Maison en Ombrie: Acheter en Sécurité

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Vous souhaitez acheter une maison en Ombrie ?

Lisez cet article avant de formuler votre offre et de signer le moindre document. De cette manière, vous vous assurerez de ne pas commettre d’erreurs irréversibles.

Acheter une Maison en Ombrie : Découverte de cette Région Italienne

Située au cœur de l’Italie, l’Ombrie possède un véritable charme. Cette région se caractérise par des paysages vallonnés, des villes médiévales pittoresques et un riche patrimoine culturel. Surnommée le « Cœur Vert de l’Italie », cette dernière séduit par ses collines tapissées de vignobles et d’oliveraies. En somme, elle se présente comme une toile parfaite pour les amateurs de nature et de tranquillité.Achat maison en Ombrie

Les cités historiques comme Pérouse et Assise regorgent de trésors artistiques et architecturaux. Ceux-ci rappellent l’importance de la région dans l’histoire italienne. Orvieto, perchée sur une falaise de tuf, offre une vue panoramique époustouflante et abrite une magnifique cathédrale gothique. Gubbio, quant à elle, fascine par son atmosphère médiévale préservée, ses ruelles pavées et son palais datant du XIVe siècle. En outre, la délicieuse cuisine locale et les festivals traditionnels font de l’Ombrie une région idéale pour ceux qui souhaitent acheter une maison dans le cœur de l’Italie.

La position géographique de l’Ombrie n’est cependant pas son seul atout. Cette région attire également les investisseurs en raison des prix de l’immobilier. Ceux-ci sont en moyenne plus bas que dans d’autres régions voisines comme la Toscane. Le tourisme étant en hausse en Ombrie et les prix du marché immobilier étant légèrement en baisse, nombreux sont ceux qui choisissent d’acheter une maison dans cette région à des fins d’investissement. L’Ombrie compte de nombreuses destinations touristiques qui accueillent chaque année des milliers de touristes, comme Spoleto, Terni et Todi.

Acheter un bien en Ombrie pour le transformer en maison de vacances, en Bed & Breakfast ou en chambre d’hôtes peut être très rentable. Toutefois, la procédure et le marché immobilier dans cette région sont particuliers. Il est donc essentiel d’en comprendre le fonctionnement, avant de signer le moindre document.

Acheter une Maison en Ombrie : Spécificités et Défauts de Conformité

Vous avez repéré une maison en Ombrie ? Avez-vous vérifié si son état de fait correspond à son état de droit, tel qu’il figure au cadastre et au sein des autorisations d’urbanisme ? Avez-vous contrôlé la continuité des titres de propriété ? Le bien est-il libre de droits de tiers ? Tout semble en ordre ?

Acheter une Maison en Ombrie en Sécurité

Méfiance Justifiée

Méfiez-vous. Contrairement aux indications fournies par l’agent immobilier ou le vendeur, cette maison pourrait être non-conforme.

Absence de Rapport de Conformité

Contrairement à d’autres régions d’Italie, en Ombrie, le vendeur ne doit pas obligatoirement fournir à l’acheteur de rapport de conformité. La délivrance de ce document est pourtant essentielle. Produit et signé par un technicien habilité, celui-ci atteste de la conformité urbanistique et cadastrale du bien (« Relazione di rispondenza edilizia e conformità catastale« ).

Risques Accrus

Par conséquent, les risques d’acheter une maison non-conforme sont automatiquement plus élevés en Ombrie. Il est fréquent que l’état du bien, tel qu’il figure au cadastre, ne corresponde pas à celui approuvé au sein des autorisations d’urbanisme. Pour des raisons économiques et administratives, des travaux sont souvent réalisés de manière abusive en Italie. Identifier ces abus et défauts au sein d’une maison peut être difficile sans effectuer au préalable une analyse minutieuse de la documentation.

Responsabilités de l’Acheteur

En tant que nouveau propriétaire, l’acheteur devient responsable économiquement, civilement et pénalement de l’ensemble des défauts du bien. L’amnistie d’un abus, lorsque celle-ci peut être obtenue, peut requérir du temps et coûter cher. De surcroît, il convient de noter que la présence du moindre défaut de conformité peut bloquer l’obtention de nouveaux permis de constuire ou le développement d’activités de mise en location.

