Achat d’une propriété en Italie: notre guide pratique

L’achat d’une propriété en Italie est un rêve pour beaucoup. Des charmantes villas de campagne aux appartements des villes historiques, le marché immobilier italien regorge de bonnes occasions. Cependant, le processus d’achat d’une propriété en Italie peut s’avérer complexe, en particulier en ce qui concerne les exigences légales. Pour vous aider à éviter de commettre des erreurs coûteuses et à trouver la maison idéale, ce guide d’achat immobilier en Italie vous aiguillera à travers les étapes indispensables pour acheter un logement et vous donnera des conseils d’experts pour que votre expérience se déroule sans heurts et sans stress.

Contactez-nous dès aujourd’hui pour une consultation préliminaire gratuite ou pour en savoir plus sur nos services personnalisés.

L’importance des connaissances juridiques pour l’achat d’une propriété en Italie

Une fois que vous avez trouvé une propriété italienne que vous souhaitez acheter, il est essentiel d’en étudier soigneusement les implications juridiques. Que vous achetiez par l’intermédiaire d’un agent immobilier ou directement auprès d’un vendeur, une bonne connaissance du droit immobilier italien est essentielle pour éviter les pièges.

En faisant appel aux services d’un avocat italien expérimenté, vous protégerez vos intérêts tout au long du processus d’achat. Les transactions immobilières italiennes se déroulent en trois étapes clés :

1. Proposta Irrevocabile d’Acquisto (Offre de réservation)

2. Contratto Preliminare di Vendita (Contrat préliminaire de vente)

3. Atto di Vendita (Acte de vente)

Ce guide sur l’achat d’une propriété en Italie examine chaque étape en détail afin que vous sachiez exactement à quoi vous attendre lors de l’achat d’une propriété en Italie.

Étape 1 : Proposta Irrevocabile d’Acquisto (Offre de réservation)

La première étape du processus d’achat d’une propriété en Italie consiste à signer la Proposta Irrevocabile d’Acquisto (offre de réservation). Ce document témoigne de votre engagement à acheter la propriété et la retire temporairement du marché.

Comment cela fonctionne-t-il ?

– Lorsque vous achetez par l’intermédiaire d’un agent immobilier, l’offre de réservation est une pratique courante.

– Si vous achetez directement au vendeur (vente privée), l’offre de réservation n’est pas toujours utilisée.

– Il est vivement conseillé de consulter un avocat pour comprendre les implications juridiques de l’utilisation (ou de la non-utilisation) d’une offre de réservation.

En signant l’offre de réservation, le vendeur accepte de vous donner le droit exclusif d’acheter le bien pendant une période déterminée – généralement 15 jours. Pendant cette période :

– Votre avocat procédera à une vérification préalable afin de confirmer que le bien n’est pas grevé de dettes, d’hypothèques ou de créances légales.

– Vous versez généralement un petit acompte, qui est conservé par l’agent immobilier ou l’avocat jusqu’à ce que le vendeur accepte l’offre.

Si le vendeur accepte l’offre, il appliquera l’acompte au prix d’achat. En revanche, s’il la rejette, il vous restituera votre acompte.

Il est important de souligner que l’offre de réservation devient juridiquement contraignante une fois que les deux parties l’ont signée. L’étape suivante consiste à rédiger un contrat préliminaire.

Étape 2 : Contratto Preliminare di Vendita (Contrat préliminaire)

Le contrat préliminaire est une étape cruciale dans le processus d’achat d’un bien immobilier en Italie. Malgré son importance, certains agents immobiliers ou vendeurs peuvent suggérer de passer outre cette étape – mais cela pourrait être une erreur coûteuse.

Pourquoi le contrat préliminaire est-il important ?

Le Contratto Preliminare di Vendita formalise les conditions de la vente, notamment:

– le prix d’achat convenu

– les modalités de paiement

– la date de prise de possession

– les protections juridiques pour l’acheteur et le vendeur.

Dépôt et conséquences juridiques

À ce stade, il vous sera demandé de verser un acompte (appelé caparra confirmatoria) – généralement 10 % du prix d’achat.

– Si vous vous retirez du contrat sans raison juridique valable, vous perdez votre acompte.

-Si le vendeur se rétracte, il doit vous rembourser l’intégralité de l’acompte. En outre, vous avez le droit de réclamer le double de votre acompte devant les tribunaux italiens si vous pouvez prouver que vous avez subi des pertes.

