Les meilleurs endroits pour acheter une maison en Italie en 2025

Choisir le bon emplacement est une décision fondamentale lorsqu’on envisage l’achat d’une maison en Italie, tant pour des raisons personnelles que patrimoniales. Un bon emplacement permet de concilier le charme d’un cadre de vie authentique avec une valorisation immobilière cohérente. Il s’agit de trouver un équilibre entre l’accès à la culture, la qualité de vie, les infrastructures disponibles et le respect d’un budget souvent contraint. Certains lieux offrent un excellent potentiel d’investissement locatif, d’autres un mode de vie paisible à moindre coût. Une analyse fine de la localisation permet donc d’éviter les pièges et de garantir que l’achat, au-delà du coup de cœur, demeure judicieux à long terme.

Quelles régions sont les plus prisées par les étrangers ?

Parmi les régions les plus recherchées par les acheteurs étrangers figurent la Toscane, la Lombardie, la Ligurie, les Pouilles et la Sicile. Ces régions allient beauté paysagère, infrastructures et bon potentiel d’investissement. Des régions abordables comme l’Ombrie, la Calabre ou les Abruzzes offrent une excellente valeur. Le littoral de la Sardaigne (Olbia, Villasimius) est particulièrement prisé pour les maisons de vacances.

Puglia en pleine ascension (ex : Vallée d’Itria, Ostuni, Monopoli)

Les Pouilles incarnent aujourd’hui l’une des régions les plus prometteuses d’Italie pour l’achat immobilier, qu’il s’agisse d’usage personnel ou d’investissement. Grâce à un ensemble d’atouts comme les côtes splendides, le climat méditerranéen, le patrimoine architectural (Trulli de la Vallée d’Itria, villes baroques comme Lecce), la cuisine, le mode de vie authentique. Elles séduisent un nombre toujours plus grand d’acheteurs étrangers. Les prix immobiliers restent, comparativement à la Toscane ou à la Côte Amalfitaine, plus raisonnables bien que déjà en forte hausse dans les zones comme Ostuni, Monopoli ou la Vallée d’Itria. Par ailleurs, le tourisme en plein développement, les incitations fiscales ou subventions dans certains cas, et la possibilité de louer pour plusieurs mois de l’année maximisent le potentiel de retour sur investissement. En somme, les Pouilles offrent aujourd’hui un excellent compromis : charme, authenticité, potentiel de valorisation. Cela en offrant des coûts souvent plus accessibles qu’ailleurs en Italie.

Cependant, avant d’acheter une propriété dans les Pouilles, il est important de vérifier qu’elle respecte les lois d’urbanisme et possède les permis nécessaires. Les propriétés doivent aussi répondre aux normes de sécurité. Une non-conformité peut compliquer la location et coûter cher à légaliser. Faites une vérification approfondie avant d’acheter.

Villes côtières recherchées (Olbia, Villasimius)

Olbia et Villasimius, en Sardaigne, figurent aujourd’hui parmi les destinations côtières les plus en vogue pour qui envisage l’achat d’une résidence secondaire ou d’un bien locatif. Olbia séduit d’abord par sa situation stratégique.  porte d’entrée vers la Costa Smeralda, bon réseau de transport, et mélange de commodités urbaines et de plages idylliques. Les quartiers proches du littoral comme Pittulongu voient des prix autour de 3 000 à 4 000 €/m², avec des pics pouvant atteindre 6 000 €/m² pour les nouveaux bâtiments ou les propriétés avec vue sur mer. Villasimius, quant à elle, combine paysages méditerranéens superbes, plages réputées et un fort attrait pour les résidences d’été : les villas y atteignent en moyenne ~ 4 330 €/m², et le marché des maisons de vacances y est particulièrement dynamique. Pour l’investisseur ou l’acheteur sensible au charme balnéaire, ces deux localités offrent un excellent compromis entre qualité de vie, potentiel locatif élevé en saison et valorisation probable — à condition de bien peser le coût élevé, la forte demande estivale, et les contraintes réglementaires liées aux locations saisonnières. Attention avant d’acheter! Une grande partie des biens immobiliers disponibles sur le marché sarde est dépourvue de titre de propriété en règle. En achetant ce type de bien immobilier, le nouveau propriétaire devient responsable du défaut et pourrait connaître des complications dans le cadre de la revente du bien.

Lombardie et Toscane : tradition et prestige

La Lombardie, avec ses villes dynamiques comme Milan et son patrimoine architectural mêlant élégance classique et modernité, offre un cadre de vie raffiné où l’histoire cohabite avec l’innovation économique. À l’opposé, la Toscane respire l’âme rurale et aristocratique du pays: collines verdoyantes, villages médiévaux, vignobles renommés et patrimoines artistiques inestimables, qui évoquent un art de vivre intemporel. Pour l’acquéreur, ces deux régions combinent une sécurité juridique et un réseau d’infrastructures de premier ordre, tout en garantissant une plus-value patrimoniale liée à un patrimoine culturel unique et à une demande durable pour des biens d’exception. En somme, Lombardie apporte le prestige urbain et l’efficacité moderne, tandis que la Toscane offre la poésie domestique et la pérennité de l’héritage régional.

Quelles villes offrent un excellent rapport qualité-prix ?

Beaucoup de villes italiennes offrent un bon rapport qualité-prix et un charme notable, loin des gros centres. Ces villes combinent coût d’achat plus bas et patrimoine culturel, avec des opportunités de rénovation et un cadre de vie attractif hors des centres touristiques majeurs.

Ombrie, Calabre, Abruzzes, Sicile

L’Ombrie, la Calabre, les Abruzzes et la Sicile offrent des opportunités attractives pour acheter une maison à petits prix tout en bénéficiant d’une forte authenticité locale. En Ombrie, on découvre villages médiévaux comme Orvieto et Spello, où le coût reste raisonnable et le cadre paisible invite à la rénovation pour créer une demeure au charme intemporel. En Calabre, des zones rurales et des centres historiques moins touristiques proposent des biens à prix accessibles, avec une culture culinaire et un esprit convivial très marqués. Les Abruzzes allient montagnes, parcs et littoral discret, offrant des maisons à restaurer dans un paysage préservé et authentique, souvent à coût avantageux. En Sicile, certaines communes intérieures et littorales moins connues permettent d’acheter fort raisonnablement, tout en profitant d’un patrimoine architectural riche, d’un climat agréable et d’une identité locale forte. Ensemble, ces régions conjuguent prix attractifs, patrimoine vivant et potentiel de rénovation pour ceux qui recherchent une expérience italienne authentique loin des grandes métropoles.

Abruzzo, Molise

L’Abruzzo et le Molise constituent des choix idéaux pour une retraite à l’étranger souhaitant acheter une maison en Italie. L’Abruzzo offre des paysages variés — montagnes du Gran Sasso, parcs nationaux, littoral adriatique — avec des biens à fort potentiel de rénovation à des prix encore abordables, une gastronomie riche et une vie locale authentique. Le Molise, l’un des marchés immobiliers les plus accessibles d’Italie, séduit par son calme, ses villages perchés, ses côtes sobres et sa nature préservée, idéal pour une retraite paisible. Ensemble, ces deux régions offrent un bon rapport qualité-prix, une identité culturelle forte et une qualité de vie tranquille, tout en restant suffisamment accessibles via les infrastructures et les services régionaux.

Quelles grandes villes ou zones urbaines restent attractives ?

Milan, en tant que centre économique et culturel, offre une excellente infrastructure et une vie nocturne dynamique. Rome, avec son riche patrimoine historique et ses nombreuses institutions culturelles, attire également de nombreux acheteurs. Florence, célèbre pour son art et son architecture, propose un cadre de vie unique, tandis que Bologne est reconnue pour sa qualité de vie, son ambiance universitaire et sa gastronomie.

Milan

Milan, la capitale économique de l’Italie, se distingue par de nombreux avantages pour ceux qui envisagent d’acheter une maison. La ville offre un marché immobilier dynamique, avec une variété de quartiers allant des zones historiques aux développements modernes. Son statut de centre financier attire des professionnels du monde entier, garantissant une demande constante pour l’immobilier. En outre, Milan est réputée pour son excellente infrastructure, incluant un réseau de transports en commun efficace, des écoles de qualité et des services de santé performants. La richesse culturelle de la ville, avec ses musées, théâtres et événements internationaux comme la Fashion Week, contribue à un cadre de vie stimulant. Enfin, la gastronomie milanaise et la proximité avec des destinations touristiques comme les lacs italiens et les Alpes ajoutent à son attrait, faisant de Milan un choix privilégié pour les acheteurs immobiliers.

