Acheter une maison en Ombrie
Vous cherchez une maison à vendre en Ombrie ?
Lisez cet article avant de formuler votre offre et de signer le moindre document. De cette manière, vous vous assurerez de ne pas commettre d’erreurs dans la procédure d’achat.
Nous évoquerons ci-dessous les spécificités liées à l’achat d’une maison en Ombrie, après un bref rappel de la procédure immobilière italienne.
La procédure d’achat d’une maison en Ombrie
L’achat d’une maison en Ombrie peut générer d’importantes conséquences sur la nature des obligations qui vous incombent. Il convient donc dans un premier temps de connaître les principales étapes de la procédure d’acquisition immobilière.
L’achat d’une maison en Ombrie se déroule en trois grandes étapes :
1) L’offre d’achat, par laquelle l’acquéreur potentiel formalise sa volonté d’acheter le bien ;
2) Le compromis de vente, par lequel les parties s’accordent sur les diverses modalités de la transaction ;
3) L’acte définitif de vente, qui sanctionne le transfert de propriété de l’ancien au nouveau propriétaire.
L’OFFRE D’ACHAT (OU « PROPOSTA DI ACQUISTO »)
Une fois parvenus à cibler une maison en vente en Ombrie, il convient de souscrire une offre d’achat. Celle-ci a pour but d’informer la partie venderesse de votre volonté d’acquérir son bien. En cas d’acceptation, ce premier acte engage votre responsabilité contractuelle à la conclusion de la transaction.
A la différence de ses homologues français ou belges, l’agent immobilier italien n’est pas tenu aux obligations de garantie du niveau de conformité des biens qu’il présente. De même, le notaire italien ne réalise pas les contrôles de conformité urbanistique et cadastral. Ce dernier se limite sur ce point à établir les déclarations du vendeur.
Il est donc primordial de vérifier, avant la souscription de toute offre, la documentation relative au bien immobilier. Celle-ci vous fournira de précieuses informations quant à son niveau de conformité cadastrale et urbanistique. Vous pourrez également vérifier la régularité de ses équipements ou encore les aspects fiscaux liés à son acquisition.
Sur la base de ces informations, il convient ensuite de rédiger une offre d’achat en veillant à insérer toutes les clauses nécessaires à la sécurisation de vos intérêts. Souvent, une agence immobilière vous transmet une offre d’achat sous forme de formulaire pré-imprimé. Ce type de document n’est généralement pas adapté, ni aux caractéristiques du bien immobilier, ni aux besoins de l’acquéreur.
Tout investisseur doit indispensablement faire vérifier ce document à un avocat avant de le souscrire. Ce dernier pourra également rédiger de manière casuistique l’offre pour sécuriser les intérêts de son client.
L’acception de l’offre d’achat emporte deux conséquences. D’une part, l’acheteur verse un acompte au vendeur. En cas d’interruption de la transaction, celui-ci pourrait perdre cette somme. D’autre part, le vendeur retire le bien du marché immobilier.
LE COMPROMIS DE VENTE (OU « CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA »)
Pour acheter une maison en Ombrie, les parties peuvent ensuite signer un compromis de vente. Ce contrat fixe les modalités de conclusion de l’acte définitif de vente.
Ce compromis contient l’ensemble des informations essentielles à la conclusion de la vente. On y retrouve notamment le prix, les modalités de paiement et toute information permettant la bonne conclusion de l’affaire.
L’ACTE DÉFINITIF DE VENTE (OU « ROGITO NOTARILE »)
La dernière étape correspond à l’établissement de l’acte définitif de vente par un notaire. L’acquéreur verse le solde de la transaction sur le compte du vendeur. Ce dernier remettra ensuite les clefs au premier. En signant l’acte, l’acheteur devient le nouveau propriétaire effectif du bien.
A ce stade, il convient de prêter une particulière attention à plusieurs points.
En premier lieu, le droit italien réserve le bénéfice du choix du notaire à l’acquéreur.
Il est important d’user de ce véritable privilège en évitant de nommer le professionnel qui vous aurait été recommandé par l’agent immobilier ou le vendeur.
En traitant avec un notaire de confiance, vous éviterez ainsi la survenance de tout potentiel conflit d’intérêt. Si vous n’en connaissez pas, votre avocat sera généralement en mesure de vous recommander un notaire dont il est certain du niveau d’indépendance et d’impartialité.
