Due diligence et achat immobilier à Milan: guide pratique pour investisseurs étrangers

Le décret « Salva-casa » de 2024 introduit une modification majeure. La surface minimale requise pour les studios afin de respecter les conditions d’habitation est abaissée. Lorsqu’un appartement est occupé par une seule personne, la surface passe de 28 m² à 20 m². Cette évolution s’inscrit dans le cadre d’un effort gouvernemental visant à fluidifier le logement et à favoriser la mobilité résidentielle, tout en maintenant des normes de confort adaptées. Pour l’investisseur, cela peut élargir la base de biens susceptibles d’être utilisés comme pied-à-terre ou comme location saisonnière, sous réserve des contrôles nécessaires.

Nouvelle surface minimale de 20 m²

Milan, cœur économique de l’Italie, continue d’attirer des investisseurs étrangers en quête de rendements attractifs dans le résidentiel. Récemment, une réforme importante a modifié la façon dont les petites surfaces sont appréhendées sur le marché locatif. Les studios destinés à la location peuvent désormais être envisagés à partir d’une surface minimale de 20 m². Ceci au lieu des 28 m² qui prévalaient auparavant. Cette évolution, loin d’être purement technique, peut influencer la rentabilité des portefeuilles immobiliers, les stratégies de financement et la vitesse de mise sur le marché des biens. Cet article propose un cadre clair pour comprendre les enjeux, les risques et les meilleures pratiques avant de s’engager.

Élargissement de l’offre et logique hybride

Le cadre général et le contexte légal s’écrivent dans une logique hybride mêlant droit italien, droit régional et normes municipales. L’habitat, les droits réels et les normes d’urbanisme se déploient dans une architecture complexe où les règles nationales, régionales et locales influencent directement la façon dont une surface est déclarée et utilisée pour la location. La nouvelle règle des 20 m² s’inscrit dans une logique d’élargissement de l’offre de petites surfaces sur le marché locatif et dans une volonté de faciliter l’accès à la propriété pour les investisseurs étrangers qui souhaitent diversifier leur portefeuille en misant sur des biens plus accessibles.

Cette réforme peut, en théorie, conduire à une hausse potentielle de l’offre et, par conséquent, influencer les loyers, les taux d’occupation et la rentabilité brute et nette des investissements centrés sur les petites surfaces. Toutefois, les effets réels dépendent fortement de facteurs tels que l’emplacement précis du bien, la qualité de sa rénovation, ainsi que le respect des règles locales et des procédures d’application.

Points de vigilance et rentabilité à Milan

Face à ces fondamentaux, les points de vigilance restent essentiels. Les décrets d’application et les interprétations locales peuvent varier d’une commune à l’autre. Il convient donc de vérifier la conformité du bien avec les règles municipales, les certificats d’habitabilité et les autorisations délivrées par les autorités compétentes. Le cadre économique et locatif est dès lors complexe mais prometteur. Une surface minimale plus faible peut accroître l’offre de studios, rendant l’investissement plus accessible pour les acheteurs étrangers et réduisant potentiellement les périodes de vacance locative. Cela en particulier dans les zones étudiantes et les quartiers d’affaires de Milan.

La rentabilité dépend toutefois non seulement de la surface, mais aussi de l’emplacement (à proximité des universités, des pôles d’affaires, des quartiers dynamiques), de la demande ciblée (étudiants, jeunes professionnels, travailleurs transfrontaliers) et des coûts opérationnels (charges de copropriété, entretien, gestion locative). À cela s’ajoute la question des exigences liées à la conformité des installations, à la sécurité et à la performance énergétique. Celles-ci peuvent varier selon les quartiers et les configurations des bâtiments.

Évaluation pré-achat: diagnostics, travaux et risques urbanistiques

Dans ce contexte, l’évaluation pré-achat doit impérativement tenir compte des diagnostics obligatoires, comme par exemple le Diagnostic de Performance Énergétique, et des éventuels travaux à prévoir pour atteindre les normes actuelles. La surface déclarée, la localisation précise et les éventuelles servitudes ou charges liées au bien jouent un rôle central dans l’évaluation de la rentabilité et des risques. Ceci notamment lorsque la nouvelle règle des 20 m² s’intercale avec des exigences urbanistiques locales parfois plus strictes et les contradictions fréquentes entre les documents administratifs.

Due diligence et équipe locale

Du point de vue pratique, l’accès à une diligence rigoureuse repose sur une collaboration étroite avec une équipe locale compétente: notaire ou avocat spécialisé en droit immobilier. Ce dernier a un réseau de contacts comprenant des géomètres, ingénieurs ou architectes pour les contrôles techniques et la vérification des permis. Cette équipe contrôle les actes de propriété, les plans, les diagnostics et les preuves de conformité. Elle les analyse ensuite dans le cadre d’un rapport de due diligence clair et reproductible. L’objectif est d’identifier rapidement les obstacles potentiels (hypothèques cachées, charges anciennes, travaux non conformes, autorisations manquantes) et d’établir un plan d’action précis pour sécuriser l’opération avant la signature de tout compromis.

Cadre fiscal et financement

D’un point de vue fiscal et financier, l’anticipation est primordiale pour éviter les mauvaises surprises et optimiser l’investissement. Les investisseurs étrangers doivent évaluer les mécanismes d’imposition des revenus locatifs en Italie, en tenant compte des régimes forfaitaire et réel, ainsi que les possibilités de déductions pour charges et travaux. La fiscalité de la revente et les transmissions successorales ajoutent une dimension supplémentaire, particulièrement lorsque des conventions fiscales existent entre l’Italie et le pays d’origine. Sur le plan du financement, les non-résidents font souvent face à des exigences accrues en matière de garanties et de documentation financière. Prévoir une structuration financière adaptée, avec des garanties adéquates et un apport personnel suffisant, permet de sécuriser le financement et d’éviter les blocages qui pourraient compromettre le projet.

Planification opérationnelle

Enfin, les aspects opérationnels exigent une planification précise et une exécution coordonnée. La due diligence peut s’étendre sur plusieurs semaines, suivie de la négociation du compromis et, le cas échéant, de l’acte authentique chez le notaire après obtention des diagnostics et des autorisations. L’équipe locale demeure indispensable tout au long du processus, offrant conseils et points de vigilance adaptés à chaque bien et à chaque quartier.

Approche méthodique pour une acquisition rentable et durable

La nouvelle règle des 20 m² peut ouvrir des perspectives intéressantes à Milan, mais elle exige une approche méthodique et rigoureuse. L’investissement dans une petite surface peut s’avérer rentable lorsque l’emplacement est stratégique, l’état de rénovation irréprochable et le montage fiscal et financier adapté au statut d’étranger non résident. Dès le départ, il est crucial d’impliquer une équipe locale compétente. Cette dernière vérifiera la conformité du bien immobilier avant que vous fassiez une offre d’achat et vous aidera à préparer une stratégie financière et fiscale sur mesure. La prochaine étape consistera à préparer un dossier solide pour la négociation. Cela afin de transformer l’opportunité offerte par la nouvelle règlementation en une acquisition réussie et durable.

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