Un notaire public (un fonctionnaire nommé par l’État) supervisera la transaction et veillera au respect de la législation italienne en matière de propriété. Toutefois, le notaire est impartial et n’agira pas au mieux de vos intérêts – c’est pourquoi il est essentiel d’avoir votre propre avocat.

Demandez toujours à un avocat indépendant d’examiner le contrat préliminaire afin de protéger vos intérêts et d’éviter les vices cachés. Le contrat préliminaire fixe également la date à laquelle l’acte doit être finalisé devant le notaire.

Étape 3 : Acte de vente (Atto di Vendita)

La dernière étape du processus d’achat d’une propriété en Italie est la signature de l’acte de vente (Atto di Vendita). Cet acte vous transfère légalement la propriété du bien.

Que se passe-t-il pendant l’acte de vente ?

– L’acte de vente est préparé par le notaire public et doit être rédigé en italien.

– Si vous ne parlez pas italien, un traducteur assermenté doit traduire le document. Toutefois, la version italienne prévaudra en cas de litige.

– Le notaire lira et expliquera le contrat devant les deux parties ou leurs représentants légaux.

Finalisation de l’achat

Une fois l’acte de vente signé :

– Le solde du prix d’achat est payé.

– Les clés vous sont remises.

– Le notaire enregistre la nouvelle propriété au registre foncier local.

Si vous ne pouvez pas assister à la signature en personne, vous pouvez donner une procuration à votre avocat, qui pourra signer en votre nom. L’enregistrement au registre foncier prend environ un mois. Ensuite, votre avocat peut récupérer les titres de propriété pour vous et les conserver en toute sécurité.

Pourquoi avez-vous besoin d’un avocat pour acheter une propriété en Italie ?

Un notaire public veille à ce que la transaction soit conforme au droit immobilier italien, mais il ne peut pas vous représenter. Les notaires doivent rester impartiaux dans les transactions immobilières. Seul un avocat indépendant agira au mieux de vos intérêts, en vous donnant des conseils juridiques et en protégeant votre investissement.

En faisant appel à un avocat dès le départ, vous bénéficierez de conseils d’experts tout au long de la procédure :

– la vérification préalable (due diligence)

– Négociation du contrat

– les exigences fiscales et juridiques

– l’enregistrement final.

Sans la protection d’un avocat, vous risquez de rencontrer des problèmes juridiques qui pourraient retarder ou compromettre votre achat.

Enfin…

Ce guide sur l’achat d’une propriété en Italie vous fournit les informations essentielles dont vous avez besoin pour naviguer en toute confiance dans le processus. Avec le soutien juridique adéquat, vous pouvez faire de votre rêve de propriété en Italie une réalité. L’achat d’une propriété en Italie peut être une expérience enrichissante, mais seulement si vous prenez les bonnes précautions juridiques. De l’offre de réservation à l’acte de vente, la présence d’un avocat spécialisè à vos côtés garantit la protection de vos intérêts à chaque étape.

Au cabinet d’avocats De Tullio, nous faisons en sorte que l’achat de votre propriété italienne soit une procédure fluide et sans stress. Nous fournissons des conseils juridiques experts à des clients internationaux depuis 60 ans.

Contactez-nous dès aujourd’hui pour une consultation préliminaire gratuite ou pour en savoir plus sur nos services personnalisés. Pour des informations plus approfondies, téléchargez la version complète de ce guide sur l’achat d’une propriété en Italie au format PDF pour pouvoir vous y référer ultérieurement.

Acheter une maison aux enchères en Sicile vous tente? Dans cet article retrouvez de précieux conseils pour réussir votre investissement.

La Sicile attire chaque année de nombreux visiteurs venus du monde entier. Son climat ensoleillé, sa nature sauvage, sa cuisine typique et ses vins ont en effet une renommée internationale. Vivre en Sicile, c’est profiter du meilleur de la nature, de la beauté, et de l’histoire. Son passé légendaire n’a d’égal que le bien-être et la joie que l’on peut lire sur les visages de ses nombreux touristes. La plupart d’entre eux repartent en se promettant de revenir. Certains d’entre-eux s’en vont avec l’idée d’y acheter une maison, pour pouvoir y revenir chaque année, ou pour la louer et de cette facçon avoir un retour sur investissement, ainsi qu’un petit coin de paradis à léguer un jour à leurs enfants.

Acheter une Maison aux Enchères en Sicile, Pourquoi Pas?

Vous voulez réaliser une bonne affaire en investissant dans un bien immobilier en Sicile? une bonne solution est de prendre en considération les offres de vente aux enchères.

