Réforme du 26 novembre et biens issus d’une donation en Italie

La réforme approuvée le 26 novembre modifie le traitement juridique des biens immobiliers issus d’une donation en Italie. Elle vise à réduire l’insécurité liée aux risques successoraux, avec des effets directs sur la vente de ces biens et sur leur financement. Toutefois, certaines limites subsistent et une analyse juridique reste nécessaire avant toute transaction.

Pourquoi les biens issus d’une donation étaient considérés comme risqués

Risque de contestation par les héritiers

Jusqu’à présent, les héritiers réservataires du donateur disposaient de la faculté d’exercer, dans un délai de dix ans à compter du décès de ce dernier, une action en restitution non seulement contre le donataire, mais également contre les tiers acquéreurs du bien donné. Cette possibilité exposait l’acquéreur à un risque juridique significatif, susceptible d’aboutir à la perte du bien acquis, et constituait un frein majeur à la libre circulation des immeubles issus de donations.

Conséquences sur la vente et l’accès au crédit immobilier

Les incertitudes liées à l’action en réduction affectaient directement les transactions. En effet, les acquéreurs potentiels pouvaient être freinés par le risque que l’immeuble fasse l’objet d’une réduction ultérieure, entraînant une remise en cause du prix ou même de la validité de l’acte de vente. Cette instabilité compliquait par ailleurs les démarches de financement, les banques demandant des garanties supplémentaires et échelonnant les crédits selon les éventuelles pertes liées à une action future. Les investisseurs et les particuliers hésitaient donc à s’engager sans une clarté sur les droits des héritiers réservataires et sur l’étendue des risques de réduction. Cela réduisait l’offre disponible et augmentait les coûts de financement (franchises, assurances, provisions pour litiges). En somme, la perspective d’un contentieux post-achat pesait sur la liquidité du marché et freinaient l’accès au crédit immobilier.

Ce que prévoit la réforme approuvée le 26 novembre

Nouveaux mécanismes de sécurisation des transactions

L’article 44 du Ddl Semplificazioni, récemment approuvé de manière définitive, introduit une réforme substantielle du régime juridique applicable à la circulation des biens immobiliers provenant de donations. Cette intervention législative met fin à une source historique d’insécurité juridique qui pesait lourdement sur le marché immobilier, en particulier sur les acquisitions réalisées auprès de donataires. Ce nouveau dispositif législatif supprime le risque, pour les acquéreurs de bonne foi, de voir leur droit de propriété remis en cause du fait d’actions en restitution intentées par des héritiers du donateur. Il s’agit donc d’une réforme majeure, portée de longue date par le Conseil national du notariat, qui vient renforcer la sécurité juridique des transactions immobilières et améliorer le cadre patrimonial applicable aux familles ainsi qu’aux professionnels du droit.

Délais, conditions et limites posées par la loi

La réforme du 26 novembre n’instaure ni un droit illimité ni une protection absolue au profit des parties concernées. En premier lieu, l’action en réduction demeure strictement encadrée par les délais de prescription du droit successoral italien. L’héritier réservataire lésé doit agir dans les dix ans à compter de l’ouverture de la succession. Passé ce délai, toute prétention devient irrecevable. En outre, l’action suppose la preuve préalable de l’atteinte effective à la réserve héréditaire, laquelle ne peut être appréciée qu’après la reconstitution complète de la masse successorale.

Par ailleurs, la conversion de la restitution en créance pécuniaire ne dispense pas le demandeur de démontrer la valeur du bien donné et l’étendue exacte de son préjudice. Cette évaluation donne fréquemment lieu à des expertises contradictoires et à un contentieux technique. De plus, la loi subordonne l’effectivité de la protection à la solvabilité du donataire. En cas d’insolvabilité, le risque économique se reporte partiellement sur l’héritier lésé.

