Le « Décret Salva Casa » a fait couler beaucoup d’encre ces derniers mois en Italie. Il s’agit d’une nouvelle réglementation importante, également connue sous le nom de « Piano Salva Casa ». Pour être précis, il s’agit du décret-loi 69/2024 « Dispositions urgentes en matière de simplification de la construction et de l’urbanisme ». Celui-ci a été converti en loi n° 105/2024, publiée au Journal officiel n° 175 du 27 juillet 2024. Il s’agit d’une mesure de grande importance car elle intervient sur le Testo Unico Edilizia (TUE) en y apportant de nombreuses modifications. Dans cet article, nous verrons quels sont les principaux contenus du Décret Salva Casa 2024, de la libre construction aux tolérances de construction et d’exécution, en passant par l’état légitime et les nouvelles exigences en matière d’habitabilité.

Le Décret Salva Casa 2024 : Pourquoi?

L’objectif du Piano Salva Casa 2024 est de « libérer » les maisons qui sont otages de réglementations rigides et fragmentées. Ces réglementations entravent leur commercialisation et empêchent parfois l’accès aux prêts hypothécaires, aux subventions et aux contributions. La mesure modifie en effet le Testo Unico Edilizia (d.P.R. n° 380/2001). Ceci dans le but d’assouplir la gestion du marché immobilier et de simplifier certaines opérations.

Les Amnisties proposées par le Décret Salva Casa 2024

Cette mesure permet de modifier:

• les non-conformités « formelles », provenant d’incertitudes d’interprétation de la réglementation en vigueur par rapport à la preuve de l’état légitime du bâtiment
• les anomalies internes aux bâtiments, résultant d’interventions effectuées au fil du temps par les propriétaires sans autorisation ou notification formelle ;
• les non-conformités qui étaient remédiables au moment de leur construction mais qui, en raison de la « double conformité », ne le sont plus.

Le Décret Salva Casa 2024 : les interventions libres

Le décret-loi 69/2024 intervient en modifiant l’article 6, paragraphe 1, de la loi consolidée sur la construction afin d’élargir les catégories d’interventions pouvant être qualifiées de « construction libre ». Il s’agit notamment:

• des travaux visant à installer des fenêtres panoramiques amovibles et transparentes (VEPA);
• des travaux de protection contre le soleil et les agents atmosphériques.

Les VEPA réalisées sur des loggias à l’intérieur de l’immeuble ou dans des porches sont qualifiées de travaux de construction libre. Mais ces derniers ne doivent pas faire l’objet d’un droit d’usage public. Ils ne doivent pas non plus se situer sur les façades extérieures de l’immeuble donnant sur l’espace public. Les VEPA sont incluses dans la construction libre si elles ne créent pas d’espaces fermés permanents. Elles doivent également présenter des caractéristiques techniques et de construction qui minimisent l’encombrement et l’impact visuel.

Relèvent également de la construction libre les interventions de protection contre le soleil et les agents atmosphériques dont la structure principale se constitue d’auvents, de marquises, de stores extérieurs, d’auvents de pergola (également bioclimatiques) à toile rétractable, également de type imperméable, ou à éléments mobiles ou réglables. La structure, adossée ou attachée aux bâtiments, doit avoir des caractéristiques techniques et de construction qui ne créent pas d’espaces fermés en permanence et qui minimisent l’impact visuel et l’encombrement.

Décret Salva Casa 2024 : changement d’utilisation

Le décret Salva Casa, dans le respect des réglementations sectorielles et des conditions spécifiques établies par les municipalités, permet toujours de changer l’utilisation prévue d’une unité de construction individuelle, avec ou sans travaux, au sein de la même catégorie fonctionnelle. Parmi les différentes catégories fonctionnelles, le changement d’usage est possible entre les catégories résidentielles, touristiques, productives, de bureaux et commerciales, dans les zones suivantes: centre historique, résidentiel consolidé, résidentiel en expansion.

Pour les changements d’usage sans exécution de travaux, il faut présenter la déclaration certifiée de commencement d’activités (SCIA). Pour ceux avec exécution de travaux, il est nécessaire d’obtenir le permis requis pour réaliser les travaux prévus. Si les interventions font partie de celles soumises à la CILA, il sera toujours nécessaire de présenter une SCIA.

Récupération des combles

La récupération des combles est toujours possible. Ceci même lorsque les travaux ne permettent pas de respecter les distances minimales entre bâtiments et par rapport aux limites. Il faut toutefois respecter les distances prévues par la réglementation en vigueur au moment de la construction du bâtiment, la hauteur maximale autorisée par le permis de construire qui a autorisé la construction et la forme originale du grenier, c’est-à-dire qu’aucune modification ne doit être apportée à la zone, en termes de forme et de surface, délimitée par les murs périmétriques.

Surmonter la « double conformité » avec le décret Salva Casa

Avec le décret Salva Casa, l’exigence de « double conformité » reste obligatoire pour remédier aux interventions réalisées en l’absence ou en totale non-conformité avec le permis de construire ou le SCIA. En revanche, pour les non-conformités partielles et les variations essentielles, il est possible d’obtenir une amnistie même sans respecter la double conformité: dans ce cas, il est nécessaire de démontrer la conformité urbaine au moment de la demande et la conformité de la construction au moment de l’exécution des travaux.

