Distance Légale obligatoire en Italie

Distance légale obligatoire en Italie entre deux constructions immobilières: 10 mètres minimum. C’est la règle indérogable à laquelle tout constructeur doit se plier s’il ne veut pas avoir de problèmes.

La sanction pécuniaire substitutive à la démolition des constructions illégales ne saurait en aucun cas pallier le non-respect des distances légales. En effet, si deux édifices à murs vitrés, érigés postérieurement au D.M. 1444/1968, se trouvent à une distance de 9,50 mètres l’un de l’autre au lieu des 10 mètres prescrits, en raison de non-conformités survenues lors de leur édification, cela constitue une infraction. Cette dernière est d’une gravité telle qu’elle est difficilement rattrapable. Cela en raison de l’absence d’une double conformité aux règles d’urbanisme.

Distance légale obligatoire en Italie: Le Verdict du Conseil d’État

Il s’ouvre alors la question de savoir si le paiement d’une amende substantielle permet d’éviter la démolition. La réponse est négative. Le principe en la matière est clairement énoncé dans l’arrêt du Conseil d’État n° 4950/2025. Ce dernier exclut toute possibilité de recourir à la fiscalisation en cas d’infraction. Et cela, en affirmant que les distances minimales de 10 mètres constituent des normes impératives. Cette règle a pour but de prévenir la création d’espaces nuisibles à la santé publique. Ce qui rend impossible toute dérogation ou échappatoire à l’obligation de démolition.

L’arrêt insiste sur le fait que les distances imposées par le D.M. 1444/1968 sont obligatoires et préétablies. Ceci sans que les autorités locales disposent d’une marge de discrétion dans leur application. Par ailleurs, il est souligné qu’une interprétation erronée a été avancée concernant la réglementation en vigueur, notamment par une citation incorrecte du D.P.R. n° 380/2001. Ce dernier exige le respect des distances préexistantes, qui, dans le cas présent, n’ont pas été respectées.

La loi est claire

La jurisprudence a déjà affirmé de manière constante qu’un propriétaire doit édifier son bâtiment à une distance d’au moins dix mètres d’un mur vitré appartenant à un bâtiment voisin. Cela sans aucune dérogation possible, même si la nouvelle construction prévoit une hauteur inférieure à celle des fenêtres. Ainsi, la règle édictée par le D.M. 1444/1968 doit impérativement être observée pour des raisons de santé publique.

Cet arrêt du Conseil d’Etat est une étape importante dans le domaine de la répression des abus de construction. Une fois de plus, il est précisé que la fiscalisation d’une infraction est une institution résiduelle et strictement encadrée. Celle-ci ne peut se transformer en un outil d’amnistie généralisée, ni s’utiliser pour contourner des règles obligatoires telles que celles relatives aux distances minimales.
En fin de compte, la nature de l’abus doit s’évaluer avec le plus grand soin. Cela en évitant de nourrir des espoirs d’amnisties ou de fiscalisation qui sont juridiquement irréalisables.

Distance légale obligatoire en Italie: Ce qu’il faut retenir

C’est donc clair, si vous faites construire une maison en Italie, ou si vous achetez une maison déja construite (après 1968), vous devez être vigilant quant au respect des réglementations. Si vous acheter une maison qui ne respecte pas la distance légale obligatoire en Italie, vous risquez de la voir démolir ensuite. Méfiez-vous si on vous promet qu’en Italie, tout peut se régler par le paiement d’une amende!

Beaucoup de constructions en Italie sont en effet abusives. Les chiffres en la matière sont éloquents, avec une disparité évidente entre le nord et le sud. Dans le détail, en 2021, la région italienne présentant le taux le plus haut est la Campanie, avec 48,8% de logements non autorisés par les municipalités. En deuxième position, avec un pourcentage égal, se trouvent la Basilicate et la Calabre (47,7%). La Sicile arrive en troisième position (45,8%). Les régions ayant l’indice le plus bas sont Frioul-Vénétie Julienne (3,2%), Trentin-Haut Adige (3,2%), Piémont (4,1%) et Val d’Aosta (4,1%). Globalement, les régions septentrionales ont une moyenne de 4,3% de constructions abusives. Les régions centrales quant à elles ont une moyenne de 13,8% et les régions méridionales de 39,2%.

