Acheter une maison en Italie à la retraite : fiscalité et guide complet
Acheter une maison en Italie à la retraite : guide fiscal et pratique
Opter pour l’Italie comme destination de retraite présente un mélange séduisant de qualité de vie, de richesse culturelle, de climat agréable et de coût de la vie potentiellement plus abordable, notamment dans le sud du pays. En outre, l’Italie offre des avantages fiscaux spécifiques pour les retraités étrangers, ce qui peut rendre l’installation encore plus avantageuse sur le plan financier. L’Italie propose en particulier un régime fiscal avantageux pour les retraités étrangers, avec un impôt forfaitaire de 7 % sur les revenus étrangers dans certaines régions.
Pourquoi choisir l’Italie pour la retraite ? 
L’Italie est une destination idéale pour les retraités cherchant du soleil et un mode de vie similaire à la France. Elle permet de garder un lien avec leur pays d’origine tout en offrant des soins de qualité et une cuisine méditerranéenne attrayante. C’est un bon choix pour une expérience proche de la France, mais sous un climat ensoleillé. En Italie, il existe des mesures fiscales attrayantes pour les retraités étrangers, notamment un régime fiscal spécial pour ceux qui s’installent dans certaines zones du pays. Ce régime offre des taux d’imposition réduits sur les revenus étrangers pour les nouveaux résidents fiscaux italiens, ce qui rend l’Italie plus attractive comme lieu de retraite.
Quelles démarches pour acheter un bien immobilier à la retraite ?
Pour acheter une propriété en Italie, commencez par définir vos besoins et votre budget (type de propriété, emplacement, caractéristiques). Ensuite, recherchez des biens via des agences ou des sites spécialisés. Visitez les propriétés intéressantes pour évaluer leur état. Effectuez les vérifications légales avec un avocat de préférence. Ce dernier vous aidera à réaliser votre achat dans les meilleures conditions et sans mauvaises surprises. Vous aurez besoin d’obtenir un code fiscal nécessaire pour les transactions. Une fois que vous avez choisi une propriété, il vous faudra faire une offre d’achat. Si cette dernière est acceptée, un compromis sera signé. Ensuite vous signerez l’acte de vente devant un notaire. Le processus finira avec l’acquittement du solde et des taxes, et la remise des clés.
Audit Juridique
Il est fondamental de faire réaliser de nombreuses vérifications sur le bien immobilier qui vous interesse. Et cela avant de signer quoi que ce soit. Votre avocat francophone spécialisé dans l’immobilier en Italie est la personne idéale pour cette mission. Il est important de souligner que le rôle du notaire en Italie est limité par rapport à son homologue français. Ce dernier n’effectue pas d’enquête technique ni urbanistique. L’agent immobilier n’a pas pour but non plus de vous révéler des vices cachés ou des défauts de conformités non visibles à l’oeil nu. Le marché immobilier italien est donc gangrené de biens non-conformes.
Lors de l’achat d’une maison en Italie, en plus du transfert de propriété actif est transférée la responsabilité passive liée au logement. Cela veut dire que vous pourriez vous retrouver propriétaire d’une maison qui présente des abus de construction, ou sans titre de propriété. Ce qui pourrait vous coûter très cher en travaux et en régularisations futures. Pour vous engager sereinenement dans cette aventure, laissez-vous assister dès le début de la procédure. Votre avocat effectuera une vérification de l’habilitation de l’agent immobilier, de la situation hypothécaire du bien, de sa documentation cadastrale, urbanistique, et technique, du contrôle de l’origine du titre de propriété, et de la recherche d’éventuels droits de tiers.
