De Tullio Law Firm and the New York Times

One year after our first contribution for the New York Times, De Tullio Law Firm was interviewed for the second time to provide, once again, potential investors in Italy with useful guidelines regarding the buying basics of the Italian conveyancing process.

Der italienische Rechtsanwalt

Der italienische Begriff “Avvocato” bedeutet Rechtsanwalt, Rechtsbeistand und Rechtsberater. Der Weg zu einer juristischen Karriere in Italien besteht aus mehreren Jahren Studium und Praktika.. Zukünftige Anwälte müssen zunächst nach 3 Studienjahren einen Hochschulabschluss in Rechtswissenschaften ablegen, die sog. “Laurea in Scienze Giuridiche”. Danach folgt ein 2-jähriges Aufbaustudium, die “Laurea Specialistica in Giurisprudenza” oder ein 5-jähriges […]

Ответственность агента по недвижимости в Италии

В соответствии с Законом 39/1989 агент по продаже недвижимости должен быть зарегистрирован в местном отделении Торговой Палаты.

При отсутствии регистрации на агента может быть наложен штраф и иные виды наказания, а также прекращено право получения причитающихся ему по договору комиссионных.

Вышеуказанный закон предоставляет потребителю важную гарантию в виде требования об обязательном и соразмерном страховании профессиональной деятельности.

Страховой полис должен покрывать также случаи бездействия.

Согласно статье 1759 Гражданского Кодекса Италии агент по недвижимости обязан информировать стороны сделки об известных ему обстоятельствах, касающихся безопасности сделки.

Следовательно, несмотря на то, что агент по недвижимости не несет ответственности за технико-юридическую проверку обстоятельств, которые могут иметь значение для сделки (due diligence), он обязан информировать клиента о таких обстоятельствах в соответствии с принципами профессиональной деятельности.

Таким образом, агент по недвижимости обязан предоставлять информацию обо всех известных ему обстоятельствах или об обстоятельствах, которые должны были быть ему известны при соблюдении разумной профессиональной осмотрительности.

Неверная или неподтвержденная информация является неприемлемой в соответствии с законом.

Несоблюдение этого принципа может привести к возложению договорной ответственности и к возникновению у покупателя права на возврат уплаченного комиссионного вознаграждения.

В исключительных случаях покупатель также имеет право на возмещение убытков.

Если недобросовестное молчание агента по недвижимости привело к заключению сделки покупателем на условиях, отличных от тех, на которых он бы заключил ее, располагая соответствующей информацией, то агент по недвижимости может быть обязан выплатить разницу.

Согласно статье 1755 Гражданского Кодекса Италии, если сделка совершена благодаря содействию агента, то комиссионное вознаграждение выплачивается обеими сторонами.

Право на такое вознаграждение может возникнуть уже при подписании предварительного соглашения, при условии, что в нем содержатся все существенные условия сделки.

Для возникновения у агента права на комиссионное вознаграждение он должен сыграть решающую роль в совершении сделки.

Простое предоставление информации о потенциальном покупателе без осуществления иных действий недостаточно для возникновения такого права.

Законом не предусмотрен размер комиссионного вознаграждения, и следовательно, стороны могут установить его по своему усмотрению. Размер комиссионного вознаграждения рекомендуется закрепить письменно.

Адвокат Джандоменико Де Туллио

Партнер

De Tullio Law Firm

 

Страхование недвижимости off-plan

Согласно статье 4 Закона 122/2005 строительная компания обязана передать страховой полис в качестве гарантии от возможных существенных конструктивных недостатков объекта недвижимости покупателю в момент перехода права собственности на недвижимое имущество.

Такая гарантия выдается сроком на 10 лет.

Рекомендуется попросить нотариуса сослаться на страховой полис с указанием его реквизитов в тексте договора купли-продажи.

Понятие существенного конструктивного недостатка с течением времени было выработано правовой доктриной.

Изначально оно включало в себя только недостатки, угрожавшие безопасности и устойчивости объекта недвижимости.

В настоящее время содержание понятия расширилось. Оно включает все недостатки, которые могут существенно повлиять на нормальное пользование имуществом. Следовательно, гарантия распространяется на все повреждения, которые могли бы повлиять на нормальное пользование имуществом.

В случае, когда конструктивные недостатки влияют на нормальное пользование имуществом, они могут сказаться и на вторичных элементах конструкции.

