Acheter une maison en Ombrie

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Vous cherchez une maison à vendre en Ombrie ?

Lisez cet article avant de formuler votre offre et de signer le moindre document. De cette manière, vous vous assurerez de ne pas commettre d’erreurs dans la procédure d’achat.

Nous évoquerons ci-dessous les spécificités liées à l’achat d’une maison en Ombrie, après un bref rappel de la procédure immobilière italienne.

La procédure d’achat d’une maison en Ombrie

L’achat d’une maison en Ombrie peut générer d’importantes conséquences sur la nature des obligations qui vous incombent. Il convient donc dans un premier temps de connaître les principales étapes de la procédure d’acquisition immobilière.

L’achat d’une maison en Ombrie se déroule en trois grandes étapes :

1) L’offre d’achat, par laquelle l’acquéreur potentiel formalise sa volonté d’acheter le bien ;

2) Le compromis de vente, par lequel les parties s’accordent sur les diverses modalités de la transaction ;

3) L’acte définitif de vente, qui sanctionne le transfert de propriété de l’ancien au nouveau propriétaire.

L’OFFRE D’ACHAT (OU « PROPOSTA DI ACQUISTO »)

Une fois parvenus à cibler une maison en vente en Ombrie, il convient de souscrire une offre d’achat. Celle-ci a pour but d’informer la partie venderesse de votre volonté d’acquérir son bien. En cas d’acceptation, ce premier acte engage votre responsabilité contractuelle à la conclusion de la transaction.

A la différence de ses homologues français ou belges, l’agent immobilier italien n’est pas tenu aux obligations de garantie du niveau de conformité des biens qu’il présente. De même, le notaire italien ne réalise pas les contrôles de conformité urbanistique et cadastral. Ce dernier se limite sur ce point à établir les déclarations du vendeur.  

Il est donc primordial de vérifier, avant la souscription de toute offre, la documentation relative au bien immobilier. Celle-ci vous fournira de précieuses informations quant à son niveau de conformité cadastrale et urbanistique. Vous pourrez également vérifier la régularité de ses équipements ou encore les aspects fiscaux liés à son acquisition.

Sur la base de ces informations, il convient ensuite de rédiger une offre d’achat en veillant à insérer toutes les clauses nécessaires à la sécurisation de vos intérêts. Souvent, une agence immobilière vous transmet une offre d’achat sous forme de formulaire pré-imprimé. Ce type de document n’est généralement pas adapté, ni aux caractéristiques du bien immobilier, ni aux besoins de l’acquéreur.

Tout investisseur doit indispensablement faire vérifier ce document à un avocat avant de le souscrire. Ce dernier pourra également rédiger de manière casuistique l’offre pour sécuriser les intérêts de son client.

L’acception de l’offre d’achat emporte deux conséquences. D’une part, l’acheteur verse un acompte au vendeur. En cas d’interruption de la transaction, celui-ci pourrait perdre cette somme. D’autre part, le vendeur retire le bien du marché immobilier.

LE COMPROMIS DE VENTE (OU « CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA »)

Pour acheter une maison en Ombrie, les parties peuvent ensuite signer un compromis de vente. Ce contrat fixe les modalités de conclusion de l’acte définitif de vente.

Ce compromis contient l’ensemble des informations essentielles à la conclusion de la vente. On y retrouve notamment le prix, les modalités de paiement et toute information permettant la bonne conclusion de l’affaire.

L’ACTE DÉFINITIF DE VENTE (OU « ROGITO NOTARILE »)

La dernière étape correspond à l’établissement de l’acte définitif de vente par un notaire. L’acquéreur verse le solde de la transaction sur le compte du vendeur. Ce dernier remettra ensuite les clefs au premier. En signant l’acte, l’acheteur devient le nouveau propriétaire effectif du bien.

A ce stade, il convient de prêter une particulière attention à plusieurs points.

En premier lieu, le droit italien réserve le bénéfice du choix du notaire à l’acquéreur.

Il est important d’user de ce véritable privilège en évitant de nommer le professionnel qui vous aurait été recommandé par l’agent immobilier ou le vendeur.

En traitant avec un notaire de confiance, vous éviterez ainsi la survenance de tout potentiel conflit d’intérêt. Si vous n’en connaissez pas, votre avocat sera généralement en mesure de vous recommander un notaire dont il est certain du niveau d’indépendance et d’impartialité.

En outre, il est d’usage en Italie que les sommes versées à titre d’acompte et de solde parviennent directement à la partie venderesse, avant même de recevoir la propriété effective du bien.

Vous pouvez déroger à cette coutume en demandant le versement des sommes sur le compte séquestre d’un notaire. Il convient toutefois de veiller à prévoir cette possibilité dès le stade de l’offre d’achat.

Enfin, au stade de la signature de l’acte, le droit italien impose à tout acquéreur étranger ne maitrisant pas couramment la langue italienne d’engager un interprète.

Toutefois, l’engagement d’un avocat bilingue vous permettra de réaliser de véritables économies. Celui-ci interviendra à la fois comme conseiller juridique et interprète.

Les spécificités liées à l’achat d’une maison en Ombrie : le défaut de délivrance du rapport de conformité urbanistique et cadastrale par le vendeur

Vous avez ciblé une maison en Ombrie ? Le plan déposé au cadastre correspond à l’état des lieux ? Vous observez une continuité des titres  ? Tout vous semble être en ordre ?

Méfiez-vous. Sans même que vous le saviez, cette maison pourrait être non-conforme et ce, en dépit des indications délivrées par l’agent immobilier ou le vendeur.

A la différence de certaines règles en vigueur dans les régions limitrophes (Toscane, Émilie-Romagne), il n’est pas obligatoire en Ombrie, pour le vendeur d’un bien, de remettre à l’acquéreur un rapport de conformité urbanistique et cadastral signé par un technicien.

Dès lors, les risques de faire l’acquisition d’un bien immobilier non-conforme sont automatiquement plus importants.

L’un des cas de figure souvent rencontrés est notamment celui où la planimétrie cadastrale correspond à l’état de fait du bien, mais que celle-ci n’est pas conforme aux permis de construire délivrés. Si l’un des anciens propriétaires a réalisé des travaux en l’absence de – ou de manière difforme aux dispositions d’un – permis de construire, il sera difficile de le savoir sans opérer une analyse minutieuse de la documentation urbanistique.

Pour autant, en tant que nouveaux propriétaires du bien, vous deviendrez responsables de sa mise en conformité. Outre aux responsabilités civiles et pénales encourues en présence d’abus de construction, leur amnistie – lorsque celle-ci peut être obtenue – nécessite souvent des frais et des délais conséquents. Il convient également de rappeler que la présence du moindre défaut de conformité sur un bien peut représenter un véritable obstacle à l’obtention d’un nouveau permis de construire ou au développement d’une nouvelle activité de location touristique.

De surcroît, il est possible que, pour accéder au bien ciblé, vous deviez emprunter un chemin situé sur une parcelle appartenant à un tiers. Dans ce cas, il est fondamental de structurer correctement l’ensemble des contrats relatifs au transfert de propriété (dès l’offre d’achat). Il convient notamment de veiller au transfert de la titularité du droit de passage dont jouit le propriétaire du bien ciblé. Le cas échéant, vous pourriez rencontrer certaines difficultés pour faire valoir votre droit d’accès au bien nouvellement acquis.

De la même manière, il n’est pas rare en Ombrie que l’une des parcelles de terrain du complexe immobilier ciblé soit grevée de servitudes de passage au bénéfice de tiers. Il est primordial de les identifier, ainsi que leurs modalités, en amont de la signature du moindre contrat.

