L’achat d’une propriété en Italie passe par trois étapes clés :

– Proposta irrevocabile d’acquisto (Contrat de réservation)

– Contratto preliminare di vendita (Avant-contrat de vente)

– Atto di vendita (Acte définitif de vente)

Une fois que vous avez choisi un bien immobilier dont vous souhaitez faire l’acquisition, il est fortement recommandé de solliciter les services d’un avocat, que vous optiez de contracter par l’intermédiaire d’un agent immobilier ou bien directement auprès du vendeur.

L’expertise que vous apporte un avocat italien spécialisé en matière de droit immobilier italien est très précieuse. En outre, l’avocat est l’unique personne qui agira toujours exclusivement dans le sens de vos intérêts.

 

Première étape. Contrat de réservation

 

Lorsque vous achetez une propriété en Italie, le premier document que vous devrez signer est une « proposta irrevocabile d’acquisto » (contrat de réservation). Il s’agit d’une pratique habituelle lorsque vous contractez par l’intermédiaire d’un agent immobilier.

En revanche, lorsque vous contractez directement auprès du vendeur, signer ce type de contrat n’est pas commun. Les conséquences qu’impliquent le retrait d’une offre de réservation sont l’une des nombreuses raisons pour lesquelles vous devriez demander un avis juridique.

En signant la proposta irrevocabile d’acquisto, vous garantissez le retrait du bien du marché pour une période limitée, normalement 15 jours.

Il est important de souligner qu’une offre de réservation ne lie l’acheteur que lorsque le vendeur l’a expressément acceptée par écrit. Une fois l’accord signé par les deux parties, celui-ci devient un contrat juridiquement contraignant.

PREMIER DÉPÔT

Vous devrez effectuer un petit dépôt, qui est normalement conservé par l’agent immobilier ou le notaire jusqu’à ce que le vendeur ait officiellement accepté l’offre de réservation.

Si vous finalisez l’achat, ce dépôt sera déduit du prix d’achat. Si le vendeur n’accepte pas formellement l’offre, votre dépôt vous sera restitué.

DUE DILIGENCE

Pendant que le bien est hors du marché, votre avocat, assisté d’un expert, effectuera toutes les recherches nécessaires pour s’assurer que le bien ne fait pas l’objet de dettes, d’hypothèques, de créances, etc. Les divers contrôles effectués préviennent la survenance d’éventuels désagréments possiblement couteux au moment de l’achat ou postérieurement à celui-ci.

 

Deuxième étape. Avant-contrat de vente

A ce stade, l’acheteur et le vendeur, qui ont convenu de procéder à la cession, formaliseront leur accord par un « contratto preliminare di vendita » (avant-contrat de vente).

Certains agents immobiliers (et surtout dans le cas de ventes directes) choisissent, ou recommandent, d’omettre cette partie du processus d’achat. Pourtant, ce contrat est essentiel puisqu’il définit les conditions détaillées de la vente.

En outre, il est à noter que les agents immobiliers reprennent souvent les mêmes modèles d’avant-contrat sans les adapter. Cependant, ceux-ci peuvent ne pas convenir à votre situation personnelle. Votre achat peut requérir certaines conditions particulières. A titre d’exemple, il se peut que des problèmes structurels aient étés détectés au cours de la vérification préalable et que vous souhaitiez subordonner votre achat au rapport d’un expert. Cette condition devra figurer dans l’avant-contrat. Un avocat peut rédiger le contrat, ou au moins examiner le modèle de l’agent immobilier et vous avertir sur les diverses conséquences que celui-ci emporte avant que vous ne le signiez.

DEUXIÈME DÉPÔT

L’un des éléments juridiques essentiels de l’avant-contrat est le versement d’un acompte (caparra confirmatoria). Celui-ci équivaut normalement à un minimum de 10 % du prix d’achat.
Si vous vous retirez du contrat sans raison légale valable, vous perdrez ce dépôt. En revanche, si le vendeur change d’avis sur la vente, il devra vous rembourser intégralement votre dépôt. Vous aurez également le droit de réclamer un montant égal à l’acompte devant les tribunaux italiens.
Dans l’avant-contrat, les parties fixent également la date de finalisation du processus d’achat devant le notaire.

