Comment financer un bien immobilier en Italie sans y résider ?

21 octobre 2025/dans Non classifié(e)

Financement d’un bien immobilier en Italie sans résidence : guide pour acheteurs européens

Un acheteur européen peut obtenir un prêt en Italie sans y résider. Les banques demandent généralement un apport de 40 à 60 % du prix d’achat, un codice fiscale, un compte bancaire italien, ainsi que preuves de revenus et documents fiscaux européens. Certaines banques ou courtiers spécialisés facilitent ces démarches transfrontalières.

Les banques italiennes prêtent-elles aux citoyens de l’UE non-résidents ?

Possibilité de prêt même sans résidence italienne

Il est juridiquement possible pour un non-résident en Italie d’obtenir un prêt immobilier auprès d’un établissement bancaire italien, sous réserve de satisfaire aux conditions d’octroi fixées par la banque. Bien que la résidence fiscale en Italie ne soit pas requise, l’emprunteur doit généralement démontrer une solvabilité suffisante, notamment par la présentation de justificatifs de revenus stables, d’un historique de crédit favorable et, le cas échéant, d’un apport personnel significatif. Le bien immobilier financé doit être situé en Italie et pourra faire l’objet d’une garantie hypothécaire inscrite au registre foncier italien conformément aux dispositions du Codice Civile.

Apport élevé requis (40–60 %)

Dans le cadre d’un prêt immobilier accordé à un emprunteur non-résident, les établissements bancaires italiens exigent généralement un apport personnel substantiel, représentant entre 40 % et 60 % de la valeur du bien. Cette exigence renforcée vise à limiter le risque de crédit pour la banque, en l’absence de garanties traditionnelles liées à la résidence ou à l’activité économique sur le territoire italien. Le montant de l’apport est évalué au cas par cas, en fonction du profil financier de l’emprunteur, de la localisation du bien et de la politique interne de la banque en matière de financement transfrontalier.

Discrétion des offres bancaires pour non-résidents européens

Les offres de prêt immobilier en Italie destinées aux non-résidents européens sont caractérisées par une grande discrétion de la part des établissements bancaires. Contrairement à d’autres marchés, ces conditions ne sont que rarement publiées de manière transparente et nécessitent souvent une approche individualisée, par l’intermédiaire d’un conseiller local ou d’un courtier spécialisé. Cette opacité découle à la fois de la diversité des politiques internes des banques et de leur prudence vis-à-vis des emprunteurs étrangers, rendant l’accès à l’information et la négociation des conditions plus complexes mais potentiellement personnalisables.

Quelles conditions imposent les banques aux acheteurs européens ?

Codice fiscale et compte bancaire en Italie

Pour qu’un acheteur européen puisse obtenir un prêt immobilier auprès d’une banque italienne, certaines conditions administratives sont impératives. En premier lieu, l’obtention d’un codice fiscale — l’équivalent du numéro d’identification fiscale italien — est obligatoire, tant pour l’achat du bien que pour l’ouverture d’un compte bancaire local. Ce compte italien est également requis par la majorité des banques pour le déboursement des fonds du prêt, le paiement des mensualités et la gestion des frais afférents au bien. Ces formalités, bien qu’administratives, sont des prérequis stricts et non négociables à toute opération de financement immobilier sur le territoire italien.

Preuves de revenus et déclaration fiscale dans son pays de résidence

Outre les formalités administratives, les banques italiennes exigent des acheteurs européens la présentation de preuves solides de revenus stables et réguliers, généralement sous forme de fiches de paie, de déclarations fiscales, de contrats de travail ou de bilans comptables pour les travailleurs indépendants. Ces documents doivent être accompagnés d’une déclaration fiscale récente dans le pays de résidence, permettant à la banque d’évaluer la capacité de remboursement de l’emprunteur selon les normes prudentielles en vigueur. La transparence fiscale et la traçabilité des revenus sont des éléments essentiels dans l’analyse de risque effectuée par les établissements de crédit italiens.

Traduction/légalisation des documents – démarche simplifiée pour l’UE

Dans le cadre d’une demande de prêt immobilier en Italie, les banques exigent que tous les documents justificatifs fournis par les acheteurs européens — notamment les preuves de revenus, les déclarations fiscales et les pièces d’identité — soient traduits en italien, et dans certains cas légalisés ou accompagnés d’une apostille selon la provenance. Toutefois, pour les ressortissants de l’Union européenne, ces démarches sont souvent simplifiées grâce aux accords de reconnaissance mutuelle et à l’harmonisation administrative entre États membres, réduisant ainsi le formalisme exigé. Certaines banques acceptent également des traductions assermentées réalisées dans le pays d’origine, sous réserve de leur conformité aux normes italiennes.

Comment se déroule le dossier de financement depuis l’UE ?

Ouverture à distance du compte bancaire et pré-demande de prêt

Depuis l’Union européenne, le dossier de financement auprès d’une banque italienne peut être initié à distance, facilitant ainsi les démarches pour les acheteurs non-résidents. L’ouverture du compte bancaire italien peut souvent se faire en ligne ou via procuration, selon les procédures internes de l’établissement choisi. En parallèle, l’acheteur peut soumettre une pré-demande de prêt en transmettant par voie électronique l’ensemble des documents requis (pièces d’identité, justificatifs de revenus, déclaration fiscale, etc.). Cette phase permet à la banque d’effectuer une analyse préliminaire de solvabilité, avant de conditionner l’accord de principe à la visite du bien, à l’évaluation immobilière et à la signature des actes notariés en Italie.

Évaluation du bien et vérification notariale

Une fois la pré-demande de prêt acceptée, la banque procède à une évaluation technique et financière du bien immobilier par un expert agréé, généralement mandaté par l’établissement lui-même. Cette expertise vise à confirmer la valeur marchande du bien et à s’assurer de sa conformité aux critères de financement. Parallèlement, une vérification notariale est effectuée pour garantir la régularité juridique de la transaction : contrôle de la propriété, absence d’hypothèques ou de charges, conformité urbanistique, etc. Ces étapes sont essentielles à la sécurisation du prêt et constituent des conditions suspensives à l’émission définitive de l’offre de crédit.

Finalisation avec déblocage des fonds en Italie

Dans le cadre d’un financement immobilier depuis l’Union européenne, le dossier suit une procédure encadrée, allant de l’approbation bancaire à la libération des fonds en Italie. Après validation du projet et signature du contrat de prêt, les institutions financières procèdent aux vérifications réglementaires et au contrôle de conformité transfrontalière (identité, provenance des fonds, garanties hypothécaires, fiscalité). Le déblocage intervient une fois les conditions suspensives levées et les actes notariés finalisés, généralement par virement direct sur le compte du notaire en Italie. Cette étape marque la finalisation juridique et financière de l’opération, sous le contrôle conjoint des autorités bancaires et notariales des deux États.

Quelles alternatives au prêt bancaire pour les acheteurs européens ?

Prêts immobiliers dans le pays d’origine (garantis par bien italien)

Pour les acheteurs européens rencontrant des difficultés à obtenir un prêt auprès d’une banque italienne, une alternative consiste à solliciter un prêt immobilier dans leur pays d’origine, garanti par le bien situé en Italie. Certaines banques européennes acceptent en effet de financer l’acquisition d’un bien étranger, à condition de pouvoir prendre une hypothèque sur ce bien et d’en évaluer les risques. Cette solution implique toutefois des démarches juridiques spécifiques, notamment la reconnaissance transfrontalière de la garantie hypothécaire et la coopération avec un notaire italien pour l’inscription de l’hypothèque. Elle peut s’avérer plus souple sur les conditions d’octroi, tout en nécessitant une bonne coordination entre les systèmes juridiques des deux pays.

Courtiers spécialisés en crédits européens pour l’Italie

Une autre alternative pour les acheteurs européens consiste à faire appel à des courtiers spécialisés en crédits transfrontaliers, qui disposent d’une expertise spécifique dans le financement de biens immobiliers en Italie. Ces intermédiaires agissent comme relais entre l’acheteur et les établissements bancaires, en Italie ou dans l’Union européenne, en identifiant les offres les plus adaptées au profil de l’emprunteur. Ils facilitent également la constitution du dossier, la traduction des documents, et la coordination avec les notaires et évaluateurs locaux. Recourir à un courtier permet souvent de gagner en efficacité et d’accéder à des conditions de financement plus avantageuses, notamment pour les non-résidents.

Solutions privées

Enfin, certains acheteurs européens peuvent se tourner vers des solutions de financement privées, telles que les prêts consentis par des investisseurs privés, des sociétés de financement alternatives ou via des plateformes de crowdfunding immobilier. Ces solutions, souvent plus flexibles que les prêts bancaires traditionnels, permettent d’obtenir des fonds sans passer par les exigences strictes des banques italiennes. Toutefois, elles impliquent généralement des taux d’intérêt plus élevés et des conditions contractuelles spécifiques, nécessitant une vigilance accrue quant à la transparence et à la sécurisation juridique de l’opération.

Pourquoi un accompagnement juridique est fortement recommandé ?

Préparation et vérification des documents transfrontaliers

Un accompagnement juridique spécialisé est vivement recommandé pour tout acheteur européen souhaitant financer un bien immobilier en Italie. En effet, la préparation et la vérification des documents transfrontaliers — contrats, preuves de revenus, attestations fiscales, traductions, et garanties — requièrent une connaissance approfondie des règles tant italiennes qu’internationales. Un conseil juridique permet d’anticiper les risques liés à la validité des documents, d’assurer la conformité aux exigences bancaires et notariales, et de sécuriser l’ensemble de la transaction, limitant ainsi les litiges et les retards dans l’obtention du prêt.

Coordination bancaire et conformité réglementaire entre pays de l’UE

Un accompagnement juridique est également essentiel pour assurer une coordination efficace entre les différentes institutions bancaires et administratives des pays de l’Union européenne. Les règles et procédures varient d’un État à l’autre, notamment en matière de conformité réglementaire, de protection des données et de fiscalité transfrontalière. Le juriste spécialisé facilite ainsi le respect des obligations légales dans chaque juridiction, optimise les échanges entre les parties prenantes, et veille à ce que le financement soit structuré conformément aux normes européennes, garantissant la validité et la sécurité de l’opération.

Protection légale et respect des procédures AML/BL en Italie

L’accompagnement juridique est par ailleurs crucial pour garantir la protection légale de l’acheteur et le strict respect des procédures de lutte contre le blanchiment d’argent (AML) et le financement du terrorisme (BL) en Italie. Les banques italiennes appliquent des contrôles rigoureux à ce titre, impliquant une vérification approfondie de l’origine des fonds et des documents associés. Un conseil juridique spécialisé permet de préparer un dossier conforme à ces exigences, d’éviter tout blocage ou retard, et d’assurer que toutes les étapes du financement respectent les normes anti-fraude en vigueur, renforçant ainsi la sécurité juridique de la transaction.

Besoin d’aide pour financer votre achat depuis l’UE ?

Bien que le processus de demande d’un emprunt bancaire en Italie depuis l’étranger puisse sembler complexe, il est tout à fait réalisable avec l’aide appropriée. La collaboration avec un avocat constitue une étape essentielle pour sécuriser votre investissement et simplifier toutes les démarches administratives. Grâce à cette assistance, vous pourrez naviguer sereinement dans le système bancaire italien et profiter pleinement de votre projet immobilier en Italie.

Depuis plus de 55 ans, De Tullio Law Firm aide les acheteurs internationaux à surmonter les difficultés liées à l’achat d’une maison en Italie. Si vous envisagez d’obtenir un prêt bancaire en Italie, contactez-nous. Nous vous offrons une consultation juridique experte adaptée à vos besoins. Nous proposons également un appel préliminaire gratuit pour répondre à vos questions et vous présenter la procédure. Cette consultation sans engagement nous permet de vous offrir des conseils personnalisés en fonction de votre situation.

Foire aux questions (FAQ)

Quel niveau d’apport est généralement requis ?

L’apport personnel requis est généralement significatif, souvent compris entre 40% et 60% du prix du bien. Ce montant plus élevé est dû au risque perçu comme plus important par les banques italiennes pour les emprunteurs internationaux

Peut-on financer en euros depuis un autre pays de l’UE ?

La banque étrangère peut éventuellement accorder un prêt, mais rencontre des difficultés pour placer une hypothèque sur le bien italien, et les banques italiennes exigent un compte bancaire local pour procéder.

Quelle durée de prêt pour un non-résident européen ?

La durée maximale du prêt est généralement de 20 à 25 ans, bien que cela puisse varier selon la banque et votre profil financier. Un âge limite est également appliqué, la plupart des banques refusant de dépasser les 75 ans à la date de fin du prêt.

Peut-on négocier les taux ou les conditions ?

La négociation des taux et des conditions est possible, mais dépendra de votre solidité financière, du type de bien et de la banque.

Les courtiers ou notaires peuvent-ils faciliter le financement ?

Oui, un courtier spécialisé peut grandement faciliter le processus, car il connaît les banques qui travaillent avec des non-résidents et les spécificités de leur politique. Le notaire, de son côté, est indispensable pour formaliser l’achat et le prêt, mais ne fournit pas de financement direct. Il peut cependant collaborer avec des professionnels qui facilitent le financement.

Quel est le coût réel d’une maison en Italie ? Guide 2025

14 octobre 2025/dans Non classifié(e)

Coût réel d’une maison en Italie : ce que les acheteurs doivent prévoir

En 2025, les frais représentent en moyenne entre 10 % et 20 % du prix d’achat. Pour une maison à 200 000 €, cela équivaut à 20 000 € à 40 000 € supplémentaires, comprenant droits d’enregistrement, frais de notaire et commission d’agence. Le statut prima casa peut réduire les taxes de mutation de manière significative selon les cas.

Quel pourcentage les frais représentent-ils du prix d’achat ?

Fourchettes moyennes des frais totaux

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier en Italie, les frais supplémentaires à prévoir, distincts du prix d’achat net, couvrent notamment les droits d’enregistrement et les taxes accessoires, les honoraires notariaux et d’avocat, les frais d’assistance et de représentation, les coûts d’évaluation et de due diligence, les frais d’inscription hypothécaire et les frais administratifs locaux, ainsi que les taxes municipales et les droits cadastraux susceptibles de varier selon la localisation et la nature de l’opération (résidence principale, investissement locatif, ou acquisition par une société).

En moyenne, ces dépenses additionnelles représentent un pourcentage global allant approximativement de 10 % à 20 % du prix d’achat. Cela selon le cadre juridique applicable (personne physique ou morale), le type de transaction (première acquisition, reprise d’un droit existant, démembrement ou indivision), le régime fiscal applicable et les éventuelles exonérations ou réductions bénéficiaires. Une analyse préalablement réalisée par un avocat spécialisé est recommandée. Ceci afin d’établir une estimation personnalisée et adaptée à la localisation et au statut de l’acheteur.

Quels frais sont obligatoires lors d’un achat immobilier ?

Droit d’enregistrement et taxes cadastrales

Lors de l’acquisition d’une maison en Italie, les droits d’enregistrement et les taxes cadastrales constituent des coûts significatifs et variés selon la nature de l’opération et le statut de l’acheteur. Le droit d’enregistrement, calculé sur la base imposable déterminée par le cadre juridique applicable (achat entre particuliers, première résidence, ou acquisition par voie de société), se situe typiquement à des taux spécifiques prévus par la loi italienne et peut être assorti de réductions ou d’exonérations dans certaines hypothèses (par exemple, première résidence, réévaluation du bien, ou transfert entre particuliers sous conditions particulières). Les taxes cadastrales, s’agissant du registre foncier, traduisent l’assujettissement à des droits liés à l’inscription au cadastre et, le cas échéant, à l’enregistrement auprès des autorités compétentes.

Ils peuvent influencer le calcul des bases imposables et des éventuels impôts locaux. L’ensemble de ces prélèvements est susceptible d’être modifié par des déductions fiscales, des conventions bilatérales et des conditions spécifiques à la localisation du bien (région, commune) et au statut de l’acheteur (particulier ou personne morale), nécessitant une vérification préalable et une quantification précise dans le cadre de l’audit pré-achat effectué par l’avocat ou le conseiller fiscal.

Honoraires du notaire

Les honoraires notariaux pour l’achat d’une résidence en Italie constituent une catégorie de frais déterminée par la complexité de l’acte, la valeur du bien et le type de transaction, et ils se situent généralement dans une fourchette proportionnelle, appliquée à la base taxable ou au prix d’achat, avec des plafonds et des échelonniers fixés par les tarifs notariaux compétents et les conventions collectives. En pratique, ces honoraires couvrent l’acte authentique, la certification des pièces, l’enregistrement et la transmission de propriété, ainsi que les éventuels actes complémentaires (hypothèque, démembrement, etc.), et s’établissent typiquement entre un pourcentage modeste et une somme fixe minimale.

Commission d’agence

La commission d’agence immobilière en Italie est généralement calculée comme un pourcentage du prix de vente ou du prix d’achat. Elle peut varier selon la région, le type de mandat (exclusif ou non exclusif) et les pratiques des réseaux immobiliers. Cette rémunération couvre les activités de médiation, de négociation, de préparation des documents et d’assistance administrative liées à la transaction. Elle peut être partiellement ou totalement à la charge de l’acheteur, du vendeur, ou être partagée entre les parties selon les accords contractuels et les usages locaux. En pratique, la fourchette typique se situe entre environ 2 % et 5 % du prix d’achat, hors TVA et éventuels frais supplémentaires. Cela sous réserve de négociation et de conformité aux règles professionnelles applicables.

Autres coûts administratifs (traduction, dossier bancaire, etc.)

Les autres coûts administratifs courants peuvent inclure les services de traduction, les honoraires d’assistance juridique et fiscale, les frais d’ouverture de dossier bancaire, les frais post-dossier (demande de certification, attestations, relevés cadastraux), ainsi que les frais administratifs locaux et de domiciliation. Ces dépenses additionnelles varient selon la complexité de la transaction, le volume de documents à traduire et à authentifier. En pratique, ces coûts accessoires s’établissent typiquement entre 1 % et 3 % du prix d’achat. Mais ils peuvent être supérieurs dans les dossiers complexes ou transfrontaliers, nécessitant une estimation prévisionnelle réalisée par votre conseiller juridique..

Exemples chiffrés pour mieux visualiser le budget

Exemple pour un bien de 200 000 €

Les frais totaux supplémentaires peuvent varier entre 10 et 20 % du prix d’achat. Soit entre 20 000 et 40 000 euros pour un bien à 200 000 euros. En Italie, cela peut inclure les frais de notaire (frais de transfert et droit de mutation) qui varient selon la région et le type de propriété, les taxes d’enregistrement, les frais d’agence immobilière, les coûts d’évaluation, les frais de dossier bancaire et l’assurance crédit, ainsi que les éventuels frais de diagnostics et de copropriété. En estimation moyenne autour de 15 %, les frais pourraient être d’environ 30 000 euros, portant le coût total estimé à 230 000 euros.

Exemple pour un bien de 500 000 €

Pour un bien immobilier en Italie évalué à 500 000 euros, les frais supplémentaires peuvent également représenter entre 10 et 20 % du prix d’achat, soit entre 50 000 et 100 000 euros. Ces coûts regroupent généralement les honoraires du notaire (frais de transfert et droit de mutation), les taxes d’enregistrement, les commissions d’agence, les frais liés à l’évaluation, les frais de dossier et d’assurance emprunteur, ainsi que d’éventuels frais diagnostics et copropriété. En prenant une moyenne autour de 15 %, on obtient environ 75 000 euros de frais, ce qui porte le coût total estimé à environ 575 000 euros.

