Dans cet article, retrouvez de précieuses informations relatives à l’acquisition d’une maison en Toscane.

La Fédération des Agents Immobiliers Professionnels (FIAIP) a récemment présenté un aperçu de l’évolution du marché immobilier toscan en 2022. Ce rapport fournit certaines statistiques et illustre notamment les valeurs de marché des provinces toscanes. La FIAIP analyse les marchés immobiliers de Florence, Prato, Pistoia, Lucques, Livourne, Pise, Massa Carrara, Grosseto, Arezzo et Sienne.

En 2022, la Toscane a été un marché immobilier très attractif. On observe un léger ralentissement du nombre de transactions dans la seconde moitié de l’année. Toutefois, l’année 2022 marque globalement un fort retour de l’intérêt pour le marché immobilier toscan. Ce dernier porte tant sur les premières maisons que sur les investissements. En outre, les valeurs de marché en Toscane se maintiennent positivement.

On note également que le marché immobilier a, depuis la pandémie de Covid-19, connu une hausse de l’intérêt pour certains types de biens spécifiques. Les investisseurs recherchent de plus en plus une villa toscane dotée de caractéristiques leur offrant une meilleure qualité de vie. Désormais, ceux-ci souhaitent pouvoir avoir un espace pour travailler et une terrasse ou un jardin pour profiter de l’espace extérieur.

Il est clair que le marché immobilier toscan présente un fort intérêt en 2023. Tant les investisseurs que ceux qui recherchent une maison de vacances peuvent trouver des opportunités intéressantes. Toutefois, cet achat peut comporter certains risques qu’il convient de maitriser. Nous évoquerons donc les mesures de précaution à adopter dans le cadre d’un investissement immobilier en Toscane, après un bref rappel de la procédure.

La procédure d’achat d’une maison en Toscane

L’acquisition d’un bien immobilier en Toscane peut générer d’importantes conséquences sur la nature des obligations qui vous incombent. Il est donc important de connaître les principales étapes de la procédure d’acquisition immobilière en Toscane.

L’achat d’une maison en Toscane se déroule en trois grandes étapes :

1) L’offre d’achat, par laquelle l’acquéreur potentiel formalise sa volonté d’acheter le bien ;

2) Le compromis de vente, par lequel les parties s’accordent sur les diverses modalités de la transaction ;

3) L’acte définitif de vente, qui sanctionne le transfert de propriété de l’ancien au nouveau propriétaire.

L’offre d’achat (ou « proposta di acquisto »)

Une fois parvenus à identifier le bien immobilier dont vous souhaitez réaliser l’acquisition, il convient de souscrire une offre d’achat. Celle-ci a pour but d’informer la partie venderesse de votre volonté d’acquérir son bien, selon les termes indiqués. En cas d’acceptation, ce premier acte engage votre responsabilité contractuelle à la conclusion de la transaction.

Il est donc primordial d’étudier – avant sa souscription – la documentation relative au bien immobilier. Celle-ci vous fournira de précieuses informations quant à son niveau de conformité cadastrale et urbanistique, de performance énergétique, de fonctionnement et de régularité de ses équipements, ou encore des aspects fiscaux liés à son acquisition ainsi qu’à sa propriété. Cette étape est indispensable pour vous assurer de la possibilité de concrétiser votre projet en toute sécurité.

Sur la base de ces informations, il convient ensuite de rédiger une offre d’achat en veillant à insérer toutes les clauses nécessaires à la sécurisation de vos intérêts. Souvent, une agence immobilière vous transmet une offre d’achat sous forme de formulaire pré-imprimé. Vous n’avez alors qu’à le compléter en renseignant quelques informations relatives. Tout investisseur doit indispensablement faire vérifier ce type de document à un avocat avant de le souscrire. Il peut également lui demander de rédiger directement une offre qui sécurise suffisamment ses intérêts.

L’acception de l’offre d’achat emporte deux conséquences. D’une part, l’acheteur verse un acompte au vendeur. En cas d’interruption de la transaction, celui-ci pourrait perdre cette somme. D’autre part, le vendeur retire le bien du marché immobilier.

Le compromis de vente (ou « contratto preliminare di compravendita »)

Les parties peuvent ensuite fixer au sein d’un compromis les modalités de conclusion de l’acte final.

Ce compromis contient l’ensemble des informations essentielles à la conclusion de la vente. On y retrouve notamment le prix, les modalités de paiement et toute information permettant la bonne conclusion de l’affaire.

L’acte définitif de vente (ou « rogito notarile »)

La dernière étape correspond à l’établissement de l’acte définitif de vente par un notaire de confiance. L’acquéreur verse le solde de la transaction sur le compte du vendeur. Il peut également le verser sur le compte dédié du notaire. Celui-ci le transférera dans un second temps à la partie venderesse. En contrepartie, cette dernière remet les clefs à la partie acquéresse. En signant l’acte, l’acheteur devient le nouveau propriétaire effectif du bien.

