Coût réel d’un achat immobilier en Italie en 2025

La Dolce Vita vous attire? Vous avez décidé de franchir le pas et d‘acheter une maison en Italie? Ne prenez pas en compte seulement l’annonce immobilière pour calculer votre budget.

Le coût réel pour acheter une maison en Italie en 2025 dépasse largement le prix affiché. Il faut ajouter les frais de notaire, les taxes d’enregistrement, les coûts de rénovation éventuels et les charges annuelles. Ces frais peuvent représenter 10 à 20 % du prix du bien.

Comprendre le prix moyen au m² par région et ville

Les variations régionales de l’immobilier en Italie présentent des disparités marquées entre le Nord, le Centre et le Sud, reflétant des dynamiques économiques et démographiques distinctes. Le Nord concentre une part significative de l’activité, avec des prix médians plus élevés dans des métropoles telles que Milan et Turin, et une demande soutenue dans les zones industrielles et logistiques. Le Centre, incluant des marchés comme Rome et ses environs, affiche des prix élevés mais également une certaine volatilité liée à la fonction administrative et touristique; les grandes villes et leurs satellites tirent les indicateurs immobiliers vers le haut. Le Sud, en contrepoint, connaît des niveaux de prix généralement plus bas, associés à une offre abondante et à une demande plus modeste, bien que des pôles urbains comme Naples ou Bari présentent des segments attractifs pour l’investissement et les projets de réhabilitation.

Prix moyen en fonction des régions (Nord, Centre, Sud)

Sur le plan du prix moyen de l’immobilier par région, le Nord demeure généralement le plus cher, avec des écarts notables entre les zones centrales et les zones périphériques ou rurales. Le prix moyen dans le nord se situe entre 2 et 3000 euros/m². Le Centre affiche des prix moyens intermédiaires, portés en grande partie par Rome et ses environs, qui bénéficient d’un effet « effet capitale » et d’activités institutionnelles et touristiques soutenues. En moyenne, comptez entre 2000 et 2500 euros/m². Le Sud reste le segment le plus abordable en moyenne, bien que certaines villes littorales ou historiques présentent des valeurs résiduelles élevées liées au patrimoine et à la demande touristique. Le prix moyen est de 1550 euros/m².

Prix dans les grandes villes (Rome, Milan, Florence)

Prenons l’exemple de grandes villes italiennes, comme Rome, Milan et Florence. Milan demeure un point d’ancrage pour l’immobilier tertiaire et résidentiel haut de gamme, affichant des seuils supérieurs dans les quartiers centraux et une résilience face aux fluctuations économiques. Le prix moyen est de 5104 euros/m². Rome, en tant que capitale, présente une volatilité relative mais conserve des valeurs solides, avec des marges d’investissement significatives dans les quartiers historiques et les zones périphériques en expansion. Comptez en moyenne 3395 euros/m². Florence, bien que plus modeste en taille, offre des prix élevés dans le centre historique et des tendances positives liées à la valorisation du patrimoine et à l’investissement touristico-hôtellerie. Le prix moyen est de 4150 euros/m².

Quels sont les frais annexes incontournables ?

Les coûts supplémentaires liés à l’achat d’une maison en Italie s’établissent comme éléments distincts du prix d’achat et recouvrent notamment les frais d’enregistrement, les taxes, les honoraires professionnels et les coûts éventuels liés à des travaux ou à des services administratifs. Le panorama varie selon le type de bien (ancien ou neuf), le régime fiscal applicable et la localisation du bien, avec des incidences spécifiques sur le coût total de l’opération. Votre avocat vous conseillera sur le mode d’acquisition à privilégier.

Frais de notaire et impôt d’enregistrement

Les frais de notaire et l’impôt d’enregistrement en Italie s’ajoutent au coût d’acquisition. L’impôt d’enregistrement varie selon que le bien est destiné à être utilisé comme résidence principale ou secondaire, et selon le statut du bénéficiaire (résident ou non-résident). Les frais de notaire couvrent les actes de transfert de propriété, les actes de vente et éventuelles formalités derogatoires, et incluent les émoluments notariés proportionnels au prix d’achat et des droits éventuels de timbre ou de transcription. Le rôle du notaire en Italie est plus limité qu’en France. Il ne réalise pas d’enquête technique ou urbanistique. L’agent immobilier n’a aucune obbligation non plus de signaler les vices cachés ou les défauts invisibles, ce qui laisse place à de nombreux biens non-conformes sur le marché immobilier. C’est pour cela que les italiens, comme les américains par exemple, font généralement appel à un avocat pour les assister durant un achat immobilier.

