Acheter une maison en Campanie pour s’y installer ou pour la louer à courte durée aux vacanciers est un investissement qui intéresse de plus en plus d’acheteurs étrangers. Les prix sont assez abordables et la région est particulièrement recherchée pour ses bords de mers, ses paysages à couper le souffle, sa nature sauvage, son histoire exceptionnelle et sa gastronomie.

Dans cet article, retrouvez de précieuses informations pour réaliser votre projet immobilier en Campanie.

Acheter une Maison en Campanie: Où?

Naples

Naples est une ville à l’histoire millénaire qui se reflète dans des monuments fascinants, des musées remarquables et un calendrier animé d’événements artistiques et culturels. La ville abrite de nombreux sites historiques. Parmi ceux-ci le célèbre Castel dell’Ovo, le Maschio Angioino et les ruines antiques de Pompéi et d’Herculanum, situées à proximité. Vivre à Naples, c’est s’immerger dans un environnement riche en culture et en histoire.

La situation géographique de Naples est l’un de ses principaux atouts. Située entre la mer et les collines, elle offre des vues à couper le souffle.  Diverses activités de plein air sont possibles, telles que des excursions sur le Vésuve. La visite des îles du Golfe (Capri, Ischia et Procida) le long de la côte amalfitaine est conseillée également.

Naples est universellement reconnue comme la patrie de la pizza, mais son offre gastronomique va bien au-delà.  Vivre à Naples est relativement bon marché par rapport à d’autres grandes villes italiennes. Selon les données recueillies par le site Immobiliare.it, en avril 2024, le prix de vente moyen d’une maison à Naples était de 2 832 euros par mètre carré.

Cependant, les coûts varient considérablement en fonction de la zone choisie. À Naples la circulation est intense et le chaos quotidien, en particulier dans les quartiers les plus fréquentés. Les embouteillages peuvent rendre les déplacements difficiles et stressants. De plus, le système de transport public, bien que varié, ne garantit pas toujours la ponctualité et l’efficacité. Il y fait cependant bon vivre et la sympathie des napolitains est contagieuse. Si vous envisagez d’acheter une maison en Campanie, Naples peut être une option d’investissement très intéressante.

 Salerne

Cette ville offre un équilibre parfait entre l’ancien et le nouveau. Avec la possibilité de se plonger dans l’histoire et la culture tout en profitant du confort d’une ville moderne.
Salerne est une ville entièrement tournée vers la mer. Cela signifie que vous pourrez profiter de tous les services, mais aussi d’une position privilégiée pour explorer les plus belles plages de Campanie.
Salerne offre également une bonne qualité de vie, avec un large éventail de services, d’activités récréatives et d’opportunités d’emploi.
La ville est célèbre pour son charmant centre historique, avec ses rues étroites, ses églises et ses bâtiments anciens. Mais Salerne est aussi une ville dynamique et en pleine croissance. Ceci grâce aux récents travaux de modernisation et aux divers événements culturels. La ville abrite également plusieurs établissements d’enseignement, dont l’université de Salerne, l’une des plus anciennes et des plus respectées d’Italie. La proximité du front de mer et de la gare est également appréciable.

Torre del Greco

Cette ville a reçu plusieurs récompenses au fil des ans. Elle fait partie de l’association Infioritalia, de l’itinéraire œnogastronomique de la Route des vins du Vésuve et des Produits typiques du Vésuve et, enfin, du Parc national du Vésuve, zone protégée entre Naples et la péninsule de Sorrente.
Torre del Greco est une ville aux origines anciennes et aux traditions fortes. Le centre urbain est orné par les merveilleuses villas vésuviennes. À Contrada Sora, par exemple, on peut voir les vestiges de la villa du même nom. À Contrada Calastro, on a découvert les ruines d’une ancienne villa rustique. La commune possède également 10 km de côte, avec des vues à couper le souffle sur le golfe de Naples. Les plages de sable noir sont bien équipées pour la saison balnéaire. En outre, le parc national du Vésuve est une destination très appréciée des amateurs de trekking et de VTT sur les sentiers qui mènent aux pentes du volcan Vésuve.

