Buying Cultural Heritage in Italy

Buying a historic property in Italy?

Cultural heritage site: Trulli of AlberobelloItaly is rich in artistic and cultural heritage. In fact, the UNESCO committee has declared Italy the country with the most world heritage sites.  These cultural heritage sites comprise cities, towns, and real estate. View the full list of world heritage sites in Italy at UNESCO.

If you are considering purchasing a historic property in Italy, you should conduct specific technical and legal due diligence. Your checks should include property titles, zoning restrictions, building and planning compliance.

To preserve cultural heritage sites and listed buildings, specific heritage conservation regulations are in place. Known as Vincolo Paegistico, the regulations apply to listed properties and zones of historical or environmental importance. Vincolo Paegistico aim to protect listed sites and properties from any work that could damage heritage and aesthetic value. Therefore, any work, construction or modernisation must adhere to the regulations.

How do Vincolo Paegistico regulations work?

To build on land subject to Vincolo Paegistico restrictions you need detailed authorisation. Likewise if you want to make any changes to an existing listed property.

Vincolo Paegistico regulations are wide-ranging. They extend to building amnesties in the event of illegal work, including where work was carried out prior to the building becoming a listed property. They also include regulations regarding minimum distance from protected watercourses. Furthermore, restrictions exist pertaining to demolition and reconstruction.

The latter covers the exterior and interior of a listed property. It can therefore be a complex process to make even minor external and internal changes. This doesn’t mean renovations are impossible.

However, you will only be able to make changes once you have obtained detailed permission for the work. Authorisation will be granted by the Region, provided it does not affect the value or cultural importance of the property. The Region bases its decisions on a binding opinion from the Superintendency of Landscape and Environmental Heritage (Sovrintendenza ai Beni paesaggistici e ambientali).

How do I know if the property is listed or in a conservation area?

Before you proceed with your Italian property purchase, check whether the property or area is subject to any heritage conservation restrictions. To know exactly whether an area is subject to constraints, you can request a Certificato di sussistenza di vincolo paesistico (Certificate of the existence of conservation constraints). You can obtain this from the office for landscape protection in your respective Province or Region. A useful starting point is to look at the Regional Landscape Plan.

What should I do if my property is subject to heritage conservation constraints?

For any project on a listed building, you must submit detailed plans. If your plans are in accordance with regulations, Cultural Heritage Code (Legislative Decree 42/2004), you should be able to get permission. The provisions within the Code that regulate heritage conservation are Articles 136 and 142. These Articles specifically regulate the issue of authorisation by the competent body (Region). The Region verifies that planned work is compatible with the zoning status of the area / property and then issues the authorisation

Finally …

The key to making your Italian property project as safe and smooth as possible is to appoint a legal team that speaks your language. De Tullio Law Firm has a thorough understanding of Italian real estate law and decades of experience managing Italian property transactions.

Whether you are purchasing a property or planning a property project, we are right by your side. Get in touch with us: info@detulliolawfirm.com

You may also be interested in Buying property in Italy

Продажа итальянской недвижимости нерезидентам

Юридические основы продажи недвижимости в Италии лицам, которые не являются ее резидентами, закреплены итальянским правом и международными договорами, имеющими приоритет.

Статья 51 Закона Италии № 218 от 31 мая 1995 г. гласит о том, что порядок приобретения недвижимости регулируется законодательством места нахождения недвижимости.

Римский договор от 19 июня 1980 г., обязательный для применения всеми государствами-членами Европейского Союза, устанавливает право, применимое к договорным обязательствам.

Стороны договора могут выбрать право, применимое ко всему договору или его отдельной части, а также вправе выбрать юрисдикцию подсудности в случае споров. В любой момент по взаимному согласию стороны могут изменить применимое право (принцип свободы выбора применимого права).

При отсутствии соглашения сторон о подлежащем применению праве к договору применяется право страны, с которой договор наиболее тесно связан (место постоянного проживания или юридический адрес стороны договора, главный офис компании либо филиал по месту исполнения договора).

Тем не менее, к обязательствам, связанным с недвижимым имуществом, при умолчании в договоре применяется право страны местонахождения имущества.

Следовательно, если недвижимое имущество находится в Италии, и в сделке по продаже участвуют резиденты Италии или иных государств, к такой сделке всегда применяется итальянское право.

