Frais de notaire pour un achat immobilier en Italie par un étranger

Les frais de notaire sont généralement compris entre 1 % et 2,5 % du prix d’achat, hors TVA de 22 %. Ils varient selon la valeur du bien et la complexité du dossier. Par exemple, pour un achat de 100 000 €, les frais s’élèvent à environ 1 600 € à 2 000 €, et jusqu’à 3 700 € pour un bien à 500 000 €.

Quels sont les pourcentages typiques appliqués ?

Fourchette standard (1 % à 2,5 %)

Les frais de notaire lors d’un achat immobilier en Italie comprennent principalement les droits et taxes dus à l’État ainsi que les honoraires du notaire chargé de l’acte. Pour un acquéreur étranger, il est important de comprendre que le coût total de l’opération ne se limite pas au prix d’achat du bien. Il inclut également la rémunération du notaire, les frais administratifs et, selon la localisation et la nature du bien — qu’il soit à usage résidentiel, personnel ou d’investissement —, certaines taxes spécifiques.

En règle générale, le montant global des frais se situe entre un et deux virgule cinq pour cent du prix de vente hors taxe. Cette estimation varie selon la complexité de l’acte, la valeur du bien et la nécessité d’actes complémentaires tels qu’une inscription hypothécaire ou un droit d’enregistrement supplémentaire. La nature de la transaction, la situation géographique du bien et la réglementation fiscale locale influencent également le calcul final.

Ces frais, qui ne sont pas négociables, peuvent affecter la rentabilité et la viabilité financière d’un projet immobilier. Il est donc recommandé à l’acheteur étranger de solliciter une estimation préalable auprès d’un notaire expérimenté. Cela afin d’éviter toute surprise et d’ajuster le budget avant la signature de l’offre d’achat.

Exemples selon valeur du bien (100 000 €, 500 000 €)

Exemple A — Prix d’achat: 100 000 €

• Hypothèses typiques: droits d’enregistrement et frais notariaux totalisant environ 1% à 2% du prix, selon complexité.
• Calcul estimé (conservatif): 1,5% de 100 000 € = 1 500 €
• Détails potentiels:
  • Honoraires notaire: ~800 € à 1 200 €
  • Droits d’enregistrement et taxes: ~700 € à 1 300 €
  • Frais administratifs et diverses charges: ~100 € à 200 €

Exemple B — Prix d’achat: 500 000 €

• Hypothèses typiques: les frais augmentent avec la valeur, mais les pourcentages restent similaires.
• Calcul estimé (conservatif): 1,75% de 500 000 € = 8 750 €
• Détails potentiels:
  • Honoraires notaire: ~2 000 € à 4 000 €
  • Droits d’enregistrement et taxes: ~4 000 € à 5 500 €
  • Frais administratifs et autres: ~750 € à 1 500 €

Ces chiffres sont des fourchettes indicatives. La répartition exacte dépendra du dossier, du notaire choisi, et du cadre juridique applicable (par exemple, présence d’un régime de TVA, taxes régionale/locale, ou d’éventuelles exonérations). Pour obtenir une estimation fiable et personnalisée, il est essentiel de réaliser un audit pré-achat avec un avocat compétent et expérimenté en transactions transfrontalières.

Le notaire est-il imposé ou librement choisi ?

Liberté de choix du notaire pour l’acheteur étranger

Dans le cadre d’un achat immobilier en Italie, l’acheteur conserve, en principe, le droit de choisir son notaire. Cette liberté est particulièrement importante pour les acheteurs étrangers qui souhaitent bénéficier d’un conseil adapté et d’un interlocuteur maîtrisant les spécificités transfrontalières. L’acheteur peut déléguer l’ensemble ou une partie des actes notariés à un notaire de son choix. Ceci même lorsque l’achat est réalisé par une société ou par un résident étranger. Trouver un notaire qui allie coût compétitif et rigueur dans les vérifications nécessaires peut sécuriser la transaction, surtout pour les acheteurs internationaux ayant des exigences spécifiques. Cependant, en Italie, le notaire n’assume pas les mêmes responsabilités qu’en France ou en Belgique pour certaines vérifications techniques. Il n’est pas tenu de réaliser les vérifications urbanistiques ou cadastrales approfondies, ces aspects relevant souvent d’experts complémentaires. C’est là que l’avocat francophone spécialisé en droit immobilier en Italie, présent sur place, peut intervenir. Grâce à son réseau de contacts utiles, y compris des notaires compétents et fiables, il peut proposer des options économiques tout en veillant à la rigueur et à la sécurité juridique de la transaction, et coordonner les vérifications nécessaires avec les spécialistes appropriés.