Impact éventuel du statut prima casa

Acheter une résidence principale en Italie en bénéficiant du statut de « prima casa » offre des avantages économiques significatifs. La réduction des droits de mutation et d’enregistrement, (2% de la valeur cadastrale au lieu de 9% pour une résidence secondaire), exonération partielle des impôts locaux pour la première maison, et souvent des conditions plus favorables pour l’emprunt (taux et garanties). Concrètement, les droits de mutation peuvent être réduits ou partiellement exonérés selon la localisation et le type de bien. Les taxes annuelles (IMU/TARI) peuvent être allégées ou modulées. Ces incitations diminuent le coût total d’acquisition et les charges annuelles, facilitant l’accessibilité à la propriété et améliorant la rentabilité nette à long terme pour l’acheteur qui occupe le bien comme résidence principale.

Quels frais cachés ou charges récurrentes prévoir ?

IMU, TARI, taxes locales

Les impôts et taxes locales, notamment l’IMU (Imposta Municipale Unica) et la TARI (Tassa sui rifiuti), constituent des charges récurrentes et potentiellement dissimulées après l’acquisition d’un bien immobilier, y compris lorsque celui-ci est destiné à la résidence principale ou secondaire. L’IMU peut varier selon la catégorie cadastrale de l’immeuble, son usage (résidence principale ou secondaire) et les décisions des communes, avec des bases imposables et des taux locaux susceptibles d’être modifiés annuellement. La TARI couvre la collecte et le traitement des déchets et peut être modulée par la surface, l’occupation et les prestations fournis par la commune. Ces prélèvements, cumulés à d’éventuelles taxes supplémentaires locales (horodation, services communaux, etc.), peuvent influencer de manière significative le coût total de possession et doivent être évalués dès la phase précontractuelle par le conseiller fiscal afin d’établir une estimation prévisionnelle fiable des charges récurrentes associées au bien.

Entretien, rénovation, mise aux normes

L’acheteur doit anticiper les coûts de maintenance courante (révision des installations, entretien des infrastructures) ainsi que les dépenses de rénovation nécessaires pour répondre aux normes techniques et réglementaires locales (sécurité, efficacité énergétique, urbanisme, accessibilité). Certains travaux sont imposés par des obligations légales ou des incitations publiques (par exemple, mises aux normes énergétiques ou sismiques). Ils permettent en général le recours à des crédits d’impôt, subventions ou garanties.

Risque de change et frais liés aux virements internationaux

Le risque de change et les frais associés aux virements internationaux constituent des coûts potentiels et récurrents à anticiper lors du financement international d’un achat immobilier en Italie. Les fluctuations des taux de change entre la devise du financement et l’euro peuvent impacter le coût effectif de l’emprunt et des versements. Cela notamment lorsque des avancements de fonds ou des acomptes sont transférés en dehors de la zone euro. Les frais bancaires, commissions sur conversion, frais de SWIFT, délais de règlement et éventuelles marges appliquées par les établissements de paiement ou les intermédiaires peuvent s’ajouter, avec une variabilité selon les banques et les juridictions impliquées.

Stratégies pour réduire les coûts d’achat

Optimisation grâce au statut prima casa

Le dispositif « prima casa » offre des avantages fiscaux et financiers destinés à faciliter l’acquisition d’un premier logement. Ceci notamment en faveur des primo-accédants. Par la réduction ou l’exonération partielle des droits d’enregistrement, par la réduction de l’IRPEF sur les revenus liés à l’acquisition et, dans certains cas, par des conditions favorables de financement et d’accès au crédit. Pour bénéficier de ces avantages, l’acheteur doit satisfaire à des conditions de résidence et d’utilisation du bien. Il doit aussi procéder à l’occupation effective de l’immeuble dans le strict délai prescrit. À défaut, les avantages peuvent être réexaminés ou remboursables, avec application rétroactive des droits.

Choisir une région moins chère

Le choix d’une région à coût d’acquisition globalement inférieur peut constituer une stratégie économique déterminante. Cela en raison de marges bénéficiaires plus faibles sur les prix de vente, de frais d’enregistrement régionaux variables et d’un coût de la vie relatif moindre, tout en tenant compte des éventuelles disparités en matière d’imposition locale et de fiscalité foncière. Toutefois, cette approche implique une analyse préalable des paramètres juridiques et urbanistiques locaux (zoning, servitudes, droit de préemption, normes énergétiques et exigences notariales spécifiques) ainsi que des contraintes pratiques (accessibilité, valeur de revente, accessibilité administrative). Faire réaliser une enquête préliminaire vous évitera de vous engager dans un achat qui pourrait s’avérer beaucoup plus coûteux par la suite, si vous veniez à découvrir des contraintes spécifiques ou des défauts de construction cachés.

Négocier frais d’agence ou notaire

Les frais d’agence, souvent proportionnels au prix de vente, peuvent être discutés avec l’agent immobilier et ajustés par le biais d’un mandat, d’un plafonnement des honoraires, ou d’un choix d’installation mixte (commission fixe + variable). Les frais notariaux, déterminés par la base imposable et la complexité de la transaction, offrent des marges de négociation notamment sur les émoliments et les frais de transcription, à condition de s’appuyer sur une estimation préalable fournie par le notaire lors de la pré-commande ou pré-contrat et de bénéficier d’un accompagnement juridique sur la répartition des frais entre acheteur et vendeur lorsque cela est permis par la loi locale et le formulaire de compromis. Votre avocat francophone en Italie pourra vous mettre en contact avec un notaire qui applique des tarifs avantageux faisant partie de son réseau.

Évaluer les biens à rénover

Dans le cadre d’une acquisition immobilière en Italie, l’évaluation préalable des biens présentant des travaux de rénovation peut constituer une stratégie de réduction du coût global d’acquisition. Ceci à condition d’en mesurer précisément le périmètre et les implications juridiques. Cette approche implique une expertise technique approfondie des structures, installations et conformité urbanistique. Ceci afin d’estimer les coûts de réhabilitation, les délais et les risques liés à la mise en conformité (sécurité, efficacité énergétique, normes sismiques et locales). Une due diligence juridique doit s’appliquer pour vérifier les droits de propriété, servitudes, hypothèques et permis éventuels, ainsi que les éventuelles obligations de démolition ou de restauration imposées par les autorités compétentes. L’objectif est d’intégrer ces coûts réels dans le budget prévisionnel et d’obtenir une meilleure évaluation du rendement, tout en prévoyant des mécanismes de garanties sur les coûts et les délais.

Comment un conseiller juridique peut vous aider

Analyse claire des frais encourus

Votre avocat spécialisé intervient afin de réaliser une analyse objective et exhaustive des frais réels encourus lors de l’achat d’un bien immobilier en Italie, en évaluant, pour chaque étape du processus, les charges fiscales, notariées, administratives et éventuels droits locaux. Il procède à l’identification et à la quantification des différentes catégories de coûts, notamment les droits d’enregistrement et de mutation, les honoraires notariaux, les frais d’assistance et de représentation légale, les taxes locales (IMU, TASI, TARI, le cas échéant), les frais d’expertise et de due diligence, ainsi que les coûts éventuels liés à la domiciliation, à l’enregistrement hypothécaire et à la gestion administrative.

L’avocat établit un budget prévisionnel détaillé, distinct entre coûts initiaux et frais récurrents, et précise les variantes selon le mode d’acquisition envisagé (en nom propre, en démembrement, en indivision ou via une personne morale). Enfin, il fournit des conseils personnalisés pour optimiser la structure d’acquisition sur le plan fiscal et juridique. Cela en garantissant la conformité avec la réglementation italienne et les accords internationaux applicables.

Conseils en matière fiscale (prima casa, succession, etc.)

Avant toute acquisition, il convient de prendre en compte plusieurs facteurs pertinents, notamment fiscaux, successoraux, budgétaires et administratifs. Sur ce fondement, l’avocat conseillera le mode d’acquisition à privilégier. Selon le statut de l’acheteur, les conditions d’achat et les frais diffèrent. En qualité de personne physique, acquisition en nom propre, démembrement (nue-propriété et usufruit), indivision (chaque acquéreur détient une quote-part proportionnelle à sa contribution financière) ou en qualité de personne morale (société). Les avantages et inconvénients de chaque formule seront exposés de manière claire, et l’avocat accompagnera l’acheteur dans l’ensemble des démarches préalables et postérieures nécessaires.

Coordination avec notaires et agences

L’intermédiaire immobilier peut vous proposer la signature d’un formulaire de promesse d’achat pré-rempli. Il convient de ne pas le signer sans vérification, car vos intérêts personnels ne constituent pas nécessairement sa priorité. L’intermédiaire a été contacté puis engagé par le vendeur, qui demeure son principal client. Le notaire également constitue une étape de confiance. Si vous ne choisissez pas votre notaire, l’intermédiaire peut proposer celui qui lui convient. Il est donc vivement recommandé de déléguer le choix du notaire à votre avocat.

Clauses contractuelles pour protéger l’acheteur

Votre avocat, chargé de la coordination juridique, préparera une offre d’achat et rédigera un compromis de vente bilingue. Cette démarche vise à prévenir tout désavantage pour l’acheteur et à assurer que les clauses légales et administratives protégeant votre démarche soient intégralement prévues dans les contrats. Il est fondamental de donner procuration à votre avocat pour vous représenter lors de l’acte. Si vous ne maîtrisez pas parfaitement la langue italienne, la loi peut vous imposer l’assistance d’un interprète. La procuration conférée à un avocat francophone permet de déjouer cette obligation et aussi d’éviter de payer les frais de rédaction de l’acte en double langue.

Muni d’une procuration, votre avocat sera en mesure de vous représenter et de défendre vos intérêts de manière efficace durant la stipulation de l’acte. Cette procuration assure, par ailleurs, la continuité de la procédure d’achat même en votre absence le jour J, en garantissant une représentation légale compétente et alignée sur vos instructions. À travers la signature de votre mandataire spécial, vous deviendrez propriétaire légal du bien.

Besoin d’un accompagnement pour évaluer le coût d’un achat ?

Naviguer dans le système juridique italien peut être difficile sans l’aide d’un expert. Les cabinets d’avocats internationaux en Italie fournissent un soutien inestimable à leurs clients. Qu’il s’agisse d’acheter un bien immobilier, de créer une entreprise ou bien de gérer une succession. L’expertise juridique est essentielle pour un processus sans heurts. Demander l’avis de professionnels experts en droit immobilier garantit que toutes les questions juridiques se traitent de manière efficace et efficiente. Ceci permet par conséquent aux clients de se concentrer sur leurs objectifs personnels et professionnels en toute confiance.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Notre équipe d’avocats spécialisés est là pour vous fournir toutes les informations et le soutien juridique dont vous avez besoin. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin de la procédure. Contactez-nous ou prenez rendez-vous pour une consultation téléphonique gratuite avec un avocat pour obtenir des conseils juridiques sur mesure.

Foire aux questions (FAQ)

Quel pourcentage représentent les frais totaux ?

En moyenne, les frais totaux liés à l’achat d’une maison en Italie se situent entre 10 % et 15 % du prix d’achat, voire plus dans certains cas, car ils incluent les taxes de mutation, les honoraires de l’agence immobilière, et les frais de notaire. Ce pourcentage varie en fonction du statut de résidence de l’acheteur, de la nature du bien (neuf ou ancien) et du type d’achat.

Hausse ou baisse des prix en 2025 selon les régions ?

En 2025, l’Italie enregistre une hausse générale et modérée des prix immobiliers, avec des augmentations plus marquées dans les grandes villes du nord comme Milan, et un marché dynamique dans les zones touristiques côtières, mais des prix plus faibles et des opportunités dans le sud, comme en Sicile ou en Calabre.

Le statut prima casa est-il accessible à tous ?

Non, le statut Prima Casa n’est pas accessible à tous, car il est soumis à des conditions spécifiques, notamment la nécessité de faire de la propriété acquise la résidence principale de l’acheteur dans les 18 mois suivant l’achat.

Peut-on négocier les frais d’agence en Italie ?

Oui, il est possible de négocier les frais d’agence immobilière en Italie, bien que la marge de négociation puisse varier en fonction du marché immobilier, du type de bien, et de l’agence.

Quels coûts après l’achat faut-il prévoir chaque année ?

L’IMU, les charges éventuelles de copropriété, la police d’assurance habitation, et les frais de services: eau, gas, électricité, internet et maintenance.

Où acheter une maison en Italie ? Les meilleurs endroits en 2025

7 octobre 2025/dans Non classifié(e)

Les meilleurs endroits pour acheter une maison en Italie en 2025

Choisir le bon emplacement est une décision fondamentale lorsqu’on envisage l’achat d’une maison en Italie, tant pour des raisons personnelles que patrimoniales. Un bon emplacement permet de concilier le charme d’un cadre de vie authentique avec une valorisation immobilière cohérente. Il s’agit de trouver un équilibre entre l’accès à la culture, la qualité de vie, les infrastructures disponibles et le respect d’un budget souvent contraint. Certains lieux offrent un excellent potentiel d’investissement locatif, d’autres un mode de vie paisible à moindre coût. Une analyse fine de la localisation permet donc d’éviter les pièges et de garantir que l’achat, au-delà du coup de cœur, demeure judicieux à long terme.

Quelles régions sont les plus prisées par les étrangers ?

Parmi les régions les plus recherchées par les acheteurs étrangers figurent la Toscane, la Lombardie, la Ligurie, les Pouilles et la Sicile. Ces régions allient beauté paysagère, infrastructures et bon potentiel d’investissement. Des régions abordables comme l’Ombrie, la Calabre ou les Abruzzes offrent une excellente valeur. Le littoral de la Sardaigne (Olbia, Villasimius) est particulièrement prisé pour les maisons de vacances.

Puglia en pleine ascension (ex : Vallée d’Itria, Ostuni, Monopoli)

Les Pouilles incarnent aujourd’hui l’une des régions les plus prometteuses d’Italie pour l’achat immobilier, qu’il s’agisse d’usage personnel ou d’investissement. Grâce à un ensemble d’atouts comme les côtes splendides, le climat méditerranéen, le patrimoine architectural (Trulli de la Vallée d’Itria, villes baroques comme Lecce), la cuisine, le mode de vie authentique. Elles séduisent un nombre toujours plus grand d’acheteurs étrangers. Les prix immobiliers restent, comparativement à la Toscane ou à la Côte Amalfitaine, plus raisonnables bien que déjà en forte hausse dans les zones comme Ostuni, Monopoli ou la Vallée d’Itria. Par ailleurs, le tourisme en plein développement, les incitations fiscales ou subventions dans certains cas, et la possibilité de louer pour plusieurs mois de l’année maximisent le potentiel de retour sur investissement. En somme, les Pouilles offrent aujourd’hui un excellent compromis : charme, authenticité, potentiel de valorisation. Cela en offrant des coûts souvent plus accessibles qu’ailleurs en Italie.

Cependant, avant d’acheter une propriété dans les Pouilles, il est important de vérifier qu’elle respecte les lois d’urbanisme et possède les permis nécessaires. Les propriétés doivent aussi répondre aux normes de sécurité. Une non-conformité peut compliquer la location et coûter cher à légaliser. Faites une vérification approfondie avant d’acheter.

Villes côtières recherchées (Olbia, Villasimius)

Olbia et Villasimius, en Sardaigne, figurent aujourd’hui parmi les destinations côtières les plus en vogue pour qui envisage l’achat d’une résidence secondaire ou d’un bien locatif. Olbia séduit d’abord par sa situation stratégique. porte d’entrée vers la Costa Smeralda, bon réseau de transport, et mélange de commodités urbaines et de plages idylliques. Les quartiers proches du littoral comme Pittulongu voient des prix autour de 3 000 à 4 000 €/m², avec des pics pouvant atteindre 6 000 €/m² pour les nouveaux bâtiments ou les propriétés avec vue sur mer. Villasimius, quant à elle, combine paysages méditerranéens superbes, plages réputées et un fort attrait pour les résidences d’été : les villas y atteignent en moyenne ~ 4 330 €/m², et le marché des maisons de vacances y est particulièrement dynamique. Pour l’investisseur ou l’acheteur sensible au charme balnéaire, ces deux localités offrent un excellent compromis entre qualité de vie, potentiel locatif élevé en saison et valorisation probable — à condition de bien peser le coût élevé, la forte demande estivale, et les contraintes réglementaires liées aux locations saisonnières. Attention avant d’acheter! Une grande partie des biens immobiliers disponibles sur le marché sarde est dépourvue de titre de propriété en règle. En achetant ce type de bien immobilier, le nouveau propriétaire devient responsable du défaut et pourrait connaître des complications dans le cadre de la revente du bien.

Lombardie et Toscane : tradition et prestige

La Lombardie, avec ses villes dynamiques comme Milan et son patrimoine architectural mêlant élégance classique et modernité, offre un cadre de vie raffiné où l’histoire cohabite avec l’innovation économique. À l’opposé, la Toscane respire l’âme rurale et aristocratique du pays: collines verdoyantes, villages médiévaux, vignobles renommés et patrimoines artistiques inestimables, qui évoquent un art de vivre intemporel. Pour l’acquéreur, ces deux régions combinent une sécurité juridique et un réseau d’infrastructures de premier ordre, tout en garantissant une plus-value patrimoniale liée à un patrimoine culturel unique et à une demande durable pour des biens d’exception. En somme, Lombardie apporte le prestige urbain et l’efficacité moderne, tandis que la Toscane offre la poésie domestique et la pérennité de l’héritage régional.

Quelles villes offrent un excellent rapport qualité-prix ?

Beaucoup de villes italiennes offrent un bon rapport qualité-prix et un charme notable, loin des gros centres. Ces villes combinent coût d’achat plus bas et patrimoine culturel, avec des opportunités de rénovation et un cadre de vie attractif hors des centres touristiques majeurs.

Ombrie, Calabre, Abruzzes, Sicile

L’Ombrie, la Calabre, les Abruzzes et la Sicile offrent des opportunités attractives pour acheter une maison à petits prix tout en bénéficiant d’une forte authenticité locale. En Ombrie, on découvre villages médiévaux comme Orvieto et Spello, où le coût reste raisonnable et le cadre paisible invite à la rénovation pour créer une demeure au charme intemporel. En Calabre, des zones rurales et des centres historiques moins touristiques proposent des biens à prix accessibles, avec une culture culinaire et un esprit convivial très marqués. Les Abruzzes allient montagnes, parcs et littoral discret, offrant des maisons à restaurer dans un paysage préservé et authentique, souvent à coût avantageux. En Sicile, certaines communes intérieures et littorales moins connues permettent d’acheter fort raisonnablement, tout en profitant d’un patrimoine architectural riche, d’un climat agréable et d’une identité locale forte. Ensemble, ces régions conjuguent prix attractifs, patrimoine vivant et potentiel de rénovation pour ceux qui recherchent une expérience italienne authentique loin des grandes métropoles.

Abruzzo, Molise

L’Abruzzo et le Molise constituent des choix idéaux pour une retraite à l’étranger souhaitant acheter une maison en Italie. L’Abruzzo offre des paysages variés — montagnes du Gran Sasso, parcs nationaux, littoral adriatique — avec des biens à fort potentiel de rénovation à des prix encore abordables, une gastronomie riche et une vie locale authentique. Le Molise, l’un des marchés immobiliers les plus accessibles d’Italie, séduit par son calme, ses villages perchés, ses côtes sobres et sa nature préservée, idéal pour une retraite paisible. Ensemble, ces deux régions offrent un bon rapport qualité-prix, une identité culturelle forte et une qualité de vie tranquille, tout en restant suffisamment accessibles via les infrastructures et les services régionaux.

Quelles grandes villes ou zones urbaines restent attractives ?

