Réglementation immobilière en Italie pour les étrangers : ce que vous devez savoir

Les étrangers peuvent acquérir des biens immobiliers en Italie, mais doivent respecter un cadre juridique spécifique. Il est nécessaire de se conformer aux traités de réciprocité, aux formalités administratives et aux obligations fiscales prévues. En cas de doute, il est recommandé de consulter un professionnel du droit et de la fiscalité afin d’éviter toute non-conformité.

Qui peut acheter un bien immobilier en Italie en tant qu’étranger ?

Les étrangers peuvent acheter des biens en Italie, selon des règles qui dépendent de leur statut (UE ou hors UE) et des accords bilatéraux. Pour les citoyens de l’UE, l’accès est libre mais soumis aux lois italiennes.

Nationalités autorisées à acheter un bien

En principe, les étrangers peuvent acquérir un bien immobilier en Italie sous réserve des règles générales de droit privé italien et des dispositions relatives à la réciprocité. Le cadre juridique ne prévoit pas d’interdiction générale fondée sur la nationalité. Toutefois, l’accès peut être soumis à des conditions de réciprocité et à des contrôles administratifs spécifiques lorsque la nationalité du requérant relève de territoires non soumis à des accords bilatéraux favorables, ou lorsque le secteur immobilier est affecté par des régimes de protection ou de sécurité économique.

Traités de réciprocité en vigueur

Les acquisitions par des ressortissants étrangers sont encadrées par des principes de droit international privé et par des traités de réciprocité ou de non-discrimination auxquels l’Italie est partie. En pratique, l’application peut varier selon les accords bilatéraux en vigueur avec l’État d’origine, qui peuvent prévoir des conditions préférentielles (procédures accélérées, droits fiscaux, exemptions ou restrictions sectorielles) ou, à défaut d’accord, s’appuyer sur le cadre général du droit italien et sur les règles de réciprocité applicables à l’État de résidence ou de citoyenneté.

Exceptions ou restrictions par pays

Des restrictions spécifiques peuvent s’appliquer pour certains pays, notamment en cas d’absence d’accords bilatéraux ou dans des zones sensibles (sécurité nationale, souveraineté territoriale, régimes fiscaux spéciaux). Dans ces cas, l’acquisition peut être soumise à des autorisations préalables, à des contrôles de diligence raisonnable, ou à des conditions d’investissement, et les formalités (notamment diagnostics techniques et vérifications cadastrales) restent obligatoires selon le droit italien.

Quelles démarches légales faut-il suivre pour acheter en Italie ?

Pour acquérir un bien immobilier en Italie, l’acheteur doit s’assurer de la conformité urbanistique et de titularité du bien (visure catastale, certificats d’urbanisme, diagnostics éventuels). Il doit obtenir le codice fiscale italien indispensable pour finaliser l’achat. Il  peut ouvrir un compte bancaire si nécessaire, et procéder à la due diligence préalable. L’avant-contrat (preliminare) et les conditions suspensives (financement, autorisations, obtention des permis) précèdent l’acte final chez le notaire (rogito). Cet acte final transfère le titre et enregistre la transaction auprès du Conservatorio dei Registri immobiliari.

Obtenir un codice fiscale

Le codice fiscale est indispensable pour toute opération immobilière et fiscale en Italie. Il peut être obtenu auprès de l’Agenzia delle Entrate ou par les services consulaires pour les non-résidents. En pratique, l’avocat spécialisé assure la préparation et le dépôt des documents, gère les justificatifs d’identité et de domicile, et suit la délivrance du numéro, libérant le client de démarches administratives répétitives tout en garantissant l’éligibilité des actes à l’enregistrement.

Rôle du notaire dans l’achat immobilier

En Italie, le notaire authentifie les actes et assure leur conformité formelle. Ceci sans réaliser de vérifications techniques approfondies du bien. Pour sécuriser l’opération, les acquéreurs italiens font généralement réaliser un audit juridique préliminaire par leur avocat (due diligence). Ce dernier s’occupe de vérifier la titularité, les charges, les hypothèques et les obligations fiscales, et d’insérer les garanties nécessaires dans le compromis et l’acte final.

Traduction et validation des documents étrangers

La validation des documents étrangers exige souvent une traduction officielle en italien et éventuellement une apostille ou légalisation. Avoir un avocat francophone en Italie présente un avantage majeur. En particulier pour la rédaction en double langue des contrats et actes, et la délégation via procuration au jour de l’acte chez le notaire. Le mandataire juriste bilingue peut préparer les documents, défendre les intérêts du client et éviter des coûts d’interprète et les actes en double langue, tout en assurant une représentation experte lors de l’acte de vente.

