Location Touristique en Toscane

La location touristique en Toscane est un secteur très rémunératif. De nombreux investisseurs, en effet, décident de miser sur l’achat d’un logement pour le mettre ensuite en location. Le retour sur investissement est garanti et la réévaluation est constante au fil du temps. Pour ceux qui souhaitent y vivre, la Toscane offre une excellente qualité de vie et de services. Vous y trouverez aussi un climat paisible et une cuisine et des vins célèbres dans le monde entier. La région Toscane est également bien desservie, avec les aéroports internationaux de Florence et de Pise . Elle dispose d’un réseau de transports publics efficace.

La Toscane est une destination touristique de renommée mondiale, avec des villes d’art comme Florence, Sienne et Pise. Elle possède également de magnifiques zones rurales comme le Chianti et le Val d’Orcia. La Toscane est célèbre en outre pour son littoral, avec des plages magnifiques. Les zones universitaires également, comme Florence et Pise, attirent chaque année de nombreux étudiants qui ont besoin d’une propriété à louer.

Où investir en Toscane?

Bien sûr, toutes les zones ne sont pas égales. Les meilleures zones pour la location touristique en Toscane dépendent des besoins et des préférences de chacun. Florence, avec son patrimoine artistique et culturel, est idéale pour ceux qui aiment la vie urbaine et veulent être au cœur de l’action. Sienne offre une expérience similaire, mais avec un rythme de vie plus calme  et des coûts moins élevés. Pour ceux qui préfèrent la campagne, le Chianti est célèbre pour ses vignobles et ses paysages pittoresques. La côte, avec des endroits comme Viareggio et Forte dei Marmi, est parfaite pour ceux qui recherchent une maison sur la plage. La Maremme, avec ses plages sauvages et son parc naturel, plaît beaucoup également. En bref : la Toscane offre des contextes de vie très divers, mais toujours de haute qualité.

Arezzo

Il s’agit de la province située au sud-ouest de la région. Fondée par les Étrusques dont l’histoire est très riche et importante (lieu de naissance de nombreux artistes et poètes). Le territoire varie entre les plaines de la vallée de Chiana, la ville (même si elle est petite en taille et en population, environ 98 000 habitants), les collines et les montagnes.
Le prix moyen demandé pour une maison dans la province d’Arezzo est d’environ 1 600 €/m², mais le marché a considérablement baissé ces dernières années, ce qui permet d’obtenir d’excellents prix d’achat. Pour une nuit dans un b&b a Arezzo, comptez une dépense de 79 euros en moyenne.

Florence

Florence n’est pas seulement une magnifique ville d’art, c’est aussi la campagne et de belles zones vallonnées. Prise d’assaut par les touristes durant presque toute l’année, la ville présente un énorme rendement économique potentiel pour ceux qui comptent mettre leur propriété en location à court terme. Ses monuments et son histoire font de Florence la deuxième ville plus visitée en italie après Rome.
Le prix moyen demandé pour une maison dans la province de Florence est de 3100 €/m². À titre de référence, le coût moyen d’une nuit dans un b&b à Florence est de 231 €.

Grosseto

La province de Grosseto peut être une excellente solution pour une maison de plage. Située dans la partie méridionale de la Toscane, elle bénéficie de belles stations balnéaires telles que Porto Ercole et Porto Santo Stefano (Monte Argentario). Située au cœur de la Maremme, dans une plaine traversée par le fleuve Ombrone, non loin de la côte, Grosseto est la ville de Toscane recommandée pour ceux qui veulent l’art et la mer dans la même journée. Si vous voulez investir dans la location touristique en Toscane, Grossetto est une excellente option.
Le prix moyen demandé pour une maison dans la province de Grosseto est de 2600 €/m². Le marché immobilier, en termes de prix, a baissé à un rythme régulier au cours des dernières années. Le coût moyen d’une nuit dans un b&b à Grossetto est 95 euros.

Livourne

Une autre station balnéaire, célèbre pour son caciucco (ragoût de poisson) et la gentillesse de ses habitants. Livourne possède également le plus beau littoral de Toscane, l’île d’Elbe en effet fait partie de son territoire .
Le prix moyen demandé pour une maison dans la province de Livourne est de 2200 €/m², la moyenne étant considérablement augmentée par les prix pratiqués sur l’île d’Elbe. Le marché de l’immobilier, en termes de prix, a considérablement baissé ces dernières années. Le prix moyen d’une nuit dans un b&b à Livourne est 100 euros.

