achat d’un bien immobilier hypothéqué en Italie

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Achat d’un bien immobilier hypothéqué en Italie : quels sont les risques ? De nombreux acheteurs potentiels s’interrogent sur les risques lors de l’achat d’une maison hypothéquée. Souvent, certains d’entre eux ne prennent conscience du problème qu’après avoir finalisé l’achat. Voici quelques précisions à ce sujet.

Achat d’un Bien Immobilier hypothéqué en Italie : le risque lié au prêt hypothécaire

Il est essentiel de savoir que l’hypothèque se rattache au bien immobilier et non à son ancien propriétaire. En pratique, l’acheteur d’une maison hypothéquée « hérite » de la charge qui pèse sur le bien immobilier. Charge qui vient généralement d’un prêt hypothécaire accordé pour son acquisition. Achat d'un Bien Immobilier en Italie

Les banques utilisent l’hypothèque comme garantie contre d’éventuels manquements de l’emprunteur. S’il ne rembourse pas la dette, l’établissement de crédit a le droit de procéder à la saisie et à la vente aux enchères du bien immobilier afin de récupérer la créance.

Hypothèque enregistrée par l’Administration fiscales (Agenzia delle Entrate)

Outre les prêts hypothécaires, il existe d’autres situations dans lesquelles un bien immobilier peut être hypothéqué. Par exemple, une hypothèque peut s’enregistrer à la suite d’un jugement ou pour des dettes fiscales impayées. Celles-ci peuvent être des impôts, des amendes ou d’autres sanctions administratives. Dans ces cas, l’Agence des recettes fiscales peut enregistrer une hypothèque sur les biens immobiliers du débiteur.

Il convient de noter que, pour la « première maison », l’hypothèque ne peut s’enregistrer que pour des dettes supérieures à 20 000 euros. Toutefois, si la maison est la seule propriété du débiteur et constitue sa résidence, il est impossible de la saisir et de la vendre aux enchères.

Si vous achetez un bien immobilier grevé d’une hypothèque de ce type, vous risquez d’être impliqué dans les dettes de l’ancien propriétaire. Si le débiteur ne rembourse pas sa dette, le créancier – dans ce cas, l’Administration fiscale – peut procéder à l’expropriation du bien immobilie. Même si celui-ci a été vendu entre-temps à un nouvel acquéreur.

Comment se protéger contre l’achat d’un bien immobilier hypothéqué en Italie ?

Achat d'un Bien Immobilier en ItaliePour un acheteur, le principal risque est de perdre le bien immobilier. Et cela même s’il l’a acheté en bonne et due forme et payé au vendeur. Pour éviter toute mauvaise surprise, il est essentiel de procéder à des vérifications avant l’achat.

La première précaution consiste à vérifier l’existence d’hypothèques au moyen d’un extrait hypothécaire.

Ce document permet de connaître toutes les informations pertinentes, telles que la date d’inscription de l’hypothèque, l’identité du créancier, le montant de la dette et le renouvellement éventuel de la charge.

Grâce à une vérification préalable adéquate, il est possible d’acheter un bien immobilier en toute sécurité, en évitant les problèmes liés aux hypothèques non encore éteintes.

En Conclusion…

Pour acheter une propriété en Italie en toute sécurité, il est donc fondamental de faire réaliser un audit préliminaire. Un avocat expert en droit immobilier pourra vous assister et défendre vos intêrets tout le long du processus d’achat, vous évitant ainsi d’avoir de mauvaises surprises dans le futur. Votre avocat prendra en charge l’ensemble de la procédure. D’une part, il vérifiera la documentation (urbanistique, cadastrale, hypothécaire, énergétique, etc.). D’autre part, il rédigera les divers contrats que vous devrez signer. Il réalisera également l’ensemble des formalités administratives et vous accompagnera chez le notaire le jour de la signature de l’acte.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez Acheter une maison en Italie, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin.

Notre article relatif à l’achat d’une maison sur le Lac de Côme également pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

Distance Légale obligatoire en Italie

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Distance légale obligatoire en Italie entre deux constructions immobilières: 10 mètres minimum. C’est la règle indérogable à laquelle tout constructeur doit se plier s’il ne veut pas avoir de problèmes.

La sanction pécuniaire substitutive à la démolition des constructions illégales ne saurait en aucun cas pallier le non-respect des distances légales. En effet, si deux édifices à murs vitrés, érigés postérieurement au D.M. 1444/1968, se trouvent à une distance de 9,50 mètres l’un de l’autre au lieu des 10 mètres prescrits, en raison de non-conformités survenues lors de leur édification, cela constitue une infraction. Cette dernière est d’une gravité telle qu’elle est difficilement rattrapable. Cela en raison de l’absence d’une double conformité aux règles d’urbanisme.

Distance légale obligatoire en Italie: Le Verdict du Conseil d’État

Il s’ouvre alors la question de savoir si le paiement d’une amende substantielle permet d’éviter la démolition. La réponse est négative. Le principe en la matière est clairement énoncé dans l’arrêt du Conseil d’État n° 4950/2025. Ce dernier exclut toute possibilité de recourir à la fiscalisation en cas d’infraction. Et cela, en affirmant que les distances minimales de 10 mètres constituent des normes impératives. Cette règle a pour but de prévenir la création d’espaces nuisibles à la santé publique. Ce qui rend impossible toute dérogation ou échappatoire à l’obligation de démolition.

L’arrêt insiste sur le fait que les distances imposées par le D.M. 1444/1968 sont obligatoires et préétablies. Ceci sans que les autorités locales disposent d’une marge de discrétion dans leur application. Par ailleurs, il est souligné qu’une interprétation erronée a été avancée concernant la réglementation en vigueur, notamment par une citation incorrecte du D.P.R. n° 380/2001. Ce dernier exige le respect des distances préexistantes, qui, dans le cas présent, n’ont pas été respectées.

La loi est claire

La jurisprudence a déjà affirmé de manière constante qu’un propriétaire doit édifier son bâtiment à une distance d’au moins dix mètres d’un mur vitré appartenant à un bâtiment voisin. Cela sans aucune dérogation possible, même si la nouvelle construction prévoit une hauteur inférieure à celle des fenêtres. Ainsi, la règle édictée par le D.M. 1444/1968 doit impérativement être observée pour des raisons de santé publique.

Cet arrêt du Conseil d’Etat est une étape importante dans le domaine de la répression des abus de construction. Une fois de plus, il est précisé que la fiscalisation d’une infraction est une institution résiduelle et strictement encadrée. Celle-ci ne peut se transformer en un outil d’amnistie généralisée, ni s’utiliser pour contourner des règles obligatoires telles que celles relatives aux distances minimales.
En fin de compte, la nature de l’abus doit s’évaluer avec le plus grand soin. Cela en évitant de nourrir des espoirs d’amnisties ou de fiscalisation qui sont juridiquement irréalisables. Distance légale obligatoire en Italie

Distance légale obligatoire en Italie: Ce qu’il faut retenir

C’est donc clair, si vous faites construire une maison en Italie, ou si vous achetez une maison déja construite (après 1968), vous devez être vigilant quant au respect des réglementations. Si vous acheter une maison qui ne respecte pas la distance légale obligatoire en Italie, vous risquez de la voir démolir ensuite. Méfiez-vous si on vous promet qu’en Italie, tout peut se régler par le paiement d’une amende!

Beaucoup de constructions en Italie sont en effet abusives. Les chiffres en la matière sont éloquents, avec une disparité évidente entre le nord et le sud. Dans le détail, en 2021, la région italienne présentant le taux le plus haut est la Campanie, avec 48,8% de logements non autorisés par les municipalités. En deuxième position, avec un pourcentage égal, se trouvent la Basilicate et la Calabre (47,7%). La Sicile arrive en troisième position (45,8%). Les régions ayant l’indice le plus bas sont Frioul-Vénétie Julienne (3,2%), Trentin-Haut Adige (3,2%), Piémont (4,1%) et Val d’Aosta (4,1%). Globalement, les régions septentrionales ont une moyenne de 4,3% de constructions abusives. Les régions centrales quant à elles ont une moyenne de 13,8% et les régions méridionales de 39,2%.

