Responsabilité du Notaire Italien

Responsabilité du Notaire Italien: la sentence du Tribunal de Cassation 2025.

Achat immobilier : dispense du notaire de vérifier la conformité et l’état légal du bien

Pour assurer la conformité du bien immobilier dans les limites des tolérances et la validité des permis de construire, il est nécessaire de faire appel à un technicien agréé. Il s’agit d’une nouvelle confirmation issue de la jurisprudence civile. Le notaire n’a pas l’obligation de vérifier la validité des titres habilitants relatifs au bien immobilier faisant l’objet de la vente. Cependant, il doit recueillir certaines informations obligatoires conformément à la réglementation en vigueur.

• La mention des titres « primaires » lors de la commercialisation du bien immobilier. (Articles 40 de la loi 47/85, article 46 du décret présidentiel 380/01, article 2 de la loi 662/96, etc.).
• La conformité cadastrale, conformément à l’article 29 de la loi 52/85.
• Une attestation de l’état légal du bien dans les limites des tolérances. (article 34-bis, alinéa 3, du décret présidentiel 380/01).

Concernant les obligations du notaire en matière de diligence technique, il a été clairement affirmé à plusieurs reprises que l’évaluation de la régularité urbanistique ou technique du bien ne relève pas de ses devoirs. Cette tâche incombe exclusivement à des techniciens qui possèdent une habilitation à exercer. Ces derniers sont les seuls capables de déposer des dossiers de construction, d’effectuer des relevés architecturaux ou toute autre évaluation urbanistique et de construction. Aucun autre professionnel, y compris le notaire, ne peut réaliser ces opérations. Et cela, même si elles semblent simples, car elles nécessitent une préparation approfondie.

Responsabilité du Notaire Italien: La Sentence de la Cour de Cassation:

Cela étant dit, la Cour de cassation civile est revenue sur ce point et, par l’arrêt n° 10914/2025 du 8 avril 2025, a confirmé sa position sur la responsabilité du notaire à l’égard des documents techniques relatifs à la régularité du bien immobilier, affirmant que «la vérification de la légalité du permis de construire, ni même la vérification de la délivrance préalable […] des autorisations paysagères, ne relevaient pas des obligations du notaire authentifiant l’acte».

En outre, la responsabilité du notaire a été exclue concernant la contestation de la non-signalation de la contrainte paysagère imposée par décret ministériel en vertu de la loi 1497/39, car celle-ci n’était connue ni de l’acheteur ni du notaire. Sans mandat spécifique, on ne peut exiger du notaire qu’il effectue des recherches sur des contraintes paysagères. Ceci à moins que ces dernières ne résultent d’actes normatifs ou d’une publicité légale complète.

Cet arrêt a réaffirmé le principe selon lequel la diligence notariale doit être qualifiée et se délimiter clairement. Il convient également de rappeler un arrêt plus récent, selon lequel le notaire ne peut pas conclure d’actes susceptibles de causer un préjudice à des tiers. Ceci notamment lorsque l’acte viole des règles juridiques, même si celles-ci n’entraînent pas la nullité. Cet arrêt ouvre une nouvelle voie qui pourrait s’étendre à plusieurs aspects, pour lesquels une clarification législative serait souhaitable.

En Conclusion…

Pour acheter une propriété en Italie en toute sécurité, il est donc fondamental de faire réaliser un audit préliminaire. Un avocat expert en droit immobilier pourra vous assister et défendre vos intêrets tout le long du processus d’achat, vous évitant ainsi d’avoir de mauvaises surprises dans le futur. Votre avocat prendra en charge l’ensemble de la procédure. D’une part, il vérifiera la documentation (urbanistique, cadastrale, hypothécaire, énergétique, etc.). D’autre part, il rédigera les divers contrats que vous devrez signer. Il réalisera également l’ensemble des formalités administratives et vous accompagnera chez le notaire le jour de la signature de l’acte.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez Acheter une maison en Italie, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin.

Notre article relatif à l’achat d’une maison sur le Lac de Côme également pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).