Tolérances de construction et d’exécution : les nouveautés du décret-loi 69/2024

Pour les travaux réalisés avant le 24 mai 2024, les tolérances de construction sont recalibrées en proportion inverse de la surface utilisable. Plus la surface est petite, plus le pourcentage de tolérance est grand. Par conséquent, pour les travaux réalisés avant la date indiquée, les écarts relatifs à la hauteur, aux décollements, à la surface couverte, au cubage et à tout autre paramètre relatif aux unités de construction individuelles ne se considèrent pas comme des violations de construction s’ils se situent dans les limites établies par le plan de sauvegarde de la maison.

La mesure intervient également sur les tolérances exécutives. Celles-ci comprennent les irrégularités géométriques et les changements minimes dans les finitions du bâtiment. Elles comprennent en outre l’emplacement différent des installations et des travaux internes.

Nouvelles exigences en matière d’habitabilité

Le Piano Casa 2024 intervient également sur les exigences d’habitabilité, dépassant celles de 1975. Plus précisément, se considèrent comme habitables:

• des pièces d’une hauteur intérieure minimale de 2,40 mètres;
• les studios d’une superficie minimale de 20 mètres carrés, services compris, pour une personne. Les logements d’une superficie minimale de 28 mètres carrés, pour deux personnes.

Amnisties pour les œuvres antérieures à 1977

Le gouvernement a également introduit la possibilité de régulariser les variations en cours de construction. Ceci seulement en cas de non-conformité partielle avec le permis de construire délivré avant l’entrée en vigueur de la loi « Bucalossi » (loi n° 10/1977). Cela même si elles n’entrent pas dans le cadre des tolérances déjà prévues. La régularisation nécessite la présentation d’une SCIA et le paiement d’une amende.

Légitimité : la procédure simplifiée

La légitimité d’un bâtiment atteste que ce dernier est exempt d’abus de construction. Le décret-loi 69/2024 a apporté des modifications à l’article 9-bis de la loi consolidée sur la construction, concernant précisément l’état légitime. En effet, jusqu’au 29 mai 2024, la légitimité s’établissait par le titre qui légitimait la construction et, en outre, par le titre qui légitimait la dernière intervention de construction concernant l’ensemble du bâtiment ou de l’unité de propriété, complété par les éventuels titres ultérieurs qui autorisaient des interventions partielles. L’absence d’un seul de ces documents empêchait la certification de la légitimité.

Avec le décret Salva Casa 2024 en revanche, pour certifier la légitimité, il suffit de présenter un seul titre. Le permis de construire originel suffira. Si des modifications de construction ont eu lieu, le dernier permis de construire le remplacera. En cas d’interventions partielles succesives, il faudra présenter aussi la dernière autorisation. En outre, les irrégularités de construction dans les parties communes ne compromettent pas la légalité des parties privatives et la possibilité d’y effectuer des interventions. Il en va de même en sens inverse. Les irrégularités dans une propriété exclusive n’affectent pas la légalité des parties communes.

Décret Salva Casa 2024 : Le Silence Assentiment

Le Piano Salva Casa 2024 introduit le concept de « silence assentiment » , qui remplace celui du « silence vaut rejet ». L’administration municipale dispose de certains délais pour répondre à la demande de permis d’amnistie. Ces délais varient en fonction de la demande spécifique. Une fois le délai fixé écoulé sans réponse, la demande se considère comme acceptée. Cela ne concerne pas les constructions situées dans des zones soumises à des contraintes paysagères. Dans ces zones les délais sont plus longs et la procédure diffère également.

 En Conclusion

Le décret Salva Casa 2024 a introduit des nouveautés qui auront pour effet de simplifier les transactions immobilières. Certaines propriétés qui ne respectaient pas les normes urbanistiques pourront désormais réintégrer le marché immobilier.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez acheter une maison en Italie, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin de la procédure.

Notre article relatif à l’offre d’achat d’un bien immobilier en Italie pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

Maison à 1 euro en Campanie, nos conseils pour réussir votre acquisition.

Aujourd’hui, la région  Campanie compte 5 801 692 habitants. Il s’agit d’un chiffre démographique très élevé, la plupart des citoyens étant concentrés dans la province de Naples. En dehors de la capitale, la région attire régulièrement de nombreux touristes, et aussi de nouveaux résidents étrangers.

On trouve également en Campanie des zones beaucoup moins peuplées. Celles-ci offrent diverses facilités qui permettent d’acheter une maison presque gratuitement. Il s’agit plus précisément de quatre petites communes qui ont décidé de promouvoir les « maisons à 1 euro ».

L’idée de proposer à la vente des maisons à un euro est née d’un constat amer. Ces dernières années, les petits villages et les bourgs éloignés des grandes villes se sont progressivement dépeuplés. De nombreuses réalités locales se transformant pratiquement en villes fantômes, sans habitants ni services. C’est dommage : très souvent, en effet, ces communes sont de véritables joyaux, riches d’histoire et de culture.

Maison à un Euro en Campanie: Où?

Altavilla Silentina

Il est possible d’acheter une maison avec vue sur Capri et la côte amalfitaine pour seulement 1 euro à Altavilla Silentina. Il s’agit d’un village médiéval de 7000 habitants situé sur une colline d’oliviers. Proche d’Eboli et de Paestum, Altavilla est une zone centrale pour explorer la Campanie. La ville se trouve à proximité de la réserve naturelle de l’embouchure des fleuves Sele et Tanagro. C’est un véritable paradis à ne pas manquer, offrant la possibilité de vivre dans un environnement naturel exceptionnel.