L’abusivisme peut prendre plusieurs formes, notamment :

  • La construction sans permis : Édifier un bâtiment ou une extension sans avoir obtenu le permis de construire requis par la réglementation locale.
  • La violation des normes de densité et de surface : Dépasser les limites fixées par le plan d’urbanisme ou par le permis initial.
  • Les modifications non autorisées : Effectuer des travaux de transformation ou de rénovation sans autorisation, notamment dans des zones protégées.
  • L’extension illégale : Ajouter des structures ou des surfaces à un bâtiment existant sans approbation officielle.

Les contraintes urbanistiques et leur impact

L’Italie dispose d’un cadre réglementaire strict pour préserver l’aménagement du territoire. Les plans d’urbanisme locaux (Piani Regolatori Generali) fixent les règles concernant l’utilisation des sols, la densité, la hauteur des bâtiments, etc. Toute construction doit respecter ces normes pour garantir un développement harmonieux et durable.

Les contraintes paysagistiques et environnementales

De plus, de nombreuses zones en Italie sont soumises à des restrictions paysagistiques pour préserver la beauté naturelle et le patrimoine culturel. Les zones classées comme « zones protégées » ou « zones de paysage » imposent des limitations strictes sur la construction. Cela notamment dans les parcs nationaux, les réserves naturelles, ou les zones côtières.

Les contraintes hydrogéologiques et géologiques

Les régions sujettes à des risques hydrogéologiques, comme les zones inondables ou instables, imposent des règles spécifiques pour éviter les constructions dans des zones à risque. La législation prévoit des contrôles rigoureux pour prévenir les dommages liés aux phénomènes naturels. Toute construction dans ces zones doit en effet respecter des normes techniques strictes.

Distance légale obligatoire en Italie: Attention!

Le problème de la distance légale obligatoire entre deux maisons est considéré comme un problème sans solution. Il est donc indispensable de faire des vérifications approfondies avant de signer toute promesse d’achat en Italie. Les règles urbanistiques sont strictes, et les contrôles sont fréquents dans certaines régions. Ces contrôles sont encore plus fréquents si vous voulez ouvrir une activité de location dans le logement. Acheter un bien immobilier qui n’est pas conforme à son permis de construire vous expose au risque de sanctions administratives et économiques. Mais dans certains cas extrêmes, comme le souligne l’exemple de cet article, le Tribunal administratif peut ordonner directement la démolition de la maison.

Faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier vous permet de procéder à toutes les vérifications nécessaires avant de signer une promesse d’achat. Votre avocat effectuera un audit préliminaire sur la propriété de votre choix. Il pourra également faire réaliser une expertise technique approfondie pour vous renseigner sur la conformité ou non du bâti et de ses équipements. Dans le cas – fréquent – de non conformités légères ou importantes, votre avocat négociera à votre place un rabais sur le prix d’achat. Il veillera à protéger vos intêrets et défendra vos droits en cas d’abus de constructions constatés avant l’achat.

En Conclusion…

Pour acheter une propriété en Italie en toute sécurité, il est donc fondamental de faire réaliser un audit préliminaire. Un avocat expert en droit immobilier pourra vous assister et défendre vos intêrets tout le long du processus d’achat, vous évitant ainsi d’avoir de mauvaises surprises dans le futur. Votre avocat prendra en charge l’ensemble de la procédure. D’une part, il vérifiera la documentation (urbanistique, cadastrale, hypothécaire, énergétique, etc.). D’autre part, il rédigera les divers contrats que vous devrez signer. Il réalisera également l’ensemble des formalités administratives et vous accompagnera chez le notaire le jour de la signature de l’acte.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez Acheter une maison en Italie, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin.

Notre article relatif à l’achat d’une maison sur le Lac de Côme également pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

 

 

Construction abusive en Italie

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Construction abusive en Italie: nouvel arrêt du Conseil d’État 2025

Démolition obligatoire pour certains abus immobiliers. Le Conseil d’État précise qu’en cas de nouvelle construction sans permis, une amnistie ou une amende ne suffisent pas. Le décret Salva Casa et le silence administratif non plus. L’arrêt du Conseil d’État, section VII, n° 4382 du 21 mai 2025 offre une occasion intéressante de réfléchir à certains des principes les plus établis et, en même temps, les plus controversés en matière de répression des constructions illégales. La décision porte sur une affaire vieille de plus de dix ans, dans laquelle s’entremêlent plusieurs aspects juridiques importants.

La distinction entre rénovation et nouvelle construction, la valeur du silence de l’administration dans la procédure, ainsi que les conditions d’application d’une sanction pécuniaire à la place de la démolition. L’affaire faisant l’objet de la décision commence en 2014. Lorsque la municipalité de Rome, à la suite d’un contrôle, a découvert que certains travaux de construction avaient été effectués sans aucune autorisation. Selon la municipalité, en effet, l’intervention devait se classer comme « nouvelle construction » sur la base du texte unique sur la construction (D.P.R. 380/2001). Cela car elle entraînait une augmentation significative du volume par rapport au bâtiment d’origine.

Le propriétaire a tenté de s’opposer à l’ordre de démolition. Ceci en soutenant qu’il s’agissait d’une simple rénovation. Celle-ci pouvant selon lui se régulariser par une SCIA (déclaration certifiée de début de travaux) ou une vérification de conformité, conformément à l’article 37 du T.U. edilizia.
Après des années de recours, l’affaire est à nouveau portée devant le Conseil d’État. Ce dernier, par l’arrêt n° 4382/2025, a confirmé l’obligation de démolition.

Effet de la décision définitive

La décision réaffirme, en premier lieu, le principe selon lequel la décision définitive couvre non seulement ce qui est invoqué, mais aussi ce qui peut être invoqué. Étant donné que, dans un arrêt précédent (n° 1184/2022), le Conseil d’État avait déjà qualifié l’intervention de « nouvelle construction » soumise à un permis de construire, toute évaluation supplémentaire sur une demande au titre de l’article 37 du décret présidentiel 380/2001 est irrecevable.

Nouvelle Construction Abusive en Italie: Pas de Régularisation Construction abusive en Italie

Les juges ont affirmé qu’un travail de construction entraînant une augmentation du volume supérieure à 20 % constitue une nouvelle construction. En l’absence de permis de construire, la seule solution est donc la démolition. Il n’est pas possible de « régulariser la situation » par une simple SCIA (déclaration certifiée de début de travaux) ou par l’application d’une sanction administrative.
Le propriétaire avait tenté de faire valoir l’article 37 du décret présidentiel 380/2001. Celui-ci prévoit la possibilité de payer une somme d’argent en lieu et place de la démolition pour certaines irrégularités mineures. Toutefois, selon le Conseil d’État, dans ce cas, la violation était trop importante pour relever des cas de régularisation.

Quand le silence de l’administration équivaut à un « non »

Un autre point crucial concerne le silence de la commune sur la demande de régularisation. Selon les juges, l’absence de réponse équivaut à un refus tacite. Cette orientation, déjà affirmée par la Cour constitutionnelle (arrêt n° 42/2023), trouve confirmation dans le cas en examen. Pour les travaux manifestement irréguliers, l’administration n’a pas l’obligation de fournir une réponse formelle.