Rome

Rome, la capitale éternelle, présente de nombreux avantages pour ceux qui souhaitent acheter une maison en Italie. Avec son riche patrimoine historique, ses monuments emblématiques et sa vie culturelle vibrante, la ville offre un cadre de vie unique et inspirant. Les quartiers romains, allant des charmantes ruelles de Trastevere aux avenues élégantes de Parioli, proposent une variété de styles de vie adaptés à différents goûts. De plus, Rome bénéficie d’une bonne infrastructure, avec un réseau de transports en commun efficace, des écoles de qualité et une offre de services variée. Cependant, il est important de rester vigilant face aux risques d’abus de construction dans la région du Latium. Certaines zones peuvent être sujettes à des projets immobiliers non réglementés ou à des constructions illégales, ce qui peut affecter la qualité de vie et la valeur des biens. Il est donc conseillé aux acheteurs de bien se renseigner sur la législation locale et de vérifier la conformité des projets avant de prendre une décision d’achat.

Florence

Florence, joyau de la Renaissance, offre de nombreux avantages pour ceux qui envisagent d’acheter une maison en Italie en 2025. La ville est réputée pour son patrimoine artistique inestimable, ses musées de renommée mondiale et son atmosphère romantique, ce qui en fait un lieu de vie inspirant. Les quartiers historiques, tels que le centre-ville et l’Oltrarno, attirent les acheteurs grâce à leur charme unique et à leur proximité avec des commodités variées. De plus, Florence bénéficie d’une excellente qualité de vie, avec des marchés locaux, des restaurants raffinés et un accès facile à la campagne toscane. Cependant, il est important de noter que des contraintes locatives récentes ont été mises en place pour limiter le nombre de bed and breakfast dans la ville. Ces réglementations visent à préserver le caractère résidentiel de certains quartiers et à réduire la pression touristique, ce qui peut influencer les décisions d’achat et de location pour les investisseurs immobiliers. Les acheteurs doivent donc se familiariser avec ces nouvelles règles afin de naviguer efficacement sur le marché immobilier florentin.

Pourquoi le littoral italien continue-t-il d’attirer ?

Le littoral italien continue d’attirer de nombreux acheteurs en raison de son cadre de vie idyllique, de ses paysages à couper le souffle et de son climat méditerranéen ensoleillé. Les régions côtières, telles que la Côte Amalfitaine, les Cinque Terre et la Riviera italienne, offrent non seulement des plages magnifiques, mais aussi une riche culture locale, une gastronomie savoureuse et des activités de plein air variées. Pour ceux qui recherchent une résidence secondaire, le bord de mer représente un havre de paix idéal pour se ressourcer, tandis que l’investissement locatif dans ces zones touristiques peut générer des revenus intéressants pendant la saison estivale. L’attrait du littoral italien réside donc dans la combinaison d’un style de vie relaxant et d’opportunités économiques prometteuses.

Sardaigne et Sicile

Ces îles, réputées pour leurs paysages à couper le souffle, leurs plages idylliques et leur riche patrimoine culturel, attirent chaque année des millions de touristes. Les propriétaires peuvent ainsi bénéficier de revenus locatifs intéressants pendant la haute saison estivale. Cependant, il est crucial de prendre en compte certains inconvénients liés à l’immobilier dans ces régions. Les abus de construction sont assez fréquents dans ces zones. En Sicile 46 maisons sur 100 présentent des abus de construction. De plus, des risques tels que l’emphytéose, qui confère des droits à long terme sur le terrain à des tiers, ainsi que des prélations et des droits de tiers sur les biens immobiliers, peuvent compliquer la situation juridique des propriétaires. Il est donc essentiel de faire réaliser une enquête préliminaire par un avocat spécialisé en droit immobilier  avant d’investir dans ces magnifiques régions.

Côte amalfitaine, Campanie

Cette région, célèbre pour ses paysages spectaculaires, ses villages pittoresques comme Positano et Ravello, ainsi que son riche patrimoine culturel, attire des acheteurs en quête d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif. Il faut néanmoins considérer certains inconvénients, tels que les abus de construction qui peuvent nuire à l’intégrité architecturale des lieux, ainsi que les contraintes géographiques et géologiques qui rendent certaines propriétés vulnérables aux glissements de terrain et à d’autres risques naturels. Dans ce contexte, il est fortement recommandé de se faire assister par un avocat spécialisé en immobilier pour naviguer dans les complexités juridiques et s’assurer que l’achat ne pose pas de problèmes futurs, garantissant ainsi une transaction sécurisée et conforme aux réglementations locales.

Les avantages à long terme pour les acheteurs étrangers

Les acheteurs étrangers en Italie peuvent bénéficier d’avantages à long terme significatifs, notamment un potentiel d’appréciation de la valeur immobilière dans des régions prisées et une qualité de vie exceptionnelle. Avec son riche patrimoine culturel, son climat agréable et sa gastronomie renommée, l’Italie offre un cadre de vie enviable qui attire des résidents permanents et des touristes. Investir dans l’immobilier italien peut ainsi représenter une opportunité lucrative, tout en permettant de profiter d’un style de vie unique et d’un environnement inspirant.

Investissement durable et rendement locatif

L’achat d’un bien immobilier résidentiel en Italie présente un rendement locatif récurrent et pérenne, sous réserve du respect des dispositions légales et fiscales applicables. En tant que placement, le bien peut générer des loyers qui, dès lors qu’ils couvrent les charges d’entretien, les impôts locaux et les éventuels intérêts d’emprunt, contribuent à la stabilité du patrimoine et à la diversification du portefeuille. Toutefois, la durabilité de cet investissement dépend de la conformité aux obligations civiles (contrats de location, dépôt de garantie, états descriptifs), commerciales (charges et services inclus, bail à long terme) et fiscales (impôt sur le revenu des personnes physiques ou sociétés, taxe foncière, éventuelles taxes locales), ainsi que d’un suivi actif du marché locatif et des normes relatives à la sécurité et à l’occupation du bien.

Par ailleurs, il est crucial de rester vigilant face aux risques associés à l’achat immobilier dans le pays. En effet, le notaire en Italie ne vérifie pas systématiquement la conformité urbanistique et cadastrale des biens, ce qui peut entraîner des complications juridiques ultérieures pour les propriétaires. Par conséquent, il est essentiel de réaliser un audit juridique approfondi avant l’achat, afin de s’assurer que le bien respecte toutes les réglementations en vigueur et d’éviter des problèmes potentiels liés à l’état de droit de la propriété. Cette précaution permet de sécuriser l’investissement et d’assurer un rendement locatif stable et pérenne.

Mode de vie, sécurité, infrastructure

L’Italie offre un mode de vie enviable, alliant culture, gastronomie et paysages magnifiques, ce qui en fait un lieu de résidence prisé. Les villes italiennes sont généralement sûres, avec des infrastructures bien développées, incluant des transports en commun efficaces, des établissements de santé de qualité et des écoles réputées. Lors d’un achat immobilier en Italie, comme aux États-Unis par exemple, il est courant de faire appel à un avocat pour naviguer dans le processus. Contrairement à d’autres pays, comme la France ou la Belgique , où le notaire effectue des vérifications approfondies, en Italie, le notaire ne s’assure pas de la conformité des biens vendus. De plus, la législation italienne tend à protéger davantage les vendeurs que les acheteurs, car la responsabilité passive liée à l’état du bien est transférée avec les droits de propriété. Ainsi, l’assistance d’un avocat est cruciale pour garantir une transaction sécurisée et conforme aux réglementations en vigueur.

Besoin d’aide pour choisir l’endroit idéal pour votre projet immobilier en Italie ?

Depuis plus de 55 ans, De Tullio Law Firm aide les acheteurs internationaux à surmonter les difficultés liées à l’achat d’une maison en Italie. Si vous envisagez d’acheter une maison en Italie, contactez-nous. Nous vous offrons une consultation juridique experte adaptée à vos besoins. Nous proposons également un appel préliminaire gratuit pour répondre à vos questions et vous présenter la procédure. Cette consultation sans engagement nous permet de vous offrir des conseils personnalisés en fonction de votre situation. Nous prendrons en charge l’ensemble de la procédure. D’une part, nous vérifierons la documentation (urbanistique, cadastrale, hypothécaire, énergétique, etc.). D’autre part, nous rédigerons les divers contrats que vous devrez signer. Nous réaliserons également l’ensemble des formalités administratives et vous accompagnerons chez le notaire le jour de la signature de l’acte.

