Emphytéose en Italie. Ce que vous devez savoir

Comment l’emphytéose s’applique-t-elle?

Un sujet particulièrement débattu est celui de «l’emphytéose», un régime qui a ses racines dans le droit romain. Elle faisait partie du système féodal et était liée à l’économie agricole.

Les agriculteurs pouvaient cultiver la terre et subvenir ainsi à leurs besoins. En contrepartie, ils payaient un loyer foncier annuel en argent ou en marchandises. 

Des accords contractuels existent entre deux parties. D’une part, le Dominium Directum, la personne détenant la pleine propriété (dominus) ou le propriétaire du bien. Et, d’autre part, le Dominium Utile – le locataire (emphytéoteuta) qui a le droit d’utiliser le bien sur la base d’un bail.

L’emphytéose peut s’appliquer à tous les types de biens italiens

L’emphytéose s’applique tant aux terrains qu’aux bâtiments, y compris les villas et les appartements.

Pendant la durée d’un contrat d’emphytéose, lorsqu’un terrain est concerné, le locataire a le droit de modifier la surface du terrain. Cela inclut le labourage des pâturages pour planter une récolte ou des arbres.

Lorsque des bâtiments sont concernés, le locataire peut les modifier. Toutefois, les modifications ne doivent pas entraîner de détérioration du bâtiment. Par conséquent, si le locataire souhaite construire un agrandissement ou ajouter des annexes aux structures existantes, il est en droit de le faire.

Le contrat entre le « propriétaire » et le « locataire » doit être établi par écrit. Le paiement du loyer est récurrent et l’obligation de payer le loyer ne cesse que si le bien est détruit. La destruction peut être due soit à des causes humaines, comme un incendie, soit à des événements naturels, comme un tremblement de terre.

Durée des contrats et obligations

L’emphytéose peut être perpétuelle ou limitée, avec une durée minimum de 20 ans. Dans les deux cas, le locataire a les mêmes droits que le propriétaire.

Le locataire peut sous-louer l’immeuble, recevoir une indemnité pour les améliorations apportées et même conserver l’immeuble jusqu’au paiement intégral de son crédit. Ceci sans le consentement du propriétaire.

Si l’emphytéose a une durée de 20 ans, le locataire ne peut céder ses droits par contrat. De plus, le droit de préemption ne s’applique pas au locataire de la même manière qu’aux agriculteurs. Le locataire n’a pas de droit de premier refus (ROFR).

Le locataire dispose d’un droit de disposer du bien très étendu dans le cadre de l’emphytéose perpétuelle. Il peut disposer du bien emphytéotique au moyen d’un acte conforme au Code civil italien. Il peut s’agir soit d’un acte entre vifs, fait du vivant du locataire, soit d’un acte à cause de mort, fait après son décès et dans ce cas par testament.

Rachat de l’emphytéose

Un locataire peut acquérir la pleine propriété d’un bien emphytéotique moyennant le paiement d’un prix correspondant à quinze fois le loyer annuel. Le locataire peut faire usage de ce droit de rachat à tout moment.

Ce droit de rachat prévaut comme un droit équivalent accordé au propriétaire en cas de rupture du contrat par le locataire, appelé « dévolution » (devoluzione).

Le rachat peut être réglé soit à l’amiable, soit par le moyen d’un accord entre le propriétaire et le locataire. Un acte notarié doit constater le rachat. Lorsque le propriétaire et le locataire ne parviennent pas à se mettre d’accord, le litige peut être réglé par voie judiciaire.

Vous devez toujours vérifier les titres de propriété d’un bien

Un locataire doit augmenter la productivité, l’utilité ou la valeur du bien immobilier, rural ou urbain. Cette obligation s’étend sur toute la durée de l’emphytéose et peut être réglée par un accord écrit.

Le paiement du loyer doit être effectué au propriétaire sur une base annuelle. Si le locataire ne respecte pas le contrat d’emphytéose, le propriétaire a le droit de demander la résiliation.

Le propriétaire a le droit de demander la fin de l’emphytéose en raison d’une violation du contrat par le locataire. Dans ce cas, le propriétaire doit rembourser les améliorations apportées par le locataire. Le paiement doit être proportionnel à l’augmentation de la valeur du bien lorsqu’il revient au propriétaire.

En conclusion …

L’acquisition, le rachat ou la cession d’un bien soumis à un bail ou à une emphytéose peuvent présenter des difficultés. D’autres types d’accords de location existent également dans le droit italien. Il est recommandé de désigner un conseiller juridique pour vous guider tout au long du processus.

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