Construction Abusive en Italie: Le décret « Salva Casa » n’amnistie pas les abus importants

Le propriétaire a également tenté d’invoquer le « décret Salva Casa » (décret-loi 69/2024). Ceci dans l’espoir de pouvoir bénéficier des nouveaux seuils de tolérance introduits. Toutefois, le Conseil d’État a catégoriquement exclu l’applicabilité du décret à l’affaire en question.
Il y a deux raisons à cela. La première est que la nouvelle réglementation n’est pas rétroactive. Tandis que la seconde est que le décret ne concerne que des irrégularités mineures, telles que de légers écarts par rapport au projet ou des erreurs formelles. Un agrandissement volumétrique important, tel que celui qui fait l’objet du litige, n’entre pas dans ces cas.

Construction Abusive en Italie: Sanction Pécuniaire possible uniquement dans des cas exceptionnels

L’une des défenses les plus courantes dans les procédures d’urbanisme est la demande de remplacer la démolition par une amende. Cela en invoquant la disposition de l’article 33 du T.U. edilizia (texte unique sur la construction). Toutefois, cette voie n’est envisageable que dans des conditions très précises : il faut en effet démontrer que la démolition mettrait en danger la stabilité de la partie régulière du bâtiment.
Dans le cas présent, cette preuve n’a pas été fournie de manière convaincante. Les juges ont précisé que la possibilité de remplacer la démolition par une sanction pécuniaire est une dérogation. Et, en tant que telle, elle doit être prouvée par des expertises techniques et une documentation détaillée. Il ne suffit pas d’affirmer de manière générale que la démolition est difficile ou coûteuse.

Démolition ou Sanction ? Construction abusive en Italie

Le message du Conseil d’État est clair : l’ordre de démolition n’est pas automatiquement annulé s’il est possible de payer une amende. Le Conseil d’État a précisé que l’évaluation de la possibilité de remplacer la démolition par une sanction pécuniaire constitue une étape ultérieure et distincte de l’adoption de l’ordre de démolition et ne conditionne pas la légalité de ce dernier. Cette option ne doit donc pas s’exercer au préalable, mais uniquement, le cas échéant, au stade de l’exécution, en cas d’empêchement objectif de la remise en état.

Construction Abusive en Italie: Attention lors d’un Achat Immobilier!

Si vous voulez acheter ou vendre un bien immobilier en Italie, vous devez être particulièrement vigilant aux abus de construction. Vous pourriez vous retrouver en possession d’une maison à risque de démolition. Les abus peuvent concerner la totalité du logement ou seulement une partie de celui-ci. Quoi qu’il en soit, les risques sont réels. Les règles urbanistiques sont strictes, et les contrôles sont fréquents dans certaines régions. Ces contrôles sont encore plus fréquents si vous voulez ouvrir une activité de location dans le logement.

Faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier vous permet de procéder à toutes les vérifications nécessaires avant de signer une promesse d’achat. Votre avocat effectuera un audit préliminaire sur la propriété de votre choix. Il pourra également faire réaliser une expertise technique approfondie pour vous renseigner sur la conformité ou non du bâti et de ses équipements. Dans le cas – fréquent – de non conformités légères ou importantes, votre avocat négociera à votre place un rabais sur le prix d’achat. Il veillera à protéger vos intêrets et défendra vos droits en cas d’abus de constructions constatés avant l’achat.

En Conclusion

Pour acheter une maison en Italie en toute sécurité, il est fondamental de faire réaliser un audit préliminaire. Votre avocat prendra en charge l’ensemble de la procédure. D’une part, il vérifiera la documentation (urbanistique, cadastrale, hypothécaire, énergétique, etc.). D’autre part, il rédigera les divers contrats que vous devrez signer. Il réalisera également l’ensemble des formalités administratives et vous accompagnera chez le notaire le jour de la signature de l’acte.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez Acheter une maison en Italie, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin.

Notre article relatif à l’achat d’une maison sur le Lac de Côme également pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

Compromis de Vente et Achat définitif en Italie

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Compromis de vente et Achat définitif en Italie: La Cour de cassation s’est prononcée.

La transcription du contrat définitif effectuée plus d’un an après la date indiquée dans le compromis entraîne la nullité de la transcription de ce dernier.

Si le délai de conclusion du contrat définitif prévu dans le compromis est supérieur à trois ans, ou en cas de prorogation dépassant ce délai, le compromis doit se transcrire à nouveau. La nouvelle transcription prendra donc effet à compter de sa date d’exécution.  Ceci sans préjudice des droits des tiers qui ont transcrit un titre sur le bien immobilier avant celle-ci (Cassation n° 7634/2025).

Contrat préliminaire de vente, la prorogation du délai pour la conclusion du contrat définitif est opposable aux tiers uniquement si transcrite.

« Les deux délais prévus par l’article 2645 bis du Code civil correspondent à des intérêts d’ordre général. Alors que le premier peut être prorogé par les parties par un acte transcrit avant l’expiration du délai annuel à compter de la date initialement prévue pour la conclusion du contrat définitif, le second n’est en aucun cas à la disposition des parties. De sorte que si le délai de conclusion du contrat définitif prévu par le contrat préliminaire est supérieur à trois ans, ou en cas de prorogation d’un commun accord des parties dépassant ce délai, le contrat préliminaire devra se transcrire nouvellement. Et la nouvelle transcription prendra effet à compter de son exécution. Ceci sans préjudice des droits des tiers ayant transcrit un titre sur le bien immobilier avant celle-ci ».

C’est ce qu’établit l’arrêt n° 7634 du 22 mars 2025 de la Cour de cassation. Cette dernière a accueilli le recours d’un établissement de crédit visant à obtenir la déclaration d’inefficacité de la transcription du contrat préliminaire de vente d’un bien immobilier, conclu en qualité de promettant vendeur par l’un de ses débiteurs, au motif que la transcription du contrat de vente avait été effectuée plus d’un an après la date convenue par les parties pour la conclusion du contrat définitif.

Compromis de Vente et Achat définitif en Italie: Les faitsCompromis de vente et achat définitif

Une banque a assigné en justice les parties comparantes d’un contrat préliminaire de vente immobilière. Elle a demandé au tribunal de déclarer l’inefficacité de la transcription correspondante. Cela car le contrat de vente avait été transcrit le 11 avril 2012. Soit plus d’un an après le 9 octobre 2009, date prévue pour la conclusion du contrat définitif.

Le tribunal a rejeté la demande. Estimant que l’expiration du délai d’un an à compter de la date convenue pour la conclusion du contrat définitif ne pouvait être invoquée que par les parties. Le contrat restant opposable aux tiers. Le délai de trois ans d’efficacité de la transcription du contrat préliminaire ayant été respecté.

La Cour d’appel a en revanche déclaré inefficace, à l’égard de l’établissement de crédit, la transcription du contrat préliminaire de vente. Ceci au motif que le contrat de vente avait été transcrit après l’expiration du délai d’un an à compter de la date que les parties avaient indiquée, dans le précité accord préliminaire, pour la signature du contrat définitif.

Un pourvoi en cassation a été formé contre la décision de la Cour d’appel.

Compromis de Vente et Achat définitif en Italie: La Décision de la Cour de Cassation

Pour comprendre la question juridique en objet, il est important de noter que l’article 2645-bis du Code civil permet la transcription des contrats préliminaires, notamment ceux liés à la vente. Cela pour permettre à l’acquéreur promettant d’éviter tout préjudice résultant de formalités (transcriptions et inscriptions) préjudiciables à l’encontre du vendeur promettant entre la conclusion du compromis et la conclusion de l’acte définitif.

La transcription du contrat préliminaire présente un effet qui s’apelle « effet réservatoire ». Ce dernier anticipe les conséquences de la transcription du contrat définitif. Toutefois, ce mécanisme impose des limites aux droits des créanciers du vendeur. Pour cette raison, le législateur a établi des délais pour que cette formalité soit efficace. Si la transcription du contrat définitif ne se fait pas dans l’année suivant l’accord pour sa conclusion, ou dans les trois ans suivant la transcription, l’effet de la transcription du contrat préliminaire cesse.