Foire aux questions (FAQ)

Quelles régions offrent un bon équilibre entre prix et services ?

Pour trouver un bon équilibre entre prix et services en Italie, privilégiez le Sud (notamment la Sicile, les Pouilles avec Bari, la Calabre et la Basilicate) et certaines régions du Centre (comme les Marches ou les Abruzzes) où le coût de la vie est plus bas et l’expérience authentique sans sacrifier la qualité. Le Nord, bien que dynamique, offre des salaires plus élevés mais aussi un coût de la vie plus cher. 

Où trouver des biens abordables à la campagne ?

Pour trouver des biens abordables à la campagne en Italie, privilégiez les régions comme le Piémont, les Abruzzes et les Marches. Soyez attentifs aux programmes de « maisons à 1 euro » dans certaines communes qui peuvent offrir des biens à rénover.

Quelles zones offrent du potentiel locatif saisonnier ?

Les zones offrant un fort potentiel de location saisonnière en Italie incluent les grandes villes touristiques comme Rome, Florence et Venise ; les régions côtières comme les Pouilles et la Sicile ; les zones de montagne comme les Dolomites ; et les régions rurales avec des propriétés de charme en Toscane et Ombrie.

Les grandes villes restent-elles attractives malgré les prix ?

Oui, les grandes villes italiennes peuvent rester attractives malgré les prix élevés, surtout si l’on considère les opportunités de location saisonnière ou l’investissement dans des quartiers moins chers ou des villes secondaires en périphérie

Comment sécuriser un investissement en zone touristique ?

Pour sécuriser un investissement immobilier touristique en Italie, effectuez une étude de marché approfondie, vérifiez la conformité du bien (urbanisme, diagnostics techniques comme amiante et sismique), obtenez un plan de financement solide, et faites appel à un avocat spécialisé en droit immobilier pour défendre vos intêrets.

Coût réel d’un achat immobilier en Italie en 2025

La Dolce Vita vous attire? Vous avez décidé de franchir le pas et d‘acheter une maison en Italie? Ne prenez pas en compte seulement l’annonce immobilière pour calculer votre budget.

Le coût réel pour acheter une maison en Italie en 2025 dépasse largement le prix affiché. Il faut ajouter les frais de notaire, les taxes d’enregistrement, les coûts de rénovation éventuels et les charges annuelles. Ces frais peuvent représenter 10 à 20 % du prix du bien.

Comprendre le prix moyen au m² par région et ville

Les variations régionales de l’immobilier en Italie présentent des disparités marquées entre le Nord, le Centre et le Sud, reflétant des dynamiques économiques et démographiques distinctes. Le Nord concentre une part significative de l’activité, avec des prix médians plus élevés dans des métropoles telles que Milan et Turin, et une demande soutenue dans les zones industrielles et logistiques. Le Centre, incluant des marchés comme Rome et ses environs, affiche des prix élevés mais également une certaine volatilité liée à la fonction administrative et touristique; les grandes villes et leurs satellites tirent les indicateurs immobiliers vers le haut. Le Sud, en contrepoint, connaît des niveaux de prix généralement plus bas, associés à une offre abondante et à une demande plus modeste, bien que des pôles urbains comme Naples ou Bari présentent des segments attractifs pour l’investissement et les projets de réhabilitation.

Prix moyen en fonction des régions (Nord, Centre, Sud)

Sur le plan du prix moyen de l’immobilier par région, le Nord demeure généralement le plus cher, avec des écarts notables entre les zones centrales et les zones périphériques ou rurales. Le prix moyen dans le nord se situe entre 2 et 3000 euros/m². Le Centre affiche des prix moyens intermédiaires, portés en grande partie par Rome et ses environs, qui bénéficient d’un effet « effet capitale » et d’activités institutionnelles et touristiques soutenues. En moyenne, comptez entre 2000 et 2500 euros/m². Le Sud reste le segment le plus abordable en moyenne, bien que certaines villes littorales ou historiques présentent des valeurs résiduelles élevées liées au patrimoine et à la demande touristique. Le prix moyen est de 1550 euros/m².

Prix dans les grandes villes (Rome, Milan, Florence)

Prenons l’exemple de grandes villes italiennes, comme Rome, Milan et Florence. Milan demeure un point d’ancrage pour l’immobilier tertiaire et résidentiel haut de gamme, affichant des seuils supérieurs dans les quartiers centraux et une résilience face aux fluctuations économiques. Le prix moyen est de 5104 euros/m². Rome, en tant que capitale, présente une volatilité relative mais conserve des valeurs solides, avec des marges d’investissement significatives dans les quartiers historiques et les zones périphériques en expansion. Comptez en moyenne 3395 euros/m². Florence, bien que plus modeste en taille, offre des prix élevés dans le centre historique et des tendances positives liées à la valorisation du patrimoine et à l’investissement touristico-hôtellerie. Le prix moyen est de 4150 euros/m².

Quels sont les frais annexes incontournables ?

Les coûts supplémentaires liés à l’achat d’une maison en Italie s’établissent comme éléments distincts du prix d’achat et recouvrent notamment les frais d’enregistrement, les taxes, les honoraires professionnels et les coûts éventuels liés à des travaux ou à des services administratifs. Le panorama varie selon le type de bien (ancien ou neuf), le régime fiscal applicable et la localisation du bien, avec des incidences spécifiques sur le coût total de l’opération. Votre avocat vous conseillera sur le mode d’acquisition à privilégier.

Frais de notaire et impôt d’enregistrement

Les frais de notaire et l’impôt d’enregistrement en Italie s’ajoutent au coût d’acquisition. L’impôt d’enregistrement varie selon que le bien est destiné à être utilisé comme résidence principale ou secondaire, et selon le statut du bénéficiaire (résident ou non-résident). Les frais de notaire couvrent les actes de transfert de propriété, les actes de vente et éventuelles formalités derogatoires, et incluent les émoluments notariés proportionnels au prix d’achat et des droits éventuels de timbre ou de transcription. Le rôle du notaire en Italie est plus limité qu’en France. Il ne réalise pas d’enquête technique ou urbanistique. L’agent immobilier n’a aucune obbligation non plus de signaler les vices cachés ou les défauts invisibles, ce qui laisse place à de nombreux biens non-conformes sur le marché immobilier. C’est pour cela que les italiens, comme les américains par exemple, font généralement appel à un avocat pour les assister durant un achat immobilier.

TVA, impôt cadastral et taxe hypothécaire

La TVA, l’impôt cadastral et la taxe hypothécaire s’ajoutent également à l’opération. La TVA s’applique principalement sur les transactions concernant les biens neufs ou les prestations de services liées à l’immobilier neuf, avec des taux en vigueur selon la nature du bien et la partie acquérente. L’impôt cadastral et la taxe hypothécaire peuvent entrer en jeu dans le calcul des coûts fiscaux locaux, en fonction du type de bien et de son usage. Des exonérations ou réductions peuvent exister pour des achats spécifiques (première résidence, rénovations importantes, etc.).

Honoraires professionnels (traduction, agence, architecte)

Les honoraires des professionnels impliqués lors de l’achat d’une maison en Italie recouvrent les coûts de services tels que la traduction (ou l’interprétation juridique), les prestations d’agence immobilière et les honoraires d’architecte ou de consultant technique. Les frais d’agence immobilière se négocient généralement en pourcentage du prix d’achat et peuvent varier selon les services rendus (recherche, négociation, vérifications). Les honoraires d’architecte et les frais de traduction ou d’interprétation s’ajoutent à la charge de l’acheteur et dépendent de l’étendue des prestations.

Coût des travaux de rénovation

Les coûts des travaux de rénovation d’une maison achetée en Italie englobent les dépenses liées à la conception, les permis administratifs (DIA/SCIA), les études techniques, les honoraires d’ingénierie et les coûts matériels et main-d’œuvre. Les travaux peuvent être soumis à des incitations fiscales ou à des mécanismes de crédit d’impôt, tels que les crédits d’impôt pour la restauration du patrimoine ou les rénovations énergétiques, selon le type de travaux et les autorités locales. Il convient d’estimer soigneusement le budget global, en incluant les marges pour imprévus et les coûts annexes (assurances, contrôles techniques et garanties).

