Rôle du Notaire en Italie

Rôle du Notaire en Italie: dans cet article, nous faisons le point sur sa responsabilité dans les transactions immobilières.

Acheter une maison en 2025 signifie être prêt à faire des sacrifices. Bien souvent vous vous retrouverez à jongler entre prêt immobilier et frais de rénovation.
Pour toutes ces raisons, avant de procéder à un achat en Italie, il est nécessaire de vérifier l’état du logement. Il faut vous assurer qu’il n’y a pas d’hypothèques ou que le bien immobilier ne présente pas d’abus de construction. En général, c’est au notaire qu’il incombe de vérifier que tout est en règle au moment de l’acte de vente. Mais que se passe-t-il si le notaire ne remarque pas la présence d’irrégularités dans la construction ? Peut-on acheter une maison présentant des irrégularités de construction qui n’ont pas été régularisées ?

Quel est le rôle du Notaire en Italie ? Qu’est-ce que l’Acte Notarié ?

Tout d’abord, on entend par « acte notarié » le contrat par lequel un bien immobilier (par exemple un appartement, une villa ou toute autre habitation) passe des mains du vendeur à celles de l’acheteur (art. 2699 du Code civil italien).
L’acte notarié est, selon la loi, rédigé par le notaire. Le moment de l’enregistrement de l’acte par le notaire marque la finalisation de l’achat, ainsi que le transfert effectif de la propriété du bien immobilier.
Le notaire agit en tant que véritable garant de la légalité de la transaction. Il a donc pour mission de vérifier que le contenu de l’acte est conforme à la loi et à la volonté des parties. Il s’ensuit logiquement qu’il n’est pas possible de signer un acte notarié pour des biens immobiliers présentant des irrégularités de construction, grevés d’hypothèques ou d’autres charges (saisies, saisies-arrêts) ou qui n’ont pas été correctement enregistrés au cadastre.

Le notaire aurait donc pour mission de mener des enquêtes. Ceci afin de vérifier que le bien immobilier est libre de toute charge. En outre, il incombe toujours au notaire de mentionner le titre de propriété dans l’acte de vente. Il doit aussi demander au vendeur une déclaration de conformité attestant que le bien immobilier est exempt d’infractions urbanistiques.

Le Notaire en Italie: sa Responsabilité effective

En réalité, la loi n’attribue aucune responsabilité au notaire en cas de fausses déclarations du vendeur concernant la conformité urbanistique du bien immobilier. En effet, en tant que fonctionnaire public qui rédige l’acte, le notaire n’a aucune obligation de vérifier la véracité des déclarations du vendeur. Même si celles-ci font partie intégrante de l’acte. Il s’agit d’informations relatives à des vérifications techniques qui ne relèvent pas de ses compétences professionnelles.
Le notaire a donc uniquement l’obligation d’avertir le vendeur des conséquences pénales découlant de déclarations mensongères. Sans toutefois être tenu de vérifier l’exactitude de ces déclarations.
En cas de fausses déclarations de la part du vendeur, c’est l’acheteur qui pourra porter plainte contre lui. Le délit étant de faux en écriture publique commis par un particulier dans un acte public (art. 483 du code pénal).

Peut-on acheter une maison présentant un abus de construction non régularisé ?

L’article 46 du TUE interdit la vente d’un bien immobilier présentant des abus de construction. Toutefois, il est très fréquent que l’acheteur, qui n’en a pas connaissance, achète une maison présentant un abus de construction. En ce qui concerne la position de l’acheteur, dans le cas où le bien immobilier présente un abus de construction, les chambres réunies de la Cour de cassation, par l’arrêt n° 8230/2019, ont répondu à cette question et clarifié deux aspects :
• Celui qui achète une maison présentant une infraction urbanistique non régularisée ne risque pas de condamnation s’il démontre qu’il n’a pas contribué à l’infraction.
• L’acheteur pourrait risquer une condamnation s’il est établi qu’il a participé à l’infraction.

Dans tous les cas, il n’y a pas d’interdiction de vente de biens immobiliers s’il existe un titre de construction (par exemple un permis de construire ou une régularisation).
Enfin, si l’acheteur n’a connaissance de l’existence de l’infraction urbanistique qu’après coup, il devra s’efforcer de faire supprimer la construction illégale ou de la régulariser conformément à la réglementation en vigueur.

Rôle du Notaire en Italie: Comment vous protéger des irrégularités?

les conséquences d’un achat d’une maison non conforme à la réglementation urbanistique et cadastrale en Italie peuvent être graves et coûteuses. Les étrangers qui achètent une maison en Italie doivent prendre des mesures pour se protéger. Cela notamment en vérifiant la conformité et en consultant un avocat spécialisé. Un avocat (surtout s’il parle français) peut vous aider à effectuer vos démarches tout au long de la procédure. Votre avocat vous expliquera les réglementations italiennes sur l’achat d’immeubles et les différences entre les deux pays. Il négociera le contrat de vente pour inclure des clauses de garantie et vous protéger des problèmes de conformité. En outre, il pourra gérer les formalités d’achat et d’enregistrement de l’immeuble à votre place. Il fera effectuer également une enquête préliminaire pour vérifier la conformité des informations fournies par le vendeur à l’état de fait du logement.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez Acheter une maison en Italie, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin.

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