Les meilleurs endroits pour acheter une maison en Italie en 2026

Parmi les régions les plus recherchées par les acheteurs étrangers figurent la Toscane, la Lombardie, la Ligurie, les Pouilles et la Sicile, qui allient beauté paysagère, infrastructure et bon potentiel d’investissement. Des régions abordables comme l’Ombrie, la Calabre ou les Abruzzes offrent une excellente valeur. Le littoral de la Sardaigne (Olbia, Villasimius) est particulièrement prisé pour les maisons de vacances.

Quelles régions sont les plus prisées par les étrangers ?

Puglia en pleine ascension (ex : Vallée d’Itria, Ostuni, Monopoli)

La région des Pouilles se distingue par une mosaïque de villes qui captivent aussi bien les visiteurs que les investisseurs. Bari, porte orientale de l’Italie méridionale, allie commerce moderne et vieille ville animée. Lecce, joyau baroque, éblouit avec ses monuments et son ambiance estudiantine. Alberobello, célèbre pour ses trulli uniques, attire une clientèle internationale en quête d’authenticité. Polignano a Mare offre des falaises spectaculaires et un cadre balnéaire d’exception.

Ostuni, la “ville blanche”, envoûte par ses ruelles lumineuses et sa vue sur la mer, tandis que la Côte Adriatique et le Salento, avec ses plages, ses trattorie et ses terroirs viticoles—proposent un cadre prisé tant pour les vacances que pour les locations saisonnières. Les Pouilles combinent ainsi patrimoine, gastronomie, climat méditerranéen et accessibilité. Ce qui en fait une destination attractive pour l’investissement immobilier. Ceci grâce à un coût d’entrée compétitif, mais aussi un grand potentiel de valorisation lié à l’attractivité touristique et des opportunités de rendement locatif. En particulier dans les zones touristiques et pour les biens de caractère.

Cependant, faites attention avant d’acheter: les Pouilles présentent un paysage juridique et urbanistique où les risques ne manquent pas. Il convient d’examiner scrupuleusement les titres de propriété, d’identifier les éventuelles servitudes et droits de tiers pesant sur le terrain, et de vérifier la conformité cadastrale et les éventuels abus de construction, ainsi que les éventuelles emphytéoses ou usufruits susceptibles d’influencer la valeur et l’usage du bien.

Villes côtières recherchées (Olbia, Villasimius)

Olbia et Villasimius, en Sardaigne, séduisent par leur littoral exceptionnel et leur potentiel d’investissement. Olbia, porte d’entrée de la Costa Smeralda, combine un accès aisé, une offre hôtelière dynamique et une base de services bien développée, avec des paysages marins spectaculaires et des zones urbaines en pleine rénovation qui attirent les investisseurs cherchant des biens à vocation locative saisonnière ou de prestige.

Villasimius, quant à elle, incarne le charme des plages coralliennes. Une offre touristique premium et des infrastructures importantes, rendant les biens situés dans ce secteur particulièrement attractifs pour des rendements sur la saison estivale et pour des acquisitions patrimoniales à long terme. Ces zones bénéficient d’un cadre naturel privilégié, d’un climat méditerranéen agréable et d’une connectivité renforcée par les ports et les liaisons routières, tout en offrant une densité d’actifs haut de gamme et une forte demande internationale.

Cependant, l’achat dans ces zones nécessite une vigilance accrue. Les zones côtières comme Olbia et Villasimius présentent des risques spécifiques liés aux servitudes et droits réels sur le littoral (passages, usufruits, emphytéoses) qui peuvent limiter l’usage et la division du bien, ainsi qu’à des régulations urbanistiques strictes et des risques environnementaux (érosion, submersion, coûts d’entretien). Des contraintes liées au littoral et à la protection des zones sensibles peuvent aussi impacter la rentabilité et les travaux d’amélioration ou de location.

