Acheter une maison en Ligurie

Dans cet article, retrouvez de précieuses informations relatives à l’acquisition d’un bien immobilier en Ligurie.

Géographiquement proche de la Côte d’Azur mais économiquement plus accessible, le marché immobilier ligurien présente de réelles opportunités d’investissement. Depuis 2015, le prix de l’immobilier au mètre carré dans cette région n’a jamais connu un niveau aussi bas. Que ce soit pour y passer des vacances ou pour y développer une activité commerciale, la Ligurie attire de nombreux d’investisseurs. Savone, Sanremo et les Cinq Terres figurent notamment parmi les localités les plus recherchées en Ligurie.

Toutefois, l’acquisition d’un bien immobilier en Ligurie peut comporter certains risques qu’il convient de maitriser le plus tôt possible. Nous évoquerons donc les mesures de précaution à adopter dans le cadre d’un investissement immobilier en Ligurie après un bref rappel de la procédure.

La procédure d’achat d’un bien immobilier en Ligurie

L’acquisition d’un bien en Ligurie peut générer d’importantes conséquences sur la nature des obligations qui vous incombent. Il est donc important de connaître les principales étapes de la procédure d’acquisition immobilière en Ligurie.

L’achat d’une maison en Italie se déroule en trois grandes étapes :

1) L’offre d’achat, par laquelle l’acquéreur potentiel formalise sa volonté d’acheter le bien ;

2) Le compromis de vente, par lequel les parties s’accordent sur les diverses modalités de la transaction ;

3) L’acte définitif de vente, qui sanctionne le transfert de propriété de l’ancien au nouveau propriétaire.

L’offre d’achat (ou « proposta di acquisto »)

Une fois parvenus à identifier le bien immobilier dont vous souhaitez réaliser l’acquisition, il convient de souscrire une offre d’achat. Celle-ci a pour but d’informer la partie venderesse de votre volonté d’acquérir son bien, selon les termes indiqués. En cas d’acceptation, ce premier acte engage votre responsabilité contractuelle à la conclusion de la transaction.

Il est donc primordial d’étudier – avant sa souscription – la documentation relative au bien immobilier. Celle-ci vous fournira de précieuses informations quant à son niveau de conformité cadastrale et urbanistique, de performance énergétique, de fonctionnement et de régularité de ses équipements, ou encore des aspects fiscaux liés à son acquisition ainsi qu’à sa propriété. Cette étape est indispensable pour vous assurer de la possibilité de concrétiser votre projet en toute sécurité.

Sur la base de ces informations, il convient ensuite de rédiger une offre d’achat en veillant à insérer toutes les clauses nécessaires à la sécurisation de vos intérêts. Souvent, une agence immobilière vous transmet une offre d’achat sous forme de formulaire pré-imprimé. Vous n’avez alors qu’à le compléter en renseignant quelques informations relatives. Tout investisseur doit indispensablement faire vérifier ce type de document à un avocat avant de le souscrire. Il peut également lui demander de rédiger directement une offre qui sécurise suffisamment ses intérêts.

L’acception de l’offre d’achat emporte deux conséquences. D’une part, l’acheteur verse un acompte au vendeur. En cas d’interruption de la transaction, cette somme pourrait ne pas être restituée. D’autre part, le vendeur retire le bien du marché immobilier.

Les parties peuvent ensuite fixer au sein d’un compromis les modalités de conclusion de l’acte final.

Ce compromis contient l’ensemble des informations essentielles à la conclusion de la vente. On y retrouve notamment le prix, les modalités de paiement et toute information permettant la bonne conclusion de l’affaire.

La dernière étape correspond à l’établissement de l’acte définitif de vente par un notaire de confiance. L’acquéreur verse le solde de la transaction sur le compte du vendeur. Il peut également le verser sur le compte dédié du notaire. Celui-ci le transférera dans un second temps à la partie venderesse. En contrepartie, cette dernière remet les clefs à la partie acquéresse. En signant l’acte, l’acheteur devient le nouveau propriétaire effectif du bien.

Au stade de la signature de l’acte, le droit italien impose à tout acquéreur étranger ne maitrisant pas couramment la langue italienne d’engager un interprète. Sur ce point, l’engagement d’un avocat bilingue vous permet donc de réaliser de véritables économies. En effet, celui-ci intervient à la fois comme conseiller juridique et interprète.

Les points de vigilance lors de l’achat d’un bien immobilier en Ligurie

Si vous traitez avec un médiateur, vous devez vous assurer du caratère qualifié et déclaré de l’exercice de sa profession. En outre, il est important de connaître les prescriptions urbanistiques en vigueur, liées aux risques hydrogéologiques omniprésents en Ligurie.

