Location Touristique dans le Val d’Aoste

Location touristique dans le Val d’Aoste: Nos conseils pour réussir votre projet d’investissement.

Vous avez le projet d’investir dans le Val d’Aoste? C’est une excellente idée. Les touristes affluent chaque année dans la région, les structures d’hébergement sont pleines et il faut réserver longtemps à l’avance pour y passer un séjour.

Où Investir dans le Val d’Aoste?

Courmayeur

C’est certainement la station touristique la plus célèbre de la région. Elle possède en effet l’atmosphère typique d’une ville de montagne et se distingue par un style paysager et architectural spectaculaire. Courmayeur est très convoitée par les amateurs de sports d’hiver du monde entier. Elle se niche au pied du massif du Mont Blanc, dans un cadre verdoyant entouré de forêts de conifères, de montagnes et de glaciers.

Courmayeur est une station touristique d’importance internationale. Elle conserve cependant une atmosphère alpine authentique, que l’on peut ressentir en se promenant dans les boutiques du centre et dans les villages qui entourent la ville principale et s’étendent jusqu’à la tête de la vallée centrale, où la Dora della Val Veny et la Dora della Val Ferret se rejoignent dans la Dora Baltea.

L’atmosphère alpine se retrouve également dans les hôtels et autres structures d’hébergement, des plus luxueuses au simple camping, dans les cafés historiques du centre et dans les restaurants des pentes. À Courmayeur, l’hospitalité, l’amour de la tradition et le respect de l’architecture locale sont partout. Le prix d’achat d’un logement à Courmayeur est assez élevé, comptez en moyenne 8387 euros au mètre carré.

Cogne

Au sommet de la vallée se trouve Cogne. Un magnifique village situé à 1500 m d’altitude au cœur du parc national du Grand Paradis. Le premier parc national créé en Italie en 1922.

La vallée regorge d’attractions, non seulement naturalistes mais aussi historiques et architecturales. C’est la destination idéale pour une journée en immersion dans la nature. Dans le centre ville, vous pourrez admirer l’église paroissiale dédiée à Saint Ours. Vous trouverez aussi la tour de l’évêque et la célèbre fontaine en fer. Cogne est fameuse également pour sa production artisanale liée à la dentelle aux fuseaux. Son patrimoine viticole et gastronomique est un des plus riches de la région.

La ville est une destination de prédilection pour les randonneurs qui souhaitent s’attaquer à des sentiers faciles qui montent de Valnontey vers le Grand Paradis. Les amateurs de la nature ne peuvent manquer une promenade jusqu’aux cascades de Lillaz ou une visite du magnifique jardin botanique Paradisia. En chemin, ne manquez pas de vous arrêter au magnifique pont aqueduc de l’époque romaine de Pondel. Le prix d’achat d’un logement à Cogne est d’environ 3871 euro au mètre carré.

Breuil-Cervinia

Breuil-Cervinia est une station touristique moderne située au pied du mont Cervin. Elle offre d’innombrables possibilités de pratiquer des sports à chaque saison de l’année. De l’alpinisme classique aux sports d’hiver, en passant par les disciplines les plus récentes et les plus fortes en adrénaline. Son domaine skiable est l’un des plus grands des Alpes. Il est relié aux pistes de Valtournenche et aux pentes suisses de Zermatt, où il est même possible de skier en été sur de la glace.

Construit dans les premières décennies du siècle dernier dans une large cuvette au sommet de la vallée de Valtournenche, à 2000 mètres d’altitude, Breuil-Cervinia est aujourd’hui non seulement l’un des centres touristiques de haute montagne les plus renommés de la Vallée d’Aoste, mais aussi une destination de vacances d’importance internationale. Comptez environ 4523 euro au mètre carré pour acheter un bien immobilier à Breuil-Cervinia.

Gressoney-Saint-Jean

Gressoney-Saint-Jean se situe à 1385 mètres d’altitude. C’est une élégante station touristique qui vante un cadre panoramique particulièrement suggestif. On y trouve une vue spectaculaire sur le glacier du Lyskamm et l’imposant massif du Mont Rose. L’histoire de Gressoney est étroitement liée à la communauté Walser. Il s’agit d’une population d’origine germanique arrivée dans la région il y a plus de huit siècles. Ce patrimoine culturel se reflète encore aujourd’hui dans l ‘architecture originale, avec sa stadel typique, et dans la langue parlée, le titsch. La reine Marguerite de Savoie  passait régulièrement ses vacances d’été à Gressoney. Elle a donc participé activement au développement de ces lieux, qui sont devenus une destination pour de nombreux touristes.