Un cinquième des maisons mises aux enchères en Italie se trouve en Sicile, soit environ 22000 unités. Et pas moins de 4182 d’entre elles dans la seule province de Catane. Ces chiffres proviennent du centre d’études de Sogeea, qui souligne dans son rapport semestriel que le nombre de propriétés résidentielles soumises à la vente forcée a augmenté de 20,2 % en six mois et de 59,5 % en un an et demi.

L’achat d’une maison aux enchères peut donc être une excellente opportunité. Il permet effectivement d’acquérir un bien immobilier à un coût inférieur à sa valeur marchande. Les ventes aux enchères judiciaires permettent la vente forcée des biens d’un particulier ou d’une entreprise lorsqu’ils sont grevés d’une dette impayée.
Les biens immobiliers proviennent généralement de faillites, d’hypothèques de premier rang et de prêts non réglés. Ces dernières années, en raison de la crise, les saisies ont fortement augmenté, touchant aussi bien les particuliers que les promoteurs contraints de déposer le bilan. Ainsi la vente des biens mis aux enchères permet aux créanciers de récupérer tout ou partie des sommes qui leur sont dues. La présence d’un grand nombre de logements sur le marché de la vente aux enchères offre d’importantes possibilités d’investissement.
Il est aujourd’hui possible de se faire une idée des biens disponibles en consultant les différents portails de vente aux enchères judiciaires.

Maison aux Enchères en Sicile: Où?

Catane

Il existe de nombreuses bonnes raisons de vivre à Catane, notamment la beauté historique de la ville, la vie nocturne, l’efficacité des transports publics, l’une des plus anciennes universités d’Italie et la qualité et la délicatesse de sa gastronomie (Catane est célèbre, comme toute la Sicile, pour la qualité de ses pâtisseries). En outre, Catane se caractérise par un paysage enchanteur qui allie la beauté de l’Etna à la clarté de la mer de la côte. D’un point de vue culturel, la ville offre un large éventail d’événements, allant des expositions et des concerts aux manifestations nationales et internationales. L’un des avantages de la vie à Catane est certainement lié au climat de la ville. Celui-ci en effet reste doux pendant la majeure partie de l’année.

Palerme

Palerme regorge de merveilles. Elle jouit d’un climat typiquement méditerranéen, même en hiver, ce qui en fait une ville encore plus belle. Elle possède de merveilleux monuments qui portent encore les signes de très longues conquêtes comme celles des Espagnols, des Arabes, des Normands, etc.
Les palermitains sont accueillants et joyeux et ils sont toujours serviables. Palerme est célèbre pour son excellente gastronomie, mais surtout, elle offre des vues spectaculaires, des côtes et des plages magnifiques et un maquis méditerranéen digne de considération. Palerme est surtout une ville pleine de vie. Quand la nuit tombe, elle offre un spectacle éblouissant, avec ses nombreuses illuminations et une vie nocturne animée en toutes saisons.

Syracuse

Surplombant la Méditerranée, le long de la côte orientale de l’île, Syracuse offre des sites merveilleux et des trésors cachés dans tous les coins, combinés à une activité culturelle animée tout au long de l’année. Ensoleillée, accueillante et fascinante, c’est l’endroit idéal pour déménager et commencer une nouvelle vie dans une oasis heureuse.  Si vous aimez la vie nocturne, vous serez à votre aise. La ville regorge en effet de pubs, de bars à vin et de discothèques. Les habitants aiment se retrouver dans ses rues étroites et sur ses places pittoresques. Le littoral de Syracuse possède en outre un somptueux patrimoine naturel et historique. Il est admiré chaque année par des milliers de touristes venus du monde entier.

Agrigente

Agrigente est une petite perle de la Sicile méridionale et berceau de la Grande Grèce pour le site de la Vallée des Temples. Elle est inscrite au patrimoine mondial de l’UNESCO. L’un des principaux avantages de l’achat d’une propriété à Agrigente est le coût au mètre carré. S’il est vrai qu’il s’agit d’un lieu touristique important, l’éloignement de villes comme Palerme et Catane, avec leurs services et leurs aéroports, a une influence négative sur la valeur des biens immobiliers. Il est donc possible de faire d’excellentes affaires, en ce qui concerne l’achat d’un bien immobilier.

Agrigente est une ville qui s’étend sur un peu plus de 200 kilomètres carrés. Avec une population d’environ 50 000 habitants. Il n’y a pas beaucoup de différences entre les zones qui la composent. En général, la vie y est plutôt sereine, sans l’agitation que l’on peut trouver dans les grandes villes.

