Hypothèque en Italie pour non-résidents: conditions, étapes et conseils

Les non-résidents peuvent obtenir un prêt pour acheter une maison en Italie, mais les conditions sont plus strictes que pour les résidents. Ils doivent fournir un dossier financier solide, verser un apport personnel important (souvent 30 à 50 %) et disposer d’un codice fiscale et d’un compte bancaire italien.

Qui peut accéder à un prêt immobilier en Italie en tant que non-résident ?

Résidents européens versus résidents non-européens

Les étrangers non-résidents en Italie qui souhaitent y acheter une maison  peuvent accéder à différentes solutions de prêts hypothécaires pour étrangers. Mais ce type de prêt présente des caractéristiques différentes de celles des prêts pour une résidence principale ou pour la rénovation conventionnels. La procédure administrative est également plus complexe. En effet, les banques ont tendance à appliquer des conditions plus strictes et restrictives. Le demandeur doit avoir un profil financier solide et stable, attesté par une déclaration de revenus traduite en italien et approuvée légalement.

De plus, l’octroi du prêt dépendra également du pays de résidence. Pour les citoyens résidant dans l’Union européenne, des facilités accrues et un accès au crédit simplifié sont prévus par rapport à un pays hors UE. Il est important de souligner qu’il est toujours plus simple d’obtenir un financement dans votre pays de résidence, surtout si vous ne possédez pas déja d’actifs sur le territoire italien, qu’il s’agisse de biens immobiliers ou de revenus.

Types de biens éligibles au financement

Le type de bien que vous souhaitez acheter et sa localisation influencent également les conditions du prêt. Les banques italiennes privilégient généralement les biens résidentiels situés dans des zones urbaines ou touristiques prisées. La caractéristique plus importante cependant concerne la conformité urbanistique et cadastrale du bien immobilier. Sachez que la banque, avant de décider de débloquer des fonds et d’octroyer un accord de principe, fera toujours inspecter le bien immobilier par un expert technique. Ceci pour ne pas risquer de devoir saisir, en cas de non respect des échéances de remboursement de prêt de votre part, un bien immobilier non-conforme au niveau urbanistique et cadastral, ou grevé de transcriptions préjudiciables, et donc d’une valeur réelle nettement inférieure au prix de vente réclamé par le vendeur.

Cette inspection effectuée par la banque sera fondamentale pour décider si le bien immobilier vaut la peine d’accorder le financement demandé. Seuls les biens conformes ont une chance d’obtenir le financement demandé. La non-conformité entraînera le rejet de votre demande, et vous obligera à recommencer vos recherches depuis le début.

Profil financier attendu par les banques italiennes

Les banques italiennes accordent une importance primordiale à votre capacité à rembourser le prêt. Elles examineront attentivement vos revenus, votre patrimoine et votre historique de crédit. En général, le montant des mensualités du prêt ne doit pas dépasser 30% à 35% de vos revenus mensuels nets. Les banques italiennes apprécient la stabilité professionnelle. Si vous êtes salarié, un contrat à durée indéterminée avec une ancienneté de plusieurs années sera un atout. Pour les travailleurs indépendants, il faudra généralement justifier d’au moins deux à trois ans d’activité rentable.

Quelles sont les étapes pour obtenir une hypothèque en tant que non-résident ?

Demander une simulation ou une pré-approbation

Utilisez les simulateurs en ligne des banques ou contactez directement les conseillers bancaires pour obtenir une simulation personnalisée. Fournissez les informations demandées et les documents nécessaires pour que la banque puisse évaluer votre situation financière. La banque vous indiquera le montant maximal que vous pouvez emprunter, les taux d’intérêt proposés, la durée du prêt et les mensualités. 

Rassembler les documents de prêt immobilier

La préparation d’un dossier solide est cruciale pour maximiser vos chances d’obtenir un financement immobilier en Italie. Les banques italiennes exigent généralement une liste exhaustive de documents pour évaluer votre demande de prêt. Votre avocat en Italie, étant sur place, pourra faciliter vos démarches en vue du crédit.