Pour conclure…

L’agent immobilier n’étant pas tenu à des obligations de garantie du niveau de conformité du bien qu’il publie, le notaire ne réalisant pas les contrôles et le vendeur n’ayant pas à remettre à l’acquéreur un rapport de conformité, il est fondamental, lors de l’achat une maison en Ombrie, d’en réaliser un audit préliminaire. Ainsi, vous vous assurerez que celle-ci soit parfaitement en règle et que vous ne deviendrez pas responsables d’éventuels défauts préexistants.

Votre avocat spécialisé en droit immobilier prendra en charge l’ensemble de la procédure. D’une part, il vérifiera la documentation (urbanistique, cadastrale, hypothécaire, énergétique, etc.). D’autre part, il rédigera les divers contrats que vous devrez signer. Il vous accompagnera également chez le notaire le jour de la signature de l’acte.

Celui-ci s’assurera que l’acte de vente n’encourt pas de risques d’annulation et que vous fassiez l’acquisition d’un bien parfaitement en règle avec les normes urbanistiques et cadastrales.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez acheter une maison en Ombrie, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin de la procédure.

Notre article relatif à l’offre d’achat d’un bien immobilier en Italie pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

Tous droits réservés. L’ensemble des informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et à but pratique. En aucun cas celles-ci ne sauraient constituer un quelconque conseil juridique ou un élément de nature à engager la responsabilité du cabinet.

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Acheter un appartement à Venise

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Dans cet article, retrouvez de précieuses informations pour acheter un appartement à Venise en toute sécurité.

En raison de son riche héritage culturel, Venise attire chaque année plusieurs millions de touristes et quelques milliers d’investisseurs. Nombreux sont ceux qui souhaitent y acheter un appartement pour des vacances ou le développement d’une activité commerciale.

La forte vocation touristique de Venise a favorisé la diffusion rapide de la location de courte durée. A ce jour, dans le centre historique de Venise, il existe plusieurs milliers de baux touristiques régulièrement ouverts.

La location d’appartements ou de parties d’appartements pour des séjours de courte durée semble être la formule préférée des touristes. Au fil des années, la demande pour ce type d’hospitalité n’a cessé de croître. Celle-ci attire désormais régulièrement l’attention des médias et du monde politique.

Cette attention a donné lieu à diverses tentatives de contrôle et de réglementation du phénomène.

Par conséquent, avant d’acheter un appartement à Venise, il convient de connaître certains points clés de la procédure d’achat et de s’assurer de la faisabilité de son projet. Nous évoquerons donc ici les spécificités liées à l’achat d’un appartement à Venise, après un bref rappel de la procédure.

La procédure d’achat d’un appartement à Venise

L’achat d’un appartement à Venise peut générer d’importantes conséquences sur la nature des obligations qui vous incombent. Il convient donc dans un premier temps de connaître les principales étapes de la procédure d’acquisition immobilière.

L’achat d’un appartement à Venise se déroule en trois grandes étapes :

1) L’offre d’achat, par laquelle l’acquéreur potentiel formalise sa volonté d’acheter le bien ;

2) Le compromis de vente, par lequel les parties s’accordent sur les diverses modalités de la transaction ;

3) L’acte définitif de vente, qui sanctionne le transfert de propriété de l’ancien au nouveau propriétaire.

L’OFFRE D’ACHAT (OU « PROPOSTA DI ACQUISTO »)

Une fois parvenus à identifier le bien que vous souhaitez acheter à Venise, il convient de souscrire une offre d’achat. Celle-ci a pour but d’informer la partie venderesse de votre volonté d’acquérir son bien, selon les termes indiqués. En cas d’acceptation, ce premier acte engage votre responsabilité contractuelle à la conclusion de la transaction.

Il est donc primordial d’étudier – avant sa souscription – la documentation relative au bien immobilier. Celle-ci vous fournira de précieuses informations quant à son niveau de conformité cadastrale et urbanistique, de fonctionnement et de régularité de ses équipements, ou encore quant aux aspects fiscaux liés à son acquisition. Cette étape est indispensable pour vous assurer de la possibilité de concrétiser votre projet en toute sécurité.

Sur la base de ces informations, il convient ensuite de rédiger une offre d’achat en veillant à insérer toutes les clauses nécessaires à la sécurisation de vos intérêts. Souvent, une agence immobilière vous transmet une offre d’achat sous forme de formulaire pré-imprimé. Ce type de document n’est généralement pas adapté, ni aux caractéristiques du bien immobilier, ni aux besoins de l’acquéreur. Tout investisseur doit indispensablement faire vérifier ce document à un avocat avant de le souscrire. Il peut également lui demander de rédiger directement une offre qui sécurise suffisamment ses intérêts.

L’acception de l’offre d’achat emporte deux conséquences. D’une part, l’acheteur verse un acompte au vendeur. En cas d’interruption de la transaction, celui-ci pourrait perdre cette somme. D’autre part, le vendeur retire le bien du marché immobilier.

LE COMPROMIS DE VENTE (OU « CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA »)

Pour acheter un appartement à Venise, les parties peuvent ensuite signer un compromis de vente. Ce contrat fixe les modalités de conclusion de l’acte définitif de vente.

Ce compromis contient l’ensemble des informations essentielles à la conclusion de la vente. On y retrouve notamment le prix, les modalités de paiement et toute information permettant la bonne conclusion de l’affaire.

L’ACTE DÉFINITIF DE VENTE (OU « ROGITO NOTARILE »)

La dernière étape correspond à l’établissement de l’acte définitif de vente par un notaire de confiance. L’acquéreur verse le solde de la transaction sur le compte du vendeur. Il peut également le verser sur le compte séquestre du notaire. Celui-ci le transférera dans un second temps à la partie venderesse. En contrepartie, cette dernière remet les clefs à la partie acquéresse. En signant l’acte, l’acheteur devient le nouveau propriétaire effectif du bien.

Au stade de la signature de l’acte, le droit italien impose à tout acquéreur étranger ne maitrisant pas couramment la langue italienne d’engager un interprète. Toutefois, l’engagement d’un avocat bilingue vous permet de réaliser de véritables économies. Celui-ci intervient à la fois comme conseiller juridique et interprète.

Les spécificités liées à l’achat d’un appartement à Venise: Les locations touristiques de courte durée

Afin d’amortir un crédit ou de générer des revenus complémentaires, il est commun de souhaiter mettre en location son logement. Si vous souhaitez acheter un appartement à Venise dans le but d’y développer une activité de mise en location, il convient de s’assurer en amont de la signature de tout document de la faisabilité de votre projet.

Les modalités d’ouverture d’une location touristique de courte durée à Venise sont particulières. Ces dernières diffèrent de celles couramment rencontrées en Vénétie ou dans n’importe quelle autre région d’Italie.

Outre aux règles générales établies au niveau national et régional, il existe une série de normes vénitiennes spécifiques.

Toute une série de contraintes et de limitations ont été fixées par le règlement de construction du 15 février 2020. Celles-ci dérivent notamment de la volonté de préserver le patrimoine architectural si particulier de Venise.

Par ce texte, le maire a tenté de freiner la prolifération des locations touristiques de courte durée dans le centre historique.

Le principal élément utilisé pour limiter le développement des locations à Venise est l’imposition de fosses septiques dans les biens concernés. Plus qu’une simple présence, ces dernières doivent être conformes aux normes en vigueur.

Les bâtis utilisés comme B&B, location touristique ou toute autre forme d’activité touristique incluse dans la loi régionale n° 11/2013 et gérée sous forme entrepreneuriale, sont désormais soumis à l’obligation de mise en conformité des fosses aux normes en vigueur. La même obligation s’applique aux bâtis utilisés pour des activités de location touristique, gérées sous forme non entrepreneuriale, activées après l’entrée en vigueur dudit règlement.

