Acheter dans une copropriété en Italie vous intéresse? Dans cet article, retrouvez des informations utiles pour la réussite de votre projet.

La copropriété est une institution juridique caractérisée par la coexistence, au sein d’un même immeuble, de plusieurs unités d’habitation en propriété exclusive, ainsi que par la copropriété de certaines parties communes de l’immeuble lui-même. Ces parties, en raison de leur usage et de leur destination, nécessitent une gestion communautaire.
L’escalier, l’ascenseur, le sol, la loge du concierge, les murs porteurs, la toiture, et les cours sont en copropriété.
L’utilisation, la gestion, la conservation et la jouissance des parties communes de l’immeuble entraînent des dépenses. Les propriétaires individuels supportent ces dépenses qui se répartissent entre eux en fonction de leur type. Il peut s’agir d’interventions peu coûteuses, comme le remplacement de la serrure de la porte d’entrée. Il peut aussi s’agir d’interventions importantes, comme la rénovation de la façade.

En général, les dépenses se classent selon qu’elles relèvent de l’entretien ordinaire ou extraordinaire. Afin d’établir la part des dépenses que le propriétaire individuel devra supporter, en fonction du type d’intervention, on se réfère aux tables millimétriques, qui permettent de répartir correctement les dépenses.
L’article 1123 du code civil italien différencie en effet les dépenses en fonction de la propriété ou de l’usage : «Les dépenses nécessaires à la conservation et à la jouissance des parties communes de l’immeuble, à la fourniture de services d’intérêt commun et aux innovations décidées à la majorité sont supportées par les copropriétaires proportionnellement à la valeur des biens de chacun d’eux, à moins qu’il n’en soit convenu autrement. S’il s’agit de choses destinées à servir différemment les copropriétaires, les dépenses sont réparties proportionnellement à l’usage que chacun peut en faire ».

 Acheter dans une Copropriété en Italie: Soyez Prudent!

L’acquéreur est souvent dans l’incertitude de savoir si le bien est libre de dettes ou de charges de copropriété. Des arriérés de copropriété ou d’éventuels travaux de rénovation de l’immeuble, déjà résolus mais encore à réaliser ou en cours, se cachent souvent derrière la vente d’un appartement. Celui qui achète pourra en conséquence supporter une série de dépenses imprévues.

Afin de clarifier le comportement de l’acheteur et du vendeur à l’égard de la copropriété en cas d’impayés, la première règle à rappeler est l’art. 63, alinéa 4. du code civil, selon lequel : « Celui qui succède aux droits d’un copropriétaire est tenu solidairement avec ce dernier de payer les contributions pour l’année en cours et l’année précédente ». À cela s’ajoute l’alinéa 5, introduit par la réforme de la copropriété de 2012, selon lequel: « celui qui transfère des droits sur des unités de construction reste tenu solidairement avec le cessionnaire des contributions échues jusqu’au moment où une copie authentique du titre déterminant le transfert du droit est transmise à l’administrateur ». Pour comprendre l’article en question, il convient de rappeler la nature des obligations de la copropriété. Celles-ci font en effet partie des obligations définies comme propter rem. C’est-à-dire celles dont l’origine remonte à la détention du droit réel sur l’immeuble.

Le principe de la responsabilité ambulatoire

La loi prévoit que les charges de copropriété non payées par le prédécesseur, seront supportées par le nouvel acquéreur. Ceci pour l’année en cours et l’année précédant l’achat en question. Avec la conséquence de placer ce dernier dans une position de subordination vis-à-vis de la copropriété. Et cela même s’il n’était pas le propriétaire légitime de l’immeuble dans la période en question.

Naturellement, le cessionnaire qui répond de ces obligations sera alors en droit d’agir, en recours, contre son prédécesseur en titre. Mais en cas d’arriérés, le syndic de la copropriété peut se retourner contre l’acquéreur. Ce dernier étant seul véritable propriétaire de la copropriété après la vente de l’immeuble. Dans la pratique en effet, le syndic sollicitera probablement uniquement le nouveau propriétaire pour payer tous les arriérés de copropriété. Son prédécesseur pouvant faire perdre sa trace en ignorant les appels ou ne donnant pas sa nouvelle adresse.

La loi est claire:

la Cour suprême de cassation est désormais claire en affirmant que  » dans le cas de la vente d’une unité immobilière dans un immeuble en copropriété, lorsque des travaux extraordinaires d’entretien, de rénovation ou d’innovation sur les parties communes ont été décidés, si le vendeur et l’acheteur n’ont pas convenu autrement de la répartition des dépenses correspondantes, la partie qui était propriétaire de l’immeuble au moment de la résolution ordonnant l’exécution de ces travaux est tenue de supporter les coûts, cette résolution ayant valeur constitutive de l’obligation en question.

