Maison aux Enchères en Italie

Acheter une maison aux enchères en Italie est une option qui peut se révéler très intéréssante sur le plan financier. Les économies que vous pouvez réaliser en achetant un bien aux enchères peuvent être très importantes. Entre 10 et 60% de réduction par rapport aux prix traditionnels du marché. De nombreux investisseurs recourent à cette méthode pour leurs transactions immobilières.

Il existe deux types de vente aux enchères en Italie: « vendita con incanto«  et « vendita senza incanto« . Dans les deux cas, l’adjudicateur fixe le montant minimum de la vente avant son commencement.

Vendita con incanto: Ces ventes aux enchères se déroulent publiquement et ouvertement. Le plus offrant achète le bien à condition que l’offre soit égale ou supérieure au prix de réserve.

Vendita senza incanto: Avant une vente « senza incanto », les participants doivent soumettre leurs offres avant une certaine date dans des enveloppes scellées. Les offres ne peuvent être inférieures au prix de réserve d’un bien immobilier.

Origine des biens mis en vente aux enchères

En Italie, la vente volontaire d’un bien immobilier aux enchères est très inhabituelle. En général, deux raisons expliquent la mise en vente d’un bien aux enchères:

1. l’asta fallimentare: Le propriétaire se déclare en faillite et doit vendre son bien pour payer ses créanciers. Ce type d’enchère a la particularité de pouvoir être annulée par une surenchère. En effet, en vertu du cinquième alinéa de l’article 107 de la loi sur les faillites, le liquidateur peut suspendre la vente si, dans les dix jours suivant l’adjudication, il reçoit une offre d’achat formelle et irrévocable (avec dépôt simultané de la caution) supérieure d’au moins dix pour cent à l’offre qui a donné lieu à l’adjudication.
2. l’asta giudiziaria: Il s’agit d’une décision de justice. Le bien est saisi ou mis sous séquestre par l’État italien. Cela se produit parce que le propriétaire fait l’objet de poursuites pénales ou parce que l’État a décidé de lever des fonds pour payer les impôts, les dettes et/ou les remboursements hypothécaires impayés du propriétaire, ou encore parce que les tribunaux ordonnent la vente aux enchères pour résoudre un conflit d’héritage ou de copropriété. Lors d’un achat aux enchères judiciaires, la loi, et plus précisément l’article 571 du code de procédure civile, vous permet de faire une offre « all’offerta minima« , soit 25% plus basse que le prix de réserve de la vente.

Acheter une Maison aux Enchères en Italie: une Bonne Affaire?

Si vous envisagez d’acheter une maison italienne aux enchères, vous devez être encore plus prudent que si vous l’achetiez par les voies conventionnelles. Vous pouvez réaliser une excellente affaire ou au contraire vous retrouver avec des problèmes difficiles à gérer par la suite.

Lisez très attentivement toute la documentation disponible.  Il est essentiel de faire preuve d’une grande diligence. Étudiez et examinez l’avis de vente, le rapport d’expertise, les estimations, les plans et les cartes, les photographies et tous les documents publiés sur le site web concerné au moins 45 jours avant la vente aux enchères. Chaque tribunal publie sur son site Internet les propriétés italiennes mises en vente aux enchères judiciaires. www.astagiudiziaria.com est un portail qui donne accès aux ventes aux enchères judiciaires dans toute l’Italie.

Dans le cadre de votre devoir de diligence, il est absolument essentiel de visiter le bien. Effectuez la visite avant la vente aux enchères en compagnie d’un fonctionnaire désigné par le tribunal. Vous devriez vous faire accompagner de votre propre équipe de professionnels: un avocat, un géomètre, un constructeur. Il est probable que certains aspects ne figurent pas parmi la documentation susmentionnée, comme les contraintes en matière urbanistique. N’hésitez pas à poser des questions sur tout ce qui vous préoccupe. Si votre offre est retenue, vous deviendrez certainement propriétaire de l’actif mais également responsable du passif.

Acheter une Maison aux Enchères en Italie: Comment?

Pour participer à une vente aux enchères immobilière en Italie, il faut s’inscrire, ce qui signifie notamment que vous devez avoir un « codice fiscale«  (numéro d’identification fiscale italien), et que vous devez obtenir un reçu prouvant que vous avez versé un acompte de 10 % de votre offre d’achat pour une enchère senza incanto, ou du prix de réserve pour une enchère con incanto, du bien qui vous intéresse. Vous pouvez également demander à votre avocat d’enchérir sur le bien en votre nom. Pour ce faire, vous devez lui conférer une procuration limitée (procura speciale). Dans tous les cas, vous devrez être vigilants sur les détails de la vente.

Les coûts associés

Avant de participer à une vente aux enchères, vérifiez toujours les dépenses liées à la vente et les frais supplémentaires. Renseignez-vous sur le montant exact à prévoir en plus du prix d’achat du bien. Les coûts peuvent inclure les taxes d’enregistrement ou les frais de TVA en suspens, ainsi que les honoraires des professionnels pour le transfert du titre de propriété.