Ragusa

La ville s’entoure de collines et de vallées. Elle offre un paysage typiquement méditerranéen caractérisé par des oliviers, des caroubiers et des vignobles. Ragusa Ibla est la Sicile baroque que vous imaginez : du calcaire brillant, du baroque partout et tant de beauté. Ce n’est pas un hasard si Ragusa figure sur la liste du patrimoine mondial de l’Unesco avec ses 102 églises. Un lieu à découvrir tranquillement, en flânant dans les ruelles et en profitant de chaque recoin. Sa beauté architecturale et son histoire fascinante font de Ragusa une ville idéale pour acheter une maison aux enchères en Sicile. Ragusa Superiore est la partie moderne et plus élevée de la ville. Elle offre tous les services et infrastructures nécessaires à la vie quotidienne.

Les ventes aux enchères judiciaires : de quoi s’agit-il ?

Les ventes aux enchères judiciaires permettent d’acheter un bien immobilier à un prix inférieur d’au moins 20 % à sa valeur marchande. Elles se déroulent généralement dans les tribunaux.
Les éléments essentiels des ventes aux enchères judiciaires sont:

• l’«expertise», qui, en plus de contenir toutes les données descriptives du bien, définit le prix de vente de base fixé par un expert désigné par le juge.
• L’«ordre de vente» en définit les modalités.
• Le «gardien judiciaire», désigné par le juge de l’exécution, a pour mission de gérer, conserver et administrer le bien saisi.
• L’«avis de vente» (ou avis d’adjudication), est quant à lui un document public contenant des informations telles que le lieu, la date et l’heure de l’adjudication, le prix de base, le montant des offres minimales, la date limite de dépôt des offres, etc.
  Outre les tribunaux, les ventes aux enchères immobilières peuvent également se dérouler par voie électronique grâce à une plate-forme informatique mise en place par le Conseil national du notariat. Dans ce cas, on parle d’« enchères notariales télématiques » et les ventes ont lieu chez le notaire « commissaire-priseur » ou chez des notaires « périphériques », désignés par le juge de l’exécution.

Les ventes aux enchères immobilières : comment ça marche ?

Les ventes aux enchères comportent deux modes de vente : senza incanto (avec une enchère privée) et con incanto (enchère publique). Généralement, une vente aux enchères con incanto a lieu si le bien n’est pas adjugé lors de la première phase, senza incanto. Dans les ventes aux enchères senza incanto, il est nécessaire de soumettre l’offre d’achat dans une enveloppe scellée à la Chancellerie du Tribunal compétent, dans le délai fixé, en indiquant le prix, le délai, le mode de paiement et d’autres éléments utiles à l’évaluation de l’offre.
Les enveloppes sont ensuite ouvertes en présence des personnes qui ont présenté l’offre. Si l’offre est jugée adéquate, le bien est attribué. S’il y a plus d’une offre valable, un appel d’offres s’organise alors entre les intéressés. Celui-ci commencera par un prix de base égal à la meilleure offre.
Après l’attribution du bien, le juge émet un décret contenant les modalités de paiement et les délais. Si aucune offre n’est satisfaisante, le juge fixe le lieu, le jour et l’heure de l’adjudication, le prix de base, l’offre minimale, le montant de la consignation et les délais, relatifs à une nouvelle vente, cette fois-ci con incanto, au cours de laquelle les participants déclarent leurs offres.

Comment participer

Les personnes physiques et morales peuvent participer à une vente aux enchères judiciaire. Pour participer à la vente, il est nécessaire de présenter la documentation requise et de verser une caution. Généralement sous forme de virement bancaire, d’un montant de 10 % du prix d’adjudication de base. Le dépôt est alors remboursé si le bien n’est pas remporté.
En revanche, si vous renoncez au bien qui vous a été attribué, le dépôt versé ne vous est pas restitué.

Maison aux enchères en Sicile : les risques

L’achat d’une maison aux enchères peut être très pratique, mais il comporte aussi certains risques. Il est bon de connaître toutes les situations négatives qui peuvent se produire. Ceci afin de les éviter et de profiter des avantages qu’offre cette opportunité.
Si le coût du bien mis aux enchères est incroyablement bas, cela peut cacher un problème. Il peut s’agir d’un vice de construction ou de dettes contractées par l’ancien propriétaire à l’égard de la copropriété.
Avant de procéder, il convient donc de s’informer afin d’éviter les mauvaises surprises. Des frais supplémentaires ne rendraient peut-être pas l’achat de ce bien si rentable au final.

