Acheter un Appartement dans le Val d’Aoste

Acheter un appartement dans le Val d’Aoste, nos conseils pour réussir votre achat.

Le Val d’Aoste est la plus petite région d’Italie avec une superficie de 3 263 kilomètres carrés. Ses habitants, les Valdôtains, sont environ 125 000. La densité de population, proportionnellement, est de 38 habitants par km². C’est la région la moins peuplée d’Italie, mais le revenu par habitant des Valdôtains est supérieur à la moyenne nationale. Le Val d’Aoste est la destination idéale pour les amateurs de sports d’hiver et de randonnées en altitude. Ses vallées verdoyantes et ses châteaux de conte de fées complètent le tableau, en faisant un lieu de vie enchanteur à chaque saison de l’année. Le Val d’Aoste est une région entièrement montagneuse, avec d’importants sommets dépassant les 4000 mètres d’altitude, comme le Mont Blanc, le plus haut sommet d’Europe avec 4807 mètres, le Mont Rose, le Grand Paradis et le Cervin.

Acheter un Appartement dans le Val d’Aoste: À quel Prix?

Pour acheter à Cortina aujourd’hui, il faut compter de 12 000 à plus de 25 000 euros par mètre carré pour un appartement de deux ou trois pièces. À Madonna di Campiglio, le prix varie de 7 500 à près de 14 000 euros par mètre carré, à Courmayeur de 6 600 à près de 14 000 euros par mètre carré pour un appartement de deux pièces et de 6 300 à 13 650 euros par mètre carré pour un appartement de trois pièces.

Selon le journal “Il Sole 24 ore”, les prix actuels du marché immobilier dans la Vallée d’Aoste sont les suivants:

• À Bormio, pour un 2 pièces, le prix moyen au m² varie entre 4.200 et 10.800 euros. La location pour une semaine coûte en moyenne 2.900 euros.
• À Breuil-Cervinia, pour un 2 pièces, le prix moyen au m² varie entre 4.550 et 7.850 euros. La location pour une semaine coûte en moyenne 3.200 euros.
• À Canazei, pour un 2 pièces, le prix moyen au m² varie entre 5.450 et 8.650 euros. La location pour une semaine coûte en moyenne 2.100 euros.
• À Corno alle Scale, pour un 2 pièces, le prix moyen au m² varie entre 1.300 et 2.200 euros. La location pour une semaine coûte en moyenne 750 euros.
• À Cortina d’Ampezzo, pour un 2 pièces, le prix moyen au m² varie entre 12.700 et 25.350 euros. La location pour une semaine coûte en moyenne 4.500 euros.
• À Courmayeur, pour un 2 pièces, le prix moyen au m² varie entre 6.600 et 13.850 euros. La location pour une semaine coûte en moyenne 4.300 euros.
• À Livigno, pour un 2 pièces, le prix moyen au m² varie entre 4.550 et 7.350 euros. La location pour une semaine coûte en moyenne 2.800 euros.
• À Madonna di Campiglio, pour un 2 pièces, le prix moyen au m² varie entre 7.650 et 13.950 euros. La location pour une semaine coûte en moyenne 3.100 euros.

Il est donc clair qu’acheter un appartement dans le Val d’Aoste pour le mettre en location est un investissement intéressant. Les touristes affluent chaque année et leur nombre est toujours croissant.

Acheter un Appartement dans le Val d’Aoste: Prudence!

Une grande partie des biens immobiliers en Italie présentent des défauts de construction, ou des irrégularités cadastrales et urbanistiques.

Il y a donc des éléments non négligeables qui doivent être pris en compte impérativement avant de vous lancer dans l’achat d’un appartement dans le Val d’Aoste.

Problèmes et Irrégularités de Construction

En Italie les constructions qui ne sont pas réglementaires, ou qui ne respectent pas complètement les normes en vigueur sont nombreuses. Le nord de l’Italie est moins touché que le sud par le problème de l’abusivisme, mais les chiffres restent tout de même importants. Dans le val d’Aoste, en moyenne 4 constructions sur 100 sont abusives.

Cela pose un réel problème car si vous achetez un appartement qui présente des défauts de construction, vous en aurez une utilisation limitée. Si vous voulez mettre le bien en location, vous devrez dabord le restructurer et le remettre aux normes. Cela peut coûter très cher et les autorisations et les amnisties peuvent mettre un certain temps à arriver. Il est donc très important de vous protéger avant l’achat.

Malheureusement en Italie le rôle du notaire est limité par rapport à son confrère français ou belge. Le notaire italien ne s’occupe pas des vérifications cadastrales et urbanistiques du bien immobilier objet de la vente. Celles-ci doivent donc impérativement s’effectuer avant de signer un compromis de vente, qui vous engage juridiquement.

La sentence du tribunal est claire

Une fois signé l’acte de vente, si le bien immobilier présente des défauts, c’est votre problème. Vous ne pourrez pas vous retourner juridiquement contre le vendeur, ni contre l’agent immobilier.