Par conséquent, si les dépenses en question ont été décidées avant la conclusion du contrat de vente, le vendeur en est responsable, indépendamment du fait que les travaux ont été, en tout ou en partie, exécutés ultérieurement, et l’acheteur a le droit de récupérer auprès du vendeur le montant payé à la copropriété pour ces dépenses, en vertu du principe de la responsabilité solidaire prévu à l’art. 63″.

Par conséquent, le moment où naît l’obligation de la copropriété est celle de l’approbation définitive des travaux d’entretien extraordinaires. Avec la fourniture du contrat de travaux et l’identification du plan de répartition des dépenses correspondantes. Ceci sans aucune pertinence pour les résolutions antérieures de l’assemblée préparatoire ou interlocutoire. Puisque ces dernières ne sont pas contraignantes et définitives pour la copropriété. Il s’ensuit que, si la décision d’effectuer les travaux d’entretien extraordinaires devient définitive, effective et contraignante, après la conclusion du contrat de vente, le nouveau propriétaire doit payer les frais correspondants.

Acheter dans une Copropriété en Italie: Comment vous protéger?

Il est clair que le futur acquéreur d’un bien immobilier en copropriété devra se prémunir contre de mauvaises surprises.
Tout d’abord, il est nécessaire de réglementer l’acte de vente. Cela en insérant des clauses relatives aux rapports économiques concernant les charges de copropriété. Certes ces clauses ne dispensent pas l’acquéreur du paiement en vertu de l’art. 63 précité. Elles lui permettent cependant d’agir plus facilement en recours contre son prédécesseur en titre. Elles peuvent en outre donner lieu à une réparation congrue des dommages.

La Réforme de 2012

Grâce à la réforme de 2012, la protection de l’acquéreur se renforce en mettant à la charge du syndic de copropriété des obligations administratives et comptables supplémentaires, en vue de rendre son travail plus transparent.
En effet, l’article 1130 modifié du code civil italien prévoit que l’administrateur de l’immeuble doit fournir « au copropriétaire qui en fait la demande, un état des paiements des charges de copropriété et des litiges en cours » : avant de signer le contrat préliminaire d’achat, l’acquéreur peut obtenir une copie des résolutions de l’assemblée des deux dernières années ou faire certifier par l’administrateur de l’immeuble l’état d’avancement des travaux d’entretien. Pour acheter dans une copropriété en Italie, l’intervention d’un avocat spécialisé en phase d’achat est indispensable. Celui-ci veillera à insérer dans le contrat toutes les clauses suspensives utiles à la sauvegarde de vos intérêts. Il veillera également à obtenir avant l’achat l’état des paiements des charges et des litiges en cours susmentionné. En outre, il obtiendra une attestation du syndic relative aux travaux en cours ou prévus.

 En Conclusion…

Pour éviter de risquer tout désagrément lors d’un achat immobilier à l’étranger faites-vous assister par un avocat spécialisé en la matière, qui saura effectuer pour vous toutes les vérifications nécessaires et vous assister à chaque étape du processus, jusqu’à sa conclusion totale.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez acheter dans une copropriété en Italie, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin de la procédure.

Notre article relatif à l’offre d’achat d’un bien immobilier en Italie pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

Acheter une maison aux enchères en Italie est une option qui peut se révéler très intéréssante sur le plan financier. Les économies que vous pouvez réaliser en achetant un bien aux enchères peuvent être très importantes. Entre 10 et 60% de réduction par rapport aux prix traditionnels du marché. De nombreux investisseurs recourent à cette méthode pour leurs transactions immobilières.

Il existe deux types de vente aux enchères en Italie: « vendita con incanto«  et « vendita senza incanto« . Dans les deux cas, l’adjudicateur fixe le montant minimum de la vente avant son commencement.

Vendita con incanto: Ces ventes aux enchères se déroulent publiquement et ouvertement. Le plus offrant achète le bien à condition que l’offre soit égale ou supérieure au prix de réserve.

Vendita senza incanto: Avant une vente « senza incanto », les participants doivent soumettre leurs offres avant une certaine date dans des enveloppes scellées. Les offres ne peuvent être inférieures au prix de réserve d’un bien immobilier.