Négociation, structuration et rédaction contractuelle
L’agent immobilier vous proposera de signer un formulaire de promesse d’achat pré-remplit, ne le signez pas! Vos intêrets personnels ne sont pas sa priorité. Le vendeur du bien l’a contacté avant vous et l’a engagé, c’est donc lui son principal client. Le notaire également, devrait être un notaire de confiance. Si vous ne le choisissez pas, ce sera l’agent immobilier qui fera intervenir celui qui lui convient. Laissez donc à votre avocat le soin d’en choisir un parmi son réseau de connaissances. Votre avocat rédigera ensuite lui même une offre d’achat, puis un compromis de vente bilingue. Vous évitant ainsi d’être en situation de désavantage. Il incluera dans ces contrats toutes les clauses légales et administratives qui protègeront votre démarche.
Détermination du meilleur mode d’acquisition
Il est important de tenir compte de plusieurs facteurs avant de décider de quelle façon acheter un bien immobilier en Italie. En tant que personne physique, sous votre nom propre, en démembrement ( nue-propriété et usufruit) ou en indivision (chaque acquéreur est propriétaire du bien à hauteur de sa contribution financière), ou bien en tant que personne morale (société), les conditions d’achat et les frais engendrés divergent. Sur la base de considérations fiscales, successorales, budgétaires et administratives, votre avocat vous conseillera sur le mode d’acquisition à privilégier. Les avantages et inconvenients de chaque formule vous seront expliqués de façon claire, et vous serez guidé dans toutes les démarches utiles.
Formalités administratives
Tous les citoyens qui n’ont pas la nationalité italienne doivent être titulaires d’un « Codice Fiscale » (Numéro d’Identification Fiscale). Celui-ci est nécessaire dans toutes les relations avec les Organismes et les Administrations Publiques. Pour l’attribution du Numéro d’Identification Fiscal, il faut se présenter à un « Ufficio Territoriale » (Bureau Territorial de l’Agence des Impôts) muni d’une pièce d’identité en cours de validité, passeport ou permis de séjour. Si vous n’êtes pas sur place, un avocat en Italie pourra effectuer la démarche à votre place.
Un compte bancaire italien, bien que non-indispensable, peut être utile pour réduire les délais de transaction, et le montant des commissions liées aux opérations internationales. Il n’est pas toujours simple de le faire à distance, surtout si vous parlez pas couremment italien. Grâce à une procuration, votre avocat pourra effectuer toutes les démarches nécessaires en votre nom. Vous évitant ainsi les complications liées à la barrière linguistique ou à la méconnaissance des procédures locales.
Transfert de fonds et change de devise: Les banques et les opérateurs de change offrent des taux qui peuvent varier. Il est recommandé de comparer ces taux pour obtenir le meilleur. Des frais peuvent s’appliquer lors des changes de devises. Pour un retraité français en Italie, transférer des fonds en euros peut éviter une double conversion.
Acte définitif d’achat 
La vente se conclut durant l’acte notarié. En tant que fonctionnaire public qui rédige l’acte, le notaire n’a aucune obligation de vérifier la véracité des déclarations du vendeur. Même si celles-ci font partie intégrante de l’acte. Il s’agit d’informations relatives à des vérifications techniques qui ne relèvent pas de ses compétences professionnelles. Il est donc fortement recommandé d’avoir fait procéder à une enquête préliminaire avant de vous retrouver dans son étude, un stylo à la main.
Donnez une procuration à votre avocat pour vous représenter durant l’acte est fondamental. La loi vous obligeant à engager un interprète, si vous n’êtes pas parfaitement biligue, la procuration à votre avocat francophone vous évitera cette obligation. Cela vous fera économiser également la rédaction de l’acte en double langue. Votre avocat, muni d’une procuration, pourra vous défendre efficacement durant la stipulation de l’acte. Cette procuration vous garantit en outre la bonne fin de l’achat, même en cas d’impossibilité de votre part à vous rendre sur place le jour J. Vous serez représenté légalement et deviendrez propriétaire par le biais de la signature de votre mandataire spécial.
Quelle fiscalité s’applique aux retraités en Italie ?