Pour bénéficier de l’effet réservatoire, il faut que la transcription du contrat définitif se réalise dans ces délais. La Cour suprême a précisé que le délai de trois ans est un maximum que les parties ne peuvent prolonger. Ainsi, au delà ce délai de trois ans, le contrat préliminaire doit se transcrire à nouveau.

La Cour suprême peut prolonger ce délai d’un an, à condition de le décider avant son expiration. Passé ce délai, et comme pour les trois ans, la transcription perd son efficacité. Une nouvelle transcription doit alors se faire sans préjudice pour les droits des tiers ayant déjà transcrit.

En Conclusion…

Depuis plus de 55 ans, De Tullio Law Firm aide les acheteurs internationaux à surmonter les difficultés liées à l’achat d’une maison en Italie. Si vous envisagez d’acheter une maison en Italie, contactez-nous. Nous vous offrons une consultation juridique experte adaptée à vos besoins. Nous proposons également un appel préliminaire gratuit pour répondre à vos questions et vous présenter la procédure. Cette consultation sans engagement nous permet de vous offrir des conseils personnalisés en fonction de votre situation. Nous prendrons en charge l’ensemble de la procédure. D’une part, nous vérifierons la documentation (urbanistique, cadastrale, hypothécaire, énergétique, etc.). D’autre part, nous rédigerons les divers contrats que vous devrez signer. Nous réaliserons également l’ensemble des formalités administratives et vous accompagnerons chez le notaire le jour de la signature de l’acte.

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Occupation Illégale de Propriété en Italie

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Occupation illégale de propriété en Italie: un nouveau décret-loi en faveur de la protection de la propriété privée a été approuvé le 4 avril 2025.

Le nouveau décret est arrivé : désormais, les expulsions seront plus rapides pour les squatteurs. Il s’agit d’un changement radical dans la gestion des occupations illégales. Le Conseil des ministres a approuvé, le 4 avril 2025, un nouveau décret-loi en matière de sécurité publique. Ce dernier introduit un ensemble de mesures urgentes visant à renforcer la protection des citoyens.

Parmi les nouveautés les plus importantes, une disposition visant à protéger le logement en tant que bien primaire et inviolable. Cela en agissant avec fermeté contre ceux qui l’occupent illégalement.

Occupation Illégale de Propriété en Italie: Le droit au logement redevient central

La disposition la plus innovante de la mesure concerne précisément le domaine de l’occupation illégale de biens immobiliers à usage d’habitation. Pour la première fois, le législateur autorise l’intervention immédiate des forces de l’ordre. Ceci sans devoir attendre la procédure judiciaire formelle, à condition qu’il s’agisse de la seule habitation du propriétaire. Cette dernière étant parfois laissée temporairement vide pour des raisons de santé, d’hospitalisation ou de soins.

Cette mesure répond aux besoins des propriétaires privés, en particulier les personnes âgées et vulnérables, qui se retrouvent souvent confrontés à de longues procédures judiciaires pour récupérer leur logement et aux frais juridiques après avoir été expropriés.

Un délit ad hoc pour protéger la propriété privée

Le décret instaure également un nouveau type de délit spécialement conçu pour lutter contre le phénomène des occupations illégales. En particulier, il prévoit :

  • La procédure d’office dans les cas où le bien occupé est public, à destination publique ou lorsque le fait est commis au détriment de personnes fragiles (en raison de leur âge ou d’une infirmité).
  • Une peine d’emprisonnement de deux à sept ans pour l’occupation de logements privés.
  • Une voie rapide pour l’expulsion, avec des délais accélérés et des moyens d’intervention plus simples lorsqu’il s’agit du seul logement du propriétaire.

Occupation Illégale de Propriété en Italie: Le Domicile dans la Constitution

Occupation illégale de propriété en Italie

Le ministre de l’Intérieur, Matteo Piantedosi, a illustré la raison d’être de cette norme, soulignant que l’intervention législative vise à rétablir un principe fondamental. Ce principe est que  » l’État ne peut abandonner ceux qui subissent une agression dans leur intimité domestique « .

Cette nouveauté législative s’inscrit dans un contexte constitutionnel qui reconnaît la protection du domicile (art. 14 de la Constitution) comme un principe fondamental de la liberté individuelle. Le nouveau décret tente en effet de renverser la tendance en remettant au centre la maison et le respect de ceux qui en sont légalement propriétaires.

Avec cette nouvelle mesure, l’État reconnaît donc que le droit au logement ne peut être subordonné aux lenteurs de la justice en établissant que la propriété privée, lorsqu’elle est légitime, mérite une protection immédiate.

Occupation Illégale de Propriété en Italie: Comment vous protéger

La gestion d’une occupation illégale peut s’avérer complexe et stressante. Ceci tant pour le propriétaire que pour les autres parties concernées.
C’est pourquoi nous recommandons vivement aux propriétaires de demander l’assistance juridique d’un avocat spécialisé dans l’immobilier.
En raison de la complexité et de la longueur de la procédure, seul un avocat spécialisé dans ce domaine peut intervenir aux différentes étapes du processus et assurer la tranquillité d’esprit de ses clients.

1. Conseil juridique: Évaluation de la situation et suggestions d’actions juridiques pour protéger les droits du propriétaire.
2. Rédaction du rapport: Assistance à la rédaction du rapport destiné aux autorités compétentes. Cela en veillant à ce que tous les éléments nécessaires soient inclus.
3. Dépôt de la demande d’expulsion: Préparation et dépôt de la demande d’expulsion auprès du tribunal.
4. Représentation devant le tribunal: Représentation juridique lors des audiences afin de garantir le respect des procédures et des droits du propriétaire.
5. Exécution de l’ordonnance d’expulsion: Coordination avec l’huissier et, si nécessaire, avec les forces de l’ordre pour garantir l’exécution effective de l’ordonnance d’expulsion.

En Conclusion…

Les occupations illégales en Italie étaient  jusqu’à présent un fléau dont l’issue juridique était incertaine, et particulièrement longue. Le nouveau décret-loi du Conseil des Ministre du 4 avril dernier marque un tournant décisif. Si vous possédez un bien immobilier en Italie et que vous avez besoin d’assistance juridique, contactez-nous. Nous saurons défendre votre propriété et prendrons en charge l’ensemble de la procédure.

Si vous souhaitez acheter ou vendre une maison en Italie, les conseils d’un expert juridique peuvent s’avérer inestimables. Notre équipe d’avocats spécialisés en droit immobilier est là pour vous fournir toutes les informations et le soutien juridique dont vous avez besoin. Contactez-nous ou prenez rendez-vous pour une consultation téléphonique gratuite avec un avocat pour obtenir des conseils juridiques sur mesure. Notre article relatif à l’offre d’achat d’un bien immobilier en Italie pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

Travaux de Restructuration en Italie

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Travaux de Restructuration en Italie: Les interventions mineures ne régularisent pas l’ordonnance d’une intervention complète.

Le Conseil d’État s’est prononcé sur un problème récurrent en Italie, la légitimité des interventions de restructuration des biens immobiliers. Il est fréquent en effet de trouver sur le marché des logements qui possèdent plusieurs permis de construction. Ces derniers faisant état d’interventions effectuées au cours des années passées et ayant obtenu les autorisations prévues par la loi. La situation se complique lorsque ces interventions partielles ne suffisent pas à assainir une ordonnance d’intervention totale.