Lucques

Province située au nord de la région, qui s’est beaucoup développée ces dernières années sur le plan touristique. Elle s’enorgueillit d’une histoire très ancienne et de localités (comme Forte dei Marmi) réputées pour leur très haut niveau de tourisme. Cependant, le territoire se compose aussi de belles zones de collines et de montagnes.
Le prix moyen demandé pour une maison dans la province de Lucques est de 3000 €/m². Les prix moyens ont diminué au cours de la dernière décennie, mais  ils semblent repartir à la hausse. Le prix moyen d’une nuit dans un b&b à Lucques est de 82 euros.

Pise

Outre la ville de la tour penchée, la région de Pise peut se prêter à l’achat d’une maison en bord de mer ou à la campagne.  Pise possède d’importants centres universitaires et de recherche.
Le prix moyen demandé pour une maison dans la province de Pise est de 1800 €/m². Les prix moyens ont diminué au cours de la dernière décennie et se sont stabilisés au cours des deux dernières années. Comptez en moyenne 98 euros pour une nuit dans un b&b à Pise.

Prato

Cette ville a connu une croissance économique importante grâce au secteur textile et à l’immigration massive de la population chinoise. Si vous voulez investir dans la location touristique en Toscane, Prato est une ville idéale. Très proche de Florence, elle est souvent utilisée comme lieu d’hébergement pour les étudiants universitaires. La province de Prato détient également le record régional de la plus forte densité de population. Elle compte 700 habitants au kilomètre carré.
Cela ne doit toutefois pas vous décourager. Prato possède un centre historique magnifique et des zones de campagne et de collines spectaculaires.
Le prix moyen demandé pour une maison dans la province de Prato est de 2000 €/m². Les prix moyens ont baissé au cours de la dernière décennie, mais ils augmentent à nouveau régulièrement depuis 2019. Une nuit dans un b&b à Prato coûte 78 euros environ.

Pistoia

Pistoia est la ville de Toscane où la valeur de l’immobilier est la plus basse. Il s’agit d’une excellente occasion pour investir dans la location touristique en Toscane. Pour un prix modeste il est possible profiter de son splendide territoire de collines et de montagnes, ainsi que d’une ville complète.
Le prix moyen demandé pour une maison dans la province de Pistoia est de 1460 €/m². Les prix moyens ont diminué au cours de la dernière décennie et il y a encore une forte stabilité. Le coût moyen d’une nuit dans un b&b à Pistoia est 72 euros.

Sienne

La ville de la célèbre course hippique du Palio, un centre historique spectaculaire et une région de collines et de paysages magnifiques. La ville regorge d’attractions, notamment l’impressionnant théâtre et le Palazzo Pubblico, dont l’architecture est similaire à celle du Palazzo Vecchio de Florence, où l’on peut admirer des fresques réalisées par des maîtres de la fin du Moyen Âge et de la Renaissance.

Le centre historique est réputé pour sa beauté et son élégance architecturale. Il peut donc constituer une option idéale pour l’achat ou la location d’une maison à Sienne. Cependant, ceux qui préfèrent vivre dans des endroits plus calmes, peuvent trouver une qualité de vie élevée dans les zones périphériques. Le prix moyen demandé pour une maison dans la province de Sienne est de 2050€/m². Les prix ont diminué au cours de la dernière décennie et sont restés stables ici aussi. Une nuit dans un b&b à Sienne vous coûtera 92 euros en moyenne.

Location Touristique en Toscane: la loi

L’article 70 de la loi régionale réglemente les baux touristiques.
Les baux touristiques se définissent comme des baux à des fins exclusivement touristiques de maisons et d’appartements meublés, sans prestation de services accessoires ou complémentaires.
Les baux peuvent être exercés par les propriétaires ou les usufruitiers.

La région Toscane, avec la nouvelle loi consolidée sur le tourisme (L.r. 20.12.2016, n° 86) modifiée par la L.r. 17.10.2017, n° 58 et la L.r. 18.5.2018 n° 24, a précisé que: la gestion entrepreneuriale d’une structure de location de chambres implique que la même personne ne puisse pas gérer plus de deux établissements dans le même bâtiment, tandis que la gestion sous forme non entrepreneuriale peut être exercée exclusivement dans la maison où la personne a sa résidence ou son domicile.

Les normes à respecter pour louer votre logement à courte durée

La région  Toscane, qui inclut les locations de chambres parmi les structures d’hébergement non hôtelières présentant les caractéristiques d’une habitation civile, ainsi que les Bed & Breakfasts, les maisons et appartements de vacances, les résidences, les locations touristiques et les résidences temporaires, a également établi leurs périodes d’ouverture en tant qu’annuelles et saisonnières :

•  par ouverture annuelle, on entend une période d’ouverture d’au moins neuf mois au total au cours de l’année civile
•  par ouverture saisonnière, en revanche, une période d’ouverture d’au moins trois mois consécutifs et n’excédant pas un total de neuf mois au cours de l’année civile.