Pietramelara

Le village de Pietramelara, surnommé le « village sans habitants », tente de repeupler ses rues en lançant l’initiative « Maisons à 1 euro ». Actuellement habité par quelques familles, de nombreux bâtiments historiques du village sont à l’abandon, malgré son charme évident. Le maire encourage les nouveaux acheteurs à créer des activités productives dans la région, comme des Bed & Breakfast ou des restaurants. Ceci afin de redynamiser l’économie locale. La municipalité souhaite lutter contre l’abandon des maisons historiques et faire revivre le centre-ville. Avec moins de 1 000 habitants, Pietramelara offre un paysage pittoresque avec ses murs anciens et ses tours de guet. Pietramelara présente également des trésors historiques comme le palais ducal du 15e siècle, le couvent de Sant’Agostino et l’église San Rocco, offrant ainsi une escapade culturelle complète.

Bisaccia

Bisaccia, un village pittoresque dans la province d’Avellino, propose 40 maisons abandonnées pour un euro symbolique. Ceci dans le but de revitaliser la communauté en déclin. Bisaccia compte actuellement une popolation de 3558 habitants.  C’est un lieu riche en culture et plein de charme. Sa cathédrale et son château ducal offrent une histoire ancienne et évocatrice. N’étant pas complètement dépeuplée, Bisaccia offre aux familles, aux groupes d’amis et aux investisseurs une excellente occasion de projet immobilier.

Zungoli

Zungoli, à environ 60 km d’Avellino, est connue pour ses terrasses et ses maisons en pierre. Le village abrite des bâtiments anciens, utilisés autrefois pour l’agriculture, et une imposante forteresse défensive contre les raids byzantins. La place du château est élégante et suggestive. De nombreuses églises et palais aristocratiques parsèment le centre historique. Zungoli est également célèbre pour ses ateliers artisanaux, et pour la vente des objets en fer forgé. Le village participe au projet « Case a 1 Euro » pour revitaliser le centre historique, espérant ainsi relancer l’économie locale et le tourisme.

Maison à 1 euro en Campanie: Comment faire?

Pour acheter une maison à 1 euro en Campanie, il faut s’adresser directement à la commune concernée. Il faut manifester son intérêt et s’engager à acheter et à rénover le bien dans un délai d’un an à compter de l’achat. Les conditions varient légèrement d’une commune à l’autre, mais comprennent généralement la stipulation d’une police de garantie et l’obligation de rénovation. Les citoyens étrangers peuvent  participer, à condition d’avoir un code fiscal italien.

Toute personne souhaitant s’engager dans cette voie devra être consciente qu’elle devra faire face à plusieurs coûts supplémentaires. Mais ce n’est pas tout. Il sera très important aussi de respecter le délai de démarrage des travaux de rénovation. L’acheteur devra porter une attention particulière aux éléments suivants:

• La rénovation et la réévaluation de la propriété doivent être achevées dans les 365 jours suivant l’achat, avec un investissement moyen estimé à environ 20-25 mille euros;
• Les frais de notaire pour l’enregistrement, les changements de titre et l’enregistrement de la propriété sont à votre charge ;
• Les travaux devront commencer dans un délai maximum de deux mois à compter de l’obtention de tous les permis nécessaires ;
• Une police d’assurance de 5 000 euros , d’une durée de trois ans, sera exigée pour garantir l’achat contre la municipalité.

Maison à 1 euro en Campanie: Attention!

Il est fondamental de respecter les délais fixés pour la rénovation et la réévaluation, ainsi que pour le début effectif des travaux. Cela afin de ne pas perdre l’opportunité de bénéficier d’un logement acheté à un prix subventionné. Il est important de garder à l’esprit, comme indiqué ci-dessus, que l’acheteur devra prendre en charge les frais de notaire, les changements de titre, les coûts de rénovation et le cadastre, ce qui, bien entendu, peut s’avérer assez important au bout du compte (bien que beaucoup moins que pour l’achat « classique » d’une maison avec un prêt hypothécaire traditionnel).

Certaines maisons sont complètements délabrées, et dans ce cas l’acheteur peut au final devoir détruire la maison et la reconstruire de A à Z. Il y a quelques années en Sicile un couple a dû débourser plus de 200 000 euros pour rénover sa maison!

Il est vivement conseillé de faire réaliser une enquête préliminaire sur la maison qui vous intéresse. Ceci dans le but d’éviter une mauvaise surprise après l’achat. Il est important de savoir si la maison présente des anomalies, en particulier au niveau urbanistique et cadastral. Vous pourriez vous retrouver propriétaire d’un bien impossible à exploiter et à louer ou encore impossible à revendre dans le futur.

En conclusion…

Vous pouvez réaliser une excellente affaire en achetant une propriété à un euro en Campanie, si vous vous faites assister par un avocat qui fait intervenir une équipe de professionnels pour effectuer toutes les vérifications nécessaires avant de vous engager dans l’achat. En effet, un audit préliminaire est fondamental pour vous permettre de considérer toutes les caractéristiques du bien que vous voulez acquérir. Votre avocat s’occupera également de réaliser pour vous les démarches administratives liées à l’acquisition du bien.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez acheter une maison à un euro en Campanie, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin de la procédure.