Contrat préliminaire et acte définitif

Le contrat préliminaire formalise les conditions essentielles: prix, délais, conditions suspensives et apport de garanties. Sa rédaction par un avocat spécialisé permet d’intégrer des clauses et avenants protecteurs (dépôt de garantie, conditions de remise des documents, pénalités, garanties post-achat). L’acte définitif (rogito) chez le notaire, après levée des conditions, transfère le titre de propriété. Un avocat expert veille à l’application des clauses négociées et à l’incorporation d’éventuels avenants additionnels.

Quels documents sont requis pour un acheteur étranger ?

Les pièces obligatoires incluent généralement un document d’identité en cours (passeport ou carte d’identité), codice fiscale italien, justificatif de domicile, preuves de capacité juridique (ex. acte de naissance ou documents équivalents selon le pays). Très importants également pour concrétiser votre achat, sont les documents que vous devriez faire vérifier par votre avocat. Les actes ou certificats attestant de l’intégrité et de la titularité du bien envisagé (visure catastale, certificato di agibilità, certificat de destination urbanistique le cas échéant). Il est en outre recommandé de donner une procuration à votre avocat en Italie. Il pourra ainsi réaliser toutes les opérations en votre nom et pour votre compte.

Pièce d’identité et justificatif de domicile

La pièce d’identité en cours est indispensable (passeport ou carte d’identité). Le justificatif de domicile récent (moins de 3 mois) est requis pour l’ouverture de dossiers fiscaux et bancaires, ainsi que pour la délivrance du codice fiscale et des attestations parafiscales. En pratique, l’avocat prépare et vérifie la conformité des copies, coordonne le dépôt auprès des autorités et assure la traçabilité des pièces pour éviter tout litige relatif à l’identité ou au domicile.

Documents bancaires ou preuve de solvabilité

Les documents bancaires incluent généralement les relevés de compte, preuve de liquidités ou de financement, et éventuelles lettres d’engagement de crédit, afin de démontrer la capacité financière et la solvabilité de l’acheteur. L’avocat peut également préparer les documents nécessaires à l’ouverture d’un compte bancaire italien et à l’obtention d’un financement. Cela en assurant la conformité avec les exigences anti-blanchiment et les conditions suspensives du compromis.

Visa ou titre de séjour (si applicable)

Si l’étranger réside ou agit de façon temporaire en Italie, le visa ou titre de séjour pertinent peut être requis ou utile pour la conformité fiscale et l’enregistrement du bien. L’avocat spécialisé conseille sur les démarches d’obtention ou de renouvellement et intègre ces éléments dans la structure de l’opération afin d’éviter des obstacles procéduraux lors de la signature chez le notaire et de l’enregistrement.

Quels sont les droits et limites d’un propriétaire étranger ?

Un étranger peut acquérir et détenir un bien immobilier en Italie, sous réserve des restrictions applicables selon le type de bien et sa localisation. Il peut généralement résider, louer et céder le bien. Mais la détention ou l’usage peut être soumis à des règles spécifiques. Le droit de résidence n’est pas conféré par la simple possession et exige les autorisations pertinentes. La revente est libre sous réserve des formalités notariales et fiscales habituelles. L’étranger peut être soumis à des procédures de due diligence et à des obligations déclaratives.

Résider ou louer son bien en tant que non-résident

Pour les non-résidents, la location procure des revenus imposables et peut offrir des avantages fiscaux via le régime de l’impôt sur le revenu des personnes physiques ou via des régimes spécifiques pour les non-résidents. La résidence fiscale italienne détermine l’assujettissement mondial ou territorial, influençant les obligations déclaratives et les crédits/deductions disponibles. Résider temporairement peut faciliter l’accès à certaines déductions (charges liées au bien, intérêts hypothécaires) et à des régimes d’imposition adaptés, tandis que la location permet d’optimiser le rendement locatif tout en gérant les obligations TVA et fiscales locales.

Restrictions liées à la nature du bien ou à sa zone géographique

Certaines zones présentent des contraintes (zones montagneuses, littorales, zones à protection historique ou environnementale, ou secteurs soumis à des limites d’usage). Les biens classés comme patrimoine culturel ou situés dans des zones à préservation spéciale peuvent nécessiter des autorisations préalables pour des travaux ou des réaffectations d’usage. Les restrictions peuvent également viser les acquisitions par des particuliers étrangers dans des secteurs sensibles (sécurité, agriculture, incendie, biodiversité). Avant l’achat, il est fortement conseillé de recourir à un avocat pour identifier ces contraintes et préparer les actes en conséquence.