TVA, impôt cadastral et taxe hypothécaire

La TVA, l’impôt cadastral et la taxe hypothécaire s’ajoutent également à l’opération. La TVA s’applique principalement sur les transactions concernant les biens neufs ou les prestations de services liées à l’immobilier neuf, avec des taux en vigueur selon la nature du bien et la partie acquérente. L’impôt cadastral et la taxe hypothécaire peuvent entrer en jeu dans le calcul des coûts fiscaux locaux, en fonction du type de bien et de son usage. Des exonérations ou réductions peuvent exister pour des achats spécifiques (première résidence, rénovations importantes, etc.).

Honoraires professionnels (traduction, agence, architecte)

Les honoraires des professionnels impliqués lors de l’achat d’une maison en Italie recouvrent les coûts de services tels que la traduction (ou l’interprétation juridique), les prestations d’agence immobilière et les honoraires d’architecte ou de consultant technique. Les frais d’agence immobilière se négocient généralement en pourcentage du prix d’achat et peuvent varier selon les services rendus (recherche, négociation, vérifications). Les honoraires d’architecte et les frais de traduction ou d’interprétation s’ajoutent à la charge de l’acheteur et dépendent de l’étendue des prestations.

Coût des travaux de rénovation

Les coûts des travaux de rénovation d’une maison achetée en Italie englobent les dépenses liées à la conception, les permis administratifs (DIA/SCIA), les études techniques, les honoraires d’ingénierie et les coûts matériels et main-d’œuvre. Les travaux peuvent être soumis à des incitations fiscales ou à des mécanismes de crédit d’impôt, tels que les crédits d’impôt pour la restauration du patrimoine ou les rénovations énergétiques, selon le type de travaux et les autorités locales. Il convient d’estimer soigneusement le budget global, en incluant les marges pour imprévus et les coûts annexes (assurances, contrôles techniques et garanties).

Coûts variables selon l’emplacement

Le coût d’un bien immobilier est un facteur dynamique, influencé par de nombreuses variables. Les zones rurales et les villages en voie de dépeuplement peuvent offrir des maisons à des prix très bas, mais il est essentiel d’évaluer attentivement les coûts et les engagements liés à l’achat et à la rénovation.

Coût réel d’une maison à 1 € (rénovation + frais)

Le coût réel d’une maison à un euro en Italie, y compris la rénovation et les frais, peut varier considérablement, mais il est toujours supérieur à un euro. Le coût symbolique d’achat est d’un euro, mais il faut ensuite ajouter les frais obligatoires, tels que les droits d’enregistrement et les coûts de rénovation, qui peuvent être élevés, surtout si le bien est en mauvais état.

Pour un petit bien immobilier à rénover, on peut estimer un coût total, comprenant l’achat, les frais accessoires et la rénovation, d’au moins 20 000 euros, mais dans de nombreux cas, le coût peut même dépasser 50 000 euros, surtout s’il s’agit de rénovations importantes.

Les maisons à un euro sont une initiative intéressante pour redynamiser les villages abandonnés, mais il est important d’évaluer soigneusement les coûts cachés et de se préparer à un investissement important pour la rénovation et les frais annexes.

Quelles sont les charges récurrentes post‑achat ?

Les frais annuels à prévoir une fois l’achat d’une maison en Italie finalisé se composent principalement des impôts locaux et des charges administratives récurrentes. Ils incluent notamment l’IMU (Imposta Municipale Unica) éventuelle sur la propriété, les taxes municipales liées à la gestion du patrimoine et, le cas échéant, des frais de service tels que les redevances liées à la conservation du domaine public ou à des prestations municipales particulières.