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Acheter une maison aux enchères à Rome vous tente? Dans cet article, trouvez des informations utiles pour réussir votre achat.

Selon un récent rapport du sociologue Maurizio Fiasco, 5 380 propriétés ont été mises aux enchères à Rome en 2023. Ce chiffre monte à 8 533 pour toute la région du Latium.

Les ventes aux enchères immobilières sont des procédures légales. Elles sont souvent dirigées par un juge ou un tribunal et visent à régler la dette d’un citoyen insolvable. La caractéristique d’une vente aux enchères est que le bien se vend à un prix qui n’est pas affecté par les fluctuations du marché. En outre, son achat ne nécessite pas de procédures notariales, puisque c’est un représentant de la loi italienne qui s’occupe de la vente.

Acheter une Maison aux Enchères à Rome: Pourquoi?

Pour Rome bien sûr!

Rome est bien plus qu’une simple destination touristique. C’est un lieu où chaque jour peut être une découverte. On peut s’y promener parmi les ruines antiques, savourer la cuisine locale dans de petites trattorias cachées et faire l’expérience d’une vie sociale animée.

Rome est un musée à ciel ouvert avec des monuments historiques tels que le Colisée, le Forum romain et le Panthéon. Chaque recoin de la ville raconte des siècles d’histoire, faisant de la vie quotidienne un voyage permanent dans le passé.

Rome offre en outre de nombreuses possibilités d’emploi. Cela notamment dans les domaines du tourisme, de la mode, de l’art et de la culture. La présence de nombreuses organisations internationales élargit encore les possibilités de développement professionnel.

C’est également une ville que des millions de touristes viennent visiter durant toute l’année. Investir à Rome est donc un excellent choix si vous avez l’idée de louer votre bien à courte durée aux voyageurs. Ceci vous garantit un retour sur investissement si vous n’avez pas l’intention de vous transférer à Rome toute l’année.

Comment Faire?

Vente aux Enchères sans Incanto

Les offres se soumettent dans une enveloppe scellée ou par voie électronique. Les participants remplissent un formulaire avec le montant de leur enchère et fournissent les informations requises, telles que leur identité et les détails sur le bien à vendre. Un dépôt, généralement équivalent à 10 % de l’offre, se verse pour garantir la validité de l’enchère. Si l’enchérisseur remporte l’enchère, le dépôt se déduit du prix final. Dans le cas contraire, on le lui restitue.
L’enchère sans incanto vise à garantir la transparence et à éviter toute collusion entre les participants. L’attribution du bien se fait sur la base de la meilleure offre reçue, sans l’aspect compétitif de l’enchère traditionnelle. La procédure est plus formelle et implique l’ouverture des enveloppes scellées par un huissier de justice ou un mandataire judiciaire.
Deux scénarios peuvent se produire lors d’une vente sans incanto. Si une seule offre est active, le soumissionnaire devient automatiquement l’adjudicataire. En revanche, en cas de multiples offres, une phase d’enchère réelle s’ouvre entre les participants, avec la possibilité d’enchérir pour un montant supérieur à l’offre initiale.

Vente aux Enchères avec Incanto

Les participants se réunissent physiquement ou virtuellement pour enchérir en temps réel. L’adjudication a lieu lorsque personne n’est prêt à surenchérir, l’offre la plus élevée remportant ainsi le bien . Le transfert de propriété ne se fait qu’après le paiement final et la délivrance du décret de transfert par le juge.
La principale différence entre une vente avec et sans incanto réside dans le mode de soumission des offres. Alors que la première implique une compétition directe, la seconde repose sur des offres scellées pour assurer une plus grande transparence. Comprendre ces différences est essentiel si vous souhaitez participer à une vente aux enchères judiciaire sans risques d’erreur.

Acheter une Maison aux Enchères à Rome: Les risques

Avant d’acheter une maison aux enchères en Italie, réfléchissez bien aux dangers potentiels.

La vente aux enchères se fait dans l’état de fait et de droit dans lequel se trouve le logement. Le vendeur, bien entendu, n’offre aucune garantie. Qui achète devra donc assumer ensuite toutes les dettes ou charges grevant le bien, telles que les hypothèques, les servitudes, les arriérés de copropriété, les impôts impayés, etc. Il  faudra aussi vérifier l’état de conservation et la conformité urbanistique et cadastrale du bien. Bien souvent ce dernier aura besoin d’une régularisation ou d’une rénovation pour être aux normes.

Vous n’êtes pas certain de pouvoir occuper les lieux immédiatement!

Un amendement au décret « Milleproroghe » a été émis en 2019 en Italie. Celui-ci étend aux expropriations en cours le principe selon lequel le débiteur ne perd pas la possession de sa maison jusqu’au décret de transfert judiciaire. La personne dont la maison a été saisie a donc le droit d’y vivre même après le transfert de propriété. L’acheteur peut donc devoir attendre longtemps avant que la maison ne soit effectivement libre.