En raison de sa configuration, Venise ne permet pas toujours la réalisation de fosses septiques sur son territoire. De surcroît, même lorsque celle-ci est théoriquement possible, elle est en pratique souvent limitée par le défaut d’obtention des autorisations nécessaires, des litiges et règles de copropriété, ou en raison d’un coût trop élevé.

En outre, il existe toute une série de règles mineures complémentaires qui limitent le développement de baux touristiques.

Il s’agit notamment des dispositions relatives à la taxe de séjour, qui est presque doublée pour les locations de courte durée à Venise par rapport à d’autres formes d’hospitalité (hôtels, B&B, etc.). De même, certaines dispositions prévoient l’apposition de plaques portant le code d’identification régional attribué aux locations touristiques.

Pour conclure…

Il est certainement possible d’ouvrir un bail touristique à Venise. Toutefois, la quantité de normes régissant cette activité imposent une attention particulière.

Pour éviter la survenance du moindre désagrément, il est primordial de vérifier, avant la souscription de toute offre d’achat, la faisabilité de votre projet.

Avant de formuler toute offre d’achat pour acheter un appartement à Venise, assurez-vous d’en comprendre pleinement les implications juridiques. Le droit immobilier italien est spécifique. Il est donc recommandé de faire examiner tout document par un avocat indépendant, spécialisé et francophone avant de le signer.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez acheter un appartement à Venise, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin de la procédure.

Notre article relatif à l’offre d’achat d’un bien immobilier en Italie pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

Tous droits réservés. L’ensemble des informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et à but pratique. En aucun cas celles-ci ne sauraient constituer un quelconque conseil juridique ou un élément de nature à engager la responsabilité du cabinet.

Acheter une maison en Sicile

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Dans cet article, retrouvez de précieuses informations relatives à l’achat d’une maison en Sicile.

La récente promesse faite par le ministre des infrastructures italien, M. Salvini, de la pose d’une première pierre au projet de construction du pont du détroit de Messine d’ici l’été 2024 pourrait bien faire repartir à la hausse les prix du marché immobilier en Sicile.

En raison de son riche patrimoine naturel, culturel et historique mais également de ses perspectives de raccordement à la Calabre et à l’italie continentale, la Sicile devrait, dans les prochains mois, attirer de nombreux touristes et investisseurs.

Pour acheter une maison en Sicile, il convient de connaître quelques points clés de la procédure d’achat. Nous évoquerons donc ici les spécificités liées à l’achat d’une maison en Sicile, après un bref rappel de la procédure.

La procédure d’achat d’une maison en Sicile

L’achat d’une maison en Sicile peut générer d’importantes conséquences sur la nature des obligations qui vous incombent. Il convient donc dans un premier temps de connaître les principales étapes de la procédure d’acquisition immobilière.

L’achat d’une maison en Sicile se déroule en trois grandes étapes :

1) L’offre d’achat, par laquelle l’acquéreur potentiel formalise sa volonté d’acheter le bien ;

2) Le compromis de vente, par lequel les parties s’accordent sur les diverses modalités de la transaction ;

3) L’acte définitif de vente, qui sanctionne le transfert de propriété de l’ancien au nouveau propriétaire.

L’offre d’achat (ou « proposta di acquisto »)

Une fois parvenus à identifier le bien immobilier que vous souhaitez acheter, il convient de souscrire une offre d’achat. Celle-ci a pour but d’informer la partie venderesse de votre volonté d’acquérir son bien, selon les termes indiqués. En cas d’acceptation, ce premier acte engage votre responsabilité contractuelle à la conclusion de la transaction.

Il est donc primordial d’étudier – avant sa souscription – la documentation relative au bien immobilier. Celle-ci vous fournira de précieuses informations quant à son niveau de conformité cadastrale et urbanistique, de fonctionnement et de régularité de ses équipements, ou encore quant aux aspects fiscaux liés à son acquisition. Cette étape est indispensable pour vous assurer de la possibilité de concrétiser votre projet en toute sécurité.

Sur la base de ces informations, il convient ensuite de rédiger une offre d’achat en veillant à insérer toutes les clauses nécessaires à la sécurisation de vos intérêts. Souvent, une agence immobilière vous transmet une offre d’achat sous forme de formulaire pré-imprimé. Ce type de document n’est généralement pas adapté, ni aux caractéristiques du bien immobilier, ni aux besoins de l’acquéreur. Tout investisseur doit indispensablement faire vérifier ce document à un avocat avant de le souscrire. Il peut également lui demander de rédiger directement une offre qui sécurise suffisamment ses intérêts.

L’acception de l’offre d’achat emporte deux conséquences. D’une part, l’acheteur verse un acompte au vendeur. En cas d’interruption de la transaction, celui-ci pourrait perdre cette somme. D’autre part, le vendeur retire le bien du marché immobilier.

Le compromis de vente (ou « contratto preliminare di compravendita »)

Les parties peuvent ensuite fixer au sein d’un compromis les modalités de conclusion de l’acte définitif de vente.

Ce compromis contient l’ensemble des informations essentielles à la conclusion de la vente. On y retrouve notamment le prix, les modalités de paiement et toute information permettant la bonne conclusion de l’affaire.

L’acte définitif de vente (ou « rogito notarile »)

La dernière étape correspond à l’établissement de l’acte définitif de vente par un notaire de confiance. L’acquéreur verse le solde de la transaction sur le compte du vendeur. Il peut également le verser sur le compte séquestre du notaire. Celui-ci le transférera dans un second temps à la partie venderesse. En contrepartie, cette dernière remet les clefs à la partie acquéresse. En signant l’acte, l’acheteur devient le nouveau propriétaire effectif du bien.

Au stade de la signature de l’acte, le droit italien impose à tout acquéreur étranger ne maitrisant pas couramment la langue italienne d’engager un interprète. Toutefois, l’engagement d’un avocat bilingue vous permet de réaliser de véritables économies. Celui-ci intervient à la fois comme conseiller juridique et interprète.

Les spécificités liées à l’achat d’une maison en Sicile

L’achat d’une maison en Sicile comporte de nombreuses particularités. Celles-ci sont notamment liées aux défauts de conformité urbanistique des biens qui composent son marché. En outre, certaines démarches adminsitratives spécifiques sont à mettre en oeuvre.

Les abus de construction en Sicile

Selon une enquête du SIAB (Système d’information sur les Abus de construction), la Sicile comporterait au 30 mars 2021 plus de 30 000 abus de construction. Cela représente près de 14,5 % du nombre total d’abus commis en Italie. Pour la seule année 2020, la Sicile a enregistré 1 650 abus de construction. Ces chiffres, extraits du rapport Ecomafia 2021 de Legambiente, font de la Sicile la région d’Italie sur le territoire de laquelle figurent le plus grand nombre d’abus de construction.

A la différence de nombreux de ses homologues européens (notaire français, belge, suisse, etc.), le notaire italien ne vérifie pas le niveau de conformité urbanistique et cadastrale des biens immobiliers dont il établit le transfert de propriété.

En conséquence, il est malheureusement fréquent que des investisseurs, pensant acquérir un bien totalement conforme (conformément aux instructions du vendeur ou de l’agent immobilier) achètent une maison en Sicile non conforme sur le plan urbanistique ou cadastral. Ces derniers font par la suite directement face à de réelles difficultés pour obtenir un permis de construire, développer une activité de mise en location du bien ou le revendre à un investisseur assisté par un avocat.

