Kauf einer Immobilie in Italien durch einen Schweizer Bürger. Was sind die entscheidenden Aspekte? Wie können sie gelöst werden?

Wenn eine Person mit Schweizer Staatsbürgerschaft, die in der Schweiz ihren Wohnsitz hat und keine weitere Staatsbürgerschaft (etwa die Italiens oder eines anderen EU-Mitgliedsstaates) besitzt, beschließt, eine Immobilie in Italien zu kaufen, muss sie einige Aspekte berücksichtigen.

Denn in Italien gibt es für diesen Fall einige Beschränkungen. Sie ergeben sich aus dem Grundsatz der Beachtung des so genannten „Gegenrechts“ (also genannt als „Reziprozitätsbedingung“) einem allgemeinen Grundsatz des italienischen Rechts, wonach jeder ausländische Staatsbürger in Italien denselben Rechten und Pflichten unterliegt, die er in seinem Herkunftsland hätte.

In der Schweiz gibt es insbesondere ein Gesetz, nämlich das Bundesgesetz über den Erwerb von Immobilien durch Personen im Ausland (LAFE oder Lex Koller), das den Erwerb von Immobilien durch ausländische Staatsangehörige, die nicht in der Schweiz wohnhaft sind, bestimmten restriktiven Bedingungen unterwirft.

Zwar gibt es in Italien eigentlich keine besonderen Beschränkungen für den Erwerb von Immobilien durch ausländische Staatsbürger. Doch das erwähnte Gegenrecht führt dazu, dass ein Schweizer Staatsbürger ohne italienischen Wohnsitz allen Beschränkungen unterliegt, die im oben genannten Schweizer Gesetz (LAFE oder Lex Koller) festgelegt sind.

Welche Folgen hat die Nichtbeachtung des Grundsatzes der Gegenrecht?

Nach der vorherrschenden Lehrmeinung führt ein Kaufvertrag, der von einem Schweizer Bürger unter Verletzung des Gegenrechts abgeschlossen wurde, unweigerlich zur Nichtigkeit dieses Rechtsakts. Andere sind hingegen der Meinung, dass ein Kaufvertrag, der gegen diesen Grundsatz verstößt, laut Gesetz unwirksam ist, also keine Wirkung hat. In beiden Fällen gilt die Schlussfolgerung, dass die gewünschte Immobilie nicht durch den Schweizer Staatsbürger erworben werden kann.

Welche Beschränkungen gibt es beim Erwerb einer Immobilie durch einen Schweizer Staatsbürger?

Ein Schweizer Staatsbürger ohne italienischen Wohnsitz kann eine Immobilie in Italien kaufen, ohne dass er dabei Beschränkungen unterliegt, wenn diese Immobilie in eine der folgenden Kategorien fällt:

• Zweitwohnsitze oder Ferienhäuser mit einer Nettowohnfläche von höchstens 200 Quadratmetern;
• Grundstücke, die zu Zweitwohnungen und Ferienhäusern gehören, deren Fläche 1.000 m² nicht überschreitet;
• Immobilien, die nur für eine geschäftliche Nutzung bestimmt sind.

In welchen Fällen kann ein Schweizer Bürger in Italien Immobilien ohne Beschränkungen kaufen?

Ein Schweizer Staatsangehöriger kann eine Immobilie in Italien ohne Einschränkung erwerben, wenn:

• er hat seinen Wohnsitz in Italien hat;
• er gesetzlicher Erbe von Todes wegen oder Verwandter des Veräußerers in aufsteigender und absteigender Linie ist (dies gilt auch für die Ehegatten);
• er die Immobilie für eine schweizerische juristische Person kauft (beschränkt auf Immobilien, die als Hauptsitz oder Niederlassung des Unternehmens oder für Zwecke im Zusammenhang mit dem Betrieb des Unternehmens genutzt werden);
• er die Immobilie als Gesellschafter oder Geschäftsführer einer in Italien gegründeten Gesellschaft erwirbt.