Milan, en tant que centre économique et culturel, offre une excellente infrastructure et une vie nocturne dynamique. Rome, avec son riche patrimoine historique et ses nombreuses institutions culturelles, attire également de nombreux acheteurs. Florence, célèbre pour son art et son architecture, propose un cadre de vie unique, tandis que Bologne est reconnue pour sa qualité de vie, son ambiance universitaire et sa gastronomie.

Milan

Milan, la capitale économique de l’Italie, se distingue par de nombreux avantages pour ceux qui envisagent d’acheter une maison. La ville offre un marché immobilier dynamique, avec une variété de quartiers allant des zones historiques aux développements modernes. Son statut de centre financier attire des professionnels du monde entier, garantissant une demande constante pour l’immobilier. En outre, Milan est réputée pour son excellente infrastructure, incluant un réseau de transports en commun efficace, des écoles de qualité et des services de santé performants. La richesse culturelle de la ville, avec ses musées, théâtres et événements internationaux comme la Fashion Week, contribue à un cadre de vie stimulant. Enfin, la gastronomie milanaise et la proximité avec des destinations touristiques comme les lacs italiens et les Alpes ajoutent à son attrait, faisant de Milan un choix privilégié pour les acheteurs immobiliers.

Rome

Rome, la capitale éternelle, présente de nombreux avantages pour ceux qui souhaitent acheter une maison en Italie. Avec son riche patrimoine historique, ses monuments emblématiques et sa vie culturelle vibrante, la ville offre un cadre de vie unique et inspirant. Les quartiers romains, allant des charmantes ruelles de Trastevere aux avenues élégantes de Parioli, proposent une variété de styles de vie adaptés à différents goûts. De plus, Rome bénéficie d’une bonne infrastructure, avec un réseau de transports en commun efficace, des écoles de qualité et une offre de services variée. Cependant, il est important de rester vigilant face aux risques d’abus de construction dans la région du Latium. Certaines zones peuvent être sujettes à des projets immobiliers non réglementés ou à des constructions illégales, ce qui peut affecter la qualité de vie et la valeur des biens. Il est donc conseillé aux acheteurs de bien se renseigner sur la législation locale et de vérifier la conformité des projets avant de prendre une décision d’achat.

Florence

Florence, joyau de la Renaissance, offre de nombreux avantages pour ceux qui envisagent d’acheter une maison en Italie en 2025. La ville est réputée pour son patrimoine artistique inestimable, ses musées de renommée mondiale et son atmosphère romantique, ce qui en fait un lieu de vie inspirant. Les quartiers historiques, tels que le centre-ville et l’Oltrarno, attirent les acheteurs grâce à leur charme unique et à leur proximité avec des commodités variées. De plus, Florence bénéficie d’une excellente qualité de vie, avec des marchés locaux, des restaurants raffinés et un accès facile à la campagne toscane. Cependant, il est important de noter que des contraintes locatives récentes ont été mises en place pour limiter le nombre de bed and breakfast dans la ville. Ces réglementations visent à préserver le caractère résidentiel de certains quartiers et à réduire la pression touristique, ce qui peut influencer les décisions d’achat et de location pour les investisseurs immobiliers. Les acheteurs doivent donc se familiariser avec ces nouvelles règles afin de naviguer efficacement sur le marché immobilier florentin.

Pourquoi le littoral italien continue-t-il d’attirer ?

Le littoral italien continue d’attirer de nombreux acheteurs en raison de son cadre de vie idyllique, de ses paysages à couper le souffle et de son climat méditerranéen ensoleillé. Les régions côtières, telles que la Côte Amalfitaine, les Cinque Terre et la Riviera italienne, offrent non seulement des plages magnifiques, mais aussi une riche culture locale, une gastronomie savoureuse et des activités de plein air variées. Pour ceux qui recherchent une résidence secondaire, le bord de mer représente un havre de paix idéal pour se ressourcer, tandis que l’investissement locatif dans ces zones touristiques peut générer des revenus intéressants pendant la saison estivale. L’attrait du littoral italien réside donc dans la combinaison d’un style de vie relaxant et d’opportunités économiques prometteuses.

Sardaigne et Sicile

Ces îles, réputées pour leurs paysages à couper le souffle, leurs plages idylliques et leur riche patrimoine culturel, attirent chaque année des millions de touristes. Les propriétaires peuvent ainsi bénéficier de revenus locatifs intéressants pendant la haute saison estivale. Cependant, il est crucial de prendre en compte certains inconvénients liés à l’immobilier dans ces régions. Les abus de construction sont assez fréquents dans ces zones. En Sicile 46 maisons sur 100 présentent des abus de construction. De plus, des risques tels que l’emphytéose, qui confère des droits à long terme sur le terrain à des tiers, ainsi que des prélations et des droits de tiers sur les biens immobiliers, peuvent compliquer la situation juridique des propriétaires. Il est donc essentiel de faire réaliser une enquête préliminaire par un avocat spécialisé en droit immobilier avant d’investir dans ces magnifiques régions.

Côte amalfitaine, Campanie

Cette région, célèbre pour ses paysages spectaculaires, ses villages pittoresques comme Positano et Ravello, ainsi que son riche patrimoine culturel, attire des acheteurs en quête d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif. Il faut néanmoins considérer certains inconvénients, tels que les abus de construction qui peuvent nuire à l’intégrité architecturale des lieux, ainsi que les contraintes géographiques et géologiques qui rendent certaines propriétés vulnérables aux glissements de terrain et à d’autres risques naturels. Dans ce contexte, il est fortement recommandé de se faire assister par un avocat spécialisé en immobilier pour naviguer dans les complexités juridiques et s’assurer que l’achat ne pose pas de problèmes futurs, garantissant ainsi une transaction sécurisée et conforme aux réglementations locales.

Les avantages à long terme pour les acheteurs étrangers

Les acheteurs étrangers en Italie peuvent bénéficier d’avantages à long terme significatifs, notamment un potentiel d’appréciation de la valeur immobilière dans des régions prisées et une qualité de vie exceptionnelle. Avec son riche patrimoine culturel, son climat agréable et sa gastronomie renommée, l’Italie offre un cadre de vie enviable qui attire des résidents permanents et des touristes. Investir dans l’immobilier italien peut ainsi représenter une opportunité lucrative, tout en permettant de profiter d’un style de vie unique et d’un environnement inspirant.

Investissement durable et rendement locatif

L’achat d’un bien immobilier résidentiel en Italie présente un rendement locatif récurrent et pérenne, sous réserve du respect des dispositions légales et fiscales applicables. En tant que placement, le bien peut générer des loyers qui, dès lors qu’ils couvrent les charges d’entretien, les impôts locaux et les éventuels intérêts d’emprunt, contribuent à la stabilité du patrimoine et à la diversification du portefeuille. Toutefois, la durabilité de cet investissement dépend de la conformité aux obligations civiles (contrats de location, dépôt de garantie, états descriptifs), commerciales (charges et services inclus, bail à long terme) et fiscales (impôt sur le revenu des personnes physiques ou sociétés, taxe foncière, éventuelles taxes locales), ainsi que d’un suivi actif du marché locatif et des normes relatives à la sécurité et à l’occupation du bien.

Par ailleurs, il est crucial de rester vigilant face aux risques associés à l’achat immobilier dans le pays. En effet, le notaire en Italie ne vérifie pas systématiquement la conformité urbanistique et cadastrale des biens, ce qui peut entraîner des complications juridiques ultérieures pour les propriétaires. Par conséquent, il est essentiel de réaliser un audit juridique approfondi avant l’achat, afin de s’assurer que le bien respecte toutes les réglementations en vigueur et d’éviter des problèmes potentiels liés à l’état de droit de la propriété. Cette précaution permet de sécuriser l’investissement et d’assurer un rendement locatif stable et pérenne.

Mode de vie, sécurité, infrastructure

L’Italie offre un mode de vie enviable, alliant culture, gastronomie et paysages magnifiques, ce qui en fait un lieu de résidence prisé. Les villes italiennes sont généralement sûres, avec des infrastructures bien développées, incluant des transports en commun efficaces, des établissements de santé de qualité et des écoles réputées. Lors d’un achat immobilier en Italie, comme aux États-Unis par exemple, il est courant de faire appel à un avocat pour naviguer dans le processus. Contrairement à d’autres pays, comme la France ou la Belgique , où le notaire effectue des vérifications approfondies, en Italie, le notaire ne s’assure pas de la conformité des biens vendus. De plus, la législation italienne tend à protéger davantage les vendeurs que les acheteurs, car la responsabilité passive liée à l’état du bien est transférée avec les droits de propriété. Ainsi, l’assistance d’un avocat est cruciale pour garantir une transaction sécurisée et conforme aux réglementations en vigueur.

Besoin d’aide pour choisir l’endroit idéal pour votre projet immobilier en Italie ?

Depuis plus de 55 ans, De Tullio Law Firm aide les acheteurs internationaux à surmonter les difficultés liées à l’achat d’une maison en Italie. Si vous envisagez d’acheter une maison en Italie, contactez-nous. Nous vous offrons une consultation juridique experte adaptée à vos besoins. Nous proposons également un appel préliminaire gratuit pour répondre à vos questions et vous présenter la procédure. Cette consultation sans engagement nous permet de vous offrir des conseils personnalisés en fonction de votre situation. Nous prendrons en charge l’ensemble de la procédure. D’une part, nous vérifierons la documentation (urbanistique, cadastrale, hypothécaire, énergétique, etc.). D’autre part, nous rédigerons les divers contrats que vous devrez signer. Nous réaliserons également l’ensemble des formalités administratives et vous accompagnerons chez le notaire le jour de la signature de l’acte.

Foire aux questions (FAQ)

Quelles régions offrent un bon équilibre entre prix et services ?

Pour trouver un bon équilibre entre prix et services en Italie, privilégiez le Sud (notamment la Sicile, les Pouilles avec Bari, la Calabre et la Basilicate) et certaines régions du Centre (comme les Marches ou les Abruzzes) où le coût de la vie est plus bas et l’expérience authentique sans sacrifier la qualité. Le Nord, bien que dynamique, offre des salaires plus élevés mais aussi un coût de la vie plus cher.

Où trouver des biens abordables à la campagne ?

Pour trouver des biens abordables à la campagne en Italie, privilégiez les régions comme le Piémont, les Abruzzes et les Marches. Soyez attentifs aux programmes de « maisons à 1 euro » dans certaines communes qui peuvent offrir des biens à rénover.

Quelles zones offrent du potentiel locatif saisonnier ?

Les zones offrant un fort potentiel de location saisonnière en Italie incluent les grandes villes touristiques comme Rome, Florence et Venise ; les régions côtières comme les Pouilles et la Sicile ; les zones de montagne comme les Dolomites ; et les régions rurales avec des propriétés de charme en Toscane et Ombrie.

Les grandes villes restent-elles attractives malgré les prix ?

Oui, les grandes villes italiennes peuvent rester attractives malgré les prix élevés, surtout si l’on considère les opportunités de location saisonnière ou l’investissement dans des quartiers moins chers ou des villes secondaires en périphérie

Comment sécuriser un investissement en zone touristique ?

Pour sécuriser un investissement immobilier touristique en Italie, effectuez une étude de marché approfondie, vérifiez la conformité du bien (urbanisme, diagnostics techniques comme amiante et sismique), obtenez un plan de financement solide, et faites appel à un avocat spécialisé en droit immobilier pour défendre vos intêrets.

Réglementation immobilière italienne pour étrangers : ce qu’il faut savoir

30 septembre 2025/dans Non classifié(e)

Réglementation immobilière en Italie pour les étrangers : ce que vous devez savoir

Les étrangers peuvent acquérir des biens immobiliers en Italie, mais doivent respecter un cadre juridique spécifique. Il est nécessaire de se conformer aux traités de réciprocité, aux formalités administratives et aux obligations fiscales prévues. En cas de doute, il est recommandé de consulter un professionnel du droit et de la fiscalité afin d’éviter toute non-conformité.

Qui peut acheter un bien immobilier en Italie en tant qu’étranger ?

Les étrangers peuvent acheter des biens en Italie, selon des règles qui dépendent de leur statut (UE ou hors UE) et des accords bilatéraux. Pour les citoyens de l’UE, l’accès est libre mais soumis aux lois italiennes.

Nationalités autorisées à acheter un bien

En principe, les étrangers peuvent acquérir un bien immobilier en Italie sous réserve des règles générales de droit privé italien et des dispositions relatives à la réciprocité. Le cadre juridique ne prévoit pas d’interdiction générale fondée sur la nationalité. Toutefois, l’accès peut être soumis à des conditions de réciprocité et à des contrôles administratifs spécifiques lorsque la nationalité du requérant relève de territoires non soumis à des accords bilatéraux favorables, ou lorsque le secteur immobilier est affecté par des régimes de protection ou de sécurité économique.

Traités de réciprocité en vigueur

Les acquisitions par des ressortissants étrangers sont encadrées par des principes de droit international privé et par des traités de réciprocité ou de non-discrimination auxquels l’Italie est partie. En pratique, l’application peut varier selon les accords bilatéraux en vigueur avec l’État d’origine, qui peuvent prévoir des conditions préférentielles (procédures accélérées, droits fiscaux, exemptions ou restrictions sectorielles) ou, à défaut d’accord, s’appuyer sur le cadre général du droit italien et sur les règles de réciprocité applicables à l’État de résidence ou de citoyenneté.

Exceptions ou restrictions par pays

Des restrictions spécifiques peuvent s’appliquer pour certains pays, notamment en cas d’absence d’accords bilatéraux ou dans des zones sensibles (sécurité nationale, souveraineté territoriale, régimes fiscaux spéciaux). Dans ces cas, l’acquisition peut être soumise à des autorisations préalables, à des contrôles de diligence raisonnable, ou à des conditions d’investissement, et les formalités (notamment diagnostics techniques et vérifications cadastrales) restent obligatoires selon le droit italien.

Quelles démarches légales faut-il suivre pour acheter en Italie ?

Pour acquérir un bien immobilier en Italie, l’acheteur doit s’assurer de la conformité urbanistique et de titularité du bien (visure catastale, certificats d’urbanisme, diagnostics éventuels). Il doit obtenir le codice fiscale italien indispensable pour finaliser l’achat. Il peut ouvrir un compte bancaire si nécessaire, et procéder à la due diligence préalable. L’avant-contrat (preliminare) et les conditions suspensives (financement, autorisations, obtention des permis) précèdent l’acte final chez le notaire (rogito). Cet acte final transfère le titre et enregistre la transaction auprès du Conservatorio dei Registri immobiliari.

Obtenir un codice fiscale

Le codice fiscale est indispensable pour toute opération immobilière et fiscale en Italie. Il peut être obtenu auprès de l’Agenzia delle Entrate ou par les services consulaires pour les non-résidents. En pratique, l’avocat spécialisé assure la préparation et le dépôt des documents, gère les justificatifs d’identité et de domicile, et suit la délivrance du numéro, libérant le client de démarches administratives répétitives tout en garantissant l’éligibilité des actes à l’enregistrement.

Rôle du notaire dans l’achat immobilier

En Italie, le notaire authentifie les actes et assure leur conformité formelle. Ceci sans réaliser de vérifications techniques approfondies du bien. Pour sécuriser l’opération, les acquéreurs italiens font généralement réaliser un audit juridique préliminaire par leur avocat (due diligence). Ce dernier s’occupe de vérifier la titularité, les charges, les hypothèques et les obligations fiscales, et d’insérer les garanties nécessaires dans le compromis et l’acte final.

Traduction et validation des documents étrangers

La validation des documents étrangers exige souvent une traduction officielle en italien et éventuellement une apostille ou légalisation. Avoir un avocat francophone en Italie présente un avantage majeur. En particulier pour la rédaction en double langue des contrats et actes, et la délégation via procuration au jour de l’acte chez le notaire. Le mandataire juriste bilingue peut préparer les documents, défendre les intérêts du client et éviter des coûts d’interprète et les actes en double langue, tout en assurant une représentation experte lors de l’acte de vente.

Contrat préliminaire et acte définitif

Le contrat préliminaire formalise les conditions essentielles: prix, délais, conditions suspensives et apport de garanties. Sa rédaction par un avocat spécialisé permet d’intégrer des clauses et avenants protecteurs (dépôt de garantie, conditions de remise des documents, pénalités, garanties post-achat). L’acte définitif (rogito) chez le notaire, après levée des conditions, transfère le titre de propriété. Un avocat expert veille à l’application des clauses négociées et à l’incorporation d’éventuels avenants additionnels.

Quels documents sont requis pour un acheteur étranger ?

Les pièces obligatoires incluent généralement un document d’identité en cours (passeport ou carte d’identité), codice fiscale italien, justificatif de domicile, preuves de capacité juridique (ex. acte de naissance ou documents équivalents selon le pays). Très importants également pour concrétiser votre achat, sont les documents que vous devriez faire vérifier par votre avocat. Les actes ou certificats attestant de l’intégrité et de la titularité du bien envisagé (visure catastale, certificato di agibilità, certificat de destination urbanistique le cas échéant). Il est en outre recommandé de donner une procuration à votre avocat en Italie. Il pourra ainsi réaliser toutes les opérations en votre nom et pour votre compte.

Pièce d’identité et justificatif de domicile

La pièce d’identité en cours est indispensable (passeport ou carte d’identité). Le justificatif de domicile récent (moins de 3 mois) est requis pour l’ouverture de dossiers fiscaux et bancaires, ainsi que pour la délivrance du codice fiscale et des attestations parafiscales. En pratique, l’avocat prépare et vérifie la conformité des copies, coordonne le dépôt auprès des autorités et assure la traçabilité des pièces pour éviter tout litige relatif à l’identité ou au domicile.

Documents bancaires ou preuve de solvabilité

Les documents bancaires incluent généralement les relevés de compte, preuve de liquidités ou de financement, et éventuelles lettres d’engagement de crédit, afin de démontrer la capacité financière et la solvabilité de l’acheteur. L’avocat peut également préparer les documents nécessaires à l’ouverture d’un compte bancaire italien et à l’obtention d’un financement. Cela en assurant la conformité avec les exigences anti-blanchiment et les conditions suspensives du compromis.

Visa ou titre de séjour (si applicable)

Si l’étranger réside ou agit de façon temporaire en Italie, le visa ou titre de séjour pertinent peut être requis ou utile pour la conformité fiscale et l’enregistrement du bien. L’avocat spécialisé conseille sur les démarches d’obtention ou de renouvellement et intègre ces éléments dans la structure de l’opération afin d’éviter des obstacles procéduraux lors de la signature chez le notaire et de l’enregistrement.

Quels sont les droits et limites d’un propriétaire étranger ?

Un étranger peut acquérir et détenir un bien immobilier en Italie, sous réserve des restrictions applicables selon le type de bien et sa localisation. Il peut généralement résider, louer et céder le bien. Mais la détention ou l’usage peut être soumis à des règles spécifiques. Le droit de résidence n’est pas conféré par la simple possession et exige les autorisations pertinentes. La revente est libre sous réserve des formalités notariales et fiscales habituelles. L’étranger peut être soumis à des procédures de due diligence et à des obligations déclaratives.

Résider ou louer son bien en tant que non-résident

Pour les non-résidents, la location procure des revenus imposables et peut offrir des avantages fiscaux via le régime de l’impôt sur le revenu des personnes physiques ou via des régimes spécifiques pour les non-résidents. La résidence fiscale italienne détermine l’assujettissement mondial ou territorial, influençant les obligations déclaratives et les crédits/deductions disponibles. Résider temporairement peut faciliter l’accès à certaines déductions (charges liées au bien, intérêts hypothécaires) et à des régimes d’imposition adaptés, tandis que la location permet d’optimiser le rendement locatif tout en gérant les obligations TVA et fiscales locales.

