Location Touristique dans les Pouilles

La location touristique dans les Pouilles au cours des dernières années a connu une augmentation considérable du nombre d’hôtes. Elle représente en effet une véritable alternative à l’offre hôtelière. De nombreux investisseurs étrangers achètent un ou plusieurs biens immobiliers dans le but de le louer à courte durée, se créant ainsi une entrée d’argent qui peut aller du simple retour sur investissement à un véritable business lucratif. Les Pouilles sont une région particulièrement attractive, qui ne laisse personne indifférent. De nombreuses célébrités internationales y ont d’ailleurs acheté une résidence, et viennent y passer leurs vacances au soleil. Dans cet article,  vous trouverez de précieux conseils pour réussir votre investissement en sécurité.

Location Touristique dans les Pouilles: Où?

Le Salento

Otrante

Otrante est une commune d’un peu plus de 5 700 habitants. C’est l’une des destinations les plus populaires des Pouilles pendant la saison estivale. Cette ville se caractérise par la présence de la mer et par son centre historique. Le long littoral comporte des baies, du sable clair et de nombreuses criques cachées entre les rochers. À Otranto, le prix de vente moyen au mètre carré est de 2 412 €.

Porto Cesareo

Porto Cesareo offre la possibilité d’acheter une maison en bord de mer dans plusieurs zones proches des plages les plus belles et les plus célèbres, notamment Torre Lapillo, Punta Grossa et Punta Prosciutto. Cet endroit se caractérise par de très longues plages offrant des vues indescriptibles. Dans cette zone, le prix de vente moyen d’une maison au mètre carré est de 1 603 euros.

Torre dell’Orso

Torre dell’Orso, une fraction de Melendugno, est une option intéressante pour l’achat d’une maison dans le Salento. Cette localité est célèbre pour ses eaux cristallines et les falaises qui bordent sa plage. Il y a quelques années, une pinède y a été plantée pour améliorer la zone. Melendugno abrite également la Grotta della Poesia, une spectaculaire piscine naturelle creusée dans la roche. Dans la région de Melendugno, le prix de vente moyen d’une maison au mètre carré est de 1 474 euros.

Gallipoli

Gallipoli est l’option idéale si vous cherchez une maison dans le Salento avec vue sur la mer. Surnommée « la Perle de la mer Ionienne », il s’agit d’une station balnéaire dont le territoire est composé d’un centre historique et d’une périphérie plus moderne. Ce qui fait la renommée de Gallipoli, c’est son sable doré et sa mer verte, d’où le nom de l’une des plages les plus célèbres, la Baia Verde. En outre, Gallipoli est célèbre pour ses clubs et sa movida, ce qui en fait une destination privilégiée pour les jeunes. Si vous êtes intéressé par la location touristique dans les Pouilles, Gallipoli est une ville idéale! Le prix de vente moyen au mètre carré à Gallipoli est de 1 922 €.

Torre di San Giovanni

Torre di San Giovanni est un hameau de la commune d’Ugento, situé sur la mer Ionienne. Bien qu’elle compte peu d’habitants pendant l’année, elle en compte plus de 50 000 pendant la période estivale. Cette localité se caractérise par des plages de sable blanc et une mer turquoise. Dans la zone d’Ugento, le prix de vente moyen d’une propriété au mètre carré est de 1 008 €.

Pescoluse et Torre Pali

Pescoluse et Torre Pali sont deux hameaux de la commune de Salve. Le premier possède une côte basse et sablonneuse avec des dunes. La particularité de Pescoluse est la présence d’un sable très clair, d’où son surnom de « Maldives du Salento ». Torre Pali, localité située non loin de Santa Maria di Leuca et de Gallipoli, possède une plage basse et sablonneuse. Le prix de vente moyen d’une maison au mètre carré dans la province de Salve est de 1 570 euros.

Santa Maria di Leuca

Santa Maria di Leuca fait partie de la commune de Castrignano del Capo et c’est une destination touristique réputée. On y trouve de nombreuses grottes et une cascade monumentale qui représente le point final de l’aqueduc des Pouilles. Le prix de vente moyen d’une maison dans cette localité est de 1 735 euros par mètre carré.