Wenn Sie sich für den Kauf einer Immobilie in Italien entschieden haben und wissen möchten, ob Ihr Kauf von Beschränkungen betroffen ist und wie Sie die bestmögliche Lösung finden können, kontaktieren Sie uns bitte für eine kostenlose Erstberatung. Unsere Kontaktdaten finden Sie auf unserer Website.

 

Wenn Sie über den Kauf einer Immobilie in Italien nachdenken oder Sie eine Frage ganz besonders beschäftigt, kontaktieren Sie uns bitte für eine KOSTENLOSE Beratung.

Das elektive Resident Visum (ERV) – Visa-Bedingungen Ein elektive Resident Visum (ERV) ist speziell für Ausländer gedacht, die sich dauerhaft in Italien aufhalten wollen und in der Lage sind, sich ohne Arbeit in Italien finanziell zu versorgen. Um sich für eine ERV zu qualifizieren, ist der Antragsteller verpflichtet, einen ausreichenden und dokumentierten Nachweis zu erbringen: […]

Die testamentarische Erbfolgerecht in Italien

Die italienische Erbfolgerecht beruht auf den Grundsätzen des Römischen Rechts, das die Ansprüche direkter Familienangehöriger schützt, und somit das Recht des Erblassers über seine Vermögenswerte frei zu verfügen, teilweise einschränkt.

Die testamentarische Erbfolge bedeutet, dass die Erbmasse nach dem Willen des Erblassers gemäss eines italienischen Testaments zugewiesen wird. Falls kein Testament vorliegt, tritt die gesetzliche Erbfolge ein.

Fehlt ein Testament, haben verschiedene legitime Erben gemäss des Erbfolgerechts Rechtsansprüche auf die Vermögenswerte des Verstorbenen. Solche Erben sind beispielsweise der Ehepartner und Verwandte bis zum 6. Grad.

Pflichtteilsanspruch in Italien

Das italienische Erbfolgerecht sieht einen festgesetzten Anteil der Erbmasse für direkte Verwandte vor: Ehepartner, aufsteigende und absteigende Verwandte werden als Pflichtteilberechtigte bezeichnet, d.h. der Erblasser kann diese testamentarisch nicht ausschliessen. Bei der Erstellung eines italienischen Testaments kann der Testamentsverfasser über einen Teil seiner Vermögenswerte frei verfügen. Dies bedeutet, dass der Erblasser nur einen Teil seiner Vermögenswerte an Fremde oder Nichtverwandte übertragen kann.

Das Erbfolgerecht beruht auf der Einheit des Erbes, das den Unterschied zwischen unbeweglichem und beweglichem Vermögen unterstreicht

Das bewegliche Vermögen untersteht dem geltenden Recht des letzten Wohnsitzes des Verstorbenen, während das Recht des Ortes, an dem sich die Immobilie befindet, auf Immobilienwerte angewandt wird. Somit unterliegen Immoblien in unterschiedlichen Ländern dem jeweiligen Nationalrecht.

Das Erbfolgeverfahren steht dann kurz vor dem Abschluss, wenn alle Vermögenswerte, Rechte und ausstehende Zahlungen an die rechtmässigen Erben zugewiesen wurde, entweder in beidseitigem Einverständnis oder als Folge eines Rechtstreits. Der daraus resultierende Erbvertrag in schriftlicher Form wird dann von den jeweiligen Parteien unterzeichnet.

Die De Tullio Law Firm steht Ihnen fachkundig zur Seite

– Beurteilung Ihrer Erbansprüche gemäss italienischen Rechts

– Rechtsberatung bei der Erstellung eines italienischen Testaments.

– Besitzrecht an und Rückgabe von Familienvermögen

– Recherche nach Immoblien, Urkunden, Akten

– Rechtsberatung beim Verkauf von ererbten Immobilien.