Les retraités étrangers qui s’installent en Italie sont imposés sur leurs pensions selon la convention fiscale France–Italie, et peuvent bénéficier d’un régime forfaitaire à 7 % dans certaines régions du sud. Ce régime, introduit par la loi de finances de 2019, reste populaire auprès des retraités étrangers comme des Italiens revenant de l’étranger
Imposition des pensions françaises en Italie
les pensions de retraite privées, versées au titre d’un emploi antérieur, ne sont imposables que dans l’État de résidence, en l’occurrence l’Italie pour les retraités français. En revanche, les pensions de la fonction publique française sont imposables uniquement en France. Sauf si le bénéficiaire est citoyen italien sans nationalité française.
Convention fiscale France–Italie
La France et l’Italie ont signé une convention fiscale le 5 octobre 1989 concernant les impôts sur le revenu et sur la fortune. Ce texte établit comment répartir le droit d’imposer entre les deux pays selon les types de revenus et les situations des contribuables, tout en précisant comment éviter la double imposition. Lorsque le droit d’imposer est réservé à un seul pays, on utilise le mot « seulement ». Si ce terme n’est pas présent, cela signifie que les deux pays peuvent imposer. Pour éviter la double imposition pour les résidents italiens, un crédit d’impôt est appliqué.
Fiscalité locale (IMU, TARI) sur la résidence
Les propriétaires de biens immobiliers en Italie doivent payer plusieurs taxes, qu’ils soient résidents ou non. Les principales taxes incluent :
IMU : Taxe municipale sur les propriétés autres que la résidence principale. Elle se calcule sur la valeur cadastrale et nécessite souvent l’aide d’un expert en fiscalité.
TARI : Taxe sur les ordures ménagères, applicable à tous les propriétaires et locataires.
Déclaration annuelle obligatoire
La déclaration fiscale annuelle est une obligation à ne pas négliger pour les expatriés résidant en Italie. Cette démarche, bien que potentiellement complexe, est cruciale pour rester en conformité avec la législation italienne. Les déclarations fiscales en Italie doivent généralement être soumises entre mai et juin de l’année suivant celle des revenus déclarés. Par exemple, pour les revenus de 2024, la déclaration devra être faite en 2025. Il est crucial de respecter ces délais pour éviter des pénalités.
La flat tax pour retraités étrangers : conditions et avantages
Une taxation forfaitaire réduite de 7 % pour les retraités remplissant des conditions spécifiques a été introduite par l’article 24-ter du TUIR (code des impôts italien). Avec la loi n° 145 du 30 décembre 2018 (loi budgétaire 2019), l’Italie a mis en place un régime fiscal attractif pour encourager les retraités étrangers à s’installer dans certaines régions du pays.
Comment fonctionne la flat tax 7 % ? 
Les retraités percevant des pensions de source étrangère peuvent opter pour une imposition forfaitaire annuelle de 7 % sur les revenus perçus à l’étranger, sous réserve de remplir certaines conditions. Ce dispositif s’applique aux individus transférant leur résidence fiscale dans les régions du sud de l’Italie.
Conditions géographiques et de résidence
Les conditions requises pour bénéficier de ce régime d’impôt forfaitaire comprennent :
- Recevoir une pension d’une institution privée ou publique à l’étranger.
- La personne ne doit pas avoir résidé en Italie au cours des 5 années précédentes.
- Établir sa résidence légale dans une commune italienne du sud de l’Italie (régions des Abruzzes, de la Calabre, de la Campanie, du Molise, des Pouilles, de la Sardaigne et de la Sicile) qui compte moins de 20 000 habitants.
Durée et limites de ce régime
Le régime de 7 % s’applique pendant dix ans (cinq ans initialement lors de l’introduction de la loi). Et ceci à compter de l’année au cours de laquelle le transfert de résidence fiscale prend effet. Le choix du régime est indiqué dans la déclaration fiscale de l’année correspondante. Celle-ci est généralement déposée au cours de l’année suivant la première année fiscale de résidence.