La vallée d’Itria

Bari

Bari est une ville qui s’est totalement transformée au cours de la dernière décennie. Devenant l’une des plus importantes capitales du Sud, c’est une ville vivante, bien organisée, facilement accessible (notamment grâce à l’agrandissement de l’aéroport) et riche en histoire. À Bari se trouvent d’importants monuments historiques tel que la Cathédrale San Sabino, la basilique San Nicola, le Castello Svevo et le fameux théatre Petruzzelli. La ville attire en effet de nombreux touristes chaque année et le prix moyen au mètre carré est de 1570 euros.

Polignano a Mare

Polignano a Mare est un véritable bijou, un village perché surplombant une mer cristalline, et c’est pour cette raison qu’on l’appelle la « Perle de l’Adriatique ». Située à un peu plus de 30 km de Bari, Polignano possède un centre historique extraordinairement évocateur, qui trahit les héritages arabe, byzantin, normand et espagnol, dans un mélange d’architecture qui laisse le visiteur sans voix. La ville déborde aujourd’hui de touristes et de visiteurs, surtout en été, attirés par la conformation naturelle qui fait de Polignano un balcon sur l’ horizon infini. Le prix moyen au mètre carré à Polignano est de 2855 euros.

Monopoli

Monopoli est une oasis de tranquillité avec ses maisons blanchies à la chaux, ses églises, ses palais du XVIIIe siècle et ses fortifications médiévales. Ses plages et ses eaux cristallines, ainsi que de très nombreux bars et restaurants en font une ville très vivante et animée durant toute la belle saison. Les touristes sont très nombreux et ses structures d’hébergement sont pleines chaque année. Le prix moyen au mètre carré à Monopoli est de 2398 euros.

Ostuni

Certainement l’un des lieux les plus emblématiques des Pouilles. Ostuni est surnommée « la ville blanche », parce que tous ses bâtiments sont peints en blanc (sur ordonnance du maire). Sa position est curieuse, car elle se dresse sur trois collines à une altitude de 218 m au-dessus du niveau de la mer, à une distance d’environ 8 km de la mer Adriatique. La façade romane de la cathédrale et la large Piazza della Libertà se distinguent par la beauté de leurs monuments. Il faut cependant savoir qu’en été, la ville est prise d’assaut par les touristes et les visiteurs. Le prix moyen au mètre carré à Ostuni est de 2824 euros.

Cisternino, Locorotondo, Martina Franca et Alberobello

Les petites villes de Locorotondo, Cisternino et Martina Franca constituent avec Alberobello le noyau pur de la vallée d’Itria. Ce sont des villages médiévaux gardés comme des trésors. Un dédale de ruelles et de rues étroites s’ouvrent ainsi sur des places majestueuses, dominées par des palais historiques et des cathédrales.
Les balcons, ornés de spectaculaires compositions florales, sont une preuve de goût et de raffinement. Les campagnes environnantes plaisent aussi énormément aux touristes, qui cherchent la tranquillité pour leurs vacances d’été ou d’hiver. Le prix moyen au mètre carré dans ces villes est de 1986 euros à Alberobello, 1352 euros à Martina Franca, 1338 euros à Locorotondo et 1513 euros à Cisternino.

Location Touristique dans les Pouilles: Comment?

La maison de vacances se classe comme une activité réceptive conformément à l’article 6, paragraphe 10, de la loi nationale n° 217 de 1983 et peut être gérée sous une forme entrepreneuriale ou occasionnelle.

La loi nationale a confié aux régions italiennes la tâche de légiférer en fonction des intérêts régionaux, et la région des Pouilles, comme les autres régions italiennes, a adopté sa propre loi-cadre sur le tourisme, la loi régionale n° 18 du 19/02/1999. Les lois régionales ultérieures, y compris l’article 69 de la loi régionale n° 32 du 29 décembre 2022,  ont élargi la possibilité pour les particuliers de maintenir l’exigence d’occasionnalité jusqu’à 3 unités de propriété.

La résidence secondaire peut être gérée à titre occasionnel ou entrepreneurial.

Dans la gestion non entrepreneuriale ou occasionnelle , ainsi que dans la gestion entrepreneuriale, les règles techniques s’appliquent comme pour les habitations civiles (exigences en matière de construction, d’hygiène et de sécurité prévues par les lois et règlements en vigueur pour les habitations civiles). Cela signifie que les maisons de vacances doivent avoir obtenu un certificat d’agibilité.

La différence substantielle entre la gestion sous forme entrepreneuriale et la gestion sous forme non entrepreneuriale réside dans l’occasionalité. La gamme de services offerts est presque identique, seule la TVA obligatoire pour la forme entrepreneuriale fait la différence.