Impôts locaux (IMU, TASI, TARI)

Les impôts locaux à payer en Italie après l’acquisition comprennent l’IMU, la TASI et la TARI, chacune ayant des assiettes, des taux et des modalités de prélèvement spécifiques au niveau municipal ou régional. L’IMU est comptée sur la valeur cadastrale du bien et peut être ajustée en fonction du statut du propriétaire et de l’usage du bien (résidence principale ou secondaire). La TASI, lorsque applicable, contribue au financement des services locaux rendus par la commune, et la TARI est destinée à financer la collecte et le traitement des ordures ménagères. Des exonérations, réductions ou crédits d’impôt peuvent s’appliquer selon le type de bien, la destination (résidence principale, secondaire, locatif) et les politiques locales en vigueur.

Charges courantes et services publics

Les charges courantes et services publics à régler après l’achat comprennent les coûts énergétiques (électricité et gaz) et les services urbains (eau, assainissement, chauffage central, lorsque fournis par la municipalité ou des opérateurs privés). Elles englobent également les frais d’entretien courant, les assurances habitation obligatoires ou recommandées, les frais de gestion de copropriété s’il s’agit d’un immeuble en copropriété, et les éventuels coûts de stationnement ou d’accès à des services communautaires. Il convient d’établir un budget prévisionnel en fonction des consommations historiques du bien (ou des estimations) et des tarifs en vigueur chez les fournisseurs locaux.

Exemple de budget global pour un bien de 70 m²

Ci-dessous une estimation moyenne des frais réels à envisager pour l’achat d’une résidence secondaire en Italie, d’une surface de 70 m2.

Maison de 70 m	Frais estimés
Prix d’achat	150.000 euros
Frais d’agence	Entre 4500 et 6000 euros
Frais de Notaire	Entre 1000 et 3000 euros
Taxe d’enregistrement	Environ 6.750 euros pour une résidence secondaire
Frais fixes (IMU et TARI)	Environ 750 euros/an
Frais de rénovation	Entre 10.000 et 35.000 euros
Frais courant	Entre 1200 et 1500 euros /an

Avantages et limites d’un achat en Italie

Les valeurs culturelles et patrimoniales, la potentialité de valorisation immobilière, les aides et incitations fiscales possibles font de l’Italie une destination avantageuse pour acheter une maison. Certains inconvénients en revanche comme la complexité administrative, les risques d’imprévus et coûts supplémentaires, et les incertitudes liées au cadre réglementaire et fiscal vous rappellent que l’assistance d’un avocat spécialisé est fondamentale pour protéger vos intêrets.

Avantages de l’achat immobilier en Italie

Des accords juridiques et fiscaux favorables dans certaines collectivités, une sécurité juridique renforcée par le droit privé et immobilier, l’accès à des zones à fort potentiel touristique et culturel, et des possibilités d’avantages fiscaux sous conditions, tels que des crédits d’impôt ou déductions liés aux travaux et à la rénovation, selon les politiques publiques locales et nationales.

Limitations et risques à anticiper

Lors d’un achat immobilier en Italie il est important de tenir compte des charges fiscales locales variables (IMU, TASI, TARI), ainsi que des coûts de copropriété et frais de service. Les procédures d’acquisition et de transfert de propriété nécessitant maîtrise des formes et de la langue juridique, l’assistance d’un avocat est indispensable à chaque étape du processus. Il fera effectuer un audit préliminaire du bien, dans le but d’éliminer les incertitudes liées aux diagnostics techniques, à la titularité et à l’état du bien, ainsi que l’imprévisibilité des dépenses de rénovation et d’entretien.

Conseils pour maîtriser votre budget

Anticipez et planifiez les dépenses lors de l’achat d’une résidence secondaire en Italie. Pensez à établir un budget global intégrant prix d’achat, frais notariés, taxes, honoraires et coûts éventuels de travaux. Projetez un échéancier de paiement conforme au calendrier de la transaction. Intégrez une marge de sécurité et des provisions pour les imprévus. Pensez également à l’assurance habitation, surtout si vous laisserez le bien sans occupants une partie de l’année.