En outre, il est d’usage en Italie que les sommes versées à titre d’acompte et de solde parviennent directement à la partie venderesse, avant même de recevoir la propriété effective du bien.
Vous pouvez déroger à cette coutume en demandant le versement des sommes sur le compte séquestre d’un notaire. Il convient toutefois de veiller à prévoir cette possibilité dès le stade de l’offre d’achat.
Enfin, au stade de la signature de l’acte, le droit italien impose à tout acquéreur étranger ne maitrisant pas couramment la langue italienne d’engager un interprète.
Toutefois, l’engagement d’un avocat bilingue vous permettra de réaliser de véritables économies. Celui-ci interviendra à la fois comme conseiller juridique et interprète.
Les spécificités liées à l’achat d’une maison en Ombrie : le défaut de délivrance du rapport de conformité urbanistique et cadastrale par le vendeur
Vous avez ciblé une maison en Ombrie ? Le plan déposé au cadastre correspond à l’état des lieux ? Vous observez une continuité des titres ? Tout vous semble être en ordre ?
Méfiez-vous. Sans même que vous le saviez, cette maison pourrait être non-conforme et ce, en dépit des indications délivrées par l’agent immobilier ou le vendeur.
A la différence de certaines règles en vigueur dans les régions limitrophes (Toscane, Émilie-Romagne), il n’est pas obligatoire en Ombrie, pour le vendeur d’un bien, de remettre à l’acquéreur un rapport de conformité urbanistique et cadastral signé par un technicien.
Dès lors, les risques de faire l’acquisition d’un bien immobilier non-conforme sont automatiquement plus importants.
L’un des cas de figure souvent rencontrés est notamment celui où la planimétrie cadastrale correspond à l’état de fait du bien, mais que celle-ci n’est pas conforme aux permis de construire délivrés. Si l’un des anciens propriétaires a réalisé des travaux en l’absence de – ou de manière difforme aux dispositions d’un – permis de construire, il sera difficile de le savoir sans opérer une analyse minutieuse de la documentation urbanistique.
Pour autant, en tant que nouveaux propriétaires du bien, vous deviendrez responsables de sa mise en conformité. Outre aux responsabilités civiles et pénales encourues en présence d’abus de construction, leur amnistie – lorsque celle-ci peut être obtenue – nécessite souvent des frais et des délais conséquents. Il convient également de rappeler que la présence du moindre défaut de conformité sur un bien peut représenter un véritable obstacle à l’obtention d’un nouveau permis de construire ou au développement d’une nouvelle activité de location touristique.
De surcroît, il est possible que, pour accéder au bien ciblé, vous deviez emprunter un chemin situé sur une parcelle appartenant à un tiers. Dans ce cas, il est fondamental de structurer correctement l’ensemble des contrats relatifs au transfert de propriété (dès l’offre d’achat). Il convient notamment de veiller au transfert de la titularité du droit de passage dont jouit le propriétaire du bien ciblé. Le cas échéant, vous pourriez rencontrer certaines difficultés pour faire valoir votre droit d’accès au bien nouvellement acquis.
De la même manière, il n’est pas rare en Ombrie que l’une des parcelles de terrain du complexe immobilier ciblé soit grevée de servitudes de passage au bénéfice de tiers. Il est primordial de les identifier, ainsi que leurs modalités, en amont de la signature du moindre contrat.
Pour conclure…
L’agent immobilier n’étant pas tenu à des obligations de garantie du niveau de conformité du bien qu’il publie, le notaire ne réalisant pas les contrôles et le vendeur n’ayant pas à remettre à l’acquéreur un rapport de conformité, il est fondamental, lors de l’achat une maison en Ombrie, d’en réaliser un audit préliminaire. Ainsi, vous vous assurerez que celle-ci soit parfaitement en règle et que vous ne deviendrez pas responsables d’éventuels défauts préexistants.
Votre avocat spécialisé en droit immobilier prendra en charge l’ensemble de la procédure. D’une part, il vérifiera la documentation (urbanistique, cadastrale, hypothécaire, énergétique, etc.). D’autre part, il rédigera les divers contrats que vous devrez signer. Il vous accompagnera également chez le notaire le jour de la signature de l’acte.
Celui-ci s’assurera que l’acte de vente n’encourt pas de risques d’annulation et que vous fassiez l’acquisition d’un bien parfaitement en règle avec les normes urbanistiques et cadastrales.
Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez acheter une maison en Ombrie, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin de la procédure.
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