Использование недоброкачественных или неподходящих материалов может рассматриваться как значительный недостаток, если оно делает невозможным проживание и требуется проведение ремонтных работ.

Примером значительного недостатка может служить отслаивание плитки в некоторых помещениях квартиры. Другим примером является некачественная кровля крыши, из-за которой возникают протечки. Эти примеры показывают, что смысл понятия «существенного конструктивного недостатка» достаточно широк.

Законом ограничен круг получателей такого страхового полиса: им могут быть только физические лица.

В соответствии с более узким толкованием покупатель должен также квалифицироваться как потребитель. Это означает, что он имеет право на получение полиса только при приобретении объекта недвижимости для личного пользования. Следовательно, использование недвижимости в предпринимательской деятельности прекращает указанное право покупателя.

Стороной, обязанной предоставить страховой плис, является строительная компания.

 

Gesetzliche Haftung des Immobilienmaklers in Italien

Nach Gesetz 39/1989 muss der Immobilienmakler bei der lokalen Handelskammer registriert sein. Wenn nicht, macht er sich strafbar und darf keine Courtage berechnen. Dieses Gesetz garantiert dem potentiellen Kunden, dass Immobilienmakler bei der Ausübung ihres Berufs angemessen versichert sind, insbesondere wird damit Fahrlässigkeit abgedeckt.

Gemäß Art. 1759 des italienischen BGB muss der Immobilienmakler die Parteien über seine Kenntnis aller Umstände bezüglich der Sicherheit einer Transaktion informieren. Folglich ist der Makler zu Gewissenhaftigkeit und Sorgfalt bei der Bereitstellung von Informationen verpflichtet, auch wenn er gerichtlich nicht belangt werden kann in Zusammenhang mit der betroffenen Liegenschaft (rechtliche Sorgfaltspflicht). Falsche oder nicht verifizierte Informationen ist laut Gesetz nicht zulässig.

Die Missachtung dieses Grundsatzes könnte die Vertragshaftung zur Folge haben und damit das Recht des Kunden auf Erstattung der Courtage. Unter bestimmten Umständen könnte der Kunde auch Schadenersatz verlangen. Wenn der Kunde den Vertrag aufgrund fehlender oder falscher Informationen seitens des Immobilienmaklers mit anderen Konditionen abgeschlossen hat, als wenn er richtig informiert gewesen wäre, könnte der Makler zur Zahlung des Unterschiedsbetrags verpflichtet werden.

Art. 1755 des Zivilgesetzbuches berechtigt den Immobilienmakler, beiden Parteien eine Courtage in Rechnung zu stellen, vorausgesetzt dass der Abschluss durch seine Vermittlung zustande kam. Dieses Recht könnte bereits bei Unterzeichnung des Vorvertrags bestehen, sofern dieser Vertrag alle wichtigen Bestandteile enthält. Zum Recht auf die Courtage muss der Makler entscheidend zum Geschäftsabschluss beigetragen haben. Es genügt nicht, einfach nur den Kontakt zu einem potentiellen Käufer herzustellen ohne andere Aufgaben wahrzunehmen.

Das Gesetz regelt nicht die Höhe der Courtage, diese kann von den Parteien frei vereinbart werden. Es ist ratsam, die Vereinbarung über die Courtage schriftlich abzufassen.
Bitte beachten Sie, dass dieser Artikel nur der ersten Information dient und keine Rechtsberatung darstellt, da diese nur unter Berücksichtigung aller Umstände des konkreten Einzelfalls möglich ist. Die De Tullio Law Firm übernimmt keine Gewähr für Aktualität und Richtigkeit.

Kontaktieren Sie uns noch heute. Wir finden Lösungen.

Умершему родственнику принадлежала недвижимость в Италии. Какие шаги необходимо предпринять?

В соответствии с итальянским законодательством наследование происходит 2 способами:

1) по закону, если умерший не оставил завещания, когда имущество распределяется между наследниками в соответствии с Гражданским кодексом Италии.

2) по завещанию, которое является юридическим документом, составленным умершим с целью распределения имущества после его/ее смерти.

Завещание может быть двух типов:

a) Итальянское завещание: оно должно быть опубликовано и зарегистрировано компетентными итальянскими органами после смерти завещателя.

b) Неитальянское завещание: документ необходимо перевести посредством заверенного в итальянском суде перевода.