Précautions en matière d’Accès et de Servitudes

Il est possible que l’un des accès à la maison ciblée se fasse par un chemin situé partiellement ou intégralement sur la parcelle de terrain d’un voisin. Dans ce cas, il convient de structurer et rédiger les contrats minutieusement afin de garantir le transfert de la titularité du droit de passage. De même, il est possible qu’une partie du terrain faissant l’objet de la vente soit utilisée par d’autres personnes. Pour acheter une maison en Ombrie en toute sécurité, il est donc essentiel d’identifier toutes les servitudes de passage et d’appréhender l’ensemble de leurs modalités avant de signer le moindre document.

Risques Sismiques en Ombrie

L’Ombrie est une région qui a déjà été sujette à d’importantes secousses sismiques, en raison de sa localisation. En cas d’achat d’une maison dans cette région, il est essentiel d’appréhender les risques liés aux séismes. A cette fin, il est utile de faire établir un rapport géologique et une expertise structurale du bien, dans le but d’évaluer sa vulnérabilité et garantir la sécurité des occupants.

Acheter une Maison en Ombrie : Pour conclure…

L’agent immobilier n’étant pas tenu de garantir le niveau de conformité du bien qu’il présente, le notaire ne réalisant pas les contrôles et le vendeur ne devant pas remettre à l’acquéreur un rapport de conformité, il est fondamental, pour acheter une maison en Ombrie, d’en réaliser un audit préliminaire. De cette manière, vous vous assurerez que vous ne deviendrez pas responsables d’éventuels défauts préexistants.

Votre avocat spécialisé en droit immobilier prendra en charge l’ensemble de la procédure. D’une part, il vérifiera la documentation (urbanistique, cadastrale, hypothécaire, énergétique, etc.). D’autre part, il rédigera les divers contrats que vous devrez signer. Il réalisera également l’ensemble des formalités adminsitratives et vous accompagnera chez le notaire le jour de la signature de l’acte.

Celui-ci s’assurera que l’acte de vente n’encourt pas de risques d’annulation et que vous fassiez l’acquisition d’un bien parfaitement en règle avec les normes urbanistiques et cadastrales.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez acheter une maison en Ombrie, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin de la procédure.

Notre article relatif à l’offre d’achat d’un bien immobilier en Italie pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

Tous droits réservés. L’ensemble des informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et à but pratique. En aucun cas celles-ci ne sauraient constituer un quelconque conseil juridique ou un élément de nature à engager la responsabilité du cabinet.

Acheter un appartement à Venise

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Dans cet article, retrouvez de précieuses informations pour acheter un appartement à Venise en toute sécurité.

En raison de son riche héritage culturel, Venise attire chaque année plusieurs millions de touristes et quelques milliers d’investisseurs. Nombreux sont ceux qui souhaitent y acheter un appartement pour des vacances ou le développement d’une activité commerciale.

La forte vocation touristique de Venise a favorisé la diffusion rapide de la location de courte durée. A ce jour, dans le centre historique de Venise, il existe plusieurs milliers de baux touristiques régulièrement ouverts.

La location d’appartements ou de parties d’appartements pour des séjours de courte durée semble être la formule préférée des touristes. Au fil des années, la demande pour ce type d’hospitalité n’a cessé de croître. Celle-ci attire désormais régulièrement l’attention des médias et du monde politique.

Cette attention a donné lieu à diverses tentatives de contrôle et de réglementation du phénomène.

Par conséquent, avant d’acheter un appartement à Venise, il convient de connaître certains points clés de la procédure d’achat et de s’assurer de la faisabilité de son projet. Nous évoquerons donc ici les spécificités liées à l’achat d’un appartement à Venise, après un bref rappel de la procédure.

La procédure d’achat d’un appartement à Venise

L’achat d’un appartement à Venise peut générer d’importantes conséquences sur la nature des obligations qui vous incombent. Il convient donc dans un premier temps de connaître les principales étapes de la procédure d’acquisition immobilière.

L’achat d’un appartement à Venise se déroule en trois grandes étapes :

1) L’offre d’achat, par laquelle l’acquéreur potentiel formalise sa volonté d’acheter le bien ;

2) Le compromis de vente, par lequel les parties s’accordent sur les diverses modalités de la transaction ;

3) L’acte définitif de vente, qui sanctionne le transfert de propriété de l’ancien au nouveau propriétaire.

