Travaux de Rénovation Abusifs en Italie

Travaux de rénovation abusifs en Italie: Nouvelle sentence du Tribunal Administratif régional.

Le tribunal administratif régional du Latium a confirmé la démolition d’ouvrages de construction illégaux à Rome. Ceci en soulignant l’importance du permis de construire et rejetant les tentatives de fractionnement de l’infraction.

C’est ce qui ressort du récent arrêt n° 9783/2025 du tribunal administratif régional du Latium. Cet arrêt a confirmé la légalité d’un ordre de démolition émis par Rome Capitale.

Travaux de rénovation abusifs en Italie: l’affaire judiciaire

L’affaire concernait des modifications apportées à un bâtiment romain sans autorisation. Il s’agit de changements internes, modifications esthétiques, regroupements de locaux et changements d’affectation. La mairie a ordonné la démolition dans un délai de 90 jours. Les propriétaires ont contesté la mesure, affirmant que les travaux étaient mineurs et pouvaient se régulariser par des procédures simplifiées.

Les travaux contestés : plus qu’une simple modification interne

Le tribunal administratif régional a examiné les modifications. Il en a conclu qu’il s’agissait d’abus de construction importants, légitimant ainsi l’ordre de démolition. Le jugement a établi que toutes les modifications ne sont pas considérées comme mineures. Il a établi en outre que la complexité et l’étendue des travaux justifient la sanction. Les travaux contestés comprenaient des regroupements d’unités, des changements d’affectation, des modifications extérieures, de nouvelles constructions et des transformations de garages. Le tribunal administratif régional a estimé que, considérés dans leur ensemble, ces travaux constituaient une transformation du bâtiment qui nécessitait une autorisation.

Travaux de rénovation abusifs en Italie: ce que dit réellement la loi

Le cœur de la décision du TAR du Latium réside dans l’application stricte de la réglementation urbanistique en vigueur. Celle-ci se retrouve dans les  articles 10 et 33 du décret présidentiel 380/2001 et dans l’article 16 de la loi régionale du Latium n° 15/2008.

Selon l’article 10, paragraphe 1, du décret présidentiel 380/2001, sont soumis à un permis de construire, entre autres, les travaux de rénovation qui entraînent des modifications des façades, un changement d’affectation entre des catégories fonctionnellement autonomes et une augmentation du volume. L’article 33 du même décret prévoit, à titre de sanction en cas de travaux effectués sans ce permis, l’ordre de démolition.

La décision souligne que les abus en matière de construction doivent s’évaluer dans leur globalité. Il est impossible de les fragmenter afin d’en minimiser l’impact. La réglementation urbanistique en vigueur exige des permis pour les rénovations qui modifient l’aspect extérieur, changent l’usage ou augmentent le volume. Le TAR a affirmé qu’il n’est pas nécessaire de motiver l’intérêt public pour la démolition. La constatation de l’abus suffit. La documentation fournie par Roma Capitale a été jugée adéquate et détaillée. Cela tandis que les preuves des requérants n’ont pas été suffisantes pour réfuter les conclusions.

Le TAR a ensuite rappelé plusieurs arrêts récents d’autres tribunaux administratifs

• TAR Campanie, Naples, n° 4303/2024. L’ouverture de portes et de fenêtres est toujours qualifiable de modification des façades et nécessite un permis de construire.
• TAR Émilie-Romagne, Bologne, n° 223/2024. Le changement d’affectation avec modifications structurelles nécessite un permis. Ceci car il n’est pas autorisé par SCIA ou CILA.
• TAR Ombrie, n° 104/2024. La réalisation de nouveaux volumes constitue toujours une nouvelle construction. Elle doit être sanctionnée par une démolition si elle n’est pas autorisée.
• Enfin, la loi régionale n° 15/2008, à l’article 16, confirme qu’en cas de rénovations importantes ou de changements d’affectation entre différentes catégories urbanistiques, l’administration a le devoir d’ordonner la démolition si le permis de construire fait défaut.

En résumé, le Tar a jugé légitime l’action de l’administration, établissant que la démolition était une réponse obligatoire à l’abus constaté. Les requérants ont tenté d’analyser les interventions individuellement afin d’éviter la sanction. Mais le TAR a réaffirmé que les abus doivent être considérés dans leur ensemble. Ce n’est pas chaque détail qui compte, mais la complexité des interventions en tant qu’infraction unique au code de l’urbanisme ayant des répercussions significatives. Le Conseil d’État a confirmé que l’évaluation doit être globale et ne pas viser à isoler les travaux individuels. L’administration a donc agi correctement en qualifiant les interventions d’infraction unique au code de l’urbanisme.

Travaux de rénovation abusifs en Italie: Soyez vigilants !

Il est impératif d’accroître votre prudence lors de l’acquisition d’un bien immobilier en Italie. En effet, la vérification rigoureuse des permis de construire fournis par le vendeur constitue une étape essentielle. Ces documents peuvent être valides individuellement, mais ne garantissent pas nécessairement la conformité urbanistique du logement.

En d’autres termes, il est possible qu’un bien ait obtenu plusieurs permis de construire pour diverses interventions de restructuration effectuées au fil des années, sans que celles-ci soient conformes aux normes en vigueur. Dans ce cas, le bien pourrait se révéler totalement non conforme au regard de la réglementation urbanistique.

Les sanctions administratives en cas de non-conformité peuvent être sévères, pouvant aller jusqu’à l’ordonnance de démolition totale de l’unité immobilière. C’est pourquoi il est crucial d’effectuer toutes les vérifications nécessaires avant la signature de l’acte d’achat. La réalisation d’un audit préalable par un avocat spécialisé en droit immobilier italien constitue la seule garantie permettant d’assurer la légitimité des titres de construction.

Votre avocat procédera à une analyse approfondie de la propriété, et pourra également faire réaliser une expertise technique détaillée afin d’évaluer la conformité du bâti et de ses équipements. En cas de non-conformités, qu’elles soient mineures ou majeures, l’avocat négociera en votre nom une réduction du prix d’achat. Il veillera à la protection de vos intérêts et défendra vos droits en cas d’abus de construction constatés avant la conclusion de la transaction.

En Conclusion…

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