Restrictions liées à la nature du bien ou à sa zone géographique

Certaines zones présentent des contraintes (zones montagneuses, littorales, zones à protection historique ou environnementale, ou secteurs soumis à des limites d’usage). Les biens classés comme patrimoine culturel ou situés dans des zones à préservation spéciale peuvent nécessiter des autorisations préalables pour des travaux ou des réaffectations d’usage. Les restrictions peuvent également viser les acquisitions par des particuliers étrangers dans des secteurs sensibles (sécurité, agriculture, incendie, biodiversité). Avant l’achat, il est fortement conseillé de recourir à un avocat pour identifier ces contraintes et préparer les actes en conséquence.

Fiscalité applicable à la détention du bien

Pour un étranger la détention immobilière entraîne des impôts directs et indirects (IMU sur la propriété, TASI/TARI, impôt sur les revenus locatifs si le bien est loué, impôt sur la plus-value en cas de revente selon le mécanisme applicable, et éventuelles taxes de succession). Les non-résidents peuvent être soumis à l’impôt sur le revenu des personnes physiques ou à un régime forfaitaire selon leur statut et les conventions fiscales internationales. Des crédits, déductions et exonérations spécifiques peuvent s’appliquer (intérêts d’emprunt, charges déductibles). Il est recommandé de faire intervenir un avocat spécialisé pour optimiser la charge fiscale et assurer la conformité déclarative et comptable.

Faut-il une autorisation spécifique pour investir dans l’immobilier italien ?

En pratique, l’investissement immobilier n’impose pas une autorisation générale, mais peut être soumis à des conditions spécifiques selon le statut de l’acheteur (résident, non résident, citoyen UE/non UE) et selon le type de bien (territoire protégé, achat par pacte de fiducie ou par entité).

Cas des citoyens hors UE sans résidence

Pour les citoyens hors UE sans résidence en Italie, l’achat peut nécessiter des précautions particulières, notamment en matière de financement, d’octroi de visas ou de permis de séjour, et de contrôle des flux financiers transfrontaliers. Le recours à un avocat spécialisé est essentiel pour évaluer la faisabilité et vous conseiller sur le montage structuré (usufruit/nue-propriété, démembrement, ou acquisition par une entité dédiée). L’objectif est de concilier les exigences migratoires et fiscales avec une sécurisation juridique du transfert, en veillant à la traçabilité des fonds et à l’alignement des actes avec les règles italiennes.

Achat via une société étrangère

L’option d’acquérir via une société étrangère (ou une filiale italienne) offre des avantages fiscaux et de gestion, mais implique une analyse approfondie des droits réels, de la taxation des dividendes, de la TVA et des coûts de conformité. Votre avocat pourra développer une structure optimale (holding, trust ou société à responsabilité limitée italienne — SRL) adaptée à votre profil. Ceci notamment en matière de coût global, de transmission patrimoniale et de protection des actifs. Cette approche permet une meilleure planification successorale et fiscale, tout en assurant la compatibilité avec les conventions fiscales internationales et les exigences locales.

Rôle des autorités consulaires ou ambassades

Les autorités consulaires ou les ambassades jouent un rôle d’assistance et de vérification, en particulier pour les expéditions de documents, les traductions certifiées et les procédures de légalisation ou apostille. Elles peuvent faciliter l’accès au notariat et à l’information locale, et aider à coordonner les mandats à distance pour l’exécution des actes. Toutefois, elles ne substituent pas l’avocat local ni le notaire. Leur rôle se situe principalement au niveau organisationnel et procédural.

Conseils pour sécuriser un achat immobilier en tant qu’étranger

Pour éviter les risques juridiques et fiscaux, il est fortement recommandé de faire appel à un avocat spécialisé dès le début de la procédure. Une due diligence approfondie sera conduite, couvrant l’habilitation de l’agent immobilier, la situation hypothécaire et cadastrale, les documents urbanistiques et techniques, ainsi que l’origine du titre de propriété et l’historique des éventuelles servitudes ou charges. L’avocat établira une cartographie des risques et proposera une structuration adaptée de l’opération (choix du mode d’acquisition, démembrement si pertinent, et mécanismes de garantie). Cette approche préventive permet d’anticiper les obstacles procéduraux, de sécuriser le transfert et de réduire les coûts futurs liés à la régularisation ou à des contentieux post‑acquisition.

Vérifier la légalité du bien avant achat

L’avocat réalise une vérification exhaustive de la titularisation et des droits réels attachés au bien. Cela en contrôlant les titres, actes, certificats et actes notariés, et en identifiant toute anomalie pouvant affecter la propriété (abus de construction, non-conformités urbanistiques, charges réelles, hypothèques, privilèges ou droits de tiers). Cette étape vise à prévenir l’achat d’un bien sans titre clair ou lourdement grevé. Elle comprend la vérification croisée des documents cadastraux, urbanistiques et techniques, ainsi que l’analyse de la conformité des travaux le cas échéant. En cas de dysfonctionnements, l’avocat peut proposer des solutions correctives ou recommander des actions préalables à la signature, afin d’éviter des litiges coûteux après l’acquisition.

Utiliser un conseiller juridique local

Le recours à un conseiller juridique local francophone assure une traduction fidèle des actes et une interprétation adaptée des règles locales, notamment en matière d’imposition, de droit successoral et de procédure notariale. L’avocat coordonne le notaire de confiance choisi (ou propose un notaire recommandé) et veille à ce que le compromis de vente et l’acte final soient parfaitement alignés, en intégrant les clauses protectrices nécessaires et les conditions suspensives pertinentes. Cette coordination vise à assurer une transition fluide entre les étapes contractuelles et l’acte notarié, tout en garantissant que les obligations fiscales et administratives soient clairement prévues et respectées au moment de la signature.

Éviter les achats via procuration non encadrée

Une procuration non maîtrisée expose à des abus et à des complications majeures lors du transfert de propriété. L’avocat rédige et supervise l’intégralité des documents juridiques, et, si nécessaire, agit comme mandataire pour sécuriser l’opération et limiter les risques de fraude ou de contestation ultérieure. Il veille particulièrement à encadrer strictement les pouvoirs du mandataire, à fixer des conditions de révocation, et à prévoir des garanties suffisantes (par exemple, consultation préalable du mandant, limites de durée et d’objet, et vérifications préalables des actes réalisés par le mandataire). Cette approche protège le client contre les usages abusifs et assure une traçabilité complète de la procédure.

Clarifier la fiscalité transfrontalière dès le départ

L’avocat analyse les implications fiscales liées à l’acquisition, y compris les aspects locatifs, les plus-values, les droits de succession, et l’imposition sur le revenu, en fonction du statut du client (personne physique, nue-propriété/usufruit, indivision, ou personne morale). Il propose la meilleure structure d’acquisition adaptée à la situation individuelle et au cadre fiscal italien et international, afin d’optimiser la charge fiscale et d’éviter des coûts imprévus. Cette planification précoce permet aussi d’anticiper les obligations déclaratives, les régimes de retenue et les interactions avec les conventions fiscales internationales, assurant une conformité durable et une meilleure prévisibilité financière.

Besoin d’un accompagnement juridique pour acheter en Italie en tant qu’étranger ?

Depuis plus de 55 ans, De Tullio Law Firm aide les acheteurs internationaux à surmonter les difficultés liées à l’achat d’une maison en Italie. Si vous envisagez d’acheter un bien immobilier en Italie, contactez-nous. Nous vous offrons une consultation juridique experte adaptée à vos besoins. Nous proposons également un appel préliminaire gratuit pour répondre à vos questions et vous présenter la procédure. Cette consultation sans engagement nous permet de vous offrir des conseils personnalisés en fonction de votre situation. Nous prendrons en charge l’ensemble de la procédure. D’une part, nous vérifierons la documentation (urbanistique, cadastrale, hypothécaire, énergétique, etc.). D’autre part, nous rédigerons les divers contrats que vous devrez signer. Nous réaliserons également l’ensemble des formalités administratives et vous accompagnerons chez le notaire le jour de la signature de l’acte.

Foire aux questions (FAQ)

Les étrangers peuvent-ils acheter une maison en Italie ?

Oui, les étrangers peuvent acheter une maison en Italie. Il n’y a pas de restrictions générales à l’achat de biens immobiliers en Italie pour les étrangers, qu’ils soient résidents ou non-résidents.

Qu’est-ce que la condition de réciprocité ?

Le principe de réciprocité signifie que si votre pays d’origine permet aux Italiens d’acheter des biens immobiliers, vous pourrez également le faire en Italie.

Quels sont les documents nécessaires pour acheter ?

Pour acheter une maison en Italie, vous aurez besoin des documents suivants : une pièce d’identité valide, votre code fiscal italien (codice fiscale), un justificatif de domicile, et éventuellement un certificat de mariage si vous êtes marié. Si vous n’êtes pas résident italien, vous aurez besoin de votre passeport et d’un permis de séjour si vous n’êtes pas citoyen de l’UE.

Y a-t-il des restrictions selon la nationalité ?

Non, il n’y a généralement pas de restrictions majeures basées sur la nationalité pour acheter une maison en Italie. Les citoyens de l’Union Européenne ont les mêmes droits que les Italiens en matière d’achat immobilier. Les citoyens non-UE peuvent également acheter, mais peuvent avoir besoin d’un permis de séjour ou d’un visa, ou doivent vérifier l’existence d’un accord de réciprocité entre l’Italie et leur pays d’origine.

Peut-on acheter une maison sans visa de résidence ?

Oui, il est possible d’acheter une maison en Italie sans avoir de visa de résidence, que vous soyez citoyen de l’UE ou non-UE. Cependant, les conditions diffèrent selon votre nationalité.

Coût réel d’un achat immobilier en Italie en 2025 : prix, frais, impôts

23 septembre 2025/dans Non classifié(e)

Coût réel d’un achat immobilier en Italie en 2025

La Dolce Vita vous attire? Vous avez décidé de franchir le pas et d‘acheter une maison en Italie? Ne prenez pas en compte seulement l’annonce immobilière pour calculer votre budget.

Le coût réel pour acheter une maison en Italie en 2025 dépasse largement le prix affiché. Il faut ajouter les frais de notaire, les taxes d’enregistrement, les coûts de rénovation éventuels et les charges annuelles. Ces frais peuvent représenter 10 à 20 % du prix du bien.

Comprendre le prix moyen au m² par région et ville

Les variations régionales de l’immobilier en Italie présentent des disparités marquées entre le Nord, le Centre et le Sud, reflétant des dynamiques économiques et démographiques distinctes. Le Nord concentre une part significative de l’activité, avec des prix médians plus élevés dans des métropoles telles que Milan et Turin, et une demande soutenue dans les zones industrielles et logistiques. Le Centre, incluant des marchés comme Rome et ses environs, affiche des prix élevés mais également une certaine volatilité liée à la fonction administrative et touristique; les grandes villes et leurs satellites tirent les indicateurs immobiliers vers le haut. Le Sud, en contrepoint, connaît des niveaux de prix généralement plus bas, associés à une offre abondante et à une demande plus modeste, bien que des pôles urbains comme Naples ou Bari présentent des segments attractifs pour l’investissement et les projets de réhabilitation.

Prix moyen en fonction des régions (Nord, Centre, Sud)

Sur le plan du prix moyen de l’immobilier par région, le Nord demeure généralement le plus cher, avec des écarts notables entre les zones centrales et les zones périphériques ou rurales. Le prix moyen dans le nord se situe entre 2 et 3000 euros/m². Le Centre affiche des prix moyens intermédiaires, portés en grande partie par Rome et ses environs, qui bénéficient d’un effet « effet capitale » et d’activités institutionnelles et touristiques soutenues. En moyenne, comptez entre 2000 et 2500 euros/m². Le Sud reste le segment le plus abordable en moyenne, bien que certaines villes littorales ou historiques présentent des valeurs résiduelles élevées liées au patrimoine et à la demande touristique. Le prix moyen est de 1550 euros/m².

Prix dans les grandes villes (Rome, Milan, Florence)

Prenons l’exemple de grandes villes italiennes, comme Rome, Milan et Florence. Milan demeure un point d’ancrage pour l’immobilier tertiaire et résidentiel haut de gamme, affichant des seuils supérieurs dans les quartiers centraux et une résilience face aux fluctuations économiques. Le prix moyen est de 5104 euros/m². Rome, en tant que capitale, présente une volatilité relative mais conserve des valeurs solides, avec des marges d’investissement significatives dans les quartiers historiques et les zones périphériques en expansion. Comptez en moyenne 3395 euros/m². Florence, bien que plus modeste en taille, offre des prix élevés dans le centre historique et des tendances positives liées à la valorisation du patrimoine et à l’investissement touristico-hôtellerie. Le prix moyen est de 4150 euros/m².

Quels sont les frais annexes incontournables ?

Les coûts supplémentaires liés à l’achat d’une maison en Italie s’établissent comme éléments distincts du prix d’achat et recouvrent notamment les frais d’enregistrement, les taxes, les honoraires professionnels et les coûts éventuels liés à des travaux ou à des services administratifs. Le panorama varie selon le type de bien (ancien ou neuf), le régime fiscal applicable et la localisation du bien, avec des incidences spécifiques sur le coût total de l’opération. Votre avocat vous conseillera sur le mode d’acquisition à privilégier.

Frais de notaire et impôt d’enregistrement

Les frais de notaire et l’impôt d’enregistrement en Italie s’ajoutent au coût d’acquisition. L’impôt d’enregistrement varie selon que le bien est destiné à être utilisé comme résidence principale ou secondaire, et selon le statut du bénéficiaire (résident ou non-résident). Les frais de notaire couvrent les actes de transfert de propriété, les actes de vente et éventuelles formalités derogatoires, et incluent les émoluments notariés proportionnels au prix d’achat et des droits éventuels de timbre ou de transcription. Le rôle du notaire en Italie est plus limité qu’en France. Il ne réalise pas d’enquête technique ou urbanistique. L’agent immobilier n’a aucune obbligation non plus de signaler les vices cachés ou les défauts invisibles, ce qui laisse place à de nombreux biens non-conformes sur le marché immobilier. C’est pour cela que les italiens, comme les américains par exemple, font généralement appel à un avocat pour les assister durant un achat immobilier.

TVA, impôt cadastral et taxe hypothécaire

La TVA, l’impôt cadastral et la taxe hypothécaire s’ajoutent également à l’opération. La TVA s’applique principalement sur les transactions concernant les biens neufs ou les prestations de services liées à l’immobilier neuf, avec des taux en vigueur selon la nature du bien et la partie acquérente. L’impôt cadastral et la taxe hypothécaire peuvent entrer en jeu dans le calcul des coûts fiscaux locaux, en fonction du type de bien et de son usage. Des exonérations ou réductions peuvent exister pour des achats spécifiques (première résidence, rénovations importantes, etc.).

Honoraires professionnels (traduction, agence, architecte)

Les honoraires des professionnels impliqués lors de l’achat d’une maison en Italie recouvrent les coûts de services tels que la traduction (ou l’interprétation juridique), les prestations d’agence immobilière et les honoraires d’architecte ou de consultant technique. Les frais d’agence immobilière se négocient généralement en pourcentage du prix d’achat et peuvent varier selon les services rendus (recherche, négociation, vérifications). Les honoraires d’architecte et les frais de traduction ou d’interprétation s’ajoutent à la charge de l’acheteur et dépendent de l’étendue des prestations.

Coût des travaux de rénovation

Les coûts des travaux de rénovation d’une maison achetée en Italie englobent les dépenses liées à la conception, les permis administratifs (DIA/SCIA), les études techniques, les honoraires d’ingénierie et les coûts matériels et main-d’œuvre. Les travaux peuvent être soumis à des incitations fiscales ou à des mécanismes de crédit d’impôt, tels que les crédits d’impôt pour la restauration du patrimoine ou les rénovations énergétiques, selon le type de travaux et les autorités locales. Il convient d’estimer soigneusement le budget global, en incluant les marges pour imprévus et les coûts annexes (assurances, contrôles techniques et garanties).

Coûts variables selon l’emplacement

Le coût d’un bien immobilier est un facteur dynamique, influencé par de nombreuses variables. Les zones rurales et les villages en voie de dépeuplement peuvent offrir des maisons à des prix très bas, mais il est essentiel d’évaluer attentivement les coûts et les engagements liés à l’achat et à la rénovation.

Coût réel d’une maison à 1 € (rénovation + frais)

Le coût réel d’une maison à un euro en Italie, y compris la rénovation et les frais, peut varier considérablement, mais il est toujours supérieur à un euro. Le coût symbolique d’achat est d’un euro, mais il faut ensuite ajouter les frais obligatoires, tels que les droits d’enregistrement et les coûts de rénovation, qui peuvent être élevés, surtout si le bien est en mauvais état.

Pour un petit bien immobilier à rénover, on peut estimer un coût total, comprenant l’achat, les frais accessoires et la rénovation, d’au moins 20 000 euros, mais dans de nombreux cas, le coût peut même dépasser 50 000 euros, surtout s’il s’agit de rénovations importantes.

Les maisons à un euro sont une initiative intéressante pour redynamiser les villages abandonnés, mais il est important d’évaluer soigneusement les coûts cachés et de se préparer à un investissement important pour la rénovation et les frais annexes.

Quelles sont les charges récurrentes post‑achat ?

Les frais annuels à prévoir une fois l’achat d’une maison en Italie finalisé se composent principalement des impôts locaux et des charges administratives récurrentes. Ils incluent notamment l’IMU (Imposta Municipale Unica) éventuelle sur la propriété, les taxes municipales liées à la gestion du patrimoine et, le cas échéant, des frais de service tels que les redevances liées à la conservation du domaine public ou à des prestations municipales particulières.

Impôts locaux (IMU, TASI, TARI)

Les impôts locaux à payer en Italie après l’acquisition comprennent l’IMU, la TASI et la TARI, chacune ayant des assiettes, des taux et des modalités de prélèvement spécifiques au niveau municipal ou régional. L’IMU est comptée sur la valeur cadastrale du bien et peut être ajustée en fonction du statut du propriétaire et de l’usage du bien (résidence principale ou secondaire). La TASI, lorsque applicable, contribue au financement des services locaux rendus par la commune, et la TARI est destinée à financer la collecte et le traitement des ordures ménagères. Des exonérations, réductions ou crédits d’impôt peuvent s’appliquer selon le type de bien, la destination (résidence principale, secondaire, locatif) et les politiques locales en vigueur.

Charges courantes et services publics

Les charges courantes et services publics à régler après l’achat comprennent les coûts énergétiques (électricité et gaz) et les services urbains (eau, assainissement, chauffage central, lorsque fournis par la municipalité ou des opérateurs privés). Elles englobent également les frais d’entretien courant, les assurances habitation obligatoires ou recommandées, les frais de gestion de copropriété s’il s’agit d’un immeuble en copropriété, et les éventuels coûts de stationnement ou d’accès à des services communautaires. Il convient d’établir un budget prévisionnel en fonction des consommations historiques du bien (ou des estimations) et des tarifs en vigueur chez les fournisseurs locaux.

Exemple de budget global pour un bien de 70 m²

Ci-dessous une estimation moyenne des frais réels à envisager pour l’achat d’une résidence secondaire en Italie, d’une surface de 70 m2.

Maison de 70 m	Frais estimés
Prix d’achat	150.000 euros
Frais d’agence	Entre 4500 et 6000 euros
Frais de Notaire	Entre 1000 et 3000 euros
Taxe d’enregistrement	Environ 6.750 euros pour une résidence secondaire
Frais fixes (IMU et TARI)	Environ 750 euros/an
Frais de rénovation	Entre 10.000 et 35.000 euros
Frais courant	Entre 1200 et 1500 euros /an

Avantages et limites d’un achat en Italie

Les valeurs culturelles et patrimoniales, la potentialité de valorisation immobilière, les aides et incitations fiscales possibles font de l’Italie une destination avantageuse pour acheter une maison. Certains inconvénients en revanche comme la complexité administrative, les risques d’imprévus et coûts supplémentaires, et les incertitudes liées au cadre réglementaire et fiscal vous rappellent que l’assistance d’un avocat spécialisé est fondamentale pour protéger vos intêrets.