L’OFFRE D’ACHAT (OU « PROPOSTA DI ACQUISTO »)

Une fois parvenus à identifier le bien que vous souhaitez acheter à Venise, il convient de souscrire une offre d’achat. Celle-ci a pour but d’informer la partie venderesse de votre volonté d’acquérir son bien, selon les termes indiqués. En cas d’acceptation, ce premier acte engage votre responsabilité contractuelle à la conclusion de la transaction.

Il est donc primordial d’étudier – avant sa souscription – la documentation relative au bien immobilier. Celle-ci vous fournira de précieuses informations quant à son niveau de conformité cadastrale et urbanistique, de fonctionnement et de régularité de ses équipements, ou encore quant aux aspects fiscaux liés à son acquisition. Cette étape est indispensable pour vous assurer de la possibilité de concrétiser votre projet en toute sécurité.

Sur la base de ces informations, il convient ensuite de rédiger une offre d’achat en veillant à insérer toutes les clauses nécessaires à la sécurisation de vos intérêts. Souvent, une agence immobilière vous transmet une offre d’achat sous forme de formulaire pré-imprimé. Ce type de document n’est généralement pas adapté, ni aux caractéristiques du bien immobilier, ni aux besoins de l’acquéreur. Tout investisseur doit indispensablement faire vérifier ce document à un avocat avant de le souscrire. Il peut également lui demander de rédiger directement une offre qui sécurise suffisamment ses intérêts.

L’acception de l’offre d’achat emporte deux conséquences. D’une part, l’acheteur verse un acompte au vendeur. En cas d’interruption de la transaction, celui-ci pourrait perdre cette somme. D’autre part, le vendeur retire le bien du marché immobilier.

LE COMPROMIS DE VENTE (OU « CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA »)

Pour acheter un appartement à Venise, les parties peuvent ensuite signer un compromis de vente. Ce contrat fixe les modalités de conclusion de l’acte définitif de vente.

Ce compromis contient l’ensemble des informations essentielles à la conclusion de la vente. On y retrouve notamment le prix, les modalités de paiement et toute information permettant la bonne conclusion de l’affaire.

L’ACTE DÉFINITIF DE VENTE (OU « ROGITO NOTARILE »)

La dernière étape correspond à l’établissement de l’acte définitif de vente par un notaire de confiance. L’acquéreur verse le solde de la transaction sur le compte du vendeur. Il peut également le verser sur le compte séquestre du notaire. Celui-ci le transférera dans un second temps à la partie venderesse. En contrepartie, cette dernière remet les clefs à la partie acquéresse. En signant l’acte, l’acheteur devient le nouveau propriétaire effectif du bien.

Au stade de la signature de l’acte, le droit italien impose à tout acquéreur étranger ne maitrisant pas couramment la langue italienne d’engager un interprète. Toutefois, l’engagement d’un avocat bilingue vous permet de réaliser de véritables économies. Celui-ci intervient à la fois comme conseiller juridique et interprète.

Les spécificités liées à l’achat d’un appartement à Venise: Les locations touristiques de courte durée

Afin d’amortir un crédit ou de générer des revenus complémentaires, il est commun de souhaiter mettre en location son logement. Si vous souhaitez acheter un appartement à Venise dans le but d’y développer une activité de mise en location, il convient de s’assurer en amont de la signature de tout document de la faisabilité de votre projet.

Les modalités d’ouverture d’une location touristique de courte durée à Venise sont particulières. Ces dernières diffèrent de celles couramment rencontrées en Vénétie ou dans n’importe quelle autre région d’Italie.

Outre aux règles générales établies au niveau national et régional, il existe une série de normes vénitiennes spécifiques.

Toute une série de contraintes et de limitations ont été fixées par le règlement de construction du 15 février 2020. Celles-ci dérivent notamment de la volonté de préserver le patrimoine architectural si particulier de Venise.

Par ce texte, le maire a tenté de freiner la prolifération des locations touristiques de courte durée dans le centre historique.

Le principal élément utilisé pour limiter le développement des locations à Venise est l’imposition de fosses septiques dans les biens concernés. Plus qu’une simple présence, ces dernières doivent être conformes aux normes en vigueur.

