Compromis de Vente et Achat définitif en Italie

Compromis de vente et Achat définitif en Italie: La Cour de cassation s’est prononcée.

La transcription du contrat définitif effectuée plus d’un an après la date indiquée dans le compromis entraîne la nullité de la transcription de ce dernier.

Si le délai de conclusion du contrat définitif prévu dans le compromis est supérieur à trois ans, ou en cas de prorogation dépassant ce délai, le compromis doit se transcrire à nouveau. La nouvelle transcription prendra donc effet à compter de sa date d’exécution.  Ceci sans préjudice des droits des tiers qui ont transcrit un titre sur le bien immobilier avant celle-ci (Cassation n° 7634/2025).

Contrat préliminaire de vente, la prorogation du délai pour la conclusion du contrat définitif est opposable aux tiers uniquement si transcrite.

« Les deux délais prévus par l’article 2645 bis du Code civil correspondent à des intérêts d’ordre général. Alors que le premier peut être prorogé par les parties par un acte transcrit avant l’expiration du délai annuel à compter de la date initialement prévue pour la conclusion du contrat définitif, le second n’est en aucun cas à la disposition des parties. De sorte que si le délai de conclusion du contrat définitif prévu par le contrat préliminaire est supérieur à trois ans, ou en cas de prorogation d’un commun accord des parties dépassant ce délai, le contrat préliminaire devra se transcrire nouvellement. Et la nouvelle transcription prendra effet à compter de son exécution. Ceci sans préjudice des droits des tiers ayant transcrit un titre sur le bien immobilier avant celle-ci ».

C’est ce qu’établit l’arrêt n° 7634 du 22 mars 2025 de la Cour de cassation. Cette dernière a accueilli le recours d’un établissement de crédit visant à obtenir la déclaration d’inefficacité de la transcription du contrat préliminaire de vente d’un bien immobilier, conclu en qualité de promettant vendeur par l’un de ses débiteurs, au motif que la transcription du contrat de vente avait été effectuée plus d’un an après la date convenue par les parties pour la conclusion du contrat définitif.

Compromis de Vente et Achat définitif en Italie: Les faits

Une banque a assigné en justice les parties comparantes d’un contrat préliminaire de vente immobilière. Elle a demandé au tribunal de déclarer l’inefficacité de la transcription correspondante. Cela car le contrat de vente avait été transcrit le 11 avril 2012. Soit plus d’un an après le 9 octobre 2009, date prévue pour la conclusion du contrat définitif.

Le tribunal a rejeté la demande. Estimant que l’expiration du délai d’un an à compter de la date convenue pour la conclusion du contrat définitif ne pouvait être invoquée que par les parties. Le contrat restant opposable aux tiers. Le délai de trois ans d’efficacité de la transcription du contrat préliminaire ayant été respecté.

La Cour d’appel a en revanche déclaré inefficace, à l’égard de l’établissement de crédit, la transcription du contrat préliminaire de vente. Ceci au motif que le contrat de vente avait été transcrit après l’expiration du délai d’un an à compter de la date que les parties avaient indiquée, dans le précité accord préliminaire, pour la signature du contrat définitif.

Un pourvoi en cassation a été formé contre la décision de la Cour d’appel.

Compromis de Vente et Achat définitif en Italie: La Décision de la Cour de Cassation

Pour comprendre la question juridique en objet, il est important de noter que l’article 2645-bis du Code civil permet la transcription des contrats préliminaires, notamment ceux liés à la vente. Cela pour permettre à l’acquéreur promettant d’éviter tout préjudice résultant de formalités (transcriptions et inscriptions) préjudiciables à l’encontre du vendeur promettant entre la conclusion du compromis et la conclusion de l’acte définitif.

La transcription du contrat préliminaire présente un effet qui s’apelle « effet réservatoire ». Ce dernier anticipe les conséquences de la transcription du contrat définitif. Toutefois, ce mécanisme impose des limites aux droits des créanciers du vendeur. Pour cette raison, le législateur a établi des délais pour que cette formalité soit efficace. Si la transcription du contrat définitif ne se fait pas dans l’année suivant l’accord pour sa conclusion, ou dans les trois ans suivant la transcription, l’effet de la transcription du contrat préliminaire cesse.

Pour bénéficier de l’effet réservatoire, il faut que la transcription du contrat définitif se réalise dans ces délais. La Cour suprême a précisé que le délai de trois ans est un maximum que les parties ne peuvent prolonger. Ainsi, au delà ce délai de trois ans, le contrat préliminaire doit se transcrire à nouveau.

La Cour suprême peut prolonger ce délai d’un an, à condition de le décider avant son expiration. Passé ce délai, et comme pour les trois ans, la transcription perd son efficacité. Une nouvelle transcription doit alors se faire sans préjudice pour les droits des tiers ayant déjà transcrit.

En Conclusion…

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