Travaux de Restructuration en Italie: Le Cas en Objet

Dans son dernier arrêt, le Conseil d’État a examiné un cas concernant la légalité d’unités immobilières et de leurs locaux, faisant l’objet d’une mesure répressive engagée par la Mairie pour contester des travaux de transformation, de restructuration et de changement d’affectation réalisés avec dix titres de construction (permis de construire, certificat d’habitabilité, SCIA, DIA) intervenus, au cours d’une décennie. Ceci en l’absence de toute contestation quant à d’éventuelles irrégularités par rapport à son état légitime. En particulier, les permis de construire de 2011 (pour une nouvelle salle de bains), de 2011 (pour une salle de bains supplémentaire et deux coins cuisine), de 2013 et 2014 (pour la réalisation d’une centrale hydraulique et d’une construction précaire au rez-de-chaussée), dans la mesure où ces interventions, en vue de l’utilisation différente de l’ensemble du bâtiment comme bed & breakfast, étaient, du point de vue fonctionnel et urbanistique, référençables à l’ensemble du bâtiment. Travaux de restructuration en Italie

La défense du propriétaire s’est fondée sur la valeur probante ou implicitement légitimante, de chaque titre d’habilitation intermédiaire. Ceci en observant que la charge de la preuve incombant au particulier est atténuée par l’article 9-bis, alinéa 1-bis, première partie, du décret présidentiel n° 380/2001, en soutenant que la vérification de l’«état légitime» d’un bien immobilier peut être déterminée non seulement par le certificat d’habitabilité initial, mais également par la dernière intervention de construction effectuée sur le bien immobilier.

La décision du Conseil d’État

Il n’est pas admissible de considérer l’intervention sur l’ensemble de l’unité immobilière en additionnant tous les titres partiels au cours de la période. La condition essentielle du dernier certificat d’habitabilité doit être l’unité de l’intervention « totale ». L’ordonnance d’une intervention complète sur l’immeuble ne peut être réduite par de multiples interventions mineures. Le Conseil d’État confirme sa position prudente sur la valeur implicite de régularisation du dernier certificat d’habitabilité. Avec l’arrêt n° 4127/2025, il a intégré les principes déjà exprimés dans son arrêt n° 1382/2025 sur la nouvelle définition de l’état légitime d’un bien immobilier dans le TUE, coordonnée avec le décret-loi n° 69/2024 (loi n° 105/2024 «Salva Casa »).

Quand le dernier permis de construire faisant partie de la chaîne du statut légal du bien immobilier peut-elle avoir un effet régulateur automatique ?

La réponse provient tout d’abord de la notion contenue dans l’article 9-bis, alinéa 1-bis, du décret présidentiel 380/01, reformulé par la loi « Salva Casa », dont la première partie stipule que :

 « L’état légitime du bien immobilier ou de l’unité immobilière est celui établi par le titre habilitant qui en a prévu la construction ou qui l’a légalisée ou par celui, délivré ou approuvé, qui a réglementé la dernière intervention de construction ayant concerné l’ensemble du bien immobilier ou l’ensemble de l’unité immobilière, à condition que l’administration compétente, lors de la délivrance de celui-ci, ait vérifié la légalité des titres antérieurs, complétés par les titres ultérieurs qui ont autorisé des interventions partielles. »

Travaux de Restructuration en Italie: Les Permis Partiels ne suffisent pas

Le Conseil d’État a estimé que la simple représentation de l’état des lieux ne permet pas la légitimation de la construction. Il s’est interrogé sur la valeur de sanction automatique du dernier permis de construire. Cela en se référant à l’article 9-bis du décret présidentiel 380/01.  La situation juridique est définie par le dernier certificat d’habitabilité, pour autant que l’administration ait vérifié la légalité des titres antérieurs.

Une clarification par le MIT (Ministère des Infrastructures et des Transports) a ouvert des débats sur la légitimité. Cela en indiquant que la simple mention de permis précédents dans le dernier dossier de construction pourrait suffire. Toutefois, la jurisprudence semble aller dans une autre direction. Dans l’arrêt du Conseil d’État n° 4127/2025, les permis évoqués concernaient des modifications mineures et n’ont pas légitimé les constructions contestées. Les juges ont estimé que les permis n’étaient pas suffisants pour prouver la légitimité des extensions. Ceci car ils ne portaient pas sur l’ensemble de la propriété.

Le Conseil a réaffirmé que l’agrégation de permis partiels ne suffit pas pour attester d’une intervention complète sur l’immeuble. La condition essentielle du dernier permis est qu’il doit concerner une intervention totale. Ce que l’arrêt n° 1382/2025 a déjà établi. Ce dernier souligne que le statut légitime des bâtiments ne peut s’étendre à des travaux simplement représentés dans les plans d’un autre projet de construction. En d’autres termes, leur représentation dans les dessins graphiques ne suffit pas à légitimer des travaux non autorisés.

Cette règle rappelle que l’administration doit avoir vérifié la légitimité des titres antérieurs lors de l’octroi de nouveaux permis.

Travaux de Restructuration en Italie: Soyez Prudents!

L’arrêt n° 4127/2025 est clair, il faut redoubler de vigilance lors d’un achat immobilier en Italie. Les permis de construire fournis par le vendeur doivent être rigoureusement vérifiés. Ces derniers pourraient en effet être valides individuellement, mais n’être pas suffisants pour légitimer la validité urbanistique du logement.

En d’autres termes, vous pourriez acheter une maison qui possède 10 permis de construire pour 10 interventions de restructuration avenues au cours des années précédentes, mais qui dans son état de fait serait totalement non conforme au niveau urbanistique.

Les sanctions administratives peuvent être lourdes, pouvant arriver jusqu’à l’ordonnance de démolition de la totalité de l’unité immobilière. C’est pourquoi il est fondamental de faire les recherches nécessaires avant de signer une offre d’achat. Un audit préliminaire réalisé par un avocat spécialisé en droit immobilier italien est le seul moyen de vous assurez de la légitimité des titres de construction. Votre avocat effectuera un audit préliminaire sur la propriété de votre choix. Il pourra également faire réaliser une expertise technique approfondie pour vous renseigner sur la conformité ou non du bâti et de ses équipements. Dans le cas – fréquent – de non conformités légères ou importantes, votre avocat négociera à votre place un rabais sur le prix d’achat. Il veillera à protéger vos intêrets et défendra vos droits en cas d’abus de constructions constatés avant l’achat.

En Conclusion…

La légitimité des travaux de restructuration en Italie n’est pas garantie par la simple représentation des permis de construire obtenus par le propriétaire.

Pour acheter une maison en Italie en toute sécurité, il est donc fondamental de faire réaliser un audit préliminaire. Votre avocat prendra en charge l’ensemble de la procédure. D’une part, il vérifiera la documentation (urbanistique, cadastrale, hypothécaire, énergétique, etc.). D’autre part, il rédigera les divers contrats que vous devrez signer. Il réalisera également l’ensemble des formalités administratives et vous accompagnera chez le notaire le jour de la signature de l’acte.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez Acheter une maison en Italie, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin.

Notre article relatif à l’achat d’une maison sur le Lac de Côme également pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

 

B&B à Bologne en 2025

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B&B à Bologne en 2025: le point sur la nouvelle réglementation.

L’année 2025 a marqué des changements importants pour la location courte durée à Bologne, avec de nouvelles règles. Ces changements incluent l‘introduction du Code d’Identification National (CIN) et des modifications du plan d’urbanisme. La ville a dû prendre ces mesures pour répondre à la crise du logement.

Il est désormais interdit de faire un self check-in, les hôtes doivent vérifier les invités en personne.
Afin de limiter et d’augmenter la qualité de l’offre de location courte à Bologne, la municipalité a introduit une variante au plan réglementaire général et un amendement au règlement de construction qui est entré en vigueur le 4 décembre 2024 :

L’administration a introduit une nouvelle catégorie cadastrale B3 ( « immeubles résidentiels à usage touristique ») pour les logements destinés à la location touristique de courte durée et a fixé la surface utile (SU) à 50 m², c’est-à-dire la taille minimale pour permettre la location d’un appartement à usage touristique, sauf si les logements possèdent une chambre double, une chambre simple, un séjour avec kitchenette (ou une cuisine séparée) et une salle de bain de la taille minimum réglementaire.