Lombardie et Toscane : tradition et prestige

La Lombardie combine un moteur économique puissant (Milan comme pôle financier et capitale de la mode), un patrimoine architectural et artistique riche, et des lacs emblématiques (Lac de Côme) offrant des opportunités de prestige et de rendement locatif haut de gamme. La Toscane séduit par ses paysages viticoles, son art et son patrimoine médiéval, ses villas historiques et sa réputation internationale en matière de patrimoine culturel et de tourisme de luxe, avec des marchés immobiliers axés sur l’investissement patrimonial et les résidences de charme.

Attention cependant aux risques spécifiques à l’achat dans ces régions.
Des réglementations strictes sur la restauration et la conservation des bâtiments historiques peuvent augmenter les coûts et la complexité des travaux. Des taxes locales élevées et une forte concurrence pour les biens haut-de-gamme peuvent peser sur la rentabilité. Il y a aussi des risques liés aux zones sujettes à des restrictions d’urbanisme et à des permis difficiles à obtenir, selon la localisation précise.

Quelles villes offrent un excellent rapport qualité-prix ?

Ombrie, Calabre, Sicile

L’Ombrie offre un charme paisible et authentique avec des villes médiévales comme Pérouse, Assise et Orvieto, des vallées verdoyantes et des lacs charmants autour de Spoleto ou Marmore. C’est une région où les villages de caractère, les abbayes et les panoramas ruraux se marient à des options immobilières abordables pour des résidences de charme, des maisons de village et des projets de réhabilitation.

La Calabre propose des côtes sauvages et des centres historiques tels que Reggio Calabria et Tropea, des villages perchés comme Gerace et Scilla, ainsi que des zones intérieures tranquilles autour de Cosenza. Elle combine littoral préservé, patrimoine rural et opportunités de réhabilitation à des coûts généralement plus doux que les grandes destinations. Idéale donc pour des habitats authentiques et des investissements en résidence secondaire.

Enfin, la Sicile est riche en diversité. Palermo, Catania, Taormina, Messine, Syracuse et Trapani constituent des pôles historiques et balnéaires offrant des architectures, des terroirs (Vesuvéen, vins et citrus) et des biens économiques hors des centres ultra-touristiques, propices à des résidences de caractère, des villas familiales et des opportunités de rénovation avec un rayonnement culturel et gastronomique fort.

Méfiez-vous cependant. Des risques spécifiques existent dans ces régions aussi. En Calabre et en Sicile, des abus de construction et des certificats d’urbanisme imprécis peuvent compliquer les projets. Des procédures administratives lourdes et des problématiques de légalité des titres peuvent survenir en zones rurales. Il est essentiel de réaliser une due diligence poussée (titres, permis, localisation exacte, conformité urbanistique) pour sécuriser l’achat et limiter les risques.

Abruzzo, Molise

La région des Abruzzes combine nature préservée (Parc national des Abruzzes, littoral adriatique) avec des villes historiques telles que L’Aquila, Pescara, Chieti et Sulmona. Elle offre des villages de caractère et un potentiel de rénovation pour des résidences de charme ou des maisons de village. le tout à des coûts immobiliers plus accessibles que dans les grandes métropoles.

Le Molise, plus discret, présente des lieux authentiques avec Campobasso, Isernia, Termoli et des villages historiques comme Bojano ou Agnone, où l’on bénéficie d’un prix encore plus attractif, d’une authenticité profonde et d’opportunités de projets ruraux ou de réhabilitation de biens agricoles, le tout dans un cadre de nature et d’identité locale forte.

Les risques à considérer lors de l’achat dans ces zones incluent une liquidité et une offre immobilière plus faibles qui peuvent limiter les options et la facilité de revente, des procédures administratives parfois lourdes et des questions liées à la légalité des titres ou aux permis de rénovation, le cas échéant avec des exigences de renforcement sismique dans certaines zones et des risques d’urbanisme informel. Des aléas naturels, comme des tensions hydriques ou des inondations côtières selon les secteurs, exigent une due diligence rigoureuse et l’accompagnement de professionnels locaux pour sécuriser l’achat.