Origine des biens mis en vente aux enchères

En Italie, la vente volontaire d’un bien immobilier aux enchères est très inhabituelle. En général, deux raisons expliquent la mise en vente d’un bien aux enchères:

1. l’asta fallimentare: Le propriétaire se déclare en faillite et doit vendre son bien pour payer ses créanciers. Ce type d’enchère a la particularité de pouvoir être annulée par une surenchère. En effet, en vertu du cinquième alinéa de l’article 107 de la loi sur les faillites, le liquidateur peut suspendre la vente si, dans les dix jours suivant l’adjudication, il reçoit une offre d’achat formelle et irrévocable (avec dépôt simultané de la caution) supérieure d’au moins dix pour cent à l’offre qui a donné lieu à l’adjudication.
2. l’asta giudiziaria: Il s’agit d’une décision de justice. Le bien est saisi ou mis sous séquestre par l’État italien. Cela se produit parce que le propriétaire fait l’objet de poursuites pénales ou parce que l’État a décidé de lever des fonds pour payer les impôts, les dettes et/ou les remboursements hypothécaires impayés du propriétaire, ou encore parce que les tribunaux ordonnent la vente aux enchères pour résoudre un conflit d’héritage ou de copropriété. Lors d’un achat aux enchères judiciaires, la loi, et plus précisément l’article 571 du code de procédure civile, vous permet de faire une offre « all’offerta minima« , soit 25% plus basse que le prix de réserve de la vente.

Acheter une Maison aux Enchères en Italie: une Bonne Affaire?

Si vous envisagez d’acheter une maison italienne aux enchères, vous devez être encore plus prudent que si vous l’achetiez par les voies conventionnelles. Vous pouvez réaliser une excellente affaire ou au contraire vous retrouver avec des problèmes difficiles à gérer par la suite.

Lisez très attentivement toute la documentation disponible.  Il est essentiel de faire preuve d’une grande diligence. Étudiez et examinez l’avis de vente, le rapport d’expertise, les estimations, les plans et les cartes, les photographies et tous les documents publiés sur le site web concerné au moins 45 jours avant la vente aux enchères. Chaque tribunal publie sur son site Internet les propriétés italiennes mises en vente aux enchères judiciaires. www.astagiudiziaria.com est un portail qui donne accès aux ventes aux enchères judiciaires dans toute l’Italie.

Dans le cadre de votre devoir de diligence, il est absolument essentiel de visiter le bien. Effectuez la visite avant la vente aux enchères en compagnie d’un fonctionnaire désigné par le tribunal. Vous devriez vous faire accompagner de votre propre équipe de professionnels: un avocat, un géomètre, un constructeur. Il est probable que certains aspects ne figurent pas parmi la documentation susmentionnée, comme les contraintes en matière urbanistique. N’hésitez pas à poser des questions sur tout ce qui vous préoccupe. Si votre offre est retenue, vous deviendrez certainement propriétaire de l’actif mais également responsable du passif.

Acheter une Maison aux Enchères en Italie: Comment?

Pour participer à une vente aux enchères immobilière en Italie, il faut s’inscrire, ce qui signifie notamment que vous devez avoir un « codice fiscale«  (numéro d’identification fiscale italien), et que vous devez obtenir un reçu prouvant que vous avez versé un acompte de 10 % de votre offre d’achat pour une enchère senza incanto, ou du prix de réserve pour une enchère con incanto, du bien qui vous intéresse. Vous pouvez également demander à votre avocat d’enchérir sur le bien en votre nom. Pour ce faire, vous devez lui conférer une procuration limitée (procura speciale). Dans tous les cas, vous devrez être vigilants sur les détails de la vente.

Les coûts associés

Avant de participer à une vente aux enchères, vérifiez toujours les dépenses liées à la vente et les frais supplémentaires. Renseignez-vous sur le montant exact à prévoir en plus du prix d’achat du bien. Les coûts peuvent inclure les taxes d’enregistrement ou les frais de TVA en suspens, ainsi que les honoraires des professionnels pour le transfert du titre de propriété.

Le paiement

Les méthodes de paiement doivent faire l’objet d’une attention particulière. Comment comptez-vous payer ? Vous devez dabord verser une caution de 10 % du prix de réserve pour participer à la vente aux enchères. Ensuite vous devrez être en mesure d’accéder rapidement aux fonds restants si votre offre est la meilleure, généralement entre 10 et 60 jours après l’achat. Si vous avez besoin d’un prêt hypothécaire, vous devrez présenter un billet à ordre émis par votre banque avant le commencement de la vente aux enchères.

Les taxes

Tenez compte de la fiscalité. Vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux lors de l’achat d’un bien immobilier aux enchères. Normalement, les droits de mutation sont à calculer en complément du prix d’achat du bien. Toutefois, la règle du « prezzo-valore » ne s’applique pas aux biens achetés dans le cadre d’une procédure judiciaire ou d’une faillite. Si vous souhaitez bénéficier d’éventuels avantages fiscaux, vous devez le manifester avant le commencement de la vente. Vous devez être prêt à tout mettre en place avant la fin de la vente si vous remportez l’enchère.