Caserte

C’est une ville riche en culture et en charme. De plus en plus peuplée chaque année et pleine d’entreprises et d’activités. Grâce à sa proximité avec les provinces voisines et la ville métropolitaine de Naples, Caserte est un centre commercial vital pour tout le sud de l’Italie. Elle relie le bas Latium, le Molise et la capitale de la Campanie. La province de Caserte etait autrefois connue sous le nom de Terra di Lavoro car principalement consacrée à l’agriculture. Elle abrite de nombreuses villes, dont certaines sont particulièrement célèbres pour leurs spécialités culinaires, artistiques et historiques.

Parmi elles, Santa Maria Capua Vetere, Aversa et Capua se distinguent certainement. Dans la première, surnommée « la ville du forum » parce qu’elle abrite l’un des tribunaux les plus importants de Campanie, se trouvent l’amphithéâtre campanien, véritable ruche de la culture romaine antique, et le Mithraeum, l’un des rares musées de cette religion millénaire encore debout. L’ancienne Capoue, avec sa tradition et ses vestiges d’époques révolues, ainsi qu’Aversa, avec sa vie nocturne et sa grande zone industrielle – l’une des plus importantes du sud de l’Italie – font de l’ensemble de la région de Caserte une option très intéressante pour ceux qui souhaitent acheter une maison en Campanie.

Avellino

À Avellino et dans ses environs, vous pourrez profiter d’un panorama artistique et culturel unique. Vous pourrez aussi participer à des festivals et à des foires grâce à une excellente gastronomie et ses vins inimitables. Le Duomo est l’un des monuments les plus importants du centre historique. Aujourd’hui, la cathédrale de l’Assomption est de style néoclassique, bien que ses fondations remontent au Xe siècle. Bien qu’elle ne soit pas visitable, la Tour de l’Horloge, symbole incontesté de la ville, mérite un coup d’œil.

En continuant votre promenade, vous tomberez sur le Palazzo Caracciolo, un bâtiment public situé sur la Piazza Libertà. En ce qui concerne les espaces verts, vous trouverez le Parco Santo Spirito, un très grand jardin public. Dans le centre se trouve également le musée Irpino, qui expose diverses collections d’œuvres provenant de la région. Enfin, pour terminer , il est intéressant de se promener sur le Corso Vittorio Emanuele II, le centre de la ville. Avellino est une ville fascinante. Sa situation centrale en Campanie et sa proximité avec les parcs naturels en font l’endroit idéal pour s’y installer ou y passer ses vacances.

Acheter une Maison en Campanie: Les risques

La campanie est une zone à haut risque sismique, de par le célèbre Vésuve, mais également de part le moins connu mais plus dangereux  Champs Phlégréens, un deuxième volcan situé également dans la province de Naples. Pour les habitants de Naples, « les Campi Flegrei et le Vésuve sont comme le père qui dort pendant que l’enfant joue« .
Si, jusqu’à aujourd’hui, le père ne s’est pas réveillé, les ruses de l’enfant ont, en revanche, dramatiquement affecté cette terre tout au long de l’histoire . La première que nous connaissons bien est celle de 79 après J.-C. avec l’éruption qui a balayé Pompéi et Herculanum. La dernière s’est produite pendant la Seconde Guerre mondiale.

Des données alarmantes

En Campanie aujourd’hui, plus de 4000 écoles, 250 hôpitaux et 850 000 bâtiments, publics et privés, se situent dans des zones à haut risque sismique. Les données sont fournies par l’Ordre des géologues qui rappelle qu' »en Campanie, comme dans le reste du pays, il n’existe pas encore de fichier des bâtiments avec une classification sismique des édifices ». En bref, il manque ce « brevet » qui devrait certifier l’état de santé du bâtiment. Mais ce qui est encore plus inquiétant, ce sont les constructions illégales, sans aucun contrôle, qui sont certainement plus fragiles. On estime que 20 % des maisons de la zone rouge ne possèdent pas d’autorisation et sont à risque.

