Acheter une Maison dans les Pouilles

Acheter une maison dans les Pouilles est le rêve de beaucoup d’étrangers après y avoir séjourné pendant des vacances d’été. On aime cette région pour sa mer paradisiaque, ses villes d’art et ses charmants villages. La région des Pouilles a une superficie de 19 365,80 kilomètres carrés, soit 6,4 % du territoire national. On y trouve 53,2 % de plaines, 45,3 % de collines et seulement 1,5 % de montagnes. Dans cet article, retrouvez des informations utiles pour y envisager un achat immobilier en toute sécurité.

Acheter une Maison dans les Pouilles: Où?

Lecce

Avec son architecture baroque à couper le souffle, c’est l’un des joyaux cachés des Pouilles. À Lecce vous trouverez des bâtiments aux détails complexes, des places historiques et une scène culturelle dynamique. Le centre historique est l’endroit idéal pour ceux qui recherchent une atmosphère authentique.

Bari

La capitale des Pouilles offre un mélange fascinant d’histoire, de culture et de modernité. Que ce soit dans les quartiers historiques du centre ou ceux plus pittoresques tels que Bari Vecchia, acheter une maison à Bari est un excellent investissement pour vivre au cœur de la région et profiter d’une vie urbaine passionnante.acheter maison Pouilles

Ostuni

Surnommée la « ville blanche » pour ses maisons blanchies à la chaux, c’est l’une des perles de la région. Cette ville enchanteresse se situe sur une colline et offre des vues panoramiques spectaculaires sur la mer. Le centre historique est l’endroit idéal pour acheter une maison avec son charme médiéval et ses rues sinueuses. Vous pouvez également l’utiliser comme investissement commercial en la proposant à la location de courte durée.

Gallipoli

Située sur la côte ionienne, Gallipoli est une ville qui allie histoire, beauté naturelle et plages de rêve. Acheter une maison à Gallipoli vous permettra de vivre dans l’un des endroits les plus animés pendant la haute saison. Vous pourrez aussi la louer facilement pendant la période estivale.

Polignano a Mare

Si vous rêvez d’acheter une maison dans les Pouilles, Polignano a Mare est une ville idéale. C’est un petit village surplombant la mer qui abrite quelques-unes des plus belles plages d’Italie. Nichée entre d’imposantes falaises, la plage de Lama Monachile notamment est l’une des plus populaires de la région. Les maisons ne sont pas bon marché et beaucoup nécessitent des travaux d’entretien. Cependant pour ceux qui cherchent une maison de vacances, une résidence secondaire avec vue sur la mer ou un investissement à louer à des fins touristiques dans les Pouilles, Polignano a Mare offre de nombreuses opportunités intéressantes.

Otranto

C’est une ville balnéaire spectaculaire située sur la mer Adriatique. Son château parfaitement conservé domine le centre historique. En outre, ses anciens murs en parfait état de conservation entourent tout le centre avec ses bâtiments anciens et ses rues caractéristiques. À Otranto se trouvent également les plus belles plages du Salento telles que Baia del Mulino d’acqua et Baia dei Turchi. Nous pouvons citer aussi la spectaculaire Cava de Bauxite, une ancienne mine d’extraction dans laquelle s’est formé un petit lac dont la couleur de l’eau crée un contraste incroyable avec celle des murs rocheux qui l’entourent. acheter maison Pouilles trullo

La région des Pouilles ne se limite pas à ses bords de mer, vous y trouverez encore de magnifiques villes comme Alberobello. Elle est dénommée « capitale des trulli », des constructions en pierre sèche avec des toits coniques ou pyramidaux. Alberobello vous enchantera avec une étendue de plus de 1 500 trulli inscrits sur la liste du patrimoine mondial de l’UNESCO depuis 1996.

La magnifique région des Pouilles offre une très vaste gamme de possibilités immobilières. Elle est en effet en plein essor touristique et culturel. Beaucoup de personnalités du monde entier y ont acheté une villa ou une masseria, et viennent y passer leurs vacances.

Le prix au mètre carré dans la région des Pouilles est attractif, pour un appartement à Bari comptez entre 1.541 € et 2.517 €, pour une villa à Ostuni en moyenne 3.114 €, et pour un logement à Polignano a Mare 2.646 €.

Avant d’acheter une maison dans les Pouilles…

Il est important de considérer certaines servitudes qui sont fréquentes dans cette région et qui pourraient se révéler problématiques après l’achat. En effet, il n’est pas rare que les habitations comportent des conditions spéciales qui incluent des droits à d’autres personnes sur la propriété, ou sur son usufruit. Par exemple, beaucoup de maisons dans la région des Pouilles sont sujettes à emphytéose, ou à des droits de passage. Ces droits d’autres personnes sur la propriété restent inchangés après la vente. En tant que nouveau propriétaire vous devrez les respecter.

Les servitudes:

Les servitudes peuvent être établies volontairement par un accord entre les parties. Elle peuvent aussi être imposées par la loi ou par une décision de justice. Une servitude est un droit légal qui permet à quelqu’un d’utiliser une partie de votre propriété à des fins spécifiques. Par exemple l’accès à une voie publique, l’installation de lignes de services publics ou la jouissance d’une vue panoramique. Les servitudes peuvent affecter la valeur de votre propriété de différentes manières. Cela en fonction du type, de la taille, de l’emplacement et de la durée de la servitude.

L’emphytéoseacheter maison Pouilles

C’est l’un des droits réels régis par le code civil. Si vous achetez une maison dans les Pouilles il vous faut savoir que nombre d’entre-elles sont gérées par un emphytéote en l’absence du propriétaire légal. En pratique, le propriétaire d’une terre accorde à une personne certains pouvoirs. Parmi ceux-ci le droit de gérer la terre, de la cultiver et de jouir de ses fruits. Cet emphytéote ne peut être destitué de ses fonctions par la vente de la maison.

À l’origine, son rôle était d’empêcher l’abandon des terres: l’emphytéote devait améliorer la propriété et verser un loyer périodique. Dans le passé, la constitution d’emphytéose était très courante pour mettre en culture de vastes étendues boisées, marécageuses ou non cultivées, mais aussi pour améliorer les terres urbaines. Ce contrat avait une limite minimale de vingt ans, et cette durée minimale est encore en vigueur aujourd’hui, comme l’indique l’article 958 du code civil. L’article 965 stipule en outre que l’emphytéose peut être cédée à des tiers et transmise aux héritiers.

Droits et obligations de l’emphytéote:

Selon l’article 959 du code civil, « L’emphytéote, à perpétuité ou pour un temps déterminé, reçoit l’usage d’un bien en acquérant les droits que le propriétaire aurait sur les fruits et les accessions, sur le trésor et sur les usages du sous-sol ». Il peut disposer de son droit, mais non du terrain, qui reste la propriété du concédant, et ce par acte entre vifs ou par testament. Il peut le libérer à tout moment en versant au propriétaire, qui ne peut s’opposer à l’exercice du droit, une somme égale à 15 fois le loyer annuel selon l’article 1.4 de la loi 607/1966.

L’emphytéote a l’obligation d’améliorer la terre, en réalisant des travaux ou des initiatives visant à augmenter sa valeur ou à accroître sa productivité, ainsi que de verser au concédant un loyer périodique qui peut consister en une somme d’argent ou en une quantité fixe de produits naturels.