Les possibles abus de construction

Les abus de construction ou les contraintes légales peuvent sérieusement compromettre la valeur de l’investissement et les modalités de sa revente future. Même si vous disposez des fonds nécessaires pour couvrir à la fois le coût de l’achat et celui de l’amnistie des abus, vous devez tenir compte de l’avenir du bien. Un bien immobilier faisant état de défauts et d’abus peut s’avérer difficile, voire impossible, à revendre. La situation se complique encore si, après l’achat, vous découvrez qu’il est impossible de régulariser les défauts. Dans ce cas, vous vous retrouvez en possession d’un bien qui, malgré l’investissement réalisé, reste invendable et potentiellement inutilisable pour vos besoins ! Si vous avez l’intention de louer le logement à des tiers en effet, celui-ci devra etre conforme à toutes les normes urbanistiques et énergétiques en vigueur. Si ce n’est pas le cas, vous risquez une amende salée à payer et de lourdes sanctions.

En conclusion

Acheter une maison aux enchères à Rome représente l’occasion de réaliser un bon investissement. Ceci à condition que l’acheteur inexpérimenté n’agisse pas seul et de façon impulsive. Le processus d’achat doit nécessairement comprendre la consultation d’avocats et d’experts techniques qui peuvent fournir une analyse détaillée de l’état du bien, des droits de tiers éventuels et des aspects financiers liés à son acquisition.

Depuis plus de 55 ans, le cabinet d’avocats De Tullio fournit à des clients internationaux des conseils juridiques en toute indépendance et dans toute l’Italie. Nous sommes spécialistes en droit immobilier italien ainsi qu’en matière de successions internationales.

Si vous souhaitez acheter une maison aux enchères à Rome, nous sommes là pour vous aider. Nos avocats sauront vous guider tout au long du processus. N’hésitez pas à nous contacter pour bénéficier d’une première consultation gratuite.

Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

Prendre votre retraite en Italie vous tente? Dans cet article, retrouvez des informations utiles pour franchir le cap!

Beaucoup d’étrangers, après un ou plusieurs voyages dans la péninsule, rêvent de revenir en italie pour y vivre une fois arrivés à l’âge de la retraite. L’Italie dispose en effet de nombreuses richesses, à la fois culturelles, gastronomiques et naturelles. Son histoire se découvre au fil des monuments que l’on peut visiter du nord au sud et dans ses îles. La qualité de vie est excellente, et pour les retraités en particulier, certains avantages fiscaux sont à prendre en considération.

Des dispositions fiscales italiennes intéressantes pour prendre votre Retraite en Italie

L’Italie offre des dispositions fiscales favorables, en particulier en ce qui concerne les donations, les successions et les revenus de capitaux mobiliers. Dans le droit des successions italien, un enfant hérite de son parent sans frais jusqu’à 1 million d’euros. Au-delà de cette somme, le taux passe à 4 %. Lorsque la transmission regarde des biens étrangers, l’exonération est totale. Un avantage fiscal considérable pour une personne qui veut passer sa pension en Italie, si l’on considère le montant des frais de succession en France et en belgique.

La Taxation forfaitaire à 7%, Nouveau Régime d’Imposition Italien

Les retraités qui s’installent dans un village de moins de 20 000 habitants, situé dans une des 8 régions du sud du pays, peuvent bénéficier de la taxation forfaitaire à 7 %. La Sicile, la Calabre, la Sardaigne, la Campanie, la Basilicate, les Abruzzes, les Pouilles et le Molise sont les régions concernées. Pour repeupler les petites villes de ces régions du sud, l’état italien qui a déja inventé la maison à un euro, a également décidé de proposer des avantages fiscaux pour les retraités étrangers. Les fonds obtenus grâce au repeuplement servent à financer les universités locales.

Pour cela, la loi de Finances italienne 2019 a instauré une flat tax dédiée aux retraités. Cette flat tax permet ainsi aux retraités de bénéficier d’une taxation de 7 % maximum sur leurs pensions de retraite pendant une durée de 5 ans. Au-delà de cette période de 5 ans, vos pensions de retraite seront imposées en fonction du barème progressif de l’impôt italien en vigueur.

Le nouveau régime prévoit également une exemption de la déclaration des biens et investissements étrangers dans les déclarations de revenus annuelles. Il exonère également des impôts annuels sur les biens immobiliers étrangers et les avoirs financiers étrangers.

Quelles Obligations pour prendre Votre Retraite en Italie ?

L’Italie et la France faisant partie de l’espace Schengen, le droit européen facilite fortement les expatriations. Toutefois, passer sa retraite en Italie ne s’improvise pas même si les démarches sont simplifiées.

Les ressortissants des pays de l’Union européenne n’ont pas besoin de visa pour s’installer en Italie. Vous pouvez entrer dans le pays, y faire des déplacements et y vivre librement pendant un délai de 3 mois. Passé ce délai, il faut vous faire inscrire sur les registres de recensement de votre lieu de résidence. En outre, il est obligatoire de vous enregistrer au bureau d’immigration de la questura (préfecture de police) dont vous dépendez. Cela dans le but d’obtenir la residenza fiscale (le permis de résidence). Ce document peut être long à obtenir et possède une validité de deux à cinq ans, au-delà de laquelle il sera possible d’obtenir le statut de résident permanent.

Les documents nécessaires à la demande de résidence pour un expatrié français sont les suivants :

• Pièce d’identité (carte nationale d’identité ou passeport) en cours de validité
• Le code fiscal italien
• La demande de résidence dûment complétée et signée
• Un contrat de location de votre habitation ou le titre de propriété si vous avez acheté ou si vous possédez déja un logement en Italie.