Agents immobiliers abusifs

Selon les chiffres de l’Osservatorio del Mercato Immobiliare, environ 1 transaction sur 3 est intermédiée par un médiateur abusif en Italie.

Les agents immobiliers abusifs sont ceux qui ne disposent pas des compétences et des titres requis. Ils ne sont pas enregistrés auprès des chambres de commerce locales. Dès lors, ils exercent cette profession de manière illégale. Tout acquéreur traitant avec ce type d’agent immobilier s’expose à de sérieux risques de nature juridique et économique.

En premier lieu, l’approche employée par ce type de médiateur est systématiquement superficielle. Elle ne protège pas suffisamment les intérêts de l’acquéreur.

En outre, celui-ci néglige souvent la vérification de la conformité urbanistique et cadastrale du bien vendu. Soucieux de conclure la transaction, celui-ci considère que le bien est toujours commercialisable et habitable. De plus, la réalisation des divers contrôles ne va pas dans le sens de ses intérêts.

Premièrement, il est très probable qu’il n’y soit pas du tout familiarisé. En outre, la réalisation de tels contrôles représente un véritable obstacle à la perception de sa commission. La découverte d’éventuelles irrégularités pourrait conduire l’investisseur à se retirer de la transaction. Ce retrait empêcherait ainsi l’agent immobilier de percevoir sa commission.

S’assurer de la conformité urbanistique du bien est pourtant une étape indispensable pour conclure en toute sécurité une transaction immobilière, habiter légalement et durablement le bien, le revendre ou obtenir un permis de construire.

Il est donc important que l’acquéreur qui s’adresse à un agent immobilier et paie une commission fasse preuve de diligence en vérifiant les compétences et titres de l’agent immobilier intermédiant sa transaction. A cette fin, il est conseillé de lui demander de présenter sa carte d’agent immobilier (« tessera »). Seuls les professionnels compétents, assurés, contrôlés et inscrits auprès des chambres de commerce locales en possèdent une. Votre avocat bilingue peut également sécuriser cet aspect.

Prescriptions urbanistiques

Avant d’acheter un bien immobilier en Ligurie, vous devez vous renseigner sur la nature des prescriptions urbanistiques en vigueur au sein de la commune sur le territoire de laquelle celui-ci est situé. En effet, diverses mesures règlementent la construction, limitent les possibilités d’aménagement d’une parcelle et varient grandement d’une commune à l’autre.

En raison des caractéristiques particulières de son territoire, la Ligurie est fortement exposée aux risques hydrogéologiques (glissements de terrain et inondations régulières). Il existe de nombreuses zones caractérisées par un risque de glissement de terrain élevé ou très élevé, ou par un risque hydraulique moyen. Pour cette raison, la construction et la restructuration sur le territoire de nombreuses communes liguriennes sont limitées et conditionnées à l’obtention au préalable d’une « autorisation sismique ».

Selon la loi n° 50 de 2012, les communes soumises aux risques sismiques les plus importants sont situées dans les provinces d’Imperia et de La Spezia.

Ainsi, un grand nombre de communes des provinces susmentionnées font l’objet d’un traitement administratif différent lorsqu’il s’agit de délivrer des autorisations pour la construction ou la rénovations de bâtis sur leur territoire.

Dès lors, que vous achetiez pour vous-même ou en vue de l’entreprise d’une activité commerciale, il convient de prêter une attention particulière au contexte géographique dans lequel la propriété est construite (présence de canaux, de rivières, de risques de glissement de terrain, etc.) pour anticiper d’éventuelles limites aux possibilités de concrétisation de votre projet.

Pour conclure…

Ainsi, il est primordial d’identifier préalablement à la signature du moindre document relatif à l’acquisition d’un bien immobilier en Ligurie l’ensemble des obligations se rattachant à ce dernier. Suivant ses caractéristiques, les aspects économiques, fiscaux et urbanistiques de votre projet seront nécessairement impactés.

Pour réaliser une acquisition immobilière en toute sécurité, il convient de regrouper et d’analyser une série de documents permettant de s’assurer de la faisabilité d’un projet ainsi que de la non-exposition à d’éventuelles sanctions pouvant être de nature administrative (exemple : défaut de certificat d’habitabilité) ou pénale (exemple : construction abusive).

Avant de formuler toute offre d’achat pour l’acquisition d’un bien immobilier en Ligurie, assurez-vous d’en comprendre pleinement les implications juridiques. Le droit immobilier italien est spécifique. Il est donc fortement conseillé de faire examiner tout document par un avocat indépendant, spécialisé et parlant votre langue avant de le signer.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez acheter une propriété en Ligurie, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin de la procédure.

 

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L’ensemble des informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et à but pratique. En aucun cas celles-ci ne sauraient constituer un quelconque conseil juridique ou un élément de nature à engager la responsabilité du cabinet.