Les zones les plus fragiles donc sont celles du Matese, du Sannio et de l’Irpinia. Naples, en revanche, n’a pas une sismicité très élevée. La capitale se trouve dans la catégorie moyenne. La « vieillesse » des bâtiments et le manque d’entretien représentent cependant un risque similaire. 70 % d’entre eux ont plus de quarante ans, contre 53 % dans la région. Si vous voulez acheter une maison en Campanie, il s’avère donc nécessaire de faire vérifier par un expert qualifié l’état exact des lieux et leurs possibles risques et défauts de construction.

 le risque hydrogéologique existe aussi!

Selon les recherches menées par l’autorité de bassin, dans la seule ville métropolitaine de Naples, plus de 140 000 personnes vivent « dans des zones à risque très élevé et élevé de glissement de terrain et à risque moyen d’inondation ». Selon les experts, cette combinaison de risques sismiques et hydrogéologiques peut « provoquer des pertes humaines et l’effondrement ou la perte de fonctionnalité des bâtiments ». L’examen des données  révèle donc que 91,5 % des communes sont affectées par un « risque de glissement de terrain très élevé ou élevé et/ou un risque d’inondation moyen ».

Dans ces conditions, il est indispensable de faire réaliser une enquête préliminaire sur le bien immobilier que vous envisagez d’acquérir avant de faire une proposition formelle d’achat. La proposition d’achat a en effet la valeur légale d’un contrat de vente à tous les effets, si le propriétaire l’accepte. Acheter une maison qui présente des défauts de construction, en plus du risque évident pour la sécurité,  peut rendre impossible la revente dans le futur.

En Conclusion

Pour Acheter une Maison en Campanie en toute sécurité, il est fondamental de réaliser un audit préliminaire. Votre avocat spécialisé en droit immobilier prendra en charge l’ensemble de la procédure. D’une part, il vérifiera la documentation (urbanistique, cadastrale, hypothécaire, énergétique, etc.). D’autre part, il rédigera les divers contrats que vous devrez signer. Il réalisera également l’ensemble des formalités administratives et vous accompagnera chez le notaire le jour de la signature de l’acte.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez Acheter une Maison en Campanie, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin de la procédure.

Notre article relatif à l’offre d’achat d’un bien immobilier en Italie pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

Acheter une maison en Lombardie pour y vivre, pour y passer des vacances ou pour la louer est un investissement qui intéresse de nombreux étrangers. Le territoire de la Lombardie est un symbole de modernité et de développement. Il présente des beautés naturelles d’un grand charme, rehaussées par un patrimoine artistique et culturel d’une valeur considérable. Grâce à ses montagnes, ses lacs, en particulier le Lac Majeur, le Lac de Côme, et le Lac de Garde,  ses plus de 300 musées, ses villes d’art, ses traditions œnogastronomiques, ses possibilités sportives et la qualité de son accueil, la Lombardie attire chaque année plus de 15 millions de touristes et de visiteurs dans ses structures d’hébergement.

Acheter une Maison en Lombardie: Où?

Milan

Milan, capitale de la Lombardie, est le centre névralgique de l’économie italienne. C’est aussi une référence internationale en matière de mode et de design. Cette ville sait allier le dynamisme du rythme effréné d’une métropole à la beauté d’œuvres d’art intemporelles, à la tranquillité de splendides jardins et au charme futuriste de ses gratte-ciel.

La ville compte de nombreux monuments que les visiteurs peuvent admirer. Tout d’abord, le Duomo, avec ses splendides flèches. Sur la plus haute se dresse, à 108,50 mètres de hauteur, la statue de la « Madonnina ». Elle est le premier symbole de la ville, qui domine l’espace urbain depuis 1774. La présence de musées est également très riche: de la célèbre Pinacoteca di Brera (galerie d’art de Brera) au Museo del Novecento (musée du XXe siècle), en passant par la GAM (galerie d’art moderne) et le Poldi Pezzoli. Un autre symbole de Milan est sans aucun doute le célèbre Teatro alla Scala.

