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Permis de Construire en Italie

22 juillet 2025/dans Non classifié(e)

Permis de construire en Italie: Tout ce qu’il faut savoir si vous envisagez de faire construire une maison!

Si vous envisagez d’entreprendre des travaux de rénovation importants, d’agrandissement ou de construction neuve en Italie, vous aurez besoin d’un Permesso di Costruire, c’est à dire un permis de construire complet indispensable pour les travaux qui modifient de manière significative la structure ou la taille d’un bien immobilier.

Cet article explique ce qu’est le Permesso di Costruire italien, quand il est nécessaire et comment le cabinet d’avocats De Tullio peut vous guider à travers les lois complexes de l’Italie en matière d’urbanisme, vous aidant ainsi à éviter des erreurs coûteuses et des revers juridiques.

Qu’est-ce qu’un Permis de Construire en Italie ?

Le Permesso di Costruire est le type d’autorisation de construire le plus complet en Italie.

Il est obligatoire en effet pour les travaux ayant un impact significatif sur la taille, la structure, l’empreinte ou l’utilisation prévue du bien immobilier. Contrairement à la CILA et à la SCIA, qui sont des déclarations certifiées, le permis doit être officiellement approuvé par la municipalité locale avant que les travaux puissent commencer.

Le processus d’approbation est plus long et plus bureaucratique. Mais il garantit le respect total des règlements d’urbanisme, des protections environnementales et des codes de construction.

Quand avez-vous besoin d’un Permis de Construire en Italie?

Un Permesso di Costruire est légalement requis pour tous les projets de construction ou de rénovation importants, notamment :

Nouvelles constructions

Exemple : construction d’une nouvelle maison sur un terrain rural en Sicile.

Extensions et surélévations

Exemple : ajout d’un deuxième étage ou alors extension de l’empreinte au sol d’une villa en Toscane.

Modifications du volume ou de la forme du bâtiment

Exemple : fermeture d’une terrasse ou construction d’un nouveau garage modifiant le volume du bâtiment.

Changement d’affectation avec modifications structurelles

Exemple : transformation d’une dépendance en habitation résidentielle, y compris les renforcements structurels et les nouveaux équipements.

Projets de réaménagement urbain

Exemple : démolition d’un ancien bâtiment et construction d’une maison moderne à sa place.

Quand un Permis de Construire n’est pas nécessaire

Vous n’avez pas besoin en revanche d’un Permesso di Costruire pour les travaux mineurs qui n’impliquent pas de modifications structurelles.

Dans ces cas, une CILA ou une SCIA peut être plus appropriée. Par exemple, le remplacement des sols intérieurs, la rénovation des salles de bains ou le déplacement de cloisons non structurelles relèvent généralement de la CILA.

L’installation d’un ascenseur ou la modification d’un mur porteur peut être traitée également par la SCIA.

Il est essentiel de savoir quel permis s’applique, car une erreur de classement peut entraîner des retards, des amendes ou même une démolition forcée.

Exigences légales et documentation

La demande d’un Permesso di Costruire implique une procédure assez longue et nécessite l’accord officiel de la municipalité. La demande doit être soumise par un professionnel agréé (ingénieur, architecte ou géomètre) et comprendre :

1. Plans architecturaux : votre technicien prépare des dessins détaillés illustrant à la fois la structure existante et les modifications proposées.

2. Rapport d’urbanisme : le professionnel explique ensuite en quoi le projet est conforme aux règles d’urbanisme locales.

3. Preuve de propriété : vous fournissez les titres de propriété ou obtenez une autorisation notariée si vous n’êtes pas l’unique propriétaire.

4. Évaluations environnementales et paysagères (le cas échéant) : votre équipe effectue les évaluations requises lorsque la construction se trouve dans une zone protégée ou à proximité d’un site patrimonial.

5. Calculs structurels : un ingénieur qualifié calcule et vérifie la sécurité effective du bâtiment conformément aux codes applicables.

6. Plan de santé et de sécurité : le chef de projet décrit les mesures de sécurité à prendre pour tous les travaux impliquant un chantier de construction.

Les délais d’approbation varient, mais il faut généralement compter entre 60 et 90 jours pour que la municipalité délivre le permis. Aucun travail ne peut commencer avant l’obtention du permis.

Conséquences juridiques d’une construction sans Permis de Construire en Italie

La réalisation de travaux importants sans permis est une infraction grave en Italie. Les autorités peuvent alors :

Émettre des ordres d’arrêt des travaux.
Imposer des amendes substantielles.
Exiger la démolition des structures non autorisées.
Bloquer ou annuler les ventes immobilières ou les transferts successoraux.

Exemple : un propriétaire dans les Pouilles ajoute une extension non autorisée à sa villa sans permis. Lorsqu’il tente de vendre, le notaire refuse de procéder tant que l’extension n’est pas légalisée (par une amnistie) ou démolie.

Comment le cabinet d’avocats De Tullio peut vous aider

Au cabinet d’avocats De Tullio, nous avons six décennies d’expérience dans l’accompagnement des acheteurs étrangers et des propriétaires immobiliers à travers les lois complexes de l’Italie en matière d’immobilier et de construction. Voici comment nous vous aidons dans votre démarche pour obtenir un Permesso di Costruire :

Examen de la faisabilité du projet

Nous pouvons évaluer vos objectifs de rénovation ou de construction et déterminer si vous avez effectivement besoin d’un Permesso di Costruire ou alors si une procédure plus simple comme la SCIA ou la CILA peut suffire.

Due diligence et analyse du zonage

Notre équipe juridique vérifie en outre les lois sur le zonage, les restrictions de construction et les plans locaux (Piano Regolatore) afin de s’assurer que votre projet est légalement viable.

Liaison avec les autorités locales

Nous travaillons directement avec les services municipaux et les professionnels techniques pour préparer et soumettre votre demande, ce qui réduit grandement les délais et garantit l’exactitude des documents.

Régularisation des travaux antérieurs

Si vous avez hérité ou acheté un bien immobilier ayant fait l’objet de modifications non autorisées, nous pouvons vous aider à déposer une demande de Permesso di Costruire in sanatoria, vous évitant ainsi tout problème juridique à l’avenir.

Enfin…

Un Permis de Construire en Italie est bien plus qu’une simple formalité administrative. Il s’agit d’une garantie juridique essentielle qui protège votre investissement. Elle assure en outre la conformité avec les lois italiennes en matière urbanistique.

Que vous construisiez la maison de vos rêves sur la côte amalfitaine ou agrandissiez une maison de campagne dans le Piémont, des conseils juridiques avisés peuvent faire toute la différence.

Contactez le cabinet d’avocats De Tullio dès aujourd’hui pour une consultation gratuite et laissez-nous vous aider à construire et à rénover en toute confiance.

Vous pouvez également télécharger notre Guide de la construction et de la rénovation immobilière en Italie.

Ouvrir un compte bancaire en Italie

17 juillet 2025/dans Non classifié(e)

Ouvrir un compte bancaire en Italie peut être très utile lors d’un achat immobilier. Il est possible en effet de demander un crédit immobilier, ou de payer les factures de votre résidence secondaire en italie via un compte bancaire italien. Cela réduira les délais de transaction, et le montant des commissions liées aux oprérations internationales. Les non-résidents peuvent également ouvrir des comptes bancaires et obtenir des prêts hypothécaires à distance.

Ouvrir un compte bancaire en Italie en tant que non-résident

Les ressortissants étrangers ont la possibilité d’ouvrir un « conto estero », ou compte de non-résident. Et ceci dans la majorité des établissements bancaires italiens. Les documents requis comprennent généralement un passeport en cours de validité, une carte de résidence ou une preuve d’emploi, une facture récente de services publics attestant de votre résidence, ainsi qu’un « codice fiscale » (numéro d’identification fiscale). Il est important de noter que les touristes, en règle générale, ne procèdent pas à l’ouverture de comptes bancaires en Italie. Ils préfèrent généralement utiliser de l’argent liquide, des chèques de voyage ou d’autres moyens de paiement temporaires.

