Travaux de Restructuration en Italie
Travaux de Restructuration en Italie: Les interventions mineures ne régularisent pas l’ordonnance d’une intervention complète.
Le Conseil d’État s’est prononcé sur un problème récurrent en Italie, la légitimité des interventions de restructuration des biens immobiliers. Il est fréquent en effet de trouver sur le marché des logements qui possèdent plusieurs permis de construction. Ces derniers faisant état d’interventions effectuées au cours des années passées et ayant obtenu les autorisations prévues par la loi. La situation se complique lorsque ces interventions partielles ne suffisent pas à assainir une ordonnance d’intervention totale.
Travaux de Restructuration en Italie: Le Cas en Objet
Dans son dernier arrêt, le Conseil d’État a examiné un cas concernant la légalité d’unités immobilières et de leurs locaux, faisant l’objet d’une mesure répressive engagée par la Mairie pour contester des travaux de transformation, de restructuration et de changement d’affectation réalisés avec dix titres de construction (permis de construire, certificat d’habitabilité, SCIA, DIA) intervenus, au cours d’une décennie. Ceci en l’absence de toute contestation quant à d’éventuelles irrégularités par rapport à son état légitime. En particulier, les permis de construire de 2011 (pour une nouvelle salle de bains), de 2011 (pour une salle de bains supplémentaire et deux coins cuisine), de 2013 et 2014 (pour la réalisation d’une centrale hydraulique et d’une construction précaire au rez-de-chaussée), dans la mesure où ces interventions, en vue de l’utilisation différente de l’ensemble du bâtiment comme bed & breakfast, étaient, du point de vue fonctionnel et urbanistique, référençables à l’ensemble du bâtiment.
La défense du propriétaire s’est fondée sur la valeur probante ou implicitement légitimante, de chaque titre d’habilitation intermédiaire. Ceci en observant que la charge de la preuve incombant au particulier est atténuée par l’article 9-bis, alinéa 1-bis, première partie, du décret présidentiel n° 380/2001, en soutenant que la vérification de l’«état légitime» d’un bien immobilier peut être déterminée non seulement par le certificat d’habitabilité initial, mais également par la dernière intervention de construction effectuée sur le bien immobilier.
La décision du Conseil d’État
Il n’est pas admissible de considérer l’intervention sur l’ensemble de l’unité immobilière en additionnant tous les titres partiels au cours de la période. La condition essentielle du dernier certificat d’habitabilité doit être l’unité de l’intervention « totale ». L’ordonnance d’une intervention complète sur l’immeuble ne peut être réduite par de multiples interventions mineures. Le Conseil d’État confirme sa position prudente sur la valeur implicite de régularisation du dernier certificat d’habitabilité. Avec l’arrêt n° 4127/2025, il a intégré les principes déjà exprimés dans son arrêt n° 1382/2025 sur la nouvelle définition de l’état légitime d’un bien immobilier dans le TUE, coordonnée avec le décret-loi n° 69/2024 (loi n° 105/2024 «Salva Casa »).
Quand le dernier permis de construire faisant partie de la chaîne du statut légal du bien immobilier peut-elle avoir un effet régulateur automatique ?
La réponse provient tout d’abord de la notion contenue dans l’article 9-bis, alinéa 1-bis, du décret présidentiel 380/01, reformulé par la loi « Salva Casa », dont la première partie stipule que :
« L’état légitime du bien immobilier ou de l’unité immobilière est celui établi par le titre habilitant qui en a prévu la construction ou qui l’a légalisée ou par celui, délivré ou approuvé, qui a réglementé la dernière intervention de construction ayant concerné l’ensemble du bien immobilier ou l’ensemble de l’unité immobilière, à condition que l’administration compétente, lors de la délivrance de celui-ci, ait vérifié la légalité des titres antérieurs, complétés par les titres ultérieurs qui ont autorisé des interventions partielles. »
Travaux de Restructuration en Italie: Les Permis Partiels ne suffisent pas
Le Conseil d’État a estimé que la simple représentation de l’état des lieux ne permet pas la légitimation de la construction. Il s’est interrogé sur la valeur de sanction automatique du dernier permis de construire. Cela en se référant à l’article 9-bis du décret présidentiel 380/01. La situation juridique est définie par le dernier certificat d’habitabilité, pour autant que l’administration ait vérifié la légalité des titres antérieurs.