Quelles grandes villes ou zones urbaines restent attractives ?

Milan

Acheter à Milan offre une stabilité économique et une dynamique urbaine soutenue. Capitalisant sur l’une des plus grandes métropoles d’Europe, la ville bénéficie d’un marché immobilier liquide, d’un tissu d’infrastructures modernisées (Métro, tram, réseau régional et international via Malpensa et Linate), et d’un cadre de vie cosmopolite avec une forte offre culturelle, gastronomique et académique. La demande locative est soutenue par une population jeune et des expatriés, ce qui favorise des rendements potentiels et une valorisation à moyen et long terme. L’attractivité de Milan se double d’un réseau d’entreprises, de design, de mode et d’innovations, de quartiers variés (du central historique aux zones plus récentes en expansion) et d’équipements publics de qualité (écoles, hôpitaux, services publics), assurant à la fois confort au quotidien et perspectives de valorisation patrimoniale.

Rome

Rome offre une garantie de fiabilité renforcée par son statut de capitale et son rôle central dans l’administration, la culture et le tourisme, avec un marché immobilier actif et diversifié. La ville bénéficie d’un réseau de transport dense et efficace (bus, tram, métro, trains régionaux et rapides vers les grandes villes italiennes), d’infrastructures publiques de qualité et d’un cadre historique unique qui attire résidents et investisseurs.

Le patrimoine culturel incomparable, une offre universitaire et artistique riche, ainsi qu’un coût relatif plus compétitif que certaines capitales européennes renforcent l’attrait pour l’achat. Ceci tout en favorisant une demande locative soutenue tant pour les étudiants que pour les expatriés et les professionnels. Enfin, la variété des quartiers, des zones centrales animées aux périphéries plus résidentielles, permet de cibler des projets avec des perspectives de valorisation patrimoniale et de rendement locatif adaptées à différents profils d’acheteurs.

Florence

Florence bénéficie d’un cadre économique stable, soutenu par son patrimoine artistique et culturel, sa forte attractivité touristique et une présence académique solide. La ville possède un patrimoine mondial préservé, un cadre urbain agréable et un réseau de services publics et de transports efficaces. Le marché immobilier offre une gamme variée, allant des biens historiques restaurés aux appartements modernes en centre-ville. Ceci avec une demande locative constante de la part d’étudiants, de professionnels et de visiteurs. Enfin, la renommée internationale de Florence et son économie axée sur le tourisme et l’art laissent entrevoir des perspectives de valorisation patrimoniale et de rendement locatif attractifs pour différents profils d’acheteurs.

Pourquoi le littoral italien continue-t-il d’attirer ?

Sardaigne et Sicile

Sardaigne et Sicile illustrent parfaitement l’attrait durable des littoraux pour une résidence secondaire ou un investissement locatif. En Sardaigne, des zones comme la Costa Smeralda offrent des biens de prestige et une demande saisonnière forte, tandis que des villages côtiers plus accessibles proposent des rendements stables et une richesse naturelle remarquable. En Sicile, les côtes pittoresques de Taormine, Cefalù ou San Vito lo Capo combinent charme historique, climat agréable et coût d’entrée plus modeste, générant une demande locative soutenue toute l’année et des opportunités de valorisation patrimoniale.

Il est important de souligner que certaines propriétés, surtout en zones rurales ou touristiques moins régulées en Sardaigne, peuvent être dépourvues de titres de propriété clairs ou présenter des incertitudes cadastrales, ce qui nécessite une vérification approfondie avant l’achat.