Неитальянское завещание, если в нем нет явного указания на итальянское имущество, подлежит толкованию с помощью итальянского адвоката.

Такое толкование необходимо для того, чтобы оценить, распространяются ли положения завещания на итальянское имущество. В противном случае, наследование итальянского имущества осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом Италии.

В обоих случаях наследство должно быть официально принято.

Принятие может быть явным или молчаливым.

Молчаливое принятие наследства происходит в случае, когда наследник путем распоряжения итальянским имуществом явно выказывает намерение принять его.

Явное принятие происходит путем подписания публичного документа в присутствии нотариуса.

Официальное утверждение завещания судом

В 12-месячный срок с момента смерти наследодателя наследники обязаны представить в налоговую инспекцию (Agenzia delle Entrate) официальное утверждение завещания итальянским судом.

Налоговый орган определяется по последнему месту жительства умершего. При этом все наследники обязаны выплатить связанные с наследством налоги.

Размер налогов исчисляется исходя из степени родства наследника с умершим и из общей стоимости наследственного имущества.

После завершения процедуры принятия наследства возможно зарегистрировать недвижимое имущество на имя наследников.

Итальянский юрист, специализирующийся на наследственном праве, поможет Вам пройти вышеуказанную процедуру.

 

Справка о пригодности для проживания

Справка о пригодности для проживания подтверждает тот факт, что объект недвижимости подходит для проживания в нем людей.

Он выдается органами местного самоуправления после проверки выполнения норм безопасности, гигиены, устойчивости и охраны здравоохранения объекта недвижимости и его коммуникаций.

В соответствии с некоторыми положениями юридической практики до выдачи такой справки компетентные органы также обязаны проверить соответствие здания выданным разрешениям.

В своей практике Верховный Суд единогласно признает, что справка о пригодности для проживания при сделках купли-продажи – это один из документов, который продавец обязан представить покупателю до заключения сделки.

Таким образом, покупатель вправе проверить, отвечает ли объект недвижимости его законным интересам, а именно возможности его использования и продажи.

Вышеуказанная справка является обязательной частью сделки, так как обладает влиянием на законное распоряжение объектом недвижимости в соответствиями с положениями договора.

Если договором не предусмотрено иное, обязанность по предоставлению справки о пригодности для проживания несет продавец.

В случае задержки или непредставления такой справки имеет место случай неисполнения договорных обязательство (нарушение условий договора).

Недавнее постановление Верховного Суда установило, что “продавец объекта жилой недвижимости обязан предоставить покупателю справку о пригодности для проживания, без наличия которой объект недвижимости продаже не подлежит” (касс. 23, январь 2009 г. № 1701).

При отсутствии справки о пригодности для проживания объект недвижимости может быть продан путем заключения нотариальной сделки купли-продажи и при наличии явно выраженного согласия покупателя.

Проверка наличия справки о пригодности для проживания до совершения сделки является юридической обязанностью.

Avv. Giandomenico De Tullio

 

Продажа итальянской недвижимости нерезидентам

Юридические основы продажи недвижимости в Италии лицам, которые не являются ее резидентами, закреплены итальянским правом и международными договорами, имеющими приоритет.

Статья 51 Закона Италии № 218 от 31 мая 1995 г. гласит о том, что порядок приобретения недвижимости регулируется законодательством места нахождения недвижимости.

Римский договор от 19 июня 1980 г., обязательный для применения всеми государствами-членами Европейского Союза, устанавливает право, применимое к договорным обязательствам.

Стороны договора могут выбрать право, применимое ко всему договору или его отдельной части, а также вправе выбрать юрисдикцию подсудности в случае споров. В любой момент по взаимному согласию стороны могут изменить применимое право (принцип свободы выбора применимого права).

При отсутствии соглашения сторон о подлежащем применению праве к договору применяется право страны, с которой договор наиболее тесно связан (место постоянного проживания или юридический адрес стороны договора, главный офис компании либо филиал по месту исполнения договора).

Тем не менее, к обязательствам, связанным с недвижимым имуществом, при умолчании в договоре применяется право страны местонахождения имущества.

Следовательно, если недвижимое имущество находится в Италии, и в сделке по продаже участвуют резиденты Италии или иных государств, к такой сделке всегда применяется итальянское право.

Регламент ЕС 44/2001 устанавливает правила подсудности арбитражных судов и судов общей юрисдикции. Решение, принятое судом государства-члена ЕС автоматически признается во всех остальных без необходимости проведения дополнительных процедур.

