IMMOBILIENRECHT

Fragen und Antworten zum Kauf einer italienischen Immobilie

Wichtige Fragen und Antworten zu italienischen Immobilien – Prozess des Eigentumserwerbs.

Jeder Käufer sollte immer überlegen, ob ein „Interessenkonflikt“ vorliegen könnte.

Der Immobilienmakler hat Ihnen gesagt, dass er juristische Dienstleistungen in seinen Provisionssatz einbeziehen kann (der Provisionssatz für Immobilienmakler beträgt im Allgemeinen 3 % des Immobilienwerts). Bitte denken Sie daran, dass Ihr Immobilienmakler nur bezahlt wird, wenn der Verkauf abgeschlossen wird.

Die verschiedenen Parteien, die an Ihrer Transaktion beteiligt sind, haben möglicherweise kein Interesse daran, Ihnen die ganze Wahrheit über Ihre Immobilie zu sagen, weil sie ein finanzielles oder persönliches Interesse am Verkauf haben. Deshalb sollten Sie sich immer von einem kompetenten, erfahrenen Anwalt beraten lassen, der Ihre Sprache spricht und nur Ihre Interessen im Sinn hat.

Bevor Sie ein Haus in Italien kaufen, sollten Sie die Immobilie unbedingt besichtigen. Ebenso wichtig ist es, mit einem unabhängigen italienischen Rechtsberater zu sprechen.

Italien ist ein Land von grosser natürlicher Schönheit und unvergleichlichem kulturellem Reichtum. Ausserdem ist es ein Gründungsmitglied der Europäischen Union und ein Mitglied der Eurozone.

Der aufregendste Aspekt eines neuen Lebens im Ausland ist oft der Kauf des perfekten Hauses – die Wahl des Hauses und seine Lage können entscheidend dafür sein, dass Ihr Leben im Ausland ein langfristiger Erfolg wird.

Die Verfahren und die Terminologie für den Kauf eines Hauses in Italien unterscheiden sich stark von dem, was Sie wahrscheinlich gewohnt sind, daher ist es unerlässlich, sich während des gesamten Prozesses von einem Experten für den italienischen Immobilienmarkt unterstützen zu lassen.

Der Eigentumsübertragungsprozess, wie er im italienischen Zivilgesetzbuch geregelt ist, ist in jedem Fall besonders sicher, vorausgesetzt, der Käufer geht sorgfältig und aufmerksam vor, wie es bei einer Investition dieser Grössenordnung generell erforderlich ist.

Wie lange dauert es, den Immobilienkauf in Italien abzuschliessen?

Vorausgesetzt, dass nach der von Ihrem Anwalt durchgeführten rechtlichen Due-Diligence-Prüfung keine besonderen Probleme auftreten, kann der gesamte Immobilienkaufprozess in Italien recht schnell, oft innerhalb eines Monats, abgeschlossen werden.

Für viele Investoren ist es einfacher, über einen Immobilienmakler zu kaufen.

Jeder Investor sollte sich vergewissern, dass der Makler, wie gesetzlich vorgeschrieben, bei der örtlichen Handelskammer (Ruolo degli Agenti di Affari in Mediazione) registriert ist. Der Kauf direkt vom Verkäufer ist ebenfalls akzeptabel und erspart dem Käufer die Zahlung der Maklerprovision (eine Standardprovision beträgt in der Regel 3 % des Immobilienwerts).

Um sicherzustellen, dass der Kauf einer Immobilie risikofrei ist, sollten Investoren immer die Unterstützung eines eigenen italienischen, zweisprachigen Rechtsberaters suchen.

Ich habe das Gefühl, dass ich die italienische Sprache nicht gut genug verstehe, um einen rechtsgültigen Vertrag zu unterzeichnen. Was soll ich tun?

Jede rechtsverbindliche Vereinbarung im Zusammenhang mit einer italienischen Immobilientransaktion muss in italienischer Sprache abgefasst sein, unabhängig von der Nationalität der beteiligten Parteien. Im Falle eines Rechtsstreits ist die italienische Fassung massgebend. Außerdem sollten Sie sich darüber im Klaren sein, dass juristische Dokumente, die ins Deutsche übersetzt wurden, unter Umständen nicht korrekt sind oder nicht vollständig dem Original entsprechen.

Sie sollten niemals eine rechtsverbindliche Vereinbarung unterzeichnen, ohne sich von einem qualifizierten, zweisprachigen italienischen Rechtsanwalt beraten zu lassen, der Ihnen in Ihrer Sprache die volle Tragweite Ihrer Verpflichtung erklären kann.

Weitere Informationen: Juristische Übersetzung bei Immobilientransaktionen.