En 2017, Gressoney-Saint-Jean a reçu le drapeau orange du Touring Club Italiano pour son centre historique soigné et la qualité de l’accueil et de l’information sur le territoire. Le prix moyen au mètre carré à Gressoney-Saint-Jean est de 3893 euros.

Location Touristique dans le Val d’Aoste: Les règles à suivre

La location touristique concerne les biens loués à des fins exclusivement touristiques, conformément à l’article 1 de la loi 431/1998. Le contrat de location temporaire à des fins touristiques est régi par les articles 1571 et suivants du code civil. Pendant la durée du bail touristique, le propriétaire peut fournir des services tels que l’électricité, l’eau, le gaz, la connexion Internet, la climatisation et l’entretien. En revanche, il n’est pas possible de fournir les services typiques d’un hôtel. Le nettoyage en milieu de semaine, le changement de linge ou le petit-déjeuner ne sont pas possibles.

Les termes « location touristique » et « location de courte durée » sont souvent synonymes, mais peuvent différer légèrement. Un bail touristique est principalement destiné aux touristes pour des séjours temporaire. Un bail de courte durée en revanche peut également inclure des locations pour des raisons autres que touristiques. Il est important d’inclure dans le contrat des clauses qui garantissent la finalité exclusivement touristique de la location.

Le contrat de Location Touristique

Les baux de courte durée concernent des propriétés résidentielles à des fins transitoires ou touristiques, à la différence des baux ordinaires. Les contrats à usage touristique ne sont pas soumis aux limites de temps et de loyer prévues pour les autres baux. Dans le contrat, il est important de préciser les caractéristiques du bien, la durée du séjour, le montant et le dépôt de garantie.

Pendant le séjour, le locataire est responsable de tout dommage, mais il est plus prudent de souscrire une assurance. Vous devrez procéder en outre à un état des lieux au début du séjour. Il faut aussi demander un dépôt de garantie et obtenir un reçu.

Il n’existe pas de modèle de contrat type pour les locations touristiques. Ceci laisse une liberté de négociation entre les parties. Le paiement des montants inférieurs à 5 000 euros peut s’effectuer en espèces. Pour les montants plus élevés, il est obligatoire d’utiliser des moyens de paiement traçables. La complexité de la réglementation peut être résolue en consultant les offices de tourisme régionaux ou municipaux pour connaître les limites locales possibles.

La fiscalité

La location touristique peut s’exercer sous une forme non entrepreneuriale si l’activité est occasionnelle et de courte durée. Dans le cas contraire, il est nécessaire d’ouvrir une activité entrepreneuriale. Il faudra alors avoir un numéro de TVA et vous inscrire à la chambre de commerce. Selon la loi de finances 2021, le régime fiscal des locations à court terme ne s’applique qu’à moins de quatre appartements par période fiscale, sinon l’activité de location se considère comme une activité entrepreneuriale.

D’un point de vue fiscal, le traitement des baux touristiques est similaire à celui des baux ordinaires. Vous avez la possibilité d’opter soit pour la cedolare secca de 21 %, soit pour l’imposition ordinaire. La « cedolare secca » peut s’appliquer uniquement pour les contrats d’une durée inférieure à 30 jours. Cela sans obligation d’enregistrement préalable auprès du locataire.

Location Touristique dans le Val d’Aoste: Attention!

Votre investissement immobilier dans le Val d’Aoste peut être une source de revenus intéressante. Ceci à condition de réaliser un achat judicieux.

Si vous envisagez de réaliser l’acquisition d’un logement dans le Val d’Aoste, il est important de connaître les règles applicables en matière urbanistique. En effet, la législation valdôtaine encadre fermement la liberté de construire, d’agrandir, de restructurer, de revendre ou encore de mettre en location un bien sur le territoire afin de protéger son patrimoine culturel.

Contraintes paysagères

Le Val d’Aoste contient environ 2 859 kilomètres carrés de surface contrainte, correspondant à 87,71% de l’ensemble du territoire régional. C’est en effet la deuxième région italienne plus protégée par les restrictions paysagères en application de la loi 431/85. La première d’entre elles étant le Trentin Haut Adige.  Depuis 1926 en effet, le Val d’Aoste a adopté plus de 80 décrets ministériels restreignant les possibilités de transformation urbanistique sur son territoire. Ceci afin de préserver ses caractéristiques environnementales et paysagères.

La Surintendance aux Biens et Activités Culturels de la Région Autonome du Val d’Aoste (ci-après « Surintendance ») vérifie systématiquement la conformité des biens immobiliers aux règles en vigueur par le biais d’actions de prévention, de contrôle et de sanction.