Les bâtis utilisés comme B&B, location touristique ou toute autre forme d’activité touristique incluse dans la loi régionale n° 11/2013 et gérée sous forme entrepreneuriale, sont désormais soumis à l’obligation de mise en conformité des fosses aux normes en vigueur. La même obligation s’applique aux bâtis utilisés pour des activités de location touristique, gérées sous forme non entrepreneuriale, activées après l’entrée en vigueur dudit règlement.

En raison de sa configuration, Venise ne permet pas toujours la réalisation de fosses septiques sur son territoire. De surcroît, même lorsque celle-ci est théoriquement possible, elle est en pratique souvent limitée par le défaut d’obtention des autorisations nécessaires, des litiges et règles de copropriété, ou en raison d’un coût trop élevé.

En outre, il existe toute une série de règles mineures complémentaires qui limitent le développement de baux touristiques.

Il s’agit notamment des dispositions relatives à la taxe de séjour, qui est presque doublée pour les locations de courte durée à Venise par rapport à d’autres formes d’hospitalité (hôtels, B&B, etc.). De même, certaines dispositions prévoient l’apposition de plaques portant le code d’identification régional attribué aux locations touristiques.

Pour conclure…

Il est certainement possible d’ouvrir un bail touristique à Venise. Toutefois, la quantité de normes régissant cette activité imposent une attention particulière.

Pour éviter la survenance du moindre désagrément, il est primordial de vérifier, avant la souscription de toute offre d’achat, la faisabilité de votre projet.

Avant de formuler toute offre d’achat pour acheter un appartement à Venise, assurez-vous d’en comprendre pleinement les implications juridiques. Le droit immobilier italien est spécifique. Il est donc recommandé de faire examiner tout document par un avocat indépendant, spécialisé et francophone avant de le signer.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez acheter un appartement à Venise, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin de la procédure.

Notre article relatif à l’offre d’achat d’un bien immobilier en Italie pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

Tous droits réservés. L’ensemble des informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et à but pratique. En aucun cas celles-ci ne sauraient constituer un quelconque conseil juridique ou un élément de nature à engager la responsabilité du cabinet.

Acheter une maison en Sicile

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Dans cet article, retrouvez de précieuses informations relatives à l’achat d’une maison en Sicile.

La récente promesse faite par le ministre des infrastructures italien, M. Salvini, de la pose d’une première pierre au projet de construction du pont du détroit de Messine d’ici l’été 2024 pourrait bien faire repartir à la hausse les prix du marché immobilier en Sicile.

En raison de son riche patrimoine naturel, culturel et historique mais également de ses perspectives de raccordement à la Calabre et à l’italie continentale, la Sicile devrait, dans les prochains mois, attirer de nombreux touristes et investisseurs.

Pour acheter une maison en Sicile, il convient de connaître quelques points clés de la procédure d’achat. Nous évoquerons donc ici les spécificités liées à l’achat d’une maison en Sicile, après un bref rappel de la procédure.

La procédure d’achat d’une maison en Sicile

L’achat d’une maison en Sicile peut générer d’importantes conséquences sur la nature des obligations qui vous incombent. Il convient donc dans un premier temps de connaître les principales étapes de la procédure d’acquisition immobilière.

L’achat d’une maison en Sicile se déroule en trois grandes étapes :

1) L’offre d’achat, par laquelle l’acquéreur potentiel formalise sa volonté d’acheter le bien ;

2) Le compromis de vente, par lequel les parties s’accordent sur les diverses modalités de la transaction ;

3) L’acte définitif de vente, qui sanctionne le transfert de propriété de l’ancien au nouveau propriétaire.

L’offre d’achat (ou « proposta di acquisto »)

Une fois parvenus à identifier le bien immobilier que vous souhaitez acheter, il convient de souscrire une offre d’achat. Celle-ci a pour but d’informer la partie venderesse de votre volonté d’acquérir son bien, selon les termes indiqués. En cas d’acceptation, ce premier acte engage votre responsabilité contractuelle à la conclusion de la transaction.

Il est donc primordial d’étudier – avant sa souscription – la documentation relative au bien immobilier. Celle-ci vous fournira de précieuses informations quant à son niveau de conformité cadastrale et urbanistique, de fonctionnement et de régularité de ses équipements, ou encore quant aux aspects fiscaux liés à son acquisition. Cette étape est indispensable pour vous assurer de la possibilité de concrétiser votre projet en toute sécurité.

