Acheter un Local Commercial en Italie

Acheter un local commercial en Italie : tout ce que vous devez savoir.

L’achat d’un local commercial en Italie est une opération délicate qui doit tenir compte de nombreux facteurs. Cela car il sera le siège d’une activité future. Il existe plusieurs possibilités pour acquérir un local. Par exemple vous pouvez acheter un local vide et y démarrer une activité commerciale, ou y transférer votre activité actuelle. Il est possible d’acheter également directement l’activité auprès de l’ancien propriétaire. Vous pouvez aussi acheter un local et le louer à quelqu’un qui possède une activité commerciale ou souhaite en démarrer une.

Dans tous les cas, il est essentiel de bien vous informer à propos du propriétaire et du local. En Particulier au sujet de ses dimensions, de sa rente cadastrale, et sa destination d’usage. Avant de choisir un local commercial, vérifiez si celui-ci répond à toutes les exigences nécessaires pour démarrer une activité à cet endroit.

Qu’entend-on par Local Commercial ?

Différents types de locaux entrent dans cette catégorie.

Un local commercial est un local à usage tertiaire et commercial qui relève de la catégorie cadastrale C. Le local à usage commercial est une aire fermée et couverte, destinée au fonctionnement d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Cela peut inclure la vente de biens et de services. De fait, il peut s’agir d’un bureau, d’un espace beauté et soins, d’une boutique, d’un entrepôt, d’un café, d’un restaurant, etc.

Conformément à la réglementation,il y a 7 classifications différentes de locaux commerciaux.

Magasins et boutiques

Ce premier type de local relève de la catégorie cadastrale C1 qui désigne tous les locaux destinés à la vente de marchandises et de produits divers, ou les locaux proposant des services de restauration.

Entrepôts

Appartenant à la catégorie cadastrale C2, ces locaux sont destinés au stockage ou à la vente en gros. Ils sont généralement de grande taille et situés en périphérie.

Ateliers d’art et d’artisanat

La catégorie cadastrale C3 comprend les locaux dans lesquels les artisans exercent leur activité. Ceci en transformant des produits semi-finis en produits destinés à la vente. Il s’agit par exemple des ateliers d’artisans, de verriers, de cordonniers, mais aussi des locaux dans lesquels exercent les mécaniciens ou les carrossiers.

Bâtiments et locaux destinés à des activités sportives

Tous les locaux qui ont été construits ou adaptés pour accueillir des activités sportives. Des centres récréatifs religieux, des bâtiments destinés à l’entraînement des pompiers ou des bâtiments destinés aux activités de loisirs relèvent de la catégorie cadastrale C4.

Établissements balnéaires et thermaux

Les locaux qui abritent des activités liées à la baignade ou à l’utilisation d’eaux thermales font partie de la catégorie cadastrale C5.

Écuries, remises et garages

La catégorie cadastrale C6 comprend de nombreux types de locaux commerciaux, notamment : écuries, remises, garages, remises pour véhicules ou bateaux.

Abris ouverts et fermés

La dernière catégorie cadastrale, à savoir la C7, comprend les locaux couverts par des abris, tels que les lavoirs publics couverts ou les places de stationnement sur des terrains privés.

Que faut-il savoir avant d’acheter un local commercial ?

Avant d’acheter un local, il est donc essentiel d’avoir une idée claire du type d’activité et de son emplacement. Toutes ces informations constitueront ensemble la valeur commerciale du bien immobilier et influenceront le prix d’achat.

Il est également possible de réaliser certaines analyses concernant le quartier et les données démographiques des personnes vivant à proximité du local à acheter. Ceci afin de mieux comprendre ce que l’on peut attendre de l’investissement.

Acheter un local commercial à des fins d’investissement ou pour  son usage personnel ?

Comme nous l’avons vu précédemment, l’achat d’un local commercial peut avoir différentes finalités :

• Pour usage personnel : acheter un local commercial pour démarrer ou transférer son activité commerciale. Il est essentiel de bien vérifier l’état intérieur et extérieur du local, son type et les exigences requises en fonction du type d’activité.
• À des fins d’investissement : acheter un local commercial vide et le louer ou acheter les murs d’une activité déjà existante avec un locataire déjà sous contrat. Dans ce cas, il est essentiel de conclure une option d’achat avec le propriétaire. Et, après avoir trouvé un locataire, de signer un contrat ou, s’il existe déjà, de demander tous les documents nécessaires pour vérifier s’il s’agit d’un bon payeur.  L’achat de l’activité avec les murs est une option moins fréquente. Mais cette dernière garantit un double investissement si elle est bien analysée et évaluée.

L’Emplacement

L’emplacement a une importance fondamentale. Surtout si vous voulez acheter un local commercial en Italie pour ouvrir un magasin, un bar ou un restaurant (catégorie C1). Dans ce cas, il faut chercher un local situé en ville, dans un endroit propice à la circulation.

À l’opposé, si vous voulez acheter un local pour y installer un entrepôt (catégorie C2). Vous pouvez plutôt envisager une activité située en périphérie. Cela afin de pouvoir y accéder avec des poids lourds et ne pas être gênés par la circulation.