« En présence dans l’acte de la déclaration du cédant des mentions du titre d’urbanisme, réel et référençable au bien, le contrat est valable quel que soit le profil de la conformité ou de la non-conformité de la construction réalisée au titre mentionné (Cassation civile, S.U. 22 mars 2019, n° 8230). Par conséquent, le fait de ne pas inclure, dans l’avant-contrat de vente et d’achat immobilier, les indications relatives à la conformité cadastrale dite objective, c’est-à-dire l’identification cadastrale du bien, la référence aux plans déposés au cadastre, la déclaration ou la certification de conformité des données cadastrales et des plans à l’état de fait, n’entraîne pas sa nullité ».

Acheter un Appartement dans le Val d’Aoste: Intégrer une Copropriété

Lors de l’achat d’un bien immobilier, de nombreuses vérifications doivent être effectuées avant la signature de l’acte. Un aspect à ne surtout pas négliger est le contrôle des charges de copropriété, afin d’éviter les mauvaises surprises.

Pour s’assurer qu’il n’y a pas de charges de copropriété impayées, il est essentiel de demander et de consulter les documents pertinents avant d’acheter un bien immobilier. Il convient cependant de rappeler que la loi oblige l’administrateur de la copropriété à fournir ces documents uniquement au propriétaire vendeur de la copropriété, et non au futur acquéreur.

En effet, le paragraphe 9 de l’article 1130 du code civil italien stipule expressément que l’administrateur doit « fournir au copropriétaire qui en fait la demande une attestation de l’état de paiement des charges de copropriété et de tout litige en cours », et l’acheteur n’est pas encore un copropriétaire.

C’est uniquement le copropriétaire vendeur qui peut en faire la demande à l’administrateur. Ce dernier devra en effet lui fournir des informations sur sa situation de copropriété. L’acquéreur doit donc demander la collaboration du vendeur et de l’administrateur de la copropriété.

Les Documents à vérifier:

L’acheteur doit s’assurer de l’état de paiement des charges de copropriété et des autres questions relatives à la copropriété.

Voici les documents que vous devez consulter au préalable

•  le règlement de copropriété. Il régit tous les aspects de la vie de la copropriété en termes de droits et de devoirs. Par exemple l’utilisation des parties communes, les limites des travaux, le changement d’usage, les interdictions éventuelles, etc;
• les dépenses du propriétaire vendeur. Il faut savoir que l’acheteur est tenu solidairement avec le vendeur de payer les charges de copropriété relatives à l’année d’achat du bien et à l’année précédente, pour lesquelles la copropriété peut réclamer le paiement au nouveau propriétaire.
• les résolutions et les devis des travaux extraordinaires. Si des travaux d’entretien extraordinaires ont déjà été décidés dans la copropriété, les dépenses correspondantes doivent être payées par celui qui était le propriétaire au moment où les travaux ont été discutés lors de l’assemblée et approuvés, même si ils n’ont pas encore été exécutés.
• la documentation relative à tout litige en cours.

L’administrateur, à la demande du propriétaire vendeur, doit donc délivrer ce que l’on appelle la quittance de copropriété. C’est un document certifiant tous ces aspects, les dettes et les crédits du vendeur pour l’année en cours et l’année précédente, les versements payés et non payés pour les dépenses ordinaires et extraordinaires, ainsi que les litiges en suspens ou en cours d’instruction.

Acheter un Appartement dans le Val d’Aoste: Protégez vos Intêrets

Le seul moyen efficace de vous protéger dans le cadre d’un achat immobilier à l’étranger et en particulier en Italie est de faire effectuer de nombreuses vérifications avant d’acheter.

À distance, ce n’est pas une chose facile, surtout si vous ne maîtrisez pas parfaitement la langue italienne. Il est vivement recommandé dans ce cas de vous faire assister par un avocat spécialisé. Celui-ci fera toutes les démarches utiles et nécessaires à votre place.

Votre avocat en effet fera effectuer par une équipe d’experts toutes les données cadastrales et urbanistiques du bien immobilier. Il verifiera également les titres de propriété et leur correct enregistrement au sein du registre foncier. Il négociera en votre nom avec l’agent immobilier ou le propriétaire, si des inconformités sont révélées. La solution pourrait être de contraindre le vendeur à effectuer à sa charge les modifications nécessaires. Si cela n’est pas possible, votre avocat pourra sans doute négocier une baisse du prix d’achat.

Votre avocat fera également les demandes nécessaires auprès du vendeur pour recueillir les documents certifiant l’état de paiement des charges de copropriété. Ceci vous évitera de mauvaises surprises une fois l’achat conclu.

En Conclusion

Avant de formuler toute offre d’achat pour l’acquisition d’un bien immobilier dans le Val d’Aoste, assurez-vous d’en comprendre pleinement les implications juridiques. Le droit immobilier italien est spécifique. Il est donc recommandé de faire examiner tout document par un avocat indépendant, spécialisé et francophone avant de le signer.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez acheter un appartement dans le Val d’Aoste, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin de la procédure.

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