Sur la base de ces informations, il convient ensuite de rédiger une offre d’achat en veillant à insérer toutes les clauses nécessaires à la sécurisation de vos intérêts. Souvent, une agence immobilière vous transmet une offre d’achat sous forme de formulaire pré-imprimé. Ce type de document n’est généralement pas adapté, ni aux caractéristiques du bien immobilier, ni aux besoins de l’acquéreur. Tout investisseur doit indispensablement faire vérifier ce document à un avocat avant de le souscrire. Il peut également lui demander de rédiger directement une offre qui sécurise suffisamment ses intérêts.

L’acception de l’offre d’achat emporte deux conséquences. D’une part, l’acheteur verse un acompte au vendeur. En cas d’interruption de la transaction, celui-ci pourrait perdre cette somme. D’autre part, le vendeur retire le bien du marché immobilier.

Le compromis de vente (ou « contratto preliminare di compravendita »)

Les parties peuvent ensuite fixer au sein d’un compromis les modalités de conclusion de l’acte définitif de vente.

Ce compromis contient l’ensemble des informations essentielles à la conclusion de la vente. On y retrouve notamment le prix, les modalités de paiement et toute information permettant la bonne conclusion de l’affaire.

L’acte définitif de vente (ou « rogito notarile »)

La dernière étape correspond à l’établissement de l’acte définitif de vente par un notaire de confiance. L’acquéreur verse le solde de la transaction sur le compte du vendeur. Il peut également le verser sur le compte séquestre du notaire. Celui-ci le transférera dans un second temps à la partie venderesse. En contrepartie, cette dernière remet les clefs à la partie acquéresse. En signant l’acte, l’acheteur devient le nouveau propriétaire effectif du bien.

Au stade de la signature de l’acte, le droit italien impose à tout acquéreur étranger ne maitrisant pas couramment la langue italienne d’engager un interprète. Toutefois, l’engagement d’un avocat bilingue vous permet de réaliser de véritables économies. Celui-ci intervient à la fois comme conseiller juridique et interprète.

Les spécificités liées à l’achat d’une maison en Sicile

L’achat d’une maison en Sicile comporte de nombreuses particularités. Celles-ci sont notamment liées aux défauts de conformité urbanistique des biens qui composent son marché. En outre, certaines démarches adminsitratives spécifiques sont à mettre en oeuvre.

Les abus de construction en Sicile

Selon une enquête du SIAB (Système d’information sur les Abus de construction), la Sicile comporterait au 30 mars 2021 plus de 30 000 abus de construction. Cela représente près de 14,5 % du nombre total d’abus commis en Italie. Pour la seule année 2020, la Sicile a enregistré 1 650 abus de construction. Ces chiffres, extraits du rapport Ecomafia 2021 de Legambiente, font de la Sicile la région d’Italie sur le territoire de laquelle figurent le plus grand nombre d’abus de construction.

A la différence de nombreux de ses homologues européens (notaire français, belge, suisse, etc.), le notaire italien ne vérifie pas le niveau de conformité urbanistique et cadastrale des biens immobiliers dont il établit le transfert de propriété.

En conséquence, il est malheureusement fréquent que des investisseurs, pensant acquérir un bien totalement conforme (conformément aux instructions du vendeur ou de l’agent immobilier) achètent une maison en Sicile non conforme sur le plan urbanistique ou cadastral. Ces derniers font par la suite directement face à de réelles difficultés pour obtenir un permis de construire, développer une activité de mise en location du bien ou le revendre à un investisseur assisté par un avocat.

En outre, lorsque l’administration italienne découvre cet abus et que le paiement d’une amende ne permet pas d’obtenir l’amnistie, cette dernière exige la destruction de la partie non conforme. De surcroît, il est difficile d’obtenir l’amnistie d’un abus commis dans des zones soumises à des contraintes spécifiques en Sicile.

Par un arrêt n° 2371 rendu le 15 septembre 2023, le Tribunal administratif régional de Sicile a confirmé le bien-fondé d’une décision de refus d’amnistie d’un garage, construit abusivement dans une zone restreinte.

En rejetant le recours du requérant, le Tribunal a rappelé que, les travaux non autorisés ne peuvent pas être amnistiés s’ils « ont été réalisés sur des terrains soumis à des contraintes imposées par des lois nationales et régionales pour la protection des intérêts hydrogéologiques et des aquifères, des biens environnementaux et paysagers, ainsi que des parcs nationaux, régionaux et provinciaux et des zones protégées ».