Avantages de l’achat immobilier en Italie

Des accords juridiques et fiscaux favorables dans certaines collectivités, une sécurité juridique renforcée par le droit privé et immobilier, l’accès à des zones à fort potentiel touristique et culturel, et des possibilités d’avantages fiscaux sous conditions, tels que des crédits d’impôt ou déductions liés aux travaux et à la rénovation, selon les politiques publiques locales et nationales.

Limitations et risques à anticiper

Lors d’un achat immobilier en Italie il est important de tenir compte des charges fiscales locales variables (IMU, TASI, TARI), ainsi que des coûts de copropriété et frais de service. Les procédures d’acquisition et de transfert de propriété nécessitant maîtrise des formes et de la langue juridique, l’assistance d’un avocat est indispensable à chaque étape du processus. Il fera effectuer un audit préliminaire du bien, dans le but d’éliminer les incertitudes liées aux diagnostics techniques, à la titularité et à l’état du bien, ainsi que l’imprévisibilité des dépenses de rénovation et d’entretien.

Conseils pour maîtriser votre budget

Anticipez et planifiez les dépenses lors de l’achat d’une résidence secondaire en Italie. Pensez à établir un budget global intégrant prix d’achat, frais notariés, taxes, honoraires et coûts éventuels de travaux. Projetez un échéancier de paiement conforme au calendrier de la transaction. Intégrez une marge de sécurité et des provisions pour les imprévus. Pensez également à l’assurance habitation, surtout si vous laisserez le bien sans occupants une partie de l’année.

Étudier les prix régionaux avant de choisir

Il est conseillé d’étudier les prix régionaux avant de choisir une maison à acheter en Italie. Ceci afin d’évaluer le marché local et les écarts de coût. Analysez les variations de prix par région, province et quartier, en tenant compte des différences de fiscalité locale, de coûts des services et de potentiel de valorisation. confrontez les données avec les caractéristiques du bien (type, état, localisation, accessibilité) et réalisez une comparaison coûts-avantages afin de décider en connaissance de cause.

Solliciter plusieurs devis pour travaux et frais

Solliciter plusieurs devis pour les éventuels travaux est recommandé pour sécuriser les conditions contractuelles et financières. Demandez des devis détaillés auprès de professionnels (architecte, ingénieur, entrepreneur, traducteur/juridique). Précisez les prestations, les délais, les modalités de paiement et les garanties. Comparez les offres sur le fond et sur la forme. Faites vérifier les obligations légales et les éventuelles autorisations (DIA/SCIA, permis de construire), et prévoir des clauses de révision ou de pénalités en cas de retard ou de non-conformité par votre avocat.

Prévoir une marge (10–20 %) pour les imprévus

Prévoir une marge de 10 à 20 % pour les imprévus lors de l’achat d’une maison en Italie permet de couvrir les dépassements potentiels et les coûts cachés. Incorporez dans le budget global des contingences liées à d’éventuels frais supplémentaires, évolutions fiscales, ou révisions des estimations de travaux. documentez et suivez ces provisions dans les mécanismes de contrôle budgétaire et dans les clauses contractuelles associées à l’opération.

Vérifier les aides et déductions fiscales

Vérifier les aides et déductions fiscales disponibles pour acheter une maison en Italie peut conduire à des économies substantielles. Examinez les exonérations, crédits d’impôt et incitations (résidence principale, travaux énergétiques, restauration de patrimoine, rénovations structurelles), ainsi que les conditions d’éligibilité et les procédures de demande. Coordonnez ces avantages avec les déductions fiscales au moment de la déclaration et auprès des autorités compétentes pour optimiser le coût total de l’opération selon le cadre juridique en vigueur.

Besoin d’accompagnement juridique pour évaluer votre budget en Italie ?

Investir dans l’immobilier italien est une opportunité intéressante, mais il est essentiel de bénéficier d’un soutien juridique adéquat. Notre équipe du cabinet d’avocats De Tullio est là pour vous guider à chaque étape du processus d’achat, de la diligence raisonnable jusqu’à la négociation du contrat et à la conclusion de la vente.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez investir dans l’immobilier italien, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin de la procédure. Nous proposons également un appel préliminaire gratuit pour répondre à vos questions. Cette consultation sans engagement nous permet de vous offrir des conseils personnalisés en fonction de votre situation.

Foire aux questions (FAQ)

Le coût total peut-il dépasser 20 % du prix d’achat ?

Oui. En fonction de l’état du bien immobilier envisagé, le coût total peut dépasser 20% du prix d’achat.

Les maisons à 1 € sont-elles une bonne affaire ?

Oui, les maisons à 1 euro peuvent être une excellente affaire pour ceux qui sont prêts à investir du temps, de l’argent et de l’énergie dans la rénovation et qui sont attirés par la vie dans les petites villes italiennes.

Quels sont les frais de notaire minimum ?

En Italie, les frais de notaire pour l’achat d’un bien immobilier varient généralement entre 1% et 4% du prix de vente, avec un minimum souvent de 2000 euros. Ces frais comprennent les honoraires du notaire, les taxes d’enregistrement, les taxes hypothécaires et cadastrales, ainsi que d’autres frais divers.

Peut-on faire financer les travaux par une banque ?

Oui, les étrangers peuvent obtenir un financement immobilier en Italie. Le système bancaire italien est ouvert aux investisseurs internationaux, qu’ils soient résidents ou non-résidents.

Y a‑t‑il encore des aides fiscales en 2025 ?

Oui, il existe encore des aides fiscales pour acheter une maison en Italie en 2025, notamment pour les primo-accédants et pour les rénovations. De plus, certaines municipalités proposent des maisons à 1 euro, avec des engagements de rénovation.

Acheter une maison secondaire en Italie : fiscalité 2025 expliquée

16 septembre 2025/dans Non classifié(e)

Acheter une maison secondaire en Italie : fiscalité et obligations

Acheter une résidence secondaire en Italie est un choix qui séduit de nombreux ressortissants étrangers. D’une part, pour passer ses vacances au soleil chaque année, d’autre part, pour faire un investissement immobilier durable.

L’achat d’une maison secondaire en Italie entraîne une fiscalité spécifique. Taxe d’enregistrement plus élevée, taxe IMU annuelle, TARI, et éventuelle imposition des revenus locatifs. Les résidents étrangers doivent aussi respecter les conventions fiscales internationales. Dans cet article, nous expliquerons en détail les implications de l’achat d’une résidence secondaire en Italie.

Cadre juridique de la résidence secondaire en Italie

Pour l’achat d’une résidence secondaire en Italie, la distinction entre résident fiscal et non-résident entraîne des implications fiscales et administratives importantes et conditionne les choix d’acquisition (nom propre, démembrement, indivision, ou via une société). Avant l’achat, il convient d’évaluer les facteurs fiscaux, successoraux, budgétaires et administratifs afin de déterminer le mode d’acquisition optimal et les charges associées, qui varient selon le statut et le mode retenu. Dans ce cadre, il est conseillé de faire appel à un avocat spécialisé pour être assisté et conseillé tout au long des démarches et pour optimiser les coûts tout en garantissant le respect des obligations légales.

Différence fiscale entre résidence principale et secondaire

Un résident fiscal est une personne physique dont le centre d’intérêt vital est situé en Italie, ou qui y séjourne plus de 183 jours par an. Selon votre statut (résident, non-résident) et la situation géographique de la propriété, vous devez vous acquitter de différentes taxes. La taxe d’enregistrement foncier pour une résidence principale, ou « prima casa », ne représente que 2 % de la valeur cadastrale de la propriété, contre 9% pour une résidence secondaire. Les résidents étrangers ne bénéficient pas non plus des exonérations fiscales prévues pour la résidence principale. Par exemple, une maison de vacances ou un appartement utilisé ponctuellement seront soumis à l’IMU et à la TARI. Votre avocat spécialisé en droit immobilier vous exposera en détails toutes les options et modalités d’achat possibles.

Conditions d’enregistrement du bien (catasto, anagrafe)

Fixer votre résidence principale en Italie ou y séjourner de façon occasionnelle, sont deux options qui ont des conséquences très différentes au niveau fiscal. L’assiette fiscale servant au calcul de la plupart des taxes évoquées ci-dessus n’est pas toujours le prix d’achat tel qu’indiqué dans le compromis ou l’acte définitif. L’Italie utilise le concept de “valeur cadastrale” (valore catastale), qui résulte d’une formule déterminant la valeur officielle du bien dans le registre foncier national (catasto). Cette valeur est généralement inférieure au prix de marché, ce qui peut constituer un avantage fiscal non négligeable. Elle dépend de la catégorie cadastrale et du coefficient associé.

Pour vous engager sereinenement dans l’achat de votre résidence secondaire, laissez-vous assister dès le début de la procédure. Votre avocat effectuera une vérification de l’habilitation de l’agent immobilier, de la situation hypothécaire du bien, de sa documentation cadastrale, urbanistique, et technique, du contrôle de l’origine du titre de propriété, et de la recherche d’éventuels droits de tiers.

Une fois l’audit préliminaire effectué et s’il en résulte un avis favorable, l’achat de la résidence secondaire peut être envisagé sereinement. Le notaire doit être de confiance. Sans ce choix personnel, l’agent immobilier fera intervenir celui qui lui convient. Il est donc prudent de laisser votre avocat sélectionner un notaire adapté parmi son réseau. Votre avocat rédigera ensuite une offre d’achat et un compromis de vente bilingue, vous protégeant ainsi d’un désavantage potentiel. Ces actes intégreront toutes les clauses légales et administratives nécessaires pour sécuriser votre démarche.

Impôts à l’achat d’une résidence secondaire

L’achat d’un bien immobilier en Italie entraîne le paiement de différentes taxes et frais, qui varient selon que vous achetez à un particulier ou à une entreprise, et selon que vous bénéficiez ou non de l’avantage “prima casa” (première résidence).

Impôt d’enregistrement, cadastral et hypothécaire

Il est important de connaître les impôts et taxes à payer lors de l’enregistrement de l’acte de vente. En effet, l’acquéreur doit s’acquitter de la taxe d’enregistrement, qui est fixée à 9 % de la valeur cadastrale du bien, calculée sur la base de la catégorie cadastrale. Si le bien est acheté auprès d’un professionnel de la construction, la TVA s’applique, avec un taux généralement de 10 %, ou 20 % pour certains types de biens cadastraux comme les villas ou châteaux. Pour les résidences secondaires, les taxes d’enregistrement, hypothécaire et cadastrale sont fixées à 200 € chacune. Ces coûts initiaux doivent être pris en compte dans le budget d’achat, en plus du prix de vente.

TVA selon vendeur (4 %, 10 %, 22 %)

Lors de l’acquisition d’une résidence secondaire en Italie auprès d’un vendeur professionnel, la TVA constitue une composante essentielle du régime fiscal applicable. La TVA applicable varie en fonction du type de bien et du statut du vendeur. En règle générale, si le bien est acheté auprès d’un constructeur ou d’un promoteur immobilier, la TVA s’applique selon un taux de 4 %, 10 % ou 22 %, selon la nature du bien et sa destination.

Plus précisément, la TVA à 4 % s’applique généralement aux logements de classe A/2, A/3, A/4, A/5, A/11, destinés à la résidence principale ou à des logements de catégorie particulière, sous réserve de certaines conditions. La TVA à 10 % concerne principalement les logements destinés à la résidence secondaire ou à la location, notamment pour les logements de classe A/2, A/3, A/4, A/5, A/11, lorsque le vendeur est un constructeur ou un promoteur. Enfin, la TVA à 22 % s’applique aux autres biens immobiliers ne bénéficiant pas des exonérations ou des taux réduits, notamment pour les ventes de biens neufs ou de luxe.

Il est important de noter que, dans le cas d’un achat par un particulier à un vendeur professionnel, la TVA doit être acquittée en sus du prix de vente, sauf si l’opération bénéficie d’une exonération spécifique ou d’un régime particulier prévu par la législation fiscale italienne.

Taxes annuelles sur une maison secondaire

Après l’achat d’une résidence secondaire en Italie, le propriétaire est soumis au paiement d’impôts patrimoniaux et fiscaux annuels, notamment l’IMU (taxe foncière municipale), la TARI (taxe d’enlèvement des ordures ménagères) et la TASI (taxe pour les services indivisibles).

IMU résidence secondaire Italie

L’IMU constitue l’impôt principal sur la propriété immobilière, calculé sur la base de la valeur cadastrale réévaluée et multipliée par les coefficients établis par la législation en vigueur, avec des taux variables fixés par les communes, généralement compris entre 0,4 % et 1,06 %.

TARI & autres taxes locales

La TARI est une taxe de nature tarifaire, due pour le service de collecte et d’élimination des déchets urbains. Elle est calculée en fonction de la superficie du bien immobilier et du nombre d’occupants. La TASI, également de compétence communale, est appliquée pour financer les services indivisibles fournis par la commune, tels que l’éclairage public et l’entretien des voiries. Elle est calculée en pourcentage de la valeur cadastrale réévaluée, avec des taux fixés chaque année par la Mairie. Il est important de souligner que, dans certains cas, des exonérations ou des réductions peuvent s’appliquer. La correcte application de ces impôts nécessite une analyse attentive des délibérations communales et de la législation fiscale en vigueur.

Fiscalité des revenus locatifs de la maison secondaire

Si le propriétaire prévoit de louer le bien, des paiements fiscaux sont à prévoir. Depuis 2024, il n’y a que trois taux IRPEF selon le type d’impôt sur le revenu. En 2023, il y en avait quatre. Examinons deux façons de calculer les paiements fiscaux dans un contrat de location: le mode standard et le taux fixe. Dans le mode standard, le taux varie de 23 % à 43 %. Pour ceux qui ont perçu moins de 8 500 euros en loyer, la zone non imposable a été augmentée. Pour ceux qui gagnent plus de 50 000 euros, le taux total a été réduit de 260 euros.

Revenus locatifs : régime forfaitaire ou déclaratif

Le régime forfetaire est considéré comme le plus avantageux pour les contribuables, car il n’est pas nécessaire de déclarer le loyer. Dans ce cas, le taux IRPEF ne change pas. Cependant, le 1er janvier 2024, une loi sur l’imposition fixe du revenu tiré de la location à court terme (jusqu’à 30 jours) de biens immobiliers (cedolare secca) est entrée en vigueur. Le taux a augmenté de 21 % à 26 % et touchera ceux qui louent plusieurs propriétés. Si vous payez pour un logement loué selon le régime standard, vous serez également soumis à des frais d’enregistrement et à des droits de timbre. Aucun de ces frais ne s’applique au taux d’imposition fixe.

Taxe de séjour et obligations déclaratives

En Italie, certaines Communes exigent que les vacanciers paient une taxe de séjour pour les locations de courte durée. Le montant de cette taxe peut être consulté dans les délibérations du Conseil municipal. Les plateformes de location comme AirBnb et Booking collectent automatiquement cette taxe pour les Mairies. Ce qui dispense le loueur de cette tâche. Cependant, le loueur doit remplir une déclaration annuelle en ligne, avant le 30 juin de l’année suivante. Cette dernière indiquant les généralités du bien, le tarif par nuit, le nombre de locataires reçus et le montant perçu l’année précédente.

De plus, le loueur doit informer la Questura des informations sur la location via la plateforme “Alloggiati Web” dans les 24 heures suivant l’arrivée. Des coordonnées pour accéder à cette plateforme sont fournies par la Polizia di Stato. Les manquements peuvent entraîner des sanctions, y compris des amendes et la suspension de l’autorisation d’exercer.

Déductions et avantages fiscaux

Pour optimiser la fiscalité d’une résidence secondaire en Italie, il existe plusieurs stratégies à considérer. Tout d’abord, il est important d’étudier les éventuelles exonérations ou réductions d’impôts offertes par les autorités locales ou nationales. Ceci notamment en cas de rénovation ou de restructuration du bien immobilier. Le statut juridique de la propriété peut également jouer un rôle, par exemple en utilisant des sociétés ou des trusts pour bénéficier d’avantages fiscaux spécifiques. Par ailleurs, la répartition de l’usage du bien entre résidence principale et secondaire peut influencer le montant des impôts, notamment en ce qui concerne l’IMU. La planification fiscale peut aussi inclure la déduction de certaines charges liées à la propriété, comme les travaux d’entretien ou les intérêts d’emprunt.

Travaux de rénovation et bonus fiscaux

Dans le cadre réglementaire en vigueur en 2025, les travaux de rénovation d’une résidence secondaire en Italie peuvent bénéficier d’avantages fiscaux spécifiques prévus par la législation nationale et régionale, notamment en matière d’efficacité énergétique et de sécurité sismique. En particulier, le « Superbonus 110 % », prolongé et modifié par les récentes dispositions légales, permet la déduction intégrale ou partielle des dépenses engagées pour des travaux de rénovation énergétique, d’amélioration sismique et de rénovation globale, à condition que les exigences techniques, les délais et les modalités de certification prévus par la réglementation en vigueur soient respectés.

Pour bénéficier de ces bonus, il est nécessaire de présenter des documents attestant la conformité des travaux aux normes techniques, ainsi que les certifications délivrées par des professionnels agréés et les certificats de performance énergétique (APE). D’autres incitations sont également reconnues, telles que le « Bonus Ristrutturazioni ». Ce dernier permet une déduction de 50 % sur les frais d’entretien extraordinaire, avec des limites de dépenses et des conditions spécifiques

Location saisonnière et “cedolare secca”

Pour mettre en location saisonnière une résidence secondaire en Italie, le propriétaire doit d’abord procéder à la déclaration de l’activité auprès des autorités compétentes. Cela en enregistrant le contrat de location auprès de l’Agence des Revenus (Agenzia delle Entrate) via le portail dédié. Il est également nécessaire d’obtenir un code d’identification fiscale spécifique à l’activité de location touristique, appelé « codice identificativo » ou « codice identificativo di locazione turistica », conformément à la réglementation régionale ou communale en vigueur. La location doit respecter les normes de sécurité, d’hygiène et de conformité en vigueur. Le contrat doit préciser la durée, le montant du loyer, ainsi que les modalités de paiement.

Concernant la fiscalité, la « cedolare secca » constitue une option fiscale avantageuse pour les propriétaires louant leur bien en location à court terme. Il s’agit d’un régime d’imposition forfaitaire, qui remplace l’imposition classique sur le revenu locatif et les cotisations sociales, en appliquant un taux fixe (généralement 21 % ou 10 % selon les cas) sur le montant du loyer perçu, sans ajout d’autres impôts locaux ou charges sociales. La « cedolare secca » permet également de libérer le propriétaire de l’obligation de payer la taxe de séjour ou d’autres taxes locales, sous réserve de leur déclaration correcte. La souscription à ce régime doit être effectuée lors de la déclaration de début d’activité ou lors de la déclaration annuelle des revenus. Votre avocat spécialisé vous donnera tous les conseils utiles pour optimiser la fiscalité et assurer la conformité réglementaire.

Fiscalité transfrontalière & double imposition

Il est indispensable de se renseigner sur les conventions fiscales existant entre votre pays d’origine et l’Italie, afin d’éviter la double imposition. La déclaration des revenus locatifs, les droits de succession en cas de transmission et la gestion des taxes locales doivent être abordés avec votre avocat durant le procéssus d’achat. Préférez un avocat francophone en Italie, qui maîtrise parfaitement les législations des deux pays.