Bergame

Après la reconnaissance de ses imposants remparts au patrimoine mondial de l’UNESCO en 2017, Bergame a également rejoint le Réseau des villes créatives de l’UNESCO pour la gastronomie en 2019. Ceci grâce à son riche patrimoine gastronomique qui compte des dizaines de produits traditionnels, dont ses fromages. Elle est la seule province italienne et européenne à posséder 9 fromages D.O.P. Bitto, Formai de Mut dell’Alta Val Brembana, Grana Padano, Gorgonzola, Taleggio, Provolone Valpadana, Quartirolo Lombardo, Strachitunt, et Salva Cremasco. Les visiteurs peuvent admirer, parmi les nombreux lieux évocateurs de la ville, les étroites ruelles médiévales ou l’ancienne Torre Civica qui, depuis 360 ans, marque 22 heures avec cent carillons. Une visite de Bergame ne peut se passer du Palazzo della Ragione, du Palazzo Nuovo et, en descendant vers la ville basse, de l’architecture des années 1920 de Marcello Piacentini.

Brescia

Brescia est une ville à l’âme versatile. Elle combine le charme du passé, incarné par les édifices médiévaux et les ruines romaines, avec la modernité des lieux à la mode. On y admire la Piazza della Loggia, avec sa tour de l’Horloge, la Piazza Paolo VI, où se trouvent le Duomo Vecchio millénaire et le Duomo Nuovo, avec sa façade blanche de style baroque tardif. À cela s’ajoute l’ancienne Brixia Romana, parc archéologique classé au patrimoine mondial de l’Unesco. Ce dernier constitue un itinéraire de quatre mille mètres carrés au centre du tissu urbain.

Côme

Côme est une ville qui allie le charme de son lac à des lieux de culture et de science. C’est ici qu’est né en 1745 le célèbre physicien et inventeur de la pile Alessandro Volta. Lui est dédié le petit panthéon des bords du lac, le Tempio Voltiano, conçu par l’architecte Federico Frigerio en 1927. Les églises à visiter à Côme sont également nombreuses et splendides, tant du point de vue historique qu’artistique. En premier lieu, le Duomo. Parmi les excellences qui rendent la ville célèbre dans le monde entier, il y a la production de la soie. Si vous voulez acheter une maison en Lombardie et profiter d’un cadre de vie de qualité, Côme est une ville idéale. Sa situation géographique, la richesse de ses services et ses nombreuses possibilités de loisirs et d’épanouissement personnel sont reconnues.

Crémone

Crémone est la ville de la musique par excellence. Elle est célèbre dans le monde entier pour l’art de la lutherie, la construction d’instruments à cordes tels que les violons, les altos, les violoncelles et les contrebasses. Il existe actuellement 150 ateliers disséminés dans les rues de la ville. Dans ces lieux se renouvelle l’excellence d’une tradition ancienne. L’Unesco en effet l’a inscrite en 2012 sur la liste représentative du patrimoine immatériel de l’humanité sous le nom suivant : « L’artisanat traditionnel du violon à Crémone ». C’est une destination incontournable pour tous les amateurs de musique. En outre, cette ville offre à ses visiteurs la possibilité d’admirer une splendide architecture médiévale. Parmi celles-ci, le Torrazzo, symbole de la ville, qui se dresse sur la Piazza del Comune, est le plus haut clocher en briques d’Europe.

Lecco

Lecco est une belle ville située sur les rives du lac . Elle est étroitement liée à l’un des chefs-d’œuvre de la littérature italienne : « Les Fiancés » d’Alessandro Manzoni. La Villa Manzoni est dailleurs le musée littéraire le plus visité de Lombardie. Une étape obligatoire de Lecco est Pescarenico, un faubourg situé au sud du centre ville, composé de rues étroites et de bâtiments bas qui conservent les caractéristiques typiques de l’architecture des XVIIe et XVIIIe siècles.

Lodi

Lodi est un lieu qui allie le charme du passé et des traditions à un regard tourné vers le présent. Elle offre en effet une beauté architecturale, des paysages évocateurs et une bonne cuisine. La ville associe des témoignages du passé à des lieux de style moderne. Son âme Art nouveau se découvre en visitant la Casa Biancardi, la Casa degli Angeli, le garage Fiat de la Via Solferino et la Casa Arosio.