En revanche, pour ceux qui possèdent une résidence secondaire en Italie, il est souvent plus pratique et économiquement avantageux d’effectuer leurs opérations bancaires auprès d’une institution financière locale. Il convient toutefois de souligner que les dépôts doivent s’effectuer en euros ou en devises étrangères. L’aspect positif réside dans le fait que les comptes non résidents ne sont pas soumis à la retenue à la source sur les intérêts perçus, contrairement aux comptes résidents. De plus, ces comptes offrent généralement des taux d’intérêt plus élevés.

Ouvrir un compte bancaire en Italie sans vous déplacer

Les taux, services et frais bancaires varient considérablement d’un établissement à l’autre. Il est donc important de se renseigner en détail avant d’ouvrir un compte. La plupart des banques acceptent l’ouverture à distance, par correspondance si nécessaire. Mais il est fortement recommandé de procéder à l’ouverture en personne. Cela permet d’établir une relation directe avec votre conseiller bancaire. Ce qui peut s’avérer précieux si vous envisagez de solliciter un prêt hypothécaire ou d’autres services financiers.

Si vous êtes non-résident, le seul type de compte bancaire italien que vous pouvez ouvrir est un « conto corrente non residente ». Celui-ci a généralement des conditions plus restrictives et peut ne pas offrir la totalité des services disponibles pour les résidents. En effet, les comptes pour non-résidents permettent généralement au titulaire d’effectuer uniquement des opérations de base. Parmi ces dernières les principales sont le crédit de salaire, les paiements et les retraits.

Il est également important de souligner qu’en tant qu’étranger résidant hors d’Italie, il est vivement conseillé de se faire assister par un avocat spécialisé sur place. Grâce à une procuration, cet avocat pourra effectuer toutes les démarches nécessaires en votre nom. Vous évitant ainsi les complications liées à la barrière linguistique ou à la méconnaissance des procédures locales. La procuration lui permettra de représenter vos intérêts, de signer les documents nécessaires et de gérer toutes les formalités administratives. Vous assurant ainsi une tranquillité d’esprit tout au long du processus. Cette procuration spéciale à votre avocat vous évitera de devoir vous déplacer en personne. Vous économiserez ainsi les frais de voyage et pas mal de temps!

Pour conclure…

Bien que le processus d’ouverture d’un compte bancaire en Italie depuis l’étranger puisse sembler complexe, il est tout à fait réalisable avec l’aide appropriée. La collaboration avec un avocat constitue une étape essentielle pour sécuriser votre investissement et simplifier toutes les démarches administratives. Grâce à cette assistance, vous pourrez naviguer sereinement dans le système bancaire italien et profiter pleinement de votre projet immobilier en Italie.

Depuis plus de 55 ans, De Tullio Law Firm aide les acheteurs internationaux à surmonter les difficultés liées à l’achat d’une maison en Italie. Si vous envisagez d’ouvrir un compte bancaire en Italie, contactez-nous. Nous vous offrons une consultation juridique experte adaptée à vos besoins. Nous proposons également un appel préliminaire gratuit pour répondre à vos questions et vous présenter la procédure. Cette consultation sans engagement nous permet de vous offrir des conseils personnalisés en fonction de votre situation. Notre article relatif à l’offre d’achat d’un bien immobilier en Italie pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

Acheter un Local Commercial en Italie

15 juillet 2025/dans Non classifié(e)

Acheter un local commercial en Italie : tout ce que vous devez savoir.

L’achat d’un local commercial en Italie est une opération délicate qui doit tenir compte de nombreux facteurs. Cela car il sera le siège d’une activité future. Il existe plusieurs possibilités pour acquérir un local. Par exemple vous pouvez acheter un local vide et y démarrer une activité commerciale, ou y transférer votre activité actuelle. Il est possible d’acheter également directement l’activité auprès de l’ancien propriétaire. Vous pouvez aussi acheter un local et le louer à quelqu’un qui possède une activité commerciale ou souhaite en démarrer une.

Dans tous les cas, il est essentiel de bien vous informer à propos du propriétaire et du local. En Particulier au sujet de ses dimensions, de sa rente cadastrale, et sa destination d’usage. Avant de choisir un local commercial, vérifiez si celui-ci répond à toutes les exigences nécessaires pour démarrer une activité à cet endroit.

Qu’entend-on par Local Commercial ?

Différents types de locaux entrent dans cette catégorie.

Un local commercial est un local à usage tertiaire et commercial qui relève de la catégorie cadastrale C. Le local à usage commercial est une aire fermée et couverte, destinée au fonctionnement d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Cela peut inclure la vente de biens et de services. De fait, il peut s’agir d’un bureau, d’un espace beauté et soins, d’une boutique, d’un entrepôt, d’un café, d’un restaurant, etc.

Conformément à la réglementation,il y a 7 classifications différentes de locaux commerciaux.

Magasins et boutiques

Ce premier type de local relève de la catégorie cadastrale C1 qui désigne tous les locaux destinés à la vente de marchandises et de produits divers, ou les locaux proposant des services de restauration.

Entrepôts

Appartenant à la catégorie cadastrale C2, ces locaux sont destinés au stockage ou à la vente en gros. Ils sont généralement de grande taille et situés en périphérie.

Ateliers d’art et d’artisanat

La catégorie cadastrale C3 comprend les locaux dans lesquels les artisans exercent leur activité. Ceci en transformant des produits semi-finis en produits destinés à la vente. Il s’agit par exemple des ateliers d’artisans, de verriers, de cordonniers, mais aussi des locaux dans lesquels exercent les mécaniciens ou les carrossiers.

Bâtiments et locaux destinés à des activités sportives

Tous les locaux qui ont été construits ou adaptés pour accueillir des activités sportives. Des centres récréatifs religieux, des bâtiments destinés à l’entraînement des pompiers ou des bâtiments destinés aux activités de loisirs relèvent de la catégorie cadastrale C4.

Établissements balnéaires et thermaux

Les locaux qui abritent des activités liées à la baignade ou à l’utilisation d’eaux thermales font partie de la catégorie cadastrale C5.

Écuries, remises et garages

La catégorie cadastrale C6 comprend de nombreux types de locaux commerciaux, notamment : écuries, remises, garages, remises pour véhicules ou bateaux.

Abris ouverts et fermés

La dernière catégorie cadastrale, à savoir la C7, comprend les locaux couverts par des abris, tels que les lavoirs publics couverts ou les places de stationnement sur des terrains privés.

Que faut-il savoir avant d’acheter un local commercial ?

Avant d’acheter un local, il est donc essentiel d’avoir une idée claire du type d’activité et de son emplacement. Toutes ces informations constitueront ensemble la valeur commerciale du bien immobilier et influenceront le prix d’achat.

Il est également possible de réaliser certaines analyses concernant le quartier et les données démographiques des personnes vivant à proximité du local à acheter. Ceci afin de mieux comprendre ce que l’on peut attendre de l’investissement.

Acheter un local commercial à des fins d’investissement ou pour son usage personnel ?

Comme nous l’avons vu précédemment, l’achat d’un local commercial peut avoir différentes finalités :

Pour usage personnel : acheter un local commercial pour démarrer ou transférer son activité commerciale. Il est essentiel de bien vérifier l’état intérieur et extérieur du local, son type et les exigences requises en fonction du type d’activité.
À des fins d’investissement : acheter un local commercial vide et le louer ou acheter les murs d’une activité déjà existante avec un locataire déjà sous contrat. Dans ce cas, il est essentiel de conclure une option d’achat avec le propriétaire. Et, après avoir trouvé un locataire, de signer un contrat ou, s’il existe déjà, de demander tous les documents nécessaires pour vérifier s’il s’agit d’un bon payeur. L’achat de l’activité avec les murs est une option moins fréquente. Mais cette dernière garantit un double investissement si elle est bien analysée et évaluée.