Was passiert, wenn ich einen Immobilienvorvertrag unterschreibe und den Kauf nicht abschliessen kann?

Da Sie einen rechtsverbindlichen Vertrag (Immobilienvorvertrag oder „Compromesso“) unterzeichnet haben, verlieren Sie höchstwahrscheinlich Ihre Anzahlung. Diese Anzahlung wird nicht zurückerstattet, wenn Sie (der Käufer) in Verzug geraten und ohne triftigen Rechtsgrund vom Vertrag zurücktreten. Der Verkäufer kann Sie möglicherweise auch vor Gericht verklagen, um eine zusätzliche finanzielle Entschädigung zu erhalten.

Viele Menschen ignorieren den Hauptunterschied zwischen einem italienischen Rechtsanwalt und einem italienischen Notar …

Im italienischen Rechtssystem ist der italienische Notar ein öffentlicher Beamter des italienischen Staates, der eine neutrale Position zwischen Käufer und Verkäufer einnimmt.

Kurz gesagt, Notare arbeiten für den italienischen Staat, während Anwälte für ihre Mandanten arbeiten. Anwälte kümmern sich nur darum, die Interessen ihrer Kunden zu wahren.

Wenn Sie weitere Informationen zu diesem Thema wünschen, lesen Sie unseren Blogbeitrag: Italienische Notare bei Immobilientransaktionen.

Mir wurde gesagt, dass ich während des Kaufvertrags einen Dolmetscher benötige.

Wenn der Käufer bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags einer Immobilie nicht fliessend Italienisch spricht, ist nach italienischem Recht die Anwesenheit eines Dolmetschers vorgeschrieben.

Wir raten Ihnen nicht nur, sich zu vergewissern, dass der Dolmetscher in sprachlicher und rechtlicher Hinsicht qualifiziert ist. Denken Sie auch an Interessenkonflikte. Dies kann der Fall sein, wenn der Dolmetscher vom Verkäufer und/oder vom Immobilienmakler beauftragt wird.

Ihr zweisprachiger unabhängiger Rechtsberater verfügt über die richtigen rechtlichen und sprachlichen Qualifikationen, um Sie während der gesamten Immobilientransaktion zu unterstützen. Ihr von Ihnen beauftragter Rechtsberater, der nur in Ihrem Interesse arbeitet, kümmert sich um das Dolmetschen und die Übersetzungen. Ihr Anwalt wird dafür sorgen, dass Sie die Dokumente, die Sie unterschreiben sollen, und die rechtlichen Auswirkungen genau verstehen.

Ich plane, meine Immobilie zu renovieren. Ich stehe bereits in Kontakt mit einer Baufirma. Sollte ich einen Vertrag aufsetzen?

Bei Renovierungsarbeiten bietet ein professionell ausgearbeiteter Vertrag eine Garantie. Ihr Anwalt wird darin alle Verpflichtungen der Baufirma und die Preise detailliert auflisten. Dies reicht in der Regel aus, um spätere Schwierigkeiten zu vermeiden.

Renovierungsarbeiten können sehr teuer sein, und es ist sehr schwierig, unvorhergesehene Anforderungen im Verlauf der Arbeiten vorherzusehen. Die frühzeitige Einschaltung eines Anwalts bei der Ausarbeitung eines Vertrags zwischen Ihnen und Ihrem Bauunternehmen kann helfen, die Ausgaben unter Kontrolle zu halten.

Wenn Sie hier keine Antwort auf eine Frage finden, dann freuen wir uns, wenn Sie uns Ihre Frage stellen. Nehmen Sie mit uns Kontakt auf und stellen Sie Ihre Frage.

ITALIENISCHES ERBRECHT

Fragen und Antworten zur italienischen Erbschaft

Hier finden Sie eine Liste mit häufig gestellten Fragen und Antworten zu italienischen Erbschafts- und Erbfolgeverfahren.

Erbrecht von Ehegatten.

Wenn Sie verheiratet sind, sind Sie als „Zwangserbe“ erbberechtigt.

Nach italienischem Recht können Sie nicht von der Vererbung Ihrer vorbehaltenen Quote ausgeschlossen werden.

Abfassung eines Testaments in Italien: warum es sich lohnt, wenn Sie Vermögen in Italien besitzen.

Die Vererbung von in Italien befindlichen Vermögenswerten unterliegt dem italienischen Recht. Das bedeutet, dass jedes Testament, das sich auf italienisches Vermögen bezieht, bei einem italienischen Notar veröffentlicht werden muss. Ein italienischer Notar kann kein Testament entgegennehmen, das in einer anderen Sprache verfasst wurde.

