Vendre Un Bien Immobilier en Italie. Petit Manuel

Le processus de vente italien et ses différents enjeux

Pour vendre un bien immobilier en Italie, certains aspects juridiques doivent être sérieusement pris en considération. En raison des différences existant entre les systèmes juridiques, une transaction immobilière en Italie peut bien souvent se traduire en un processus difficile et long pour les investisseurs étrangers.

Le droit italien est complexe. Si vous ne maitrisez pas parfaitement son fonctionnement, vous pouvez vous exposer à plusieurs risques. Compte tenu des enjeux élevés d’une transaction immobilière, il est fortement recommandé de demander une consultation juridique. Vous devriez toujours choisir votre propre avocat afin d’éviter d’éventuels conflits d’intérêts.

La vente d’un bien immobilier en Italie passe par trois étapes:

1. Signature d’une offre d’achat.

2. Négociation et signature d’un compromis de vente.

3. Réalisation de la vente.

 

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La première étape consiste à mettre le bien sur le marché

LES VENDEURS PEUVENT COMMERCIALISER LEUR PROPRIÉTÉ EUX-MÊMES OU PAR L’INTERMÉDIAIRE D’UNE AGENCE IMMOBILIÈRE

Si vous envisagez de faire appel à un agent immobilier italien, il est important de vous assurer que celui-ci soit qualifié et enregistré auprès de la Chambre de commerce locale. L’enregistrement garantit la qualification professionnelle des agents immobiliers. L’enregistrement garantit également qu’ils disposent d’une assurance responsabilité civile professionnelle.

Les agences immobilières non enregistrées peuvent faire l’objet de poursuites pour avoir exercé une activité réservée. Cela comporte le risque d’amendes et d’autres sanctions, comme le fait de ne pas avoir droit aux commissions. En effet, l’agent reçoit généralement une commission (provvigione) à la fois de l’acheteur et du vendeur. Cette commission est négociable mais équivaut généralement à 3 % du prix de vente.

Souvent, les agences immobilières demandent aux ressortissants étrangers de signer leurs conditions d’engagement classiques. Il convient de les examiner attentivement avant de les signer. Il est bien sûr essentiel d’évaluer les termes et conditions des frais de courtage. En outre, il est important de comprendre le prix de vente minimum, la durée du mandat et son exclusivité.

OFFRE D’ACHAT

Si un acheteur potentiel choisit votre propriété, il signe généralement un premier acte appelé « offre d’achat« . Si vous acceptez cette offre, vous devez la signer et la renvoyer à l’acheteur. En outre, l’acheteur doit effectuer un premier dépôt. L’offre d’achat a pour effet de retirer le bien du marché pendant un certain temps.

DUE DILIGENCE

Pendant la période où la propriété est hors du marché, l’acheteur doit commencer le processus de due diligence. Cela se matérialise par la réalisation de l’ensemble des contrôles nécessaires à la sécurisation de son acquisition. Ces derniers visent notamment à s’assurer de la conformité urbanistique et cadastrale du bien immobilier. Le respect des réglementations locales en matière de planification, d’urbanisme et de construction est également vérifié.

L’acheteur voudra, entre autres, vérifier les points suivants avant de passer à l’étape suivante du processus d’achat:

– Existence de la propriété. Le bien est conforme à la description et le vendeur est en droit de le vendre.

– Absence d’hypothèques/charges, de droits de tiers ou de tout type de charges non divulguées affectant la propriété.

– Conformité de la propriété à toutes les réglementations locales. Cela comprend la planification, d’urbanisme et de construction.

– Habitabilité de la propriété, sauf si celle-ci est vendue dans le but d’être reconstruite. Un certificat à cet effet (certificato di abitabilità) devrait être disponible.

– Respect du vendeur de l’ensemble de la législation fiscale italienne. Cela se fait en vérifiant les déclarations fiscales. L’impôt sur le revenu (imposta sui redditi), dû au cours des années fiscales précédentes, doit avoir été payé. En cas de manquement à cette obligation, le bien immobilier peut être déclaré légalement invendable. Si le vendeur est un commerçant ou une société, il ne doit pas être en situation de faillite (fallito), et aucune demande à cet effet ne doit être en cours contre lui.

– Lorsque la propriété se trouve dans un immeuble d’appartements (condominio), tous les paiements de charges doivent être à jour.