Exigence d’un devis détaillé justifié

Avant de s’engager dans une transaction immobilière en Italie, il est indispensable d’obtenir un devis détaillé et justifié des frais de notaire et des services connexes. Ce devis doit décomposer clairement les honoraires du notaire, les droits et taxes éventuels, ainsi que les coûts administratifs et les éventuels frais supplémentaires liés à la localisation et à la nature du bien. Une estimation transparente permet à l’acheteur, notamment étranger, de comparer les propositions, d’évaluer le budget total et d’éviter les surcoûts inattendus au moment de la signature. Idéalement, le devis doit être établi par le notaire choisi ou, à défaut, par le cabinet d’avocats préparant le dossier, et inclure les hypothèses utilisées (valeur du bien, régime fiscal, éventuelles exonérations, et éventuelles prestations secondaires comme les actes de garantie ou les hypothèques). Pour sécuriser la transaction, il est recommandé de faire vérifier ce devis par un professionnel francophone spécialisé en droit immobilier en Italie, afin de s’assurer que toutes les composantes nécessaires sont bien couvertes et conformes à la réalité du dossier.

Quelles taxes s’ajoutent aux honoraires de notaire ?

TVA à 22 % applicable aux services du notaire

En Italie, les honoraires du notaire s’accompagnent généralement de taxes et droits spécifiques. Parmi ceux-ci, la TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) est la principale taxe applicable aux services notariaux. Le taux de TVA applicable aux prestations notariales est généralement de 22 %, bien que des cas particuliers ou des services connexes puissent être soumis à des taux différents selon la nature exacte des prestations et la localisation. Outre la TVA, d’autres droits et taxes peuvent s’ajouter, tels que des droits d’enregistrement ou des frais administratifs locaux, qui varient en fonction du type de transaction (achat à titre privé ou via une société, biens immobiliers ruraux ou urbains, etc.). Pour éviter les surprises, il est essentiel d’obtenir un devis détaillé et justifié qui décompose clairement chaque élément: honoraires du notaire, TVA, droits éventuels, et frais administratifs. Si nécessaire, votre avocat francophone spécialisé en droit immobilier en Italie peut vérifier ces éléments et vous expliquer leur applicabilité selon votre dossier.

Autres formalités (enregistrement, débours)

En parallèle des honoraires et des taxes, l’achat immobilier en Italie peut entraîner divers débours et frais d’enregistrement. Les débours regroupent généralement des frais administratifs encourus par le notaire et les services complémentaires (copies d’actes, recherche cadastrale, attestations diverses). Les frais d’enregistrement, parfois exigés par l’administration, varient selon le type de bien et le régime fiscal applicable (par exemple, transaction privée, acquisition d’entreprise, etc.). Il est crucial d’établir un devis détaillé qui répartit clairement ces éléments : honoraires notariaux, TVA, droits éventuels et débours. Pour sécuriser la transaction et éviter les surcoûts, un avocat francophone spécialisé en droit immobilier en Italie peut vérifier ces postes et s’assurer que toutes les formalités nécessaires sont bien couvertes et conformes au dossier.

Quels autres frais prévoir dans le dossier d’un non‑résident ?

Traduction assermentée du compromis ou acte

Pour les non‑résidents, la validité et la compréhension des documents utilisés dans les procédures italiennes et étrangères dépendent fortement d’une traduction fiable. Cette prestation comprend la traduction contextuelle et fidèle des documents tels que le compromis, les actes notariés, les titres de propriété, les rapports et les correspondances officielles, puis leur apostille ou certification si nécessaire et leur traduction assermentée par un traducteur juré ou agréé. Une traduction assermentée garantit la concordance exacte du contenu, la terminologie juridique et les dates, facilitant les démarches administratives et évitant les litiges interprétatifs. Il est recommandé d’obtenir un devis précisant le nombre de pages, les langues concernées, les délais et les éventuels coûts supplémentaires (relecture, notarisation, apostille).

Rapport technique ou conformité cadastrale

Il est très important de savoir qu’en Italie, pour diverses raisons historiques et culturelles, le marché immobilier est grevé de biens non-conformes. Les abus de constructions sont présents en moyenne sur 15% des biens immobiliers sur le territoire. Cela avec une nette difference entre les régions du nord et du sud. Dans le sud du pays, les constructions abusives oscillent entre 45 et 48 % des biens. En plus de cela, l’Italie est également connue pour l’emphythéose, les droits de tiers, et l’absence de titres de propriétés sur certain biens.

