Acheter une Maison en Italie

Acheter une maison en Italie génère d’importantes conséquences pour son auteur.

Cet achat peut se faire selon différents critères. Certains recherchent un appartement de taille modeste dans une grande ville comme Rome ou Milan. D’autres envisagent l’acquisition de biens immobiliers de grande valeur. Il peut s’agir de penthouses et villas dans des quartiers prestigieux de Rome, Milan, Florence, Venise et Naples. Il peut également s’agir de joyaux immobiliers localisés en Sardaigne, Toscane et sur la côte amalfitaine. De même, la région des lacs (lac Majeur, lac de Côme et lac de Garde) offre de belles opportunités. Certains enfin optent pour des solutions en bord de mer, en Calabre, en Sicile, en Ligurie sur la Riviera di Ponente, en Sardaigne sur la Costa Smeralda, mais aussi en Campanie, à Capri et à Ischia.

Néanmoins, quelle que soit la zone et le type de bien choisi, la procédure d’achat d’une maison en Italie reste peu ou prou la même.

Pour éviter de commettre des erreurs irréversibles, il convient donc d’appréhender les 3 étapes principales de ce processus:

1. L’offre d’achat, par laquelle l’acquéreur potentiel formalise sa volonté d’acheter le bien ;
2. Le compromis de vente, par lequel les parties s’accordent sur les diverses modalités de la transaction ;
3. L’acte définitif de vente, qui sanctionne le transfert de propriété de l’ancien au nouveau propriétaire.

Acheter une Maison en Italie : L’Offre D’Achat (ou « Proposta di Acquisto »)

Une fois la maison ciblée, la première étape à accomplir pour l’acheter consiste en la formulation d’une offre d’achat. Celle-ci a pour but d’informer le vendeur de l’intention d’acquérir son bien selon des modalités précises. Cette première étape est cruciale. En cas d’acceptation, cette offre prend la forme d’un véritable contrat juridiquement contraignant. De ce fait, elle engage la responsabilité des contractants à la conclusion de la transaction.

Conformité et Contrôles en Italie

A la différence de ses homologues français ou belges, l’agent immobilier italien n’est pas tenu de garantir le niveau de conformité des biens qu’il présente. De plus, il n’est pas dans son intérêt de révéler les caractéristiques réelles du bien à l’acquéreur. Celui-ci recherche généralement la perception d’une commission, qui est indexée sur la bonne conclusion de l’affaire.

De même, le notaire italien ne réalise pas les contrôles de conformité urbanistique et cadastral. Ce dernier se limite sur ce point à recevoir les déclarations du vendeur.  

Vérification Préalable et Documentation

Avant de souscrire une offre, il est donc fondamental de vérifier la documentation relative à la maison et d’accéder aux divers registres immobiliers. Cette diligence permet d’apprécier le niveau de conformité cadastrale et urbanistique du bien. A l’occasion de cet audit, l’avocat spécialisé en droit immobilier italien vérifie également que le bien soit libre d’hypothèques, de dettes ou de charges impayées. Il contrôle également la régularité les équipements et anticipe les aspects fiscaux liés à l’acquisition.

Rédaction de l’Offre d’Achat

Ensuite, sur la base de ces informations, il convient de rédiger une offre d’achat. Cette offre doit inclure toutes les clauses nécessaires à la protection des intérêts de l’acquéreur. Souvent, les agences immobilières proposent aux acquéreurs de remplir des formulaires pré-imprimés, faisant office d’offre d’achat. Ces derniers ne sécurisent généralement pas les intérêts de l’acquéreur. Ils ne reflètent ni les caractéristiques réelles du bien (abus de construction, hypothèques, défaut de certificat d’habitabilité, présence de droits de tiers, etc.) ni les besoins de l’acheteur (financement de l’opération, termes et délais pour la réalisation des diverses formalités, structuration fiscale de l’achat, etc.).

Consultation d’un Avocat

Bien que ce recours ne soit pas obligatoire, en Italie, il est fréquent que les acheteurs se fassent assister par un avocat pour acheter une maison. Ce dernier réalise pour le compte de son client l’ensemble des diligences nécessaires à la sécurisation de son acquisition. Il structure son investissement sur le plan fiscal et budgétaire et réalise toutes les formalités administratives (dont l’attribution du codice fiscale). Ce professionnel prépare également une offre de manière casuistique. Il la rédige notamment sur la base des résultats de son audit préliminaire et veille à insérer toutes les clauses nécessaires à la sécurisation de l’acquisition (obtention d’un crédit, amnistie d’un abus, radiation d’une hypothèque, affranchissement d’un bail emphytéotique, etc.). Il rédige généralement l’offre de façon bilingue (en français et en italien) pour la bonne compréhension de l’ensemble des parties.