Côte amalfitaine, Campanie

La Côte amalfitaine et la Campanie séduisent par leurs paysages spectaculaires, leur climat doux, et une offre touristique très développée qui favorise les résidences secondaires et les investissements locatifs saisonniers. Des villes comme Naples, Sorrente, Positano ou encore Amalfi bénéficient d’un patrimoine culturel riche, d’un accès facile par train et route, de nombreuses infrastructures hôtelières et d’un rayonnement international. Le charme pittoresque, la gastronomie locale et la proximité avec d’autres destinations régionales renforcent la demande locative et les perspectives de valorisation à moyen et long terme.

la Côte amalfitaine impose des restrictions de construction et des normes patrimoniales strictes. Ceci peut limiter les rénovations et augmenter les coûts. La forte saisonnalité et la volatilité du marché locatif exigent une gestion active et des prix adaptés. En outre, les coûts élevés (achat et entretien), les questions d’accessibilité et les risques naturels (éboulements, inondations) peuvent impacter la praticité et la valorisation. Avant d’acheter une propriété dans cette zone il est donc primordial de faire effectuer une enquête préliminaire par un avocat spécialisé.

Les avantages à long terme pour les acheteurs étrangers

Investissement durable et rendement locatif

Les acheteurs étrangers peuvent compter sur une croissance économique stable en Italie et une demande de locations soutenue. Cela notamment grâce au tourisme responsable et à la diversification des revenus fonciers. En particulier, les zones littorales et les villes historiques offrent des perspectives d’appréciation à moyen et long terme. Les rendements locatifs sont attractifs, surtout en dehors des pics de saison, lorsque la gestion professionnelle est envisagée. Par ailleurs, la qualité de vie, le patrimoine culturel et les incitations fiscales encouragent une détention durable et une valorisation du patrimoine immobilier.

Mode de vie, sécurité, infrastructures

L’Italie offre une qualité de vie élevée, entre climats variés, gastronomie et riche patrimoine culturel, le tout dans des paysages préservés. Côté sécurité, le pays bénéficie généralement d’un cadre stable et d’un faible niveau de criminalité. Pour les infrastructures, les grandes villes disposent de services publics efficaces, d’un système de santé accessible et d’un réseau de transports bien développé, avec une connectivité Internet fiable dans les zones urbanisées et touristiques.

Besoin d’aide pour choisir l’endroit idéal pour votre projet immobilier en Italie ?

En raison des nombreuses irrégularités présentes sur marché immobilier italien, pour investir en toute sécurité, il est fondamental de faire réaliser un audit préliminaire. Votre avocat prendra en charge l’ensemble de la procédure. D’une part, il vérifiera la documentation (urbanistique, cadastrale, hypothécaire, énergétique, etc.). D’autre part, il rédigera les divers contrats que vous devrez signer. Il réalisera également l’ensemble des formalités administratives et vous accompagnera chez le notaire le jour de la signature de l’acte.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez Acheter une maison en Italie, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin.

Foire aux questions (FAQ)

Quelles régions offrent un bon équilibre entre prix et services ?

Plusieurs régions offrent un bon équilibre prix/services: Marche, Umbria, Abruzzes, Pouilles, Lazio (zones périphériques/intérieures) et Emilia-Romagna.

Où trouver des biens abordables à la campagne ?

Dans les zones rurales des Abruzzes, Marche, Ombrie, Molise, Pouilles et Lazio.

Quelles zones offrent du potentiel locatif saisonnier ?

Les zones à potentiel locatif saisonnier sont surtout les littoraux touristiques et les montagnes: Pouilles, Abruzzes, Marche, Lazio et Emilia-Romagna littoraux, les Alpes (Dolomites, Vallée d’Aoste) et les lacs (Garda, Côme, Trasimène).

Les grandes villes restent-elles attractives malgré les prix ?

Elles restent attractives pour l’emploi, la culture et les réseaux de transport, mais les prix élevés réduisent le rendement et augmentent les risques.

Comment sécuriser un investissement en zone touristique ?

Réalisez une due diligence complète (emplacement, chiffres clés, charges), respectez le cadre légal, choisissez un financement adapté et une gestion rigoureuse, et constituez une réserve de sécurité avec une diversification.