– Fachkundige Schätzung und Beurteilung einer ererbten Immobilie einholen

– Berechnung der Erbschaftssteuer

– Einforderung einer Kopie der Testamentseröffnung

– Anfechtung eines Testaments, das der italienischen Rechtsprechung widerspricht

– Verwaltung Ihrer Nachlasseingabe

– Registrierung einer ererbten Immobilie auf den Namen der Erben

– Freigabe der Bankkonten im Zusammenhang mit einem Erbfall erlangen

Die Anwaltskanzlei De Tullio verfügt über 55 Jahre Erfahrung in der Abwicklung grenzüberschreitender Nachfolge- und Nachlassplanungsangelegenheiten in ganz Italien. Wir sind Vollmitglied von STEP, dem weltweit führenden Verband für Treuhand- und Nachlassverwalter. Nehmen Sie Kontakt mit uns auf.

Es sei darauf hingewiesen, das dieser Artikel nur zur allgemeinen Information dient und keine Rechtsberatung ersetzt. Die De Tullio Law Firm haftet fuer keine hier getroffenen Aussagen.

Der Weg zu einer juristischen Karriere in Italien besteht aus mehreren Jahren Studium und Praktika

Der italienische Begriff “Avvocato” bedeutet Rechtsanwalt, Rechtsbeistand und Rechtsberater.

Zukünftige Anwälte müssen zunächst nach 3 Studienjahren einen Hochschulabschluss in Rechtswissenschaften ablegen, die sog. “Laurea in Scienze Giuridiche”. Danach folgt ein 2-jähriges Aufbaustudium, die “Laurea Specialistica in Giurisprudenza” oder ein 5-jähriges Masterstudium, die “Laurea a ciclo unico Magistrale in Giurisprudenza”.

Der angehende Rechtsanwalt muss seinem Studium ein 2-jähriges Praktikum in einer etablierten Kanzlei anschliessen und muss dann die Zulassungsprüfung für Rechtsanwälte ablegen, um als Anwalt praktizieren zu können.

Nach bestandender Prüfung für den Zugang zum Beruf der Rechtsanwalts und der Aufnahme in die italienische Rechtsanwaltskammer, “Consiglio dell’Ordine degli Avvocati”, ist der italienische Rechtsanwalt nun in der Lage landesweit zu praktizieren, nicht nur dort, wo er seine Zulassung erlangt hat.

Die Zuständigkeiten eines italienischen Rechtsanwalts sind weitreichend

Sie umfassen Zivilrecht, Kriminalrecht, Arbeitsrecht, Konkursrecht, Finanzrecht, Verwaltungsrecht, Erbrecht und Beschwerdeverfahren vor Gericht.

Ein italienischer Rechtsanwalt ist an die berufsethischen Regeln gebunden

Integrität, Würde und Anstand gehören zu den Verhaltenspflichten eines italienischen Rechtsanwalts. Ein Verstoss gegen den ethischen Verhaltenskodex führt zu einem Disziplinarverfahren.

Zur Ausübung des Rechtsanwaltberufs bedarf es absoluter Redlichkeit und Integrität. Ein italienischer Rechtsanwalt darf keine rechtlichen Schritte einleiten oder sich an einem Gerichtsverfahren beteiligen, das in böser Absicht initiiert wurde.

Der rechtliche Verhaltenskodex schützt den Mandanten

Der italienische Rechtsanwalt muss dem Mandanten gegenüber loyal sein und hat eine Sorgfaltspflicht. Ein Rechtsanwalt, der gegen die Interessen seines Mandanten handelt oder einen Fall übernimmt, für den er nicht die nötige Kompetenz hat, verletzt den Verhaltenskodex.

Eine weitere grundsätzliche Pflicht des italienischen Rechtsanwalts ist die Geheimhaltungspflicht.

Die Beziehung zwischen dem italienischen Rechtsanwalt und seinem Mandanten sollte auf gegenseitigem Vertrauen beruhen. Ein Rechtsbeistand muss so gut wie nur möglich die Interessen seines Mandanten verteidigen – im Rahmen der Prozessvertretung und im Einklang mit der Rechtsprechung und den ethischen Grundsätzen des rechtlichen Verhaltenskodex.