Est-il opportun de devenir résident fiscal en Italie à la retraite?
Le statut de résident fiscal en Italie revêt des conséquences significatives en matière d’imposition des pensions de retraite. En effet, les résidents fiscaux sont soumis à l’impôt sur l’ensemble de leurs revenus mondiaux, tandis que les non-résidents ne sont imposés que sur leurs revenus générés en Italie. Il est donc essentiel de bien maîtriser la réglementation fiscale en vigueur avant de s’établir en Italie dans le cadre de la retraite. Si vous êtes de nationalité française et envisagez de vous installer dans le sud de l’Italie, vous pouvez néanmoins bénéficier d’un régime fiscal particulièrement avantageux.
Conditions pour être considéré résident fiscal
En Italie, vous êtes considéré comme résident fiscal si vous passez plus de 183 jours par an dans le pays ou si votre centre d’intérêts économiques et sociaux s’y trouve. Il est important d’anticiper ce statut car il détermine votre obligation de déclarer vos revenus mondiaux en Italie.
Double résidence et double imposition
l’État de résidence doit éviter la double imposition en tenant compte de l’impôt payé dans l’autre pays. Les résidents italiens percevant des pensions françaises doivent les déclarer en Italie, qui leur accordera un crédit d’impôt correspondant à l’impôt payé en France, dans la limite de l’impôt italien dû. Ceci car la France et l’Italie ont signé une convention fiscale en 1989 concernant l’impôt sur le revenu et la fortune. Selon cette convention, les pensions de sécurité sociale versées en raison d’un emploi dans le secteur privé sont imposables à la fois en France et en Italie. Cela fonctionne dans les deux sens. Il leur revient de vérifier leurs obligations déclaratives auprès de l’administration fiscale italienne.
Avantages d’un changement de résidence fiscale
Aujourd’hui, l’Italie propose un cadre fiscal très attractif pour les contribuables français qui envisagent de changer de résidence. Que ce soit pour optimiser leurs revenus ou pour organiser la transmission de leur patrimoine dans des conditions avantageuses.
Conseils pour bien préparer son installation à la retraite en Italie
Prendre sa retraite en Italie, c’est choisir un pays où la douceur de vivre est une réalité quotidienne. Le coût de la vie, la qualité de l’immobilier, la fiscalité avantageuse pour certains, la richesse culturelle et la proximité avec la France en font une destination de choix. Mais comme toujours, préparer son projet en amont et s’entourer de bons conseils sont les clés d’une retraite réussie sous le soleil italien.
Faire un audit fiscal avant l’achat 
Bien que ce recours ne soit pas obligatoire, en Italie, il est fréquent que les acheteurs se fassent assister par un avocat pour acheter une maison. Ce dernier réalise pour le compte de son client l’ensemble des diligences nécessaires à la sécurisation de son acquisition. Il structure son investissement sur le plan fiscal et budgétaire et réalise toutes les formalités administratives.
Anticiper les frais et taxes à long terme
Les frais annexes lors de l’achat d’un bien immobilier peuvent représenter entre 10% et 20% du prix d’achat. Intégrez tous les coûts liés à votre installation et à votre vie en Italie, y compris les taxes, les assurances et les frais de subsistance.
Prévoir l’héritage et la succession
L’un des principaux leviers d’économies importantes concerne la fiscalité successorale. La possibilité de transmettre un patrimoine en ne payant qu’un droit de 4 % en ligne directe, avec un abattement d’un million d’euros par bénéficiaire, est particulièrement avantageuse pour les familles aisées. Bien qu’il soit souvent difficile d’anticiper précisément tous les aspects liés à la succession, il demeure essentiel, dans le cadre d’une stratégie patrimoniale globale, de pouvoir bénéficier d’un régime fiscal à la fois prévisible et modéré. Cela contraste avec le barème progressif français, qui peut atteindre 45 % au-delà de certaines tranches.