Prendre votre Retraite en Italie: les autres Formalités

Vous pourrez ouvrir facilement un compte bancaire dans une banque italienne. La seule vérification qui sera effectuée est que vous ne soyez pas interdit bancaire.

Votre permis de conduire européen est valable en Italie. Votre voiture devra en revanche être immatriculée en Italie après 6 mois de présence sur le territoire.

Avec l’âge qui avance, la santé est une question importante. Si vous voulez passer votre retraite en Italie, vous pourrez transférer vos droits à l’assurance maladie en Italie en adhérant au régime de la sécurité sociale du pays. Vous pourrez ainsi vous affilier à la caisse italienne pour votre Sécurité sociale. Vous aurez aussi la possibilité de souscrire à une assurance complémentaire auprès de la Caisse des Français de l’Étranger (CFE) si vous êtes français, ou son équivalent dans votre pays d’origine.

Prendre votre Retraite en Italie: Où?

Chaque région d’Italie possède des trésors d’architecture, de gastronomie et de beauté naturelle. D’après l’ISTAT, le 1er janvier 2023 on comptait 29 942 français venus vivre en Italie. Les régions qui reçoivent le plus grand nombre de ressortissants français sont:

• La lombardie (25,4% des français)
• Le Latium (16,4% des français)
• Le Piémont (10,5% des français)
• La Toscane (8,6% des français
• L’Emilie-Romagne (7,4% des français)
• La Ligurie (6,2% des français)
• La Vénétie (5,5% des français)

Dans ces régions vous trouverez facilement des communautés françaises avec qui vous lier d’amitié. Dans les villes de moins de 20 000 habitants des 8 régions du sud qui permettent la flat tax à 7% en revanche, vous trouverez les avantages fiscaux mentionnés au dessus, en plus d’un climat exceptionnel et de la célèbre bonne humeur des italiens du sud.

Prendre votre Retraite en Italie: Attention!

L’italie est un pays magnifique, qui offre un confort et une qualité de vie exceptionnels. C’est cependant un pays très célèbre aussi pour sa bureaucratie compliquée, et ses règles particulières, qui bien souvent fonctionnent au cas par cas. Si vous voulez acheter un bien immobilier pour prendre votre retraite en Italie, ou prendre possession d’un logement dont vous allez hériter, il est recommandé de vous faire assister dans vos démarches par un avocat spécialisé. Ceci vous permettra de savoir exactement quels avantages et quels inconvénients vous rencontrerez pour votre situation particulière au niveau fiscal, et d’agir en conséquence de cause. Votre avocat pourra notamment faire effectuer pour vous une enquête préliminaire et négocier des conditions plus avantageuses pour défendre vos intérêts durant toutes les transactions d’achat immobilier. Agissez avec prudence, toujours, et soyez prévoyants.

En conclusion

Si vous avez l’intention de faire le grand saut, faites-vous assister dans vos démarches. En particulier en phase d’achat immobilier, ou de prise de possession d’un logement hérité en Italie. Pour plus d’informations, ou pour discuter de ce qui conviendrait le mieux à votre situation personnelle, contactez-nous.

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La location touristique dans les Pouilles au cours des dernières années a connu une augmentation considérable du nombre d’hôtes. Elle représente en effet une véritable alternative à l’offre hôtelière. De nombreux investisseurs étrangers achètent un ou plusieurs biens immobiliers dans le but de le louer à courte durée, se créant ainsi une entrée d’argent qui peut aller du simple retour sur investissement à un véritable business lucratif. Les Pouilles sont une région particulièrement attractive, qui ne laisse personne indifférent. De nombreuses célébrités internationales y ont d’ailleurs acheté une résidence, et viennent y passer leurs vacances au soleil. Dans cet article,  vous trouverez de précieux conseils pour réussir votre investissement en sécurité.

Location Touristique dans les Pouilles: Où?

Le Salento

Otrante

Otrante est une commune d’un peu plus de 5 700 habitants. C’est l’une des destinations les plus populaires des Pouilles pendant la saison estivale. Cette ville se caractérise par la présence de la mer et par son centre historique. Le long littoral comporte des baies, du sable clair et de nombreuses criques cachées entre les rochers. À Otranto, le prix de vente moyen au mètre carré est de 2 412 €.

Porto Cesareo

Porto Cesareo offre la possibilité d’acheter une maison en bord de mer dans plusieurs zones proches des plages les plus belles et les plus célèbres, notamment Torre Lapillo, Punta Grossa et Punta Prosciutto. Cet endroit se caractérise par de très longues plages offrant des vues indescriptibles. Dans cette zone, le prix de vente moyen d’une maison au mètre carré est de 1 603 euros.

Torre dell’Orso

Torre dell’Orso, une fraction de Melendugno, est une option intéressante pour l’achat d’une maison dans le Salento. Cette localité est célèbre pour ses eaux cristallines et les falaises qui bordent sa plage. Il y a quelques années, une pinède y a été plantée pour améliorer la zone. Melendugno abrite également la Grotta della Poesia, une spectaculaire piscine naturelle creusée dans la roche. Dans la région de Melendugno, le prix de vente moyen d’une maison au mètre carré est de 1 474 euros.