Das Rechtsteam der De Tullio Law Firm steht Ihnen zur Verfügung, um Ihnen fachkundige Unterstützung zu bieten

Wenn Sie sich für eine Immobilieninvestition in Italien interessieren, wenden Sie sich doch an uns. Die Anwaltskanzlei De Tullio berät und begleitet Sie auf Ihrem Weg zum italienischen Immobilienkauf. Wir verfügen über 55 Jahre Erfahrung in der Zusammenarbeit mit Kunden in italienischen und grenzüberschreitenden Immobilien-, Familien- und Erbschaftsangelegenheiten.Wir sind Vollmitglied von STEP, dem weltweit führenden Verband für Treuhand- und Nachlassverwalter. Nehmen Sie Kontakt mit uns auf. Wir können Ihnen helfen.

Es sei darauf hingewiesen, das dieser Artikel nur zur allgemeinen Information dient und keine Rechtsberatung ersetzt. Die De Tullio Law Firm haftet fuer keine hier getroffenen Aussagen.

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Die im August 2012 in Kraft getretene Europäische Erbrechtsverordnung bringt wesentliche Änderungen

Bei grenzüberschreitenden Sachverhalten bestimmt das internationale Erbrecht, welches nationale Recht anzuwenden ist und welche Behörden zuständig sind.

Das Erbrecht knüpft an den Wohnsitz des Erblassers, dessen Staatsangehörigkeit, die Belegenheit
des Nachlasses oder aber an den Ort an, an dem das Testament errichtet wurde. Aufgrund der unterschiedlichen Anknüpfungspunkte kommt es in der Praxis haeufig zu Kollisionen hinsichtlich der Frage
des anwendbaren Rechts. In Sachen Nachfolgerecht in Italien galt bisher das Heimatrecht der Erblassers.

Die im August 2012 in Kraft getretene Europäische Erbrechtsverordnung bringt wesentliche Änderungen im deutsch-italienischen Rechtsverkehr und insbesondere zum Nachfolgerecht in Italien mit sich.

Wichtigste Neuerung ist die EU-weite Einführung des Aufenthaltsprinzips. Bisher wurden Deutsche in Italien aufgrund ihrer Staatsangehörigkeit nach deutschem Recht beerbt, zukünftig soll nun italienisches Recht zur Anwendung kommen.

Bereits existente Testamente sollten daher unbedingt geprüft und regelmaessig an Neuerungen angepasst werden. Wer vorzieht, das Recht des Staates, dem er angehört, zur Anwendung kommen zu lassen, sollte dies in einem Testament bestimmen.

Es ist dringend ratsam, bestehende Testamente durch einen Fachanwalt pruefen zu lassen, insbesondere wenn der Erblasser entweder italienischer Staatsangehöriger ist oder aber beide Staatsangehörigkeiten besitzt. Ebenso im Falle wenn sich Immobilien eines deutschen oder Italienischen Staatsangehörigen in Italien befinden oder aber ein Testament in Italien errichtet wurde.

Die Unterschiede im Nachfolgerecht zwischen Deutschland und Italien

Beim Eintreten der gesetzlichen Erbfolge regelt auch das italienische Recht die Erbfolge in Abhängigkeit vom Verwandtschaftsverhältnis zwischen Erbe und Erblasser, allerdings kommt es zu einer unterschiedlichen Aufteilung des Nachlasses. Die Kinder des Verstorbenen erben ausnahmslos alle zu gleichen Teilen. Alle uebrigen Verwandten mit Ausnahme eines noch lebenden Ehegatten sind von der Erbfolge ausgeschlossen.

Der überlebende Ehegatte teilt sich das Erbe mit den Kindern auf, Sein Erbteil wird nach der Zahl der Kinder bemessen. Ein Kind und ein ueberlebender Ehegatte erben also jeweils die Haelfte des Erbes. Im Falle mehrer Kinder fällt ein Drittel des Erbes an den Ehegatten, während die übrigen zwei Drittel gleichmäßig unter den Kindern aufgeteilt werden.