En outre, lorsque l’administration italienne découvre cet abus et que le paiement d’une amende ne permet pas d’obtenir l’amnistie, cette dernière exige la destruction de la partie non conforme. De surcroît, il est difficile d’obtenir l’amnistie d’un abus commis dans des zones soumises à des contraintes spécifiques en Sicile.

Par un arrêt n° 2371 rendu le 15 septembre 2023, le Tribunal administratif régional de Sicile a confirmé le bien-fondé d’une décision de refus d’amnistie d’un garage, construit abusivement dans une zone restreinte.

En rejetant le recours du requérant, le Tribunal a rappelé que, les travaux non autorisés ne peuvent pas être amnistiés s’ils « ont été réalisés sur des terrains soumis à des contraintes imposées par des lois nationales et régionales pour la protection des intérêts hydrogéologiques et des aquifères, des biens environnementaux et paysagers, ainsi que des parcs nationaux, régionaux et provinciaux et des zones protégées ».

C’est ainsi que de nombreux investisseurs, ne sécurisant pas suffisamment leurs intérêts, engrangent en Sicile d’importantes pertes sur le plan économique et matériel.

Le recueil nécessaire d’une autorisation préfectorale pour acheter une maison dans les îles siciliennes

L’ensemble des îles italiennes, dont les îles siciliennes (îles éoliennes, Ustica, îles égades, îles Pélages, Pantelleria, Lampedusa) sont des « zones frontalières militairement importantes ». Dans ces zones, le transfert de propriété est plus encadré et requiert l’obtention au préalable de diverses autorisations.

Conformément aux articles 2 et 6 de l’annexe F de la loi n° 2248 du 20 mars 1865, le transfert de biens immobiliers situés dans des zones frontalières considérées comme militairement importantes nécessite l’obtention au préalable de l’approbation préfectorale. En l’absence d’approbation par le préfet compétent, tout acte de vente conclu dans ces zones est considéré comme étant « dépourvu d’efficacité juridique ».

Ainsi, pour pouvoir acheter un bien immobilier dans les iles siciliennes et s’assurer de la validité de son titre de propriété, il convient de réaliser les formalités nécessaires à l’obtention de ladite approbation préfectorale.

Pour conclure…

Il est tout à fait possible d’acheter une maison en Sicile de façon sécurisée. Toutefois, pour éviter la survenance du moindre désagrément, il est primordial de vérifier, avant la signature de tout document, le niveau de conformité urbanistique et cadastral du bien immobilier faisant l’objet de votre intérêt. Il convient également de réaliser toutes les formalités administratives nécessaires.

Pour acheter une maison en Sicile, il convient de regrouper et d’analyser l’ensemble des documents relatifs au bien immobilier. De cette manière, vous vous assurerez de la faisabilité de votre projet ainsi que de la non-exposition à d’éventuelles sanctions.

Avant de formuler toute offre d’achat pour l’acquisition d’un bien immobilier en Sicile, assurez-vous d’en comprendre pleinement les implications juridiques. Le droit immobilier italien est spécifique. Il est donc recommandé de faire examiner tout document par un avocat indépendant, spécialisé et francophone avant de le signer.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez acheter une maison en Sicile, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin de la procédure.

Notre article relatif à l’offre d’achat d’un bien immobilier en Italie pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

Tous droits réservés. L’ensemble des informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et à but pratique. En aucun cas celles-ci ne sauraient constituer un quelconque conseil juridique ou un élément de nature à engager la responsabilité du cabinet.n Toscane. 2 maison Toscane. 3 maison Toscane. 4 maison Toscane. 5 maison Toscane. 6 maison Toscane. Villa toscane.

Ferragosto

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En Italie, Ferragosto marque une période de festivités et de pause dans le quotidien. Cette fête, profondément enracinée dans l’histoire, fait désormais partie intégrante de la culture italienne.

Alors que le pays se prépare à célébrer Ferragosto, examinons l’histoire de cette fête, son fonctionnement et son impact sur la continuité des services publics et privés, notamment en matière de transactions immobilières et de successions en Italie.

Brève histoire de Ferragosto

Les origines de Ferragosto remontent à la Rome antique, lorsque l’empereur Auguste instaura une fête appelée « Feriae Augusti » en l’an 18 avant Jésus-Christ. L’événement fut célébré en l’honneur des dieux et permettait aux citoyens travailleurs de marquer une pause dans leur labeur quotidien pendant les mois chauds de l’été. Au fil des siècles, la fête a évolué et a été associée à la fête catholique de l’Assomption, qui tombe le 15 août.

Célébrations et traditions

Ferragosto est une période de gaieté, de détente et de convivialité pour les Italiens. Ces derniers se réunissent en famille ou entre amis pour savourer de somptueux repas composés de plats traditionnels qui varient souvent d’une région à l’autre. De nombreuses villes organisent des défilés, des festivals de musique et des feux d’artifice pour marquer l’occasion. 

Bureaux et services publics

Pendant la période de Ferragosto, qui s’étend généralement du 15 août (jour de Ferragosto) à la fin du mois, les Italiens adoptent un rythme de travail plus souple. De nombreux services publics, y compris les agences gouvernementales et les municipalités locales, suspendent leurs activités pendant une semaine, voire deux. Cette coutume est profondément ancrée dans la culture italienne et se transmet de génération en génération.

Le mois d’août : La principale période de vacances en Italie

Il est important de noter que Ferragosto n’est pas un événement isolé, mais s’inscrit dans une période plus large en Italie. Les Italiens considèrent généralement le mois d’août comme la principale période de vacances. Lorsque les températures atteignent leur apogée, la majeure partie du pays en profite pour partir en vacances. Qu’il s’agisse d’un voyage dans la pittoresque campagne italienne, d’une retraite côtière le long de la côte amalfitaine ou de l’exploration des trésors Alpins, de nombreux Italiens profitent de cette période pour échapper à l’agitation des villes et adopter un rythme de vie plus lent.

Impact en matière de transactions immobilières et de successions

Lors de la conclusion de transactions immobilières transfrontalières ou du règlement de successions en Italie, il est important de noter que celles-ci peuvent être suspendues pendant la période de Ferragosto et, de manière générale, durant le mois d’août. Les services publics, y compris les administrations et les institutions juridiques, peuvent adopter des horaires de travail réduits ou fermer complètement pendant cette période. Par conséquent, des retards peuvent être provoqués dans le traitement des dossiers, dans l’obtention des documents nécessaires ou dans les réponses aux demandes de renseignements.

 

Nous vous souhaitons un Ferragosto joyeux et reposant.

Traduction de documents italiens en français.

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Assurez-vous de bien comprendre les documents avant de les signer

Lors de transactions immobilières en Italie, la traduction de documents italiens en français (et vice-versa) est très importante. Votre traducteur doit être compétent à la fois sur le plan juridique et linguistique.

En cas de problème ou de litige, la version italienne prévaudra toujours. Il est donc essentiel de vous assurer que vous compreniez bien chaque document avant de le signer.

La version italienne des documents prévaut toujours

Tous les documents juridiques relatifs aux transactions immobilières en Italie doivent être vérifiés par un notaire (notaio).

Le rôle du notaire est de superviser la vente, de rédiger l’acte de vente et d’authentifier la transaction. En outre, le notaire perçoit les taxes liées à la transaction.

Le droit italien étant applicable aux transactions immobilières en Italie, les documents doivent tous être rédigés en italien, quelle que soit la nationalité des parties.

De nombreux acheteurs étrangers souhaitent disposer d’une copie de l’ensemble des documents dans leur propre langue. En réalité, lorsqu’un acheteur ne maîtrise pas couramment la langue italienne, ce dernier doit obligatoirement faire traduire l’acte de vente. Un interprète devra également l’assister le jour la signature de l’acte de vente.