Le concédant peut demander la libération du bien emphytéotique (dévolution) en cas de détérioration, d’inexécution de l’obligation d’amélioration ou de retard dans le paiement des loyers correspondant à deux annuités selon l’article 972 du code civil. Il doit pour cela rembourser à l’emphytéote les améliorations et les ajouts effectués lors de l’extinction de son droit. Il peut également demander la reconnaissance de son droit de propriété un an avant l’expiration du délai de vingt ans. Étant donné la durée minimale du contrat d’emphytéose, il est utile de bien vous renseigner sur le bien que vous désirez acquérir avant d’acheter une maison dans les Pouilles.

Le droit de passage

Un droit de passage permet au propriétaire d’une maison de traverser la propriété d’un autre pour accéder à la sienne. Il entraîne des obligations, des responsabilités et, dans certains cas, des coûts financiers pour les deux parties concernées. Parmi les différents aspects et implications, on peut citer:

  • L’accès: le propriétaire du fonds dominant a le droit de traverser le fonds servant pour atteindre sa propriété. C’est le principe de base du droit de passage. Si vous achetez une maison dans les Pouilles pous pourriez devoir traverser le jardin d’autres personnes pour entrer chez vous. Vous pourriez aussi au contraire devoir laisser quelqu’un passer dans votre jardin pour accéder à la rue.
  • Les limitations: le propriétaire du fonds servant doit permettre au propriétaire du fonds dominant de traverser. Cela peut limiter son utilisation de la propriété. Par exemple, il peut être nécessaire d’éviter de construire des ouvrages qui obstruent le passage ou rendent le franchissement difficile. Le droit de passage d’un ou plusieurs voisins dans votre propriété peut aussi gêner votre besoin de tranquillité et envahir votre sphère privée.
  • La responsabilité de l’entretien: dans certains cas, le propriétaire du fonds dominant peut être responsable de l’entretien du chemin ou du passage utilisé pour accéder à sa propriété, même s’il traverse le fonds servant.
  • L’indemnité: si la servitude a été établie volontairement, le propriétaire du fonds dominant peut devoir payer une indemnité au propriétaire du fonds servant pour l’usage du passage.
  • Les modifications: le droit de passage peut faire l’objet de modifications par accord entre les parties concernées ou à la demande de l’un des propriétaires. Ceci à condition qu’il n’en résulte pas de préjudice pour les autres. Il est obligatoire de formaliser ces modifications et de les inscrire au registre foncier.

acheter une maison dans les PouillesEn d’autres termes:

Si la maison que vous voulez acheter dans les Pouilles est assujettie à un droit de passage, vous ne pourrez pas construire de piscine, de véranda, ou réaliser d’autres installations sur la portion de terrain ou de cour qui est prévue pour le passage du voisin. Vous pourriez également devoir renoncer à votre vie privée dans cette zone de passage. Il vaut donc mieux  être bien informé sur le bien immobilier en question avant de signer une promesse d’achat. Un avocat spécialisé en droit immobilier saura effectuer pour vous toutes les recherches et vérifications nécessaires.

Pour acheter une Maison dans les Pouilles en toute sécurité, il est fondamental de réaliser un audit préliminaire. Votre avocat spécialisé en droit immobilier prendra en charge l’ensemble de la procédure. D’une part, il vérifiera la documentation (urbanistique, cadastrale, hypothécaire, énergétique, etc.). D’autre part, il rédigera les divers contrats que vous devrez signer. Il réalisera également l’ensemble des formalités administratives et vous accompagnera chez le notaire le jour de la signature de l’acte.

 

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez Acheter une maison dans les Pouilles, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin de la procédure.

Notre article relatif à l’offre d’achat d’un bien immobilier en Italie pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

Location Touristique dans le Piémont

La location touristique dans le Piémont vous interesse? Avec les Alpes en toile de fond, de grandes vallées pittoresques, de longues rangées de peupliers menant à des fermes, des étendues d’eau et des rizières, le Piémont est une région caractérisée par une grande variété de panoramas.

De plus en plus d’investisseurs y achètent une maison ou un appartement, voire même plusieurs logements, pour ensuite les mettre sur le marché de la location de courte durée. C’est très souvent une excellente idée, qui permet un retour sur investissement rapide. Ceci à condition de respecter les normes en vigueur en matière de règlementation locative dans la région concernée.

Dans cet article vous trouverez des informations utiles pour louer votre bien immobilier.

Location Touristique dans le Piémont: Où?

L’art et les vestiges du passé, l’architecture précieuse des villes et les paysages naturels abondent dans une région pleine d’attraits. De célèbres stations de ski telles que Sestriere et Bardonecchia contribuent aussi à la renommée du Piémont. Une offre gastronomique et vinicole riche et des villes élégantes complètent ce tableau de grande valeur.location touristique Piémont

Turin, capitale du Piémont, séduit par ses cafés historiques, ses musées, ses places, ses églises et ses œuvres d’art. À Turin se trouve le Palais royal de Turin, la plus importante des résidences des Savoie. Le Palazzo Madama également, qui est l’un des édifices les plus représentatifs d’Italie, classé au patrimoine mondial de l’UNESCO. Ce dernier abrite le Musée civique d’art ancien. Très intéressant aussi le musée égyptien de Turin, le plus ancien au monde entièrement consacré à la civilisation égyptienne.

la province de Cuneo  est une destination idéale pour s’offrir une escapade gourmande et sensorielle. On y trouve 301 km de pistes de ski desservies par 81 remontées mécaniques. C’est un endroit idéal pour envisager de mettre un bien en location touristique dans le Piémont.

Novare est une ville fascinante avec un petit centre historique tranquille, des palais colorés, et des places animées. Son architecture date du XIXe siècle.

Alessandria est née comme ville militaire et forteresse contre l’avancée de Frédéric Barberousse. Ce passé particulier lui a donné de grands monuments, des demeures nobles et une structure sobre et élégante.

Asti produit le très célèbre Spumante (vin mousseux) Barbera del Monferrato. Elle vante également une gastronomie riche et est célèbre pour le Palio d’Asti. Il s’agit d’une fête médiévale, une reconstitution historique qui anime chaque année les rues du centre.

La visite de Canelli, une petite ville du Monferrato Astigiano est également intéressante. Vous apprécierez certainement ses superbes caves et ses vins mousseux.

Location touristique dans le Piémont: La règlementation

Pour mettre en location saisonnière votre logement il est utile de connaître les normes régionales en la matière.

La structure d’Hébergement

La Région Piémont a émis la loi régionale n° 1317 du 3 août 2017 sur la réglementation de l’hébergement non hôtelier.

En vertu de l’article 5  paragraphe 2, « le logement touristique est fourni dans des unités de logement privées équipées de toilettes et d’une cuisine autonome, ou dans des parties de celles-ci avec les mêmes exigences, ainsi que l’équipement typique d’un logement civil, y compris seulement la fourniture de linge, si demandé, et sans aucune fourniture de services accessoires ou complémentaires ».

Par conséquent, les services fournis dans le cadre de la location touristique dans le Piémont peuvent comprendre:

  • le nettoyage des chambres et des appartements ainsi que la fourniture et le changement des draps et des serviettes. Ceci exclusivement avant le début de chaque location et non pendant le séjour du client;
  • la fourniture illimitée d’électricité, d’eau, de gaz et de chauffage pendant les périodes où ils fonctionnent, d’après la classification climatique des différentes municipalités;
  • le service, l’entretien et les réparations dans les chambres ou les appartements;
  • l’accueil des hôtes sans hall de reception.