L’Emplacement

L’emplacement a une importance fondamentale. Surtout si vous voulez acheter un local commercial en Italie pour ouvrir un magasin, un bar ou un restaurant (catégorie C1). Dans ce cas, il faut chercher un local situé en ville, dans un endroit propice à la circulation.

À l’opposé, si vous voulez acheter un local pour y installer un entrepôt (catégorie C2). Vous pouvez plutôt envisager une activité située en périphérie. Cela afin de pouvoir y accéder avec des poids lourds et ne pas être gênés par la circulation.

Acheter un local commercial en Italie : frais et taxes

Un autre aspect à prendre en compte avant d’acheter un bien immobilier commercial est celui des taxes, qui s’ajoutent aux frais de notaire.
Les taxes prévues pour l’achat d’un local commercial varient selon les cas, en fonction du type de vendeur, qui peut être :
Un particulier ou une entreprise de construction qui a construit ou rénové le bâtiment depuis plus de 4 ans. Dans ce cas, les droits d’enregistrement s’élèvent à 9 %, les droits hypothécaires et cadastraux sont de 50 euros, tandis que la vente est exonérée de TVA.
Une entreprise qui a construit ou rénové le bâtiment depuis moins de 4 ans.
Dans ce cas, les droits d’enregistrement s’élèvent à 200 euros, les droits hypothécaires et cadastraux sont de 50 euros chacun et la TVA est de 22 %.

Les aides pour l’achat de biens immobiliers commerciaux

Il existe différentes mesures de soutien aux entreprises. Celles-ci sont conçues pour faciliter l’accès au crédit et encourager la création ou le développement d’activités commerciales. Parmi les principales aides disponibles, on trouve :
Fond de garantie pour les PME : il offre une garantie d’État sur les prêts destinés aux petites et moyennes entreprises pour des opérations à court, moyen et long terme. En 2024, 228 909 demandes ont été acceptées pour un total de plus de 42 milliards de prêts.

Resto al Sud : encourage la création et le développement de nouvelles activités entrepreneuriales dans les régions du sud. Ceci en couvrant jusqu’à 100 % des dépenses. Le financement peut atteindre 50 000 euros par demandeur et 200 000 euros pour les sociétés comptant au moins quatre associés. Les demandes doivent être soumises en ligne sur Invitalia.
ON – Oltre Nuove imprese a tasso zero : destiné aux micro et petites entreprises constituées principalement de jeunes âgés de 18 à 35 ans ou de femmes de tout âge. L’aide combine un financement à taux zéro et une subvention à fonds perdu. En couvrant jusqu’à 90 % des dépenses éligibles pour des projets d’un montant maximal de 3 millions d’euros. Dans ce cas également, les demandes doivent être envoyées en ligne.

Acheter un local commercial en Italie: Soyez Prudent!

Contrairement aux biens immobiliers résidentiels, les biens immobiliers commerciaux sont destinés à accueillir une activité. Ils doivent donc respecter une série d’exigences qui rendent le choix du local plus complexe.

C’est pourquoi, avant d’acheter un bien immobilier commercial, il est essentiel de faire vérifier le registre foncier, qui indique l’emplacement du local selon le cadastre et fournit des informations sur :

Les données du propriétaire, nécessaires lors de la phase préliminaire et lors de la signature de l’acte notarié.
Les dimensions, importantes pour vérifier la possibilité ou non de démarrer une activité donnée.
La rente cadastrale, qui fournit des indications économiques pour déterminer le prix. Mais aussi pour comprendre la viabilité de l’entreprise.
Les annotations spécifiques, telles que la présence d’hypothèques ou d’inscriptions judiciaires, d’éventuelles modifications ou la présence d’une communauté ou d’une séparation de biens.
Outre ces informations, le relevé cadastral fournit également la destination d’usage du local. Cette dernière est indispensable pour obtenir le permis nécessaire au démarrage de l’activité.

Faites appel à un avocat

Acheter un local commercial en Italie peut être une excellente idée, si vous n’agissez pas à la légère. Faire appel à un avocat spécialisé vous permet de faire effectuer toutes les vérifications indispensables pour ne pas rater votre investissement. En Italie, les biens immobiliers et commerciaux qui relèvent d’une construction abusive sont fréquents. La conformité cadastrale et urbanistique n’est pas du tout automatique. Et de très nombreuses rénovations ou restructurations sont faites sans les permis adéquats.

Si vous acheter un local qui présente des abus de construction dont vous n’avez pas connaissance, vous risquez gros. Les contrôles sont fréquents, et les sanctions administratives sont sévères. Ces dernières peuvent en effet aller jusqu’à la démolition forcée du bien immobilier. Vous allez au minimum à l’encontre d’amendes salées et de difficultés pour régulariser les abus.

Dans le cas d’un local commercial, les enjeux sont encore plus importants. Certaines non-conformités urbanistiques pourraient en effet être dangereuses pour les clients de votre local commercial. Elles pourraient donc entraîner des sanctions encore plus lourdes en cas de contrôle.

Découvrir des abus de construction avant de signer une promesse d’achat est le seul moyen d’échapper à de lourdes conséquences. Cette information reçue en temps utile vous permet de faire négocier par votre avocat la remise en état et aux normes du bien immobilier aux frais du vendeur. Vous pourriez sinon obtenir un rabais sur le prix de vente correspondant aux frais que vous aurez à débourser pour régulariser les défauts de construction. Une fois l’achat conclu vous ne pourrez plus vous retournez juridiquement contre l’ancien propriétaire. Vous serez le seul responsable de l’état et de la conformité urbanistique du local que vous aurez acheté.

Enfin…

Il est fortement recommandé de faire appel à un avocat spécialisé dans l’immobilier en Italie, de préférence un avocat parlant français. Ce professionnel pourra effectuer les vérifications nécessaires et s’assurer que tous les documents sont en ordre, protégeant ainsi vos intérêts. En étant conscient des risques et en prenant les bonnes précautions, vous pourrez réaliser votre achat en toute sécurité.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez acheter un local commercial en Italie, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin de la procédure.

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Investir dans l’immobilier italien

10 juillet 2025/dans Non classifié(e)

Investir dans l’immobilier italien: nos conseils utiles pour réussir votre projet.

L’Italie est bien plus qu’une simple destination touristique. C’est également un pays qui offre de nombreuses opportunités aux investisseurs immobiliers. Que vous recherchiez une résidence secondaire, un bien immobilier à louer ou un endroit où prendre votre retraite, investir dans l’immobilier italien pourrait être l’une des décisions les plus judicieuses que vous puissiez prendre.

Des villes historiques aux vignobles vallonnés, en passant par les côtes ensoleillées et les charmants villages perchés, l’Italie offre un cadre de vie incomparable et un marché immobilier étonnamment accessible aux acheteurs internationaux.

Vous avez des questions relatives à un bien immobilier en Italie?
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Pourquoi investir dans l’immobilier italien ?

Il existe en effet de nombreuses raisons convaincantes d’investir dans l’immobilier italien :

Diversité des types de propriétés : l’Italie offre tout, des fermes rustiques en pierre et des villas Renaissance aux appartements modernes et aux maisons en bord de mer.

Prix attractifs : les prix de l’immobilier en Italie restent compétitifs par rapport à ceux des autres pays d’Europe occidentale.

Potentiel de revenus locatifs : avec plus de 60 millions de touristes par an, les locations à court terme dans les zones très fréquentées sont très demandées.

Mode de vie et héritage : posséder un bien immobilier en Italie n’est pas seulement un investissement financier. C’est aussi l’occasion de découvrir l’art, la cuisine et la culture du pays.

Combien coûte un investissement immobilier en Italie ?