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Notre guide couvre tous les aspects du processus d’achat afin de vous permettre d’acheter en toute confiance.

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Le processus d’achat d’une propriété en Italie

Le processus d’achat d’un bien immobilier en Italie est différent de celui de nombreuses autres régions du monde. Tout d’abord, l’acheteur souscrit une offre d’achat. Si le vendeur l’ accepte, l’acheteur verse une première somme à titre d’acompte. Ensuite, l’acheteur et le vendeur signent éventuellement un compromis de vente. À ce stade, l’acheteur verse un acompte supplémentaire, généralement un minimum de 10 % du prix de vente. Enfin, les parties signent l’acte de vente. À la fin de la vente, l’acheteur verse les sommes dues au titre du solde de la transaction, ainsi que des divers frais et taxes.

Il est important que tous les acteurs impliqués dans une transaction comprennent les implications de chacune de ces étapes. Les sommes déposées comme dépôts peuvent être très difficiles à récupérer et vous pouvez encourir des pénalités si vous vous retirez de la vente. Il est essentiel de veiller à ce que vos contrats soient correctement structurés et sécurisent suffisament vos intérêts.

Tout ce que vous signez au cours du processus d’achat a des implications juridiques et financières

Que vous soyez sur le point de signer une offre d’achat (proposta di acquisto), un compromis de vente (contratto preliminare di vendita), l’acte de vente (atto di vendita) ou tout autre document relatif au bien immobilier, il est important de noter que ces derniers définiront les conditions juridiques et financières de votre achat immobilier en Italie. 

Traduire des documents juridiques

De nombreux agents immobiliers utilisent de simples formulaires pour les contrats. Il s’agit souvent de documents se présentant sous la forme d’un texte à trous. Parfois, les agents immobiliers fournissent également une traduction de ces formulaires. Si la traduction peut bien sûr être utile pour avoir une compréhension d’ensemble, le langage juridique italien est technique et complexe. Ces traductions de formulaires sont rarement précises et peuvent même être trompeuses.

Nous avons géré de nombreux cas où des acheteurs ont été trompés par une prise de décision fondée sur la base de traductions imprécises.

Lors de la signature de l’acte de vente, en présence d’un notaire, le droit italien exige la présence d’un interprète si les acheteurs ne parlent pas couramment l’italien.

Nous vous conseillons de vous assurer que la personne à qui vous confiez la traduction de documents juridiques soit qualifiée à la fois sur le plan linguistique et juridique. Il est également important de choisir une personne qui n’a pas de conflits d’intérêts.

Enfin …

Bien que l’engagement d’un avocat (avvocato) ne soit pas une obligation dans le cadre d’un achat immobilier en Italie, la plupart des experts conseillent de demander un avis juridique indépendant avant de signer tout document. L’une des principales raisons de l’intervention d’un avocat est de protéger vos intérêts en controllant le bien immobilier faisant l’objet de votre transaction et rédigeant lui-même vos contrats.

Si vous avez besoin d’aide ou de conseils concernant une transaction immobilière en Italie ou la traduction de documents juridiques, n’hésitez pas à nous contacter. Notre équipe est là pour vous aider.

Acheter une maison en Italie depuis le Canada

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La loi sur la restriction de l’achat de biens immobiliers à l’étranger (Foreign Property Purchase Restriction Act – ci-après « FPPRA ») est entrée en vigueur le 1er janvier 2023. Cette loi introduit pour les Canadiens des restrictions en matière d‘investissement immobilier pour certains types d’achats à l’étranger. Toutefois, ceux-ci peuvent toujours acheter une maison en Italie sous réserve du respect de certaines conditions.

Le FPPRA repose sur une règle de réciprocité par défaut

En raison du FPPRA, des restrictions s’appliquent aux Canadiens qui souhaitent acheter une maison en Italie. Fondée sur le principe de la réciprocité, cette loi impose des restrictions similaires aux Italiens. Désormais, ces derniers ne peuvent plus acheter certains types de biens immobiliers au Canada.

Quel est l’objectif des restrictions à l’investissement immobilier canadien à l’étranger ?

La principale raison de l’introduction du FPPRA est de remédier au ralentissement du marché immobilier canadien. L’économie canadienne ayant connu des difficultés ces dernières années, la demande de logements a diminué. Cette situation a entraîné une surabondance de biens immobiliers invendus et une baisse de la valeur des biens immobiliers.

Afin de protéger le marché immobilier canadien, le gouvernement a donc introduit le FPPRA. Ce dernier empêche les Canadiens d’investir leur argent dans des biens immobiliers à l’étranger. L’objectif est de conserver les fonds des canadiens sur le marché canadien et de stimuler l’économie du pays.

Toutefois, l’adoption de cette loi a entrainé de nombreuses réactions. De nombreux Canadiens soutiennent qu’ils devraient être libres d’investir leur argent comme ils le souhaitent. En outre, nombreux sont ceux qui estiment que cette loi viole leurs droits. Celle-ci doit être réexaminée et éventuellement abrogée en 2025.

En dépit des restrictions imposées aux investissements immobiliers à l’étranger, les Canadiens peuvent toujours acheter une maison en Italie

En principe, les Canadiens qui ont signé des contrats immobiliers avant l’entrée en vigueur du FPPRA peuvent conclure leur achat. Toutefois, les notaires italiens attendent actuellement de recevoir les directives de l’Association des Notaires Italiens concernant la mise en œuvre de cette nouvelle loi. Les notaires italiens effectueront une appréciation casuistique de chacun des ressortissants canadiensachetant une propriété en Italie, jusqu’à ce que les directives soient adoptées.

En outre, les Canadiens disposent toujours d’autres moyens pour acheter une propriété en Italie.

  1. Une personne qui réside temporairement en Italie en vertu de la loi sur la protection des réfugiés (Refugee Protection Act) ou qui bénéficie d’un statut de réfugié peut acheter une maison en Italie.
  2. L’achat en indivision réalisé par un citoyen italien, un citoyen de l’UE ou un résident italien avec son conjoint ou partenaire canadien est également une option. L’achat en indivision signifie que le Canadien et son conjoint ou partenaire sont conjointement propriétaires de la propriété en Italie. Les propriétaires indivis ont les mêmes droits et responsabilités sur la propriété, notamment en matière d‘utilisation, d‘entretien, de taxes et de coûts associés. Si l’un des copropriétaires décède, sa part de propriété est en principe transmise au copropriétaire survivant. De même, en cas de vente, les copropriétaires partageront le produit de la vente.
  3. Certaines circonstances particulières prévues par le droit italien peuvent permettre aux Canadiens d’acheter une propriété en Italie. Par exemple, si un Canadien a des liens familiaux étroits ou des intérêts commerciaux en Italie, il peut acheter une maison, sous certaines conditions.
  4. Dans certains cas, un État étranger peut acheter une propriété en Italie pour des raisons diplomatiques ou consulaires. Il s’agit généralement de fournir une résidence au personnel diplomatique ou d’établir une ambassade ou un consulat.

Les normes et conditions relatives au bénéfice de ces options peuvent varier. Tout Canadien souhaitant acheter une maison en Italie devrait donc consulter un avocat. Il est important que ce dernier maîtrise le droit italien, le droit canadien et le FPPRA.

Enfin …

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez acheter une maison en Italie, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin de la procédure.

Notre article relatif à l’obtention d’un visa de résidence élective en Italie pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

L’ensemble des informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et à but pratique. En aucun cas celles-ci ne sauraient constituer un quelconque conseil juridique ou un élément de nature à engager la responsabilité du cabinet.