C’est ainsi que de nombreux investisseurs, ne sécurisant pas suffisamment leurs intérêts, engrangent en Sicile d’importantes pertes sur le plan économique et matériel.

Le recueil nécessaire d’une autorisation préfectorale pour acheter une maison dans les îles siciliennes

L’ensemble des îles italiennes, dont les îles siciliennes (îles éoliennes, Ustica, îles égades, îles Pélages, Pantelleria, Lampedusa) sont des « zones frontalières militairement importantes ». Dans ces zones, le transfert de propriété est plus encadré et requiert l’obtention au préalable de diverses autorisations.

Conformément aux articles 2 et 6 de l’annexe F de la loi n° 2248 du 20 mars 1865, le transfert de biens immobiliers situés dans des zones frontalières considérées comme militairement importantes nécessite l’obtention au préalable de l’approbation préfectorale. En l’absence d’approbation par le préfet compétent, tout acte de vente conclu dans ces zones est considéré comme étant « dépourvu d’efficacité juridique ».

Ainsi, pour pouvoir acheter un bien immobilier dans les iles siciliennes et s’assurer de la validité de son titre de propriété, il convient de réaliser les formalités nécessaires à l’obtention de ladite approbation préfectorale.

Pour conclure…

Il est tout à fait possible d’acheter une maison en Sicile de façon sécurisée. Toutefois, pour éviter la survenance du moindre désagrément, il est primordial de vérifier, avant la signature de tout document, le niveau de conformité urbanistique et cadastral du bien immobilier faisant l’objet de votre intérêt. Il convient également de réaliser toutes les formalités administratives nécessaires.

Pour acheter une maison en Sicile, il convient de regrouper et d’analyser l’ensemble des documents relatifs au bien immobilier. De cette manière, vous vous assurerez de la faisabilité de votre projet ainsi que de la non-exposition à d’éventuelles sanctions.

Avant de formuler toute offre d’achat pour l’acquisition d’un bien immobilier en Sicile, assurez-vous d’en comprendre pleinement les implications juridiques. Le droit immobilier italien est spécifique. Il est donc recommandé de faire examiner tout document par un avocat indépendant, spécialisé et francophone avant de le signer.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez acheter une maison en Sicile, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin de la procédure.

Notre article relatif à l’offre d’achat d’un bien immobilier en Italie pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

Tous droits réservés. L’ensemble des informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et à but pratique. En aucun cas celles-ci ne sauraient constituer un quelconque conseil juridique ou un élément de nature à engager la responsabilité du cabinet.n Toscane. 2 maison Toscane. 3 maison Toscane. 4 maison Toscane. 5 maison Toscane. 6 maison Toscane. Villa toscane.

Acheter une maison en Toscane

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Dans cet article, retrouvez de précieuses informations relatives à l’acquisition d’une maison en Toscane.

La Fédération des Agents Immobiliers Professionnels (FIAIP) a récemment présenté un aperçu de l’évolution du marché immobilier toscan en 2022. Ce rapport fournit certaines statistiques et illustre notamment les valeurs de marché des provinces toscanes. La FIAIP analyse les marchés immobiliers de Florence, Prato, Pistoia, Lucques, Livourne, Pise, Massa Carrara, Grosseto, Arezzo et Sienne.

En 2022, la Toscane a été un marché immobilier très attractif. On observe un léger ralentissement du nombre de transactions dans la seconde moitié de l’année. Toutefois, l’année 2022 marque globalement un fort retour de l’intérêt pour le marché immobilier toscan. Ce dernier porte tant sur les premières maisons que sur les investissements. En outre, les valeurs de marché en Toscane se maintiennent positivement.

On note également que le marché immobilier a, depuis la pandémie de Covid-19, connu une hausse de l’intérêt pour certains types de biens spécifiques. Les investisseurs recherchent de plus en plus une villa toscane dotée de caractéristiques leur offrant une meilleure qualité de vie. Désormais, ceux-ci souhaitent pouvoir avoir un espace pour travailler et une terrasse ou un jardin pour profiter de l’espace extérieur.