Les prix varient considérablement d’une région à l’autre. Par exemple on peut citer parmi les zones plus importantes:

Rome et Milan (zones urbaines privilégiées) : 4 000 à 10 000 € par m²

Florence et Venise (centres historiques) : 3 500 à 8 000 € par m²

Toscane (zones rurales) : 1 500 à 3 500 € par m²

Pouilles et Calabre (régions du sud) : 800 à 2 000 € par m²

Régions lacustres et alpines : 3 000 à 7 000 € par m²

Sicile et Sardaigne : à partir de 1 000 € par m². Avec de bonnes affaires en particulier à l’intérieur des terres.

Si vous êtes prêt à regarder au-delà des villes connues, vous trouverez certainement de belles maisons abordables dans des régions moins connues.

Le processus d’achat : à quoi s’attendre

L’achat d’un bien immobilier en Italie nécessite en premier lieu une planification minutieuse. Voici un guide étape par étape pour vous aider à naviguer dans ce processus:

1. Étudiez le marché – Identifiez les meilleurs emplacements qui correspondent à vos objectifs d’investissement. Les villes côtières, les villes historiques et les retraites rurales offrent chacune des avantages uniques.

2. Définissez un budget – Tenez compte non seulement du prix du bien, mais aussi des taxes, des frais juridiques et des coûts de rénovation si nécessaire.

3. Engagez un avocat spécialisé en immobilier – La législation immobilière italienne peut être complexe, en particulier pour les acheteurs étrangers. Un expert juridique vous garantira ainsi la sécurité de votre investissement.

4. Faites une offre et signez un contrat préliminaire – Une fois que vous aurez trouvé le bien qui vous convient, vous devrez signer un accord préliminaire et verser un acompte.

5. Finalisez l’achat – L’acte final est signé devant un notaire, ce qui fait de vous le propriétaire officiel du bien.

Investir dans l’immobilier italien : considérations juridiques pour les acheteurs étrangers

En Italie, comme dans d’autres pays, le principe de réciprocité s’applique. Cela signifie concrètement que les acheteurs peuvent acquérir un bien immobilier seulement si leur pays d’origine accorde le même droit aux citoyens italiens. Cependant, il est important de noter que la procédure juridique peut aussi être complexe. Pour éviter tout écueil, faites appel à un cabinet d’avocats de confiance expérimenté dans les transactions immobilières en Italie. Chez De Tullio Law Firm, nous sommes spécialisés dans l’assistance aux acheteurs internationaux. Nous vous garantissons donc un achat sans encombre et en toute légalité.

Enfin…

Investir dans l’immobilier italien est une opportunité intéressante, mais il est essentiel de bénéficier d’un soutien juridique adéquat. Notre équipe du cabinet d’avocats De Tullio est là pour vous guider à chaque étape du processus d’achat, de la diligence raisonnable jusqu’à la négociation du contrat et à la conclusion de la vente.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez investir dans l’immobilier italien, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin de la procédure.

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Investir à Milan en 2025

8 juillet 2025/dans Non classifié(e)

Investir à Milan en 2025: Nos conseils pour réussir votre achat immobilier.

Milan est l’une des villes les plus importantes et les plus influentes d’Italie. Située dans la région Lombardie, au nord du pays, elle est la capitale économique et financière de l’Italie. Avec une population de plus de 1,3 million d’habitants, et plus de 3,2 millions dans l’agglomération, Milan est la deuxième ville la plus peuplée du pays, après Rome.

La ville attire de nombreux investisseurs immobiliers, intéressés par le dynamisme des prix et les opportunités qu’elle offre. Une tendance qui correspond aux données de l’Observatoire immobilier national Fiaip, selon lesquelles les résidences secondaires achetées pour être mises en location ont connu une augmentation de 28 % au cours de l’année 2023. Faisons un point sur les meilleures options pour acheter un appartement à Milan à des fins d’investissement en 2025.

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Investir à Milan en 2025 pour mettre en location

Malgré les fluctuations des marchés, l’incertitude économique, l’inflation et la période post-pandémique qui a incité certaines catégories de la population à quitter les grandes villes pour travailler à distance depuis la province, Milan reste un choix solide pour ceux qui s’intéressent à l’investissement immobilier. La ville a connu des périodes de baisse des prix. Mais sur le long terme, la tendance est clairement à la hausse. Ceci en particulier dans les zones où se trouvent des immeubles modernes ou présentant des caractéristiques particulièrement recherchées.

En outre, la capitale lombarde connaît également une évolution de la préférence des acheteurs pour les studios et les deux-pièces. Par rapport à 2022, les ventes de studios ont quintuplé au niveau national. Tandis que les deux-pièces ont enregistré une croissance de +64 %. C’est le signe d’une nette tendance à l’investissement immobilier à des fins locatives. La résilience aux fluctuations du marché et la tendance à l’achat à des fins d’investissement sont alimentées à Milan par un mélange d’événements internationaux, tels que les futurs Jeux olympiques de Milan-Cortina 2026, des projets de rénovation urbaine qui maintiennent l’intérêt des acheteurs, et l’attractivité générale de Milan pour les étudiants, les jeunes couples, les professionnels et les expatriés.

Investir à Milan en 2025: la Périphérie est plus rentable

À moins de disposer d’un capital suffisant pour acheter dans les quartiers centraux toujours rentables (avec des prix minimums de 10 000 euros le mètre carré), pour ceux qui recherchent un investissement immobilier à Milan, la périphérie représente une option de plus en plus valable. En effet, la rentabilité brute entre l’investissement et la location est supérieure à celle des quartiers centraux. Cela promet un retour sur investissement encore plus rapide. Cet écart entre les prix d’achat et les loyers fait des zones périphériques un terrain fertile pour les investisseurs. Si l’on a l’intuition d’anticiper certaines tendances du développement urbain de la ville, comme la trajectoire de la nouvelle ligne de métro par exemple, il est judicieux d’investir dans les quartiers où seront situés les futurs arrêts.

La loi Salva Milano

Le parcours législatif du projet de loi n° 1309, dit « Salva Milano » (Sauvez Milan), se poursuit. Ce projet vise à tenter de sauver les chantiers et les constructions jugés illégaux selon les enquêtes menées par le parquet. Les points importants de la proposition de loi peuvent être résumés comme suit, en tant que norme d’interprétation authentique des dispositions déjà en vigueur telles que le Texte unique sur la construction D.P.R. 380/01, la L. 1150/42, la loi-pont n° 765/1967 et son décret d’application D.M. 1444/68, et en tant que telle, elle aurait des effets rétroactifs suffisants pour clore les enquêtes :

Autoriser des interventions de rénovation urbaine importantes. Et cela, même en l’absence d’instruments d’urbanisme (par exemple, plan de réhabilitation, lotissement ou plan détaillé).
Étendre la portée des interventions de démolition et de reconstruction pouvant être considérées comme des rénovations immobilières. Ceci en dépassant les limites déjà élargies précédemment par les décrets-lois 69/2013, 76/2020 et 50/2022.
Autoriser la construction de bâtiments d’une hauteur supérieure à 25 mètres et/ou dépassant la hauteur des bâtiments existants et environnants. Sans obligation de plan d’exécution, lorsque cela ne contrevient pas à un intérêt public concret et actuel, dans le respect des limites de hauteur précédentes, vérifiées par l’administration au moyen d’une décision motivée.

Investir à Milan en 2025: soyez prudents!

En Italie, aujourd’hui, sur 100 constructions autorisées, plus de 15 sont illégales. Les amnisties prévues par le projet de loi susmentionné sont limitées. Si vous voulez investir à Milan en 2025, vous devez être particulièrement vigilant aux abus de construction. Les règles urbanistiques en effet sont strictes, et les contrôles sont fréquents. Ces contrôles sont encore plus fréquents si vous voulez ouvrir une activité de location dans le logement. Acheter un bien immobilier qui n’est pas conforme à son permis de construire vous expose au risque de sanctions administratives et économiques. Mais dans certains cas extrêmes, le Tribunal administratif peut ordonner directement la démolition de la maison.

Faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier vous permet de procéder à toutes les vérifications nécessaires avant de signer une promesse d’achat. Votre avocat effectuera un audit préliminaire sur la propriété de votre choix. Il pourra également faire réaliser une expertise technique approfondie pour vous renseigner sur la conformité ou non du bâti et de ses équipements. Dans le cas – fréquent – de non conformités légères ou importantes, votre avocat négociera à votre place un rabais sur le prix d’achat. Il veillera à protéger vos intêrets et défendra vos droits en cas d’abus de constructions constatés avant l’achat.

En Conclusion…

Pour investir à Milan en 2025 en toute sécurité, il est donc fondamental de faire réaliser un audit préliminaire. Votre avocat prendra en charge l’ensemble de la procédure. D’une part, il vérifiera la documentation (urbanistique, cadastrale, hypothécaire, énergétique, etc.). D’autre part, il rédigera les divers contrats que vous devrez signer. Il réalisera également l’ensemble des formalités administratives et vous accompagnera chez le notaire le jour de la signature de l’acte.

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Acheter un Appartement à Turin

3 juillet 2025/dans Non classifié(e)

Acheter un appartement à Turin: nos conseils pour réussir votre achat.

Turin est la capitale de la région du Piémont, dans le nord-ouest de l’Italie. Située à environ 125 kilomètres à l’ouest de Milan et à 78 kilomètres au sud-est de la frontière française, Turin se trouve au pied des Alpes. Avec une population d’environ 150 93 habitants, Turin est la quatrième plus grande ville d’Italie. Elle offre un environnement urbain mêlant histoire, affaires et culture. Selon les dernières données de 2022, la ville de Turin compte plus de 134 000 résidents étrangers sur 854 404 citoyens. Soit un total de 15,69 %.

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Acheter un Appartement à Turin, Pourquoi?

Les raisons d’acheter un appartement à Turin ne manquent pas. Turin constitue une sorte de porte d’entrée vers l’ouest et le nord de l’Europe. Ses liens indéniables avec la France, dus à sa proximité et à un passé marqué par des interactions culturelles et administratives, sont encore perceptibles aujourd’hui. Depuis la capitale piémontaise, il est facile de rejoindre la France et la Suisse. En ce sens, Turin représente un important carrefour logistique, ce qui a largement contribué à son développement.

La ville compte de nombreux parcs et espaces verts, dont le vaste Parco del Valentino, le long du Pô. Les Alpes voisines offrent des possibilités de randonnée et de ski. Avec des stations accessibles en 1 à 2 heures de route. L’économie de Turin est diversifiée, avec une forte industrie automobile (le siège de FIAT se trouve ici), aérospatiale et technologique. La ville est aussi importante pour sa production de produits alimentaires et de vin, ainsi que pour les nombreuses startups en pleine croissance qui s’y trouvent.

La vie culturelle:

Turin accueille plusieurs événements majeurs tout au long de l’année, notamment le Festival du film de Turin et la Foire internationale du livre de Turin. La ville est également célèbre pour ses liens avec le mouvement Slow Food, qui prône la cuisine locale et traditionnelle. La scène muséale de la ville est impressionnante, avec notamment le Musée égyptien (deuxième après le Caire en termes de collection) et le Musée national du cinéma qui se trouve dans l’emblématique Mole Antonelliana.

La gastronomie:

La gastronomie de Turin est très éclectique, allant des restaurants traditionnels piémontais aux cuisines internationales. La ville est célèbre pour son chocolat, notamment le gianduja, et pour sa culture de l’apéritif, où les apéritifs s’accompagnent de copieux buffets. Turin se distingue en outre pour son vin (Barolo et Barbaresco) et pour les plats locaux populaires tels que les agnolotti (pâtes farcies) et la bagna cauda.

Le marché immobilier:

La ville, célèbre pour son élégance et son histoire (et ses nombreux palais historiques), offre un mélange de tradition et de modernité. Les quartiers les plus en vogue comprennent le centre historique, avec ses demeures seigneuriales et ses appartements de luxe. Mais aussi le quartier de la Collina Torinese, avec ses villas de prestige offrant une vue panoramique sur la ville et les Alpes. Le prix moyen au m² à Turin est d’environ 2 000 €, avec des pics dépassant 3 500 € dans les quartiers du centre historique. Les prix minimums sont d’environ 1 300 € dans les zones les plus distants du centre.

Outre le centre historique, voici quelques-uns des meilleurs quartiers où vivre :

Vanchiglia/Vanchiglietta : si vous recherchez un quartier proche du centre mais plus abordable et vivant. Vanchiglia, près du Campus Einaudi et du Palazzo Vecchio, regorge d’étudiants et de jeunes gens. Sinon, Vanchiglietta est légèrement plus loin du centre, mais plus calme et qui s’adapte à la vie quotidienne ;
Crocetta : quartier qui se situe entre Porta Nuova et Porta Susa. Crocetta est l’un des quartiers les plus appréciés des jeunes et des adultes. Il est riche en histoire et très proche du centre historique. Il est également très bien desservi par les transports publics. Les prix de l’immobilier tournent autour de 2 000 euros /m² ;
Cenisia : recommandé pour ceux qui étudient à l’École polytechnique. Cenisia est un quartier très similaire à Crocetta mais moins cher. Il est bien desservi et idéal pour ceux qui recherchent la tranquillité dans leur vie quotidienne. Il ne manque toutefois pas de bars et de lieux où passer quelques soirées en compagnie.
Pozzo Strada : si vous recherchez un quartier périphérique mais pas trop loin du centre-ville, Pozzo Strada est un excellent compromis. Ceci car il est bien desservi tout en étant peu chaotique. Vous trouverez ici plusieurs espaces verts, idéaux pour les familles et les amateurs de la nature.
Lingotto : bien desservi par le métro, Lingotto est l’un des quartiers que préfèrent les travailleurs qui souhaitent être proches des zones commerciales. On y retrouve d’importants événements tels que le Salone del Gusto et le Salone del Libro

Acheter un Appartement à Turin: Soyez Prudents

Que vous ayiez l’intention de vivre à Turin ou que vous prefériez acheter un appartement pour le mettre en location, vous devez garder à l’esprit certains principes. En Italie, contrairement à la France ou à la Belgique, le marché immobilier est plein de constructions abusives.

Pour mettre éventuellement en location votre appartement dans le futur, celui-ci devra respecter de nombreuses réglementations en vigueur. Si ce n’est pas le cas, le risque de sanctions sévères est important. Les contrôles sont fréquents et les possibilités de régulariser les abus de constructions sont moindres.

Avant de procéder à l’achat, il est donc essentiel d’effectuer des vérifications urbanistiques et cadastrales. Ces vérifications permettent de s’assurer que le bien immobilier est conforme aux réglementations locales et qu’il n’y a pas d’irrégularités. Par exemple, il est important de vérifier si le bien immobilier a été construit légalement, et si la situation cadastrale est à jour et correcte.

Pour naviguer dans ce processus complexe, il est opportun de se faire assister par un avocat expert en droit immobilier italien. Préférez un avocat qui parle français, pour éviter de devoir recourir à un interprète. Un avocat peut vous aider à comprendre les différences juridiques entre les deux pays. Il vous garantira en outre que toutes les vérifications nécessaires soient effectuées avant la conclusion de l’achat.

En Conclusion…

Acheter un appartement à Turin peut être un excellent investissement, mais il est essentiel d’être conscient des différences juridiques par rapport à la France. Les acheteurs étrangers doivent accorder une attention particulière aux documents et prendre en compte l’importance des vérifications urbanistiques et cadastrales. Faire appel à un avocat francophone peut faire la différence et garantir un achat sûr et sans surprise.

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Le Marché Immobilier Italien 2025

1 juillet 2025/dans Non classifié(e)

Le marché immobilier italien 2025 : une stabilité relative avec des dynamiques régionales et énergétiques en évolution.