1. Acheter une maison en Italie depuis le Canada

2. Acheter une maison en Italie depuis le Canada

Meilleurs endroits où vivre en Italie : Top 5 des villes

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Les villes italiennes où la qualité de vie est la plus élevée

Le célèbre journal économique « Il Sole 24 Ore » analyse chaque année, depuis 1991, le niveau de qualité de vie dans les villes italiennes.

Il est d’usage de regrouper les 90 indicateurs de l’étude en six macro-catégories : Prospérité & consommation, Économie & emploi, Justice & sécurité, Développement démographique, Environnement & services et Culture & loisirs. Dans cet article, nous vous présentons les meilleurs endroits où vivre en Italie selon les données de 2022.

Les meilleurs endroits où vivre en Italie

Voici les cinq villes italiennes où la qualité de vie est considérée la plus élevée en 2022 :

1. BOLOGNE

Pour la cinquième fois sur le podium, la capitale de l’Émilie-Romagne se démarque à bien des égards. Tel est notamment le cas dans les domaines de l’éducation, des services de santé et de l’innovation. C’est ici que se trouve l’une des meilleures universités d’Europe. Peuplée d’environ 390 000 habitants, Bologne est une (petite) métropole offrant une vaste sélection de services et de loisirs culturels, mais sans le chaos caractéristique de Rome et de Milan. Seul bémol : en matière de sécurité, Bologne occupe l’un des derniers rangs, même si elle s’est quelque peu améliorée l’année dernière.

2. BOLZANO

La belle capitale du Tyrol du Sud occupe régulièrement l’une des premières places, en raison de notes élevées dans la majorité des catégories. En outre, sa situation géographique lui confère un attrait considérable sur le plan des sports et des loisirs. Dans l’ensemble, comme les années précédentes, les provinces de la région du Trentin-Haut-Adige sont les mieux classées en termes de qualité de vie.

3.ET 4. FLORENCE ET SIENNE

Florence et Sienne sont incontestablement deux des plus belles villes du monde.  Celles-ci se distinguent par leur niveau de qualité de vie.

À la surprise générale, Florence a nettement évolué ces derniers temps. Depuis 2003, la ville n’occupait plus l’une des premières places. Avec Pise (10ème place), Florence et Sienne font de la Toscane l’une des régions les plus intéressantes pour les investisseurs immobiliers. Florence occupe la première place dans la catégorie Culture & Loisirs, et la sixième en matière environnementale. Au sein de ces mêmes catégories, Sienne se classe respectivement quatrième et deuxième. Florence est cependant la plus mal classée en termes de sécurité et de prévention de la criminalité. Sienne fait beaucoup mieux dans ce domaine. En revanche, celle-ci occupe une moins bonne place en dans la catégorie Economie & Emploi.

5. TRENTE

La plus grande ville de la région du Trentin-Haut-Adige impressionne par sa vaste offre de loisirs. Cela est en partie dû à la proximité des Dolomites mais pas seulement. L’offre sportive y est particulièrement riche. En outre, on note la forte présence d’entreprises start-up. Trente occupe la deuxième place au niveau national dans le domaine des entreprises et de l’innovation, derrière Milan.

Enfin

S’il est vrai que ces 5 villes sont actuellement considérées comme celles possédant la meilleure qualité de vie en Italie, chaque région possède un patrimoine culturel et historique important et des spécificités géographiques, architecturales et culinaires.

Il convient de noter que ces spécificités s’accompagnent souvent de réglementations particulières applicables en matière urbanistique et d’achat de biens immobiliers.

Ainsi, il est primordial d’appréhender ces spécificités en amont de l’entreprise d’un quelconque projet immobilier en Italie, pour ne pas mettre en péril votre investissement.

En règle générale, nous vous conseillons de vous familiariser avec le cadre juridique régissant les ventes immobilières internationales.

Depuis plus de 55 ans, le cabinet d’avocats De Tullio assiste une clientèle internationale dans le cadre d’investissements immobiliers sur l’ensemble du territoire italien. Nous intervenons principalement en matière de transactions immobilières et successions internationales ainsi qu’en droit de la famille.

Si vous souhaitez obtenir de plus amples informations sur l’achat d’une propriété en Italie, nous sommes là pour vous aider. Nous pouvons vous guider tout au long du processus ou même le prendre en charge personnellement, en votre nom et pour votre compte. Contactez-nous pour une consultation préliminaire gratuite.

L’ensemble des informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et à but pratique. En aucun cas celles-ci ne sauraient constituer un quelconque conseil juridique ou un élément de nature à engager la responsabilité du cabinet.

Vivre en Italie. 2. Vivre en Italie. 3. Vivre en Italie.

Acheter une maison en Toscane

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Dans cet article, retrouvez de précieuses informations relatives à l’acquisition d’une maison en Toscane.

La Fédération des Agents Immobiliers Professionnels (FIAIP) a récemment présenté un aperçu de l’évolution du marché immobilier toscan en 2022. Ce rapport fournit certaines statistiques et illustre notamment les valeurs de marché des provinces toscanes. La FIAIP analyse les marchés immobiliers de Florence, Prato, Pistoia, Lucques, Livourne, Pise, Massa Carrara, Grosseto, Arezzo et Sienne.

En 2022, la Toscane a été un marché immobilier très attractif. On observe un léger ralentissement du nombre de transactions dans la seconde moitié de l’année. Toutefois, l’année 2022 marque globalement un fort retour de l’intérêt pour le marché immobilier toscan. Ce dernier porte tant sur les premières maisons que sur les investissements. En outre, les valeurs de marché en Toscane se maintiennent positivement.

On note également que le marché immobilier a, depuis la pandémie de Covid-19, connu une hausse de l’intérêt pour certains types de biens spécifiques. Les investisseurs recherchent de plus en plus une villa toscane dotée de caractéristiques leur offrant une meilleure qualité de vie. Désormais, ceux-ci souhaitent pouvoir avoir un espace pour travailler et une terrasse ou un jardin pour profiter de l’espace extérieur.

Il est clair que le marché immobilier toscan présente un fort intérêt en 2023. Tant les investisseurs que ceux qui recherchent une maison de vacances peuvent trouver des opportunités intéressantes. Toutefois, cet achat peut comporter certains risques qu’il convient de maitriser. Nous évoquerons donc les mesures de précaution à adopter dans le cadre d’un investissement immobilier en Toscane, après un bref rappel de la procédure.

La procédure d’achat d’une maison en Toscane

L’acquisition d’un bien immobilier en Toscane peut générer d’importantes conséquences sur la nature des obligations qui vous incombent. Il est donc important de connaître les principales étapes de la procédure d’acquisition immobilière en Toscane.

L’achat d’une maison en Toscane se déroule en trois grandes étapes :

1) L’offre d’achat, par laquelle l’acquéreur potentiel formalise sa volonté d’acheter le bien ;

2) Le compromis de vente, par lequel les parties s’accordent sur les diverses modalités de la transaction ;

3) L’acte définitif de vente, qui sanctionne le transfert de propriété de l’ancien au nouveau propriétaire.

L’offre d’achat (ou « proposta di acquisto »)

Une fois parvenus à identifier le bien immobilier dont vous souhaitez réaliser l’acquisition, il convient de souscrire une offre d’achat. Celle-ci a pour but d’informer la partie venderesse de votre volonté d’acquérir son bien, selon les termes indiqués. En cas d’acceptation, ce premier acte engage votre responsabilité contractuelle à la conclusion de la transaction.

Il est donc primordial d’étudier – avant sa souscription – la documentation relative au bien immobilier. Celle-ci vous fournira de précieuses informations quant à son niveau de conformité cadastrale et urbanistique, de performance énergétique, de fonctionnement et de régularité de ses équipements, ou encore des aspects fiscaux liés à son acquisition ainsi qu’à sa propriété. Cette étape est indispensable pour vous assurer de la possibilité de concrétiser votre projet en toute sécurité.

