Le Décret Salva Casa 2024

Le « Décret Salva Casa » a fait couler beaucoup d’encre ces derniers mois en Italie. Il s’agit d’une nouvelle réglementation importante, également connue sous le nom de « Piano Salva Casa ». Pour être précis, il s’agit du décret-loi 69/2024 « Dispositions urgentes en matière de simplification de la construction et de l’urbanisme ». Celui-ci a été converti en loi n° 105/2024, publiée au Journal officiel n° 175 du 27 juillet 2024. Il s’agit d’une mesure de grande importance car elle intervient sur le Testo Unico Edilizia (TUE) en y apportant de nombreuses modifications. Dans cet article, nous verrons quels sont les principaux contenus du Décret Salva Casa 2024, de la libre construction aux tolérances de construction et d’exécution, en passant par l’état légitime et les nouvelles exigences en matière d’habitabilité.

Le Décret Salva Casa 2024 : Pourquoi?

L’objectif du Piano Salva Casa 2024 est de « libérer » les maisons qui sont otages de réglementations rigides et fragmentées. Ces réglementations entravent leur commercialisation et empêchent parfois l’accès aux prêts hypothécaires, aux subventions et aux contributions. La mesure modifie en effet le Testo Unico Edilizia (d.P.R. n° 380/2001). Ceci dans le but d’assouplir la gestion du marché immobilier et de simplifier certaines opérations.

Les Amnisties proposées par le Décret Salva Casa 2024

Cette mesure permet de modifier:

• les non-conformités « formelles », provenant d’incertitudes d’interprétation de la réglementation en vigueur par rapport à la preuve de l’état légitime du bâtiment
• les anomalies internes aux bâtiments, résultant d’interventions effectuées au fil du temps par les propriétaires sans autorisation ou notification formelle ;
• les non-conformités qui étaient remédiables au moment de leur construction mais qui, en raison de la « double conformité », ne le sont plus.

Le Décret Salva Casa 2024 : les interventions libres

Le décret-loi 69/2024 intervient en modifiant l’article 6, paragraphe 1, de la loi consolidée sur la construction afin d’élargir les catégories d’interventions pouvant être qualifiées de « construction libre ». Il s’agit notamment:

• des travaux visant à installer des fenêtres panoramiques amovibles et transparentes (VEPA);
• des travaux de protection contre le soleil et les agents atmosphériques.

Les VEPA réalisées sur des loggias à l’intérieur de l’immeuble ou dans des porches sont qualifiées de travaux de construction libre. Mais ces derniers ne doivent pas faire l’objet d’un droit d’usage public. Ils ne doivent pas non plus se situer sur les façades extérieures de l’immeuble donnant sur l’espace public. Les VEPA sont incluses dans la construction libre si elles ne créent pas d’espaces fermés permanents. Elles doivent également présenter des caractéristiques techniques et de construction qui minimisent l’encombrement et l’impact visuel.

Relèvent également de la construction libre les interventions de protection contre le soleil et les agents atmosphériques dont la structure principale se constitue d’auvents, de marquises, de stores extérieurs, d’auvents de pergola (également bioclimatiques) à toile rétractable, également de type imperméable, ou à éléments mobiles ou réglables. La structure, adossée ou attachée aux bâtiments, doit avoir des caractéristiques techniques et de construction qui ne créent pas d’espaces fermés en permanence et qui minimisent l’impact visuel et l’encombrement.

Décret Salva Casa 2024 : changement d’utilisation

Le décret Salva Casa, dans le respect des réglementations sectorielles et des conditions spécifiques établies par les municipalités, permet toujours de changer l’utilisation prévue d’une unité de construction individuelle, avec ou sans travaux, au sein de la même catégorie fonctionnelle. Parmi les différentes catégories fonctionnelles, le changement d’usage est possible entre les catégories résidentielles, touristiques, productives, de bureaux et commerciales, dans les zones suivantes: centre historique, résidentiel consolidé, résidentiel en expansion.

Pour les changements d’usage sans exécution de travaux, il faut présenter la déclaration certifiée de commencement d’activités (SCIA). Pour ceux avec exécution de travaux, il est nécessaire d’obtenir le permis requis pour réaliser les travaux prévus. Si les interventions font partie de celles soumises à la CILA, il sera toujours nécessaire de présenter une SCIA.

Récupération des combles

La récupération des combles est toujours possible. Ceci même lorsque les travaux ne permettent pas de respecter les distances minimales entre bâtiments et par rapport aux limites. Il faut toutefois respecter les distances prévues par la réglementation en vigueur au moment de la construction du bâtiment, la hauteur maximale autorisée par le permis de construire qui a autorisé la construction et la forme originale du grenier, c’est-à-dire qu’aucune modification ne doit être apportée à la zone, en termes de forme et de surface, délimitée par les murs périmétriques.