La deuxième étape consiste à négocier et à signer un compromis de vente (compromesso)

Le vendeur doit s’assurer que toutes les déclarations contenues dans le contrat soient exactes. Cela signifie une divulgation complète de l’ensemble des caractéristiques que présente la propriété. Toute question spécifique posée par l’acheteur doit être traitée de manière honnête.

DÉPÔT LORS DU COMPROMIS DE VENTE

En général, la signature d’un compromis de vente implique le versement d’un acompte par l’acheteur. Le montant peut varier entre 10 et 30 % du prix de vente du bien. La conséquence d’un tel paiement est que si l’acheteur se retire du compromis de vente, il perd automatiquement la totalité de l’acompte. Si le vendeur rompt le contrat préliminaire en se retirant, il est tenu de rembourser à l’acheteur le double du montant de l’acompte. En outre, d’autres sommes peuvent être dues, s’il est prouvé que la valeur des dommages causés dépasse le montant de l’acompte.

LA LOI ITALIENNE DISPOSE QUE LES DEUX PARTIES À UNE TRANSACTION ÉVENTUELLE DOIVENT AGIR DE BONNE FOI

Avant de signer un compromis de vente, le vendeur doit fournir à l’acheteur, ou à ses conseillers juridiques, des copies de tous les documents relatifs à la propriété. En outre, le vendeur doit les informer de tout fait matériel susceptible d’affecter la décision de l’acquéreur de procéder à l’achat de la propriété.

Il est important de s’assurer que la propriété est conforme à l’ensemble des réglementations applicables en matière d’urbanisme et de construction. Toute contrariété à la législation en vigueur peut entraîner la résiliation du compromis de vente et de lourdes pénalités. Lorsque le vendeur a demandé une amnistie en matière d’urbanisme (condono Edilizio), l’acheteur potentiel doit recevoir des copies des documents pertinents.

CERTIFICAT D’HABITABILITÉ

Notez qu’avant ou au plus tard au moment de l’achèvement des travaux, le vendeur doit produire le certificat d’habitabilité du bien (Certificato di abitabilità). La municipalité locale est chargée de délivrer ce certificat. Il atteste de la conformité de tous les systèmes installés dans le bien à la législation italienne et du respect des règles de santé et de sécurité en vigueur. Ce certificat est obligatoire. Il est donc conseillé au vendeur d’obtenir ce certificat avant la signature d’un contrat préliminaire et le versement de l’acompte correspondant. Dans le cas contraire, ce dernier s’expose au risque d’interruption de la transaction.

Si le certificat d’habitabilité n’est pas disponible au moment de l’échange des consentements, le vendeur doit révéler ce problème avant de signer toute offre d’achat. En outre, il doit s’assurer que l’offre d’achat contienne une clause. Deux clauses sont possibles. Une qui stipule que l’acheteur renonce au droit de recevoir le certificat d’habitabilité. Et l’autre qui stipule que la réalisation de l’achat est subordonnée à l’obtention dudit certificat.

HYPOTHÈQUES

Si la propriété fait l’objet d’une quelconque hypothèque, le vendeur a le devoir de la racheter et d’annuler l’inscription correspondante au registre foncier local avant la conclusion de la vente. Si l’acquéreur achète la propriété par le biais d’un prêt hypothécaire, il est conseillé de finaliser tous les arrangements avant de signer un compromis de vente. Cependant, ce processus peut devenir vite coûteux et long pour l’acquéreur potentiel.

DROITS DE PRÉEMPTION (PRELAZIONE AGRARIA)

Il convient d’être particulièrement vigilant si la vente concerne une villa ou un terrain faisant l’objet de droits de préemption agricoles légaux. Selon la loi italienne, les agriculteurs, les locataires et les voisins ont le droit d’être informés d’une proposition de vente d’une propriété à des tiers. Ils ont la première option sur l’achat de terres agricoles dans leur voisinage immédiat. Par conséquent, il sera nécessaire que le vendeur délivre une copie du contrat à l’ensemble des parties jouissant de droits de préemption. Ceci afin que toute personne intéressée puisse se manifester dans un délai légal (généralement 30 jours). Il est important de veiller au respect total de cette législation. Une violation des droits de préemption agricoles peut faire l’objet d’une réclamation sur le bien jusqu’à un an après la conclusion de la vente. L’acheteur peut alors se retourner contre le vendeur.