Impact concret sur les transactions immobilières

Vente d’un bien issu d’une donation

L’article 44 du Ddl Semplificazioni supprime expressément toute action en restitution dirigée contre les tiers acquéreurs. Désormais, l’acquéreur d’un bien immobilier provenant d’une donation bénéficie d’une protection renforcée de son droit de propriété et n’est plus exposé au risque qu’un héritier réservataire engage, à son encontre, une action en revendication ou en restitution du bien pendant la période décennale suivant le décès du donateur. Il s’agit, à l’évidence, d’une évolution très favorable pour l’acheteur. Ce dernier voit finalement sa situation juridique alignée sur les exigences de sécurité et de stabilité propres aux transactions immobilières modernes.

Position des banques et accès au financement

Cette sécurisation du titre de propriété produit également des effets positifs en matière de financement. Les biens immobiliers issus de donations, longtemps considérés comme difficilement finançables, devraient désormais être plus aisément acceptés par les établissements de crédit en tant que garanties hypothécaires. L’acquéreur pourra ainsi accéder plus facilement à un financement bancaire, sans avoir à fournir des garanties supplémentaires, ce qui constitue un levier important pour la fluidification du marché immobilier et l’accès à la propriété, notamment pour les jeunes ménages et les familles à revenus intermédiaires.

Qui est concerné par cette réforme?

Propriétaires actuels de biens donnés

Les propriétaires actuels de biens issus d’une donation sont directement concernés , et auront désormais plus de facilité à vendre leurs propriétés. Les acquéreurs ne risquant plus de devoir restituer le bien en cas de litiges, ne rechigneront plus à acheter une maison provenant d’une donation. Jusqu’à présent, le code civil stipulait qu’en cas de décès d’une personne ayant effectué une ou plusieurs donations de son vivant, les héritiers réservataires (conjoint, enfants, parents) pouvaient demander la restitution du bien et pouvaient le faire tant à l’égard du donataire que de ses ayants droit, dans les dix ans suivant le décès. L’action en restitution prévue par le code civil ne se limitait donc pas à la relation entre les héritiers et le donataire, mais pouvait également s’étendre aux tiers qui avaient ensuite acheté le bien donné, dans un délai toutefois très long. Cette condition d’insécurité portait souvent les vendeurs à devoir baisser le prix de vente de leur bien reçu par donation.

Acheteurs potentiels

Les acheteurs d’un bien immobilier provenant d’une donation bénéficieront d’une plus grande sécurité juridique et ne risqueront pas de se le voir retirer après plusieurs années. Ensuite, les banques pourront accepter sans problème ces biens immobiliers comme garantie hypothécaire, ce qui facilitera l’accès au crédit, en particulier pour les jeunes couples, les familles à revenus moyens et les entrepreneurs ayant besoin de financements, sans avoir à débourser des sommes supplémentaires pour des garanties accessoires.

Héritiers et familles

Les implications de la réforme apparaissent plus nuancées, voire moins favorables, pour les héritiers réservataires. Si ces derniers conservent un droit de protection, celui-ci est désormais cantonné à une action personnelle en créance contre le donataire, correspondant à la valeur de la part réservataire éventuellement lésée. La protection réelle, fondée sur la restitution du bien, disparaît dès lors que le bien a été aliéné à un tiers. La réforme opère ainsi un basculement d’un droit réel vers un droit de créance, ce qui soulève des interrogations quant à l’effectivité de la protection accordée aux héritiers réservataires. En pratique, l’efficacité de ce mécanisme dépendra largement de la solvabilité du donataire au moment de l’exercice de l’action. En cas d’insolvabilité de ce dernier, le risque existe que le droit à créance reconnu aux héritiers réservataires demeure purement théorique, sans permettre une réparation patrimoniale substantielle de l’atteinte portée à leur réserve héréditaire.