Il est clair que le marché immobilier toscan présente un fort intérêt en 2023. Tant les investisseurs que ceux qui recherchent une maison de vacances peuvent trouver des opportunités intéressantes. Toutefois, cet achat peut comporter certains risques qu’il convient de maitriser. Nous évoquerons donc les mesures de précaution à adopter dans le cadre d’un investissement immobilier en Toscane, après un bref rappel de la procédure.

La procédure d’achat d’une maison en Toscane

L’acquisition d’un bien immobilier en Toscane peut générer d’importantes conséquences sur la nature des obligations qui vous incombent. Il est donc important de connaître les principales étapes de la procédure d’acquisition immobilière en Toscane.

L’achat d’une maison en Toscane se déroule en trois grandes étapes :

1) L’offre d’achat, par laquelle l’acquéreur potentiel formalise sa volonté d’acheter le bien ;

2) Le compromis de vente, par lequel les parties s’accordent sur les diverses modalités de la transaction ;

3) L’acte définitif de vente, qui sanctionne le transfert de propriété de l’ancien au nouveau propriétaire.

L’offre d’achat (ou « proposta di acquisto »)

Une fois parvenus à identifier le bien immobilier dont vous souhaitez réaliser l’acquisition, il convient de souscrire une offre d’achat. Celle-ci a pour but d’informer la partie venderesse de votre volonté d’acquérir son bien, selon les termes indiqués. En cas d’acceptation, ce premier acte engage votre responsabilité contractuelle à la conclusion de la transaction.

Il est donc primordial d’étudier – avant sa souscription – la documentation relative au bien immobilier. Celle-ci vous fournira de précieuses informations quant à son niveau de conformité cadastrale et urbanistique, de performance énergétique, de fonctionnement et de régularité de ses équipements, ou encore des aspects fiscaux liés à son acquisition ainsi qu’à sa propriété. Cette étape est indispensable pour vous assurer de la possibilité de concrétiser votre projet en toute sécurité.

Sur la base de ces informations, il convient ensuite de rédiger une offre d’achat en veillant à insérer toutes les clauses nécessaires à la sécurisation de vos intérêts. Souvent, une agence immobilière vous transmet une offre d’achat sous forme de formulaire pré-imprimé. Vous n’avez alors qu’à le compléter en renseignant quelques informations relatives. Tout investisseur doit indispensablement faire vérifier ce type de document à un avocat avant de le souscrire. Il peut également lui demander de rédiger directement une offre qui sécurise suffisamment ses intérêts.

L’acception de l’offre d’achat emporte deux conséquences. D’une part, l’acheteur verse un acompte au vendeur. En cas d’interruption de la transaction, celui-ci pourrait perdre cette somme. D’autre part, le vendeur retire le bien du marché immobilier.

Le compromis de vente (ou « contratto preliminare di compravendita »)

Les parties peuvent ensuite fixer au sein d’un compromis les modalités de conclusion de l’acte final.

Ce compromis contient l’ensemble des informations essentielles à la conclusion de la vente. On y retrouve notamment le prix, les modalités de paiement et toute information permettant la bonne conclusion de l’affaire.

L’acte définitif de vente (ou « rogito notarile »)

La dernière étape correspond à l’établissement de l’acte définitif de vente par un notaire de confiance. L’acquéreur verse le solde de la transaction sur le compte du vendeur. Il peut également le verser sur le compte dédié du notaire. Celui-ci le transférera dans un second temps à la partie venderesse. En contrepartie, cette dernière remet les clefs à la partie acquéresse. En signant l’acte, l’acheteur devient le nouveau propriétaire effectif du bien.

Au stade de la signature de l’acte, le droit italien impose à tout acquéreur étranger ne maitrisant pas couramment la langue italienne d’engager un interprète. Sur ce point, l’engagement d’un avocat bilingue vous permet donc de réaliser de véritables économies. En effet, celui-ci intervient à la fois comme conseiller juridique et interprète.

Les points de vigilance lors de l’achat d’une maison en Toscane

Dans de nombreux cas, il peut être nécessaire d’obtenir la « déruralisation » d’un bien au moyen du paiement de taxes avant de pouvoir y habiter légalement. En outre, de nombreuses normes urbanistiques particulières encadrent la construction et la restructuration de biens immobiliers en Toscane. Celles-ci sont notamment liées au contexte historique, culturel et sismique caractéristique de cette région.