Au stade de la signature de l’acte, le droit italien impose à tout acquéreur étranger ne maitrisant pas couramment la langue italienne d’engager un interprète. Sur ce point, l’engagement d’un avocat bilingue vous permet donc de réaliser de véritables économies. En effet, celui-ci intervient à la fois comme conseiller juridique et interprète.

Les points de vigilance lors de l’achat d’une maison en Toscane

Dans de nombreux cas, il peut être nécessaire d’obtenir la « déruralisation » d’un bien au moyen du paiement de taxes avant de pouvoir y habiter légalement. En outre, de nombreuses normes urbanistiques particulières encadrent la construction et la restructuration de biens immobiliers en Toscane. Celles-ci sont notamment liées au contexte historique, culturel et sismique caractéristique de cette région.

La déruralisation contrainte de biens immobiliers en Toscane

En Toscane, de nombreux biens sont situés en zone agricole. Souvent, il n’est possible d’habiter légalement et stablement ces biens, que sous réserve d’exercer comme activité principale celle d’entrepreneur agricole. Le cas échéant, l’unique solution permettant d’habiter légalement ce type de bien est de le faire au préalable « déruraliser ». La déruralisation est un mécanisme consistant en la perte de l’exigence de ruralité d’un bien immobilier, de sa fonctionnalité liée au développement d’une activité agricole. Celle-ci peut intervenir à des fins fiscales ou d’urbanisme.

Pour déruraliser un bien immobilier en Toscane, il convient généralement de payer des taxes prévues par la loi « Bucalossi » (« oneri verdi »), qui correspondent à la somme des taxes d’urbanisme et des coûts de construction.

S’agissant des taxes d’urbanisme relatives à la déruralisation d’un bien immobilier, la région Toscane opère une distinction en fonction de la dimension du terrain de pertinence.

Lorsque celle-ci est supérieure à un hectare, au lieu de payer les taxes, un accord peut être conclu, en vertu duquel le propriétaire s’engage, comme alternative au paiement d’une somme d’argent, à effectuer diverses opérations de nature environnementale sur son terrain. Lorsqu’en revanche celle-ci est inférieure à un hectare, les taxes d’urbanisation primaire et secondaire (appelées Bucalossi) doivent être payées.

S’agissant du coût de construction relatif aux interventions de déruralisation, celui-ci ne s’applique qu’aux éventuels travaux qui doivent être effectués et, pour ceux-ci, l’article 185, alinéa 5 de la loi régionale toscane n° 65/2014 établit un pourcentage à verser à la commune, qui se situe généralement entre 6 et 8 % du montant total des travaux à effectuer, établi sur la base d’une évaluation réalisée par le technicien désigné.

Dès lors, avant d’acheter un bien immobilier en Toscane, il est important de vérifier la destination urbanistique de la zone sur le territoire de laquelle celui-ci est implanté, ainsi que les caractéristiques du terrain de pertinence. En fonction de ces éléments, la possibilité d’habiter votre bien toscan pourrait être fortement influencée, tant sur le plan légal qu’économique.

Les prescriptions urbanistiques en vigueur en Toscane

En Toscane, 256 communes sur un total de 274 se trouvent dans des zones de risque sismique 2 et 3 (sur une échelle de 1 à 4 par ordre décroissant) : toute la province de Florence se trouve dans la zone 3, tandis que l’ensemble du Mugello se trouve dans la zone 2, avec un risque plus élevé. On dénombre environ 686 000 habitations situées dans des zones sismiques 2 et 3.

Ces risques sismiques s’accompagnent souvent de nombreuses prescriptions en matière urbanistique.

Pour préserver son empreinte culturelle et historique importante, mais également sécuriser les habitations contre la survenance de dégâts naturels, la construction et la restructuration sont fortement encadrées en Toscane.

Avant d’acheter un bien immobilier en Toscane, il convient de vérifier la possibilité de concrétiser vos différents projets en matière urbanistique (construction d’une piscine, réalisation d’une extension, restructuration d’un bien, etc.).

Pour conclure…

Ainsi, il est primordial d’identifier préalablement à la signature du moindre document relatif à l’acquisition d’un bien immobilier en Toscane l’ensemble des obligations se rattachant à ce dernier. Suivant ses caractéristiques, les aspects économiques, fiscaux et urbanistiques de votre projet seront nécessairement impactés.

Pour réaliser une acquisition immobilière en toute sécurité, il convient de regrouper et d’analyser une série de documents permettant de s’assurer de la faisabilité d’un projet ainsi que de la non-exposition à d’éventuelles sanctions pouvant être de nature administrative (exemple : défaut de certificat d’habitabilité) ou pénale (exemple : construction abusive).

Avant de formuler toute offre d’achat pour l’acquisition d’un bien immobilier en Toscane, assurez-vous d’en comprendre pleinement les implications juridiques. Le droit immobilier italien est spécifique. Il est donc fortement conseillé de faire examiner tout document par un avocat indépendant, spécialisé et parlant votre langue avant de le signer.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez acheter une propriété en Toscane, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin de la procédure.

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L’ensemble des informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et à but pratique. En aucun cas celles-ci ne sauraient constituer un quelconque conseil juridique ou un élément de nature à engager la responsabilité du cabinet.

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