Dans le cas d’unités immobilières légitimes préexistantes d’une superficie comprise entre 80 et 100 m², la division en deux unités de moins de 50 m² est possible.

Avec cette mesure, la transformation d’une unité d’habitation en établissement d’hébergement doit faire l’objet d’une demande de changement de destination d’usage du bien immobilier de résidentiel à hébergement extra-hôtelier. Un géomètre ou un ingénieur peuvent effectuer ce changement de destination d’usage.

B&B à Bologne en 2025: Nouvelles Règles d’Accueil B&B à Bologne en 2025

La ville de Bologne a mis à jour sa réglementation sur les locations courte durée pour mieux gérer la crise du logement. Environ 5 500 CIN ont été attribués, permettant à l’administration de contrôler la transformation des logements. Il faut savoir que 10 % des nouvelles demandes ont déjà été rejetées selon les nouveaux critères. Cette réglementation fait l’objet de contestations, mais elle vise à équilibrer le tourisme et l’habitation résidentielle. En Émilie-Romagne, pour louer aux touristes, il faut respecter des règles précises comme l’envoi d’une déclaration d’ouverture d’activité à la mairie et l’obtention d’un CIN à partir du 1er janvier 2025. L’enregistrement des invités doit se faire en personne, rendant le self check-in illégal. Les propriétaires doivent également percevoir la taxe de séjour si la commune l’applique. Enfin, des règles fiscales strictes s’appliquent selon le nombre de logements que vous utilisez comme B&B.

La durée maximale pour une location courte est de 30 jours. Ce contrat peut inclure des services comme le nettoyage et la fourniture de linge. Il n’est pas nécessaire d’enregistrer le contrat auprès de l’Agenzia delle Entrate. Vous devez cependant rédiger ce dernier qui doit contenir toutes les informations utiles, y compris les règles de la maison. Pour les locations touristiques, la durée peut aller jusqu’à 3 mois, mais le contrat doit s’enregistrer si celle-ci dépasse 30 jours.

Comment faire?

Pour être en règle avec les locations courte durée à Bologne en 2025, il faut suivre certaines étapes. D’abord, vérifier que le logement respecte les normes de sécurité et d’hygiène. Ensuite, il faut envoyer une Déclaration d’Ouverture d’Activité (CIA) au Service Unique pour les Activités Productives. Il est également nécessaire de demander un code national d’identification (CNI) pour enregistrer l’établissement.

Les hôtes doivent communiquer les données des clients à la police dans les 24 heures suivant leur arrivée. Les données touristiques doivent être transmises à l’ISTAT par le biais de la plateforme Ross1000. De plus, il faut s’accréditer pour gérer et payer la taxe de séjour tous les trimestres, avec un nouveau taux de 10,5 % qui s’applique à partir du 1er avril 2025.

B&B à Bologne en 2025: L’Urbanisme

Il est toujours possible d’ouvrir une entreprise de location à court terme à Bologne, mais il faut respecter des règles strictes et obtenir l’approbation de la municipalité.

Tout d’abord, il faut demander le changement de destination d’usage de la propriété d’ habitation en hébergement touristique (catégorie cadastrale B3) et attendre l’approbation de la municipalité. Sans cette dernière, vous ne pourrez pas démarrer l’activité. Vous devrez également vous assurer que l’appartement mesure au moins 50 m². S’il est plus petit, il doit obligatoirement comprendre une chambre double, une chambre simple, un séjour avec cuisine (ou kitchenette) et une salle de bain conforme aux exigences sanitaires de l’arrêté ministériel du 5 juillet 1975. B&B à Bologne en 2025 Ce changement de catégorie cadastrale est indispensable pour opérer en toute légalité. Sans cette démarche, l’activité de location touristique serait abusive. Ces règles ne s’appliquent pas rétroactivement, permettant aux activités en cours de continuer si elles étaient autorisées et conformes. Les nouvelles limites concernent uniquement ceux qui lancent une nouvelle activité de location à court terme.

Les Sanctions Prévues

Ne pas respecter ces règles peut entraîner des sanctions. Par exemple, si un bien ne respecte pas les exigences minimales, il ne pourra pas changer d’usage. La location sera donc illégale. Cela peut aboutir à une amende de plus de 2 000 euros, à un ordre d’arrêt immédiat de l’activité, et à l’impossibilité d’obtenir un code d’identification national (CIN). De plus, ne pas demander un CIN peut coûter entre 800 et 8 000 euros, et ne pas afficher ce code entraîne une amende de 500 à 5 000 euros. Les annonces sans CIN devront se retirer des sites comme Airbnb et Booking. Il est également crucial de communiquer les données des hôtes à la police dans les 24 heures pour éviter des sanctions pénales.

Si vous louez déjà, vérifiez que votre bien respecte les normes sanitaires et de sécurité. Demandez également le CIN et assurez-vous que les communications sont en ordre. Pour démarrer une nouvelle activité, assurez-vous de respecter les exigences d’urbanisme et demandez un changement de destination d’usage.

En conclusion

Ouvrir un B&B à Bologne en 2025 peut être un excellent moyen de gagner un revenu supplémentaire. Cependant, il est important de comprendre les implications juridiques et fiscales de la location de votre propriété. En outre il est indispensable de vous assurer que votre propriété est conforme à la nouvelle réglementation en vigueur. Avec une bonne planification et une bonne préparation, vous pourrez louer avec succès votre propriété à Bologne. Cela en profitant des avantages de posséder une maison de vacances dans une ville superbe.

Le Cabinet d’Avocats De Tullio offre à ses clients internationaux des conseils juridiques indépendants. Nous offrons des services dans tous les principaux domaines du droit italien, avec une expertise particulière en matière d’immobilier, de résidence, de droit de la famille et d’héritage. Si vous envisagez d’ouvrir un B&B ou d’acheter une propriété pour la louer en Italie, contactez-nous. Nous serons heureux de vous offrir une consultation préliminaire gratuite et sans obligation.

Ouvrir un B&B à Venise

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Ouvrir un B&B à Venise : la nouvelle réglementation expérimentale de la municipalité jusqu’en 2026

Venise, ville unique au monde, attire chaque année des millions de touristes désireux de vivre une expérience authentique. Cependant, pour ceux qui souhaitent ouvrir un bed & breakfast (B&B) dans la ville lacustre, la réglementation locale représente un obstacle non négligeable. Récemment, la municipalité de Venise a adopté un règlement expérimental, valable jusqu’en 2026. Ce règlement introduit des restrictions importantes sur les durées de mise en location et modalités de gestion des logements touristiques.

Ouvrir un B&B à Venise: Limites aux locations de courte durée 

L’une des principales nouveautés concerne la durée des locations touristiques. Le règlement stipule que les structures d’hébergement, telles que les chambres d’hôtes, peuvent se louer pour un maximum de 120 jours par an. Cette limitation vise à limiter l’impact du tourisme de masse et à favoriser une utilisation plus stable et durable des immeubles résidentiels. Pour les gérants de chambres d’hôtes, cela signifie qu’ils doivent planifier soigneusement leurs réservations. Car au-delà de ce seuil, leur activité pourrait être considérée comme abusive ou faire l’objet de sanctions.

Interdiction des boîtes de sécurité pour les clés Ouvrir un B&B à Venise

Une autre restriction concerne la gestion des clés des logements. Le règlement interdit l’utilisation de coffres-forts ou d’autres systèmes de dépôt de clés dans les espaces publics, tels que les rues ou les places. Cette mesure vise à réduire les risques de vol et les comportements non conformes aux règles de sécurité. Mais elle complique le processus d’enregistrement et de départ. En particulier pour les établissements qui ne disposent pas d’une réception sur place.