L’achat aux enchères se fait dans l’état de fait et de droit dans lequel se trouve le bien. Cela sans aucune garantie de la part du vendeur, qui n’est pas souvent propice à la vente de son logement. En tant qu’acheteur vous deviendrez donc responsable de toutes les dettes ou charges impayées qui grèvent le bien.

En outre, si la maison présente des abus de construction ou des contraintes légales, sa revente future est impossible. Vous devrez dans ce cas prévoir de faire effectuer tous les travaux nécessaires à la mise aux normes du logement. Cela pourrait vous coûter très cher.  La situation se complique encore si, après l’achat, vous découvrez qu’il est impossible de régulariser les défauts. Dans ce cas, vous vous retrouvez en possession d’un bien qui, malgré l’investissement réalisé, reste invendable et potentiellement inutilisable pour vos besoins !

En conclusion…

Acheter une maison aux enchères en Sicile représente l’occasion de réaliser un bon investissement. Ceci à condition que l’acheteur inexpérimenté n’agisse pas seul et de façon impulsive. Le processus d’achat doit nécessairement comprendre la consultation d’avocats et d’experts techniques qui peuvent fournir une analyse détaillée de l’état du bien, des droits de tiers éventuels et des aspects financiers liés à son acquisition.

Depuis plus de 55 ans, le cabinet d’avocats De Tullio fournit à des clients internationaux des conseils juridiques en toute indépendance et dans toute l’Italie.

Si vous souhaitez acheter une maison aux enchères en Sicile, nous sommes là pour vous aider. Nos avocats sauront vous guider tout au long du processus. N’hésitez pas à nous contacter pour bénéficier d’une première consultation gratuite.

Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

En Italie, Ferragosto marque une période de festivités et de pause dans le quotidien. Cette fête, profondément enracinée dans l’histoire, fait désormais partie intégrante de la culture italienne.

Alors que le pays se prépare à célébrer Ferragosto, examinons l’histoire de cette fête, son fonctionnement et son impact sur la continuité des services publics et privés, notamment en matière de transactions immobilières et de successions en Italie.

Brève histoire de Ferragosto

Les origines de Ferragosto remontent à la Rome antique, lorsque l’empereur Auguste instaura une fête appelée « Feriae Augusti » en l’an 18 avant Jésus-Christ. L’événement fut célébré en l’honneur des dieux et permettait aux citoyens travailleurs de marquer une pause dans leur labeur quotidien pendant les mois chauds de l’été. Au fil des siècles, la fête a évolué et a été associée à la fête catholique de l’Assomption, qui tombe le 15 août.

Célébrations et traditions

Ferragosto est une période de gaieté, de détente et de convivialité pour les Italiens. Ces derniers se réunissent en famille ou entre amis pour savourer de somptueux repas composés de plats traditionnels qui varient souvent d’une région à l’autre. De nombreuses villes organisent des défilés, des festivals de musique et des feux d’artifice pour marquer l’occasion. 

Bureaux et services publics

Pendant la période de Ferragosto, qui s’étend généralement du 15 août (jour de Ferragosto) à la fin du mois, les Italiens adoptent un rythme de travail plus souple. De nombreux services publics, y compris les agences gouvernementales et les municipalités locales, suspendent leurs activités pendant une semaine, voire deux. Cette coutume est profondément ancrée dans la culture italienne et se transmet de génération en génération.

Le mois d’août : La principale période de vacances en Italie

Il est important de noter que Ferragosto n’est pas un événement isolé, mais s’inscrit dans une période plus large en Italie. Les Italiens considèrent généralement le mois d’août comme la principale période de vacances. Lorsque les températures atteignent leur apogée, la majeure partie du pays en profite pour partir en vacances. Qu’il s’agisse d’un voyage dans la pittoresque campagne italienne, d’une retraite côtière le long de la côte amalfitaine ou de l’exploration des trésors Alpins, de nombreux Italiens profitent de cette période pour échapper à l’agitation des villes et adopter un rythme de vie plus lent.

Impact en matière de transactions immobilières et de successions

Lors de la conclusion de transactions immobilières transfrontalières ou du règlement de successions en Italie, il est important de noter que celles-ci peuvent être suspendues pendant la période de Ferragosto et, de manière générale, durant le mois d’août. Les services publics, y compris les administrations et les institutions juridiques, peuvent adopter des horaires de travail réduits ou fermer complètement pendant cette période. Par conséquent, des retards peuvent être provoqués dans le traitement des dossiers, dans l’obtention des documents nécessaires ou dans les réponses aux demandes de renseignements.

 

Nous vous souhaitons un Ferragosto joyeux et reposant.