Coût réel d’une maison en Italie : ce que les acheteurs doivent prévoir

En 2025, les frais représentent en moyenne entre 10 % et 20 % du prix d’achat. Pour une maison à 200 000 €, cela équivaut à 20 000 € à 40 000 € supplémentaires, comprenant droits d’enregistrement, frais de notaire et commission d’agence. Le statut prima casa peut réduire les taxes de mutation de manière significative selon les cas.

Quel pourcentage les frais représentent-ils du prix d’achat ?

Fourchettes moyennes des frais totaux

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier en Italie, les frais supplémentaires à prévoir, distincts du prix d’achat net, couvrent notamment les droits d’enregistrement et les taxes accessoires, les honoraires notariaux et d’avocat, les frais d’assistance et de représentation, les coûts d’évaluation et de due diligence, les frais d’inscription hypothécaire et les frais administratifs locaux, ainsi que les taxes municipales et les droits cadastraux susceptibles de varier selon la localisation et la nature de l’opération (résidence principale, investissement locatif, ou acquisition par une société).

En moyenne, ces dépenses additionnelles représentent un pourcentage global allant approximativement de 10 % à 20 % du prix d’achat. Cela selon le cadre juridique applicable (personne physique ou morale), le type de transaction (première acquisition, reprise d’un droit existant, démembrement ou indivision), le régime fiscal applicable et les éventuelles exonérations ou réductions bénéficiaires. Une analyse préalablement réalisée par un avocat spécialisé est recommandée. Ceci afin d’établir une estimation personnalisée et adaptée à la localisation et au statut de l’acheteur.

Quels frais sont obligatoires lors d’un achat immobilier ?

Droit d’enregistrement et taxes cadastrales

Lors de l’acquisition d’une maison en Italie, les droits d’enregistrement et les taxes cadastrales constituent des coûts significatifs et variés selon la nature de l’opération et le statut de l’acheteur. Le droit d’enregistrement, calculé sur la base imposable déterminée par le cadre juridique applicable (achat entre particuliers, première résidence, ou acquisition par voie de société), se situe typiquement à des taux spécifiques prévus par la loi italienne et peut être assorti de réductions ou d’exonérations dans certaines hypothèses (par exemple, première résidence, réévaluation du bien, ou transfert entre particuliers sous conditions particulières). Les taxes cadastrales, s’agissant du registre foncier, traduisent l’assujettissement à des droits liés à l’inscription au cadastre et, le cas échéant, à l’enregistrement auprès des autorités compétentes.

Ils peuvent influencer le calcul des bases imposables et des éventuels impôts locaux. L’ensemble de ces prélèvements est susceptible d’être modifié par des déductions fiscales, des conventions bilatérales et des conditions spécifiques à la localisation du bien (région, commune) et au statut de l’acheteur (particulier ou personne morale), nécessitant une vérification préalable et une quantification précise dans le cadre de l’audit pré-achat effectué par l’avocat ou le conseiller fiscal.

Honoraires du notaire

Les honoraires notariaux pour l’achat d’une résidence en Italie constituent une catégorie de frais déterminée par la complexité de l’acte, la valeur du bien et le type de transaction, et ils se situent généralement dans une fourchette proportionnelle, appliquée à la base taxable ou au prix d’achat, avec des plafonds et des échelonniers fixés par les tarifs notariaux compétents et les conventions collectives. En pratique, ces honoraires couvrent l’acte authentique, la certification des pièces, l’enregistrement et la transmission de propriété, ainsi que les éventuels actes complémentaires (hypothèque, démembrement, etc.), et s’établissent typiquement entre un pourcentage modeste et une somme fixe minimale.

Commission d’agence

La commission d’agence immobilière en Italie est généralement calculée comme un pourcentage du prix de vente ou du prix d’achat. Elle peut varier selon la région, le type de mandat (exclusif ou non exclusif) et les pratiques des réseaux immobiliers. Cette rémunération couvre les activités de médiation, de négociation, de préparation des documents et d’assistance administrative liées à la transaction. Elle peut être partiellement ou totalement à la charge de l’acheteur, du vendeur, ou être partagée entre les parties selon les accords contractuels et les usages locaux. En pratique, la fourchette typique se situe entre environ 2 % et 5 % du prix d’achat, hors TVA et éventuels frais supplémentaires. Cela sous réserve de négociation et de conformité aux règles professionnelles applicables.

Autres coûts administratifs (traduction, dossier bancaire, etc.)