Ein in deutscher Sprache verfasstes Testament zum Beispiel würde eine beglaubigte Übersetzung ins Italienische erfordern. Dies verursacht Schwierigkeiten und Kosten und setzt voraus, dass das Testament nicht im Widerspruch zum italienischen Recht steht.

Aus diesen Gründen ist es einfacher und wahrscheinlich kosteneffizienter, ein Testament in italienischer Sprache zu verfassen.

Wie wird die italienische Erbschaftssteuer angewendet?

Die Grundsteuer wird auf den gesamten Nettowert des Vermögens des Verstorbenen angewandt, einschließlich beweglicher und unbeweglicher Vermögenswerte. Die Steuersätze hängen von der Beziehung des Empfängers zum Verstorbenen ab und sind wie folgt:

4% für Übertragungen an den Ehepartner an den überlebenden Ehegatten und die Kinder, mit einer Steuerbefreiung von 1 Million Euro.

6% für Übertragungen an die Geschwister des Verstorbenen, mit einem Freibetrag von 100.000 Euro für jeden Begünstigten.

6% zu zahlen für Übertragungen an Familienmitglieder innerhalb des vierten Grades, die mit dem Verstorbenen verwandt sind, und an andere Familienmitglieder des Ehepartners bis zum dritten Grad (keine Steuerbefreiung).

8 % die für Übertragungen an andere (nicht verwandte) Parteien zu zahlen sind.

Die Erbschaftssteuer ist nicht die einzige fällige Steuer…

Die Erben müssen nämlich auch eine Umschreibungs- und eine Katastersteuer in Höhe von 2 % bzw. 1 % (berechnet auf den Katasterwert) der geerbten Immobilien entrichten.

Brauche ich ein italienisches Testament für mein italienisches Haus?

Wir empfehlen Ihnen, mit Unterstützung Ihres italienischen Anwalts ein italienisches Testament zu verfassen, um die Folgen der „gesetzlichen Erbfolge“ zu begrenzen.

Die „gesetzliche Erbfolge“ tritt ein, wenn der Verstorbene kein Testament hinterlassen hat. In einem solchen Fall bestimmt das italienische Recht, welche Verwandten des Verstorbenen erbberechtigt sind (in erster Linie der Ehepartner, die ehelichen und leiblichen Kinder und die Nachkommen).

Wenn es keine Erben gibt, fällt nach italienischem Recht das in Italien vorhandene Erbvermögen an den italienischen Staat.

Mein Lebenspartner und ich sind nicht verheiratet. Mein Partner hat eine italienische Immobilie gekauft, die auf seinen Namen eingetragen ist. Was wird mit dieser Immobilie geschehen, wenn er stirbt?

Stirbt der gesetzliche Eigentümer, ohne ein italienisches Testament zu hinterlassen, wird die Immobilie nach den Regeln der italienischen Erbfolge vererbt. Unverheiratete Partner werden bei diesen Regeln nicht berücksichtigt.

Nach italienischem Recht ist eine Erbschaftsquote für enge Familienangehörige wie Kinder und Ehegatten vorgesehen.

Diese Personen können grundsätzlich nicht vom Erbe ausgeschlossen werden, es sei denn, es werden sehr strenge Bedingungen erfüllt. Wenn Sie beabsichtigen, einen Zwangserben von Ihrem Testament auszuschliessen, ist es unbedingt ratsam, einen italienischen Anwalt zu beauftragen, um sicherzustellen, dass Ihre Wünsche erfüllt werden.

Ist es möglich, mit meinem Testament nur über einen Teil meines Vermögens zu verfügen?

Die im Testament aufgeführten Vermögenswerte werden von den im Testament genannten Erben geerbt. Das übrige italienische Vermögen geht an die gesetzlichen Erben, d. h. an die Erben, die durch das italienische Erbrecht bestimmt werden.

Kann ich, abgesehen von den direkten Verwandten (Verwandten in aufsteigender und/oder absteigender Linie), einen Teil meines Nachlasses an eine Einrichtung oder Organisation verschenken?

Sie können in Ihrem Testament immer einen Teil Ihres Nachlasses (die so genannte verfügbare Quote) anderen Personen oder Institutionen (z. B. einer Wohltätigkeitsorganisation) hinterlassen.

Gemeinsame Testamente von Ehepaaren werden nach italienischem Recht nicht anerkannt.

Testamente sind rein persönliche Dokumente und jeder Ehegatte muss sein eigenes Testament aufsetzen.

Gibt es Verwandte, die bei der Erbfolge nicht ausgeschlossen werden können?

Die Verwandten in direkter Linie des Verstorbenen haben Anspruch auf eine reservierte Quote. Diese Verwandten, die Anspruch auf die Erbschaft haben, sind: Kinder oder Neffen/Nichten, Eltern (bei Fehlen von Kindern), Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner.