La gestion d’un logement en location touristique dans le Piémont peut se faire de manière directe ou indirecte. En effet, il est possible de faire appel à des agences immobilières ou des sociétés de gestion agissant en tant qu’agents ou sous-bailleurs.

Les formalités administratives

Pour les baux touristiques, les formalités requises pour la gestion d’un établissement d’hébergement sont les suivantes:

La Région a émis le règlement régional du Piémont n° 4 du 8 juin 2018, qui réglemente les obligations administratives supplémentaires à la charge de ceux qui louent des biens immobiliers à des fins touristiques pour des périodes consécutives jusqu’à 30 jours. Vous devrez transmettre à la commune où se trouve le bien, dans un délai de 10 jours à compter de la stipulation du premier bail, la liste des biens à louer. Pour procéder à la communication, le propriétaire qui veut mettre un logement en location touristique dans le Piémont doit être en possession du code fiscal italien et d’une copie au format numérique de sa carte d’identité.

En outre, le dernier alinéa de l’article 14 du règlement précise que les biens immobiliers destinés à la location touristique ne nécessitent pas de changement d’affectation à des fins urbanistiques.

Les limites

La location touristique dans le Piémont a certaines limites si vous n’êtes pas un professionnel de l’immobilier. Vous ne pouvez pas mettre en location plus de quatre logements chaque année. En effet la loi n° 178 du 30 décembre 2020, concernant le « budget de l’État pour l’exercice 2021 et le budget pluriannuel pour la période triennale 2021-2023 » à l’article 1, paragraphe 595, prévoit que le régime fiscal facilité pour les locations de courte durée, à compter de la période d’imposition relative à l’année 2021, n’est reconnu que dans le cas de l’utilisation d’un maximum de quatre appartements pour des locations de courte durée au cours de chaque période d’imposition. Dans les autres cas, aux fins de la protection des consommateurs et de la concurrence, l’activité de location touristique dans le Piémont, quelle que soit la personne qui l’exerce, est présumée être exercée sous une forme entrepreneuriale conformément à l’article 2082 du code civil. Ces dispositions s’appliquent également aux contrats conclus par l’intermédiaire d’agents immobiliers, ou de sites internet.

En conclusion

Avant de mettre un bien immobilier en location touristique dans le Piémont, il est vivement conseillé de vous faire assister par un avocat spécialisé en droit immobilier, qui saura effectuer grâce à une équipe de professionnels toutes les vérifications techniques nécessaires à la conformité du bien choisi, en terme d’habitabilité et de normes locatives.

Chez De Tullio Law Firm, nos avocats sont spécialisés dans le droit immobilier italien et fournissent des conseils juridiques pour la structuration et la sécurisation de l’achat, la vente et la location de biens immobiliers en Italie. Contactez-nous pour une consultation préliminaire gratuite. Notre article relatif à l’offre d’achat d’un bien immobilier en Italie pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

 

Maison à un euro en Toscane 2024

Une maison à un euro en Toscane en 2024? c’est désormais chose possible.

La Toscane est une région célèbre pour sa beauté naturelle, ses bons vins et son riche patrimoine historique. Elle est connue aussi malheureusement pour ses villages et ses villes qui se dépeuplent, causant des dommages non seulement aux administrations locales, mais aussi au tourisme. Avec l’initiative « Maisons à 1 euro en Toscane 2024 », les investisseurs italiens et étrangers ont la possibilité d’acheter des propriétés au prix symbolique de 1 euro et, par la suite, de prendre en charge les travaux de rénovation et de réaménagement. Les communes pionnières qui se sont engagées à ce jour sont Montieri et Fabbriche di Vergemoli.

La commune de Montieri

Montieri se situe au milieu d’une véritable forêt de chênes, de hêtres et de châtaigniers. Cette petite ville de 1178 habitants présente de nombreuses traces de l’époque médiévale. Trois tours du mur d’enceinte y sont encore visibles aujourd’hui. En se promenant dans les ruelles étroites du village, on est frappé par les maisons-tours typiques du XIIIe siècle et, dans la partie la plus élevée, se dresse le Cassero, auquel se rattachaient les anciennes prisons. Le village fait partie du plus grand bassin géothermique d’Italie et est considéré comme un village éco-durable. Depuis 2014, une centrale de chauffage urbain à vapeur géothermique chauffe les bâtiments publics et privés, favorisant ainsi les économies d’énergie.

La commune de Fabbriche di Vergemoli

La municipalité de Fabbriche di Vergemoli, un petit village de 703 habitants de la région de Garfagnana, a également rejoint l’initiative « Case a 1 Euro » : quarante propriétés ont déja été rénovées. Le vaste territoire de Fabbriche di Vergemoli s’entoure des accueillantes montagnes de la Garfagnana. C’est une terre aux nombreux villages dispersés, mais toujours unique, avec ses eaux précieuses, ses bois ombragés et son histoire. Fabbriche di Vergemoli offre un contexte unique, entouré de paysages naturels à couper le souffle. À proximité de villes d’art telles que Lucques et Pise, elle allie ainsi la tranquillité rurale et l’accès à une riche offre culturelle.

maison à un euro Toscane 2024Maison à un Euro en Toscane 2024: comment acheter?

Les étrangers, y compris les résidents non italiens et les citoyens non européens, peuvent acheter une maison à un euro en Italie. Cependant, il est important de souligner que le gouvernement italien et le gouvernement du pays d’origine de l’acheteur potentiel doivent avoir établi un accord. Cet accord est essentiel pour réglementer les modalités de participation et les conditions spécifiques pour les étrangers intéressés.

Un élément-clé pour bénéficier de cette opportunité est de posséder le code fiscal italien et la documentation nécessaire. Le code fiscal permet le paiement des impôts et sert de moyen d’identification dans les relations avec les organismes publics et l’administration.

Si vous voulez acheter une maison à un euro en Toscane, vous devez contacter la mairie de la commune choisie. C’est elle qui vous adressera un formulaire de demande avec toutes les directives à suivre pour procéder à l’acquisition.

Normalement la mairie attribue la maison sur la base de l’ordre chronologique de réception de la manifestation d’intérêt. Cependant, si d’autres demandes arrivent dans les 30 jours qui suivent, elle établit un classement. Le formulaire de demande énonce clairement les critères de priorité d’attribution de la maison. Parmi ces derniers figure l’emploi de travailleurs locaux pour la rénovation de la maison. En cas d’égalité, la mairie effectuera un tirage au sort.

Maison à un Euro en Toscane 2024: Une bonne affaire?

Les acheteurs de maisons à un euro ont des obligations spécifiques. La plus importante d’entre elles est la rénovation de la maison.  Il s’agit de maisons délabrées, voire abandonnées, au nom de personnes qui habitent souvent loin, qui peuvent les avoir reçues en héritage. Cet état de fait implique de pouvoir faire face à d’importants travaux à réaliser nécessitant un budget conséquent.

Il est essentiel de respecter les délais fixés pour la rénovation et la réévaluation de la propriété. Les travaux de rénovation doivent commencer dans les deux mois suivant l’obtention des permis. Il faut généralement les effectuer dans l’année qui suit l’achat.