LES VIOLATIONS PEUVENT AVOIR DE GRAVES CONSÉQUENCES

A ce stade, le vendeur doit divulguer tous les manquements relatifs à la propriété et fournir l’ensemble des documents attestant des mises en conformité effectuées. Cela inclut les paiements d’impôts non effectués et les infractions ou avis en suspens des autorités compétentes.

Il ne s’agit que de quelques-uns des points à prendre en considération, mais il en existe bien d’autres. Tous ont des conséquences potentiellement graves pour le vendeur. Il est donc important que celui-ci agisse de bonne foi. Une demande de dommages et intérêts fondée sur une fausse déclaration n’est que l’une des conséquences que le vendeur doit chercher à éviter.

La troisième étape : conclusion de la vente

Cette utime phase a généralement lieu dans les bureaux d’un notaire (notaio). En Italie, les vendeurs et les acheteurs font souvent appel au même notaire, mais vous avez parfaitement le droit d’avoir votre propre notaire.

UN NOTAIRE DOIT SUPERVISER LA REALISATION DES TRANSASCTIONS IMMOBILIERES EN ITALIE

Les notaires italiens sont des fonctionnaires chargés par la loi de transférer le titre légal d’un bien immobilier italien. Ils ont le devoir de rédiger correctement l’acte de vente (rogito), d’en assurer l’exécution et l’enregistrement. En outre, ils perçoivent, au nom de l’État italien, le paiement de tous les impôts liés à la réalisation de l’acte.
Bien que les notaires soient des juristes qualifiés, la loi italienne leur interdit d’agir au nom de l’une des parties impliquées dans une transaction. Ils doivent rester impartiaux. Seul votre propre avocat peut vous donner des conseils juridiques pour protéger vos intérêts.

Avant l’achèvement des travaux, le vendeur doit fournir les titres de propriété. Il peut s’agir de l’acte d’achat ou de la déclaration italienne de droits de succession déposée auprès des autorités fiscales. Le vendeur devra également produire tous les documents pertinents relatifs à la propriété. Il s’agit par exemple des permis d’urbanisme et de construction. Si la vente porte sur un bâtiment plutôt que sur un terrain, il doit également produire un certificat de performance énergétique et un certificat d’habitabilité.

Toutes les parties ont l’obligation légale de fournir au notaire les informations concernant le prix de vente et l’agence immobilière désignée. Ces informations figureront dans l’acte de vente, sous la forme d’une affirmation solennelle sous serment (Dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà). Si ces informations sont manquantes, incorrectes ou incomplètes, les parties risquent une taxation plus sévère de la vente du bien, ainsi que des amendes importantes.

ENJEUX FISCAUX

Si le vendeur bénéficie des réductions fiscales « prima casa » (première maison), il devra payer une pénalité si la revente a lieu dans les cinq ans suivant l’achat initial. Le vendeur peut toutefois éviter les pénalités s’il achète une nouvelle propriété résidentielle en Italie dans l’année qui suit la vente.

Après l’achèvement des travaux, le vendeur peut être soumis à l’impôt italien sur les plus-values. Toutefois, aucun impôt n’est généralement prélevé si le vendeur est propriétaire du bien depuis plus de cinq ans.

Enfin…

En règle générale, il est conseillé de se familiariser avec le cadre juridique régissant les ventes internationales de biens immobiliers. Si vous envisagez de vendre une propriété en Italie, vous pouvez lire la version complète de notre guide sur la vente de propriétés en Italie. Vous pouvez également visionner nos vidéos d’information (en anglais).

Depuis plus de 55 ans, le cabinet d’avocats De Tullio fournit des conseils juridiques indépendants dans toute l’Italie. Nous sommes spécialisés dans le droit transfrontalier de la propriété, des successions et de la famille.

Si vous avez besoin d’aide pour vendre une propriété en Italie, nous sommes là pour vous aider. Nous pouvons vous guider tout au long du processus ou même l’organiser dans son ensemble en votre nom. Prenez contact avec nous pour une consultation préliminaire gratuite.

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L’ensemble des explications se trouvant dans cet article sont fournies à titre indicatif. En aucun cas, celles-ci ne sauraient constituer un quelconque conseil légal. Le cabinet n’assume aucune responsabilité pour ces déclarations.