Mantoue

Mantoue offre un mélange parfait d’histoire, d’œuvres d’art célèbres et d’édifices architecturaux particuliers. C’est la destination préférée de ceux qui recherchent un tourisme alliant culture, détente et bonne cuisine. La ville est située sur les rives des trois lacs créés par le fleuve Mincio : di Mezzo, Inferiore et Superiore. Son aspect urbain a été façonné par les Gonzague, en collaboration avec les plus grands artistes de l’époque. Une destination incontournable pour les touristes est certainement le Palazzo Te. Situé juste à l’extérieur de la ville, conçu par le grand architecte Giulio Romano, commandé par Federico II de Gonzaga. Parmi les fresques les plus célèbres à l’intérieur, citons « La Chambre de Cupidon et Psyché » et la salle des géants.

Acheter une maison en Lombardie: la nouvelle directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments

Le 28 mai dernier entrait en vigueur la nouvelle directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments (directive 2024/1275 du 24 avril 2024), remplaçant celle de 2010 (directive 2010/31/UE du 19 mai 2010) qui avait déjà été plusieurs fois modifiée. Le texte prend place au sein du Pacte vert européen, visant notamment une réduction des émissions de gaz à effet de serre dans l’Union européenne (UE) de 55 % d’ici 2030.

Isolation thermique, pompes à chaleur, panneaux photovoltaïques sont des éléments qui permettent aux maisons de passer de la classe G à la classe supérieure. Leur introduction dans l’architecture et les équipements des maisons a cependant un coût important. La course à la rénovation donc, pour ceux qui en ont les moyens , a commencé. Il est possible d’ailleurs que la demande fasse grimper le prix des devis des entreprises de construction. La Lombardie est de surcroît  l’une des régions qui a le plus de mal à s’adapter aux nouvelles normes. En effet, 39,3% des maisons à vendre dans la région sont encore en classe G. 15,9 % sont en classe F. Elles consomment respectivement plus de 160 kilowatts par mètre carré pour la première, et entre 121 et 160 kilowatts pour la seconde. D’ici 2030, plus d’une maison sur deux en Lombardie sera donc hors-la-loi.

La situation actuelle

En Lombardie, les maisons de classe G à vendre sont passées de 45 % à 39 %  en un an. La première étape à atteindre d’ici 2030 est la classe énergétique E. C’est-à-dire que la consommation doit être entre 91 et 120 kilowatts par mètre carré. À ce jour, seules 11,9 % des maisons sur le marché du logement appartiennent à cette catégorie, contre 8,3 % pour la classe D, 4,5 % pour la classe C et 4,9 % pour la classe B. En l’état actuel des choses, seules 15,2 % des maisons sur le marché du logement appartiennent à cette classe.

À l’heure actuelle, seuls 15,2 % des logements appartiennent à la classe A ou à une classe supérieure, avec une consommation d’énergie  comprise entre 15 et 30 kilowatts. Pour amener une classe G à ces niveaux, il faut investir jusqu’à 40 000 euros. Et s’il est vrai que les économies réalisées grâce à une rénovation énergétique sont visibles sur la facture d’énergie, il est tout aussi vrai que les propriétaires sont confrontés à un effondrement de la valeur de leur logement.

Les conséquences de la directive du Pacte Vert Européen sur l’achat d’une maison en Lombardie

D’ici à 2030, le prix des propriétés appartenant aux classes énergétiques les plus basses devrait baisser de 20 %. Celui des bâtiments de classe A ou supérieure en revanche, qui ne représentent que 15,2 % du marché, augmentera d’au moins 10%.

Actuellement le prix de vente des logements classés dans les quatre premières classes énergétiques (A-D) est en moyenne supérieur d’environ 25 % à celui des logements classés dans la classe G, la plus basse. Par conséquent si vous voulez acheter une maison en Lombardie, renseignez-vous sur la classe énergétique du logement qui vous interesse. Si cette dernière est basse, vous pourriez peut-être en effet négocier une baisse du prix de vente. La directive européenne étant désormais entrée en vigueur, les travaux d’amélioration à prévoir sont inévitables.