Acheter un local commercial en Italie : frais et taxes

Un autre aspect à prendre en compte avant d’acheter un bien immobilier commercial est celui des taxes, qui s’ajoutent aux frais de notaire.
Les taxes prévues pour l’achat d’un local commercial varient selon les cas, en fonction du type de vendeur, qui peut être :
Un particulier ou une entreprise de construction qui a construit ou rénové le bâtiment depuis plus de 4 ans. Dans ce cas, les droits d’enregistrement s’élèvent à 9 %, les droits hypothécaires et cadastraux sont de 50 euros, tandis que la vente est exonérée de TVA.
Une entreprise qui a construit ou rénové le bâtiment depuis moins de 4 ans.
Dans ce cas, les droits d’enregistrement s’élèvent à 200 euros, les droits hypothécaires et cadastraux sont de 50 euros chacun et la TVA est de 22 %.

Les aides pour l’achat de biens immobiliers commerciaux

Il existe différentes mesures de soutien aux entreprises. Celles-ci sont conçues pour faciliter l’accès au crédit et encourager la création ou le développement d’activités commerciales. Parmi les principales aides disponibles, on trouve :
Fond de garantie pour les PME : il offre une garantie d’État sur les prêts destinés aux petites et moyennes entreprises pour des opérations à court, moyen et long terme. En 2024, 228 909 demandes ont été acceptées pour un total de plus de 42 milliards de prêts.

Resto al Sud : encourage la création et le développement de nouvelles activités entrepreneuriales dans les régions du sud. Ceci en couvrant jusqu’à 100 % des dépenses. Le financement peut atteindre 50 000 euros par demandeur et 200 000 euros pour les sociétés comptant au moins quatre associés. Les demandes doivent être soumises en ligne sur Invitalia.
ON – Oltre Nuove imprese a tasso zero : destiné aux micro et petites entreprises constituées principalement de jeunes âgés de 18 à 35 ans ou de femmes de tout âge. L’aide combine un financement à taux zéro et une subvention à fonds perdu. En couvrant jusqu’à 90 % des dépenses éligibles pour des projets d’un montant maximal de 3 millions d’euros. Dans ce cas également, les demandes doivent être envoyées en ligne.

Acheter un local commercial en Italie: Soyez Prudent!

Contrairement aux biens immobiliers résidentiels, les biens immobiliers commerciaux sont destinés à accueillir une activité. Ils doivent donc respecter une série d’exigences qui rendent le choix du local plus complexe.

C’est pourquoi, avant d’acheter un bien immobilier commercial, il est essentiel de faire vérifier le registre foncier, qui indique l’emplacement du local selon le cadastre et fournit des informations sur :

• Les données du propriétaire, nécessaires lors de la phase préliminaire et lors de la signature de l’acte notarié.
• Les dimensions, importantes pour vérifier la possibilité ou non de démarrer une activité donnée.
• La rente cadastrale, qui fournit des indications économiques pour déterminer le prix. Mais aussi pour comprendre la viabilité de l’entreprise.
• Les annotations spécifiques, telles que la présence d’hypothèques ou d’inscriptions judiciaires, d’éventuelles modifications ou la présence d’une communauté ou d’une séparation de biens.
  Outre ces informations, le relevé cadastral fournit également la destination d’usage du local. Cette dernière est indispensable pour obtenir le permis nécessaire au démarrage de l’activité.

Faites appel à un avocat 

Acheter un local commercial en Italie peut être une excellente idée, si vous n’agissez pas à la légère. Faire appel à un avocat spécialisé vous permet de faire effectuer toutes les vérifications indispensables pour ne pas rater votre investissement. En Italie, les biens immobiliers et commerciaux qui relèvent d’une construction abusive sont fréquents. La conformité cadastrale et urbanistique n’est pas du tout automatique. Et de très nombreuses rénovations ou restructurations sont faites sans les permis adéquats.

Si vous acheter un local qui présente des abus de construction dont vous n’avez pas connaissance, vous risquez gros. Les contrôles sont fréquents, et les sanctions administratives sont sévères. Ces dernières peuvent en effet aller jusqu’à la démolition forcée du bien immobilier. Vous allez au minimum à l’encontre d’amendes salées et de difficultés pour régulariser les abus.

Dans le cas d’un local commercial, les enjeux sont encore plus importants. Certaines non-conformités urbanistiques pourraient en effet être dangereuses pour les clients de votre local commercial. Elles pourraient donc entraîner des sanctions encore plus lourdes en cas de contrôle.

Découvrir des abus de construction avant de signer une promesse d’achat est le seul moyen d’échapper à de lourdes conséquences. Cette information reçue en temps utile vous permet de faire négocier par votre avocat la remise en état et aux normes du bien immobilier aux frais du vendeur. Vous pourriez sinon obtenir un rabais sur le prix de vente correspondant aux frais que vous aurez à débourser pour régulariser les défauts de construction. Une fois l’achat conclu vous ne pourrez plus vous retournez juridiquement contre l’ancien propriétaire. Vous serez le seul responsable de l’état et de la conformité urbanistique du local que vous aurez acheté.

Enfin…

Il est fortement recommandé de faire appel à un avocat spécialisé dans l’immobilier en Italie, de préférence un avocat parlant français. Ce professionnel pourra effectuer les vérifications nécessaires et s’assurer que tous les documents sont en ordre, protégeant ainsi vos intérêts. En étant conscient des risques et en prenant les bonnes précautions, vous pourrez réaliser votre achat en toute sécurité.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez acheter un local commercial en Italie, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin de la procédure.

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