Après la vente aux enchères

Un transfert d’achat décrété par un juge est exécutoire et permet la libération du bien. Toutefois, il n’est pas rare en Italie que l’ancien propriétaire fasse appel pour faire annuler la vente aux enchères. Dans d’autres cas, un bien immobilier peut faire l’objet d’une possession adverse (usucapion), ou d’un contrat de location. En tant que nouveau propriétaire, vous devrez prendre des mesures d’expulsion à vos frais.

Acheter une Maison aux Enchères en Italie : Prudence !

Avant d’acheter une maison aux enchères en Italie, certains risques potentiels sont à considérer.

L’achat aux enchères se fait dans l’état de fait et de droit dans lequel se trouve le bien. Ceci sans aucune garantie de la part du vendeur. Cela signifie que l’acheteur devra assumer toutes les dettes ou charges grevant le bien, telles que les hypothèques, les servitudes, les arriérés de copropriété, les impôts impayés, etc. En outre, l’acheteur devra vérifier l’état de conservation et la conformité urbanistique et cadastrale du bien. Celui-ci peut nécessiter des travaux de rénovation ou de régularisation.

En outre, il existe un risque réel de ne pas pouvoir occuper les lieux immédiatement.

Un amendement au décret « Milleproroghe » a été émis en 2019 en Italie,  qui étend aux expropriations en cours le principe selon lequel le débiteur ne perd pas la possession de sa maison jusqu’au décret de transfert judiciaire. La personne dont la maison a été saisie a donc le droit d’y vivre même après le transfert de propriété. L’acheteur peut donc devoir attendre longtemps avant que la maison ne soit effectivement libérée.

En outre, les abus de construction ou les contraintes légales peuvent sérieusement compromettre la valeur de l’investissement et les modalités de sa revente future. Ces problèmes ne sont pas seulement un obstacle financier. Ils peuvent aussi constituer une sérieuse entrave à l’obtention d’un prêt hypothécaire. Les banques et les institutions financières effectuent des contrôles rigoureux avant d’accorder des prêts et la présence d’irrégularités dans la construction peut entraîner le rejet d’une demande.

De plus, même si vous disposez des fonds nécessaires pour couvrir à la fois le coût de l’achat et celui de l’amnistie des abus, vous devez tenir compte de l’avenir du bien. Un bien immobilier faisant état de défauts et d’abus peut s’avérer difficile, voire impossible, à revendre. La situation se complique encore si, après l’achat, vous découvrez qu’il est impossible de régulariser les défauts. Dans ce cas, vous vous retrouvez en possession d’un bien qui, malgré l’investissement réalisé, reste invendable et potentiellement inutilisable pour vos besoins !

En conclusion

Acheter une maison aux enchères en Italie représente l’occasion de réaliser un bon investissement, à condition que l’acheteur inexpérimenté n’agisse pas seul et de façon impulsive. Le processus d’achat doit nécessairement comprendre la consultation d’avocats et d’experts techniques qui peuvent fournir une analyse détaillée de l’état du bien, des droits de tiers éventuels et des aspects financiers liés à son acquisition.

Depuis plus de 55 ans, le cabinet d’avocats De Tullio fournit à des clients internationaux des conseils juridiques en toute indépendance et dans toute l’Italie. Nous sommes spécialisés en droit immobilier italien ainsi qu’en matière de successions internationales.

Si vous souhaitez acheter une maison aux enchères en Italie, nous sommes là pour vous aider. Nos avocats sauront vous guider tout au long du processus. N’hésitez pas à nous contacter pour bénéficier d’une première consultation gratuite.

Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

À l’aube du printemps, les Tendances 2024 de l’Immobilier en Italie  sont subtilement complexes, sous un ciel voilé de gris. Les perspectives du marché immobilier résidentiel italien vont d’une stabilité relative à un léger ralentissement. Cependant, les incertitudes jettent une ombre sur le marché, liée à la fluctuation du coût de l’emprunt, comme le souligne une enquête du Corriere della Sera.

La prédominance grise : Les Tendances 2024 de l’Immobilier en Italie

Le gris, couleur dominante du marché résidentiel en 2024, ouvre la voie à une année de changements potentiels. Alors que certains anticipent une stabilité, d’autres prédisent un léger ralentissement. Le facteur clé ici est la trajectoire du coût de l’argent, qui introduit un élément d’imprévisibilité. Si les taux d’intérêt baissent, le consensus n’est pas pour une augmentation immédiate des ventes, mais plutôt pour la certitude que les ventes et les prix réagiront si le coût de l’argent reste statique ou si les banques resserrent l’accès au crédit.