Pour un non‑résident, donc il est essentiel d’intégrer dans le dossier immobilier une série de frais supplémentaires liés à une enquête préliminaire sur la conformité urbanistique, cadastrale et des titres de propriété. Cela est indispensable pour vous assurer que le bien immobilier objet de votre intêret ne présente pas de vices de construction ou de défauts ou problématiques cachés, ou ignorés par l’agent immobilier.  Ces frais couvrent notamment :

• Vérification urbanistique et topographique (rapport d’urbanisme, permis de construire, éventuelles contraintes ou servitudes, cadastre).
• Expertise par un géomètre agréé (état de fait, métrage, conformité des plans, éventuelles divergences entre plans et réalité).
• Recherche et vérification des titres de propriété (provenance, charges, hypothèques, droits réels, préemption, servitudes).
• Démarches administratives et diligences auprès des autorités compétentes.

Un avocat francophone spécialisé en droit immobilier basé en Italie pourra faire effectuer en votre nom toutes les vérifications nécessaires pour acheter en sécurité.

Comment le notaire facilite-t-il l’achat pour les étrangers ?

Vérification juridique et conformité du bien

Le notaire en Italie joue un rôle central dans la transmission de propriété en assurant l’authenticité des actes, la régularité formelle et la sécurité juridique de la transaction entre l’acheteur et le vendeur. Son obligation principale est d’attester la légalité des actes et l’identité des parties, de s’assurer que le transfert respecte les règles applicables et que les droits réels et personnels sont correctement libellés dans l’acte. Toutefois, le notaire ne garantit pas la conformité urbanistique ou technique du bien. Il n’effectue pas les vérifications n’étant ni géomètre ni expert technique. Il informe simplement les parties sur les risques éventuels liés à de fausses déclarations et peut attirer l’attention sur les anomalies relevées dans les documents soumis (titres, actes, rapports, permis). En cas de doutes ou d’incertitudes techniques ou urbanistiques, il est recommandé de recourir à des spécialistes (avocats, géomètres, experts en urbanisme) pour compléter l’évaluation.

Validation de l’identité de l’acheteur et du vendeur

Le notaire certifie l’identité des parties lors de la signature de l’acte, garantissant que l’acheteur et le vendeur sont bien ceux qu’ils prétendent être et qu’ils disposent des pouvoirs nécessaires pour conclure la transaction. Il vérifie les pièces d’identité, les capacités juridiques et les éventuelles interdictions, afin d’éviter tout risque d’usurpation ou de fraude. Cette validation contribue à la sécurité juridique de la transaction, tout en rappelant que le notaire n’effectue pas de vérifications techniques ou urbanistiques et ne garantit pas la conformité du bien; pour ces aspects, il faut recourir à des spécialistes.

Besoin d’un accompagnement pour votre dossier notarial ?

Le notaire en Italie a un rôle limité par rapport au notaire français ou belge. Les étrangers qui achètent une maison en Italie doivent prendre des mesures pour se protéger. Cela notamment en vérifiant la conformité et en consultant un avocat spécialisé. Un avocat (surtout s’il parle français) peut vous aider à effectuer vos démarches tout au long de la procédure. Votre avocat vous expliquera les réglementations italiennes sur l’achat immobilier et les différences entre les deux pays. Il négociera le contrat de vente pour inclure des clauses de garantie et vous protéger des problèmes de conformité. En outre, il pourra gérer les formalités d’achat et d’enregistrement du logement à votre place. Il fera effectuer également une enquête préliminaire pour vérifier la conformité des informations fournies par le vendeur à l’état de fait des lieux.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez acheter une maison en Italie, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin.

Foire aux questions (FAQ)

Le notaire peut-il ajouter des frais non justifiés ?

Oui, un notaire italien peut ajouter des frais non justifiés, mais il est possible de contester et de se protéger contre cela. Consultez un avocat qui protegera vos intêrets du début à la fin du processus d’achat.

Y a-t‑il une TVA sur les frais notarials ?

Oui, il y a une TVA sur les frais de notaire si vous achetez auprès d’un professionnel, comme une entreprise de construction ou un promoteur immobilier.

Quand faut-il demander un devis au notaire ?

Il faut demander un devis au notaire italien dès que vous avez trouvé un bien et avant de signer tout engagement contraignant, comme le compromis de vente. Cela vous permettra de connaître le montant des frais de notaire et des taxes à l’avance, car le prix peut varier en fonction de votre situation.

Le taux de notaire varie-t‑il selon la nationalité ?

Non, la nationalité n’a pas d’incidence sur le taux de notaire pour l’achat d’une maison en Italie ; les frais sont les mêmes pour les étrangers et les Italiens.

Peut-on négocier ces frais en Italie ?

Non, on ne peut pas négocier les frais du notaire en Italie car ils sont fixés par des tarifs officiels et des réglementations d’État.