Choisir une banque ou un courtier spécialisé

Examinez attentivement l’offre de prêt et les conditions proposées par la banque. Vérifiez le taux d’intérêt, la durée du prêt, les frais de dossier, les assurances et les autres coûts liés au prêt. Comparez l’offre avec d’autres offres disponibles sur le marché pour vous assurer de faire le meilleur choix. 

Signature du contrat de prêt et passage chez le notaire

À l’issue de la signature du compromis ou de la promesse, s’écoule en général un délai de trois mois avant la signature de l’acte définitif de vente.

La condition d’obtention d’un prêt est la condition suspensive la plus fréquente. En effet, la majorité des acquisitions immobilières sont financées par le biais d’un prêt bancaire. Lorsqu’un acheteur s’engage en signant un compromis, il n’est jamais sûr qu’il disposera des fonds nécessaires. Faites rédiger l’offre d’achat et le compromis de vente par votre avocat. Il insérera toutes les conditions suspensives nécessaires à la protection de vos intêrets.

Dès lors que le compromis est signé, le bénéficiaire devra alors démarcher les différents organismes bancaires afin de monter son dossier de prêt bancaire. Il devra fournir, dans un délai de 15 jours à compter de la réception du compromis, une attestation de demande de prêt. Suivant cette date, il bénéficiera ensuite d’environ 30 à 45 jours (en fonction des périodes) pour fournir une attestation d’accord de prêt. Durant ce labs de temps, la banque fera l’inspection technique décisive sur la conformité du bien. Si vous avez fait réaliser un audit juridique préliminaire par votre avocat qui s’est révélé posifif, vous n’avez pas de craintes à avoir.

Dans le cas d’un refus, vous serez dans l’obligation de faire la demande auprès d’au moins une seconde banque. Vous devrez fournir au minimum deux attestations de refus de prêt, de deux organismes différents, pour que la transaction soit annulée.

Quels documents sont exigés pour un prêt immobilier en Italie ?

De nombreux documents doivent intégrer votre demande de financement. En voici une liste non-exhaustive:

• Copie du passeport (signé et valide), y compris la première page avec le symbole biométrique
• un justificatif de domicile récent (datant de moins de 6 mois)
•  Attestation de la situation matrimoniale et familiale (mise à jour au cours des 6 derniers mois)
• Copie du certificat de mariage ou document prouvant votre statut matrimonial
• Code fiscal italien
• Dernière déclaration de revenus complète
• Relevés de compte bancaire des 6 à 12 derniers mois, montrant la liste des transactions, le nom de la banque et le nom du titulaire du compte
• Pour les salariés : contrat de travail, 6 à 12 dernières fiches de paie, et attestation du dernier salaire
• Pour les travailleurs indépendants : bilan et compte de résultat des deux dernières années
• Rapport de solvabilité ou de crédit de votre pays de résidence (avec preuve du score si applicable)
• Preuve des épargnes que vous comptez utiliser comme apport personnel
• Description détaillée des crédits ou prêts hypothécaires en cours (montant des versements, encours, date d’échéance et durée.
• Compromis de vente ou promesse d’achat du bien immobilier
• Pour les projets de rénovation : devis détaillé des travaux et permis de construire

Il est crucial de fournir des documents traduits en italien par un traducteur assermenté. Cela facilitera grandement le traitement de votre dossier par la banque italienne et évitera tout retard inutile dans le processus d’approbation.

Quelles conditions financières s’appliquent aux non-résidents ?

Taux d’intérêt hypothécaire non-résident en Italie

Les taux d’intérêt pour les prêts immobiliers en Italie sont généralement compétitifs. Cependant ils peuvent être légèrement plus élevés pour les non-résidents en raison du risque supplémentaire perçu par les banques. En 2025, les taux d’intérêt pour les prêts immobiliers en Italie oscillent généralement entre 3,5% et 4% pour les résidents, avec une légère majoration pour les non-résidents.