Le début de l’année 2025 se caractérise par une stabilité relative du marché immobilier en Italie. Ceci avec des indicateurs clés qui montrent peu de variations par rapport à la même période de l’année précédente. La conjoncture est marquée par une offre immobilière en légère croissance, une hausse modérée des prix, une demande en forte progression, ainsi qu’une amélioration de l’accessibilité pour les acheteurs.

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La dynamique des prix et de l’offre

Au premier trimestre 2025, le marché immobilier affiche une croissance modérée des prix. Avec un prix moyen au mètre carré de 2 089 €, il est en hausse de 2,9 % par rapport au premier trimestre 2024. Par rapport à la période pré-pandémique, ce prix est supérieur d’environ 8 %, indiquant une reprise progressive mais soutenue. Le prix moyen d’un bien en vente s’établit à 250 536 €. Une augmentation de 3,5 %, en ligne avec la hausse du prix au mètre carré.

L’offre immobilière, quant à elle, connaît une très faible croissance de 0,3 %. Cela indique une stabilisation après une tendance haussière amorcée à partir du troisième trimestre 2023. Cette stabilité de l’offre, combinée à une demande en forte croissance (+18,2 %), crée un contexte favorable pour les vendeurs, qui peuvent vendre plus rapidement et à des prix proches de ceux demandés initialement.

Le marché immobilier italien 2025 : La demande et la négociation

La pression de la demande est en forte augmentation. Ceci se traduit par une réduction du temps moyen de vente, qui passe à 5,2 mois. La proportion d’annonces en baisse de prix diminue légèrement. Ce qui indique une tendance à la stabilisation des prix négociés. La négociation reste une pratique courante. Mais dans un contexte où la demande est forte, les vendeurs ont moins besoin de faire des concessions importantes.

La stabilité des prix et la négociation

Le taux de rabais moyen appliqué lors des négociations reste stable, oscillant entre 8,5 % et 9,3 %. Il est légèrement inférieur à celui du premier trimestre 2019. Cela montre une certaine stabilité des prix demandés, malgré une légère hausse des prix de vente. La forte demande permet aux vendeurs de maintenir des prix proches de leurs attentes, limitant ainsi la nécessité de réduire davantage.

Le marché immobilier italien 2025 : L’efficacité énergétique

Au cours de l’année écoulée, les prix des biens immobiliers économes en énergie ont augmenté de 4 %, et ceux des biens inefficaces de 1,3 %. Le prix moyen des biens immobiliers efficaces (classes B-E) a augmenté de 4,3 %. Le prix moyen des biens les plus efficaces a augmenté de 4 %. En revanche, les biens les moins performants ont un prix au m² plus bas et une augmentation minimale de 1,3 %.

L’accessibilité au marché immobilier

L’accessibilité au marché immobilier s’améliore dans toutes les régions. Ceci notamment grâce à la baisse des taux d’intérêt, qui a commencé à diminuer fin 2023. Cette baisse a permis à un plus grand nombre de ménages, y compris ceux avec un seul revenu, d’accéder à la propriété. La part de familles pouvant acheter avec un seul revenu a augmenté de 2,2 points. Tandis que celle des ménages bi-revenus a progressé de 3,1 points.

Les régions comme les Iles et le Nord-Ouest bénéficient d’un avantage en termes d’accessibilité. Grâce à des prix plus bas dans le premier cas et à des revenus moyens plus élevés dans le second. La majorité des annonces accessibles concerne les ménages avec un seul revenu dans ces zones, avec respectivement 37 % et 72,7 % des annonces abordables.

Le marché immobilier italien 2025 : La situation dans les grandes villes

Dans le premier trimestre de 2025, les prix des biens immobiliers ont augmenté dans toutes les 12 grandes villes italiennes, avec Bari, Vérone et Rome en tête des hausses. Milan a le prix le plus élevé (5 466 €/m²), tandis que Catane a le plus bas (1 288 €/m²). Toutes les villes ont connu une augmentation du prix moyen des immobiliers par rapport à l’année précédente.

À Turin, la demande a fortement augmenté de 31,8 %, tandis que l’offre a diminué de 8,3 %, entraînant une hausse des prix de 4,2 %. Cette situation a également eu pour effet d’augmenter le nombre de contacts pour les annonces. À Milan, la pression de la demande a baissé, à 11,9 %, avec des prix augmentant à un rythme plus lent et une offre stable. Dans les autres grandes villes, une demande en hausse accompagnée d’une offre stable ou diminuée entraîne aussi une augmentation des prix.

Le temps moyen de présence sur le marché des annonces augmente dans toutes les villes, sauf à Bari, Gènes et Turin. À Bari, le temps de présence a baissé de 18 %, mais reste le plus élevé pour toutes les villes. À Milan, ce temps a augmenté de 13,2 %, bien qu’il soit le plus bas à 3,1 mois, tandis que la pression de la demande continue d’augmenter lentement. Le pourcentage de biens ayant baissé de prix à Milan est de 4,4 %. L’un des plus bas parmi les grandes villes.

L’accès à la propriété

Concernant l’accessibilité, les taux d’intérêt bas et l’augmentation légère des prix ont amélioré l’accès à la propriété pour la plupart des habitants, principalement pour les familles à revenus uniques et doubles. Vérone est une exception avec une hausse de 7,8 %. À Bologne, Florence et Milan, les familles à revenu unique ont accès à moins de 1 % des biens. Gènes et Turin sont les villes les plus accessibles pour ces familles, avec respectivement 52,1 % et 45,7 % des annonces disponibles. Pour les familles à revenu double, Gènes reste la ville la plus accessible à 80,6 %, suivie de Catane.

Selon Immobiliare.it Insights, les prix moyens des biens immobiliers en Italie devraient augmenter de 2 % dans l’année à venir. Les plus fortes hausses sont attendues à Vérone (+8,6 %), Florence (+6,7 %) et Catane (+6,1 %). Les augmentations seront plus limitées à Palerme, Turin et Naples, avec des prévisions d’augmentation de 1,6 % et 2,7 %.

Le marché immobilier italien 2025 : Acheter en Sécurité

Acheter une maison en Italie est un investissement interessant, mais qui peut comporter des risques. Le processus d’achat n’est pas identique dans tous les pays. Le rôle du notaire en Italie est différent de celui en France ou en Belgique. Alors qu’en France, le notaire vérifie les documents et la légalité de la transaction, en Italie, ne réalise pas toutes les vérifications nécessaires pour s’assurer que la propriété est exempte de problèmes juridiques. Cela signifie que des irrégularités peuvent passer inaperçues, laissant ainsi l’acheteur dans une situation précaire .

L’Italie a de nombreuses maisons présentant des irrégularités de construction. Cela peut causer des problèmes juridiques et financiers pour l’acheteur non averti. Il est donc crucial de vérifier que la propriété respecte toutes les règles de construction avant l’achat. De plus, l’Italie a des règles strictes concernant l’urbanisme et la protection des paysages. Celles-ci peuvent limiter les possibilités de rénovation de la propriété.

En Conclusion…

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Travaux de Rénovation Abusifs en Italie

26 juin 2025/dans Non classifié(e)

Travaux de rénovation abusifs en Italie: Nouvelle sentence du Tribunal Administratif régional.

Le tribunal administratif régional du Latium a confirmé la démolition d’ouvrages de construction illégaux à Rome. Ceci en soulignant l’importance du permis de construire et rejetant les tentatives de fractionnement de l’infraction.

C’est ce qui ressort du récent arrêt n° 9783/2025 du tribunal administratif régional du Latium. Cet arrêt a confirmé la légalité d’un ordre de démolition émis par Rome Capitale.

