Construction abusive en Italie

Construction abusive en Italie: nouvel arrêt du Conseil d’État 2025

Démolition obligatoire pour certains abus immobiliers. Le Conseil d’État précise qu’en cas de nouvelle construction sans permis, une amnistie ou une amende ne suffisent pas. Le décret Salva Casa et le silence administratif non plus. L’arrêt du Conseil d’État, section VII, n° 4382 du 21 mai 2025 offre une occasion intéressante de réfléchir à certains des principes les plus établis et, en même temps, les plus controversés en matière de répression des constructions illégales. La décision porte sur une affaire vieille de plus de dix ans, dans laquelle s’entremêlent plusieurs aspects juridiques importants.

La distinction entre rénovation et nouvelle construction, la valeur du silence de l’administration dans la procédure, ainsi que les conditions d’application d’une sanction pécuniaire à la place de la démolition. L’affaire faisant l’objet de la décision commence en 2014. Lorsque la municipalité de Rome, à la suite d’un contrôle, a découvert que certains travaux de construction avaient été effectués sans aucune autorisation. Selon la municipalité, en effet, l’intervention devait se classer comme « nouvelle construction » sur la base du texte unique sur la construction (D.P.R. 380/2001). Cela car elle entraînait une augmentation significative du volume par rapport au bâtiment d’origine.

Le propriétaire a tenté de s’opposer à l’ordre de démolition. Ceci en soutenant qu’il s’agissait d’une simple rénovation. Celle-ci pouvant selon lui se régulariser par une SCIA (déclaration certifiée de début de travaux) ou une vérification de conformité, conformément à l’article 37 du T.U. edilizia.
Après des années de recours, l’affaire est à nouveau portée devant le Conseil d’État. Ce dernier, par l’arrêt n° 4382/2025, a confirmé l’obligation de démolition.

Effet de la décision définitive

La décision réaffirme, en premier lieu, le principe selon lequel la décision définitive couvre non seulement ce qui est invoqué, mais aussi ce qui peut être invoqué. Étant donné que, dans un arrêt précédent (n° 1184/2022), le Conseil d’État avait déjà qualifié l’intervention de « nouvelle construction » soumise à un permis de construire, toute évaluation supplémentaire sur une demande au titre de l’article 37 du décret présidentiel 380/2001 est irrecevable.

Nouvelle Construction Abusive en Italie: Pas de Régularisation

Les juges ont affirmé qu’un travail de construction entraînant une augmentation du volume supérieure à 20 % constitue une nouvelle construction. En l’absence de permis de construire, la seule solution est donc la démolition. Il n’est pas possible de « régulariser la situation » par une simple SCIA (déclaration certifiée de début de travaux) ou par l’application d’une sanction administrative.
Le propriétaire avait tenté de faire valoir l’article 37 du décret présidentiel 380/2001. Celui-ci prévoit la possibilité de payer une somme d’argent en lieu et place de la démolition pour certaines irrégularités mineures. Toutefois, selon le Conseil d’État, dans ce cas, la violation était trop importante pour relever des cas de régularisation.

Quand le silence de l’administration équivaut à un « non »

Un autre point crucial concerne le silence de la commune sur la demande de régularisation. Selon les juges, l’absence de réponse équivaut à un refus tacite. Cette orientation, déjà affirmée par la Cour constitutionnelle (arrêt n° 42/2023), trouve confirmation dans le cas en examen. Pour les travaux manifestement irréguliers, l’administration n’a pas l’obligation de fournir une réponse formelle.

Construction Abusive en Italie: Le décret « Salva Casa » n’amnistie pas les abus importants

Le propriétaire a également tenté d’invoquer le « décret Salva Casa » (décret-loi 69/2024). Ceci dans l’espoir de pouvoir bénéficier des nouveaux seuils de tolérance introduits. Toutefois, le Conseil d’État a catégoriquement exclu l’applicabilité du décret à l’affaire en question.
Il y a deux raisons à cela. La première est que la nouvelle réglementation n’est pas rétroactive. Tandis que la seconde est que le décret ne concerne que des irrégularités mineures, telles que de légers écarts par rapport au projet ou des erreurs formelles. Un agrandissement volumétrique important, tel que celui qui fait l’objet du litige, n’entre pas dans ces cas.

Construction Abusive en Italie: Sanction Pécuniaire possible uniquement dans des cas exceptionnels

L’une des défenses les plus courantes dans les procédures d’urbanisme est la demande de remplacer la démolition par une amende. Cela en invoquant la disposition de l’article 33 du T.U. edilizia (texte unique sur la construction). Toutefois, cette voie n’est envisageable que dans des conditions très précises : il faut en effet démontrer que la démolition mettrait en danger la stabilité de la partie régulière du bâtiment.
Dans le cas présent, cette preuve n’a pas été fournie de manière convaincante. Les juges ont précisé que la possibilité de remplacer la démolition par une sanction pécuniaire est une dérogation. Et, en tant que telle, elle doit être prouvée par des expertises techniques et une documentation détaillée. Il ne suffit pas d’affirmer de manière générale que la démolition est difficile ou coûteuse.

Démolition ou Sanction ?

Le message du Conseil d’État est clair : l’ordre de démolition n’est pas automatiquement annulé s’il est possible de payer une amende. Le Conseil d’État a précisé que l’évaluation de la possibilité de remplacer la démolition par une sanction pécuniaire constitue une étape ultérieure et distincte de l’adoption de l’ordre de démolition et ne conditionne pas la légalité de ce dernier. Cette option ne doit donc pas s’exercer au préalable, mais uniquement, le cas échéant, au stade de l’exécution, en cas d’empêchement objectif de la remise en état.

Construction Abusive en Italie: Attention lors d’un Achat Immobilier!

Si vous voulez acheter ou vendre un bien immobilier en Italie, vous devez être particulièrement vigilant aux abus de construction. Vous pourriez vous retrouver en possession d’une maison à risque de démolition. Les abus peuvent concerner la totalité du logement ou seulement une partie de celui-ci. Quoi qu’il en soit, les risques sont réels. Les règles urbanistiques sont strictes, et les contrôles sont fréquents dans certaines régions. Ces contrôles sont encore plus fréquents si vous voulez ouvrir une activité de location dans le logement.

Faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier vous permet de procéder à toutes les vérifications nécessaires avant de signer une promesse d’achat. Votre avocat effectuera un audit préliminaire sur la propriété de votre choix. Il pourra également faire réaliser une expertise technique approfondie pour vous renseigner sur la conformité ou non du bâti et de ses équipements. Dans le cas – fréquent – de non conformités légères ou importantes, votre avocat négociera à votre place un rabais sur le prix d’achat. Il veillera à protéger vos intêrets et défendra vos droits en cas d’abus de constructions constatés avant l’achat.

En Conclusion

Pour acheter une maison en Italie en toute sécurité, il est fondamental de faire réaliser un audit préliminaire. Votre avocat prendra en charge l’ensemble de la procédure. D’une part, il vérifiera la documentation (urbanistique, cadastrale, hypothécaire, énergétique, etc.). D’autre part, il rédigera les divers contrats que vous devrez signer. Il réalisera également l’ensemble des formalités administratives et vous accompagnera chez le notaire le jour de la signature de l’acte.

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