Ouvrir un B&B à Venise: Enregistrement obligatoire en personne

Enfin, le règlement impose que l’enregistrement des clients se fasse en présence d’un opérateur ou d’un gestionnaire autorisé. Cela signifie qu’il n’est plus possible de confier cette procédure à des systèmes automatisés ou à des services d’enregistrement sans supervision. Cette disposition vise à garantir un meilleur contrôle de la gestion des logements et à renforcer la sécurité. Mais elle peut constituer un obstacle supplémentaire pour ceux qui souhaitent lancer une activité de chambres d’hôtes automatisée.

Obligation d’installer des fosses septiques conformes aux normes en vigueur

Les logements utilisés comme chambres d’hôtes doivent posséder une fosse septique conforme à la réglementation en vigueur. Cela concerne aussi ceux qui se gèrent de manière non entrepreneuriale, à partir du moment où la loi est en vigueur. Venise présente des défis pour l’installation de fosses septiques en raison de sa configuration particulière. Même lorsque c’est possible, l’obtention des autorisations, les litiges de copropriété et les coûts peuvent compliquer la démarche. Il est donc essentiel de bien s’informer avant d’acheter un logement à Venise. Ceci afin de ne pas risquer de ne pas pouvoir le louer par la suite.

Ouvrir un B&B à Venise: Implications pratiques et considérations

En résumé, la nouvelle réglementation expérimentale de Venise y rend plus complexe et plus restrictive la création d’un B&B. Les restrictions sur les jours de location, l’interdiction des coffres-forts dans les espaces publics et l’obligation d’enregistrement en personne sont des mesures qui, si elles visent à protéger la ville et ses habitants, exigent également une planification minutieuse et un respect scrupuleux de la réglementation de la part des opérateurs.

Pour ceux qui souhaitent se lancer dans cette activité, il est essentiel de consulter un professionnel du secteur juridique et immobilier. Ceci afin d’évaluer les possibilités de conformité et les alternatives éventuelles autorisées par la réglementation. En outre, il est important de suivre les éventuelles mises à jour normative. Ceci car le règlement est expérimental et susceptible de changer jusqu’en 2026.

En Conclusion…

Ouvrir un B&B à Venise peut être un excellent moyen de gagner un revenu supplémentaire. Cependant, il est important de comprendre les implications juridiques et fiscales de la location de votre propriété, ainsi que de prendre les mesures nécessaires pour s’assurer que votre propriété respecte toutes les normes en vigueur. Avec une bonne planification et une bonne préparation, vous pouvez louer avec succès votre propriété à Venise et profiter des avantages d’être propriétaire d’une maison de vacances.

Pour éviter la survenance du moindre désagrément, il est primordial de vérifier, avant la souscription de toute offre d’achat, la faisabilité de votre projet. Avant de formuler toute offre d’achat pour acheter un logement à Venise, assurez-vous d’en comprendre pleinement les implications juridiques. Le droit immobilier italien est spécifique. Il est donc recommandé de faire examiner tout document par un avocat indépendant, spécialisé et francophone avant de le signer

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Responsabilité du Notaire Italien

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Responsabilité du Notaire Italien: la sentence du Tribunal de Cassation 2025.

Achat immobilier : dispense du notaire de vérifier la conformité et l’état légal du bien

Pour assurer la conformité du bien immobilier dans les limites des tolérances et la validité des permis de construire, il est nécessaire de faire appel à un technicien agréé. Il s’agit d’une nouvelle confirmation issue de la jurisprudence civile. Le notaire n’a pas l’obligation de vérifier la validité des titres habilitants relatifs au bien immobilier faisant l’objet de la vente. Cependant, il doit recueillir certaines informations obligatoires conformément à la réglementation en vigueur.

  • La mention des titres « primaires » lors de la commercialisation du bien immobilier. (Articles 40 de la loi 47/85, article 46 du décret présidentiel 380/01, article 2 de la loi 662/96, etc.).
  • La conformité cadastrale, conformément à l’article 29 de la loi 52/85.
  • Une attestation de l’état légal du bien dans les limites des tolérances. (article 34-bis, alinéa 3, du décret présidentiel 380/01).

Concernant les obligations du notaire en matière de diligence technique, il a été clairement affirmé à plusieurs reprises que l’évaluation de la régularité urbanistique ou technique du bien ne relève pas de ses devoirs. Cette tâche incombe exclusivement à des techniciens qui possèdent une habilitation à exercer. Ces derniers sont les seuls capables de déposer des dossiers de construction, d’effectuer des relevés architecturaux ou toute autre évaluation urbanistique et de construction. Aucun autre professionnel, y compris le notaire, ne peut réaliser ces opérations. Et cela, même si elles semblent simples, car elles nécessitent une préparation approfondie.

Responsabilité du Notaire Italien: La Sentence de la Cour de Cassation:

Responsabilité du notaire italienCela étant dit, la Cour de cassation civile est revenue sur ce point et, par l’arrêt n° 10914/2025 du 8 avril 2025, a confirmé sa position sur la responsabilité du notaire à l’égard des documents techniques relatifs à la régularité du bien immobilier, affirmant que «la vérification de la légalité du permis de construire, ni même la vérification de la délivrance préalable […] des autorisations paysagères, ne relevaient pas des obligations du notaire authentifiant l’acte».

En outre, la responsabilité du notaire a été exclue concernant la contestation de la non-signalation de la contrainte paysagère imposée par décret ministériel en vertu de la loi 1497/39, car celle-ci n’était connue ni de l’acheteur ni du notaire. Sans mandat spécifique, on ne peut exiger du notaire qu’il effectue des recherches sur des contraintes paysagères. Ceci à moins que ces dernières ne résultent d’actes normatifs ou d’une publicité légale complète.

Cet arrêt a réaffirmé le principe selon lequel la diligence notariale doit être qualifiée et se délimiter clairement. Il convient également de rappeler un arrêt plus récent, selon lequel le notaire ne peut pas conclure d’actes susceptibles de causer un préjudice à des tiers. Ceci notamment lorsque l’acte viole des règles juridiques, même si celles-ci n’entraînent pas la nullité. Cet arrêt ouvre une nouvelle voie qui pourrait s’étendre à plusieurs aspects, pour lesquels une clarification législative serait souhaitable.

En Conclusion…

Pour acheter une propriété en Italie en toute sécurité, il est donc fondamental de faire réaliser un audit préliminaire. Un avocat expert en droit immobilier pourra vous assister et défendre vos intêrets tout le long du processus d’achat, vous évitant ainsi d’avoir de mauvaises surprises dans le futur. Votre avocat prendra en charge l’ensemble de la procédure. D’une part, il vérifiera la documentation (urbanistique, cadastrale, hypothécaire, énergétique, etc.). D’autre part, il rédigera les divers contrats que vous devrez signer. Il réalisera également l’ensemble des formalités administratives et vous accompagnera chez le notaire le jour de la signature de l’acte.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez Acheter une maison en Italie, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin.

Notre article relatif à l’achat d’une maison sur le Lac de Côme également pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

 

Achat d’une propriété en Sardaigne

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Achat d’une propriété en Sardaigne: Nos conseils utiles.
Les eaux turquoise, les plages de sable blanc et le mode de vie tranquille de la Sardaigne en font une destination de rêve pour les vacanciers. Que vous recherchiez une villa de luxe, une maison de campagne rustique ou un appartement charmant dans une ville historique, l’achat d’une propriété en Sardaigne peut vous offrir un excellent rapport qualité-prix et une qualité de vie exceptionnelle. Cependant, comme pour tout achat immobilier en Italie, le processus est complexe et comporte des risques si vous vous lancez seul.
Dans ce guide, nous vous expliquons les différentes étapes et mettons en évidence les pièges potentiels. Nous vous expliquons ensuite pourquoi il est essentiel de faire appel à un avocat spécialisé en immobilier pour une transaction sûre.