Il est important de noter que les exigences spécifiques peuvent varier d’une municipalité à l’autre. Certaines municipalités peuvent exiger que les travaux commencent dans un délai encore plus court. L’objectif principal de cette exigence est de réhabiliter les maisons qui risquent de devenir sans valeur économique. Cette condition les rend difficiles à remettre sur le marché.maison un euro Toscane

Outre les frais de rénovation, il faut tenir compte des dépenses liées au transfert de la propriété du bien. Celles-ci sont toutes à la charge de l’acheteur. Il s’agit des frais de notaire, de taxes, de mutation, d’homologation, voire de succession tardive et d’éventuelles amnisties de construction. Vous devrez aussi rembourser le vendeur des frais qu’il a engagés pendant la période de mise à disposition du bien à la commune. Cela signifie que l’acheteur rembourse les impôts et taxes locaux et nationaux. Enfin, une police d’assurance garantissant l’achat du bien, généralement d’un montant de 5000 euros, sera nécessaire. Pour ces dépenses, vous devez prévoir au moins 20 000 euros pour acheter une maison à un euro en Toscane en 2024.

Le prix des travaux à prévoir

La rénovation de la maison risque d’être particulièrement importante. En effet les maisons à un euro sont souvent dans un état de délabrement avancé. Il n’est pas rare que l’acheteur doive en abattre une grande partie et la refaire à neuf en respectant les directives paysagères de la région et cela peut coûter très cher. Vous devrez sans doute refaire également toutes les installations qui ne sont généralement  pas conformes  aux normes en vigueur.

En additionnant tous les coûts, on peut atteindre parfois jusqu’à 200.000 euros. Il faut donc vous informer sur toutes les caractéristiques de la maison avant de procéder à l’achat. Il est indispensable aussi de faire réaliser une expertise technique de la maison par des professionnels. Cela vous évitera de vous retrouver avec une propriété qui vous coûtera beaucoup plus cher que prévu.

En conclusion

Vous pouvez réaliser une excellente affaire en achetant une propriété à un euro en Toscane en 2024, si vous vous faites assister par un avocat qui fait intervenir une équipe de professionnels pour effectuer toutes les vérifications nécessaires avant de vous engager dans l’achat. En effet, un audit préliminaire est fondamental pour vous permettre de considérer toutes les caractéristiques du bien que vous voulez acquérir.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez acheter une maison à un euro en Toscane, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin de la procédure.

Notre article relatif à l’offre d’achat d’un bien immobilier en Italie pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

 

Maison en Ombrie: Acheter en Sécurité

Vous souhaitez acheter une maison en Ombrie ?

Lisez cet article avant de formuler votre offre et de signer le moindre document. De cette manière, vous vous assurerez de ne pas commettre d’erreurs irréversibles.

Acheter une Maison en Ombrie : Découverte de cette Région Italienne

Située au cœur de l’Italie, l’Ombrie possède un véritable charme. Cette région se caractérise par des paysages vallonnés, des villes médiévales pittoresques et un riche patrimoine culturel. Surnommée le « Cœur Vert de l’Italie », cette dernière séduit par ses collines tapissées de vignobles et d’oliveraies. En somme, elle se présente comme une toile parfaite pour les amateurs de nature et de tranquillité.Achat maison en Ombrie

Les cités historiques comme Pérouse et Assise regorgent de trésors artistiques et architecturaux. Ceux-ci rappellent l’importance de la région dans l’histoire italienne. Orvieto, perchée sur une falaise de tuf, offre une vue panoramique époustouflante et abrite une magnifique cathédrale gothique. Gubbio, quant à elle, fascine par son atmosphère médiévale préservée, ses ruelles pavées et son palais datant du XIVe siècle. En outre, la délicieuse cuisine locale et les festivals traditionnels font de l’Ombrie une région idéale pour ceux qui souhaitent acheter une maison dans le cœur de l’Italie.

La position géographique de l’Ombrie n’est cependant pas son seul atout. Cette région attire également les investisseurs en raison des prix de l’immobilier. Ceux-ci sont en moyenne plus bas que dans d’autres régions voisines comme la Toscane. Le tourisme étant en hausse en Ombrie et les prix du marché immobilier étant légèrement en baisse, nombreux sont ceux qui choisissent d’acheter une maison dans cette région à des fins d’investissement. L’Ombrie compte de nombreuses destinations touristiques qui accueillent chaque année des milliers de touristes, comme Spoleto, Terni et Todi.

Acheter un bien en Ombrie pour le transformer en maison de vacances, en Bed & Breakfast ou en chambre d’hôtes peut être très rentable. Toutefois, la procédure et le marché immobilier dans cette région sont particuliers. Il est donc essentiel d’en comprendre le fonctionnement, avant de signer le moindre document.

Acheter une Maison en Ombrie : Spécificités et Défauts de Conformité

Vous avez repéré une maison en Ombrie ? Avez-vous vérifié si son état de fait correspond à son état de droit, tel qu’il figure au cadastre et au sein des autorisations d’urbanisme ? Avez-vous contrôlé la continuité des titres de propriété ? Le bien est-il libre de droits de tiers ? Tout semble en ordre ?

Acheter une Maison en Ombrie en Sécurité

Méfiance Justifiée

Méfiez-vous. Contrairement aux indications fournies par l’agent immobilier ou le vendeur, cette maison pourrait être non-conforme.

Absence de Rapport de Conformité

Contrairement à d’autres régions d’Italie, en Ombrie, le vendeur ne doit pas obligatoirement fournir à l’acheteur de rapport de conformité. La délivrance de ce document est pourtant essentielle. Produit et signé par un technicien habilité, celui-ci atteste de la conformité urbanistique et cadastrale du bien (« Relazione di rispondenza edilizia e conformità catastale« ).

Risques Accrus

Par conséquent, les risques d’acheter une maison non-conforme sont automatiquement plus élevés en Ombrie. Il est fréquent que l’état du bien, tel qu’il figure au cadastre, ne corresponde pas à celui approuvé au sein des autorisations d’urbanisme. Pour des raisons économiques et administratives, des travaux sont souvent réalisés de manière abusive en Italie. Identifier ces abus et défauts au sein d’une maison peut être difficile sans effectuer au préalable une analyse minutieuse de la documentation.

Responsabilités de l’Acheteur

En tant que nouveau propriétaire, l’acheteur devient responsable économiquement, civilement et pénalement de l’ensemble des défauts du bien. L’amnistie d’un abus, lorsque celle-ci peut être obtenue, peut requérir du temps et coûter cher. De surcroît, il convient de noter que la présence du moindre défaut de conformité peut bloquer l’obtention de nouveaux permis de constuire ou le développement d’activités de mise en location.

Précautions en matière d’Accès et de Servitudes

Il est possible que l’un des accès à la maison ciblée se fasse par un chemin situé partiellement ou intégralement sur la parcelle de terrain d’un voisin. Dans ce cas, il convient de structurer et rédiger les contrats minutieusement afin de garantir le transfert de la titularité du droit de passage. De même, il est possible qu’une partie du terrain faissant l’objet de la vente soit utilisée par d’autres personnes. Pour acheter une maison en Ombrie en toute sécurité, il est donc essentiel d’identifier toutes les servitudes de passage et d’appréhender l’ensemble de leurs modalités avant de signer le moindre document.