Coûts variables selon l’emplacement

Le coût d’un bien immobilier est un facteur dynamique, influencé par de nombreuses variables. Les zones rurales et les villages en voie de dépeuplement peuvent offrir des maisons à des prix très bas, mais il est essentiel d’évaluer attentivement les coûts et les engagements liés à l’achat et à la rénovation.

Coût réel d’une maison à 1 € (rénovation + frais)

Le coût réel d’une maison à un euro en Italie, y compris la rénovation et les frais, peut varier considérablement, mais il est toujours supérieur à un euro. Le coût symbolique d’achat est d’un euro, mais il faut ensuite ajouter les frais obligatoires, tels que les droits d’enregistrement et les coûts de rénovation, qui peuvent être élevés, surtout si le bien est en mauvais état.

Pour un petit bien immobilier à rénover, on peut estimer un coût total, comprenant l’achat, les frais accessoires et la rénovation, d’au moins 20 000 euros, mais dans de nombreux cas, le coût peut même dépasser 50 000 euros, surtout s’il s’agit de rénovations importantes.

Les maisons à un euro sont une initiative intéressante pour redynamiser les villages abandonnés, mais il est important d’évaluer soigneusement les coûts cachés et de se préparer à un investissement important pour la rénovation et les frais annexes.

Quelles sont les charges récurrentes post‑achat ?

Les frais annuels à prévoir une fois l’achat d’une maison en Italie finalisé se composent principalement des impôts locaux et des charges administratives récurrentes. Ils incluent notamment l’IMU (Imposta Municipale Unica) éventuelle sur la propriété, les taxes municipales liées à la gestion du patrimoine et, le cas échéant, des frais de service tels que les redevances liées à la conservation du domaine public ou à des prestations municipales particulières.

Impôts locaux (IMU, TASI, TARI)

Les impôts locaux à payer en Italie après l’acquisition comprennent l’IMU, la TASI et la TARI, chacune ayant des assiettes, des taux et des modalités de prélèvement spécifiques au niveau municipal ou régional. L’IMU est comptée sur la valeur cadastrale du bien et peut être ajustée en fonction du statut du propriétaire et de l’usage du bien (résidence principale ou secondaire). La TASI, lorsque applicable, contribue au financement des services locaux rendus par la commune, et la TARI est destinée à financer la collecte et le traitement des ordures ménagères. Des exonérations, réductions ou crédits d’impôt peuvent s’appliquer selon le type de bien, la destination (résidence principale, secondaire, locatif) et les politiques locales en vigueur.

Charges courantes et services publics

Les charges courantes et services publics à régler après l’achat comprennent les coûts énergétiques (électricité et gaz) et les services urbains (eau, assainissement, chauffage central, lorsque fournis par la municipalité ou des opérateurs privés). Elles englobent également les frais d’entretien courant, les assurances habitation obligatoires ou recommandées, les frais de gestion de copropriété s’il s’agit d’un immeuble en copropriété, et les éventuels coûts de stationnement ou d’accès à des services communautaires. Il convient d’établir un budget prévisionnel en fonction des consommations historiques du bien (ou des estimations) et des tarifs en vigueur chez les fournisseurs locaux.

Exemple de budget global pour un bien de 70 m²

Ci-dessous une estimation moyenne des frais réels à envisager pour l’achat d’une résidence secondaire en Italie, d’une surface de 70 m2.

Avantages et limites d’un achat en Italie

Les valeurs culturelles et patrimoniales, la potentialité de valorisation immobilière, les aides et incitations fiscales possibles font de l’Italie une destination avantageuse pour acheter une maison. Certains inconvénients en revanche comme la complexité administrative, les risques d’imprévus et coûts supplémentaires, et les incertitudes liées au cadre réglementaire et fiscal vous rappellent que l’assistance d’un avocat spécialisé est fondamentale pour protéger vos intêrets.

Avantages de l’achat immobilier en Italie

Des accords juridiques et fiscaux favorables dans certaines collectivités, une sécurité juridique renforcée par le droit privé et immobilier, l’accès à des zones à fort potentiel touristique et culturel, et des possibilités d’avantages fiscaux sous conditions, tels que des crédits d’impôt ou déductions liés aux travaux et à la rénovation, selon les politiques publiques locales et nationales.

Limitations et risques à anticiper

Lors d’un achat immobilier en Italie il est important de tenir compte des charges fiscales locales variables (IMU, TASI, TARI), ainsi que des coûts de copropriété et frais de service. Les procédures d’acquisition et de transfert de propriété nécessitant maîtrise des formes et de la langue juridique, l’assistance d’un avocat est indispensable à chaque étape du processus. Il fera effectuer un audit préliminaire du bien, dans le but d’éliminer les incertitudes liées aux diagnostics techniques, à la titularité et à l’état du bien, ainsi que l’imprévisibilité des dépenses de rénovation et d’entretien.

Conseils pour maîtriser votre budget

Anticipez et planifiez les dépenses lors de l’achat d’une résidence secondaire en Italie. Pensez à établir un budget global intégrant prix d’achat, frais notariés, taxes, honoraires et coûts éventuels de travaux. Projetez un échéancier de paiement conforme au calendrier de la transaction. Intégrez une marge de sécurité et des provisions pour les imprévus. Pensez également à l’assurance habitation, surtout si vous laisserez le bien sans occupants une partie de l’année.

Étudier les prix régionaux avant de choisir

Il est conseillé d’étudier les prix régionaux avant de choisir une maison à acheter en Italie. Ceci afin d’évaluer le marché local et les écarts de coût. Analysez les variations de prix par région, province et quartier, en tenant compte des différences de fiscalité locale, de coûts des services et de potentiel de valorisation. confrontez les données avec les caractéristiques du bien (type, état, localisation, accessibilité) et réalisez une comparaison coûts-avantages afin de décider en connaissance de cause.

Solliciter plusieurs devis pour travaux et frais

Solliciter plusieurs devis pour les éventuels travaux est recommandé pour sécuriser les conditions contractuelles et financières. Demandez des devis détaillés auprès de professionnels (architecte, ingénieur, entrepreneur, traducteur/juridique). Précisez les prestations, les délais, les modalités de paiement et les garanties. Comparez les offres sur le fond et sur la forme. Faites vérifier les obligations légales et les éventuelles autorisations (DIA/SCIA, permis de construire), et prévoir des clauses de révision ou de pénalités en cas de retard ou de non-conformité par votre avocat.

Prévoir une marge (10–20 %) pour les imprévus

Prévoir une marge de 10 à 20 % pour les imprévus lors de l’achat d’une maison en Italie permet de couvrir les dépassements potentiels et les coûts cachés. Incorporez dans le budget global des contingences liées à d’éventuels frais supplémentaires, évolutions fiscales, ou révisions des estimations de travaux. documentez et suivez ces provisions dans les mécanismes de contrôle budgétaire et dans les clauses contractuelles associées à l’opération.

Vérifier les aides et déductions fiscales

Vérifier les aides et déductions fiscales disponibles pour acheter une maison en Italie peut conduire à des économies substantielles. Examinez les exonérations, crédits d’impôt et incitations (résidence principale, travaux énergétiques, restauration de patrimoine, rénovations structurelles), ainsi que les conditions d’éligibilité et les procédures de demande. Coordonnez ces avantages avec les déductions fiscales au moment de la déclaration et auprès des autorités compétentes pour optimiser le coût total de l’opération selon le cadre juridique en vigueur.

Besoin d’accompagnement juridique pour évaluer votre budget en Italie ?

Investir dans l’immobilier italien est une opportunité intéressante, mais il est essentiel de bénéficier d’un soutien juridique adéquat. Notre équipe du cabinet d’avocats De Tullio est là pour vous guider à chaque étape du processus d’achat, de la diligence raisonnable jusqu’à la négociation du contrat et à la conclusion de la vente.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez investir dans l’immobilier italien, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin de la procédure. Nous proposons également un appel préliminaire gratuit pour répondre à vos questions. Cette consultation sans engagement nous permet de vous offrir des conseils personnalisés en fonction de votre situation.

Foire aux questions (FAQ)

Le coût total peut-il dépasser 20 % du prix d’achat ?

Oui. En fonction de l’état du bien immobilier envisagé, le coût total peut dépasser 20% du prix d’achat.

Les maisons à 1 € sont-elles une bonne affaire ?

Oui, les maisons à 1 euro peuvent être une excellente affaire pour ceux qui sont prêts à investir du temps, de l’argent et de l’énergie dans la rénovation et qui sont attirés par la vie dans les petites villes italiennes.