Achat d’une Propriété en Sardaigne, Comment faire?

La Sardaigne offre un large éventail de possibilités immobilières. Des endroits chics comme Porto Cervo sur la Costa Smeralda aux villages paisibles de l’intérieur des terres comme Bosa ou Oliena.
Les prix varient considérablement d’une région à l’autre. Les propriétés côtières coûtent généralement plus cher. Ceci en particulier dans les zones touristiques à la mode. Les maisons à l’intérieur des terres en revanche sont plus abordables et plus spacieuses.
Avant d’acheter, posez-vous les questions suivantes :
– Allez-vous vivre dans la propriété toute l’année ou seulement pendant une partie de l’année ?
– Souhaitez-vous la louer ?
– Préférez-vous une maison prête à emménager ou voulez-vous effectuer des travaux de rénovation ?
Sachez également que certaines propriétés en Sardaigne, en particulier les maisons rurales ou historiques, peuvent présenter des problèmes juridiques ou structurels. Il est donc essentiel de faire preuve de diligence dès le début.

Faites Appel à des Professionnels de Confiance pour l’Achat une Propriété en Sardaigne achat d'une proprièté en Sardaigne

Un agent immobilier fiable et votre propre conseiller juridique sont vos deux alliés les plus importants.
Comment trouver un agent immobilier fiable?

Lorsque vous achetez un bien immobilier en Sardaigne, recherchez des agents qui :
– Sont inscrits à la Camera di Commercio (Chambre de commerce).
– Possèdent une licence valide (agente immobiliare abilitato).
– Fournissent des contrats clairs ainsi que des barèmes de commission.
– Acceptent la collaboration avec votre avocat.
– Communiquent clairement et de manière professionnelle dans votre langue.

Soyez prudent si un agent vous presse de sauter des étapes juridiques ou de prendre une décision rapidement. Un agent digne de confiance favorisera la transparence et protégera les intérêts des deux parties.

Pourquoi avez-vous besoin d’un avocat spécialisé en droit immobilier?

Le droit immobilier italien est complexe et les différences régionales, comme celles qui existent en Sardaigne, peuvent prendre les acheteurs étrangers au dépourvu. Un avocat spécialisé en immobilier protègera votre investissement. Il s’assurera en outre que tous les éléments juridiques sont conformes.

Due Diligence Juridique lors de l’Achat d’une Propriété en Sardaigne

La due diligence est plus qu’une simple formalité. C’est la condition sine qua non pour protéger votre investissement. Votre avocat se chargera de :
– Confirmer que le vendeur est bien le propriétaire légal et qu’il a le droit de vendre.
– Vérifier l’absence de dettes, d’hypothèques ou de privilèges sur le bien.
– Vérifier la conformité du bien avec le plan d’urbanisme et le zonage.
– S’assurer en outre que les limites du bien correspondent aux registres fonciers.
– Examiner les permis de construire ou les restrictions historiques.

Exemples Concrets de Pièges Juridiques en Sardaigne:

– Un acheteur a acheté sans le savoir une maison côtière qui avait été agrandie illégalement. Les autorités locales ont ensuite ordonné la démolition de la partie abusive.
– Un autre acheteur a acheté une propriété répertoriée comme « rénovée ». Pour découvrir ensuite que les rénovations n’avaient pas fait l’objet des permis nécessaires. Elles ne pouvaient donc pas être légalisées.
– Un acheteur a découvert par la suite qu’une partie de son terrain était soumise à des restrictions agricoles. Ce qui limitait considérablement ses possibilités d’aménagement.
– Dans une zone classée, un acheteur a acheté une maison historique sans savoir qu’elle était soumise à des normes de restauration particulières et à l’accord préalable des autorités culturelles.

– Un acheteur a accepté d’acheter une maison de campagne à un vendeur qu’il croyait unique. Mais après la signature de l’offre, il s’est avéré que la propriété avait plusieurs héritiers. Certains d’entre-eux n’avaient pas donné leur accord à la vente. La procédure a donc été bloquée pendant plus d’un an, le temps de régler la succession devant les tribunaux.
– Un couple près d’Alghero a acheté une maison et s’est rapidement retrouvé devant un litige frontalier. Ceci lorsqu’un voisin a revendiqué la propriété d’une oliveraie incluse à tort dans la vente.

Mais encore…

– Un acheteur près de Nuoro a acheté des terres agricoles sans savoir qu’elles faisaient l’objet d’une emphytéose, un ancien bail qui l’obligeait à payer des redevances annuelles et à respecter notamment des restrictions en matière de revente.

– Un autre acheteur a acquis un terrain agricole et a rapidement découvert qu’un voisin l’exploitait depuis des décennies. Ce dernier revendiquait la possession légale du terrain en vertu de l’usucapione (prescription acquisitive).
– Une propriété en bord de mer comprenait un sentier pittoresque qui en réalité était un droit de passage public. Cela empêchait les nouveaux propriétaires de clôturer le terrain ou d’en restreindre l’accès.
Ces problèmes sont courants en Sardaigne, en particulier dans les propriétés rurales ou anciennes. Avec une assistance juridique adéquate, vous pouvez éviter de mauvaises surprises.

Faites une Offre de Réservation – « Proposta di Acquisto »

Une fois que vous avez trouvé la propriété qui vous convient et que votre avocat a effectué toutes les vérifications de base, vous pouvez faire une « proposta di acquisto »  (offre de réservation). Il s’agit d’un document officiel indiquant votre intention d’acheter. Ce document indique également le prix proposé, le délai et les conditions essentielles.
Si le vendeur accepte, les deux parties signent l’offre et l’acheteur verse généralement un petit acompte. Cet accord devient alors juridiquement contraignant. Votre avocat veillera à ce que l’offre soit correctement rédigée afin de protéger vos intérêts. achat d'une proprièté en Sardaigne

Signez le Contrat Préliminaire (Compromesso)

Après les vérifications et l’acceptation de l’offre, vous et le vendeur signez le contrat préliminaire (compromesso). Celui-ci comprend :
– Les détails complets du bien immobilier.
– Le prix d’achat convenu.
– Toutes les conditions d’achat et modalités de paiement pertinentes.
– Les délais,
– Les clauses pénales,
À ce stade, vous devrez verser un acompte plus important. Celui-ci est généralement compris entre 10 % et 20 % du prix d’achat. Si l’acheteur se retire sans motif légal, l’acompte est perdu. Si en revanche c’est le vendeur qui se retire, il doit verser à l’acheteur le double de l’acompte. Ce contrat doit être juridiquement valable, et votre avocat joue un rôle essentiel à cet égard.

L’acte Notarié – Le Rôle du Notaire lors de l’Achat d’une Propriété en Sardaigne

Vous devrez signer l’acte final (rogito) devant un notaire (notaio), c’est à dire un officier public chargé de :
– Confirmer la légalité de la transaction.
– S’assurer que toutes les taxes et tous les frais ont été payés.
– Enregistrer la vente auprès des autorités publiques.
Toutefois, le notaire doit rester impartial et ne peut fournir de conseils juridiques à aucune des parties. Cela surprend de nombreux acheteurs étrangers, qui supposent que le notaire agira en leur nom. Seul votre avocat peut protéger vos intérêts, examiner l’acte et s’assurer que les conditions finales correspondent à l’accord préliminaire.

Enfin…

Pour Acheter une Maison en Sardaigne en toute sécurité, il est fondamental de réaliser un audit préliminaire. Votre avocat spécialisé en droit immobilier prendra en charge l’ensemble de la procédure. D’une part, il vérifiera la documentation (urbanistique, cadastrale, hypothécaire, énergétique, etc.). D’autre part, il rédigera les divers contrats que vous devrez signer. Il réalisera également l’ensemble des formalités administratives et vous accompagnera chez le notaire le jour de la signature de l’acte.

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