Sous une forme non commerciale, pour la location touristique: les chambres d’hôtes

• pas plus de deux logements au cours d’une année civile, quel que soit le nombre de notifications de location touristique effectuées ;
• pas plus de deux logements au cours d’une année civile et effectuer au total jusqu’à quatre-vingts annonces de location touristique au cours de l’année civile.

Sous forme entrepreneuriale, quel que soit le nombre d’hébergements gérés: les chambres à louer

La location touristique en Toscane peut être gérée indirectement par l’intermédiaire d’agences immobilières et de sociétés de gestion de biens touristiques et doit répondre aux exigences suivantes :

•  les exigences structurelles et hygiénico-sanitaires prévues pour les maisons d’habitation civiles ;
•  les conditions de sécurité et de salubrité des bâtiments et des systèmes installés conformément à la réglementation en vigueur.

En règle générale, les chambres d’hôtes, si elles ne sont pas gérées comme une entreprise, peuvent offrir jusqu’à 3 chambres, contrairement aux chambres à louer, qui peuvent offrir jusqu’à 6 chambres dans deux appartements.

Les entités (personne physique, personne morale, société) qui louent des biens à des fins touristiques doivent envoyer une communication à la municipalité où se trouve le logement, conformément à l’article 70 de la loi régionale n° 86/2016.

Tous les immeubles devront être équipés de systèmes conformes. Parmi ceux-ci, détecteurs de gaz combustible et de monoxyde de carbone et extincteurs portatifs. Les contrevenants s’exposent à des sanctions pouvant aller jusqu’à 8 000 euros.

Location Touristique en Toscane: Nouveauté 2024 à Florence

La Toscane est une région énormément visitée par les touristes du monde entier. Ses centres urbains plus importants ont été victimes de surpopulation durant les hautes saisons. La cause des désagréments liés à l’affolement enregistré à Florence a été imputée à la location touristique. Celle-ci s’étant incrémentée de façon exponentielle. Les entreprises d’hébergement de type hôtel avait quant à eux dénoncé la concurrence déloyale que représentait la location touristique gérée par les propriétaires de logements.

La location de courte durée avait donc été restreinte par la municipalité. Ceci en vue de remédier aux flux trop importants de visiteurs, et également dans un souci de préserver les entreprises d’hébergement touristique, qui se sont vus « voler » une part de marché par les locations touristiques de type bed and breakfast.  Le marché de la location touristique privée représente en effet un chiffre d’affaire considérable. À Florence, ils concernent 30.000 personnes, pour un chiffre d’affaires annuel de 2 milliards d’euros.

Le Tribunal Administratif Régional de Toscane (TAR) a rendu récemment une décision qui avantagera tous les propriétaires qui veulent mettre leur bien en location touristique à Florence.

La première section du Tribunal administratif régional de Toscane, dans un jugement publié le 10 juillet 2024, a en effet déclaré le litige épuisé, puisque tous les griefs ont été absorbés par l’approbation du plan opérationnel par la municipalité, qui a supprimé du règlement d’urbanisme la règle introduisant l’interdiction des locations de courte durée.

Important!

Pour réussir votre investissement d’achat d’une maison à destiner à la location touristique en Toscane, suivez nos conseils. Effectuez une visite attentive du logement, et faites vous assister dans votre démarche par un avocat spécialisé une fois la visite effectuée et le bien selectionné. Votre avocat fera réaliser pour vous une enquête préliminaire approfondie qui vous renseignera de façon précise sur les caractéristiques du bien, mais aussi sur ses éventuels défauts et anomalies de construction, et sur les non-conformités possibles de ses équipements.

Il faut savoir qu’un logement qui n’est pas conforme à toutes les règlementations en vigueur ne peut en aucun cas être mis en location. Vous risqueriez de devoir payer des amendes salées et de vous voir imposer l’arrêt de toute activité locative, en plus de devoir verser d’éventuels dommages et intérêts aux clients et répondre à des plaintes éventuelles en cas d’accident. Vous devez donc vous montrer prudent, et ne pas acheter sur un coup de coeur une maison que vous avez l’intention de louer.

En Conclusion…

Pour réaliser votre projet de location touristique en Toscane en toute sécurité, il est fondamental de réaliser un audit préliminaire. Votre avocat spécialisé en droit immobilier prendra en charge l’ensemble de la procédure. D’une part, il vérifiera la documentation (urbanistique, cadastrale, hypothécaire, énergétique, etc.). D’autre part, il rédigera les divers contrats que vous devrez signer. Il réalisera également l’ensemble des formalités administratives et vous accompagnera chez le notaire le jour de la signature de l’acte.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez acheter une maison en Italie pour la louer, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin.

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