Risques Sismiques en Ombrie

L’Ombrie est une région qui a déjà été sujette à d’importantes secousses sismiques, en raison de sa localisation. En cas d’achat d’une maison dans cette région, il est essentiel d’appréhender les risques liés aux séismes. A cette fin, il est utile de faire établir un rapport géologique et une expertise structurale du bien, dans le but d’évaluer sa vulnérabilité et garantir la sécurité des occupants.

Acheter une Maison en Ombrie : Pour conclure…

L’agent immobilier n’étant pas tenu de garantir le niveau de conformité du bien qu’il présente, le notaire ne réalisant pas les contrôles et le vendeur ne devant pas remettre à l’acquéreur un rapport de conformité, il est fondamental, pour acheter une maison en Ombrie, d’en réaliser un audit préliminaire. De cette manière, vous vous assurerez que vous ne deviendrez pas responsables d’éventuels défauts préexistants.

Votre avocat spécialisé en droit immobilier prendra en charge l’ensemble de la procédure. D’une part, il vérifiera la documentation (urbanistique, cadastrale, hypothécaire, énergétique, etc.). D’autre part, il rédigera les divers contrats que vous devrez signer. Il réalisera également l’ensemble des formalités adminsitratives et vous accompagnera chez le notaire le jour de la signature de l’acte.

Celui-ci s’assurera que l’acte de vente n’encourt pas de risques d’annulation et que vous fassiez l’acquisition d’un bien parfaitement en règle avec les normes urbanistiques et cadastrales.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez acheter une maison en Ombrie, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin de la procédure.

Notre article relatif à l’offre d’achat d’un bien immobilier en Italie pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

Tous droits réservés. L’ensemble des informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et à but pratique. En aucun cas celles-ci ne sauraient constituer un quelconque conseil juridique ou un élément de nature à engager la responsabilité du cabinet.

Acheter un appartement à Venise

Dans cet article, retrouvez de précieuses informations pour acheter un appartement à Venise en toute sécurité.

En raison de son riche héritage culturel, Venise attire chaque année plusieurs millions de touristes et quelques milliers d’investisseurs. Nombreux sont ceux qui souhaitent y acheter un appartement pour des vacances ou le développement d’une activité commerciale.

La forte vocation touristique de Venise a favorisé la diffusion rapide de la location de courte durée. A ce jour, dans le centre historique de Venise, il existe plusieurs milliers de baux touristiques régulièrement ouverts.

La location d’appartements ou de parties d’appartements pour des séjours de courte durée semble être la formule préférée des touristes. Au fil des années, la demande pour ce type d’hospitalité n’a cessé de croître. Celle-ci attire désormais régulièrement l’attention des médias et du monde politique.

Cette attention a donné lieu à diverses tentatives de contrôle et de réglementation du phénomène.

Par conséquent, avant d’acheter un appartement à Venise, il convient de connaître certains points clés de la procédure d’achat et de s’assurer de la faisabilité de son projet. Nous évoquerons donc ici les spécificités liées à l’achat d’un appartement à Venise, après un bref rappel de la procédure.

La procédure d’achat d’un appartement à Venise

L’achat d’un appartement à Venise peut générer d’importantes conséquences sur la nature des obligations qui vous incombent. Il convient donc dans un premier temps de connaître les principales étapes de la procédure d’acquisition immobilière.

L’achat d’un appartement à Venise se déroule en trois grandes étapes :

1) L’offre d’achat, par laquelle l’acquéreur potentiel formalise sa volonté d’acheter le bien ;

2) Le compromis de vente, par lequel les parties s’accordent sur les diverses modalités de la transaction ;

3) L’acte définitif de vente, qui sanctionne le transfert de propriété de l’ancien au nouveau propriétaire.

L’OFFRE D’ACHAT (OU « PROPOSTA DI ACQUISTO »)

Une fois parvenus à identifier le bien que vous souhaitez acheter à Venise, il convient de souscrire une offre d’achat. Celle-ci a pour but d’informer la partie venderesse de votre volonté d’acquérir son bien, selon les termes indiqués. En cas d’acceptation, ce premier acte engage votre responsabilité contractuelle à la conclusion de la transaction.

Il est donc primordial d’étudier – avant sa souscription – la documentation relative au bien immobilier. Celle-ci vous fournira de précieuses informations quant à son niveau de conformité cadastrale et urbanistique, de fonctionnement et de régularité de ses équipements, ou encore quant aux aspects fiscaux liés à son acquisition. Cette étape est indispensable pour vous assurer de la possibilité de concrétiser votre projet en toute sécurité.

Sur la base de ces informations, il convient ensuite de rédiger une offre d’achat en veillant à insérer toutes les clauses nécessaires à la sécurisation de vos intérêts. Souvent, une agence immobilière vous transmet une offre d’achat sous forme de formulaire pré-imprimé. Ce type de document n’est généralement pas adapté, ni aux caractéristiques du bien immobilier, ni aux besoins de l’acquéreur. Tout investisseur doit indispensablement faire vérifier ce document à un avocat avant de le souscrire. Il peut également lui demander de rédiger directement une offre qui sécurise suffisamment ses intérêts.

L’acception de l’offre d’achat emporte deux conséquences. D’une part, l’acheteur verse un acompte au vendeur. En cas d’interruption de la transaction, celui-ci pourrait perdre cette somme. D’autre part, le vendeur retire le bien du marché immobilier.

LE COMPROMIS DE VENTE (OU « CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA »)

Pour acheter un appartement à Venise, les parties peuvent ensuite signer un compromis de vente. Ce contrat fixe les modalités de conclusion de l’acte définitif de vente.

Ce compromis contient l’ensemble des informations essentielles à la conclusion de la vente. On y retrouve notamment le prix, les modalités de paiement et toute information permettant la bonne conclusion de l’affaire.

L’ACTE DÉFINITIF DE VENTE (OU « ROGITO NOTARILE »)

La dernière étape correspond à l’établissement de l’acte définitif de vente par un notaire de confiance. L’acquéreur verse le solde de la transaction sur le compte du vendeur. Il peut également le verser sur le compte séquestre du notaire. Celui-ci le transférera dans un second temps à la partie venderesse. En contrepartie, cette dernière remet les clefs à la partie acquéresse. En signant l’acte, l’acheteur devient le nouveau propriétaire effectif du bien.

Au stade de la signature de l’acte, le droit italien impose à tout acquéreur étranger ne maitrisant pas couramment la langue italienne d’engager un interprète. Toutefois, l’engagement d’un avocat bilingue vous permet de réaliser de véritables économies. Celui-ci intervient à la fois comme conseiller juridique et interprète.

Les spécificités liées à l’achat d’un appartement à Venise: Les locations touristiques de courte durée

Afin d’amortir un crédit ou de générer des revenus complémentaires, il est commun de souhaiter mettre en location son logement. Si vous souhaitez acheter un appartement à Venise dans le but d’y développer une activité de mise en location, il convient de s’assurer en amont de la signature de tout document de la faisabilité de votre projet.

Les modalités d’ouverture d’une location touristique de courte durée à Venise sont particulières. Ces dernières diffèrent de celles couramment rencontrées en Vénétie ou dans n’importe quelle autre région d’Italie.

Outre aux règles générales établies au niveau national et régional, il existe une série de normes vénitiennes spécifiques.

Toute une série de contraintes et de limitations ont été fixées par le règlement de construction du 15 février 2020. Celles-ci dérivent notamment de la volonté de préserver le patrimoine architectural si particulier de Venise.

