Achat d’une propriété en Sardaigne

Achat d’une propriété en Sardaigne: Nos conseils utiles.
Les eaux turquoise, les plages de sable blanc et le mode de vie tranquille de la Sardaigne en font une destination de rêve pour les vacanciers. Que vous recherchiez une villa de luxe, une maison de campagne rustique ou un appartement charmant dans une ville historique, l’achat d’une propriété en Sardaigne peut vous offrir un excellent rapport qualité-prix et une qualité de vie exceptionnelle. Cependant, comme pour tout achat immobilier en Italie, le processus est complexe et comporte des risques si vous vous lancez seul.
Dans ce guide, nous vous expliquons les différentes étapes et mettons en évidence les pièges potentiels. Nous vous expliquons ensuite pourquoi il est essentiel de faire appel à un avocat spécialisé en immobilier pour une transaction sûre.

Achat d’une Propriété en Sardaigne, Comment faire?

La Sardaigne offre un large éventail de possibilités immobilières. Des endroits chics comme Porto Cervo sur la Costa Smeralda aux villages paisibles de l’intérieur des terres comme Bosa ou Oliena.
Les prix varient considérablement d’une région à l’autre. Les propriétés côtières coûtent généralement plus cher. Ceci en particulier dans les zones touristiques à la mode. Les maisons à l’intérieur des terres en revanche sont plus abordables et plus spacieuses.
Avant d’acheter, posez-vous les questions suivantes :
– Allez-vous vivre dans la propriété toute l’année ou seulement pendant une partie de l’année ?
– Souhaitez-vous la louer ?
– Préférez-vous une maison prête à emménager ou voulez-vous effectuer des travaux de rénovation ?
Sachez également que certaines propriétés en Sardaigne, en particulier les maisons rurales ou historiques, peuvent présenter des problèmes juridiques ou structurels. Il est donc essentiel de faire preuve de diligence dès le début.

Faites Appel à des Professionnels de Confiance pour l’Achat une Propriété en Sardaigne

Un agent immobilier fiable et votre propre conseiller juridique sont vos deux alliés les plus importants.
Comment trouver un agent immobilier fiable?

Lorsque vous achetez un bien immobilier en Sardaigne, recherchez des agents qui :
– Sont inscrits à la Camera di Commercio (Chambre de commerce).
– Possèdent une licence valide (agente immobiliare abilitato).
– Fournissent des contrats clairs ainsi que des barèmes de commission.
– Acceptent la collaboration avec votre avocat.
– Communiquent clairement et de manière professionnelle dans votre langue.

Soyez prudent si un agent vous presse de sauter des étapes juridiques ou de prendre une décision rapidement. Un agent digne de confiance favorisera la transparence et protégera les intérêts des deux parties.

Pourquoi avez-vous besoin d’un avocat spécialisé en droit immobilier?

Le droit immobilier italien est complexe et les différences régionales, comme celles qui existent en Sardaigne, peuvent prendre les acheteurs étrangers au dépourvu. Un avocat spécialisé en immobilier protègera votre investissement. Il s’assurera en outre que tous les éléments juridiques sont conformes.

Due Diligence Juridique lors de l’Achat d’une Propriété en Sardaigne

La due diligence est plus qu’une simple formalité. C’est la condition sine qua non pour protéger votre investissement. Votre avocat se chargera de :
– Confirmer que le vendeur est bien le propriétaire légal et qu’il a le droit de vendre.
– Vérifier l’absence de dettes, d’hypothèques ou de privilèges sur le bien.
– Vérifier la conformité du bien avec le plan d’urbanisme et le zonage.
– S’assurer en outre que les limites du bien correspondent aux registres fonciers.
– Examiner les permis de construire ou les restrictions historiques.

Exemples Concrets de Pièges Juridiques en Sardaigne:

– Un acheteur a acheté sans le savoir une maison côtière qui avait été agrandie illégalement. Les autorités locales ont ensuite ordonné la démolition de la partie abusive.
– Un autre acheteur a acheté une propriété répertoriée comme « rénovée ». Pour découvrir ensuite que les rénovations n’avaient pas fait l’objet des permis nécessaires. Elles ne pouvaient donc pas être légalisées.
– Un acheteur a découvert par la suite qu’une partie de son terrain était soumise à des restrictions agricoles. Ce qui limitait considérablement ses possibilités d’aménagement.
– Dans une zone classée, un acheteur a acheté une maison historique sans savoir qu’elle était soumise à des normes de restauration particulières et à l’accord préalable des autorités culturelles.