Sur la base de ces informations, il convient ensuite de rédiger une offre d’achat en veillant à insérer toutes les clauses nécessaires à la sécurisation de vos intérêts. Souvent, une agence immobilière vous transmet une offre d’achat sous forme de formulaire pré-imprimé. Vous n’avez alors qu’à le compléter en renseignant quelques informations relatives. Tout investisseur doit indispensablement faire vérifier ce type de document à un avocat avant de le souscrire. Il peut également lui demander de rédiger directement une offre qui sécurise suffisamment ses intérêts.

L’acception de l’offre d’achat emporte deux conséquences. D’une part, l’acheteur verse un acompte au vendeur. En cas d’interruption de la transaction, celui-ci pourrait perdre cette somme. D’autre part, le vendeur retire le bien du marché immobilier.

Le compromis de vente (ou « contratto preliminare di compravendita »)

Les parties peuvent ensuite fixer au sein d’un compromis les modalités de conclusion de l’acte final.

Ce compromis contient l’ensemble des informations essentielles à la conclusion de la vente. On y retrouve notamment le prix, les modalités de paiement et toute information permettant la bonne conclusion de l’affaire.

L’acte définitif de vente (ou « rogito notarile »)

La dernière étape correspond à l’établissement de l’acte définitif de vente par un notaire de confiance. L’acquéreur verse le solde de la transaction sur le compte du vendeur. Il peut également le verser sur le compte dédié du notaire. Celui-ci le transférera dans un second temps à la partie venderesse. En contrepartie, cette dernière remet les clefs à la partie acquéresse. En signant l’acte, l’acheteur devient le nouveau propriétaire effectif du bien.

Au stade de la signature de l’acte, le droit italien impose à tout acquéreur étranger ne maitrisant pas couramment la langue italienne d’engager un interprète. Sur ce point, l’engagement d’un avocat bilingue vous permet donc de réaliser de véritables économies. En effet, celui-ci intervient à la fois comme conseiller juridique et interprète.

Les points de vigilance lors de l’achat d’une maison en Toscane

Dans de nombreux cas, il peut être nécessaire d’obtenir la « déruralisation » d’un bien au moyen du paiement de taxes avant de pouvoir y habiter légalement. En outre, de nombreuses normes urbanistiques particulières encadrent la construction et la restructuration de biens immobiliers en Toscane. Celles-ci sont notamment liées au contexte historique, culturel et sismique caractéristique de cette région.

La déruralisation contrainte de biens immobiliers en Toscane

En Toscane, de nombreux biens sont situés en zone agricole. Souvent, il n’est possible d’habiter légalement et stablement ces biens, que sous réserve d’exercer comme activité principale celle d’entrepreneur agricole. Le cas échéant, l’unique solution permettant d’habiter légalement ce type de bien est de le faire au préalable « déruraliser ». La déruralisation est un mécanisme consistant en la perte de l’exigence de ruralité d’un bien immobilier, de sa fonctionnalité liée au développement d’une activité agricole. Celle-ci peut intervenir à des fins fiscales ou d’urbanisme.

Pour déruraliser un bien immobilier en Toscane, il convient généralement de payer des taxes prévues par la loi « Bucalossi » (« oneri verdi »), qui correspondent à la somme des taxes d’urbanisme et des coûts de construction.

S’agissant des taxes d’urbanisme relatives à la déruralisation d’un bien immobilier, la région Toscane opère une distinction en fonction de la dimension du terrain de pertinence.

Lorsque celle-ci est supérieure à un hectare, au lieu de payer les taxes, un accord peut être conclu, en vertu duquel le propriétaire s’engage, comme alternative au paiement d’une somme d’argent, à effectuer diverses opérations de nature environnementale sur son terrain. Lorsqu’en revanche celle-ci est inférieure à un hectare, les taxes d’urbanisation primaire et secondaire (appelées Bucalossi) doivent être payées.

S’agissant du coût de construction relatif aux interventions de déruralisation, celui-ci ne s’applique qu’aux éventuels travaux qui doivent être effectués et, pour ceux-ci, l’article 185, alinéa 5 de la loi régionale toscane n° 65/2014 établit un pourcentage à verser à la commune, qui se situe généralement entre 6 et 8 % du montant total des travaux à effectuer, établi sur la base d’une évaluation réalisée par le technicien désigné.

Dès lors, avant d’acheter un bien immobilier en Toscane, il est important de vérifier la destination urbanistique de la zone sur le territoire de laquelle celui-ci est implanté, ainsi que les caractéristiques du terrain de pertinence. En fonction de ces éléments, la possibilité d’habiter votre bien toscan pourrait être fortement influencée, tant sur le plan légal qu’économique.

Les prescriptions urbanistiques en vigueur en Toscane

En Toscane, 256 communes sur un total de 274 se trouvent dans des zones de risque sismique 2 et 3 (sur une échelle de 1 à 4 par ordre décroissant) : toute la province de Florence se trouve dans la zone 3, tandis que l’ensemble du Mugello se trouve dans la zone 2, avec un risque plus élevé. On dénombre environ 686 000 habitations situées dans des zones sismiques 2 et 3.

Ces risques sismiques s’accompagnent souvent de nombreuses prescriptions en matière urbanistique.

Pour préserver son empreinte culturelle et historique importante, mais également sécuriser les habitations contre la survenance de dégâts naturels, la construction et la restructuration sont fortement encadrées en Toscane.

Avant d’acheter un bien immobilier en Toscane, il convient de vérifier la possibilité de concrétiser vos différents projets en matière urbanistique (construction d’une piscine, réalisation d’une extension, restructuration d’un bien, etc.).

Pour conclure…

Ainsi, il est primordial d’identifier préalablement à la signature du moindre document relatif à l’acquisition d’un bien immobilier en Toscane l’ensemble des obligations se rattachant à ce dernier. Suivant ses caractéristiques, les aspects économiques, fiscaux et urbanistiques de votre projet seront nécessairement impactés.

Pour réaliser une acquisition immobilière en toute sécurité, il convient de regrouper et d’analyser une série de documents permettant de s’assurer de la faisabilité d’un projet ainsi que de la non-exposition à d’éventuelles sanctions pouvant être de nature administrative (exemple : défaut de certificat d’habitabilité) ou pénale (exemple : construction abusive).

Avant de formuler toute offre d’achat pour l’acquisition d’un bien immobilier en Toscane, assurez-vous d’en comprendre pleinement les implications juridiques. Le droit immobilier italien est spécifique. Il est donc fortement conseillé de faire examiner tout document par un avocat indépendant, spécialisé et parlant votre langue avant de le signer.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez acheter une propriété en Toscane, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin de la procédure.

Notre article relatif à l’offre d’achat d’un bien immobilier en Italie pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

L’ensemble des informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et à but pratique. En aucun cas celles-ci ne sauraient constituer un quelconque conseil juridique ou un élément de nature à engager la responsabilité du cabinet.

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Acheter Un Bien Immobilier en Italie. Petit Manuel

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L’achat d’une propriété en Italie passe par trois étapes clés :

– Proposta irrevocabile d’acquisto (Contrat de réservation)

– Contratto preliminare di vendita (Avant-contrat de vente)

– Atto di vendita (Acte définitif de vente)

Une fois que vous avez choisi un bien immobilier dont vous souhaitez faire l’acquisition, il est fortement recommandé de solliciter les services d’un avocat, que vous optiez de contracter par l’intermédiaire d’un agent immobilier ou bien directement auprès du vendeur.