Par ce texte, le maire a tenté de freiner la prolifération des locations touristiques de courte durée dans le centre historique.

Le principal élément utilisé pour limiter le développement des locations à Venise est l’imposition de fosses septiques dans les biens concernés. Plus qu’une simple présence, ces dernières doivent être conformes aux normes en vigueur.

Les bâtis utilisés comme B&B, location touristique ou toute autre forme d’activité touristique incluse dans la loi régionale n° 11/2013 et gérée sous forme entrepreneuriale, sont désormais soumis à l’obligation de mise en conformité des fosses aux normes en vigueur. La même obligation s’applique aux bâtis utilisés pour des activités de location touristique, gérées sous forme non entrepreneuriale, activées après l’entrée en vigueur dudit règlement.

En raison de sa configuration, Venise ne permet pas toujours la réalisation de fosses septiques sur son territoire. De surcroît, même lorsque celle-ci est théoriquement possible, elle est en pratique souvent limitée par le défaut d’obtention des autorisations nécessaires, des litiges et règles de copropriété, ou en raison d’un coût trop élevé.

En outre, il existe toute une série de règles mineures complémentaires qui limitent le développement de baux touristiques.

Il s’agit notamment des dispositions relatives à la taxe de séjour, qui est presque doublée pour les locations de courte durée à Venise par rapport à d’autres formes d’hospitalité (hôtels, B&B, etc.). De même, certaines dispositions prévoient l’apposition de plaques portant le code d’identification régional attribué aux locations touristiques.

Pour conclure…

Il est certainement possible d’ouvrir un bail touristique à Venise. Toutefois, la quantité de normes régissant cette activité imposent une attention particulière.

Pour éviter la survenance du moindre désagrément, il est primordial de vérifier, avant la souscription de toute offre d’achat, la faisabilité de votre projet.

Avant de formuler toute offre d’achat pour acheter un appartement à Venise, assurez-vous d’en comprendre pleinement les implications juridiques. Le droit immobilier italien est spécifique. Il est donc recommandé de faire examiner tout document par un avocat indépendant, spécialisé et francophone avant de le signer.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez acheter un appartement à Venise, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin de la procédure.

Notre article relatif à l’offre d’achat d’un bien immobilier en Italie pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

Tous droits réservés. L’ensemble des informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et à but pratique. En aucun cas celles-ci ne sauraient constituer un quelconque conseil juridique ou un élément de nature à engager la responsabilité du cabinet.

Acheter une maison en Sicile

Dans cet article, retrouvez de précieuses informations relatives à l’achat d’une maison en Sicile.

La récente promesse faite par le ministre des infrastructures italien, M. Salvini, de la pose d’une première pierre au projet de construction du pont du détroit de Messine d’ici l’été 2024 pourrait bien faire repartir à la hausse les prix du marché immobilier en Sicile.

En raison de son riche patrimoine naturel, culturel et historique mais également de ses perspectives de raccordement à la Calabre et à l’italie continentale, la Sicile devrait, dans les prochains mois, attirer de nombreux touristes et investisseurs.

Pour acheter une maison en Sicile, il convient de connaître quelques points clés de la procédure d’achat. Nous évoquerons donc ici les spécificités liées à l’achat d’une maison en Sicile, après un bref rappel de la procédure.

La procédure d’achat d’une maison en Sicile

L’achat d’une maison en Sicile peut générer d’importantes conséquences sur la nature des obligations qui vous incombent. Il convient donc dans un premier temps de connaître les principales étapes de la procédure d’acquisition immobilière.

L’achat d’une maison en Sicile se déroule en trois grandes étapes :

1) L’offre d’achat, par laquelle l’acquéreur potentiel formalise sa volonté d’acheter le bien ;

2) Le compromis de vente, par lequel les parties s’accordent sur les diverses modalités de la transaction ;

3) L’acte définitif de vente, qui sanctionne le transfert de propriété de l’ancien au nouveau propriétaire.

L’offre d’achat (ou « proposta di acquisto »)

Une fois parvenus à identifier le bien immobilier que vous souhaitez acheter, il convient de souscrire une offre d’achat. Celle-ci a pour but d’informer la partie venderesse de votre volonté d’acquérir son bien, selon les termes indiqués. En cas d’acceptation, ce premier acte engage votre responsabilité contractuelle à la conclusion de la transaction.

Il est donc primordial d’étudier – avant sa souscription – la documentation relative au bien immobilier. Celle-ci vous fournira de précieuses informations quant à son niveau de conformité cadastrale et urbanistique, de fonctionnement et de régularité de ses équipements, ou encore quant aux aspects fiscaux liés à son acquisition. Cette étape est indispensable pour vous assurer de la possibilité de concrétiser votre projet en toute sécurité.

Sur la base de ces informations, il convient ensuite de rédiger une offre d’achat en veillant à insérer toutes les clauses nécessaires à la sécurisation de vos intérêts. Souvent, une agence immobilière vous transmet une offre d’achat sous forme de formulaire pré-imprimé. Ce type de document n’est généralement pas adapté, ni aux caractéristiques du bien immobilier, ni aux besoins de l’acquéreur. Tout investisseur doit indispensablement faire vérifier ce document à un avocat avant de le souscrire. Il peut également lui demander de rédiger directement une offre qui sécurise suffisamment ses intérêts.

L’acception de l’offre d’achat emporte deux conséquences. D’une part, l’acheteur verse un acompte au vendeur. En cas d’interruption de la transaction, celui-ci pourrait perdre cette somme. D’autre part, le vendeur retire le bien du marché immobilier.

Le compromis de vente (ou « contratto preliminare di compravendita »)

Les parties peuvent ensuite fixer au sein d’un compromis les modalités de conclusion de l’acte définitif de vente.

Ce compromis contient l’ensemble des informations essentielles à la conclusion de la vente. On y retrouve notamment le prix, les modalités de paiement et toute information permettant la bonne conclusion de l’affaire.

L’acte définitif de vente (ou « rogito notarile »)

La dernière étape correspond à l’établissement de l’acte définitif de vente par un notaire de confiance. L’acquéreur verse le solde de la transaction sur le compte du vendeur. Il peut également le verser sur le compte séquestre du notaire. Celui-ci le transférera dans un second temps à la partie venderesse. En contrepartie, cette dernière remet les clefs à la partie acquéresse. En signant l’acte, l’acheteur devient le nouveau propriétaire effectif du bien.

Au stade de la signature de l’acte, le droit italien impose à tout acquéreur étranger ne maitrisant pas couramment la langue italienne d’engager un interprète. Toutefois, l’engagement d’un avocat bilingue vous permet de réaliser de véritables économies. Celui-ci intervient à la fois comme conseiller juridique et interprète.

Les spécificités liées à l’achat d’une maison en Sicile

L’achat d’une maison en Sicile comporte de nombreuses particularités. Celles-ci sont notamment liées aux défauts de conformité urbanistique des biens qui composent son marché. En outre, certaines démarches adminsitratives spécifiques sont à mettre en oeuvre.

Les abus de construction en Sicile

Selon une enquête du SIAB (Système d’information sur les Abus de construction), la Sicile comporterait au 30 mars 2021 plus de 30 000 abus de construction. Cela représente près de 14,5 % du nombre total d’abus commis en Italie. Pour la seule année 2020, la Sicile a enregistré 1 650 abus de construction. Ces chiffres, extraits du rapport Ecomafia 2021 de Legambiente, font de la Sicile la région d’Italie sur le territoire de laquelle figurent le plus grand nombre d’abus de construction.