Convention fiscale Italie-France/Suisse

Les conventions bilatérales conclues entre l’Italie et la France, la Suisse, ainsi que la Belgique, ont pour objectif principal d’éviter la double imposition et de prévenir l’évasion fiscale en matière de revenus et de patrimoines liés à une résidence secondaire située en Italie. Ces accords, conformes aux principes de l’OCDE, définissent les modalités d’imposition des revenus fonciers, des plus-values immobilières, ainsi que des autres revenus afférents à la propriété immobilière. En vertu de ces conventions, la résidence fiscale du contribuable est déterminée selon des critères précis, tels que le lieu de résidence habituelle, le centre des intérêts vitaux ou le lieu de situation de l’immeuble. Elles prévoient également des mécanismes de crédit d’impôt ou d’exemption pour éviter la double imposition. Ceci en permettant au contribuable de déduire de l’impôt payé dans un pays celui dû dans l’autre.

Crédits d’impôt et déclarations

Les contribuables titulaires d’une résidence secondaire en Italie doivent procéder à la déclaration de leurs revenus fonciers conformément aux dispositions du régime fiscal italien, notamment via la déclaration annuelle des revenus (Modello Redditi PF). En matière de fiscalité, le régime de la « cedolare secca » peut être appliqué pour la location saisonnière ou à court terme. Celui-ci permettant de bénéficier d’un taux d’imposition forfaitaire sur les loyers perçus.

Par ailleurs, en cas de paiement d’impôts ou de charges sociales dans un autre pays, notamment en France, en Suisse ou en Belgique, le contribuable peut prétendre à un crédit d’impôt pour éviter la double imposition, conformément aux conventions bilatérales en vigueur. Ce crédit d’impôt est généralement calculé en fonction de l’impôt payé à l’étranger. Il doit être déclaré dans la déclaration fiscale italienne, en respectant les modalités précisées par la législation nationale et les accords internationaux. La déclaration doit également inclure toutes les charges déductibles, telles que les intérêts d’emprunt, les frais d’entretien ou de rénovation, conformément aux règles en vigueur.

Conseils pour optimiser votre fiscalité en résidence secondaire

Il est certain que la fiscalité en Italie est nettement plus avantageuse pour une résidence principale. Pour une résidence secondaire, vous aurez plus de frais et de taxes à payer. N’oubliez pas de déclarer le bien dans votre pays de résidence. Vous risqueriez un redressement fiscal dans votre pays d’origine si le bien n’apparaît pas dans votre déclaration patrimoniale ou sur les revenus générés. Attention à la TARI également. La déclaration d’occupation réelle conditionne le montant de la taxe sur les déchets. Toute sous-déclaration peut être contrôlée (relevés d’eau et d’électricité à l’appui).

Lors d’un achat immobilier en Italie, le transfert de propriété actif est transférée avec la responsabilité passive liée au logement. Cela veut dire que vous pourriez vous retrouver propriétaire d’une maison qui présente des abus de construction, ou sans titre de propriété. Ce qui pourrait vous coûter très cher en travaux et en régularisations futures. Une raison de plus pour être particulièrement vigilant à ne pas commettre certaines erreurs. En particulier au moment de votre achat immobilier en Italie, ne signez pas de compromis sans avoir fait effectuer un audit juridique du bien. La promesse de vente engage juridiquement; toute erreur ou imprécision peut être coûteuse. Faites vous assister par un avocat qui fera effectuer une enquête préliminaire. Celle-ci révèlera avec précision l’état de fait et de droit du bien immobilier.

Choisir le régime fiscal adapté

Le choix du régime fiscal doit tenir compte de la nature de l’usage du bien (location, usage personnel, etc.), ainsi que des modalités de détention (propriété en nom propre, société, etc.). Parmi les options disponibles, le régime de la « cedolare secca » permet, notamment pour la location à titre saisonnier ou à court terme, d’appliquer un taux d’imposition forfaitaire sur les revenus locatifs, simplifiant ainsi la fiscalité et offrant une meilleure prévisibilité. La détermination du régime fiscal optimal doit être effectuée en concertation avec votre avocat. Ceci afin d’assurer une gestion fiscale conforme à la législation italienne tout en maximisant les avantages fiscaux disponibles.

Anticiper les taxes locales

Lors de l’acquisition d’une résidence secondaire en Italie, il est impératif d’anticiper les charges fiscales locales afin d’optimiser la planification financière et de respecter la conformité réglementaire. En vertu du régime fiscal italien, l’acquéreur doit s’acquitter de diverses impositions telles que l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria et catastale, ainsi que la TASI (Taxe sur les services indivisibles) et éventuellement la TARI (Taxe d’enlèvement des ordures ménagères). La détermination précise de ces impôts dépend notamment de la valeur cadastrale du bien immobilier, du statut juridique de l’acquéreur (résident ou non-résident), ainsi que des éventuelles exonérations ou réductions applicables. Par conséquent, une analyse préalable approfondie des obligations fiscales locales, accompagnée d’une consultation avec un conseiller juridique spécialisé en droit immobilier italien, est essentielle pour éviter toute surprise financière lors de la transaction et garantir une conformité totale avec la législation fiscale en vigueur.

Faire appel à un fiscaliste franco-italien

Dans un contexte où le client peut ne pas maîtriser la langue locale, les procédures, ni le marché immobilier local, la Due Diligence vise ainsi à garantir la sécurité de l’investissement en éliminant les incertitudes relatives à la propriété, à la situation juridique, aux charges, aux servitudes, ou encore aux obligations fiscales et administratives. Assimilable à un audit préalable à l’acquisition, elle comprend une série de vérifications juridiques, techniques et administratives visant à évaluer la faisabilité et la sécurité de l’opération d’achat.

L’enjeu principal de cette procédure est de prémunir l’acheteur contre toute mauvaise surprise postérieure à la signature, lorsque celui-ci se trouve déjà lié par le contrat de vente et ne dispose plus de marges de manœuvre. Ce processus, qui doit être mené avec une rigueur extrême, permet d’éviter que l’acquisition ne se transforme en un véritable casse-tête ou en cauchemar pour l’acheteur étranger. La présence d’un avocat spécialisé francophone à cette étape est donc fortement recommandée afin de protéger les intérêts du client et d’assurer la conformité des vérifications.

Besoin d’un accompagnement fiscal pour votre résidence secondaire en Italie ?

Depuis plus de 55 ans, De Tullio Law Firm aide les acheteurs internationaux à surmonter les difficultés liées à l’achat d’une maison en Italie. Si vous envisagez d’acheter une maison dans la péninsule, contactez-nous. Nous vous offrons une consultation juridique experte adaptée à vos besoins. Nous proposons également un appel préliminaire gratuit pour répondre à vos questions et vous présenter la procédure. Cette consultation sans engagement nous permet de vous offrir des conseils personnalisés en fonction de votre situation. Nous prendrons en charge l’ensemble de la procédure. D’une part, nous vérifierons la documentation (urbanistique, cadastrale, hypothécaire, énergétique, etc.). D’autre part, nous rédigerons les divers contrats que vous devrez signer. Nous réaliserons également l’ensemble des formalités administratives et vous accompagnerons chez le notaire le jour de la signature de l’acte.

Foire aux questions (FAQ)

Quelle taxe pour résidence secondaire en Italie ?

L’IMU est une taxe municipale sur les biens immobiliers autres que la résidence principale. Elle est calculée sur la base de la valeur cadastrale du bien, revalorisée selon un coefficient défini par la catégorie du bien. Son calcul peut être complexe, d’où l’importance de consulter un bon conseiller juridique.

Peut-on déduire les travaux d’une résidence secondaire ?

Oui, il est possible de bénéficier de certains bonus pour la rénovation ou l’amélioration énergétique de votre maison, sous réserve de remplir les critères d’éligibilité. Le Bonus Rénovation permet une déduction fiscale de 36 % sur les travaux de rénovation, avec un plafond de 48 000 euros pour une résidence secondaire.

Faut-il déclarer à l’étranger sa résidence secondaire ?

Non, tant que votre résidence secondaire à l’étranger ne fait pas l’objet d’une location, il n’est pas obligatoire de déclarer son existence à l’administration fiscale. Si vous la louez en revanche, il est obligatoire de la déclarer.

Comment éviter la double imposition Italie-France ?

La convention fiscale entre la France et l’Italie prévoit des mesures pour éliminer les doubles impositions. Par exemple, si vous êtes un résident français et percevez des revenus provenant d’Italie, ils sont aussi imposables en France. Pour ne pas être imposé deux fois, vous bénéficiez d’un crédit d’impôt, imputable sur l’impôt français.

Quels sont les impôts locatifs en Italie ?

Ce sont les revenus tirés de la location saisonnière soumis à l’impôt sur le revenu. Les propriétaires peuvent choisir entre deux régimes fiscaux. Le régime ordinaire, qui impose les revenus nets (loyers perçus moins les dépenses déductibles pour les locations de courte durée en Italie) selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu (IRPEF). Ou alors le régime forfaitaire appelé « Cedolare Secca ». Il applique un taux fixe de 21 % sur les revenus locatifs bruts. Il est souvent préféré pour sa simplicité administrative et sa prévisibilité.

Financement immobilier en Italie pour non-résidents : procédures et exigences

9 septembre 2025/dans Non classifié(e)

Hypothèque en Italie pour non-résidents: conditions, étapes et conseils

Les non-résidents peuvent obtenir un prêt pour acheter une maison en Italie, mais les conditions sont plus strictes que pour les résidents. Ils doivent fournir un dossier financier solide, verser un apport personnel important (souvent 30 à 50 %) et disposer d’un codice fiscale et d’un compte bancaire italien.

Qui peut accéder à un prêt immobilier en Italie en tant que non-résident ?

Résidents européens versus résidents non-européens

Les étrangers non-résidents en Italie qui souhaitent y acheter une maison peuvent accéder à différentes solutions de prêts hypothécaires pour étrangers. Mais ce type de prêt présente des caractéristiques différentes de celles des prêts pour une résidence principale ou pour la rénovation conventionnels. La procédure administrative est également plus complexe. En effet, les banques ont tendance à appliquer des conditions plus strictes et restrictives. Le demandeur doit avoir un profil financier solide et stable, attesté par une déclaration de revenus traduite en italien et approuvée légalement.

De plus, l’octroi du prêt dépendra également du pays de résidence. Pour les citoyens résidant dans l’Union européenne, des facilités accrues et un accès au crédit simplifié sont prévus par rapport à un pays hors UE. Il est important de souligner qu’il est toujours plus simple d’obtenir un financement dans votre pays de résidence, surtout si vous ne possédez pas déja d’actifs sur le territoire italien, qu’il s’agisse de biens immobiliers ou de revenus.

Types de biens éligibles au financement

Le type de bien que vous souhaitez acheter et sa localisation influencent également les conditions du prêt. Les banques italiennes privilégient généralement les biens résidentiels situés dans des zones urbaines ou touristiques prisées. La caractéristique plus importante cependant concerne la conformité urbanistique et cadastrale du bien immobilier. Sachez que la banque, avant de décider de débloquer des fonds et d’octroyer un accord de principe, fera toujours inspecter le bien immobilier par un expert technique. Ceci pour ne pas risquer de devoir saisir, en cas de non respect des échéances de remboursement de prêt de votre part, un bien immobilier non-conforme au niveau urbanistique et cadastral, ou grevé de transcriptions préjudiciables, et donc d’une valeur réelle nettement inférieure au prix de vente réclamé par le vendeur.

Cette inspection effectuée par la banque sera fondamentale pour décider si le bien immobilier vaut la peine d’accorder le financement demandé. Seuls les biens conformes ont une chance d’obtenir le financement demandé. La non-conformité entraînera le rejet de votre demande, et vous obligera à recommencer vos recherches depuis le début.

Profil financier attendu par les banques italiennes

Les banques italiennes accordent une importance primordiale à votre capacité à rembourser le prêt. Elles examineront attentivement vos revenus, votre patrimoine et votre historique de crédit. En général, le montant des mensualités du prêt ne doit pas dépasser 30% à 35% de vos revenus mensuels nets. Les banques italiennes apprécient la stabilité professionnelle. Si vous êtes salarié, un contrat à durée indéterminée avec une ancienneté de plusieurs années sera un atout. Pour les travailleurs indépendants, il faudra généralement justifier d’au moins deux à trois ans d’activité rentable.

Quelles sont les étapes pour obtenir une hypothèque en tant que non-résident ?

Demander une simulation ou une pré-approbation

Utilisez les simulateurs en ligne des banques ou contactez directement les conseillers bancaires pour obtenir une simulation personnalisée. Fournissez les informations demandées et les documents nécessaires pour que la banque puisse évaluer votre situation financière. La banque vous indiquera le montant maximal que vous pouvez emprunter, les taux d’intérêt proposés, la durée du prêt et les mensualités.

Rassembler les documents de prêt immobilier

La préparation d’un dossier solide est cruciale pour maximiser vos chances d’obtenir un financement immobilier en Italie. Les banques italiennes exigent généralement une liste exhaustive de documents pour évaluer votre demande de prêt. Votre avocat en Italie, étant sur place, pourra faciliter vos démarches en vue du crédit.

Choisir une banque ou un courtier spécialisé

Examinez attentivement l’offre de prêt et les conditions proposées par la banque. Vérifiez le taux d’intérêt, la durée du prêt, les frais de dossier, les assurances et les autres coûts liés au prêt. Comparez l’offre avec d’autres offres disponibles sur le marché pour vous assurer de faire le meilleur choix.

Signature du contrat de prêt et passage chez le notaire

À l’issue de la signature du compromis ou de la promesse, s’écoule en général un délai de trois mois avant la signature de l’acte définitif de vente.

La condition d’obtention d’un prêt est la condition suspensive la plus fréquente. En effet, la majorité des acquisitions immobilières sont financées par le biais d’un prêt bancaire. Lorsqu’un acheteur s’engage en signant un compromis, il n’est jamais sûr qu’il disposera des fonds nécessaires. Faites rédiger l’offre d’achat et le compromis de vente par votre avocat. Il insérera toutes les conditions suspensives nécessaires à la protection de vos intêrets.

Dès lors que le compromis est signé, le bénéficiaire devra alors démarcher les différents organismes bancaires afin de monter son dossier de prêt bancaire. Il devra fournir, dans un délai de 15 jours à compter de la réception du compromis, une attestation de demande de prêt. Suivant cette date, il bénéficiera ensuite d’environ 30 à 45 jours (en fonction des périodes) pour fournir une attestation d’accord de prêt. Durant ce labs de temps, la banque fera l’inspection technique décisive sur la conformité du bien. Si vous avez fait réaliser un audit juridique préliminaire par votre avocat qui s’est révélé posifif, vous n’avez pas de craintes à avoir.

Dans le cas d’un refus, vous serez dans l’obligation de faire la demande auprès d’au moins une seconde banque. Vous devrez fournir au minimum deux attestations de refus de prêt, de deux organismes différents, pour que la transaction soit annulée.

Quels documents sont exigés pour un prêt immobilier en Italie ?

De nombreux documents doivent intégrer votre demande de financement. En voici une liste non-exhaustive:

Copie du passeport (signé et valide), y compris la première page avec le symbole biométrique
un justificatif de domicile récent (datant de moins de 6 mois)
Attestation de la situation matrimoniale et familiale (mise à jour au cours des 6 derniers mois)
Copie du certificat de mariage ou document prouvant votre statut matrimonial
Code fiscal italien
Dernière déclaration de revenus complète
Relevés de compte bancaire des 6 à 12 derniers mois, montrant la liste des transactions, le nom de la banque et le nom du titulaire du compte
Pour les salariés : contrat de travail, 6 à 12 dernières fiches de paie, et attestation du dernier salaire
Pour les travailleurs indépendants : bilan et compte de résultat des deux dernières années
Rapport de solvabilité ou de crédit de votre pays de résidence (avec preuve du score si applicable)
Preuve des épargnes que vous comptez utiliser comme apport personnel
Description détaillée des crédits ou prêts hypothécaires en cours (montant des versements, encours, date d’échéance et durée.
Compromis de vente ou promesse d’achat du bien immobilier
Pour les projets de rénovation : devis détaillé des travaux et permis de construire

Il est crucial de fournir des documents traduits en italien par un traducteur assermenté. Cela facilitera grandement le traitement de votre dossier par la banque italienne et évitera tout retard inutile dans le processus d’approbation.

Quelles conditions financières s’appliquent aux non-résidents ?

Taux d’intérêt hypothécaire non-résident en Italie

Les taux d’intérêt pour les prêts immobiliers en Italie sont généralement compétitifs. Cependant ils peuvent être légèrement plus élevés pour les non-résidents en raison du risque supplémentaire perçu par les banques. En 2025, les taux d’intérêt pour les prêts immobiliers en Italie oscillent généralement entre 3,5% et 4% pour les résidents, avec une légère majoration pour les non-résidents.

Apport personnel requis

Les banques italiennes exigent généralement un apport personnel significatif. Pour les non-résidents, cet apport peut atteindre 40% à 50% du prix d’achat du bien. Plus votre apport personnel est important, plus vous aurez effectivement de chances d’obtenir des conditions de prêt favorables.

Frais de dossier, de notaire et d’enregistrement

Certaines banques facturent des frais pour l’étude du dossier de prêt, qui peuvent aller de 500€ à 1000€. Prenez en compte dans votre budget également les frais de notaire qui représentent en général 1 % de la valeur du bien, et les frais d’enregistrement qui peuvent varier de 2% à 9% selon le type de bien. Votre avocat en Italie pourra vous conseiller et vous trouver un notaire de confiance parmi son réseau de connaissances.

Durée maximale du prêt immobilier

L’âge de l’emprunteur est un facteur important. La plupart des banques italiennes fixent une limite d’âge maximale de 75 ans à la date de la dernière échéance du prêt. La durée maximale du prêt est généralement de 25 ans pour les non-résidents.

Existe-t-il des prêts multidevises pour les non-résidents ?

Principe de l’hypothèque multidevise Italie

Si vos revenus sont dans une devise autre que l’euro, un prêt multidevises vous permettra de rembourser dans votre devise de revenus. Cela peut réduire le risque de change et rendre votre profil plus attractif pour les banques italiennes.

Risques liés au change

L’avantage de détenir plusieurs devises s’accompagne d’une volatilité inhérente. Les montants dans une devise peuvent perdre de la valeur par rapport à une autre, affectant la valeur globale de l’emprunt.

Profil d’emprunteur accepté pour ce type de prêt

Les banques italiennes accordent plus facilement des prêts aux emprunteurs dont les revenus sont en euros ou dans des devises stables comme le dollar américain, la livre sterling, le franc suisse ou le dollar canadien. Si vos revenus sont dans une autre devise, le processus d’approbation pourrait être plus complexe et les conditions moins favorables.

Conseils pour maximiser ses chances d’obtenir un financement immobilier en Italie

Présenter un dossier clair et complet dès le départ

La préparation minutieuse de votre dossier est la clé pour obtenir un financement immobilier en Italie. Plus votre dossier sera complet et bien organisé, plus vous augmenterez vos chances d’obtenir une réponse positive de la part des banques italiennes. Mais le moyen le plus sûr d’obtenir votre financement est de faire procéder par votre avocat à un audit juridique du bien. De cette façon, vous aurez une idée claire de son état de droit et de fait, et vous aurez la confirmation ou non de sa conformité urbanistique et cadastrale. Cette procédure, effectuée avant de faire une offre d’achat, vous évitera de perdre du temps précieux en cas d’expertise négative successive de la banque.

Travailler avec un courtier ou avocat bilingue

Un avocat francophone en Italie est un soutien fondamental durant toute la procédure d’achat immobilier. Ce dernier connaît les spécificités du marché italien, les exigences des différentes banques et peut vous aider à préparer un dossier solide.