Les autres coûts administratifs courants peuvent inclure les services de traduction, les honoraires d’assistance juridique et fiscale, les frais d’ouverture de dossier bancaire, les frais post-dossier (demande de certification, attestations, relevés cadastraux), ainsi que les frais administratifs locaux et de domiciliation. Ces dépenses additionnelles varient selon la complexité de la transaction, le volume de documents à traduire et à authentifier. En pratique, ces coûts accessoires s’établissent typiquement entre 1 % et 3 % du prix d’achat. Mais ils peuvent être supérieurs dans les dossiers complexes ou transfrontaliers, nécessitant une estimation prévisionnelle réalisée par votre conseiller juridique..

Exemples chiffrés pour mieux visualiser le budget

Exemple pour un bien de 200 000 €

Les frais totaux supplémentaires peuvent varier entre 10 et 20 % du prix d’achat. Soit entre 20 000 et 40 000 euros pour un bien à 200 000 euros. En Italie, cela peut inclure les frais de notaire (frais de transfert et droit de mutation) qui varient selon la région et le type de propriété, les taxes d’enregistrement, les frais d’agence immobilière, les coûts d’évaluation, les frais de dossier bancaire et l’assurance crédit, ainsi que les éventuels frais de diagnostics et de copropriété. En estimation moyenne autour de 15 %, les frais pourraient être d’environ 30 000 euros, portant le coût total estimé à 230 000 euros.

Exemple pour un bien de 500 000 €

Pour un bien immobilier en Italie évalué à 500 000 euros, les frais supplémentaires peuvent également représenter entre 10 et 20 % du prix d’achat, soit entre 50 000 et 100 000 euros. Ces coûts regroupent généralement les honoraires du notaire (frais de transfert et droit de mutation), les taxes d’enregistrement, les commissions d’agence, les frais liés à l’évaluation, les frais de dossier et d’assurance emprunteur, ainsi que d’éventuels frais diagnostics et copropriété. En prenant une moyenne autour de 15 %, on obtient environ 75 000 euros de frais, ce qui porte le coût total estimé à environ 575 000 euros.

Impact éventuel du statut prima casa

Acheter une résidence principale en Italie en bénéficiant du statut de « prima casa » offre des avantages économiques significatifs. La réduction des droits de mutation et d’enregistrement, (2% de la valeur cadastrale au lieu de 9% pour une résidence secondaire),  exonération partielle des impôts locaux pour la première maison, et souvent des conditions plus favorables pour l’emprunt (taux et garanties). Concrètement, les droits de mutation peuvent être réduits ou partiellement exonérés selon la localisation et le type de bien. Les taxes annuelles (IMU/TARI) peuvent être allégées ou modulées. Ces incitations diminuent le coût total d’acquisition et les charges annuelles, facilitant l’accessibilité à la propriété et améliorant la rentabilité nette à long terme pour l’acheteur qui occupe le bien comme résidence principale.

Quels frais cachés ou charges récurrentes prévoir ?

IMU, TARI, taxes locales

Entretien, rénovation, mise aux normes

L’acheteur doit anticiper les coûts de maintenance courante (révision des installations, entretien des infrastructures) ainsi que les dépenses de rénovation nécessaires pour répondre aux normes techniques et réglementaires locales (sécurité, efficacité énergétique, urbanisme, accessibilité). Certains travaux sont imposés par des obligations légales ou des incitations publiques (par exemple, mises aux normes énergétiques ou sismiques). Ils permettent en général le recours à des crédits d’impôt, subventions ou garanties.

Risque de change et frais liés aux virements internationaux

Le risque de change et les frais associés aux virements internationaux constituent des coûts potentiels et récurrents à anticiper lors du financement international d’un achat immobilier en Italie. Les fluctuations des taux de change entre la devise du financement et l’euro peuvent impacter le coût effectif de l’emprunt et des versements. Cela notamment lorsque des avancements de fonds ou des acomptes sont transférés en dehors de la zone euro. Les frais bancaires, commissions sur conversion, frais de SWIFT, délais de règlement et éventuelles marges appliquées par les établissements de paiement ou les intermédiaires peuvent s’ajouter, avec une variabilité selon les banques et les juridictions impliquées.

Stratégies pour réduire les coûts d’achat

Optimisation grâce au statut prima casa

Le dispositif « prima casa » offre des avantages fiscaux et financiers destinés à faciliter l’acquisition d’un premier logement. Ceci notamment en faveur des primo-accédants. Par la réduction ou l’exonération partielle des droits d’enregistrement, par la réduction de l’IRPEF sur les revenus liés à l’acquisition et, dans certains cas, par des conditions favorables de financement et d’accès au crédit. Pour bénéficier de ces avantages, l’acheteur doit satisfaire à des conditions de résidence et d’utilisation du bien. Il doit aussi procéder à l’occupation effective de l’immeuble dans le strict délai prescrit. À défaut, les avantages peuvent être réexaminés ou remboursables, avec application rétroactive des droits.