Fiscalité applicable à la détention du bien

Pour un étranger la détention immobilière entraîne des impôts directs et indirects (IMU sur la propriété, TASI/TARI, impôt sur les revenus locatifs si le bien est loué, impôt sur la plus-value en cas de revente selon le mécanisme applicable, et éventuelles taxes de succession). Les non-résidents peuvent être soumis à l’impôt sur le revenu des personnes physiques ou à un régime forfaitaire selon leur statut et les conventions fiscales internationales. Des crédits, déductions et exonérations spécifiques peuvent s’appliquer (intérêts d’emprunt, charges déductibles). Il est recommandé de faire intervenir un avocat spécialisé pour optimiser la charge fiscale et assurer la conformité déclarative et comptable.

Faut-il une autorisation spécifique pour investir dans l’immobilier italien ?

En pratique, l’investissement immobilier n’impose pas une autorisation générale, mais peut être soumis à des conditions spécifiques selon le statut de l’acheteur (résident, non résident, citoyen UE/non UE) et selon le type de bien (territoire protégé, achat par pacte de fiducie ou par entité).

Cas des citoyens hors UE sans résidence

Pour les citoyens hors UE sans résidence en Italie, l’achat peut nécessiter des précautions particulières, notamment en matière de financement, d’octroi de visas ou de permis de séjour, et de contrôle des flux financiers transfrontaliers. Le recours à un avocat spécialisé est essentiel pour évaluer la faisabilité et vous conseiller sur le montage structuré (usufruit/nue-propriété, démembrement, ou acquisition par une entité dédiée). L’objectif est de concilier les exigences migratoires et fiscales avec une sécurisation juridique du transfert, en veillant à la traçabilité des fonds et à l’alignement des actes avec les règles italiennes.

Achat via une société étrangère

L’option d’acquérir via une société étrangère (ou une filiale italienne) offre des avantages fiscaux et de gestion, mais implique une analyse approfondie des droits réels, de la taxation des dividendes, de la TVA et des coûts de conformité. Votre avocat  pourra développer une structure optimale (holding, trust ou société à responsabilité limitée italienne — SRL) adaptée à votre profil. Ceci notamment en matière de coût global, de transmission patrimoniale et de protection des actifs. Cette approche permet une meilleure planification successorale et fiscale, tout en assurant la compatibilité avec les conventions fiscales internationales et les exigences locales.

Rôle des autorités consulaires ou ambassades

Les autorités consulaires ou les ambassades jouent un rôle d’assistance et de vérification, en particulier pour les expéditions de documents, les traductions certifiées et les procédures de légalisation ou apostille. Elles peuvent faciliter l’accès au notariat et à l’information locale, et aider à coordonner les mandats à distance pour l’exécution des actes. Toutefois, elles ne substituent pas l’avocat local ni le notaire. Leur rôle se situe principalement au niveau organisationnel et procédural.

Conseils pour sécuriser un achat immobilier en tant qu’étranger

Pour éviter les risques juridiques et fiscaux, il est fortement recommandé de faire appel à un avocat spécialisé dès le début de la procédure. Une due diligence approfondie sera conduite, couvrant l’habilitation de l’agent immobilier, la situation hypothécaire et cadastrale, les documents urbanistiques et techniques, ainsi que l’origine du titre de propriété et l’historique des éventuelles servitudes ou charges. L’avocat établira une cartographie des risques et proposera une structuration adaptée de l’opération (choix du mode d’acquisition, démembrement si pertinent, et mécanismes de garantie). Cette approche préventive permet d’anticiper les obstacles procéduraux, de sécuriser le transfert et de réduire les coûts futurs liés à la régularisation ou à des contentieux post‑acquisition.

Vérifier la légalité du bien avant achat

L’avocat réalise une vérification exhaustive de la titularisation et des droits réels attachés au bien. Cela en contrôlant les titres, actes, certificats et actes notariés, et en identifiant toute anomalie pouvant affecter la propriété (abus de construction, non-conformités urbanistiques, charges réelles, hypothèques, privilèges ou droits de tiers). Cette étape vise à prévenir l’achat d’un bien sans titre clair ou lourdement grevé. Elle comprend la vérification croisée des documents cadastraux, urbanistiques et techniques, ainsi que l’analyse de la conformité des travaux le cas échéant. En cas de dysfonctionnements, l’avocat peut proposer des solutions correctives ou recommander des actions préalables à la signature, afin d’éviter des litiges coûteux après l’acquisition.