Gallipoli

Gallipoli est l’option idéale si vous cherchez une maison dans le Salento avec vue sur la mer. Surnommée « la Perle de la mer Ionienne », il s’agit d’une station balnéaire dont le territoire est composé d’un centre historique et d’une périphérie plus moderne. Ce qui fait la renommée de Gallipoli, c’est son sable doré et sa mer verte, d’où le nom de l’une des plages les plus célèbres, la Baia Verde. En outre, Gallipoli est célèbre pour ses clubs et sa movida, ce qui en fait une destination privilégiée pour les jeunes. Si vous êtes intéressé par la location touristique dans les Pouilles, Gallipoli est une ville idéale! Le prix de vente moyen au mètre carré à Gallipoli est de 1 922 €.

Torre di San Giovanni

Torre di San Giovanni est un hameau de la commune d’Ugento, situé sur la mer Ionienne. Bien qu’elle compte peu d’habitants pendant l’année, elle en compte plus de 50 000 pendant la période estivale. Cette localité se caractérise par des plages de sable blanc et une mer turquoise. Dans la zone d’Ugento, le prix de vente moyen d’une propriété au mètre carré est de 1 008 €.

Pescoluse et Torre Pali

Pescoluse et Torre Pali sont deux hameaux de la commune de Salve. Le premier possède une côte basse et sablonneuse avec des dunes. La particularité de Pescoluse est la présence d’un sable très clair, d’où son surnom de « Maldives du Salento ». Torre Pali, localité située non loin de Santa Maria di Leuca et de Gallipoli, possède une plage basse et sablonneuse. Le prix de vente moyen d’une maison au mètre carré dans la province de Salve est de 1 570 euros.

Santa Maria di Leuca

Santa Maria di Leuca fait partie de la commune de Castrignano del Capo et c’est une destination touristique réputée. On y trouve de nombreuses grottes et une cascade monumentale qui représente le point final de l’aqueduc des Pouilles. Le prix de vente moyen d’une maison dans cette localité est de 1 735 euros par mètre carré.

La vallée d’Itria

Bari

Bari est une ville qui s’est totalement transformée au cours de la dernière décennie. Devenant l’une des plus importantes capitales du Sud, c’est une ville vivante, bien organisée, facilement accessible (notamment grâce à l’agrandissement de l’aéroport) et riche en histoire. À Bari se trouvent d’importants monuments historiques tel que la Cathédrale San Sabino, la basilique San Nicola, le Castello Svevo et le fameux théatre Petruzzelli. La ville attire en effet de nombreux touristes chaque année et le prix moyen au mètre carré est de 1570 euros.

Polignano a Mare

Polignano a Mare est un véritable bijou, un village perché surplombant une mer cristalline, et c’est pour cette raison qu’on l’appelle la « Perle de l’Adriatique ». Située à un peu plus de 30 km de Bari, Polignano possède un centre historique extraordinairement évocateur, qui trahit les héritages arabe, byzantin, normand et espagnol, dans un mélange d’architecture qui laisse le visiteur sans voix. La ville déborde aujourd’hui de touristes et de visiteurs, surtout en été, attirés par la conformation naturelle qui fait de Polignano un balcon sur l’ horizon infini. Le prix moyen au mètre carré à Polignano est de 2855 euros.

Monopoli

Monopoli est une oasis de tranquillité avec ses maisons blanchies à la chaux, ses églises, ses palais du XVIIIe siècle et ses fortifications médiévales. Ses plages et ses eaux cristallines, ainsi que de très nombreux bars et restaurants en font une ville très vivante et animée durant toute la belle saison. Les touristes sont très nombreux et ses structures d’hébergement sont pleines chaque année. Le prix moyen au mètre carré à Monopoli est de 2398 euros.

Ostuni

Certainement l’un des lieux les plus emblématiques des Pouilles. Ostuni est surnommée « la ville blanche », parce que tous ses bâtiments sont peints en blanc (sur ordonnance du maire). Sa position est curieuse, car elle se dresse sur trois collines à une altitude de 218 m au-dessus du niveau de la mer, à une distance d’environ 8 km de la mer Adriatique. La façade romane de la cathédrale et la large Piazza della Libertà se distinguent par la beauté de leurs monuments. Il faut cependant savoir qu’en été, la ville est prise d’assaut par les touristes et les visiteurs. Le prix moyen au mètre carré à Ostuni est de 2824 euros.

Cisternino, Locorotondo, Martina Franca et Alberobello

Les petites villes de Locorotondo, Cisternino et Martina Franca constituent avec Alberobello le noyau pur de la vallée d’Itria. Ce sont des villages médiévaux gardés comme des trésors. Un dédale de ruelles et de rues étroites s’ouvrent ainsi sur des places majestueuses, dominées par des palais historiques et des cathédrales.
Les balcons, ornés de spectaculaires compositions florales, sont une preuve de goût et de raffinement. Les campagnes environnantes plaisent aussi énormément aux touristes, qui cherchent la tranquillité pour leurs vacances d’été ou d’hiver. Le prix moyen au mètre carré dans ces villes est de 1986 euros à Alberobello, 1352 euros à Martina Franca, 1338 euros à Locorotondo et 1513 euros à Cisternino.

Location Touristique dans les Pouilles: Comment?

La maison de vacances se classe comme une activité réceptive conformément à l’article 6, paragraphe 10, de la loi nationale n° 217 de 1983 et peut être gérée sous une forme entrepreneuriale ou occasionnelle.

