Abus de Construction en Italie

Abus de construction en Italie : de simples fenêtres en fer-aluminium peuvent constituer un abus de construction si elles ne sont pas autorisées!

À première vue, le remplacement des fenêtres ne semble pas représenter une intervention majeure du point de vue urbanistique. Cependant, dans certains cas, cela peut faire toute la différence entre une maison conforme aux normes et une maison susceptible d’être démolie. C’est ce que démontre un arrêt récent du Tribunal Administratif régional de Campanie (n° 1453/2025). Celui-ci a confirmé l’ordre de démolition de certains travaux de construction illégaux, y compris le remplacement des fenêtres d’origine en bois par des fenêtres en fer-aluminium.

Un Exemple Concret d’Abus de Construction en Italie

La propriétaire d’une habitation a reçu un avis de démolition. La commune a en effet constaté des irrégularités par rapport au permis de construire délivré plusieurs années auparavant. La propriétaire, qui avait entre-temps déposé une demande de conformité et une déclaration préalable de travaux (CILA) pour démolir une cabane, a contesté toute la procédure. Elle affirmait pour sa part que les nouvelles fenêtres ne modifiaient pas l’aspect du bâtiment. Mais le Tribunal administratif a été clair. Même des travaux apparemment mineurs, peuvent constituer un abus de construction passible de sanctions. S’ils ne respectent pas le permis de construire, ils vous font courir un sérieux risque.

Le Principe de l’Unité d’Intervention Architecturale

L’un des points clés de la décision réside dans la logique avec laquelle le juge a évalué les travaux. Non pas un par un, mais dans leur ensemble. Le remplacement des fenêtres, en soi, pourrait sembler négligeable. Mais le Tribunal Administratif régional a rappelé que « l’évaluation de l’abus de construction suppose une vision globale et non atomistique des travaux réalisés ». En d’autres termes, ce qui importe n’est pas seulement l’intervention individuelle. Ce qui importe c’est l’effet que l’ensemble des modifications a sur le territoire et sur l’immeuble.
Le jugement précise que la partie requérante « a réalisé des travaux non conformes au permis de construire régularisé, et que ces non-conformités, même partielles, rendent légitime l’ordonnance de démolition ».

Il n’est pas possible, a souligné le Tribunal, « de décomposer une partie pour nier l’assujettissement à une sanction de démolition déterminée ». Ceci car ce qui est évalué, c’est l’impact global des travaux sur l’équilibre urbanistique. Cette position est conforme à la jurisprudence selon laquelle « les travaux de construction illégaux doivent être identifiés en référence à l’ensemble du bâtiment » et non en fonction des éléments individuels qui le composent.

Conséquences Pratiques de l’Arrêt

Cette affaire nous enseigne plusieurs leçons pratiques. D’abord, même des travaux qui semblent mineurs, comme changer des fenêtres ou peindre les façades, peuvent devenir importants. Cela si ils ne respectent pas les règles du permis de construire ou d’une régularisation. Par exemple, le Tribunal Administratif a confirmé que remplacer des huisseries en bois par des huisseries en fer-aluminium justifie la démolition. Ceci car cela n’était pas prévu dans le permis initial.

Le Tribunal a aussi précisé que l’acte de constatation technique et l’ordonnance de démolition sont des actes obligatoires. Et ceci est valable sans marge de discretion. En d’autres termes, si les travaux ne respectent pas les règles, l’administration doit agir. De plus, il n’est pas nécessaire de relancer la procédure si les infractions ont déjà été constatées et déclarées dans le cadre d’une régularisation.

En résumé, toute modification, même la plus petite, doit respecter ce qui a été autorisé. La conformité urbanistique ne se juge pas seulement sur les détails. Elle se juge sur l’impact global de l’intervention sur le bâtiment et le paysage.

Abus de Construction en Italie: Comment vous Protéger?

Si vous voulez acheter ou vendre un bien immobilier en Italie, vous devez être particulièrement vigilant aux abus de construction. Les règles urbanistiques sont strictes, et les contrôles sont fréquents dans certaines régions. Ces contrôles sont encore plus fréquents si vous voulez ouvrir une activité de location dans le logement. Acheter un bien immobilier qui n’est pas conforme à son permis de construire vous expose au risque de sanctions administratives et économiques. Mais dans certains cas extrêmes, comme le souligne l’exemple de cet article, le Tribunal administratif peut ordonner directement la démolition de la maison.

Faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier vous permet de procéder à toutes les vérifications nécessaires avant de signer une promesse d’achat. Votre avocat effectuera un audit préliminaire sur la propriété de votre choix. Il pourra également faire réaliser une expertise technique approfondie pour vous renseigner sur la conformité ou non du bâti et de ses équipements. Dans le cas – fréquent – de non conformités légères ou importantes, votre avocat négociera à votre place un rabais sur le prix d’achat. Il veillera à protéger vos intêrets et défendra vos droits en cas d’abus de constructions constatés avant l’achat.

En Conclusion

Pour acheter une maison en Italie en toute sécurité, il est donc fondamental de faire réaliser un audit préliminaire. Votre avocat prendra en charge l’ensemble de la procédure. D’une part, il vérifiera la documentation (urbanistique, cadastrale, hypothécaire, énergétique, etc.). D’autre part, il rédigera les divers contrats que vous devrez signer. Il réalisera également l’ensemble des formalités administratives et vous accompagnera chez le notaire le jour de la signature de l’acte.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez Acheter une maison en Italie, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin.

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