Utiliser un conseiller juridique local

Le recours à un conseiller juridique local francophone assure une traduction fidèle des actes et une interprétation adaptée des règles locales, notamment en matière d’imposition, de droit successoral et de procédure notariale. L’avocat coordonne le notaire de confiance choisi (ou propose un notaire recommandé) et veille à ce que le compromis de vente et l’acte final soient parfaitement alignés, en intégrant les clauses protectrices nécessaires et les conditions suspensives pertinentes. Cette coordination vise à assurer une transition fluide entre les étapes contractuelles et l’acte notarié, tout en garantissant que les obligations fiscales et administratives soient clairement prévues et respectées au moment de la signature.

Éviter les achats via procuration non encadrée

Une procuration non maîtrisée expose à des abus et à des complications majeures lors du transfert de propriété. L’avocat rédige et supervise l’intégralité des documents juridiques, et, si nécessaire, agit comme mandataire pour sécuriser l’opération et limiter les risques de fraude ou de contestation ultérieure. Il veille particulièrement à encadrer strictement les pouvoirs du mandataire, à fixer des conditions de révocation, et à prévoir des garanties suffisantes (par exemple, consultation préalable du mandant, limites de durée et d’objet, et vérifications préalables des actes réalisés par le mandataire). Cette approche protège le client contre les usages abusifs et assure une traçabilité complète de la procédure.

Clarifier la fiscalité transfrontalière dès le départ

L’avocat analyse les implications fiscales liées à l’acquisition, y compris les aspects locatifs, les plus-values, les droits de succession, et l’imposition sur le revenu, en fonction du statut du client (personne physique, nue-propriété/usufruit, indivision, ou personne morale). Il propose la meilleure structure d’acquisition adaptée à la situation individuelle et au cadre fiscal italien et international, afin d’optimiser la charge fiscale et d’éviter des coûts imprévus. Cette planification précoce permet aussi d’anticiper les obligations déclaratives, les régimes de retenue et les interactions avec les conventions fiscales internationales, assurant une conformité durable et une meilleure prévisibilité financière.

Besoin d’un accompagnement juridique pour acheter en Italie en tant qu’étranger ?

Depuis plus de 55 ans, De Tullio Law Firm aide les acheteurs internationaux à surmonter les difficultés liées à l’achat d’une maison en Italie. Si vous envisagez d’acheter un bien immobilier en Italie, contactez-nous. Nous vous offrons une consultation juridique experte adaptée à vos besoins. Nous proposons également un appel préliminaire gratuit pour répondre à vos questions et vous présenter la procédure. Cette consultation sans engagement nous permet de vous offrir des conseils personnalisés en fonction de votre situation. Nous prendrons en charge l’ensemble de la procédure. D’une part, nous vérifierons la documentation (urbanistique, cadastrale, hypothécaire, énergétique, etc.). D’autre part, nous rédigerons les divers contrats que vous devrez signer. Nous réaliserons également l’ensemble des formalités administratives et vous accompagnerons chez le notaire le jour de la signature de l’acte.

Foire aux questions (FAQ)

Les étrangers peuvent-ils acheter une maison en Italie ?

Oui, les étrangers peuvent acheter une maison en Italie. Il n’y a pas de restrictions générales à l’achat de biens immobiliers en Italie pour les étrangers, qu’ils soient résidents ou non-résidents.

Qu’est-ce que la condition de réciprocité ?

Le principe de réciprocité signifie que si votre pays d’origine permet aux Italiens d’acheter des biens immobiliers, vous pourrez également le faire en Italie. 

Quels sont les documents nécessaires pour acheter ?

Pour acheter une maison en Italie, vous aurez besoin des documents suivants : une pièce d’identité valide, votre code fiscal italien (codice fiscale), un justificatif de domicile, et éventuellement un certificat de mariage si vous êtes marié. Si vous n’êtes pas résident italien, vous aurez besoin de votre passeport et d’un permis de séjour si vous n’êtes pas citoyen de l’UE.

Y a-t-il des restrictions selon la nationalité ?

Non, il n’y a généralement pas de restrictions majeures basées sur la nationalité pour acheter une maison en Italie. Les citoyens de l’Union Européenne ont les mêmes droits que les Italiens en matière d’achat immobilier. Les citoyens non-UE peuvent également acheter, mais peuvent avoir besoin d’un permis de séjour ou d’un visa, ou doivent vérifier l’existence d’un accord de réciprocité entre l’Italie et leur pays d’origine.

Peut-on acheter une maison sans visa de résidence ?

Oui, il est possible d’acheter une maison en Italie sans avoir de visa de résidence, que vous soyez citoyen de l’UE ou non-UE. Cependant, les conditions diffèrent selon votre nationalité.