En alternative, vous pouvez aussi considérer d’acheter uniquement un bien immobilier qui fait partie des meilleures classes énergétiques. Cela vous évitera en effet de devoir investir dans un deuxième temps une somme importante pour les travaux nécessaires. Demandez toujours dans tous les cas à voir le diagnostic de performance énergétique avant de signer une promesse d’achat.

En règle générale, il est toujours bon de vous faire assister dans votre démarche d’achat immobilier par un avocat spécialisé. Il saura faire effectuer pour vous toutes les vérifications nécessaires, et négociera à votre place avec le vendeur et/ ou l’agence immobilière qui le représente.

En conclusion

Pour acheter une Maison en Lonbardie en toute sécurité, il est fondamental de réaliser un audit préliminaire. Votre avocat spécialisé en droit immobilier prendra en charge l’ensemble de la procédure. D’une part, il vérifiera la documentation (urbanistique, cadastrale, hypothécaire, énergétique, etc.). D’autre part, il rédigera les divers contrats que vous devrez signer. Il réalisera également l’ensemble des formalités administratives et vous accompagnera chez le notaire le jour de la signature de l’acte.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez Acheter une maison en Lombardie, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin.

Notre article relatif à l’offre d’achat d’un bien immobilier en Italie pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

Acheter une maison dans les Pouilles est le rêve de beaucoup d’étrangers après y avoir séjourné pendant des vacances d’été. On aime cette région pour sa mer paradisiaque, ses villes d’art et ses charmants villages. La région des Pouilles a une superficie de 19 365,80 kilomètres carrés, soit 6,4 % du territoire national. On y trouve 53,2 % de plaines, 45,3 % de collines et seulement 1,5 % de montagnes. Dans cet article, retrouvez des informations utiles pour y envisager un achat immobilier en toute sécurité.

Acheter une Maison dans les Pouilles: Où?

Lecce

Avec son architecture baroque à couper le souffle, c’est l’un des joyaux cachés des Pouilles. À Lecce vous trouverez des bâtiments aux détails complexes, des places historiques et une scène culturelle dynamique. Le centre historique est l’endroit idéal pour ceux qui recherchent une atmosphère authentique.

Bari

La capitale des Pouilles offre un mélange fascinant d’histoire, de culture et de modernité. Que ce soit dans les quartiers historiques du centre ou ceux plus pittoresques tels que Bari Vecchia, acheter une maison à Bari est un excellent investissement pour vivre au cœur de la région et profiter d’une vie urbaine passionnante.

Ostuni

Surnommée la « ville blanche » pour ses maisons blanchies à la chaux, c’est l’une des perles de la région. Cette ville enchanteresse se situe sur une colline et offre des vues panoramiques spectaculaires sur la mer. Le centre historique est l’endroit idéal pour acheter une maison avec son charme médiéval et ses rues sinueuses. Vous pouvez également l’utiliser comme investissement commercial en la proposant à la location de courte durée.

Gallipoli

Située sur la côte ionienne, Gallipoli est une ville qui allie histoire, beauté naturelle et plages de rêve. Acheter une maison à Gallipoli vous permettra de vivre dans l’un des endroits les plus animés pendant la haute saison. Vous pourrez aussi la louer facilement pendant la période estivale.

Polignano a Mare

Si vous rêvez d’acheter une maison dans les Pouilles, Polignano a Mare est une ville idéale. C’est un petit village surplombant la mer qui abrite quelques-unes des plus belles plages d’Italie. Nichée entre d’imposantes falaises, la plage de Lama Monachile notamment est l’une des plus populaires de la région. Les maisons ne sont pas bon marché et beaucoup nécessitent des travaux d’entretien. Cependant pour ceux qui cherchent une maison de vacances, une résidence secondaire avec vue sur la mer ou un investissement à louer à des fins touristiques dans les Pouilles, Polignano a Mare offre de nombreuses opportunités intéressantes.

