cela sera possible lorsque les restrictions seront allégées. Le fait de ne pas faire authentifier et transcrire ultérieurement un acte de vente pourrait rendre l’acte de vente invalide.

Procuration

En conférant une procuration limitée, vous pouvez demander à quelqu’un de vous représenter en Italie. En optant pour une procuration, il est important que vous confiiez vos affaires à une personne compétente, telle qu’un avocat. Il est déconseillé de nommer une personne qui n’a pas d’expérience.

Protéger le paiement de votre bien immobilier à l’aide d’un compte de dépôt

Nous vous conseillons d’utiliser un compte de dépôt pour protéger le paiement de votre bien immobilier en Italie. Ceci non seulement pendant la pandémie, mais dans toutes les circonstances. Connu sous le nom de « Deposito Prezzo » en italien. Cet arrangement peut se faire auprès d’un notaire, qui se portera garant de votre transaction.

Clause de force majeure : Je suis en train de négocier un contrat préliminaire pour un bien immobilier. Que dois-je faire ?

En négociant l’achat d’une propriété en Italie, veillez à inclure une clause de « force majeure » dans le contrat préliminaire. Cette clause doit tenir compte d’un large éventail d’événements. Non seulement les sinistres naturels et les événements catastrophiques, mais aussi les épidémies et les pandémies.

En conclusion …

Pour une assistance juridique pendant la pandémie, nous sommes là pour vous aider et vous guider.

Vous pouvez joindre le cabinet d’avocats De Tullio par courriel.

Notre article concernant Coronavirus: procuration pendant les restrictions pourrait également vous intéresser. Vous pouvez aussi consulter nos vidéos d’information (en anglais).

Notez que toute déclaration faite dans le présent article ne constitue qu’une explication introductive pratique et non un avis juridique officiel. Le cabinet De Tullio n’accepte aucune responsabilité pour toute déclaration faite.