Quels sont les frais de notaire minimum ?

En Italie, les frais de notaire pour l’achat d’un bien immobilier varient généralement entre 1% et 4% du prix de vente, avec un minimum souvent de 2000 euros. Ces frais comprennent les honoraires du notaire, les taxes d’enregistrement, les taxes hypothécaires et cadastrales, ainsi que d’autres frais divers. 

Peut-on faire financer les travaux par une banque ?

Oui, les étrangers peuvent obtenir un financement immobilier en Italie. Le système bancaire italien est ouvert aux investisseurs internationaux, qu’ils soient résidents ou non-résidents.

Y a‑t‑il encore des aides fiscales en 2025 ?

Oui, il existe encore des aides fiscales pour acheter une maison en Italie en 2025, notamment pour les primo-accédants et pour les rénovations. De plus, certaines municipalités proposent des maisons à 1 euro, avec des engagements de rénovation.

Hypothèque en Italie pour non-résidents: conditions, étapes et conseils

Les non-résidents peuvent obtenir un prêt pour acheter une maison en Italie, mais les conditions sont plus strictes que pour les résidents. Ils doivent fournir un dossier financier solide, verser un apport personnel important (souvent 30 à 50 %) et disposer d’un codice fiscale et d’un compte bancaire italien.

Qui peut accéder à un prêt immobilier en Italie en tant que non-résident ?

Résidents européens versus résidents non-européens

Les étrangers non-résidents en Italie qui souhaitent y acheter une maison  peuvent accéder à différentes solutions de prêts hypothécaires pour étrangers. Mais ce type de prêt présente des caractéristiques différentes de celles des prêts pour une résidence principale ou pour la rénovation conventionnels. La procédure administrative est également plus complexe. En effet, les banques ont tendance à appliquer des conditions plus strictes et restrictives. Le demandeur doit avoir un profil financier solide et stable, attesté par une déclaration de revenus traduite en italien et approuvée légalement.

De plus, l’octroi du prêt dépendra également du pays de résidence. Pour les citoyens résidant dans l’Union européenne, des facilités accrues et un accès au crédit simplifié sont prévus par rapport à un pays hors UE. Il est important de souligner qu’il est toujours plus simple d’obtenir un financement dans votre pays de résidence, surtout si vous ne possédez pas déja d’actifs sur le territoire italien, qu’il s’agisse de biens immobiliers ou de revenus.

Types de biens éligibles au financement

Le type de bien que vous souhaitez acheter et sa localisation influencent également les conditions du prêt. Les banques italiennes privilégient généralement les biens résidentiels situés dans des zones urbaines ou touristiques prisées. La caractéristique plus importante cependant concerne la conformité urbanistique et cadastrale du bien immobilier. Sachez que la banque, avant de décider de débloquer des fonds et d’octroyer un accord de principe, fera toujours inspecter le bien immobilier par un expert technique. Ceci pour ne pas risquer de devoir saisir, en cas de non respect des échéances de remboursement de prêt de votre part, un bien immobilier non-conforme au niveau urbanistique et cadastral, ou grevé de transcriptions préjudiciables, et donc d’une valeur réelle nettement inférieure au prix de vente réclamé par le vendeur.

Cette inspection effectuée par la banque sera fondamentale pour décider si le bien immobilier vaut la peine d’accorder le financement demandé. Seuls les biens conformes ont une chance d’obtenir le financement demandé. La non-conformité entraînera le rejet de votre demande, et vous obligera à recommencer vos recherches depuis le début.

Profil financier attendu par les banques italiennes

Les banques italiennes accordent une importance primordiale à votre capacité à rembourser le prêt. Elles examineront attentivement vos revenus, votre patrimoine et votre historique de crédit. En général, le montant des mensualités du prêt ne doit pas dépasser 30% à 35% de vos revenus mensuels nets. Les banques italiennes apprécient la stabilité professionnelle. Si vous êtes salarié, un contrat à durée indéterminée avec une ancienneté de plusieurs années sera un atout. Pour les travailleurs indépendants, il faudra généralement justifier d’au moins deux à trois ans d’activité rentable.

Quelles sont les étapes pour obtenir une hypothèque en tant que non-résident ?

Demander une simulation ou une pré-approbation

Utilisez les simulateurs en ligne des banques ou contactez directement les conseillers bancaires pour obtenir une simulation personnalisée. Fournissez les informations demandées et les documents nécessaires pour que la banque puisse évaluer votre situation financière. La banque vous indiquera le montant maximal que vous pouvez emprunter, les taux d’intérêt proposés, la durée du prêt et les mensualités. 

Rassembler les documents de prêt immobilier

La préparation d’un dossier solide est cruciale pour maximiser vos chances d’obtenir un financement immobilier en Italie. Les banques italiennes exigent généralement une liste exhaustive de documents pour évaluer votre demande de prêt. Votre avocat en Italie, étant sur place, pourra faciliter vos démarches en vue du crédit.

Choisir une banque ou un courtier spécialisé

Examinez attentivement l’offre de prêt et les conditions proposées par la banque. Vérifiez le taux d’intérêt, la durée du prêt, les frais de dossier, les assurances et les autres coûts liés au prêt. Comparez l’offre avec d’autres offres disponibles sur le marché pour vous assurer de faire le meilleur choix. 

Signature du contrat de prêt et passage chez le notaire

À l’issue de la signature du compromis ou de la promesse, s’écoule en général un délai de trois mois avant la signature de l’acte définitif de vente.

La condition d’obtention d’un prêt est la condition suspensive la plus fréquente. En effet, la majorité des acquisitions immobilières sont financées par le biais d’un prêt bancaire. Lorsqu’un acheteur s’engage en signant un compromis, il n’est jamais sûr qu’il disposera des fonds nécessaires. Faites rédiger l’offre d’achat et le compromis de vente par votre avocat. Il insérera toutes les conditions suspensives nécessaires à la protection de vos intêrets.

Dès lors que le compromis est signé, le bénéficiaire devra alors démarcher les différents organismes bancaires afin de monter son dossier de prêt bancaire. Il devra fournir, dans un délai de 15 jours à compter de la réception du compromis, une attestation de demande de prêt. Suivant cette date, il bénéficiera ensuite d’environ 30 à 45 jours (en fonction des périodes) pour fournir une attestation d’accord de prêt. Durant ce labs de temps, la banque fera l’inspection technique décisive sur la conformité du bien. Si vous avez fait réaliser un audit juridique préliminaire par votre avocat qui s’est révélé posifif, vous n’avez pas de craintes à avoir.

Dans le cas d’un refus, vous serez dans l’obligation de faire la demande auprès d’au moins une seconde banque. Vous devrez fournir au minimum deux attestations de refus de prêt, de deux organismes différents, pour que la transaction soit annulée.

Quels documents sont exigés pour un prêt immobilier en Italie ?

De nombreux documents doivent intégrer votre demande de financement. En voici une liste non-exhaustive:

• Copie du passeport (signé et valide), y compris la première page avec le symbole biométrique
• un justificatif de domicile récent (datant de moins de 6 mois)
•  Attestation de la situation matrimoniale et familiale (mise à jour au cours des 6 derniers mois)
• Copie du certificat de mariage ou document prouvant votre statut matrimonial
• Code fiscal italien
• Dernière déclaration de revenus complète
• Relevés de compte bancaire des 6 à 12 derniers mois, montrant la liste des transactions, le nom de la banque et le nom du titulaire du compte
• Pour les salariés : contrat de travail, 6 à 12 dernières fiches de paie, et attestation du dernier salaire
• Pour les travailleurs indépendants : bilan et compte de résultat des deux dernières années
• Rapport de solvabilité ou de crédit de votre pays de résidence (avec preuve du score si applicable)
• Preuve des épargnes que vous comptez utiliser comme apport personnel
• Description détaillée des crédits ou prêts hypothécaires en cours (montant des versements, encours, date d’échéance et durée.
• Compromis de vente ou promesse d’achat du bien immobilier
• Pour les projets de rénovation : devis détaillé des travaux et permis de construire

Il est crucial de fournir des documents traduits en italien par un traducteur assermenté. Cela facilitera grandement le traitement de votre dossier par la banque italienne et évitera tout retard inutile dans le processus d’approbation.

Quelles conditions financières s’appliquent aux non-résidents ?