A la différence de nombreux de ses homologues européens (notaire français, belge, suisse, etc.), le notaire italien ne vérifie pas le niveau de conformité urbanistique et cadastrale des biens immobiliers dont il établit le transfert de propriété.

En conséquence, il est malheureusement fréquent que des investisseurs, pensant acquérir un bien totalement conforme (conformément aux instructions du vendeur ou de l’agent immobilier) achètent une maison en Sicile non conforme sur le plan urbanistique ou cadastral. Ces derniers font par la suite directement face à de réelles difficultés pour obtenir un permis de construire, développer une activité de mise en location du bien ou le revendre à un investisseur assisté par un avocat.

En outre, lorsque l’administration italienne découvre cet abus et que le paiement d’une amende ne permet pas d’obtenir l’amnistie, cette dernière exige la destruction de la partie non conforme. De surcroît, il est difficile d’obtenir l’amnistie d’un abus commis dans des zones soumises à des contraintes spécifiques en Sicile.

Par un arrêt n° 2371 rendu le 15 septembre 2023, le Tribunal administratif régional de Sicile a confirmé le bien-fondé d’une décision de refus d’amnistie d’un garage, construit abusivement dans une zone restreinte.

En rejetant le recours du requérant, le Tribunal a rappelé que, les travaux non autorisés ne peuvent pas être amnistiés s’ils « ont été réalisés sur des terrains soumis à des contraintes imposées par des lois nationales et régionales pour la protection des intérêts hydrogéologiques et des aquifères, des biens environnementaux et paysagers, ainsi que des parcs nationaux, régionaux et provinciaux et des zones protégées ».

C’est ainsi que de nombreux investisseurs, ne sécurisant pas suffisamment leurs intérêts, engrangent en Sicile d’importantes pertes sur le plan économique et matériel.

Le recueil nécessaire d’une autorisation préfectorale pour acheter une maison dans les îles siciliennes

L’ensemble des îles italiennes, dont les îles siciliennes (îles éoliennes, Ustica, îles égades, îles Pélages, Pantelleria, Lampedusa) sont des « zones frontalières militairement importantes ». Dans ces zones, le transfert de propriété est plus encadré et requiert l’obtention au préalable de diverses autorisations.

Conformément aux articles 2 et 6 de l’annexe F de la loi n° 2248 du 20 mars 1865, le transfert de biens immobiliers situés dans des zones frontalières considérées comme militairement importantes nécessite l’obtention au préalable de l’approbation préfectorale. En l’absence d’approbation par le préfet compétent, tout acte de vente conclu dans ces zones est considéré comme étant « dépourvu d’efficacité juridique ».

Ainsi, pour pouvoir acheter un bien immobilier dans les iles siciliennes et s’assurer de la validité de son titre de propriété, il convient de réaliser les formalités nécessaires à l’obtention de ladite approbation préfectorale.

Pour conclure…

Il est tout à fait possible d’acheter une maison en Sicile de façon sécurisée. Toutefois, pour éviter la survenance du moindre désagrément, il est primordial de vérifier, avant la signature de tout document, le niveau de conformité urbanistique et cadastral du bien immobilier faisant l’objet de votre intérêt. Il convient également de réaliser toutes les formalités administratives nécessaires.

Pour acheter une maison en Sicile, il convient de regrouper et d’analyser l’ensemble des documents relatifs au bien immobilier. De cette manière, vous vous assurerez de la faisabilité de votre projet ainsi que de la non-exposition à d’éventuelles sanctions.

Avant de formuler toute offre d’achat pour l’acquisition d’un bien immobilier en Sicile, assurez-vous d’en comprendre pleinement les implications juridiques. Le droit immobilier italien est spécifique. Il est donc recommandé de faire examiner tout document par un avocat indépendant, spécialisé et francophone avant de le signer.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez acheter une maison en Sicile, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin de la procédure.

Notre article relatif à l’offre d’achat d’un bien immobilier en Italie pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

Tous droits réservés. L’ensemble des informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et à but pratique. En aucun cas celles-ci ne sauraient constituer un quelconque conseil juridique ou un élément de nature à engager la responsabilité du cabinet.n Toscane. 2 maison Toscane. 3 maison Toscane. 4 maison Toscane. 5 maison Toscane. 6 maison Toscane. Villa toscane.

Acheter une maison en Toscane

Dans cet article, retrouvez de précieuses informations relatives à l’acquisition d’une maison en Toscane.

La Fédération des Agents Immobiliers Professionnels (FIAIP) a récemment présenté un aperçu de l’évolution du marché immobilier toscan en 2022. Ce rapport fournit certaines statistiques et illustre notamment les valeurs de marché des provinces toscanes. La FIAIP analyse les marchés immobiliers de Florence, Prato, Pistoia, Lucques, Livourne, Pise, Massa Carrara, Grosseto, Arezzo et Sienne.

En 2022, la Toscane a été un marché immobilier très attractif. On observe un léger ralentissement du nombre de transactions dans la seconde moitié de l’année. Toutefois, l’année 2022 marque globalement un fort retour de l’intérêt pour le marché immobilier toscan. Ce dernier porte tant sur les premières maisons que sur les investissements. En outre, les valeurs de marché en Toscane se maintiennent positivement.

On note également que le marché immobilier a, depuis la pandémie de Covid-19, connu une hausse de l’intérêt pour certains types de biens spécifiques. Les investisseurs recherchent de plus en plus une villa toscane dotée de caractéristiques leur offrant une meilleure qualité de vie. Désormais, ceux-ci souhaitent pouvoir avoir un espace pour travailler et une terrasse ou un jardin pour profiter de l’espace extérieur.

Il est clair que le marché immobilier toscan présente un fort intérêt en 2023. Tant les investisseurs que ceux qui recherchent une maison de vacances peuvent trouver des opportunités intéressantes. Toutefois, cet achat peut comporter certains risques qu’il convient de maitriser. Nous évoquerons donc les mesures de précaution à adopter dans le cadre d’un investissement immobilier en Toscane, après un bref rappel de la procédure.

La procédure d’achat d’une maison en Toscane

L’acquisition d’un bien immobilier en Toscane peut générer d’importantes conséquences sur la nature des obligations qui vous incombent. Il est donc important de connaître les principales étapes de la procédure d’acquisition immobilière en Toscane.

L’achat d’une maison en Toscane se déroule en trois grandes étapes :

1) L’offre d’achat, par laquelle l’acquéreur potentiel formalise sa volonté d’acheter le bien ;

2) Le compromis de vente, par lequel les parties s’accordent sur les diverses modalités de la transaction ;

3) L’acte définitif de vente, qui sanctionne le transfert de propriété de l’ancien au nouveau propriétaire.

L’offre d’achat (ou « proposta di acquisto »)

Une fois parvenus à identifier le bien immobilier dont vous souhaitez réaliser l’acquisition, il convient de souscrire une offre d’achat. Celle-ci a pour but d’informer la partie venderesse de votre volonté d’acquérir son bien, selon les termes indiqués. En cas d’acceptation, ce premier acte engage votre responsabilité contractuelle à la conclusion de la transaction.