Travaux de rénovation abusifs en Italie: l’affaire judiciaire

L’affaire concernait des modifications apportées à un bâtiment romain sans autorisation. Il s’agit de changements internes, modifications esthétiques, regroupements de locaux et changements d’affectation. La mairie a ordonné la démolition dans un délai de 90 jours. Les propriétaires ont contesté la mesure, affirmant que les travaux étaient mineurs et pouvaient se régulariser par des procédures simplifiées.

Les travaux contestés : plus qu’une simple modification interne

Le tribunal administratif régional a examiné les modifications. Il en a conclu qu’il s’agissait d’abus de construction importants, légitimant ainsi l’ordre de démolition. Le jugement a établi que toutes les modifications ne sont pas considérées comme mineures. Il a établi en outre que la complexité et l’étendue des travaux justifient la sanction. Les travaux contestés comprenaient des regroupements d’unités, des changements d’affectation, des modifications extérieures, de nouvelles constructions et des transformations de garages. Le tribunal administratif régional a estimé que, considérés dans leur ensemble, ces travaux constituaient une transformation du bâtiment qui nécessitait une autorisation.

Travaux de rénovation abusifs en Italie: ce que dit réellement la loi

Le cœur de la décision du TAR du Latium réside dans l’application stricte de la réglementation urbanistique en vigueur. Celle-ci se retrouve dans les articles 10 et 33 du décret présidentiel 380/2001 et dans l’article 16 de la loi régionale du Latium n° 15/2008.

Selon l’article 10, paragraphe 1, du décret présidentiel 380/2001, sont soumis à un permis de construire, entre autres, les travaux de rénovation qui entraînent des modifications des façades, un changement d’affectation entre des catégories fonctionnellement autonomes et une augmentation du volume. L’article 33 du même décret prévoit, à titre de sanction en cas de travaux effectués sans ce permis, l’ordre de démolition.

La décision souligne que les abus en matière de construction doivent s’évaluer dans leur globalité. Il est impossible de les fragmenter afin d’en minimiser l’impact. La réglementation urbanistique en vigueur exige des permis pour les rénovations qui modifient l’aspect extérieur, changent l’usage ou augmentent le volume. Le TAR a affirmé qu’il n’est pas nécessaire de motiver l’intérêt public pour la démolition. La constatation de l’abus suffit. La documentation fournie par Roma Capitale a été jugée adéquate et détaillée. Cela tandis que les preuves des requérants n’ont pas été suffisantes pour réfuter les conclusions.

Le TAR a ensuite rappelé plusieurs arrêts récents d’autres tribunaux administratifs

TAR Campanie, Naples, n° 4303/2024. L’ouverture de portes et de fenêtres est toujours qualifiable de modification des façades et nécessite un permis de construire.
TAR Émilie-Romagne, Bologne, n° 223/2024. Le changement d’affectation avec modifications structurelles nécessite un permis. Ceci car il n’est pas autorisé par SCIA ou CILA.
TAR Ombrie, n° 104/2024. La réalisation de nouveaux volumes constitue toujours une nouvelle construction. Elle doit être sanctionnée par une démolition si elle n’est pas autorisée.
Enfin, la loi régionale n° 15/2008, à l’article 16, confirme qu’en cas de rénovations importantes ou de changements d’affectation entre différentes catégories urbanistiques, l’administration a le devoir d’ordonner la démolition si le permis de construire fait défaut.

En résumé, le Tar a jugé légitime l’action de l’administration, établissant que la démolition était une réponse obligatoire à l’abus constaté. Les requérants ont tenté d’analyser les interventions individuellement afin d’éviter la sanction. Mais le TAR a réaffirmé que les abus doivent être considérés dans leur ensemble. Ce n’est pas chaque détail qui compte, mais la complexité des interventions en tant qu’infraction unique au code de l’urbanisme ayant des répercussions significatives. Le Conseil d’État a confirmé que l’évaluation doit être globale et ne pas viser à isoler les travaux individuels. L’administration a donc agi correctement en qualifiant les interventions d’infraction unique au code de l’urbanisme.

Travaux de rénovation abusifs en Italie: Soyez vigilants !

Il est impératif d’accroître votre prudence lors de l’acquisition d’un bien immobilier en Italie. En effet, la vérification rigoureuse des permis de construire fournis par le vendeur constitue une étape essentielle. Ces documents peuvent être valides individuellement, mais ne garantissent pas nécessairement la conformité urbanistique du logement.

En d’autres termes, il est possible qu’un bien ait obtenu plusieurs permis de construire pour diverses interventions de restructuration effectuées au fil des années, sans que celles-ci soient conformes aux normes en vigueur. Dans ce cas, le bien pourrait se révéler totalement non conforme au regard de la réglementation urbanistique.

Les sanctions administratives en cas de non-conformité peuvent être sévères, pouvant aller jusqu’à l’ordonnance de démolition totale de l’unité immobilière. C’est pourquoi il est crucial d’effectuer toutes les vérifications nécessaires avant la signature de l’acte d’achat. La réalisation d’un audit préalable par un avocat spécialisé en droit immobilier italien constitue la seule garantie permettant d’assurer la légitimité des titres de construction.

Votre avocat procédera à une analyse approfondie de la propriété, et pourra également faire réaliser une expertise technique détaillée afin d’évaluer la conformité du bâti et de ses équipements. En cas de non-conformités, qu’elles soient mineures ou majeures, l’avocat négociera en votre nom une réduction du prix d’achat. Il veillera à la protection de vos intérêts et défendra vos droits en cas d’abus de construction constatés avant la conclusion de la transaction.

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achat d’un bien immobilier hypothéqué en Italie

24 juin 2025/dans Non classifié(e)

Achat d’un bien immobilier hypothéqué en Italie : quels sont les risques ? De nombreux acheteurs potentiels s’interrogent sur les risques lors de l’achat d’une maison hypothéquée. Souvent, certains d’entre eux ne prennent conscience du problème qu’après avoir finalisé l’achat. Voici quelques précisions à ce sujet.

Achat d’un Bien Immobilier hypothéqué en Italie : le risque lié au prêt hypothécaire

Il est essentiel de savoir que l’hypothèque se rattache au bien immobilier et non à son ancien propriétaire. En pratique, l’acheteur d’une maison hypothéquée « hérite » de la charge qui pèse sur le bien immobilier. Charge qui vient généralement d’un prêt hypothécaire accordé pour son acquisition.

Les banques utilisent l’hypothèque comme garantie contre d’éventuels manquements de l’emprunteur. S’il ne rembourse pas la dette, l’établissement de crédit a le droit de procéder à la saisie et à la vente aux enchères du bien immobilier afin de récupérer la créance.

Hypothèque enregistrée par l’Administration fiscales (Agenzia delle Entrate)

Outre les prêts hypothécaires, il existe d’autres situations dans lesquelles un bien immobilier peut être hypothéqué. Par exemple, une hypothèque peut s’enregistrer à la suite d’un jugement ou pour des dettes fiscales impayées. Celles-ci peuvent être des impôts, des amendes ou d’autres sanctions administratives. Dans ces cas, l’Agence des recettes fiscales peut enregistrer une hypothèque sur les biens immobiliers du débiteur.

Il convient de noter que, pour la « première maison », l’hypothèque ne peut s’enregistrer que pour des dettes supérieures à 20 000 euros. Toutefois, si la maison est la seule propriété du débiteur et constitue sa résidence, il est impossible de la saisir et de la vendre aux enchères.

Si vous achetez un bien immobilier grevé d’une hypothèque de ce type, vous risquez d’être impliqué dans les dettes de l’ancien propriétaire. Si le débiteur ne rembourse pas sa dette, le créancier – dans ce cas, l’Administration fiscale – peut procéder à l’expropriation du bien immobilie. Même si celui-ci a été vendu entre-temps à un nouvel acquéreur.

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Comment se protéger contre l’achat d’un bien immobilier hypothéqué en Italie ?

Pour un acheteur, le principal risque est de perdre le bien immobilier. Et cela même s’il l’a acheté en bonne et due forme et payé au vendeur. Pour éviter toute mauvaise surprise, il est essentiel de procéder à des vérifications avant l’achat.