Surmonter la « double conformité » avec le décret Salva Casa

Avec le décret Salva Casa, l’exigence de « double conformité » reste obligatoire pour remédier aux interventions réalisées en l’absence ou en totale non-conformité avec le permis de construire ou le SCIA. En revanche, pour les non-conformités partielles et les variations essentielles, il est possible d’obtenir une amnistie même sans respecter la double conformité: dans ce cas, il est nécessaire de démontrer la conformité urbaine au moment de la demande et la conformité de la construction au moment de l’exécution des travaux.

Tolérances de construction et d’exécution : les nouveautés du décret-loi 69/2024

Pour les travaux réalisés avant le 24 mai 2024, les tolérances de construction sont recalibrées en proportion inverse de la surface utilisable. Plus la surface est petite, plus le pourcentage de tolérance est grand. Par conséquent, pour les travaux réalisés avant la date indiquée, les écarts relatifs à la hauteur, aux décollements, à la surface couverte, au cubage et à tout autre paramètre relatif aux unités de construction individuelles ne se considèrent pas comme des violations de construction s’ils se situent dans les limites établies par le plan de sauvegarde de la maison.

La mesure intervient également sur les tolérances exécutives. Celles-ci comprennent les irrégularités géométriques et les changements minimes dans les finitions du bâtiment. Elles comprennent en outre l’emplacement différent des installations et des travaux internes.

Nouvelles exigences en matière d’habitabilité

Le Piano Casa 2024 intervient également sur les exigences d’habitabilité, dépassant celles de 1975. Plus précisément, se considèrent comme habitables:

• des pièces d’une hauteur intérieure minimale de 2,40 mètres;
• les studios d’une superficie minimale de 20 mètres carrés, services compris, pour une personne. Les logements d’une superficie minimale de 28 mètres carrés, pour deux personnes.

Amnisties pour les œuvres antérieures à 1977

Le gouvernement a également introduit la possibilité de régulariser les variations en cours de construction. Ceci seulement en cas de non-conformité partielle avec le permis de construire délivré avant l’entrée en vigueur de la loi « Bucalossi » (loi n° 10/1977). Cela même si elles n’entrent pas dans le cadre des tolérances déjà prévues. La régularisation nécessite la présentation d’une SCIA et le paiement d’une amende.

Légitimité : la procédure simplifiée

La légitimité d’un bâtiment atteste que ce dernier est exempt d’abus de construction. Le décret-loi 69/2024 a apporté des modifications à l’article 9-bis de la loi consolidée sur la construction, concernant précisément l’état légitime. En effet, jusqu’au 29 mai 2024, la légitimité s’établissait par le titre qui légitimait la construction et, en outre, par le titre qui légitimait la dernière intervention de construction concernant l’ensemble du bâtiment ou de l’unité de propriété, complété par les éventuels titres ultérieurs qui autorisaient des interventions partielles. L’absence d’un seul de ces documents empêchait la certification de la légitimité.

Avec le décret Salva Casa 2024 en revanche, pour certifier la légitimité, il suffit de présenter un seul titre. Le permis de construire originel suffira. Si des modifications de construction ont eu lieu, le dernier permis de construire le remplacera. En cas d’interventions partielles succesives, il faudra présenter aussi la dernière autorisation. En outre, les irrégularités de construction dans les parties communes ne compromettent pas la légalité des parties privatives et la possibilité d’y effectuer des interventions. Il en va de même en sens inverse. Les irrégularités dans une propriété exclusive n’affectent pas la légalité des parties communes.

Décret Salva Casa 2024 : Le Silence Assentiment

Le Piano Salva Casa 2024 introduit le concept de « silence assentiment » , qui remplace celui du « silence vaut rejet ». L’administration municipale dispose de certains délais pour répondre à la demande de permis d’amnistie. Ces délais varient en fonction de la demande spécifique. Une fois le délai fixé écoulé sans réponse, la demande se considère comme acceptée. Cela ne concerne pas les constructions situées dans des zones soumises à des contraintes paysagères. Dans ces zones les délais sont plus longs et la procédure diffère également.

 En Conclusion

Le décret Salva Casa 2024 a introduit des nouveautés qui auront pour effet de simplifier les transactions immobilières. Certaines propriétés qui ne respectaient pas les normes urbanistiques pourront désormais réintégrer le marché immobilier.

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