Apport personnel requis

Les banques italiennes exigent généralement un apport personnel significatif. Pour les non-résidents, cet apport peut atteindre 40% à 50% du prix d’achat du bien. Plus votre apport personnel est important, plus vous aurez effectivement de chances d’obtenir des conditions de prêt favorables.

Frais de dossier, de notaire et d’enregistrement

Certaines banques facturent des frais pour l’étude du dossier de prêt, qui peuvent aller de 500€ à 1000€. Prenez en compte dans votre budget également les frais de notaire qui représentent en général 1 % de la valeur du bien, et les frais d’enregistrement qui peuvent varier de 2% à 9% selon le type de bien. Votre avocat en Italie pourra vous conseiller et vous trouver un notaire de confiance parmi son réseau de connaissances.

Durée maximale du prêt immobilier

L’âge de l’emprunteur est un facteur important. La plupart des banques italiennes fixent une limite d’âge maximale de 75 ans à la date de la dernière échéance du prêt. La durée maximale du prêt est généralement de 25 ans pour les non-résidents.

Existe-t-il des prêts multidevises pour les non-résidents ?

Principe de l’hypothèque multidevise Italie

Si vos revenus sont dans une devise autre que l’euro, un prêt multidevises vous permettra de rembourser dans votre devise de revenus. Cela peut réduire le risque de change et rendre votre profil plus attractif pour les banques italiennes.

Risques liés au change

L’avantage de détenir plusieurs devises s’accompagne d’une volatilité inhérente. Les montants dans une devise peuvent perdre de la valeur par rapport à une autre, affectant la valeur globale de l’emprunt.

Profil d’emprunteur accepté pour ce type de prêt

Les banques italiennes accordent plus facilement des prêts aux emprunteurs dont les revenus sont en euros ou dans des devises stables comme le dollar américain, la livre sterling, le franc suisse ou le dollar canadien. Si vos revenus sont dans une autre devise, le processus d’approbation pourrait être plus complexe et les conditions moins favorables.

Conseils pour maximiser ses chances d’obtenir un financement immobilier en Italie

Présenter un dossier clair et complet dès le départ

La préparation minutieuse de votre dossier est la clé pour obtenir un financement immobilier en Italie. Plus votre dossier sera complet et bien organisé, plus vous augmenterez vos chances d’obtenir une réponse positive de la part des banques italiennes. Mais le moyen le plus sûr d’obtenir votre financement est de faire procéder par votre avocat à un audit juridique du bien. De cette façon, vous aurez une idée claire de son état de droit et de fait, et vous aurez la confirmation ou non de sa conformité urbanistique et cadastrale. Cette procédure, effectuée avant de faire une offre d’achat, vous évitera de perdre du temps précieux en cas d’expertise négative successive de la banque.

Travailler avec un courtier ou avocat bilingue

Un avocat francophone en Italie est un soutien fondamental durant toute la procédure d’achat immobilier. Ce dernier connaît les spécificités du marché italien, les exigences des différentes banques et peut vous aider à préparer un dossier solide.

L‘Italie fait face à un grand nombre de biens immobiliers non conformes à cause de facteurs historiques, économiques et culturels. Cela comprend des constructions informelles provenant d’une histoire de croissance économique rapide, d’une bureaucratie complexe, et d’une tradition d’auto-construction sans permis. De nombreux propriétaires ne connaissent pas ou ignorent les règles en matière de construction, et les autorités manquent de ressources pour faire respecter la législation. Ces biens peuvent avoir une valeur réduite sur le marché et des coûts élevés pour obtenir des permis de construire. La corruption dans le secteur de la construction est également un problème récurrent, comme le montre l’affaire « Brique-gate » à Milan.

Pour cette raison, il est nécessaire de ne pas perdre de temps et de faire effectuer sans attendre une enquête préliminaire par votre avocat. Le résultat de cette enquête aura une importance considérable, car si celle-ci vous révèle que le bien présente des abus de constructions ou qu’il n’a pas été enregistré correctement au registre foncier, la banque vous refusera très certainement le prêt.