Регламент ЕС 44/2001 устанавливает правила подсудности арбитражных судов и судов общей юрисдикции. Решение, принятое судом государства-члена ЕС автоматически признается во всех остальных без необходимости проведения дополнительных процедур.

Согласно указанному Регламенту споры по сделкам с недвижимостью подсудны судам государства нахождения недвижимого имущества.

Из этого следует, что исключительная подсудность по спорам, вытекающим из сделок с итальянской недвижимостью, относится к судам Италии.

Адвокат Джандоменико Де Туллио

Партнер юридической фирмы De Tullio

 

Имущественные отношения между иностранными супругами, проживающими в Италии

Данная статья посвящена вопросу выбора правовой системы, которой подчиняются имущественные отношения супругов-иностранцев, постоянно проживающих в Италии.
Итальянский Закон №218 1995 г. о реформе международного частного права определяет сферу действия итальянской юрисдикции и критерии определения права, подлежащего применению.

Что касается собственности иностранных супругов, если они являются гражданами одного и того же государства, то к имущественным отношениям между ними применяется общий личный закон.
В случае если супруги являются гражданами разных государств, применяется право страны, где супруги преимущественно проживают.

Итальянское право предусматривает и иную возможность: супруги могут составить письменное соглашение о том, что их имущественные отношения регулируются правом государства, гражданином которого является один из супругов. Такое соглашение должно быть заключено в письменной форме в присутствии australian casinos итальянского нотариуса.

В случае если выбрано итальянское право, необходимо уяснить каким образом итальянское законодательство регулирует имущественные отношения по приобретению недвижимого имущества.

По общему правилу на имущество супругов распространяется режим совместной собственности, и, следовательно, приобретенное супругами недвижимое имущество принадлежит им обоим в равных долях.
Альтернативой ему является режим раздельной собственности супругов, при котором возможна регистрация объекта недвижимости на одного из супругов.

Таким образом, если супруги-иностранцы выбирают итальянское право для регулирования имущественных отношений, то они должны заключить соответствующее соглашение в присутствии итальянского нотариуса.
После этого у них возникает право выбора между режимом совместной, раздельной собственности или режима доверительного управления.

Адвокат Джандоменико Де Туллио
Партнер
юридической фирмы De Tullio

Юридический перевод при сделках с недвижимостью

Все юридические документы по сделке с недвижимостью, находящейся на территории Италии, должны быть оформлены на итальянском языке независимо от гражданства сторон договора. Юридический итальянский язык очень сложен, традиционен и зачастую архаичен из-за его тесной связи с Римским правом.

Он может показаться весьма запутанным людям, не имеющим опыта работы с итальянской юридической лексикой. Все это усложняется значительными различиями между правовыми системами России и Италии.

Таким образом, переводчики, участвующие в таких сделках с недвижимостью, должны быть хорошо знакомыми с правом и задействованными правовыми механизмами.

При этом необходимо глубокое знание специализированной терминологии, а также знание применяемых норм права.

Именно поэтому не рекомендуется подписывать юридические документы без содействия квалифицированного юриста, свободно владеющего иностранным языком и способного разъяснить сущность обязательств по сделке на Вашем родном языке.

Многие агенты используют стандартную форму договора с переводом, который зачастую может быть неверным и вводящим покупателя в заблуждение. При этом необходимо помнить, что в случае возникновения спора приоритет всегда имеет итальянская версия договора.

Если покупатель не владеет итальянским языком достаточно свободно, то при совершении наиболее важной части сделки, а именно при подписании договора купли-продажи в присутствии нотариуса, в соответствии с  итальянским законодательством должен обязательно присутствовать переводчик.

Мы рекомендуем удостовериться в том, что такой переводчик обладает не только необходимой лингвистической квалификацией, но и юридическими знаниями.

Таким образом, Вы исключите риск того, что в качестве переводчика будет присутствовать агент по недвижимости, родственник или друг продавца, говорящий по-русски или итальянский учитель русского языка.

Разъяснение условий договора, который Вы подписываете – это очень ответственное дело, и следует удостовериться в том, что Вы доверяете его профессионалу.

Напомним, что итальянский текст договора имеет преимущественную силу, и поэтому необходимо обратиться за профессиональным разъяснением смысла обязательств по договору.

Ваш независимый юридический советник обладает необходимой квалификацией для того, чтобы защитить Ваши интересы и удостовериться в том, что Вам был правильно разъяснен смысл подписываемых документов и юридических последствий заключения сделки.

Адвокат Джандоменико Де Туллио