Le paiement

Les méthodes de paiement doivent faire l’objet d’une attention particulière. Comment comptez-vous payer ? Vous devez dabord verser une caution de 10 % du prix de réserve pour participer à la vente aux enchères. Ensuite vous devrez être en mesure d’accéder rapidement aux fonds restants si votre offre est la meilleure, généralement entre 10 et 60 jours après l’achat. Si vous avez besoin d’un prêt hypothécaire, vous devrez présenter un billet à ordre émis par votre banque avant le commencement de la vente aux enchères.

Les taxes

Tenez compte de la fiscalité. Vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux lors de l’achat d’un bien immobilier aux enchères. Normalement, les droits de mutation sont à calculer en complément du prix d’achat du bien. Toutefois, la règle du « prezzo-valore » ne s’applique pas aux biens achetés dans le cadre d’une procédure judiciaire ou d’une faillite. Si vous souhaitez bénéficier d’éventuels avantages fiscaux, vous devez le manifester avant le commencement de la vente. Vous devez être prêt à tout mettre en place avant la fin de la vente si vous remportez l’enchère.

Après la vente aux enchères

Un transfert d’achat décrété par un juge est exécutoire et permet la libération du bien. Toutefois, il n’est pas rare en Italie que l’ancien propriétaire fasse appel pour faire annuler la vente aux enchères. Dans d’autres cas, un bien immobilier peut faire l’objet d’une possession adverse (usucapion), ou d’un contrat de location. En tant que nouveau propriétaire, vous devrez prendre des mesures d’expulsion à vos frais.

Acheter une Maison aux Enchères en Italie : Prudence !

Avant d’acheter une maison aux enchères en Italie, certains risques potentiels sont à considérer.

L’achat aux enchères se fait dans l’état de fait et de droit dans lequel se trouve le bien. Ceci sans aucune garantie de la part du vendeur. Cela signifie que l’acheteur devra assumer toutes les dettes ou charges grevant le bien, telles que les hypothèques, les servitudes, les arriérés de copropriété, les impôts impayés, etc. En outre, l’acheteur devra vérifier l’état de conservation et la conformité urbanistique et cadastrale du bien. Celui-ci peut nécessiter des travaux de rénovation ou de régularisation.

En outre, il existe un risque réel de ne pas pouvoir occuper les lieux immédiatement.

Un amendement au décret « Milleproroghe » a été émis en 2019 en Italie,  qui étend aux expropriations en cours le principe selon lequel le débiteur ne perd pas la possession de sa maison jusqu’au décret de transfert judiciaire. La personne dont la maison a été saisie a donc le droit d’y vivre même après le transfert de propriété. L’acheteur peut donc devoir attendre longtemps avant que la maison ne soit effectivement libérée.

En outre, les abus de construction ou les contraintes légales peuvent sérieusement compromettre la valeur de l’investissement et les modalités de sa revente future. Ces problèmes ne sont pas seulement un obstacle financier. Ils peuvent aussi constituer une sérieuse entrave à l’obtention d’un prêt hypothécaire. Les banques et les institutions financières effectuent des contrôles rigoureux avant d’accorder des prêts et la présence d’irrégularités dans la construction peut entraîner le rejet d’une demande.

De plus, même si vous disposez des fonds nécessaires pour couvrir à la fois le coût de l’achat et celui de l’amnistie des abus, vous devez tenir compte de l’avenir du bien. Un bien immobilier faisant état de défauts et d’abus peut s’avérer difficile, voire impossible, à revendre. La situation se complique encore si, après l’achat, vous découvrez qu’il est impossible de régulariser les défauts. Dans ce cas, vous vous retrouvez en possession d’un bien qui, malgré l’investissement réalisé, reste invendable et potentiellement inutilisable pour vos besoins !

En conclusion

Acheter une maison aux enchères en Italie représente l’occasion de réaliser un bon investissement, à condition que l’acheteur inexpérimenté n’agisse pas seul et de façon impulsive. Le processus d’achat doit nécessairement comprendre la consultation d’avocats et d’experts techniques qui peuvent fournir une analyse détaillée de l’état du bien, des droits de tiers éventuels et des aspects financiers liés à son acquisition.

Depuis plus de 55 ans, le cabinet d’avocats De Tullio fournit à des clients internationaux des conseils juridiques en toute indépendance et dans toute l’Italie. Nous sommes spécialisés en droit immobilier italien ainsi qu’en matière de successions internationales.

Si vous souhaitez acheter une maison aux enchères en Italie, nous sommes là pour vous aider. Nos avocats sauront vous guider tout au long du processus. N’hésitez pas à nous contacter pour bénéficier d’une première consultation gratuite.

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