Taux d’intérêt hypothécaire non-résident en Italie

Les taux d’intérêt pour les prêts immobiliers en Italie sont généralement compétitifs. Cependant ils peuvent être légèrement plus élevés pour les non-résidents en raison du risque supplémentaire perçu par les banques. En 2025, les taux d’intérêt pour les prêts immobiliers en Italie oscillent généralement entre 3,5% et 4% pour les résidents, avec une légère majoration pour les non-résidents.

Apport personnel requis

Les banques italiennes exigent généralement un apport personnel significatif. Pour les non-résidents, cet apport peut atteindre 40% à 50% du prix d’achat du bien. Plus votre apport personnel est important, plus vous aurez effectivement de chances d’obtenir des conditions de prêt favorables.

Frais de dossier, de notaire et d’enregistrement

Certaines banques facturent des frais pour l’étude du dossier de prêt, qui peuvent aller de 500€ à 1000€. Prenez en compte dans votre budget également les frais de notaire qui représentent en général 1 % de la valeur du bien, et les frais d’enregistrement qui peuvent varier de 2% à 9% selon le type de bien. Votre avocat en Italie pourra vous conseiller et vous trouver un notaire de confiance parmi son réseau de connaissances.

Durée maximale du prêt immobilier

L’âge de l’emprunteur est un facteur important. La plupart des banques italiennes fixent une limite d’âge maximale de 75 ans à la date de la dernière échéance du prêt. La durée maximale du prêt est généralement de 25 ans pour les non-résidents.

Existe-t-il des prêts multidevises pour les non-résidents ?

Principe de l’hypothèque multidevise Italie

Si vos revenus sont dans une devise autre que l’euro, un prêt multidevises vous permettra de rembourser dans votre devise de revenus. Cela peut réduire le risque de change et rendre votre profil plus attractif pour les banques italiennes.

Risques liés au change

L’avantage de détenir plusieurs devises s’accompagne d’une volatilité inhérente. Les montants dans une devise peuvent perdre de la valeur par rapport à une autre, affectant la valeur globale de l’emprunt.

Profil d’emprunteur accepté pour ce type de prêt

Les banques italiennes accordent plus facilement des prêts aux emprunteurs dont les revenus sont en euros ou dans des devises stables comme le dollar américain, la livre sterling, le franc suisse ou le dollar canadien. Si vos revenus sont dans une autre devise, le processus d’approbation pourrait être plus complexe et les conditions moins favorables.

Conseils pour maximiser ses chances d’obtenir un financement immobilier en Italie

Présenter un dossier clair et complet dès le départ

La préparation minutieuse de votre dossier est la clé pour obtenir un financement immobilier en Italie. Plus votre dossier sera complet et bien organisé, plus vous augmenterez vos chances d’obtenir une réponse positive de la part des banques italiennes. Mais le moyen le plus sûr d’obtenir votre financement est de faire procéder par votre avocat à un audit juridique du bien. De cette façon, vous aurez une idée claire de son état de droit et de fait, et vous aurez la confirmation ou non de sa conformité urbanistique et cadastrale. Cette procédure, effectuée avant de faire une offre d’achat, vous évitera de perdre du temps précieux en cas d’expertise négative successive de la banque.

Travailler avec un courtier ou avocat bilingue

Un avocat francophone en Italie est un soutien fondamental durant toute la procédure d’achat immobilier. Ce dernier connaît les spécificités du marché italien, les exigences des différentes banques et peut vous aider à préparer un dossier solide.

L‘Italie fait face à un grand nombre de biens immobiliers non conformes à cause de facteurs historiques, économiques et culturels. Cela comprend des constructions informelles provenant d’une histoire de croissance économique rapide, d’une bureaucratie complexe, et d’une tradition d’auto-construction sans permis. De nombreux propriétaires ne connaissent pas ou ignorent les règles en matière de construction, et les autorités manquent de ressources pour faire respecter la législation. Ces biens peuvent avoir une valeur réduite sur le marché et des coûts élevés pour obtenir des permis de construire. La corruption dans le secteur de la construction est également un problème récurrent, comme le montre l’affaire « Brique-gate » à Milan.

Pour cette raison, il est nécessaire de ne pas perdre de temps et de faire effectuer sans attendre une enquête préliminaire par votre avocat. Le résultat de cette enquête aura une importance considérable, car si celle-ci vous révèle que le bien présente des abus de constructions ou qu’il n’a pas été enregistré correctement au registre foncier, la banque vous refusera très certainement le prêt.

Comparer les offres de plusieurs établissements

Chaque établissement fixe ses propres critères d’octroi (apport, garanties, taux et durée), il est donc conseillé de comparer les différentes offres et de bien anticiper les démarches. Il est conseillé de vous diriger vers une banque internationale qui a des filiales dans votre pays de résidence. En règle générale, quelle que soit la banque choisie, celle-ci voudra des garanties sur votre situation économique et sur la conformité du bien immobilier.

Anticiper les délais administratifs et bancaires

Commencez à préparer votre dossier de financement bien avant de faire une offre sur un bien. Cela vous permettra d’avoir une idée claire de votre capacité d’emprunt et de réagir rapidement lorsque vous trouverez le bien idéal. Sachez que la banque choisie fera effectuer une inspection technique de la maison objet de votre demande de prêt. Cette vérification prendra du temps, et il est possible que le résultat soit négatif, ce qui ferait repartir vos recherches immobilières à zéro. Incluez donc dans la préparation de votre dossier un audit juridique sur le bien immobilier. De cette façon, vous n’aurez pas de mauvaise surprise et vous gagnerz du temps.

Besoin d’un accompagnement juridique pour votre prêt immobilier en Italie ?

En Italie le recours à un avocat est très fréquent dans le procéssus d’achat d’un bien immobilier. Le rôle du Notaire est limité à la validation des déclarations du vendeur et à l’avertissement à ce dernier qu’il doit déclarer l’état de droit et de fait réel du bien dans l’acte de vente. Le rôle de l’avocat est de ce fait fondamental pour vous assurer que vos intêrets seront protégés, dès le début de vos démarches immobilières.

Depuis plus de 55 ans, De Tullio Law Firm aide les acheteurs internationaux à surmonter les difficultés liées à l’achat d’une maison en Italie. Si vous envisagez d’acheter une maison en Italie, contactez-nous. Nous vous offrons une consultation juridique experte adaptée à vos besoins. Nous proposons également un appel préliminaire gratuit pour répondre à vos questions et vous présenter la procédure. Cette consultation sans engagement nous permet de vous offrir des conseils personnalisés en fonction de votre situation. Nous pourrons vous aider dans toutes vos démarches administratives, y compris l’obtention de votre financement auprès d’une banque italienne.

Foire aux questions (FAQ)

Puis-je obtenir un prêt hypothécaire en Italie en tant que non-résident ?

Oui, les étrangers peuvent obtenir un financement immobilier en Italie. Le système bancaire italien est ouvert aux investisseurs internationaux, qu’ils soient résidents ou non-résidents.

Quelles sont les conditions de prêt hypothécaire en Italie?

Les banques italiennes accordent une attention particulière à la stabilité financière et à la capacité de remboursement des emprunteurs étrangers. Elles examineront attentivement vos revenus, votre patrimoine et votre historique de crédit avant d’approuver votre demande de prêt.

Est-il facile d’obtenir un prêt hypothécaire en Italie ?

Non. Obtenir un prêt hypothécaire en Italie peut être difficile pour les non-résidents, mais c’est possible avec une bonne préparation et un dossier solide. Il est essentiel de connaître les conditions et de demander l’aide de professionnels si besoin. Votre avocat vous conseillera au mieux.

Quels sont les inconvénients d’une hypothèque ?

Les principaux inconvénients d’une hypothèque sont le risque de saisie en cas de défaut de paiement, les frais pour la mise en place et la mainlevée de l’hypothèque, et l’impact sur la succession. Divers coûts supplémentaires peuvent également survenir.

Faut-il résider en Italie pour emprunter ?

Non. Les banques italiennes préfèrent généralement prêter à des personnes qui résident en Italie ou qui vont y résider, mais elles peuvent accorder des prêts aux non-résidents sous certaines conditions.

Permis de construire en Italie: Tout ce qu’il faut savoir si vous envisagez de faire construire une maison!

Si vous envisagez d’entreprendre des travaux de rénovation importants, d’agrandissement ou de construction neuve en Italie, vous aurez besoin d’un Permesso di Costruire, c’est à dire un permis de construire complet indispensable pour les travaux qui modifient de manière significative la structure ou la taille d’un bien immobilier.