Welche Rechte haben unverheiratete Paare oder Partner, die ihre Partnerschaft nicht eingetragen haben? Haben diese Partner Anspruch auf Erbschaftsrechte?

Nach italienischem Erbrecht haben unverheiratete und nicht eingetragene Partner keinen Anspruch auf ein Erbrecht. Es wird empfohlen, dass diese Partner ihre Erbrechte durch die Erstellung eines italienischen Testaments schützen.

Kann ich in einem Testament mehr als einen Erben einsetzen?

Es ist möglich, mehrere Erben zu benennen, von denen jeder anteilig begünstigt wird (Erbe A 1/3, Erbe B 1/3, Erbe C 1/3) oder verschiedene Begünstigte für jedes einzelne Vermögen (mein Strandhaus an Erbe A, mein Stadthaus an Erbe B usw.)

Kann ich mein Testament im Laufe der Zeit ändern? Ist es möglich, die Erben zu ändern?

Wenn Sie bei klarem Verstand sind, ist es immer möglich, Ihr Testament zu ändern, zu ergänzen oder zu widerrufen. Sie sollten Ihr Testament sogar regelmässig überprüfen. Wenn sich Ihre Lebensumstände ändern, z. B. durch Heirat, Scheidung, Geburt oder den Erwerb einer neuen Immobilie, sollte Ihr Testament diese Änderungen widerspiegeln.

Es ist wichtig, dass Ihr italienisches Testament mit dem italienischen Recht übereinstimmt.

Sie sollten sich von einem zweisprachigen italienischen Rechtsanwalt oder einem zweisprachigen Notar beraten lassen.

Weitere Informationen erhalten Sie bei der Anwaltskanzlei De Tullio.

Sie sollten Ihr italienisches Testament bei einer Person Ihres Vertrauens aufbewahren.

Dies kann ein vertrauenswürdiger Verwandter, ein Freund oder ein Fachmann wie ein Rechtsanwalt oder Notar sein.

Befreiung von der Erbschaftssteuer: Welche Erbschaftsgüter sind von der Steuer befreit?

Krankheitskosten und Beerdigungskosten, die für den Verstorbenen aufgewendet wurden.

Italienische Staatsanleihen (BOT, CCT und andere Staatsanleihen), Lebensversicherungspolicen und auf den Namen des Verstorbenen zugelassene Autos unterliegen nicht der Besteuerung. Nähere Informationen erhalten Sie von Ihrem Anwalt.

Wer ist zur Zahlung der Erbschaftssteuer in Italien verpflichtet?

Verpflichtet zur Zahlung der Erbschaftssteuer sind die Erben, die gemeinsam für die Zahlung der Erbschaftssteuer verantwortlich sind. Selbst wenn einer der Erben alle relevanten Steuern im Namen aller Erben zahlt, hat der Zahlungsempfänger das Recht, von den anderen Erben eine Erstattung zu erhalten; die italienische Steuerbehörde kann dies verlangen.

… meine italienische Familie schlägt vor, dass sie sich um alles kümmert und bittet mich, eine Vollmacht zu unterschreiben.

Es ist nie ratsam, eine so heikle Aufgabe an Personen zu delegieren, die sich in einem Interessenkonflikt befinden könnten. Eine Vollmacht ist eine sehr heikle Angelegenheit und sollte einem Fachmann übertragen werden, der über Erfahrung auf diesem Gebiet verfügt und der für seine Taten zur Rechenschaft gezogen werden kann.

Ich habe eine Immobilie in Italien geerbt, in der einige Familienmitglieder ohne Mietvertrag leben. Besteht für mich dadurch ein potenzielles Risiko?

Usucapio-Risiko:

Nach italienischem Recht kann jemand, der eine Immobilie jahrelang besitzt, ohne Miete zu zahlen, mit der stillschweigenden Zustimmung des rechtmässigen Eigentümers das Eigentum vor Gericht einfordern. Dieses rechtliche Verfahren wird ‚usucapione‘ genannt.

Ich bin schweizer Staatsangehöriger und besitze ein Haus in Italien. Welches Erbrecht gilt für mein Haus in Italien?

Das Erbrecht kann von Ihrer Staatsangehörigkeit und Ihrem Wohnsitz abhängen, aber das Erbschaftsverfahren in Bezug auf Ihr italienisches Vermögen wird durch das italienische Recht geregelt.

Um es klar zu sagen: Wenn Sie eine Immobilie in Italien besitzen, müssen Sie die Erbfolge in Italien regeln.

Wenn Sie hier keine Antwort auf eine Frage finden, dann freuen wir uns, wenn Sie uns Ihre Frage stellen. Nehmen Sie mit uns Kontakt auf und stellen Sie Ihre Frage.