Otranto

C’est une ville balnéaire spectaculaire située sur la mer Adriatique. Son château parfaitement conservé domine le centre historique. En outre, ses anciens murs en parfait état de conservation entourent tout le centre avec ses bâtiments anciens et ses rues caractéristiques. À Otranto se trouvent également les plus belles plages du Salento telles que Baia del Mulino d’acqua et Baia dei Turchi. Nous pouvons citer aussi la spectaculaire Cava de Bauxite, une ancienne mine d’extraction dans laquelle s’est formé un petit lac dont la couleur de l’eau crée un contraste incroyable avec celle des murs rocheux qui l’entourent.

La région des Pouilles ne se limite pas à ses bords de mer, vous y trouverez encore de magnifiques villes comme Alberobello. Elle est dénommée « capitale des trulli », des constructions en pierre sèche avec des toits coniques ou pyramidaux. Alberobello vous enchantera avec une étendue de plus de 1 500 trulli inscrits sur la liste du patrimoine mondial de l’UNESCO depuis 1996.

La magnifique région des Pouilles offre une très vaste gamme de possibilités immobilières. Elle est en effet en plein essor touristique et culturel. Beaucoup de personnalités du monde entier y ont acheté une villa ou une masseria, et viennent y passer leurs vacances.

Le prix au mètre carré dans la région des Pouilles est attractif, pour un appartement à Bari comptez entre 1.541 € et 2.517 €, pour une villa à Ostuni en moyenne 3.114 €, et pour un logement à Polignano a Mare 2.646 €.

Avant d’acheter une maison dans les Pouilles…

Il est important de considérer certaines servitudes qui sont fréquentes dans cette région et qui pourraient se révéler problématiques après l’achat. En effet, il n’est pas rare que les habitations comportent des conditions spéciales qui incluent des droits à d’autres personnes sur la propriété, ou sur son usufruit. Par exemple, beaucoup de maisons dans la région des Pouilles sont sujettes à emphytéose, ou à des droits de passage. Ces droits d’autres personnes sur la propriété restent inchangés après la vente. En tant que nouveau propriétaire vous devrez les respecter.

Les servitudes:

Les servitudes peuvent être établies volontairement par un accord entre les parties. Elle peuvent aussi être imposées par la loi ou par une décision de justice. Une servitude est un droit légal qui permet à quelqu’un d’utiliser une partie de votre propriété à des fins spécifiques. Par exemple l’accès à une voie publique, l’installation de lignes de services publics ou la jouissance d’une vue panoramique. Les servitudes peuvent affecter la valeur de votre propriété de différentes manières. Cela en fonction du type, de la taille, de l’emplacement et de la durée de la servitude.

L’emphytéose

C’est l’un des droits réels régis par le code civil. Si vous achetez une maison dans les Pouilles il vous faut savoir que nombre d’entre-elles sont gérées par un emphytéote en l’absence du propriétaire légal. En pratique, le propriétaire d’une terre accorde à une personne certains pouvoirs. Parmi ceux-ci le droit de gérer la terre, de la cultiver et de jouir de ses fruits. Cet emphytéote ne peut être destitué de ses fonctions par la vente de la maison.

À l’origine, son rôle était d’empêcher l’abandon des terres: l’emphytéote devait améliorer la propriété et verser un loyer périodique. Dans le passé, la constitution d’emphytéose était très courante pour mettre en culture de vastes étendues boisées, marécageuses ou non cultivées, mais aussi pour améliorer les terres urbaines. Ce contrat avait une limite minimale de vingt ans, et cette durée minimale est encore en vigueur aujourd’hui, comme l’indique l’article 958 du code civil. L’article 965 stipule en outre que l’emphytéose peut être cédée à des tiers et transmise aux héritiers.

Droits et obligations de l’emphytéote:

Selon l’article 959 du code civil, « L’emphytéote, à perpétuité ou pour un temps déterminé, reçoit l’usage d’un bien en acquérant les droits que le propriétaire aurait sur les fruits et les accessions, sur le trésor et sur les usages du sous-sol ». Il peut disposer de son droit, mais non du terrain, qui reste la propriété du concédant, et ce par acte entre vifs ou par testament. Il peut le libérer à tout moment en versant au propriétaire, qui ne peut s’opposer à l’exercice du droit, une somme égale à 15 fois le loyer annuel selon l’article 1.4 de la loi 607/1966.