Choisir une région moins chère

Le choix d’une région à coût d’acquisition globalement inférieur peut constituer une stratégie économique déterminante. Cela en raison de marges bénéficiaires plus faibles sur les prix de vente, de frais d’enregistrement régionaux variables et d’un coût de la vie relatif moindre, tout en tenant compte des éventuelles disparités en matière d’imposition locale et de fiscalité foncière. Toutefois, cette approche implique une analyse préalable des paramètres juridiques et urbanistiques locaux (zoning, servitudes, droit de préemption, normes énergétiques et exigences notariales spécifiques) ainsi que des contraintes pratiques (accessibilité, valeur de revente, accessibilité administrative). Faire réaliser une enquête préliminaire vous évitera de vous engager dans un achat qui pourrait s’avérer beaucoup plus coûteux par la suite, si vous veniez à découvrir des contraintes spécifiques ou des défauts de construction cachés.

Négocier frais d’agence ou notaire

Les frais d’agence, souvent proportionnels au prix de vente, peuvent être discutés avec l’agent immobilier et ajustés par le biais d’un mandat, d’un plafonnement des honoraires, ou d’un choix d’installation mixte (commission fixe + variable). Les frais notariaux, déterminés par la base imposable et la complexité de la transaction, offrent des marges de négociation notamment sur les émoliments et les frais de transcription, à condition de s’appuyer sur une estimation préalable fournie par le notaire lors de la pré-commande ou pré-contrat et de bénéficier d’un accompagnement juridique sur la répartition des frais entre acheteur et vendeur lorsque cela est permis par la loi locale et le formulaire de compromis. Votre avocat francophone en Italie pourra vous mettre en contact avec un notaire qui applique des tarifs avantageux faisant partie de son réseau.

Évaluer les biens à rénover

Dans le cadre d’une acquisition immobilière en Italie, l’évaluation préalable des biens présentant des travaux de rénovation peut constituer une stratégie de réduction du coût global d’acquisition. Ceci à condition d’en mesurer précisément le périmètre et les implications juridiques. Cette approche implique une expertise technique approfondie des structures, installations et conformité urbanistique. Ceci afin d’estimer les coûts de réhabilitation, les délais et les risques liés à la mise en conformité (sécurité, efficacité énergétique, normes sismiques et locales). Une due diligence juridique doit s’appliquer pour vérifier les droits de propriété, servitudes, hypothèques et permis éventuels, ainsi que les éventuelles obligations de démolition ou de restauration imposées par les autorités compétentes. L’objectif est d’intégrer ces coûts réels dans le budget prévisionnel et d’obtenir une meilleure évaluation du rendement, tout en prévoyant des mécanismes de garanties sur les coûts et les délais.

Comment un conseiller juridique peut vous aider

Analyse claire des frais encourus

Votre avocat spécialisé intervient afin de réaliser une analyse objective et exhaustive des frais réels encourus lors de l’achat d’un bien immobilier en Italie, en évaluant, pour chaque étape du processus, les charges fiscales, notariées, administratives et éventuels droits locaux. Il procède à l’identification et à la quantification des différentes catégories de coûts, notamment les droits d’enregistrement et de mutation, les honoraires notariaux, les frais d’assistance et de représentation légale, les taxes locales (IMU, TASI, TARI, le cas échéant), les frais d’expertise et de due diligence, ainsi que les coûts éventuels liés à la domiciliation, à l’enregistrement hypothécaire et à la gestion administrative.

L’avocat établit un budget prévisionnel détaillé, distinct entre coûts initiaux et frais récurrents, et précise les variantes selon le mode d’acquisition envisagé (en nom propre, en démembrement, en indivision ou via une personne morale). Enfin, il fournit des conseils personnalisés pour optimiser la structure d’acquisition sur le plan fiscal et juridique. Cela en garantissant la conformité avec la réglementation italienne et les accords internationaux applicables.

Conseils en matière fiscale (prima casa, succession, etc.)