L‘Italie fait face à un grand nombre de biens immobiliers non conformes à cause de facteurs historiques, économiques et culturels. Cela comprend des constructions informelles provenant d’une histoire de croissance économique rapide, d’une bureaucratie complexe, et d’une tradition d’auto-construction sans permis. De nombreux propriétaires ne connaissent pas ou ignorent les règles en matière de construction, et les autorités manquent de ressources pour faire respecter la législation. Ces biens peuvent avoir une valeur réduite sur le marché et des coûts élevés pour obtenir des permis de construire. La corruption dans le secteur de la construction est également un problème récurrent, comme le montre l’affaire « Brique-gate » à Milan.

Pour cette raison, il est nécessaire de ne pas perdre de temps et de faire effectuer sans attendre une enquête préliminaire par votre avocat. Le résultat de cette enquête aura une importance considérable, car si celle-ci vous révèle que le bien présente des abus de constructions ou qu’il n’a pas été enregistré correctement au registre foncier, la banque vous refusera très certainement le prêt.

Comparer les offres de plusieurs établissements

Chaque établissement fixe ses propres critères d’octroi (apport, garanties, taux et durée), il est donc conseillé de comparer les différentes offres et de bien anticiper les démarches. Il est conseillé de vous diriger vers une banque internationale qui a des filiales dans votre pays de résidence. En règle générale, quelle que soit la banque choisie, celle-ci voudra des garanties sur votre situation économique et sur la conformité du bien immobilier.

Anticiper les délais administratifs et bancaires

Commencez à préparer votre dossier de financement bien avant de faire une offre sur un bien. Cela vous permettra d’avoir une idée claire de votre capacité d’emprunt et de réagir rapidement lorsque vous trouverez le bien idéal. Sachez que la banque choisie fera effectuer une inspection technique de la maison objet de votre demande de prêt. Cette vérification prendra du temps, et il est possible que le résultat soit négatif, ce qui ferait repartir vos recherches immobilières à zéro. Incluez donc dans la préparation de votre dossier un audit juridique sur le bien immobilier. De cette façon, vous n’aurez pas de mauvaise surprise et vous gagnerz du temps.

Besoin d’un accompagnement juridique pour votre prêt immobilier en Italie ?

En Italie le recours à un avocat est très fréquent dans le procéssus d’achat d’un bien immobilier. Le rôle du Notaire est limité à la validation des déclarations du vendeur et à l’avertissement à ce dernier qu’il doit déclarer l’état de droit et de fait réel du bien dans l’acte de vente. Le rôle de l’avocat est de ce fait fondamental pour vous assurer que vos intêrets seront protégés, dès le début de vos démarches immobilières.

Depuis plus de 55 ans, De Tullio Law Firm aide les acheteurs internationaux à surmonter les difficultés liées à l’achat d’une maison en Italie. Si vous envisagez d’acheter une maison en Italie, contactez-nous. Nous vous offrons une consultation juridique experte adaptée à vos besoins. Nous proposons également un appel préliminaire gratuit pour répondre à vos questions et vous présenter la procédure. Cette consultation sans engagement nous permet de vous offrir des conseils personnalisés en fonction de votre situation. Nous pourrons vous aider dans toutes vos démarches administratives, y compris l’obtention de votre financement auprès d’une banque italienne.

Foire aux questions (FAQ)

Puis-je obtenir un prêt hypothécaire en Italie en tant que non-résident ?

Oui, les étrangers peuvent obtenir un financement immobilier en Italie. Le système bancaire italien est ouvert aux investisseurs internationaux, qu’ils soient résidents ou non-résidents.

Quelles sont les conditions de prêt hypothécaire en Italie?

Les banques italiennes accordent une attention particulière à la stabilité financière et à la capacité de remboursement des emprunteurs étrangers. Elles examineront attentivement vos revenus, votre patrimoine et votre historique de crédit avant d’approuver votre demande de prêt.

Est-il facile d’obtenir un prêt hypothécaire en Italie ?

Non. Obtenir un prêt hypothécaire en Italie peut être difficile pour les non-résidents, mais c’est possible avec une bonne préparation et un dossier solide. Il est essentiel de connaître les conditions et de demander l’aide de professionnels si besoin. Votre avocat vous conseillera au mieux.

Quels sont les inconvénients d’une hypothèque ?

Les principaux inconvénients d’une hypothèque sont le risque de saisie en cas de défaut de paiement, les frais pour la mise en place et la mainlevée de l’hypothèque, et l’impact sur la succession. Divers coûts supplémentaires peuvent également survenir.

Faut-il résider en Italie pour emprunter ?

Non. Les banques italiennes préfèrent généralement prêter à des personnes qui résident en Italie ou qui vont y résider, mais elles peuvent accorder des prêts aux non-résidents sous certaines conditions.

Acheter une maison en Italie à la retraite : fiscalité et guide complet

2 septembre 2025/dans Non classifié(e)

Acheter une maison en Italie à la retraite : guide fiscal et pratique

Opter pour l’Italie comme destination de retraite présente un mélange séduisant de qualité de vie, de richesse culturelle, de climat agréable et de coût de la vie potentiellement plus abordable, notamment dans le sud du pays. En outre, l’Italie offre des avantages fiscaux spécifiques pour les retraités étrangers, ce qui peut rendre l’installation encore plus avantageuse sur le plan financier. L’Italie propose en particulier un régime fiscal avantageux pour les retraités étrangers, avec un impôt forfaitaire de 7 % sur les revenus étrangers dans certaines régions.

Pourquoi choisir l’Italie pour la retraite ?

L’Italie est une destination idéale pour les retraités cherchant du soleil et un mode de vie similaire à la France. Elle permet de garder un lien avec leur pays d’origine tout en offrant des soins de qualité et une cuisine méditerranéenne attrayante. C’est un bon choix pour une expérience proche de la France, mais sous un climat ensoleillé. En Italie, il existe des mesures fiscales attrayantes pour les retraités étrangers, notamment un régime fiscal spécial pour ceux qui s’installent dans certaines zones du pays. Ce régime offre des taux d’imposition réduits sur les revenus étrangers pour les nouveaux résidents fiscaux italiens, ce qui rend l’Italie plus attractive comme lieu de retraite.

Quelles démarches pour acheter un bien immobilier à la retraite ?

Pour acheter une propriété en Italie, commencez par définir vos besoins et votre budget (type de propriété, emplacement, caractéristiques). Ensuite, recherchez des biens via des agences ou des sites spécialisés. Visitez les propriétés intéressantes pour évaluer leur état. Effectuez les vérifications légales avec un avocat de préférence. Ce dernier vous aidera à réaliser votre achat dans les meilleures conditions et sans mauvaises surprises. Vous aurez besoin d’obtenir un code fiscal nécessaire pour les transactions. Une fois que vous avez choisi une propriété, il vous faudra faire une offre d’achat. Si cette dernière est acceptée, un compromis sera signé. Ensuite vous signerez l’acte de vente devant un notaire. Le processus finira avec l’acquittement du solde et des taxes, et la remise des clés.

Audit Juridique

Il est fondamental de faire réaliser de nombreuses vérifications sur le bien immobilier qui vous interesse. Et cela avant de signer quoi que ce soit. Votre avocat francophone spécialisé dans l’immobilier en Italie est la personne idéale pour cette mission. Il est important de souligner que le rôle du notaire en Italie est limité par rapport à son homologue français. Ce dernier n’effectue pas d’enquête technique ni urbanistique. L’agent immobilier n’a pas pour but non plus de vous révéler des vices cachés ou des défauts de conformités non visibles à l’oeil nu. Le marché immobilier italien est donc gangrené de biens non-conformes.

Lors de l’achat d’une maison en Italie, en plus du transfert de propriété actif est transférée la responsabilité passive liée au logement. Cela veut dire que vous pourriez vous retrouver propriétaire d’une maison qui présente des abus de construction, ou sans titre de propriété. Ce qui pourrait vous coûter très cher en travaux et en régularisations futures. Pour vous engager sereinenement dans cette aventure, laissez-vous assister dès le début de la procédure. Votre avocat effectuera une vérification de l’habilitation de l’agent immobilier, de la situation hypothécaire du bien, de sa documentation cadastrale, urbanistique, et technique, du contrôle de l’origine du titre de propriété, et de la recherche d’éventuels droits de tiers.

Négociation, structuration et rédaction contractuelle

L’agent immobilier vous proposera de signer un formulaire de promesse d’achat pré-remplit, ne le signez pas! Vos intêrets personnels ne sont pas sa priorité. Le vendeur du bien l’a contacté avant vous et l’a engagé, c’est donc lui son principal client. Le notaire également, devrait être un notaire de confiance. Si vous ne le choisissez pas, ce sera l’agent immobilier qui fera intervenir celui qui lui convient. Laissez donc à votre avocat le soin d’en choisir un parmi son réseau de connaissances. Votre avocat rédigera ensuite lui même une offre d’achat, puis un compromis de vente bilingue. Vous évitant ainsi d’être en situation de désavantage. Il incluera dans ces contrats toutes les clauses légales et administratives qui protègeront votre démarche.

Détermination du meilleur mode d’acquisition

Il est important de tenir compte de plusieurs facteurs avant de décider de quelle façon acheter un bien immobilier en Italie. En tant que personne physique, sous votre nom propre, en démembrement ( nue-propriété et usufruit) ou en indivision (chaque acquéreur est propriétaire du bien à hauteur de sa contribution financière), ou bien en tant que personne morale (société), les conditions d’achat et les frais engendrés divergent. Sur la base de considérations fiscales, successorales, budgétaires et administratives, votre avocat vous conseillera sur le mode d’acquisition à privilégier. Les avantages et inconvenients de chaque formule vous seront expliqués de façon claire, et vous serez guidé dans toutes les démarches utiles.

Formalités administratives

Tous les citoyens qui n’ont pas la nationalité italienne doivent être titulaires d’un « Codice Fiscale » (Numéro d’Identification Fiscale). Celui-ci est nécessaire dans toutes les relations avec les Organismes et les Administrations Publiques. Pour l’attribution du Numéro d’Identification Fiscal, il faut se présenter à un « Ufficio Territoriale » (Bureau Territorial de l’Agence des Impôts) muni d’une pièce d’identité en cours de validité, passeport ou permis de séjour. Si vous n’êtes pas sur place, un avocat en Italie pourra effectuer la démarche à votre place.

Un compte bancaire italien, bien que non-indispensable, peut être utile pour réduire les délais de transaction, et le montant des commissions liées aux opérations internationales. Il n’est pas toujours simple de le faire à distance, surtout si vous parlez pas couremment italien. Grâce à une procuration, votre avocat pourra effectuer toutes les démarches nécessaires en votre nom. Vous évitant ainsi les complications liées à la barrière linguistique ou à la méconnaissance des procédures locales.

Transfert de fonds et change de devise: Les banques et les opérateurs de change offrent des taux qui peuvent varier. Il est recommandé de comparer ces taux pour obtenir le meilleur. Des frais peuvent s’appliquer lors des changes de devises. Pour un retraité français en Italie, transférer des fonds en euros peut éviter une double conversion.

Acte définitif d’achat

La vente se conclut durant l’acte notarié. En tant que fonctionnaire public qui rédige l’acte, le notaire n’a aucune obligation de vérifier la véracité des déclarations du vendeur. Même si celles-ci font partie intégrante de l’acte. Il s’agit d’informations relatives à des vérifications techniques qui ne relèvent pas de ses compétences professionnelles. Il est donc fortement recommandé d’avoir fait procéder à une enquête préliminaire avant de vous retrouver dans son étude, un stylo à la main.

Donnez une procuration à votre avocat pour vous représenter durant l’acte est fondamental. La loi vous obligeant à engager un interprète, si vous n’êtes pas parfaitement biligue, la procuration à votre avocat francophone vous évitera cette obligation. Cela vous fera économiser également la rédaction de l’acte en double langue. Votre avocat, muni d’une procuration, pourra vous défendre efficacement durant la stipulation de l’acte. Cette procuration vous garantit en outre la bonne fin de l’achat, même en cas d’impossibilité de votre part à vous rendre sur place le jour J. Vous serez représenté légalement et deviendrez propriétaire par le biais de la signature de votre mandataire spécial.

Quelle fiscalité s’applique aux retraités en Italie ?

Les retraités étrangers qui s’installent en Italie sont imposés sur leurs pensions selon la convention fiscale France–Italie, et peuvent bénéficier d’un régime forfaitaire à 7 % dans certaines régions du sud. Ce régime, introduit par la loi de finances de 2019, reste populaire auprès des retraités étrangers comme des Italiens revenant de l’étranger

Imposition des pensions françaises en Italie

les pensions de retraite privées, versées au titre d’un emploi antérieur, ne sont imposables que dans l’État de résidence, en l’occurrence l’Italie pour les retraités français. En revanche, les pensions de la fonction publique française sont imposables uniquement en France. Sauf si le bénéficiaire est citoyen italien sans nationalité française.

Convention fiscale France–Italie

La France et l’Italie ont signé une convention fiscale le 5 octobre 1989 concernant les impôts sur le revenu et sur la fortune. Ce texte établit comment répartir le droit d’imposer entre les deux pays selon les types de revenus et les situations des contribuables, tout en précisant comment éviter la double imposition. Lorsque le droit d’imposer est réservé à un seul pays, on utilise le mot « seulement ». Si ce terme n’est pas présent, cela signifie que les deux pays peuvent imposer. Pour éviter la double imposition pour les résidents italiens, un crédit d’impôt est appliqué.

Fiscalité locale (IMU, TARI) sur la résidence

Les propriétaires de biens immobiliers en Italie doivent payer plusieurs taxes, qu’ils soient résidents ou non. Les principales taxes incluent :

IMU : Taxe municipale sur les propriétés autres que la résidence principale. Elle se calcule sur la valeur cadastrale et nécessite souvent l’aide d’un expert en fiscalité.

TARI : Taxe sur les ordures ménagères, applicable à tous les propriétaires et locataires.

Déclaration annuelle obligatoire

La déclaration fiscale annuelle est une obligation à ne pas négliger pour les expatriés résidant en Italie. Cette démarche, bien que potentiellement complexe, est cruciale pour rester en conformité avec la législation italienne. Les déclarations fiscales en Italie doivent généralement être soumises entre mai et juin de l’année suivant celle des revenus déclarés. Par exemple, pour les revenus de 2024, la déclaration devra être faite en 2025. Il est crucial de respecter ces délais pour éviter des pénalités.

La flat tax pour retraités étrangers : conditions et avantages

Une taxation forfaitaire réduite de 7 % pour les retraités remplissant des conditions spécifiques a été introduite par l’article 24-ter du TUIR (code des impôts italien). Avec la loi n° 145 du 30 décembre 2018 (loi budgétaire 2019), l’Italie a mis en place un régime fiscal attractif pour encourager les retraités étrangers à s’installer dans certaines régions du pays.

Comment fonctionne la flat tax 7 % ?

Les retraités percevant des pensions de source étrangère peuvent opter pour une imposition forfaitaire annuelle de 7 % sur les revenus perçus à l’étranger, sous réserve de remplir certaines conditions. Ce dispositif s’applique aux individus transférant leur résidence fiscale dans les régions du sud de l’Italie.

Conditions géographiques et de résidence

Les conditions requises pour bénéficier de ce régime d’impôt forfaitaire comprennent :

Recevoir une pension d’une institution privée ou publique à l’étranger.
La personne ne doit pas avoir résidé en Italie au cours des 5 années précédentes.
Établir sa résidence légale dans une commune italienne du sud de l’Italie (régions des Abruzzes, de la Calabre, de la Campanie, du Molise, des Pouilles, de la Sardaigne et de la Sicile) qui compte moins de 20 000 habitants.

Durée et limites de ce régime

Le régime de 7 % s’applique pendant dix ans (cinq ans initialement lors de l’introduction de la loi). Et ceci à compter de l’année au cours de laquelle le transfert de résidence fiscale prend effet. Le choix du régime est indiqué dans la déclaration fiscale de l’année correspondante. Celle-ci est généralement déposée au cours de l’année suivant la première année fiscale de résidence.

Est-il opportun de devenir résident fiscal en Italie à la retraite?

Le statut de résident fiscal en Italie revêt des conséquences significatives en matière d’imposition des pensions de retraite. En effet, les résidents fiscaux sont soumis à l’impôt sur l’ensemble de leurs revenus mondiaux, tandis que les non-résidents ne sont imposés que sur leurs revenus générés en Italie. Il est donc essentiel de bien maîtriser la réglementation fiscale en vigueur avant de s’établir en Italie dans le cadre de la retraite. Si vous êtes de nationalité française et envisagez de vous installer dans le sud de l’Italie, vous pouvez néanmoins bénéficier d’un régime fiscal particulièrement avantageux.

Conditions pour être considéré résident fiscal

En Italie, vous êtes considéré comme résident fiscal si vous passez plus de 183 jours par an dans le pays ou si votre centre d’intérêts économiques et sociaux s’y trouve. Il est important d’anticiper ce statut car il détermine votre obligation de déclarer vos revenus mondiaux en Italie.

Double résidence et double imposition

l’État de résidence doit éviter la double imposition en tenant compte de l’impôt payé dans l’autre pays. Les résidents italiens percevant des pensions françaises doivent les déclarer en Italie, qui leur accordera un crédit d’impôt correspondant à l’impôt payé en France, dans la limite de l’impôt italien dû. Ceci car la France et l’Italie ont signé une convention fiscale en 1989 concernant l’impôt sur le revenu et la fortune. Selon cette convention, les pensions de sécurité sociale versées en raison d’un emploi dans le secteur privé sont imposables à la fois en France et en Italie. Cela fonctionne dans les deux sens. Il leur revient de vérifier leurs obligations déclaratives auprès de l’administration fiscale italienne.

Avantages d’un changement de résidence fiscale

Aujourd’hui, l’Italie propose un cadre fiscal très attractif pour les contribuables français qui envisagent de changer de résidence. Que ce soit pour optimiser leurs revenus ou pour organiser la transmission de leur patrimoine dans des conditions avantageuses.

Conseils pour bien préparer son installation à la retraite en Italie

Prendre sa retraite en Italie, c’est choisir un pays où la douceur de vivre est une réalité quotidienne. Le coût de la vie, la qualité de l’immobilier, la fiscalité avantageuse pour certains, la richesse culturelle et la proximité avec la France en font une destination de choix. Mais comme toujours, préparer son projet en amont et s’entourer de bons conseils sont les clés d’une retraite réussie sous le soleil italien.

Faire un audit fiscal avant l’achat

Bien que ce recours ne soit pas obligatoire, en Italie, il est fréquent que les acheteurs se fassent assister par un avocat pour acheter une maison. Ce dernier réalise pour le compte de son client l’ensemble des diligences nécessaires à la sécurisation de son acquisition. Il structure son investissement sur le plan fiscal et budgétaire et réalise toutes les formalités administratives.

Anticiper les frais et taxes à long terme

Les frais annexes lors de l’achat d’un bien immobilier peuvent représenter entre 10% et 20% du prix d’achat. Intégrez tous les coûts liés à votre installation et à votre vie en Italie, y compris les taxes, les assurances et les frais de subsistance.

Prévoir l’héritage et la succession

L’un des principaux leviers d’économies importantes concerne la fiscalité successorale. La possibilité de transmettre un patrimoine en ne payant qu’un droit de 4 % en ligne directe, avec un abattement d’un million d’euros par bénéficiaire, est particulièrement avantageuse pour les familles aisées. Bien qu’il soit souvent difficile d’anticiper précisément tous les aspects liés à la succession, il demeure essentiel, dans le cadre d’une stratégie patrimoniale globale, de pouvoir bénéficier d’un régime fiscal à la fois prévisible et modéré. Cela contraste avec le barème progressif français, qui peut atteindre 45 % au-delà de certaines tranches.