Le Point de Vue de Scenari Immobiliari

Pour mieux comprendre la situation, le Corriere della Sera a demandé l’avis d’experts en immobilier. Mario Breglia, président de Scenari Immobiliari, qualifie 2024 d’année de transition. Il souligne qu’alors que l’inflation diminue et que l’incertitude économique s’estompe, des zones d’ombre persistent en raison de la baisse potentielle de la demande de prêts hypothécaires dans un contexte de réduction des revenus. M. Breglia suggère que les familles, en réaction, pourraient changer leurs projets. Elles pourraient reporter leurs achats immobiliers jusqu’à ce que les conditions économiques s’améliorent.

Analyse de Nomisma des Tendances 2024 de l’Immobilier en Italie

Les prévisions triennales de Nomisma sont prudentes. Alors qu’une légère reprise des transactions immobilières est prévue pour 2026, 2024 pourrait connaître une baisse substantielle de 8,8 %. Le directeur général de l’institut, Luca Dondi, souligne l’importance de l’accès au crédit et l’impact potentiel d’une politique plus expansive de la Banque Centrale Européenne dans les mois à venir.

Tendances du Marché et Prévisions immobilières

Si l’on approfondit les projections, un récit nuancé se dessine. Nomisma prévoit une baisse de 17,4 % des décaissements hypothécaires pour 2024, couplée à une baisse de 6,8 % l’année suivante. Les variations de prix dans les grandes villes devraient osciller autour de +0,6 %, avec Milan en tête à +1,4 %, et la capitale, Rome, à +0,6 %. Malgré ces chiffres, le sentiment général du marché reste prudent, l’optimisme étant provisoirement reporté à 2025.

Le rôle du financement dans les tendances 2024 de l’Immobilier en Italie : Le point de vue de MutuiOnline.it

MutuiOnline.it apporte une note d’optimisme, en particulier dans le domaine du financement. Alessio Santarelli, directeur général de la plateforme, souligne la divergence entre les approches de la BCE et de la Fed en matière de taux d’intérêt . Il suggère que cette divergence prolongée pourrait devenir intenable. Toutefois, M. Santarelli signale un potentiel d’optimisme. Les contrats à terme Euribor indiquent une diminution des prêts hypothécaires à taux variable d’environ 170 points de base d’ici la fin de l’année. Ceci pourrait revitaliser le marché pour les jeunes acheteurs et ceux qui recherchent des maisons plus grandes.

Interpréter la dynamique du marché : L’avis de Gabetti sur les Tendances 2024 de l’Immobilier en Italie

Roberto Busso, PDG de Gabetti, envisage une perspective de levier financier plus favorable si l’inflation continue à diminuer. Néanmoins, il souligne l’importance de comprendre l’évolution de la demande pour un nouveau modèle de logement. En outre, M. Busso suggère que ce modèle n’implique pas nécessairement la propriété,  les préférences en matière de logement ayant potentiellement changées.

Tenir compte des changements sociétaux : Le point de vue de Fiaip

Francesco La Commare, chef du bureau d’étude de la Fiaip, souligne l’évolution de la dynamique stimulée par la diminution de la sécurité de l’emploi. En conséquence, ce changement a entraîné une mobilité accrue et une demande croissante de locations en dehors des grandes villes. Selon lui, des réponses législatives sont nécessaires pour garantir aux propriétaires des options de location sûres dans ce paysage changeant.

Prévoir les tendances en matière de location : L’analyse de Tecnocasa

Fabiana Megliola de Tecnocasa prévoit une croissance des locations en raison d’une forte demande. Cependant, elle souligne que le manque d’offre et la résurgence des locations à court terme, pourraient faire augmenter dangereusement les loyers. La trajectoire future, suggère-t-elle, dépend de l’évolution économique, de la faible croissance prévue, des tendances de l’inflation et de la confiance des entreprises et des consommateurs.

Enfin …

Dans un marché caractérisé par l’incertitude, la complexité de l’immobilier italien en 2024 nécessite une réflexion approfondie.  Si vous souhaitez acquérir une propriété en Italie cette année, contactez-nous. Nos avocats sont spécialisés en matière de droit immobilier italien et sauront vous guider tout au long de la procédure. Ceux-ci vous assureront le déroulé d’un processus sécurisé, fluide et transparent. Contactez-nous pour bénéficier d’une première consultation gratuite.