Certificat d’habitabilité dans les transactions immobilières en Italie

Qu’est-ce qu’un certificat d’habitabilité?

Un certificat d’habitabilité ou, en italien, « certificato di abitabilità », est un document qui constate l’aptitude à l’habitation d’une propriété résidentielle.

La certification est octroyée par les autorités municipales locales. Sa délivrance fait suite à la vérification que le bâtiment et ses systèmes sont conformes aux réglementations en matière de santé, sécurité et construction.

En outre, les autorités compétentes doivent vérifier que les travaux réalisés sont conformes au permis de construire.

La jurisprudence de la Cour de cassation italienne est unanime. Lors de transactions immobilières, le vendeur doit fournir un certificat d’habitabilité à l’acheteur. De plus, ce document doit être remis avant, ou au plus tard, lors de la signature de l’acte de vente.

L’acheteur a le droit de vérifier que le bien est adapté, qu’il est utilisable et qu’il sera vendable ultérieurement. Le certificat a donc des effets directs sur l’utilisation légale de la propriété. Ainsi, sa délivrance est une exigence essentielle pour toutes les propriétés italiennes. Il est également important de s’assurer qu’il s’applique à l’ensemble du bien immobilier et non à une partie de celui-ci.

Le défaut de délivrance du certificat d’habitabilité constitue-t-il un motif de rupture des relations contractuelles?

Sauf stipulation contraire fornalisée au sein d’un accord, la responsabilité de délivrer le certificat d’habitabilité incombe au vendeur. Le retard ou défaut de fourniture s’apparente à la non-exécution d’une obligation contractuelle.

“Le vendeur d’un bien destiné à un usage résidentiel a l’obligation de délivrer à l’acheteur le certificat d’habitabilité, sans lequel, le bien est invendable.” (Cass. 23 janvier 2009, n. 1701).

Toutefois, en cas de défaut de présentation du certificat d’habitabilité, l’acheteur peut tout de même acheter le bien immobilier. Il doit cependant manifester son consentement de manière expresse à l’achat d’un bien dépourvu de certificat d’habitabilité. De plus, le défaut de certificat doit être précisé dans l’acte de vente notarial.

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