Conséquences de l’Acceptation

L’acceptation de l’offre entraîne deux conséquences majeures : le versement d’un acompte par l’acheteur au vendeur et le retrait du bien du marché immobilier par le vendeur. Ces étapes marquent une avancée significative dans le processus d’acquisition.

NB : En Italie, il est courant que les sommes à titre d’acompte et de solde soient versées directement sur le compte courant du vendeur. En cas d’insertion de conditions suspensives au sein de l’offre d’achat ou de retrait de l’une des parties de la transaction avant la conclusion de l’acte définitif de vente, l’acquéreur pourrait donc être confronté à des difficultés pour obtenir la restitution des sommes. En pratique, il est possible de déroger à cette coutume en réclamant la transition des sommes par le compte séquestre d’un notaire. Toutefois cette modalité doit être accordée entre les parties, de manière expresse, dès le stade de l’offre d’achat.

Acheter une Maison en Italie : Le Compromis de Vente (ou « Contratto Preliminare di Compravendita »)

Pour acheter une maison en Italie, les parties peuvent ensuite signer un compromis de vente. Ce contrat fixe les modalités de conclusion de l’acte définitif de vente.

Ce compromis contient l’ensemble des informations essentielles à la conclusion de la vente. On y retrouve notamment le prix, les modalités de paiement et toute information permettant la bonne conclusion de l’affaire.

A la différence d’autres pays, la jurisprudence italienne considère que l’affaire est « conclue » au moment de la conclusion du compromis de vente et non de l’acte définitif de vente. Ainsi, de nombreux agents immobiliers réclament le versement de leur commission dès la signature de ce compromis. Ce type de modalité fait peser un risque certain sur les intérêts de l’acquéreur. L’acte définitif de vente n’ayant pas encore été signé, il est possible qu’une condition suspensive ne soit pas vérifiée ou que l’une des parties se retire de la transaction avant sa conclusion. Il est donc important de réaliser un audit complet du bien et de structurer correctement l’offre d’achat et le compromis.

Acheter une Maison en Italie : L’Acte Définitif de Vente (ou « Rogito Notarile »)

Établissement de l’Acte

La dernière étape du processus d’achat d’une maison en Italie consiste en l’établissement de l’acte définitif de vente par un notaire. L’acquéreur effectue le versement du solde de la transaction sur le compte du vendeur. Ce dernier remettra ensuite les clefs du bien au premier. En signant l’acte, l’acheteur devient le nouveau propriétaire effectif du bien.

Choix du Notaire : Un Privilège de l’Acquéreur

Le droit italien réserve à l’acheteur le privilège de choisir le notaire établissant l’acte. Il convient d’éviter de suivre les indications de l’agent immobilier ou du vendeur sur ce point afin d’éviter la survenance de tout conflit d’intérêts. Opter pour un notaire recommandé par votre avocat garantit son niveau d’indépendance et d’impartialité.

Interprète et Avocat Bilingue

Au moment de la signature de l’acte, le droit italien impose à tout acquéreur étranger ne maitrisant pas couramment la langue italienne de se faire assister par un interprète. L’engagement d’un avocat bilingue est donc une solution économique. Celui-ci a la possibilité d’agir à la fois comme conseiller et interprète. Cette double casquette simplifie donc le processus pour l’acheteur, tout en lui permettant de sécuriser ses intérêts et de réaliser de véritables économies.

Acheter une Maison en Italie : Pour conclure…

D’une manière générale, il est opportun de se familiariser avec le cadre juridique régissant les acquisitions immobilières internationales.

Depuis plus de 55 ans, le cabinet d’avocats De Tullio fournit à des clients internationaux des conseils juridiques en toute indépendance et dans toute l’Italie. Nous sommes spécialisés en droit immobilier italien ainsi qu’en matière de successions internationales.

Si vous souhaitez acheter une maison en Italie, nous sommes là pour vous aider. Nos avocats sauront vous guider tout au long du processus. N’hésitez pas à nous contacter pour bénéficier d’une première consultation gratuite.

Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

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