Cet article explique ce qu’est le Permesso di Costruire italien, quand il est nécessaire et comment le cabinet d’avocats De Tullio peut vous guider à travers les lois complexes de l’Italie en matière d’urbanisme, vous aidant ainsi à éviter des erreurs coûteuses et des revers juridiques.

Qu’est-ce qu’un Permis de Construire en Italie ?

Le Permesso di Costruire est le type d’autorisation de construire le plus complet en Italie. 

Il est obligatoire en effet pour les travaux ayant un impact significatif sur la taille, la structure, l’empreinte ou l’utilisation prévue du bien immobilier. Contrairement à la CILA et à la SCIA, qui sont des déclarations certifiées, le permis doit être officiellement approuvé par la municipalité locale avant que les travaux puissent commencer.

Le processus d’approbation est plus long et plus bureaucratique. Mais il garantit le respect total des règlements d’urbanisme, des protections environnementales et des codes de construction.

Quand avez-vous besoin d’un Permis de Construire en Italie?

Un Permesso di Costruire est légalement requis pour tous les projets de construction ou de rénovation importants, notamment :

Nouvelles constructions

Exemple : construction d’une nouvelle maison sur un terrain rural en Sicile.

Extensions et surélévations

Exemple : ajout d’un deuxième étage ou  alors extension de l’empreinte au sol d’une villa en Toscane.

Modifications du volume ou de la forme du bâtiment

Exemple : fermeture d’une terrasse ou construction d’un nouveau garage modifiant le volume du bâtiment.

Changement d’affectation avec modifications structurelles

Exemple : transformation d’une dépendance en habitation résidentielle, y compris les renforcements structurels et les nouveaux équipements.

Projets de réaménagement urbain

Exemple : démolition d’un ancien bâtiment et construction d’une maison moderne à sa place.

Quand un Permis de Construire n’est pas nécessaire

Vous n’avez pas besoin en revanche d’un Permesso di Costruire pour les travaux mineurs qui n’impliquent pas de modifications structurelles.

Dans ces cas, une CILA ou une SCIA peut être plus appropriée. Par exemple, le remplacement des sols intérieurs, la rénovation des salles de bains ou le déplacement de cloisons non structurelles relèvent généralement de la CILA.

L’installation d’un ascenseur ou la modification d’un mur porteur peut être traitée également par la SCIA.

Il est essentiel de savoir quel permis s’applique, car une erreur de classement peut entraîner des retards, des amendes ou même    une démolition forcée.

Exigences légales et documentation

La demande d’un Permesso di Costruire implique une procédure assez longue et nécessite l’accord officiel de la municipalité. La demande doit être soumise par un professionnel agréé (ingénieur, architecte ou géomètre) et comprendre :

1. Plans architecturaux : votre technicien prépare des dessins détaillés illustrant à la fois la structure existante et les modifications proposées.

2. Rapport d’urbanisme : le professionnel explique ensuite en quoi le projet est conforme aux règles d’urbanisme locales.

3. Preuve de propriété : vous fournissez les titres de propriété ou obtenez une autorisation notariée si vous n’êtes pas l’unique propriétaire.

4. Évaluations environnementales et paysagères (le cas échéant) : votre équipe effectue les évaluations requises lorsque la construction se trouve dans une zone protégée ou à proximité d’un site patrimonial.

5. Calculs structurels : un ingénieur qualifié calcule et vérifie la sécurité effective du bâtiment conformément aux codes applicables.

6. Plan de santé et de sécurité : le chef de projet décrit les mesures de sécurité à prendre pour tous les travaux impliquant un chantier de construction.

Les délais d’approbation varient, mais il faut généralement compter entre 60 et 90 jours pour que la municipalité délivre le permis. Aucun travail ne peut commencer avant l’obtention du permis.

Conséquences juridiques d’une construction sans Permis de Construire en Italie

La réalisation de travaux importants sans permis est une infraction grave en Italie. Les autorités peuvent alors :

•  Émettre des ordres d’arrêt des travaux.
• Imposer des amendes substantielles.
•  Exiger la démolition des structures non autorisées.
• Bloquer ou annuler les ventes immobilières ou les transferts successoraux.

Exemple : un propriétaire dans les Pouilles ajoute une extension non autorisée à sa villa sans permis. Lorsqu’il tente de vendre, le notaire refuse de procéder tant que l’extension n’est pas légalisée (par une amnistie) ou démolie.

Comment le cabinet d’avocats De Tullio peut vous aider

Au cabinet d’avocats De Tullio, nous avons six décennies d’expérience dans l’accompagnement des acheteurs étrangers et des propriétaires immobiliers à travers les lois complexes de l’Italie en matière d’immobilier et de construction. Voici comment nous vous aidons dans votre démarche pour obtenir un Permesso di Costruire :

Examen de la faisabilité du projet

Nous pouvons évaluer vos objectifs de rénovation ou de construction et déterminer si vous avez effectivement besoin d’un Permesso di Costruire ou alors si une procédure plus simple comme la SCIA ou la CILA peut suffire.

Due diligence et analyse du zonage

Notre équipe juridique vérifie en outre les lois sur le zonage, les restrictions de construction et les plans locaux (Piano Regolatore) afin de s’assurer que votre projet est légalement viable.

Liaison avec les autorités locales

Nous travaillons directement avec les services municipaux et les professionnels techniques pour préparer et soumettre votre demande, ce qui réduit grandement les délais et garantit l’exactitude des documents.

Régularisation des travaux antérieurs

Si vous avez hérité ou acheté un bien immobilier ayant fait l’objet de modifications non autorisées, nous pouvons vous aider à déposer une demande de Permesso di Costruire in sanatoria, vous évitant ainsi tout problème juridique à l’avenir.

Enfin…

Un Permis de Construire en Italie est bien plus qu’une simple formalité administrative. Il s’agit d’une garantie juridique essentielle qui protège votre investissement. Elle assure en outre la conformité avec les lois italiennes en matière urbanistique.

Que vous construisiez la maison de vos rêves sur la côte amalfitaine ou agrandissiez une maison de campagne dans le Piémont, des conseils juridiques avisés peuvent faire toute la différence.

Contactez le cabinet d’avocats De Tullio dès aujourd’hui pour une consultation gratuite et laissez-nous vous aider à construire et à rénover en toute confiance.

Vous pouvez également télécharger notre Guide de la construction et de la rénovation immobilière en Italie.

Acheter un local commercial en Italie : tout ce que vous devez savoir.

L’achat d’un local commercial en Italie est une opération délicate qui doit tenir compte de nombreux facteurs. Cela car il sera le siège d’une activité future. Il existe plusieurs possibilités pour acquérir un local. Par exemple vous pouvez acheter un local vide et y démarrer une activité commerciale, ou y transférer votre activité actuelle. Il est possible d’acheter également directement l’activité auprès de l’ancien propriétaire. Vous pouvez aussi acheter un local et le louer à quelqu’un qui possède une activité commerciale ou souhaite en démarrer une.

Dans tous les cas, il est essentiel de bien vous informer à propos du propriétaire et du local. En Particulier au sujet de ses dimensions, de sa rente cadastrale, et sa destination d’usage. Avant de choisir un local commercial, vérifiez si celui-ci répond à toutes les exigences nécessaires pour démarrer une activité à cet endroit.

Qu’entend-on par Local Commercial ?

Différents types de locaux entrent dans cette catégorie.

Un local commercial est un local à usage tertiaire et commercial qui relève de la catégorie cadastrale C. Le local à usage commercial est une aire fermée et couverte, destinée au fonctionnement d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Cela peut inclure la vente de biens et de services. De fait, il peut s’agir d’un bureau, d’un espace beauté et soins, d’une boutique, d’un entrepôt, d’un café, d’un restaurant, etc.

Conformément à la réglementation,il y a 7 classifications différentes de locaux commerciaux.

Magasins et boutiques

Ce premier type de local relève de la catégorie cadastrale C1 qui désigne tous les locaux destinés à la vente de marchandises et de produits divers, ou les locaux proposant des services de restauration.

Entrepôts

Appartenant à la catégorie cadastrale C2, ces locaux sont destinés au stockage ou à la vente en gros. Ils sont généralement de grande taille et situés en périphérie.

Ateliers d’art et d’artisanat

La catégorie cadastrale C3 comprend les locaux dans lesquels les artisans exercent leur activité. Ceci en transformant des produits semi-finis en produits destinés à la vente. Il s’agit par exemple des ateliers d’artisans, de verriers, de cordonniers, mais aussi des locaux dans lesquels exercent les mécaniciens ou les carrossiers.