Ce que la réforme ne change pas

Cas nécessitant toujours une analyse successorale approfondie

la réforme du 26 novembre ne supprime pas le risque successoral attaché à l’origine gratuite du bien. En effet, certains biens issus d’une donation continuent d’exiger une analyse successorale complète, rigoureuse et documentée. C’est notamment le cas lorsque le donateur est encore en vie, car la masse successorale reste juridiquement indéterminée. Par conséquent, toute atteinte à la réserve héréditaire ne peut être évaluée qu’au moment du décès.

De plus, la nouvelle loi n’élimine pas l’action en réduction reconnue aux héritiers réservataires lésés. Elle en modifie seulement les effets à l’égard des tiers acquéreurs. Ainsi, le conjoint, les enfants ou, à défaut, les parents conservent le droit de contester la donation excessive. Ils peuvent agir contre le donataire afin de reconstituer leur part réservataire. Toutefois, cette action demeure soumise à des délais, à des conditions strictes et à une appréciation judiciaire parfois incertaine.

Situations à risque malgré la réforme

En outre, certaines situations familiales complexes accentuent le risque juridique. Tel est le cas en présence de familles recomposées, de donations successives ou de libéralités indirectes. De même, l’existence de pactes successoraux étrangers ou de résidences fiscales multiples complique l’analyse. Dans ces hypothèses, la réforme n’apporte aucune sécurisation automatique. Elle impose, au contraire, une vigilance accrue lors de toute opération de vente ou de financement.

Enfin, l’absence d’action directe contre l’acquéreur ne signifie pas l’absence de conséquences économiques pour celui-ci. Une action en réduction victorieuse peut fragiliser la situation patrimoniale du donataire-vendeur. Indirectement, elle peut affecter la stabilité de l’opération réalisée. Dès lors, l’examen préalable de la chaîne des transmissions demeure indispensable. La réforme invite à la prudence, non à la simplification excessive.

Besoin d’aide pour sécuriser une transaction portant sur un bien issu d’une donation ?

Si l’article 44 du Ddl Semplificazioni marque indéniablement une avancée majeure en faveur de la sécurité des transactions immobilières et de la protection des acquéreurs, il laisse en suspens la question de l’équilibre réel entre la fluidité du marché et la sauvegarde des droits fondamentaux des héritiers réservataires, dont la protection repose désormais essentiellement sur la solidité financière du donataire. Par ailleurs, le régime transitoire limite la portée immédiate de la réforme, certaines successions antérieures restant soumises à l’ancien droit. Ainsi, malgré l’objectif de simplification affiché, la loi maintient un cadre contraignant, qui impose une analyse juridique précise avant toute opération portant sur un bien issu d’une donation. Si vous envisagez d’investir dans l’immobilier italien, il est essentiel de bénéficier d’un soutien juridique adéquat. Notre équipe du cabinet d’avocats De Tullio est là pour vous guider à chaque étape du processus d’achat, de la diligence raisonnable jusqu’à la négociation du contrat et à la conclusion de la vente.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez acheter ou vendre une maison en Italie qui provient d’une donation, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin de la procédure.

Foire aux questions (FAQ)

La réforme supprime-t-elle tous les risques liés aux donations ?

Non. La réforme supprime l’action en restitution contre les tiers acquéreurs, mais elle maintient l’action en réduction et le risque économique lié à la contestation successorale.

Peut-on désormais vendre librement un bien issu d’une donation ?

Non. La vente est facilitée, mais elle reste exposée à une action en réduction et à ses conséquences patrimoniales tant que le risque successoral n’est pas purgé.

 Les banques financeront-elles plus facilement ces biens ?

Oui, en principe. La suppression du risque de restitution du bien améliore la bancabilité, mais les établissements conservent une analyse prudente du contexte successoral.

Une analyse successorale est-elle toujours nécessaire avant l’achat ?

Oui. La réforme ne dispense jamais d’une analyse successorale préalable, indispensable pour mesurer les risques juridiques et économiques résiduels.