La forme du contrat écrit entre les parties propriétaire et locataire est obligatoire comme le prévoit l’article 1, paragraphe 346 de la loi n° 311 du 30 décembre 2004, sous réserve de nullité. Le contrat de location est régi par la loi 431/1998, articles 1571-1654 et amendements ultérieurs.

Par conséquent, avant de signer un contrat de location touristique dans les Pouilles, il est nécessaire de respecter les règles techniques, d’hygiène, de santé, d’énergie et de conformité des équipements ainsi que les éventuelles polices d’assurance souscrites pour le compte de tiers.

En ce qui concerne la fiscalité, dans le cas d’une gestion occasionnelle ou non entrepreneuriale, les loyers perçus doivent être déclarés dans la déclaration de revenus, avec la possibilité d’opter pour le barème de l’Irpef ou pour un taux fixe de l’Irpef appelé cedolare secca  à 21%, et 26% pour le second bien, tandis que pour la gestion entrepreneuriale, en tant que titulaire d’un numéro de TVA, ce taux fixe ne s’applique pas.

Location Touristique dans les Pouilles: les Règles à Suivre

• Selon la nouvelle réglementation publiée au journal officiel le 16/12/2023, il est obligatoire d’obtenir le code CIN (code d’identification national).
• Obligation de présenter la SCIA (notification certifiée du début des activités) également pour les particuliers. En outre, il faut être propriétaire d’un immeuble conforme à la réglementation en vigueur et à usage d’habitation. Le certificat d’habitabilité est obligatoire.
• Préparer le diagnostic de performance énergétique (DPE) comme l’exige la législation européenne et le mentionner comme l’une des conditions du bail et le joindre avec la signature du locataire pour qu’il en prenne connaissance.
• Respecter la durée minimale de location, qui est de deux jours. Il n’est pas possible de louer pour une seule nuit.
• Obligation d’équiper l’unité immobilière avec des dispositifs de détection de gaz combustible et de monoxyde de carbone en fonctionnement ainsi que des extincteurs portatifs conformément à la loi.
• La terminologie « maison de vacances » ne doit pas s’utiliser, car elle est spécifique à la gestion sous forme d’entreprise.
• Souscrire une assurance responsabilité civile (recommandée et non obligatoire) protégeant ses biens.
• Se faire accréditer par la préfecture de police provinciale, qui délivrera les identifiants nécessaires pour se connecter et enregistrer automatiquement les hôtes. L’enregistrement doit s’effectuer même si l’invité reste moins de 24 heures, comme le prévoit la Questura.

Attention!

Pour pouvoir mettre en location votre logement dans les pouilles, il est indispensable que celui-ci soit parfaitement aux normes. Vous devez donc etre extrêmement vigilant durant la phase d’achat. Une maison qui n’est pas conforme à la règlementation urbanistique en vigueur, sans certificat d’agibilité ou DPE ne peut en aucun cas être mise en location. Avant de signer une promesse d’achat il est impératif de faire effectuer toutes les vérifications nécessaires sur le terrain. Une enquête préliminaire sur le bien immobilier qui vous intéresse est fondamentale. Celle-ci vous révèlera l’état exact des lieux et les problèmes éventuels liés à l’acquisition de ce logement.

Dans les Pouilles un grand nombre de biens immobiliers en vente ne sont pas aux normes et présentent des irrégularités ou des abus de construction. Même discours pour les équipements, qui sont souvent à refaire complètement. Ces problèmes n’empêchent pas le transfert de propriété et par conséquent vous pouvez acheter la maison sans souci. Mais il sera impossible de la louer par la suite, si vous n’effectuez pas tous les travaux nécessaires, et cela pourrait vous coûter très cher.

En Conclusion

Pour investir dans la location touristique dans les Pouilles en toute sécurité, il est fondamental de réaliser un audit préliminaire. Votre avocat spécialisé en droit immobilier prendra en charge l’ensemble de la procédure. D’une part, il vérifiera la documentation (urbanistique, cadastrale, hypothécaire, énergétique, etc.). D’autre part, il rédigera les divers contrats que vous devrez signer. Il réalisera également l’ensemble des formalités administratives et vous accompagnera chez le notaire le jour de la signature de l’acte.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez Acheter une maison dans les Pouilles pour la louer, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin de la procédure.

Notre article relatif à l’achat d’un bien immobilier dans les Pouilles pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).