Avant toute acquisition, il convient de prendre en compte plusieurs facteurs pertinents, notamment fiscaux, successoraux, budgétaires et administratifs. Sur ce fondement, l’avocat conseillera le mode d’acquisition à privilégier. Selon le statut de l’acheteur, les conditions d’achat et les frais diffèrent. En qualité de personne physique, acquisition en nom propre, démembrement (nue-propriété et usufruit), indivision (chaque acquéreur détient une quote-part proportionnelle à sa contribution financière) ou en qualité de personne morale (société). Les avantages et inconvénients de chaque formule seront exposés de manière claire, et l’avocat accompagnera l’acheteur dans l’ensemble des démarches préalables et postérieures nécessaires.

Coordination avec notaires et agences

L’intermédiaire immobilier peut vous proposer la signature d’un formulaire de promesse d’achat pré-rempli. Il convient de ne pas le signer sans vérification, car vos intérêts personnels ne constituent pas nécessairement sa priorité. L’intermédiaire a été contacté puis engagé par le vendeur, qui demeure son principal client. Le notaire également constitue une étape de confiance. Si vous ne choisissez pas votre notaire, l’intermédiaire peut proposer celui qui lui convient. Il est donc vivement recommandé de déléguer le choix du notaire à votre avocat.

Clauses contractuelles pour protéger l’acheteur

Votre avocat, chargé de la coordination juridique, préparera une offre d’achat et rédigera un compromis de vente bilingue. Cette démarche vise à prévenir tout désavantage pour l’acheteur et à assurer que les clauses légales et administratives protégeant votre démarche soient intégralement prévues dans les contrats. Il est fondamental de donner procuration à votre avocat pour vous représenter lors de l’acte. Si vous ne maîtrisez pas parfaitement la langue italienne, la loi peut vous imposer l’assistance d’un interprète. La procuration conférée à un avocat francophone permet de déjouer cette obligation et aussi d’éviter de payer les frais de rédaction de l’acte en double langue.

Muni d’une procuration, votre avocat sera en mesure de vous représenter et de défendre vos intérêts de manière efficace durant la stipulation de l’acte. Cette procuration assure, par ailleurs, la continuité de la procédure d’achat même en votre absence le jour J, en garantissant une représentation légale compétente et alignée sur vos instructions. À travers la signature de votre mandataire spécial, vous deviendrez propriétaire légal du bien.

Besoin d’un accompagnement pour évaluer le coût d’un achat ?

Naviguer dans le système juridique italien peut être difficile sans l’aide d’un expert. Les cabinets d’avocats internationaux en Italie fournissent un soutien inestimable à leurs clients. Qu’il s’agisse d’acheter un bien immobilier, de créer une entreprise ou bien de gérer une succession. L’expertise juridique est essentielle pour un processus sans heurts. Demander l’avis de professionnels experts en droit immobilier garantit que toutes les questions juridiques se traitent de manière efficace et efficiente. Ceci permet par conséquent aux clients de se concentrer sur leurs objectifs personnels et professionnels en toute confiance.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Notre équipe d’avocats spécialisés est là pour vous fournir toutes les informations et le soutien juridique dont vous avez besoin. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin de la procédure. Contactez-nous ou prenez rendez-vous pour une consultation téléphonique gratuite avec un avocat pour obtenir des conseils juridiques sur mesure.

Foire aux questions (FAQ)

Quel pourcentage représentent les frais totaux ?

En moyenne, les frais totaux liés à l’achat d’une maison en Italie se situent entre 10 % et 15 % du prix d’achat, voire plus dans certains cas, car ils incluent les taxes de mutation, les honoraires de l’agence immobilière, et les frais de notaire. Ce pourcentage varie en fonction du statut de résidence de l’acheteur, de la nature du bien (neuf ou ancien) et du type d’achat. 

Hausse ou baisse des prix en 2025 selon les régions ?

En 2025, l’Italie enregistre une hausse générale et modérée des prix immobiliers, avec des augmentations plus marquées dans les grandes villes du nord comme Milan, et un marché dynamique dans les zones touristiques côtières, mais des prix plus faibles et des opportunités dans le sud, comme en Sicile ou en Calabre.

Le statut prima casa est-il accessible à tous ?

Non, le statut Prima Casa n’est pas accessible à tous, car il est soumis à des conditions spécifiques, notamment la nécessité de faire de la propriété acquise la résidence principale de l’acheteur dans les 18 mois suivant l’achat.

Peut-on négocier les frais d’agence en Italie ?

Oui, il est possible de négocier les frais d’agence immobilière en Italie, bien que la marge de négociation puisse varier en fonction du marché immobilier, du type de bien, et de l’agence.

Quels coûts après l’achat faut-il prévoir chaque année ?

L’IMU, les charges éventuelles de copropriété, la police d’assurance habitation, et les frais de services: eau, gas, électricité, internet et maintenance.