– Un acheteur a accepté d’acheter une maison de campagne à un vendeur qu’il croyait unique. Mais après la signature de l’offre, il s’est avéré que la propriété avait plusieurs héritiers. Certains d’entre-eux n’avaient pas donné leur accord à la vente. La procédure a donc été bloquée pendant plus d’un an, le temps de régler la succession devant les tribunaux.
– Un couple près d’Alghero a acheté une maison et s’est rapidement retrouvé devant un litige frontalier. Ceci lorsqu’un voisin a revendiqué la propriété d’une oliveraie incluse à tort dans la vente.

Mais encore…

– Un acheteur près de Nuoro a acheté des terres agricoles sans savoir qu’elles faisaient l’objet d’une emphytéose, un ancien bail qui l’obligeait à payer des redevances annuelles et à respecter notamment des restrictions en matière de revente.

– Un autre acheteur a acquis un terrain agricole et a rapidement découvert qu’un voisin l’exploitait depuis des décennies. Ce dernier revendiquait la possession légale du terrain en vertu de l’usucapione (prescription acquisitive).
– Une propriété en bord de mer comprenait un sentier pittoresque qui en réalité était un droit de passage public. Cela empêchait les nouveaux propriétaires de clôturer le terrain ou d’en restreindre l’accès.
Ces problèmes sont courants en Sardaigne, en particulier dans les propriétés rurales ou anciennes. Avec une assistance juridique adéquate, vous pouvez éviter de mauvaises surprises.

Faites une Offre de Réservation – « Proposta di Acquisto »

Une fois que vous avez trouvé la propriété qui vous convient et que votre avocat a effectué toutes les vérifications de base, vous pouvez faire une « proposta di acquisto »  (offre de réservation). Il s’agit d’un document officiel indiquant votre intention d’acheter. Ce document indique également le prix proposé, le délai et les conditions essentielles.
Si le vendeur accepte, les deux parties signent l’offre et l’acheteur verse généralement un petit acompte. Cet accord devient alors juridiquement contraignant. Votre avocat veillera à ce que l’offre soit correctement rédigée afin de protéger vos intérêts.

Signez le Contrat Préliminaire (Compromesso)

Après les vérifications et l’acceptation de l’offre, vous et le vendeur signez le contrat préliminaire (compromesso). Celui-ci comprend :
– Les détails complets du bien immobilier.
– Le prix d’achat convenu.
– Toutes les conditions d’achat et modalités de paiement pertinentes.
– Les délais,
– Les clauses pénales,
À ce stade, vous devrez verser un acompte plus important. Celui-ci est généralement compris entre 10 % et 20 % du prix d’achat. Si l’acheteur se retire sans motif légal, l’acompte est perdu. Si en revanche c’est le vendeur qui se retire, il doit verser à l’acheteur le double de l’acompte. Ce contrat doit être juridiquement valable, et votre avocat joue un rôle essentiel à cet égard.

L’acte Notarié – Le Rôle du Notaire lors de l’Achat d’une Propriété en Sardaigne

Vous devrez signer l’acte final (rogito) devant un notaire (notaio), c’est à dire un officier public chargé de :
– Confirmer la légalité de la transaction.
– S’assurer que toutes les taxes et tous les frais ont été payés.
– Enregistrer la vente auprès des autorités publiques.
Toutefois, le notaire doit rester impartial et ne peut fournir de conseils juridiques à aucune des parties. Cela surprend de nombreux acheteurs étrangers, qui supposent que le notaire agira en leur nom. Seul votre avocat peut protéger vos intérêts, examiner l’acte et s’assurer que les conditions finales correspondent à l’accord préliminaire.

Enfin…

Pour Acheter une Maison en Sardaigne en toute sécurité, il est fondamental de réaliser un audit préliminaire. Votre avocat spécialisé en droit immobilier prendra en charge l’ensemble de la procédure. D’une part, il vérifiera la documentation (urbanistique, cadastrale, hypothécaire, énergétique, etc.). D’autre part, il rédigera les divers contrats que vous devrez signer. Il réalisera également l’ensemble des formalités administratives et vous accompagnera chez le notaire le jour de la signature de l’acte.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez réaliser l’achat d’une propriété en Sardaigne, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin de la procédure.

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