Согласно указанному Регламенту споры по сделкам с недвижимостью подсудны судам государства нахождения недвижимого имущества.

Из этого следует, что исключительная подсудность по спорам, вытекающим из сделок с итальянской недвижимостью, относится к судам Италии.

Адвокат Джандоменико Де Туллио

Партнер юридической фирмы De Tullio

 

Имущественные отношения между иностранными супругами, проживающими в Италии

Данная статья посвящена вопросу выбора правовой системы, которой подчиняются имущественные отношения супругов-иностранцев, постоянно проживающих в Италии.
Итальянский Закон №218 1995 г. о реформе международного частного права определяет сферу действия итальянской юрисдикции и критерии определения права, подлежащего применению.

Что касается собственности иностранных супругов, если они являются гражданами одного и того же государства, то к имущественным отношениям между ними применяется общий личный закон.
В случае если супруги являются гражданами разных государств, применяется право страны, где супруги преимущественно проживают.

Итальянское право предусматривает и иную возможность: супруги могут составить письменное соглашение о том, что их имущественные отношения регулируются правом государства, гражданином которого является один из супругов. Такое соглашение должно быть заключено в письменной форме в присутствии australian casinos итальянского нотариуса.

В случае если выбрано итальянское право, необходимо уяснить каким образом итальянское законодательство регулирует имущественные отношения по приобретению недвижимого имущества.

По общему правилу на имущество супругов распространяется режим совместной собственности, и, следовательно, приобретенное супругами недвижимое имущество принадлежит им обоим в равных долях.
Альтернативой ему является режим раздельной собственности супругов, при котором возможна регистрация объекта недвижимости на одного из супругов.

Таким образом, если супруги-иностранцы выбирают итальянское право для регулирования имущественных отношений, то они должны заключить соответствующее соглашение в присутствии итальянского нотариуса.
После этого у них возникает право выбора между режимом совместной, раздельной собственности или режима доверительного управления.

Адвокат Джандоменико Де Туллио
Партнер
юридической фирмы De Tullio

Юридический перевод при сделках с недвижимостью

Все юридические документы по сделке с недвижимостью, находящейся на территории Италии, должны быть оформлены на итальянском языке независимо от гражданства сторон договора. Юридический итальянский язык очень сложен, традиционен и зачастую архаичен из-за его тесной связи с Римским правом.

Он может показаться весьма запутанным людям, не имеющим опыта работы с итальянской юридической лексикой. Все это усложняется значительными различиями между правовыми системами России и Италии.

Таким образом, переводчики, участвующие в таких сделках с недвижимостью, должны быть хорошо знакомыми с правом и задействованными правовыми механизмами.

При этом необходимо глубокое знание специализированной терминологии, а также знание применяемых норм права.

Именно поэтому не рекомендуется подписывать юридические документы без содействия квалифицированного юриста, свободно владеющего иностранным языком и способного разъяснить сущность обязательств по сделке на Вашем родном языке.

Многие агенты используют стандартную форму договора с переводом, который зачастую может быть неверным и вводящим покупателя в заблуждение. При этом необходимо помнить, что в случае возникновения спора приоритет всегда имеет итальянская версия договора.

Если покупатель не владеет итальянским языком достаточно свободно, то при совершении наиболее важной части сделки, а именно при подписании договора купли-продажи в присутствии нотариуса, в соответствии с  итальянским законодательством должен обязательно присутствовать переводчик.

Мы рекомендуем удостовериться в том, что такой переводчик обладает не только необходимой лингвистической квалификацией, но и юридическими знаниями.

Таким образом, Вы исключите риск того, что в качестве переводчика будет присутствовать агент по недвижимости, родственник или друг продавца, говорящий по-русски или итальянский учитель русского языка.

Разъяснение условий договора, который Вы подписываете – это очень ответственное дело, и следует удостовериться в том, что Вы доверяете его профессионалу.

Напомним, что итальянский текст договора имеет преимущественную силу, и поэтому необходимо обратиться за профессиональным разъяснением смысла обязательств по договору.

Ваш независимый юридический советник обладает необходимой квалификацией для того, чтобы защитить Ваши интересы и удостовериться в том, что Вам был правильно разъяснен смысл подписываемых документов и юридических последствий заключения сделки.

Адвокат Джандоменико Де Туллио