Bâtiments et locaux destinés à des activités sportives

Tous les locaux qui ont été construits ou adaptés pour accueillir des activités sportives. Des centres récréatifs religieux, des bâtiments destinés à l’entraînement des pompiers ou des bâtiments destinés aux activités de loisirs relèvent de la catégorie cadastrale C4.

Établissements balnéaires et thermaux

Les locaux qui abritent des activités liées à la baignade ou à l’utilisation d’eaux thermales font partie de la catégorie cadastrale C5.

Écuries, remises et garages

La catégorie cadastrale C6 comprend de nombreux types de locaux commerciaux, notamment : écuries, remises, garages, remises pour véhicules ou bateaux.

Abris ouverts et fermés

La dernière catégorie cadastrale, à savoir la C7, comprend les locaux couverts par des abris, tels que les lavoirs publics couverts ou les places de stationnement sur des terrains privés.

Que faut-il savoir avant d’acheter un local commercial ?

Avant d’acheter un local, il est donc essentiel d’avoir une idée claire du type d’activité et de son emplacement. Toutes ces informations constitueront ensemble la valeur commerciale du bien immobilier et influenceront le prix d’achat.

Il est également possible de réaliser certaines analyses concernant le quartier et les données démographiques des personnes vivant à proximité du local à acheter. Ceci afin de mieux comprendre ce que l’on peut attendre de l’investissement.

Acheter un local commercial à des fins d’investissement ou pour  son usage personnel ?

Comme nous l’avons vu précédemment, l’achat d’un local commercial peut avoir différentes finalités :

• Pour usage personnel : acheter un local commercial pour démarrer ou transférer son activité commerciale. Il est essentiel de bien vérifier l’état intérieur et extérieur du local, son type et les exigences requises en fonction du type d’activité.
• À des fins d’investissement : acheter un local commercial vide et le louer ou acheter les murs d’une activité déjà existante avec un locataire déjà sous contrat. Dans ce cas, il est essentiel de conclure une option d’achat avec le propriétaire. Et, après avoir trouvé un locataire, de signer un contrat ou, s’il existe déjà, de demander tous les documents nécessaires pour vérifier s’il s’agit d’un bon payeur.  L’achat de l’activité avec les murs est une option moins fréquente. Mais cette dernière garantit un double investissement si elle est bien analysée et évaluée.

L’Emplacement

L’emplacement a une importance fondamentale. Surtout si vous voulez acheter un local commercial en Italie pour ouvrir un magasin, un bar ou un restaurant (catégorie C1). Dans ce cas, il faut chercher un local situé en ville, dans un endroit propice à la circulation.

À l’opposé, si vous voulez acheter un local pour y installer un entrepôt (catégorie C2). Vous pouvez plutôt envisager une activité située en périphérie. Cela afin de pouvoir y accéder avec des poids lourds et ne pas être gênés par la circulation.

Acheter un local commercial en Italie : frais et taxes

Un autre aspect à prendre en compte avant d’acheter un bien immobilier commercial est celui des taxes, qui s’ajoutent aux frais de notaire.
Les taxes prévues pour l’achat d’un local commercial varient selon les cas, en fonction du type de vendeur, qui peut être :
Un particulier ou une entreprise de construction qui a construit ou rénové le bâtiment depuis plus de 4 ans. Dans ce cas, les droits d’enregistrement s’élèvent à 9 %, les droits hypothécaires et cadastraux sont de 50 euros, tandis que la vente est exonérée de TVA.
Une entreprise qui a construit ou rénové le bâtiment depuis moins de 4 ans.
Dans ce cas, les droits d’enregistrement s’élèvent à 200 euros, les droits hypothécaires et cadastraux sont de 50 euros chacun et la TVA est de 22 %.

Les aides pour l’achat de biens immobiliers commerciaux

Il existe différentes mesures de soutien aux entreprises. Celles-ci sont conçues pour faciliter l’accès au crédit et encourager la création ou le développement d’activités commerciales. Parmi les principales aides disponibles, on trouve :
Fond de garantie pour les PME : il offre une garantie d’État sur les prêts destinés aux petites et moyennes entreprises pour des opérations à court, moyen et long terme. En 2024, 228 909 demandes ont été acceptées pour un total de plus de 42 milliards de prêts.

Resto al Sud : encourage la création et le développement de nouvelles activités entrepreneuriales dans les régions du sud. Ceci en couvrant jusqu’à 100 % des dépenses. Le financement peut atteindre 50 000 euros par demandeur et 200 000 euros pour les sociétés comptant au moins quatre associés. Les demandes doivent être soumises en ligne sur Invitalia.
ON – Oltre Nuove imprese a tasso zero : destiné aux micro et petites entreprises constituées principalement de jeunes âgés de 18 à 35 ans ou de femmes de tout âge. L’aide combine un financement à taux zéro et une subvention à fonds perdu. En couvrant jusqu’à 90 % des dépenses éligibles pour des projets d’un montant maximal de 3 millions d’euros. Dans ce cas également, les demandes doivent être envoyées en ligne.

Acheter un local commercial en Italie: Soyez Prudent!

Contrairement aux biens immobiliers résidentiels, les biens immobiliers commerciaux sont destinés à accueillir une activité. Ils doivent donc respecter une série d’exigences qui rendent le choix du local plus complexe.

C’est pourquoi, avant d’acheter un bien immobilier commercial, il est essentiel de faire vérifier le registre foncier, qui indique l’emplacement du local selon le cadastre et fournit des informations sur :

• Les données du propriétaire, nécessaires lors de la phase préliminaire et lors de la signature de l’acte notarié.
• Les dimensions, importantes pour vérifier la possibilité ou non de démarrer une activité donnée.
• La rente cadastrale, qui fournit des indications économiques pour déterminer le prix. Mais aussi pour comprendre la viabilité de l’entreprise.
• Les annotations spécifiques, telles que la présence d’hypothèques ou d’inscriptions judiciaires, d’éventuelles modifications ou la présence d’une communauté ou d’une séparation de biens.
  Outre ces informations, le relevé cadastral fournit également la destination d’usage du local. Cette dernière est indispensable pour obtenir le permis nécessaire au démarrage de l’activité.

Faites appel à un avocat 

Acheter un local commercial en Italie peut être une excellente idée, si vous n’agissez pas à la légère. Faire appel à un avocat spécialisé vous permet de faire effectuer toutes les vérifications indispensables pour ne pas rater votre investissement. En Italie, les biens immobiliers et commerciaux qui relèvent d’une construction abusive sont fréquents. La conformité cadastrale et urbanistique n’est pas du tout automatique. Et de très nombreuses rénovations ou restructurations sont faites sans les permis adéquats.

Si vous acheter un local qui présente des abus de construction dont vous n’avez pas connaissance, vous risquez gros. Les contrôles sont fréquents, et les sanctions administratives sont sévères. Ces dernières peuvent en effet aller jusqu’à la démolition forcée du bien immobilier. Vous allez au minimum à l’encontre d’amendes salées et de difficultés pour régulariser les abus.

Dans le cas d’un local commercial, les enjeux sont encore plus importants. Certaines non-conformités urbanistiques pourraient en effet être dangereuses pour les clients de votre local commercial. Elles pourraient donc entraîner des sanctions encore plus lourdes en cas de contrôle.

Découvrir des abus de construction avant de signer une promesse d’achat est le seul moyen d’échapper à de lourdes conséquences. Cette information reçue en temps utile vous permet de faire négocier par votre avocat la remise en état et aux normes du bien immobilier aux frais du vendeur. Vous pourriez sinon obtenir un rabais sur le prix de vente correspondant aux frais que vous aurez à débourser pour régulariser les défauts de construction. Une fois l’achat conclu vous ne pourrez plus vous retournez juridiquement contre l’ancien propriétaire. Vous serez le seul responsable de l’état et de la conformité urbanistique du local que vous aurez acheté.

Enfin…

Il est fortement recommandé de faire appel à un avocat spécialisé dans l’immobilier en Italie, de préférence un avocat parlant français. Ce professionnel pourra effectuer les vérifications nécessaires et s’assurer que tous les documents sont en ordre, protégeant ainsi vos intérêts. En étant conscient des risques et en prenant les bonnes précautions, vous pourrez réaliser votre achat en toute sécurité.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez acheter un local commercial en Italie, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin de la procédure.

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