Une clarification par le MIT (Ministère des Infrastructures et des Transports) a ouvert des débats sur la légitimité. Cela en indiquant que la simple mention de permis précédents dans le dernier dossier de construction pourrait suffire. Toutefois, la jurisprudence semble aller dans une autre direction. Dans l’arrêt du Conseil d’État n° 4127/2025, les permis évoqués concernaient des modifications mineures et n’ont pas légitimé les constructions contestées. Les juges ont estimé que les permis n’étaient pas suffisants pour prouver la légitimité des extensions. Ceci car ils ne portaient pas sur l’ensemble de la propriété.
Le Conseil a réaffirmé que l’agrégation de permis partiels ne suffit pas pour attester d’une intervention complète sur l’immeuble. La condition essentielle du dernier permis est qu’il doit concerner une intervention totale. Ce que l’arrêt n° 1382/2025 a déjà établi. Ce dernier souligne que le statut légitime des bâtiments ne peut s’étendre à des travaux simplement représentés dans les plans d’un autre projet de construction. En d’autres termes, leur représentation dans les dessins graphiques ne suffit pas à légitimer des travaux non autorisés.
Cette règle rappelle que l’administration doit avoir vérifié la légitimité des titres antérieurs lors de l’octroi de nouveaux permis.
Travaux de Restructuration en Italie: Soyez Prudents!
L’arrêt n° 4127/2025 est clair, il faut redoubler de vigilance lors d’un achat immobilier en Italie. Les permis de construire fournis par le vendeur doivent être rigoureusement vérifiés. Ces derniers pourraient en effet être valides individuellement, mais n’être pas suffisants pour légitimer la validité urbanistique du logement.
En d’autres termes, vous pourriez acheter une maison qui possède 10 permis de construire pour 10 interventions de restructuration avenues au cours des années précédentes, mais qui dans son état de fait serait totalement non conforme au niveau urbanistique.
Les sanctions administratives peuvent être lourdes, pouvant arriver jusqu’à l’ordonnance de démolition de la totalité de l’unité immobilière. C’est pourquoi il est fondamental de faire les recherches nécessaires avant de signer une offre d’achat. Un audit préliminaire réalisé par un avocat spécialisé en droit immobilier italien est le seul moyen de vous assurez de la légitimité des titres de construction. Votre avocat effectuera un audit préliminaire sur la propriété de votre choix. Il pourra également faire réaliser une expertise technique approfondie pour vous renseigner sur la conformité ou non du bâti et de ses équipements. Dans le cas – fréquent – de non conformités légères ou importantes, votre avocat négociera à votre place un rabais sur le prix d’achat. Il veillera à protéger vos intêrets et défendra vos droits en cas d’abus de constructions constatés avant l’achat.
En Conclusion…
La légitimité des travaux de restructuration en Italie n’est pas garantie par la simple représentation des permis de construire obtenus par le propriétaire.
Pour acheter une maison en Italie en toute sécurité, il est donc fondamental de faire réaliser un audit préliminaire. Votre avocat prendra en charge l’ensemble de la procédure. D’une part, il vérifiera la documentation (urbanistique, cadastrale, hypothécaire, énergétique, etc.). D’autre part, il rédigera les divers contrats que vous devrez signer. Il réalisera également l’ensemble des formalités administratives et vous accompagnera chez le notaire le jour de la signature de l’acte.
Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez Acheter une maison en Italie, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin.
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