L’abusivisme peut prendre plusieurs formes, notamment :

• La construction sans permis : Édifier un bâtiment ou une extension sans avoir obtenu le permis de construire requis par la réglementation locale.
• La violation des normes de densité et de surface : Dépasser les limites fixées par le plan d’urbanisme ou par le permis initial.
• Les modifications non autorisées : Effectuer des travaux de transformation ou de rénovation sans autorisation, notamment dans des zones protégées.
• L’extension illégale : Ajouter des structures ou des surfaces à un bâtiment existant sans approbation officielle.

Les contraintes urbanistiques et leur impact

L’Italie dispose d’un cadre réglementaire strict pour préserver l’aménagement du territoire. Les plans d’urbanisme locaux (Piani Regolatori Generali) fixent les règles concernant l’utilisation des sols, la densité, la hauteur des bâtiments, etc. Toute construction doit respecter ces normes pour garantir un développement harmonieux et durable.

Les contraintes paysagistiques et environnementales

De plus, de nombreuses zones en Italie sont soumises à des restrictions paysagistiques pour préserver la beauté naturelle et le patrimoine culturel. Les zones classées comme « zones protégées » ou « zones de paysage » imposent des limitations strictes sur la construction. Cela notamment dans les parcs nationaux, les réserves naturelles, ou les zones côtières.

Les contraintes hydrogéologiques et géologiques

Les régions sujettes à des risques hydrogéologiques, comme les zones inondables ou instables, imposent des règles spécifiques pour éviter les constructions dans des zones à risque. La législation prévoit des contrôles rigoureux pour prévenir les dommages liés aux phénomènes naturels. Toute construction dans ces zones doit en effet respecter des normes techniques strictes.

Distance légale obligatoire en Italie: Attention!

Le problème de la distance légale obligatoire entre deux maisons est considéré comme un problème sans solution. Il est donc indispensable de faire des vérifications approfondies avant de signer toute promesse d’achat en Italie. Les règles urbanistiques sont strictes, et les contrôles sont fréquents dans certaines régions. Ces contrôles sont encore plus fréquents si vous voulez ouvrir une activité de location dans le logement. Acheter un bien immobilier qui n’est pas conforme à son permis de construire vous expose au risque de sanctions administratives et économiques. Mais dans certains cas extrêmes, comme le souligne l’exemple de cet article, le Tribunal administratif peut ordonner directement la démolition de la maison.

Faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier vous permet de procéder à toutes les vérifications nécessaires avant de signer une promesse d’achat. Votre avocat effectuera un audit préliminaire sur la propriété de votre choix. Il pourra également faire réaliser une expertise technique approfondie pour vous renseigner sur la conformité ou non du bâti et de ses équipements. Dans le cas – fréquent – de non conformités légères ou importantes, votre avocat négociera à votre place un rabais sur le prix d’achat. Il veillera à protéger vos intêrets et défendra vos droits en cas d’abus de constructions constatés avant l’achat.

En Conclusion…

Pour acheter une propriété en Italie en toute sécurité, il est donc fondamental de faire réaliser un audit préliminaire. Un avocat expert en droit immobilier pourra vous assister et défendre vos intêrets tout le long du processus d’achat, vous évitant ainsi d’avoir de mauvaises surprises dans le futur. Votre avocat prendra en charge l’ensemble de la procédure. D’une part, il vérifiera la documentation (urbanistique, cadastrale, hypothécaire, énergétique, etc.). D’autre part, il rédigera les divers contrats que vous devrez signer. Il réalisera également l’ensemble des formalités administratives et vous accompagnera chez le notaire le jour de la signature de l’acte.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez Acheter une maison en Italie, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin.

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