S’entourer de conseillers locaux bilingues

L’assistance d’un avocat francophone pour effectuer toutes vos démarches administratives et vous protéger juridiquement est fondamentale. La paperasserie italienne est compliquée, les temps d’attente sont longs, les informations souvent confuses, quand elles ne sont pas même contradictoires. Si vous ne parlez pas couramment italien les difficultés se multiplient. Pour éviter de commettre des erreurs coûteuses et de vous retrouver au milieu de files interminables dans les divers bureaux et organismes publics, faites confiance à votre avocat.

Besoin d’un accompagnement juridique et fiscal pour votre retraite en Italie ?

Si vous envisagez d’acheter un bien immobilier pour prendre votre retraite en Italie ou de prendre possession d’un logement dont vous allez hériter, il est conseillé de vous faire assister par un avocat spécialisé. Cela vous aidera à connaître précisément les avantages et les inconvénients liés à votre situation, notamment sur le plan fiscal. Ceci afin de pouvoir agir en toute connaissance de cause.

Depuis plus de 55 ans, le cabinet d’avocats De Tullio fournit à des clients internationaux des conseils juridiques en toute indépendance et dans toute l’Italie. Nous sommes spécialistes en droit immobilier italien ainsi qu’en matière de successions internationales. Pour plus d’informations, ou pour discuter de ce qui conviendrait le mieux à votre situation personnelle, contactez-nous.

Foire aux questions (FAQ)

Peut-on acheter une maison en Italie à la retraite ?

Oui, il est possible d’acheter une maison en Italie à la retraite, mais le processus varie en fonction de certains facteurs. L’Italie n’impose pas de restrictions strictes sur la propriété pour les étrangers, mais la facilité d’achat dépend principalement de l’existence d’un accord de réciprocité entre l’Italie et le pays d’origine de l’acheteur. L’Italie applique la règle de réciprocité. Ce qui signifie que les étrangers peuvent acheter une propriété en Italie si leur pays d’origine permet aux citoyens italiens d’y acheter des biens dans des conditions similaires.

Quelle est la fiscalité sur les pensions en Italie ?

En Italie, les pensions de retraite sont exonérées d’impôt jusqu’à 8500 € grâce à la “no tax area”. Au-delà de ce seuil, elles sont soumises à un taux d’imposition de 23 %. Ceci à l’exception de certains avantages fiscaux accordés aux revenus plus modestes.

Quels avantages fiscaux pour les retraités étrangers ?

Outre les bénéfices liés aux revenus, changer sa résidence fiscale en Italie permet de profiter d’une des législations les plus avantageuses d’Europe en matière de droits de succession et de donation. Les taux d’imposition varient entre 4 % et 8 %, avec des abattements très élevés pouvant atteindre 2 millions d’euros pour les transferts en faveur du conjoint, des enfants ou des descendants en ligne directe. De plus, si vous vous installez dans l’une des 8 régions du sud, vous pouvez bénéficier de la flat tax à 7 %, une imposition forfaitaire annuelle sur les revenus perçus à l’étranger.

Dois-je déclarer mes revenus en France ou en Italie ?

Oui, vous devez déclarer vos revenus mondiaux, même ceux perçus en France (retraite, loyers, dividendes,) sur le modèle 730 ou modello Redditi. Un crédit d’impôts peut éviter une double imposition.

Puis-je garder une résidence secondaire en France ?

Oui, il est tout à fait envisageable de garder une résidence secondaire en France tout en prenant sa retraite en Italie. En tant que citoyen de l’Union européenne, vous avez le droit de résider dans n’importe quel pays de l’UE. Et cela n’empêche pas de posséder une propriété dans un autre pays européen. Vous pouvez donc continuer à percevoir votre retraite française tout en résidant en Italie.

Permis de Construire en Italie

22 juillet 2025/dans Non classifié(e)

Permis de construire en Italie: Tout ce qu’il faut savoir si vous envisagez de faire construire une maison!

Si vous envisagez d’entreprendre des travaux de rénovation importants, d’agrandissement ou de construction neuve en Italie, vous aurez besoin d’un Permesso di Costruire, c’est à dire un permis de construire complet indispensable pour les travaux qui modifient de manière significative la structure ou la taille d’un bien immobilier.

Cet article explique ce qu’est le Permesso di Costruire italien, quand il est nécessaire et comment le cabinet d’avocats De Tullio peut vous guider à travers les lois complexes de l’Italie en matière d’urbanisme, vous aidant ainsi à éviter des erreurs coûteuses et des revers juridiques.

Qu’est-ce qu’un Permis de Construire en Italie ?

Le Permesso di Costruire est le type d’autorisation de construire le plus complet en Italie.

Il est obligatoire en effet pour les travaux ayant un impact significatif sur la taille, la structure, l’empreinte ou l’utilisation prévue du bien immobilier. Contrairement à la CILA et à la SCIA, qui sont des déclarations certifiées, le permis doit être officiellement approuvé par la municipalité locale avant que les travaux puissent commencer.

Le processus d’approbation est plus long et plus bureaucratique. Mais il garantit le respect total des règlements d’urbanisme, des protections environnementales et des codes de construction.

Quand avez-vous besoin d’un Permis de Construire en Italie?

Un Permesso di Costruire est légalement requis pour tous les projets de construction ou de rénovation importants, notamment :

Nouvelles constructions

Exemple : construction d’une nouvelle maison sur un terrain rural en Sicile.

Extensions et surélévations

Exemple : ajout d’un deuxième étage ou alors extension de l’empreinte au sol d’une villa en Toscane.

Modifications du volume ou de la forme du bâtiment

Exemple : fermeture d’une terrasse ou construction d’un nouveau garage modifiant le volume du bâtiment.

Changement d’affectation avec modifications structurelles

Exemple : transformation d’une dépendance en habitation résidentielle, y compris les renforcements structurels et les nouveaux équipements.

Projets de réaménagement urbain

Exemple : démolition d’un ancien bâtiment et construction d’une maison moderne à sa place.

Quand un Permis de Construire n’est pas nécessaire

Vous n’avez pas besoin en revanche d’un Permesso di Costruire pour les travaux mineurs qui n’impliquent pas de modifications structurelles.

Dans ces cas, une CILA ou une SCIA peut être plus appropriée. Par exemple, le remplacement des sols intérieurs, la rénovation des salles de bains ou le déplacement de cloisons non structurelles relèvent généralement de la CILA.

L’installation d’un ascenseur ou la modification d’un mur porteur peut être traitée également par la SCIA.

Il est essentiel de savoir quel permis s’applique, car une erreur de classement peut entraîner des retards, des amendes ou même une démolition forcée.

Exigences légales et documentation

La demande d’un Permesso di Costruire implique une procédure assez longue et nécessite l’accord officiel de la municipalité. La demande doit être soumise par un professionnel agréé (ingénieur, architecte ou géomètre) et comprendre :

1. Plans architecturaux : votre technicien prépare des dessins détaillés illustrant à la fois la structure existante et les modifications proposées.

2. Rapport d’urbanisme : le professionnel explique ensuite en quoi le projet est conforme aux règles d’urbanisme locales.

3. Preuve de propriété : vous fournissez les titres de propriété ou obtenez une autorisation notariée si vous n’êtes pas l’unique propriétaire.

4. Évaluations environnementales et paysagères (le cas échéant) : votre équipe effectue les évaluations requises lorsque la construction se trouve dans une zone protégée ou à proximité d’un site patrimonial.

5. Calculs structurels : un ingénieur qualifié calcule et vérifie la sécurité effective du bâtiment conformément aux codes applicables.

6. Plan de santé et de sécurité : le chef de projet décrit les mesures de sécurité à prendre pour tous les travaux impliquant un chantier de construction.

Les délais d’approbation varient, mais il faut généralement compter entre 60 et 90 jours pour que la municipalité délivre le permis. Aucun travail ne peut commencer avant l’obtention du permis.

Conséquences juridiques d’une construction sans Permis de Construire en Italie

La réalisation de travaux importants sans permis est une infraction grave en Italie. Les autorités peuvent alors :

Émettre des ordres d’arrêt des travaux.
Imposer des amendes substantielles.
Exiger la démolition des structures non autorisées.
Bloquer ou annuler les ventes immobilières ou les transferts successoraux.

Exemple : un propriétaire dans les Pouilles ajoute une extension non autorisée à sa villa sans permis. Lorsqu’il tente de vendre, le notaire refuse de procéder tant que l’extension n’est pas légalisée (par une amnistie) ou démolie.

Comment le cabinet d’avocats De Tullio peut vous aider

Au cabinet d’avocats De Tullio, nous avons six décennies d’expérience dans l’accompagnement des acheteurs étrangers et des propriétaires immobiliers à travers les lois complexes de l’Italie en matière d’immobilier et de construction. Voici comment nous vous aidons dans votre démarche pour obtenir un Permesso di Costruire :

Examen de la faisabilité du projet

Nous pouvons évaluer vos objectifs de rénovation ou de construction et déterminer si vous avez effectivement besoin d’un Permesso di Costruire ou alors si une procédure plus simple comme la SCIA ou la CILA peut suffire.

Due diligence et analyse du zonage

Notre équipe juridique vérifie en outre les lois sur le zonage, les restrictions de construction et les plans locaux (Piano Regolatore) afin de s’assurer que votre projet est légalement viable.

Liaison avec les autorités locales

Nous travaillons directement avec les services municipaux et les professionnels techniques pour préparer et soumettre votre demande, ce qui réduit grandement les délais et garantit l’exactitude des documents.

Régularisation des travaux antérieurs

Si vous avez hérité ou acheté un bien immobilier ayant fait l’objet de modifications non autorisées, nous pouvons vous aider à déposer une demande de Permesso di Costruire in sanatoria, vous évitant ainsi tout problème juridique à l’avenir.

Enfin…

Un Permis de Construire en Italie est bien plus qu’une simple formalité administrative. Il s’agit d’une garantie juridique essentielle qui protège votre investissement. Elle assure en outre la conformité avec les lois italiennes en matière urbanistique.

Que vous construisiez la maison de vos rêves sur la côte amalfitaine ou agrandissiez une maison de campagne dans le Piémont, des conseils juridiques avisés peuvent faire toute la différence.

Contactez le cabinet d’avocats De Tullio dès aujourd’hui pour une consultation gratuite et laissez-nous vous aider à construire et à rénover en toute confiance.

Vous pouvez également télécharger notre Guide de la construction et de la rénovation immobilière en Italie.

Ouvrir un compte bancaire en Italie

17 juillet 2025/dans Non classifié(e)

Ouvrir un compte bancaire en Italie peut être très utile lors d’un achat immobilier. Il est possible en effet de demander un crédit immobilier, ou de payer les factures de votre résidence secondaire en italie via un compte bancaire italien. Cela réduira les délais de transaction, et le montant des commissions liées aux oprérations internationales. Les non-résidents peuvent également ouvrir des comptes bancaires et obtenir des prêts hypothécaires à distance.

Ouvrir un compte bancaire en Italie en tant que non-résident

Les ressortissants étrangers ont la possibilité d’ouvrir un « conto estero », ou compte de non-résident. Et ceci dans la majorité des établissements bancaires italiens. Les documents requis comprennent généralement un passeport en cours de validité, une carte de résidence ou une preuve d’emploi, une facture récente de services publics attestant de votre résidence, ainsi qu’un « codice fiscale » (numéro d’identification fiscale). Il est important de noter que les touristes, en règle générale, ne procèdent pas à l’ouverture de comptes bancaires en Italie. Ils préfèrent généralement utiliser de l’argent liquide, des chèques de voyage ou d’autres moyens de paiement temporaires.

En revanche, pour ceux qui possèdent une résidence secondaire en Italie, il est souvent plus pratique et économiquement avantageux d’effectuer leurs opérations bancaires auprès d’une institution financière locale. Il convient toutefois de souligner que les dépôts doivent s’effectuer en euros ou en devises étrangères. L’aspect positif réside dans le fait que les comptes non résidents ne sont pas soumis à la retenue à la source sur les intérêts perçus, contrairement aux comptes résidents. De plus, ces comptes offrent généralement des taux d’intérêt plus élevés.

Ouvrir un compte bancaire en Italie sans vous déplacer

Les taux, services et frais bancaires varient considérablement d’un établissement à l’autre. Il est donc important de se renseigner en détail avant d’ouvrir un compte. La plupart des banques acceptent l’ouverture à distance, par correspondance si nécessaire. Mais il est fortement recommandé de procéder à l’ouverture en personne. Cela permet d’établir une relation directe avec votre conseiller bancaire. Ce qui peut s’avérer précieux si vous envisagez de solliciter un prêt hypothécaire ou d’autres services financiers.

Si vous êtes non-résident, le seul type de compte bancaire italien que vous pouvez ouvrir est un « conto corrente non residente ». Celui-ci a généralement des conditions plus restrictives et peut ne pas offrir la totalité des services disponibles pour les résidents. En effet, les comptes pour non-résidents permettent généralement au titulaire d’effectuer uniquement des opérations de base. Parmi ces dernières les principales sont le crédit de salaire, les paiements et les retraits.

Il est également important de souligner qu’en tant qu’étranger résidant hors d’Italie, il est vivement conseillé de se faire assister par un avocat spécialisé sur place. Grâce à une procuration, cet avocat pourra effectuer toutes les démarches nécessaires en votre nom. Vous évitant ainsi les complications liées à la barrière linguistique ou à la méconnaissance des procédures locales. La procuration lui permettra de représenter vos intérêts, de signer les documents nécessaires et de gérer toutes les formalités administratives. Vous assurant ainsi une tranquillité d’esprit tout au long du processus. Cette procuration spéciale à votre avocat vous évitera de devoir vous déplacer en personne. Vous économiserez ainsi les frais de voyage et pas mal de temps!

Pour conclure…

Bien que le processus d’ouverture d’un compte bancaire en Italie depuis l’étranger puisse sembler complexe, il est tout à fait réalisable avec l’aide appropriée. La collaboration avec un avocat constitue une étape essentielle pour sécuriser votre investissement et simplifier toutes les démarches administratives. Grâce à cette assistance, vous pourrez naviguer sereinement dans le système bancaire italien et profiter pleinement de votre projet immobilier en Italie.

Depuis plus de 55 ans, De Tullio Law Firm aide les acheteurs internationaux à surmonter les difficultés liées à l’achat d’une maison en Italie. Si vous envisagez d’ouvrir un compte bancaire en Italie, contactez-nous. Nous vous offrons une consultation juridique experte adaptée à vos besoins. Nous proposons également un appel préliminaire gratuit pour répondre à vos questions et vous présenter la procédure. Cette consultation sans engagement nous permet de vous offrir des conseils personnalisés en fonction de votre situation. Notre article relatif à l’offre d’achat d’un bien immobilier en Italie pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

Financement d’un bien immobilier en Italie sans résidence : guide pour acheteurs européens

Les banques italiennes prêtent-elles aux citoyens de l’UE non-résidents ?

Possibilité de prêt même sans résidence italienne

Apport élevé requis (40–60 %)

Discrétion des offres bancaires pour non-résidents européens

Quelles conditions imposent les banques aux acheteurs européens ?

Codice fiscale et compte bancaire en Italie

Preuves de revenus et déclaration fiscale dans son pays de résidence

Traduction/légalisation des documents – démarche simplifiée pour l’UE

Comment se déroule le dossier de financement depuis l’UE ?

Ouverture à distance du compte bancaire et pré-demande de prêt

Évaluation du bien et vérification notariale

Finalisation avec déblocage des fonds en Italie

Quelles alternatives au prêt bancaire pour les acheteurs européens ?

Prêts immobiliers dans le pays d’origine (garantis par bien italien)

Courtiers spécialisés en crédits européens pour l’Italie

Solutions privées

Pourquoi un accompagnement juridique est fortement recommandé ?

Préparation et vérification des documents transfrontaliers

Coordination bancaire et conformité réglementaire entre pays de l’UE

Protection légale et respect des procédures AML/BL en Italie

Besoin d’aide pour financer votre achat depuis l’UE ?

Foire aux questions (FAQ)

Quel niveau d’apport est généralement requis ?

Peut-on financer en euros depuis un autre pays de l’UE ?

Quelle durée de prêt pour un non-résident européen ?

Peut-on négocier les taux ou les conditions ?

Les courtiers ou notaires peuvent-ils faciliter le financement ?

Coût réel d’une maison en Italie : ce que les acheteurs doivent prévoir

Quel pourcentage les frais représentent-ils du prix d’achat ?

Fourchettes moyennes des frais totaux

Quels frais sont obligatoires lors d’un achat immobilier ?

Droit d’enregistrement et taxes cadastrales

Honoraires du notaire

Commission d’agence

Autres coûts administratifs (traduction, dossier bancaire, etc.)

Exemples chiffrés pour mieux visualiser le budget

Exemple pour un bien de 200 000 €

Exemple pour un bien de 500 000 €

Impact éventuel du statut prima casa

Quels frais cachés ou charges récurrentes prévoir ?

IMU, TARI, taxes locales

Entretien, rénovation, mise aux normes

Risque de change et frais liés aux virements internationaux

Stratégies pour réduire les coûts d’achat

Optimisation grâce au statut prima casa

Choisir une région moins chère

Négocier frais d’agence ou notaire

Évaluer les biens à rénover

Comment un conseiller juridique peut vous aider

Analyse claire des frais encourus

Conseils en matière fiscale (prima casa, succession, etc.)

Coordination avec notaires et agences

Clauses contractuelles pour protéger l’acheteur

Besoin d’un accompagnement pour évaluer le coût d’un achat ?

Foire aux questions (FAQ)

Quel pourcentage représentent les frais totaux ?

Hausse ou baisse des prix en 2025 selon les régions ?

Le statut prima casa est-il accessible à tous ?

Peut-on négocier les frais d’agence en Italie ?

Quels coûts après l’achat faut-il prévoir chaque année ?

Les meilleurs endroits pour acheter une maison en Italie en 2025

Quelles régions sont les plus prisées par les étrangers ?

Puglia en pleine ascension (ex : Vallée d’Itria, Ostuni, Monopoli)

Villes côtières recherchées (Olbia, Villasimius)

Lombardie et Toscane : tradition et prestige

Quelles villes offrent un excellent rapport qualité-prix ?

Ombrie, Calabre, Abruzzes, Sicile

Abruzzo, Molise

Quelles grandes villes ou zones urbaines restent attractives ?

Milan

Rome

Florence

Pourquoi le littoral italien continue-t-il d’attirer ?

Sardaigne et Sicile

Côte amalfitaine, Campanie

Les avantages à long terme pour les acheteurs étrangers

Investissement durable et rendement locatif

Mode de vie, sécurité, infrastructure

Besoin d’aide pour choisir l’endroit idéal pour votre projet immobilier en Italie ?

Apport élevé requis (40–60 %)

Besoin d’aide pour financer votre achat depuis l’UE ?

Quel niveau d’apport est généralement requis ?

Peut-on financer en euros depuis un autre pays de l’UE ?

Quelle durée de prêt pour un non-résident européen ?

Peut-on négocier les taux ou les conditions ?

Les courtiers ou notaires peuvent-ils faciliter le financement ?

Exemple pour un bien de 200 000 €

Exemple pour un bien de 500 000 €

Quelles régions offrent un bon équilibre entre prix et services ?

Où trouver des biens abordables à la campagne ?

Quelles zones offrent du potentiel locatif saisonnier ?

Les grandes villes restent-elles attractives malgré les prix ?

Comment sécuriser un investissement en zone touristique ?

Prévoir une marge (10–20 %) pour les imprévus