La première précaution consiste à vérifier l’existence d’hypothèques au moyen d’un extrait hypothécaire.

Ce document permet de connaître toutes les informations pertinentes, telles que la date d’inscription de l’hypothèque, l’identité du créancier, le montant de la dette et le renouvellement éventuel de la charge.

Grâce à une vérification préalable adéquate, il est possible d’acheter un bien immobilier en toute sécurité, en évitant les problèmes liés aux hypothèques non encore éteintes.

En Conclusion…

Pour acheter une propriété en Italie en toute sécurité, il est donc fondamental de faire réaliser un audit préliminaire. Un avocat expert en droit immobilier pourra vous assister et défendre vos intêrets tout le long du processus d’achat, vous évitant ainsi d’avoir de mauvaises surprises dans le futur. Votre avocat prendra en charge l’ensemble de la procédure. D’une part, il vérifiera la documentation (urbanistique, cadastrale, hypothécaire, énergétique, etc.). D’autre part, il rédigera les divers contrats que vous devrez signer. Il réalisera également l’ensemble des formalités administratives et vous accompagnera chez le notaire le jour de la signature de l’acte.

Notre article relatif à l’achat d’une maison sur le Lac de Côme également pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

Distance Légale obligatoire en Italie

19 juin 2025/dans Non classifié(e)

Distance légale obligatoire en Italie entre deux constructions immobilières: 10 mètres minimum. C’est la règle indérogable à laquelle tout constructeur doit se plier s’il ne veut pas avoir de problèmes.

La sanction pécuniaire substitutive à la démolition des constructions illégales ne saurait en aucun cas pallier le non-respect des distances légales. En effet, si deux édifices à murs vitrés, érigés postérieurement au D.M. 1444/1968, se trouvent à une distance de 9,50 mètres l’un de l’autre au lieu des 10 mètres prescrits, en raison de non-conformités survenues lors de leur édification, cela constitue une infraction. Cette dernière est d’une gravité telle qu’elle est difficilement rattrapable. Cela en raison de l’absence d’une double conformité aux règles d’urbanisme.

Distance légale obligatoire en Italie: Le Verdict du Conseil d’État

Il s’ouvre alors la question de savoir si le paiement d’une amende substantielle permet d’éviter la démolition. La réponse est négative. Le principe en la matière est clairement énoncé dans l’arrêt du Conseil d’État n° 4950/2025. Ce dernier exclut toute possibilité de recourir à la fiscalisation en cas d’infraction. Et cela, en affirmant que les distances minimales de 10 mètres constituent des normes impératives. Cette règle a pour but de prévenir la création d’espaces nuisibles à la santé publique. Ce qui rend impossible toute dérogation ou échappatoire à l’obligation de démolition.

L’arrêt insiste sur le fait que les distances imposées par le D.M. 1444/1968 sont obligatoires et préétablies. Ceci sans que les autorités locales disposent d’une marge de discrétion dans leur application. Par ailleurs, il est souligné qu’une interprétation erronée a été avancée concernant la réglementation en vigueur, notamment par une citation incorrecte du D.P.R. n° 380/2001. Ce dernier exige le respect des distances préexistantes, qui, dans le cas présent, n’ont pas été respectées.

La loi est claire

La jurisprudence a déjà affirmé de manière constante qu’un propriétaire doit édifier son bâtiment à une distance d’au moins dix mètres d’un mur vitré appartenant à un bâtiment voisin. Cela sans aucune dérogation possible, même si la nouvelle construction prévoit une hauteur inférieure à celle des fenêtres. Ainsi, la règle édictée par le D.M. 1444/1968 doit impérativement être observée pour des raisons de santé publique.

Cet arrêt du Conseil d’Etat est une étape importante dans le domaine de la répression des abus de construction. Une fois de plus, il est précisé que la fiscalisation d’une infraction est une institution résiduelle et strictement encadrée. Celle-ci ne peut se transformer en un outil d’amnistie généralisée, ni s’utiliser pour contourner des règles obligatoires telles que celles relatives aux distances minimales.
En fin de compte, la nature de l’abus doit s’évaluer avec le plus grand soin. Cela en évitant de nourrir des espoirs d’amnisties ou de fiscalisation qui sont juridiquement irréalisables.

Distance légale obligatoire en Italie: Ce qu’il faut retenir

C’est donc clair, si vous faites construire une maison en Italie, ou si vous achetez une maison déja construite (après 1968), vous devez être vigilant quant au respect des réglementations. Si vous acheter une maison qui ne respecte pas la distance légale obligatoire en Italie, vous risquez de la voir démolir ensuite. Méfiez-vous si on vous promet qu’en Italie, tout peut se régler par le paiement d’une amende!

Beaucoup de constructions en Italie sont en effet abusives. Les chiffres en la matière sont éloquents, avec une disparité évidente entre le nord et le sud. Dans le détail, en 2021, la région italienne présentant le taux le plus haut est la Campanie, avec 48,8% de logements non autorisés par les municipalités. En deuxième position, avec un pourcentage égal, se trouvent la Basilicate et la Calabre (47,7%). La Sicile arrive en troisième position (45,8%). Les régions ayant l’indice le plus bas sont Frioul-Vénétie Julienne (3,2%), Trentin-Haut Adige (3,2%), Piémont (4,1%) et Val d’Aosta (4,1%). Globalement, les régions septentrionales ont une moyenne de 4,3% de constructions abusives. Les régions centrales quant à elles ont une moyenne de 13,8% et les régions méridionales de 39,2%.

L’abusivisme peut prendre plusieurs formes, notamment :

La construction sans permis : Édifier un bâtiment ou une extension sans avoir obtenu le permis de construire requis par la réglementation locale.
La violation des normes de densité et de surface : Dépasser les limites fixées par le plan d’urbanisme ou par le permis initial.
Les modifications non autorisées : Effectuer des travaux de transformation ou de rénovation sans autorisation, notamment dans des zones protégées.
L’extension illégale : Ajouter des structures ou des surfaces à un bâtiment existant sans approbation officielle.

Les contraintes urbanistiques et leur impact

L’Italie dispose d’un cadre réglementaire strict pour préserver l’aménagement du territoire. Les plans d’urbanisme locaux (Piani Regolatori Generali) fixent les règles concernant l’utilisation des sols, la densité, la hauteur des bâtiments, etc. Toute construction doit respecter ces normes pour garantir un développement harmonieux et durable.

Les contraintes paysagistiques et environnementales

De plus, de nombreuses zones en Italie sont soumises à des restrictions paysagistiques pour préserver la beauté naturelle et le patrimoine culturel. Les zones classées comme « zones protégées » ou « zones de paysage » imposent des limitations strictes sur la construction. Cela notamment dans les parcs nationaux, les réserves naturelles, ou les zones côtières.

Les contraintes hydrogéologiques et géologiques

Les régions sujettes à des risques hydrogéologiques, comme les zones inondables ou instables, imposent des règles spécifiques pour éviter les constructions dans des zones à risque. La législation prévoit des contrôles rigoureux pour prévenir les dommages liés aux phénomènes naturels. Toute construction dans ces zones doit en effet respecter des normes techniques strictes.

Distance légale obligatoire en Italie: Attention!

Le problème de la distance légale obligatoire entre deux maisons est considéré comme un problème sans solution. Il est donc indispensable de faire des vérifications approfondies avant de signer toute promesse d’achat en Italie. Les règles urbanistiques sont strictes, et les contrôles sont fréquents dans certaines régions. Ces contrôles sont encore plus fréquents si vous voulez ouvrir une activité de location dans le logement. Acheter un bien immobilier qui n’est pas conforme à son permis de construire vous expose au risque de sanctions administratives et économiques. Mais dans certains cas extrêmes, comme le souligne l’exemple de cet article, le Tribunal administratif peut ordonner directement la démolition de la maison.

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