Il est donc primordial d’étudier – avant sa souscription – la documentation relative au bien immobilier. Celle-ci vous fournira de précieuses informations quant à son niveau de conformité cadastrale et urbanistique, de performance énergétique, de fonctionnement et de régularité de ses équipements, ou encore des aspects fiscaux liés à son acquisition ainsi qu’à sa propriété. Cette étape est indispensable pour vous assurer de la possibilité de concrétiser votre projet en toute sécurité.

Sur la base de ces informations, il convient ensuite de rédiger une offre d’achat en veillant à insérer toutes les clauses nécessaires à la sécurisation de vos intérêts. Souvent, une agence immobilière vous transmet une offre d’achat sous forme de formulaire pré-imprimé. Vous n’avez alors qu’à le compléter en renseignant quelques informations relatives. Tout investisseur doit indispensablement faire vérifier ce type de document à un avocat avant de le souscrire. Il peut également lui demander de rédiger directement une offre qui sécurise suffisamment ses intérêts.

L’acception de l’offre d’achat emporte deux conséquences. D’une part, l’acheteur verse un acompte au vendeur. En cas d’interruption de la transaction, celui-ci pourrait perdre cette somme. D’autre part, le vendeur retire le bien du marché immobilier.

Le compromis de vente (ou « contratto preliminare di compravendita »)

Les parties peuvent ensuite fixer au sein d’un compromis les modalités de conclusion de l’acte final.

Ce compromis contient l’ensemble des informations essentielles à la conclusion de la vente. On y retrouve notamment le prix, les modalités de paiement et toute information permettant la bonne conclusion de l’affaire.

L’acte définitif de vente (ou « rogito notarile »)

La dernière étape correspond à l’établissement de l’acte définitif de vente par un notaire de confiance. L’acquéreur verse le solde de la transaction sur le compte du vendeur. Il peut également le verser sur le compte dédié du notaire. Celui-ci le transférera dans un second temps à la partie venderesse. En contrepartie, cette dernière remet les clefs à la partie acquéresse. En signant l’acte, l’acheteur devient le nouveau propriétaire effectif du bien.

Au stade de la signature de l’acte, le droit italien impose à tout acquéreur étranger ne maitrisant pas couramment la langue italienne d’engager un interprète. Sur ce point, l’engagement d’un avocat bilingue vous permet donc de réaliser de véritables économies. En effet, celui-ci intervient à la fois comme conseiller juridique et interprète.

Les points de vigilance lors de l’achat d’une maison en Toscane

Dans de nombreux cas, il peut être nécessaire d’obtenir la « déruralisation » d’un bien au moyen du paiement de taxes avant de pouvoir y habiter légalement. En outre, de nombreuses normes urbanistiques particulières encadrent la construction et la restructuration de biens immobiliers en Toscane. Celles-ci sont notamment liées au contexte historique, culturel et sismique caractéristique de cette région.

La déruralisation contrainte de biens immobiliers en Toscane

En Toscane, de nombreux biens sont situés en zone agricole. Souvent, il n’est possible d’habiter légalement et stablement ces biens, que sous réserve d’exercer comme activité principale celle d’entrepreneur agricole. Le cas échéant, l’unique solution permettant d’habiter légalement ce type de bien est de le faire au préalable « déruraliser ». La déruralisation est un mécanisme consistant en la perte de l’exigence de ruralité d’un bien immobilier, de sa fonctionnalité liée au développement d’une activité agricole. Celle-ci peut intervenir à des fins fiscales ou d’urbanisme.

Pour déruraliser un bien immobilier en Toscane, il convient généralement de payer des taxes prévues par la loi « Bucalossi » (« oneri verdi »), qui correspondent à la somme des taxes d’urbanisme et des coûts de construction.

S’agissant des taxes d’urbanisme relatives à la déruralisation d’un bien immobilier, la région Toscane opère une distinction en fonction de la dimension du terrain de pertinence.

Lorsque celle-ci est supérieure à un hectare, au lieu de payer les taxes, un accord peut être conclu, en vertu duquel le propriétaire s’engage, comme alternative au paiement d’une somme d’argent, à effectuer diverses opérations de nature environnementale sur son terrain. Lorsqu’en revanche celle-ci est inférieure à un hectare, les taxes d’urbanisation primaire et secondaire (appelées Bucalossi) doivent être payées.

S’agissant du coût de construction relatif aux interventions de déruralisation, celui-ci ne s’applique qu’aux éventuels travaux qui doivent être effectués et, pour ceux-ci, l’article 185, alinéa 5 de la loi régionale toscane n° 65/2014 établit un pourcentage à verser à la commune, qui se situe généralement entre 6 et 8 % du montant total des travaux à effectuer, établi sur la base d’une évaluation réalisée par le technicien désigné.

Dès lors, avant d’acheter un bien immobilier en Toscane, il est important de vérifier la destination urbanistique de la zone sur le territoire de laquelle celui-ci est implanté, ainsi que les caractéristiques du terrain de pertinence. En fonction de ces éléments, la possibilité d’habiter votre bien toscan pourrait être fortement influencée, tant sur le plan légal qu’économique.

Les prescriptions urbanistiques en vigueur en Toscane

En Toscane, 256 communes sur un total de 274 se trouvent dans des zones de risque sismique 2 et 3 (sur une échelle de 1 à 4 par ordre décroissant) : toute la province de Florence se trouve dans la zone 3, tandis que l’ensemble du Mugello se trouve dans la zone 2, avec un risque plus élevé. On dénombre environ 686 000 habitations situées dans des zones sismiques 2 et 3.

Ces risques sismiques s’accompagnent souvent de nombreuses prescriptions en matière urbanistique.

Pour préserver son empreinte culturelle et historique importante, mais également sécuriser les habitations contre la survenance de dégâts naturels, la construction et la restructuration sont fortement encadrées en Toscane.

Avant d’acheter un bien immobilier en Toscane, il convient de vérifier la possibilité de concrétiser vos différents projets en matière urbanistique (construction d’une piscine, réalisation d’une extension, restructuration d’un bien, etc.).

Pour conclure…

Ainsi, il est primordial d’identifier préalablement à la signature du moindre document relatif à l’acquisition d’un bien immobilier en Toscane l’ensemble des obligations se rattachant à ce dernier. Suivant ses caractéristiques, les aspects économiques, fiscaux et urbanistiques de votre projet seront nécessairement impactés.

Pour réaliser une acquisition immobilière en toute sécurité, il convient de regrouper et d’analyser une série de documents permettant de s’assurer de la faisabilité d’un projet ainsi que de la non-exposition à d’éventuelles sanctions pouvant être de nature administrative (exemple : défaut de certificat d’habitabilité) ou pénale (exemple : construction abusive).

Avant de formuler toute offre d’achat pour l’acquisition d’un bien immobilier en Toscane, assurez-vous d’en comprendre pleinement les implications juridiques. Le droit immobilier italien est spécifique. Il est donc fortement conseillé de faire examiner tout document par un avocat indépendant, spécialisé et parlant votre langue avant de le signer.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez acheter une propriété en Toscane, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin de la procédure.

Notre article relatif à l’offre d’achat d’un bien immobilier en Italie pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

L’ensemble des informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et à but pratique. En aucun cas celles-ci ne sauraient constituer un quelconque conseil juridique ou un élément de nature à engager la responsabilité du cabinet.

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