Par conséquence, les règles applicables en matière paysagère au niveau régional limitent la liberté du propriétaire qui veut acheter une maison  dans le Val d’Aoste d’y réaliser ensuite des travaux ou de l’agrandir.

Contraintes architecturales

En outre, le Val d’Aoste a adopté diverses mesures de protection de son patrimoine architectural. Ces mesures ont pour but de préserver les traces de son histoire. En effet, elles visent à la conservation des biens et la réduction des possibilités de modification architecturale.

L’actuel décret législatif 42/04 introduit le concept, et l’activité qui en découle, de « vérification de l’intérêt culturel ». Cette procédure vise à reconnaître la valeur historique et culturelle d’un bien particulier, tant mobilier qu’immobilier. Lorsqu’un bien immobilier présente un intérêt culturel, les possibilités de le modifier sont considérablement restreintes. En outre, il faut respecter des obligations spéciales en contrepartie du bénéfice de déductions fiscales.

La Surintendance évalue systématiquement la conformité des biens d’intérêt culturel aux Plans Réglementaires Généraux (PRG), aux Plans d’Urbanisme Détaillés (PUD) ainsi qu’aux règlements d’application des centres historiques.

Le Décret « Salva Casa »

Ce décret loi donne la possibilité concrète aux propriétaires d’obtenir une amnistie sur les constructions abusives. Cette amnistie aura lieu contre le paiement d’une amende forfaitaire. Vous pouvez demander cette amnistie uniquement pour des abus et des non-conformités mineures en matière de construction ou d’urbanisme.

Il intervient notamment sur les types de non-conformités suivants:

• Divergences formelles résultant d’incertitudes dans l’interprétation de la loi en vigueur en ce qui concerne les preuves de l’état légitime de la propriété.
• Non-conformités de construction des logements, résultant de travaux effectués en plusieurs temps, réalisés par les propriétaires du moment en l’absence d’autorisation formelle;
• Non-conformités partielles qui pouvaient être corrigées à l’époque où l’intervention a été effectuée, mais qui ne peuvent plus l’être aujourd’hui, en raison de la règle de la « double conformité ». Il suffira après l’amnistie que l’intervention soit conforme aux règles d’urbanisme au moment de la demande et aux règles de construction au moment de la réalisation.

Dans le Val d’Aoste:

En tant que région autonome, le Val d’Aoste a décidé de ne pas faire appliquer le décret « Salva Casa ». Aucune amnistie en vue donc dans cette région. Si vous voulez proposer votre logement à la location touristique dans le Val d’Aoste, ne comptez pas sur cette amnistie en cas d’anomalies du bien par rapport aux normes en vigueur. Le Val d’Aoste dispose d’une compétence législative exclusive en matière de construction et d’urbanisme. L’adaptation des nouvelles dispositions gouvernementales ne peut se faire qu’en modifiant la loi régionale n° 11 de 1998. Nous vous invitons donc à une grande prudence au moment d’acheter. Faites faire toutes les vérifications techniques et cadastrales par une équipe de professionnels avant toute promesse d’achat. Il est important de vous faire assister par un avocat spécialisé en droit immobilier italien. C’est le moyen le plus sûr de ne pas courir de risques.

En résumé…

Vous ne pourrez pas faire ce que vous voulez du logement que vous achèterez dans le Val d’Aoste. Avant d’acheter donc, il faut vous informer sur les possibilités futures de construction et de rénovation dans la zone qui vous intéresse. Il est également fondamental que le bien immobilier respecte les normes en vigueur en matière urbanistique et énergétique.

Pour proposer votre bien immobilier à la location touristique dans le Val d’Aoste, vous aurez l’obligation d’en régulariser les équipements. Cela pour ne pas risquer d’être hors la loi. La règlementation est très sévère à ce sujet. En cas d’incident, vous risqueriez de sérieux problèmes si la responsabilité était dûe à un malfonctionnement des équipements existants, ou à une anomalie de construction.

En Conclusion

Pour vous assurer de la faisabilité de votre projet immobilier dans le Val d’Aoste, il est essentiel d’identifier en amont l’ensemble des obligations se rapportant au bien choisi. La réalisation de tels contrôles est nécessaire. En fonction des diverses caractéristiques du bien, les conditions financières, fiscales et urbanistiques de votre projet varieront.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous voulez investir dans un logement pour vous lancer dans le marché de la location touristique dans le Val d’Aoste, contactez-nous. Nous pouvons prendre en charge votre projet en le sécurisant du début de la procédure à la fin.

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