L’expertise que vous apporte un avocat italien spécialisé en matière de droit immobilier italien est très précieuse. En outre, l’avocat est l’unique personne qui agira toujours exclusivement dans le sens de vos intérêts.

 

Première étape. Contrat de réservation

 

Lorsque vous achetez une propriété en Italie, le premier document que vous devrez signer est une « proposta irrevocabile d’acquisto » (contrat de réservation). Il s’agit d’une pratique habituelle lorsque vous contractez par l’intermédiaire d’un agent immobilier.

En revanche, lorsque vous contractez directement auprès du vendeur, signer ce type de contrat n’est pas commun. Les conséquences qu’impliquent le retrait d’une offre de réservation sont l’une des nombreuses raisons pour lesquelles vous devriez demander un avis juridique.

En signant la proposta irrevocabile d’acquisto, vous garantissez le retrait du bien du marché pour une période limitée, normalement 15 jours.

Il est important de souligner qu’une offre de réservation ne lie l’acheteur que lorsque le vendeur l’a expressément acceptée par écrit. Une fois l’accord signé par les deux parties, celui-ci devient un contrat juridiquement contraignant.

PREMIER DÉPÔT

Vous devrez effectuer un petit dépôt, qui est normalement conservé par l’agent immobilier ou le notaire jusqu’à ce que le vendeur ait officiellement accepté l’offre de réservation.

Si vous finalisez l’achat, ce dépôt sera déduit du prix d’achat. Si le vendeur n’accepte pas formellement l’offre, votre dépôt vous sera restitué.

DUE DILIGENCE

Pendant que le bien est hors du marché, votre avocat, assisté d’un expert, effectuera toutes les recherches nécessaires pour s’assurer que le bien ne fait pas l’objet de dettes, d’hypothèques, de créances, etc. Les divers contrôles effectués préviennent la survenance d’éventuels désagréments possiblement couteux au moment de l’achat ou postérieurement à celui-ci.

 

Deuxième étape. Avant-contrat de vente

A ce stade, l’acheteur et le vendeur, qui ont convenu de procéder à la cession, formaliseront leur accord par un « contratto preliminare di vendita » (avant-contrat de vente).

Certains agents immobiliers (et surtout dans le cas de ventes directes) choisissent, ou recommandent, d’omettre cette partie du processus d’achat. Pourtant, ce contrat est essentiel puisqu’il définit les conditions détaillées de la vente.

En outre, il est à noter que les agents immobiliers reprennent souvent les mêmes modèles d’avant-contrat sans les adapter. Cependant, ceux-ci peuvent ne pas convenir à votre situation personnelle. Votre achat peut requérir certaines conditions particulières. A titre d’exemple, il se peut que des problèmes structurels aient étés détectés au cours de la vérification préalable et que vous souhaitiez subordonner votre achat au rapport d’un expert. Cette condition devra figurer dans l’avant-contrat. Un avocat peut rédiger le contrat, ou au moins examiner le modèle de l’agent immobilier et vous avertir sur les diverses conséquences que celui-ci emporte avant que vous ne le signiez.

DEUXIÈME DÉPÔT

L’un des éléments juridiques essentiels de l’avant-contrat est le versement d’un acompte (caparra confirmatoria). Celui-ci équivaut normalement à un minimum de 10 % du prix d’achat.
Si vous vous retirez du contrat sans raison légale valable, vous perdrez ce dépôt. En revanche, si le vendeur change d’avis sur la vente, il devra vous rembourser intégralement votre dépôt. Vous aurez également le droit de réclamer un montant égal à l’acompte devant les tribunaux italiens.
Dans l’avant-contrat, les parties fixent également la date de finalisation du processus d’achat devant le notaire.

 

Troisième étape. Réalisation de la vente

Selon la loi, un notaire doit superviser les transactions immobilières italiennes. Le notaire est un fonctionnaire public (LINK) qui a l’autorité de l’État pour valider les contrats transférant la propriété d’un bien immobilier. Le notaire est également chargé de payer tous les frais de cadastre et les taxes foncières.

UN NOTAIRE DOIT RESTER ABSOLUMENT IMPARTIAL

Le notaire ne peut donc pas donner de conseils juridiques aux parties impliquées dans une transaction immobilière. Il ne peut se substituer à un avocat pour représenter les intérêts de l’acheteur.
Pour vous assurer de disposer des garanties juridiques appropriées, le seul moyen est donc de faire appel aux services d’un avocat indépendant. Ce n’est qu’en ayant votre propre avocat que vous pourrez être sûr qu’aucun désagrément ne sera causé à ce stade avancé du processus.

ACTE DE VENTE

L’achat d’une propriété en Italie se termine par l’acte de vente (atto di vendita).
L’acte de vente est rédigé par le notaire et doit être entièrement conforme à l’avant-contrat. En d’autres termes, l’avant-contrat dicte tous les éléments essentiels de la transaction.

TRADUCTION

Si l’une des parties ne comprend pas la langue italienne, la loi italienne exige une traduction de l’acte de vente. À moins que vous n’ayez un avocat italien qui parle votre langue, le notaire peut également exiger qu’un traducteur qualifié soit présent lors de la signature.

Contrairement à un traducteur, l’avantage d’avoir un avocat avec vous réside dans le fait que si des problèmes juridiques de dernière minute surviennent lors de la signature, votre avocat sera en mesure de les résoudre immédiatement.

Il est à noter que la version italienne de l’acte prévaudra devant un tribunal si des problèmes surviennent à un stade ultérieur.

JOUR DE SIGNATURE

Le jour de la signature, toutes les parties à la transaction se réunissent, généralement au sein de l’étude du notaire. Le notaire lit l’acte à haute voix et toutes les parties le signent ensuite devant lui. Une fois l’acte signé, l’acheteur paie le solde du prix d’achat au vendeur et le nouveau propriétaire reçoit les clés de la propriété.

Les nouveaux propriétaires peuvent retirer une copie de l’acte auprès du notaire environ un mois après la signature. Il faut compter environ un mois pour enregistrer l’acte auprès du bureau du cadastre compétent.

Si l’acheteur ne peut être présent pour signer l’acte de vente devant le notaire, il peut donner procuration à son avocat. Ce dernier pourra ainsi signer l’acte de vente en son nom.

Enfin…

D’une manière générale, il peut apparaître opportun de se familiariser avec le cadre juridique régissant les ventes immobilières internationales.
Depuis plus de 55 ans, le cabinet d’avocats De Tullio fournit à des clients internationaux des conseils juridiques en toute indépendance et dans toute l’Italie. Nous sommes spécialisés en droit international de l’immobilier, des successions et de la famille.

Si vous souhaitez obtenir de plus amples informations sur l’achat d’une propriété en Italie, nous sommes là pour vous aider. Nous pouvons vous guider tout au long du processus et même l’organiser dans son ensemble en votre nom. N’hésitez pas à prendre contact avec nous pour une consultation préliminaire gratuite.

Acheter une propriété en Italie. Glossaire

• Proposta irrevocabile di vendita : Première offre formelle s’accompagnant d’un petit dépôt. Celle-ci énonce le prix que vous êtes prêt à payer et les conditions éventuelles.

• Contratto preliminare di vendita : Ce contrat fixe en détail les conditions de la vente ainsi que toutes les informations cadastrales et foncières pertinentes. Également appelé « Compromesso ».

• Caparra confirmatoria : le Code civil italien réglemente ce dépôt en vertu de l’art.1385. Si un dépôt est défini comme une « caparra confirmatoria », son paiement donne lieu à des droits et obligations juridiques pour les deux parties.

• Atto di Vendita : Toutes les parties signent l’acte de vente devant un notaire public. L’acheteur verse le solde du paiement et reçoit les clés de la propriété. Également appelé « Rogito ».