 

Troisième étape. Réalisation de la vente

Selon la loi, un notaire doit superviser les transactions immobilières italiennes. Le notaire est un fonctionnaire public (LINK) qui a l’autorité de l’État pour valider les contrats transférant la propriété d’un bien immobilier. Le notaire est également chargé de payer tous les frais de cadastre et les taxes foncières.

UN NOTAIRE DOIT RESTER ABSOLUMENT IMPARTIAL

Le notaire ne peut donc pas donner de conseils juridiques aux parties impliquées dans une transaction immobilière. Il ne peut se substituer à un avocat pour représenter les intérêts de l’acheteur.
Pour vous assurer de disposer des garanties juridiques appropriées, le seul moyen est donc de faire appel aux services d’un avocat indépendant. Ce n’est qu’en ayant votre propre avocat que vous pourrez être sûr qu’aucun désagrément ne sera causé à ce stade avancé du processus.

ACTE DE VENTE

L’achat d’une propriété en Italie se termine par l’acte de vente (atto di vendita).
L’acte de vente est rédigé par le notaire et doit être entièrement conforme à l’avant-contrat. En d’autres termes, l’avant-contrat dicte tous les éléments essentiels de la transaction.

TRADUCTION

Si l’une des parties ne comprend pas la langue italienne, la loi italienne exige une traduction de l’acte de vente. À moins que vous n’ayez un avocat italien qui parle votre langue, le notaire peut également exiger qu’un traducteur qualifié soit présent lors de la signature.

Contrairement à un traducteur, l’avantage d’avoir un avocat avec vous réside dans le fait que si des problèmes juridiques de dernière minute surviennent lors de la signature, votre avocat sera en mesure de les résoudre immédiatement.

Il est à noter que la version italienne de l’acte prévaudra devant un tribunal si des problèmes surviennent à un stade ultérieur.

JOUR DE SIGNATURE

Le jour de la signature, toutes les parties à la transaction se réunissent, généralement au sein de l’étude du notaire. Le notaire lit l’acte à haute voix et toutes les parties le signent ensuite devant lui. Une fois l’acte signé, l’acheteur paie le solde du prix d’achat au vendeur et le nouveau propriétaire reçoit les clés de la propriété.

Les nouveaux propriétaires peuvent retirer une copie de l’acte auprès du notaire environ un mois après la signature. Il faut compter environ un mois pour enregistrer l’acte auprès du bureau du cadastre compétent.

Si l’acheteur ne peut être présent pour signer l’acte de vente devant le notaire, il peut donner procuration à son avocat. Ce dernier pourra ainsi signer l’acte de vente en son nom.

Enfin…

D’une manière générale, il peut apparaître opportun de se familiariser avec le cadre juridique régissant les ventes immobilières internationales.
Depuis plus de 55 ans, le cabinet d’avocats De Tullio fournit à des clients internationaux des conseils juridiques en toute indépendance et dans toute l’Italie. Nous sommes spécialisés en droit international de l’immobilier, des successions et de la famille.

Si vous souhaitez obtenir de plus amples informations sur l’achat d’une propriété en Italie, nous sommes là pour vous aider. Nous pouvons vous guider tout au long du processus et même l’organiser dans son ensemble en votre nom. N’hésitez pas à prendre contact avec nous pour une consultation préliminaire gratuite.

Acheter une propriété en Italie. Glossaire

• Proposta irrevocabile di vendita : Première offre formelle s’accompagnant d’un petit dépôt. Celle-ci énonce le prix que vous êtes prêt à payer et les conditions éventuelles.

• Contratto preliminare di vendita : Ce contrat fixe en détail les conditions de la vente ainsi que toutes les informations cadastrales et foncières pertinentes. Également appelé « Compromesso ».

• Caparra confirmatoria : le Code civil italien réglemente ce dépôt en vertu de l’art.1385. Si un dépôt est défini comme une « caparra confirmatoria », son paiement donne lieu à des droits et obligations juridiques pour les deux parties.

• Atto di Vendita : Toutes les parties signent l’acte de vente devant un notaire public. L’acheteur verse le solde du paiement et reçoit les clés de la propriété. Également appelé « Rogito ».