La déruralisation contrainte de biens immobiliers en Toscane

En Toscane, de nombreux biens sont situés en zone agricole. Souvent, il n’est possible d’habiter légalement et stablement ces biens, que sous réserve d’exercer comme activité principale celle d’entrepreneur agricole. Le cas échéant, l’unique solution permettant d’habiter légalement ce type de bien est de le faire au préalable « déruraliser ». La déruralisation est un mécanisme consistant en la perte de l’exigence de ruralité d’un bien immobilier, de sa fonctionnalité liée au développement d’une activité agricole. Celle-ci peut intervenir à des fins fiscales ou d’urbanisme.

Pour déruraliser un bien immobilier en Toscane, il convient généralement de payer des taxes prévues par la loi « Bucalossi » (« oneri verdi »), qui correspondent à la somme des taxes d’urbanisme et des coûts de construction.

S’agissant des taxes d’urbanisme relatives à la déruralisation d’un bien immobilier, la région Toscane opère une distinction en fonction de la dimension du terrain de pertinence.

Lorsque celle-ci est supérieure à un hectare, au lieu de payer les taxes, un accord peut être conclu, en vertu duquel le propriétaire s’engage, comme alternative au paiement d’une somme d’argent, à effectuer diverses opérations de nature environnementale sur son terrain. Lorsqu’en revanche celle-ci est inférieure à un hectare, les taxes d’urbanisation primaire et secondaire (appelées Bucalossi) doivent être payées.

S’agissant du coût de construction relatif aux interventions de déruralisation, celui-ci ne s’applique qu’aux éventuels travaux qui doivent être effectués et, pour ceux-ci, l’article 185, alinéa 5 de la loi régionale toscane n° 65/2014 établit un pourcentage à verser à la commune, qui se situe généralement entre 6 et 8 % du montant total des travaux à effectuer, établi sur la base d’une évaluation réalisée par le technicien désigné.

Dès lors, avant d’acheter un bien immobilier en Toscane, il est important de vérifier la destination urbanistique de la zone sur le territoire de laquelle celui-ci est implanté, ainsi que les caractéristiques du terrain de pertinence. En fonction de ces éléments, la possibilité d’habiter votre bien toscan pourrait être fortement influencée, tant sur le plan légal qu’économique.

Les prescriptions urbanistiques en vigueur en Toscane

En Toscane, 256 communes sur un total de 274 se trouvent dans des zones de risque sismique 2 et 3 (sur une échelle de 1 à 4 par ordre décroissant) : toute la province de Florence se trouve dans la zone 3, tandis que l’ensemble du Mugello se trouve dans la zone 2, avec un risque plus élevé. On dénombre environ 686 000 habitations situées dans des zones sismiques 2 et 3.

Ces risques sismiques s’accompagnent souvent de nombreuses prescriptions en matière urbanistique.

Pour préserver son empreinte culturelle et historique importante, mais également sécuriser les habitations contre la survenance de dégâts naturels, la construction et la restructuration sont fortement encadrées en Toscane.

Avant d’acheter un bien immobilier en Toscane, il convient de vérifier la possibilité de concrétiser vos différents projets en matière urbanistique (construction d’une piscine, réalisation d’une extension, restructuration d’un bien, etc.).

Pour conclure…

Ainsi, il est primordial d’identifier préalablement à la signature du moindre document relatif à l’acquisition d’un bien immobilier en Toscane l’ensemble des obligations se rattachant à ce dernier. Suivant ses caractéristiques, les aspects économiques, fiscaux et urbanistiques de votre projet seront nécessairement impactés.

Pour réaliser une acquisition immobilière en toute sécurité, il convient de regrouper et d’analyser une série de documents permettant de s’assurer de la faisabilité d’un projet ainsi que de la non-exposition à d’éventuelles sanctions pouvant être de nature administrative (exemple : défaut de certificat d’habitabilité) ou pénale (exemple : construction abusive).

Avant de formuler toute offre d’achat pour l’acquisition d’un bien immobilier en Toscane, assurez-vous d’en comprendre pleinement les implications juridiques. Le droit immobilier italien est spécifique. Il est donc fortement conseillé de faire examiner tout document par un avocat indépendant, spécialisé et parlant votre langue avant de le signer.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez acheter une propriété en Toscane, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin de la procédure.

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L’ensemble des informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et à but pratique. En aucun cas celles-ci ne sauraient constituer un quelconque conseil juridique ou un élément de nature à engager la responsabilité du cabinet.

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