S’entourer de conseillers locaux bilingues
L’assistance d’un avocat francophone pour effectuer toutes vos démarches administratives et vous protéger juridiquement est fondamentale. La paperasserie italienne est compliquée, les temps d’attente sont longs, les informations souvent confuses, quand elles ne sont pas même contradictoires. Si vous ne parlez pas couramment italien les difficultés se multiplient. Pour éviter de commettre des erreurs coûteuses et de vous retrouver au milieu de files interminables dans les divers bureaux et organismes publics, faites confiance à votre avocat.
Besoin d’un accompagnement juridique et fiscal pour votre retraite en Italie ?
Si vous envisagez d’acheter un bien immobilier pour prendre votre retraite en Italie ou de prendre possession d’un logement dont vous allez hériter, il est conseillé de vous faire assister par un avocat spécialisé. Cela vous aidera à connaître précisément les avantages et les inconvénients liés à votre situation, notamment sur le plan fiscal. Ceci afin de pouvoir agir en toute connaissance de cause.
Depuis plus de 55 ans, le cabinet d’avocats De Tullio fournit à des clients internationaux des conseils juridiques en toute indépendance et dans toute l’Italie. Nous sommes spécialistes en droit immobilier italien ainsi qu’en matière de successions internationales. Pour plus d’informations, ou pour discuter de ce qui conviendrait le mieux à votre situation personnelle, contactez-nous.
Foire aux questions (FAQ)
Peut-on acheter une maison en Italie à la retraite ?
Oui, il est possible d’acheter une maison en Italie à la retraite, mais le processus varie en fonction de certains facteurs. L’Italie n’impose pas de restrictions strictes sur la propriété pour les étrangers, mais la facilité d’achat dépend principalement de l’existence d’un accord de réciprocité entre l’Italie et le pays d’origine de l’acheteur. L’Italie applique la règle de réciprocité. Ce qui signifie que les étrangers peuvent acheter une propriété en Italie si leur pays d’origine permet aux citoyens italiens d’y acheter des biens dans des conditions similaires.
Quelle est la fiscalité sur les pensions en Italie ?
En Italie, les pensions de retraite sont exonérées d’impôt jusqu’à 8500 € grâce à la “no tax area”. Au-delà de ce seuil, elles sont soumises à un taux d’imposition de 23 %. Ceci à l’exception de certains avantages fiscaux accordés aux revenus plus modestes.
Quels avantages fiscaux pour les retraités étrangers ?
Outre les bénéfices liés aux revenus, changer sa résidence fiscale en Italie permet de profiter d’une des législations les plus avantageuses d’Europe en matière de droits de succession et de donation. Les taux d’imposition varient entre 4 % et 8 %, avec des abattements très élevés pouvant atteindre 2 millions d’euros pour les transferts en faveur du conjoint, des enfants ou des descendants en ligne directe. De plus, si vous vous installez dans l’une des 8 régions du sud, vous pouvez bénéficier de la flat tax à 7 %, une imposition forfaitaire annuelle sur les revenus perçus à l’étranger.
Dois-je déclarer mes revenus en France ou en Italie ?
Oui, vous devez déclarer vos revenus mondiaux, même ceux perçus en France (retraite, loyers, dividendes,) sur le modèle 730 ou modello Redditi. Un crédit d’impôts peut éviter une double imposition.
Puis-je garder une résidence secondaire en France ?
Oui, il est tout à fait envisageable de garder une résidence secondaire en France tout en prenant sa retraite en Italie. En tant que citoyen de l’Union européenne, vous avez le droit de résider dans n’importe quel pays de l’UE. Et cela n’empêche pas de posséder une propriété dans un autre pays européen. Vous pouvez donc continuer à percevoir votre retraite française tout en résidant en Italie.