Étudier les prix régionaux avant de choisir

Il est conseillé d’étudier les prix régionaux avant de choisir une maison à acheter en Italie. Ceci afin d’évaluer le marché local et les écarts de coût. Analysez les variations de prix par région, province et quartier, en tenant compte des différences de fiscalité locale, de coûts des services et de potentiel de valorisation. confrontez les données avec les caractéristiques du bien (type, état, localisation, accessibilité) et réalisez une comparaison coûts-avantages afin de décider en connaissance de cause.

Solliciter plusieurs devis pour travaux et frais

Solliciter plusieurs devis pour les éventuels travaux est recommandé pour sécuriser les conditions contractuelles et financières. Demandez des devis détaillés auprès de professionnels (architecte, ingénieur, entrepreneur, traducteur/juridique). Précisez les prestations, les délais, les modalités de paiement et les garanties. Comparez les offres sur le fond et sur la forme. Faites vérifier les obligations légales et les éventuelles autorisations (DIA/SCIA, permis de construire), et prévoir des clauses de révision ou de pénalités en cas de retard ou de non-conformité par votre avocat.

Prévoir une marge (10–20 %) pour les imprévus

Prévoir une marge de 10 à 20 % pour les imprévus lors de l’achat d’une maison en Italie permet de couvrir les dépassements potentiels et les coûts cachés. Incorporez dans le budget global des contingences liées à d’éventuels frais supplémentaires, évolutions fiscales, ou révisions des estimations de travaux. documentez et suivez ces provisions dans les mécanismes de contrôle budgétaire et dans les clauses contractuelles associées à l’opération.

Vérifier les aides et déductions fiscales

Vérifier les aides et déductions fiscales disponibles pour acheter une maison en Italie peut conduire à des économies substantielles. Examinez les exonérations, crédits d’impôt et incitations (résidence principale, travaux énergétiques, restauration de patrimoine, rénovations structurelles), ainsi que les conditions d’éligibilité et les procédures de demande. Coordonnez ces avantages avec les déductions fiscales au moment de la déclaration et auprès des autorités compétentes pour optimiser le coût total de l’opération selon le cadre juridique en vigueur.

Besoin d’accompagnement juridique pour évaluer votre budget en Italie ?

Investir dans l’immobilier italien est une opportunité intéressante, mais il est essentiel de bénéficier d’un soutien juridique adéquat. Notre équipe du cabinet d’avocats De Tullio est là pour vous guider à chaque étape du processus d’achat, de la diligence raisonnable jusqu’à la négociation du contrat et à la conclusion de la vente.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez investir dans l’immobilier italien, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin de la procédure. Nous proposons également un appel préliminaire gratuit pour répondre à vos questions. Cette consultation sans engagement nous permet de vous offrir des conseils personnalisés en fonction de votre situation.

Foire aux questions (FAQ)

Le coût total peut-il dépasser 20 % du prix d’achat ?

Oui. En fonction de l’état du bien immobilier envisagé, le coût total peut dépasser 20% du prix d’achat.

Les maisons à 1 € sont-elles une bonne affaire ?

Oui, les maisons à 1 euro peuvent être une excellente affaire pour ceux qui sont prêts à investir du temps, de l’argent et de l’énergie dans la rénovation et qui sont attirés par la vie dans les petites villes italiennes.

Quels sont les frais de notaire minimum ?

En Italie, les frais de notaire pour l’achat d’un bien immobilier varient généralement entre 1% et 4% du prix de vente, avec un minimum souvent de 2000 euros. Ces frais comprennent les honoraires du notaire, les taxes d’enregistrement, les taxes hypothécaires et cadastrales, ainsi que d’autres frais divers. 

Peut-on faire financer les travaux par une banque ?

Oui, les étrangers peuvent obtenir un financement immobilier en Italie. Le système bancaire italien est ouvert aux investisseurs internationaux, qu’ils soient résidents ou non-résidents.

Y a‑t‑il encore des aides fiscales en 2025 ?

Oui, il existe encore des aides fiscales pour acheter une maison en Italie en 2025, notamment pour les primo-accédants et pour les rénovations. De plus, certaines municipalités proposent des maisons à 1 euro, avec des engagements de rénovation.