Im italienischen Nachfolgerecht wird im Unterschied zum deutschen Erbrecht kein deutscher Erbschein anerkannt. Sobald Vermögen in Italien vererbt wird, muss der Erbe zunächst das italienische Pendant zu einem deutschen Erbschein beantragen. Die zustaendige Behoerde ermittelt dann die Erbfolge und stellt die Erben fest. Der deutsche Erbschein dient dazu die Erben zu ermitteln.

Erbrecht. Rechtswahl

Neben dem italienischen Erbrecht ist auch die im Jahr 2015 eingeführte EU-Erbrechtsverordnung zu erwähnen.  Kurz gesagt, bieten diese Verordnungen den Erblassern die Möglichkeit, den italienischen Grundsatz der Einheitlichkeit der Erbfolge zu ändern.

Infolge der EU-Erbrechtsverordnung können Nicht-Italiener mit Wohnsitz in Italien in ihrem Testament eine Rechtswahl bestimmen. Das bedeutet, dass ein Erblasser festlegen kann, dass das Recht seines Landes oder seiner Staatsangehörigkeit für sein in Italien belegenes Vermögen gelten soll.

Ausserdem, beschränken die EU-Vorschriften die Rechtswahl nicht auf EU-Bürger mit Wohnsitz in Italien. Ein US-Staatsangehöriger könnte beispielsweise das US-Recht für die Rechtsnachfolge seines Vermögens in Italien wählen.

Es sollte jedoch erwähnt werden, dass die Wahl eines Landesrechts sorgfältig überlegt werden muss. Da ein Erblasser Angelegenheiten wie ausländische Eherechte, Nutzniessung, steuerliche Konsequenzen, Miteigentumsstrukturen und andere ausländische Eigentumsrechte in Bezug auf einen Nachlass berücksichtigen muss, wäre es ratsam, sich vor dem Handeln beraten zu lassen.

Europäisches Erbschein

Im italienischen Nachfolgerecht wird im Unterschied zum deutschen Erbrecht kein deutscher Erbschein anerkannt. Sobald Vermögen in Italien vererbt wird, muss der Erbe zunächst das italienische Pendant zu einem deutschen Erbschein beantragen. Die zustaendige Behoerde ermittelt dann die Erbfolge und stellt die Erben fest. Der deutsche Erbschein dient dazu die Erben zu ermitteln.

Um grenzüberschreitende Erbfälle zu erleichtern, ist ein zusätzlicher Vorteil der EU-Erbrechtsverordnung von 2015 das Europäische Nachlasszeugnis. Dieses Dokument wird zwar von der für den Erbfall zuständigen Behörde ausgestellt, doch können Erben, Vermächtnisnehmer, Testamentsvollstrecker und Nachlassverwalter damit ihren Status nachweisen und so ihre Rechte oder Befugnisse in anderen EU-Mitgliedstaaten ausüben.

Die De Tullio Law Firm bietet Ihnen fachkundigen Unterstützung im Erbrecht

Das italienische Erbrecht ist komplex. Ein italienischer Fachanwalt für Erbrecht kann Sie bei Ihrer Nachlassplanung unterstützen.

Die Anwaltskanzlei De Tullio verfügt mehr als 55 Jahre Erfahrung in der Abwicklung grenzüberschreitender Nachfolge- und Nachlassplanungsangelegenheiten in ganz Italien. Wir sind Vollmitglied von STEP, dem weltweit führenden Verband für Treuhand- und Nachlassverwalter. Nehmen Sie Kontakt mit uns auf. Wir können Ihnen helfen.

Es sei darauf hingewiesen, das dieser Artikel nur zur allgemeinen Information dient und keine Rechtsberatung ersetzt. Die De Tullio Law Firm haftet fuer keine hier getroffenen Aussagen.