Comparer les offres de plusieurs établissements

Chaque établissement fixe ses propres critères d’octroi (apport, garanties, taux et durée), il est donc conseillé de comparer les différentes offres et de bien anticiper les démarches. Il est conseillé de vous diriger vers une banque internationale qui a des filiales dans votre pays de résidence. En règle générale, quelle que soit la banque choisie, celle-ci voudra des garanties sur votre situation économique et sur la conformité du bien immobilier.

Anticiper les délais administratifs et bancaires

Commencez à préparer votre dossier de financement bien avant de faire une offre sur un bien. Cela vous permettra d’avoir une idée claire de votre capacité d’emprunt et de réagir rapidement lorsque vous trouverez le bien idéal. Sachez que la banque choisie fera effectuer une inspection technique de la maison objet de votre demande de prêt. Cette vérification prendra du temps, et il est possible que le résultat soit négatif, ce qui ferait repartir vos recherches immobilières à zéro. Incluez donc dans la préparation de votre dossier un audit juridique sur le bien immobilier. De cette façon, vous n’aurez pas de mauvaise surprise et vous gagnerz du temps.

Besoin d’un accompagnement juridique pour votre prêt immobilier en Italie ?

En Italie le recours à un avocat est très fréquent dans le procéssus d’achat d’un bien immobilier. Le rôle du Notaire est limité à la validation des déclarations du vendeur et à l’avertissement à ce dernier qu’il doit déclarer l’état de droit et de fait réel du bien dans l’acte de vente. Le rôle de l’avocat est de ce fait fondamental pour vous assurer que vos intêrets seront protégés, dès le début de vos démarches immobilières.

Depuis plus de 55 ans, De Tullio Law Firm aide les acheteurs internationaux à surmonter les difficultés liées à l’achat d’une maison en Italie. Si vous envisagez d’acheter une maison en Italie, contactez-nous. Nous vous offrons une consultation juridique experte adaptée à vos besoins. Nous proposons également un appel préliminaire gratuit pour répondre à vos questions et vous présenter la procédure. Cette consultation sans engagement nous permet de vous offrir des conseils personnalisés en fonction de votre situation. Nous pourrons vous aider dans toutes vos démarches administratives, y compris l’obtention de votre financement auprès d’une banque italienne.

Foire aux questions (FAQ)

Puis-je obtenir un prêt hypothécaire en Italie en tant que non-résident ?

Oui, les étrangers peuvent obtenir un financement immobilier en Italie. Le système bancaire italien est ouvert aux investisseurs internationaux, qu’ils soient résidents ou non-résidents.

Quelles sont les conditions de prêt hypothécaire en Italie?

Les banques italiennes accordent une attention particulière à la stabilité financière et à la capacité de remboursement des emprunteurs étrangers. Elles examineront attentivement vos revenus, votre patrimoine et votre historique de crédit avant d’approuver votre demande de prêt.

Est-il facile d’obtenir un prêt hypothécaire en Italie ?

Non. Obtenir un prêt hypothécaire en Italie peut être difficile pour les non-résidents, mais c’est possible avec une bonne préparation et un dossier solide. Il est essentiel de connaître les conditions et de demander l’aide de professionnels si besoin. Votre avocat vous conseillera au mieux.

Quels sont les inconvénients d’une hypothèque ?

Les principaux inconvénients d’une hypothèque sont le risque de saisie en cas de défaut de paiement, les frais pour la mise en place et la mainlevée de l’hypothèque, et l’impact sur la succession. Divers coûts supplémentaires peuvent également survenir.

Faut-il résider en Italie pour emprunter ?

Non. Les banques italiennes préfèrent généralement prêter à des personnes qui résident en Italie ou qui vont y résider, mais elles peuvent accorder des prêts aux non-résidents sous certaines conditions.