La loi nationale a confié aux régions italiennes la tâche de légiférer en fonction des intérêts régionaux, et la région des Pouilles, comme les autres régions italiennes, a adopté sa propre loi-cadre sur le tourisme, la loi régionale n° 18 du 19/02/1999. Les lois régionales ultérieures, y compris l’article 69 de la loi régionale n° 32 du 29 décembre 2022,  ont élargi la possibilité pour les particuliers de maintenir l’exigence d’occasionnalité jusqu’à 3 unités de propriété.

La résidence secondaire peut être gérée à titre occasionnel ou entrepreneurial.

Dans la gestion non entrepreneuriale ou occasionnelle , ainsi que dans la gestion entrepreneuriale, les règles techniques s’appliquent comme pour les habitations civiles (exigences en matière de construction, d’hygiène et de sécurité prévues par les lois et règlements en vigueur pour les habitations civiles). Cela signifie que les maisons de vacances doivent avoir obtenu un certificat d’agibilité.

La différence substantielle entre la gestion sous forme entrepreneuriale et la gestion sous forme non entrepreneuriale réside dans l’occasionalité. La gamme de services offerts est presque identique, seule la TVA obligatoire pour la forme entrepreneuriale fait la différence.

La forme du contrat écrit entre les parties propriétaire et locataire est obligatoire comme le prévoit l’article 1, paragraphe 346 de la loi n° 311 du 30 décembre 2004, sous réserve de nullité. Le contrat de location est régi par la loi 431/1998, articles 1571-1654 et amendements ultérieurs.

Par conséquent, avant de signer un contrat de location touristique dans les Pouilles, il est nécessaire de respecter les règles techniques, d’hygiène, de santé, d’énergie et de conformité des équipements ainsi que les éventuelles polices d’assurance souscrites pour le compte de tiers.

En ce qui concerne la fiscalité, dans le cas d’une gestion occasionnelle ou non entrepreneuriale, les loyers perçus doivent être déclarés dans la déclaration de revenus, avec la possibilité d’opter pour le barème de l’Irpef ou pour un taux fixe de l’Irpef appelé cedolare secca  à 21%, et 26% pour le second bien, tandis que pour la gestion entrepreneuriale, en tant que titulaire d’un numéro de TVA, ce taux fixe ne s’applique pas.

Location Touristique dans les Pouilles: les Règles à Suivre

• Selon la nouvelle réglementation publiée au journal officiel le 16/12/2023, il est obligatoire d’obtenir le code CIN (code d’identification national).
• Obligation de présenter la SCIA (notification certifiée du début des activités) également pour les particuliers. En outre, il faut être propriétaire d’un immeuble conforme à la réglementation en vigueur et à usage d’habitation. Le certificat d’habitabilité est obligatoire.
• Préparer le diagnostic de performance énergétique (DPE) comme l’exige la législation européenne et le mentionner comme l’une des conditions du bail et le joindre avec la signature du locataire pour qu’il en prenne connaissance.
• Respecter la durée minimale de location, qui est de deux jours. Il n’est pas possible de louer pour une seule nuit.
• Obligation d’équiper l’unité immobilière avec des dispositifs de détection de gaz combustible et de monoxyde de carbone en fonctionnement ainsi que des extincteurs portatifs conformément à la loi.
• La terminologie « maison de vacances » ne doit pas s’utiliser, car elle est spécifique à la gestion sous forme d’entreprise.
• Souscrire une assurance responsabilité civile (recommandée et non obligatoire) protégeant ses biens.
• Se faire accréditer par la préfecture de police provinciale, qui délivrera les identifiants nécessaires pour se connecter et enregistrer automatiquement les hôtes. L’enregistrement doit s’effectuer même si l’invité reste moins de 24 heures, comme le prévoit la Questura.

Attention!

Pour pouvoir mettre en location votre logement dans les pouilles, il est indispensable que celui-ci soit parfaitement aux normes. Vous devez donc etre extrêmement vigilant durant la phase d’achat. Une maison qui n’est pas conforme à la règlementation urbanistique en vigueur, sans certificat d’agibilité ou DPE ne peut en aucun cas être mise en location. Avant de signer une promesse d’achat il est impératif de faire effectuer toutes les vérifications nécessaires sur le terrain. Une enquête préliminaire sur le bien immobilier qui vous intéresse est fondamentale. Celle-ci vous révèlera l’état exact des lieux et les problèmes éventuels liés à l’acquisition de ce logement.

Dans les Pouilles un grand nombre de biens immobiliers en vente ne sont pas aux normes et présentent des irrégularités ou des abus de construction. Même discours pour les équipements, qui sont souvent à refaire complètement. Ces problèmes n’empêchent pas le transfert de propriété et par conséquent vous pouvez acheter la maison sans souci. Mais il sera impossible de la louer par la suite, si vous n’effectuez pas tous les travaux nécessaires, et cela pourrait vous coûter très cher.

En Conclusion

Pour investir dans la location touristique dans les Pouilles en toute sécurité, il est fondamental de réaliser un audit préliminaire. Votre avocat spécialisé en droit immobilier prendra en charge l’ensemble de la procédure. D’une part, il vérifiera la documentation (urbanistique, cadastrale, hypothécaire, énergétique, etc.). D’autre part, il rédigera les divers contrats que vous devrez signer. Il réalisera également l’ensemble des formalités administratives et vous accompagnera chez le notaire le jour de la signature de l’acte.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez Acheter une maison dans les Pouilles pour la louer, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin de la procédure.

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