L’emphytéote a l’obligation d’améliorer la terre, en réalisant des travaux ou des initiatives visant à augmenter sa valeur ou à accroître sa productivité, ainsi que de verser au concédant un loyer périodique qui peut consister en une somme d’argent ou en une quantité fixe de produits naturels.

Le concédant peut demander la libération du bien emphytéotique (dévolution) en cas de détérioration, d’inexécution de l’obligation d’amélioration ou de retard dans le paiement des loyers correspondant à deux annuités selon l’article 972 du code civil. Il doit pour cela rembourser à l’emphytéote les améliorations et les ajouts effectués lors de l’extinction de son droit. Il peut également demander la reconnaissance de son droit de propriété un an avant l’expiration du délai de vingt ans. Étant donné la durée minimale du contrat d’emphytéose, il est utile de bien vous renseigner sur le bien que vous désirez acquérir avant d’acheter une maison dans les Pouilles.

Le droit de passage

Un droit de passage permet au propriétaire d’une maison de traverser la propriété d’un autre pour accéder à la sienne. Il entraîne des obligations, des responsabilités et, dans certains cas, des coûts financiers pour les deux parties concernées. Parmi les différents aspects et implications, on peut citer:

• L’accès: le propriétaire du fonds dominant a le droit de traverser le fonds servant pour atteindre sa propriété. C’est le principe de base du droit de passage. Si vous achetez une maison dans les Pouilles pous pourriez devoir traverser le jardin d’autres personnes pour entrer chez vous. Vous pourriez aussi au contraire devoir laisser quelqu’un passer dans votre jardin pour accéder à la rue.
• Les limitations: le propriétaire du fonds servant doit permettre au propriétaire du fonds dominant de traverser. Cela peut limiter son utilisation de la propriété. Par exemple, il peut être nécessaire d’éviter de construire des ouvrages qui obstruent le passage ou rendent le franchissement difficile. Le droit de passage d’un ou plusieurs voisins dans votre propriété peut aussi gêner votre besoin de tranquillité et envahir votre sphère privée.
• La responsabilité de l’entretien: dans certains cas, le propriétaire du fonds dominant peut être responsable de l’entretien du chemin ou du passage utilisé pour accéder à sa propriété, même s’il traverse le fonds servant.
• L’indemnité: si la servitude a été établie volontairement, le propriétaire du fonds dominant peut devoir payer une indemnité au propriétaire du fonds servant pour l’usage du passage.
• Les modifications: le droit de passage peut faire l’objet de modifications par accord entre les parties concernées ou à la demande de l’un des propriétaires. Ceci à condition qu’il n’en résulte pas de préjudice pour les autres. Il est obligatoire de formaliser ces modifications et de les inscrire au registre foncier.

En d’autres termes:

Si la maison que vous voulez acheter dans les Pouilles est assujettie à un droit de passage, vous ne pourrez pas construire de piscine, de véranda, ou réaliser d’autres installations sur la portion de terrain ou de cour qui est prévue pour le passage du voisin. Vous pourriez également devoir renoncer à votre vie privée dans cette zone de passage. Il vaut donc mieux  être bien informé sur le bien immobilier en question avant de signer une promesse d’achat. Un avocat spécialisé en droit immobilier saura effectuer pour vous toutes les recherches et vérifications nécessaires.

Pour acheter une Maison dans les Pouilles en toute sécurité, il est fondamental de réaliser un audit préliminaire. Votre avocat spécialisé en droit immobilier prendra en charge l’ensemble de la procédure. D’une part, il vérifiera la documentation (urbanistique, cadastrale, hypothécaire, énergétique, etc.). D’autre part, il rédigera les divers contrats que vous devrez signer. Il réalisera également l’ensemble des formalités administratives et vous accompagnera chez le notaire le jour de la signature de l’acte.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez Acheter une maison dans les Pouilles, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin de la procédure.

Notre article relatif à l’offre d’achat d’un bien immobilier en Italie pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).