Notaire en Italie
Notaire en Italie: tout ce qu’il faut savoir sur son rôle dans les transactions immobilières.
Le notariat tel qu’il existe en Italie appartient au « système notarial latin (ou romain) ». Le système du « notariat latin » est largement répandu dans le monde, adopté par environ 71 pays, appartenant pour la plupart au système de droit civil.
Les notaires italiens sont des fonctionnaires nommés par le gouvernement qui agissent en tant que témoins impartiaux lors de la signature de documents afin de les rendre juridiquement valables et qui certifient les documents à des fins de vérification lorsque la loi l’exige. L’Italie répartit les notaires en 91 districts dont le territoire coïncide avec la juridiction du tribunal correspondant. Les districts comptant moins de 15 notaires peuvent se regrouper pour former un seul Conseil des notaires .
L’Acte Notarié de Vente
L’acte notarié de vente en Italie est connu sous le terme « rogito ». C’est le document qui officialise le transfert de propriété d’un bien immobilier. Bien qu’un simple écrit entre les parties puisse suffire pour transférer la propriété, l’acte notarié est nécessaire pour être enregistré dans les registres fonciers et être opposable aux tiers. En effet, si une vente se réalise par simple écrit, le vendeur pourrait vendre le même bien à un tiers, rendant ainsi l’accord initial non exécutoire.
Lors de la vente d’un bien, l’acte notarié doit être signé par le vendeur et l’acquéreur devant un notaire. Le notaire peut authentifier les signatures ou rédiger un acte public. Les deux options ont le même effet pour l’enregistrement, mais l’acte public a une valeur probatoire plus forte, prouvant la validité des déclarations et l’authenticité des signatures.
La préparation de l’acte peut généralement se réaliser dans un délai d’une à deux semaines, à condition qu’il n’y ait pas d’hypothèque et que le notaire ait tous les éléments à disposition. Un délai de quinze jours est raisonnable pour finaliser la signature.
Que Contient l’Acte Notarié de Vente Immobilière?
L’acte notarié doit inclure plusieurs éléments essentiels, comme l’identité des parties, la description du bien, les limites et les données cadastrales. Il est aussi nécessaire d’inclure les mesures d’urbanisme et de mentionner tout permis de construire ou amnisties éventuelles. Si un médiateur a participé à la vente, ses informations et son mode de rémunération doivent s’inscrire. Le paiement du prix de vente doit figurer sur l’acte également, en indiquant les moyens de paiement. En outre, il est nécessaire d’annexer le Diagnostic de Performance Energétique (DPE).
Il est également crucial de vérifier que le vendeur a réglé toutes les charges de copropriété et de déclarer s’il existe des inscriptions ou des hypothèques sur la propriété. L’acte doit clarifier si les dettes d’une éventuelle hypothèque sont acquittées.
Le moment de la signature de l’acte est un événement solennel. Les parties signent l’acte après que le notaire l’a lu à voix haute.
Les Frais de Notaire en Italie
Les frais d’un acte notarié varient considérablement de l’un à l’autre. Il n’existe plus de tarif standard, les coûts étant différents selon le prix d’achat et la complexité de l’opération. Les impôts sont souvent plus onéreux. Par exemple, l’achat d’une résidence principale entre particuliers est taxé à 2% de la valeur cadastrale, tandis que pour une résidence secondaire, c’est 9%. Si le vendeur est une société, la TVA s’applique avec des taux de 4% pour les résidences principales et 10% pour les résidences secondaires. La base imposable quant à elle, varie selon que la vente est entre particuliers ou soumise à la TVA. Les frais de notaire correspondent à un montant allant de 1 à 3 % du prix de vente. Les honoraires du traducteur pour leur part ont un coût minimum qui varie entre 250 et 350 euros.
Coûts et taxes associés à l’achat
- Frais de notaire : 1 à 2% du prix d’achat
- Taxes d’enregistrement : environ 9% pour un particulier
- Frais d’agence immobilière : 2 à 4% du prix d’achat (si applicable)
- Autres frais : traduction, frais juridiques, inspection, etc.
- Taxe foncière (IMU) : 0,46% à 1,06% de la valeur cadastrale par an
- Taxe sur les services municipaux (TASI) : varie selon la commune
La Différence entre un Notaire en France et un Notaire en Italie:
En France et en Belgique, c’est le notaire qui gère l’achat/vente des biens immobiliers. Il se charge d’obtenir une attestation de sol, vérifie s’il existe des hypothèques sur l’immeuble, si le vendeur est bien le propriétaire, etc. Le notaire joue aussi un rôle de conseil et de protecteur des droits des parties. Dans de nombreux autres pays, y compris l’Italie, le rôle du notaire est plus restreint. Son rôle se limite, pour ainsi dire, à apposer une signature sur l’acte. En conséquence, il est recommandé – et même obligatoire dans certains pays – de se faire assister par un avocat spécialisé lors de l’achat d’un bien immobilier à l’étranger.
Un notaire italien n’est pas du tout la même chose qu’un avocat. Si un notaire s’occupe du transfert de propriété, il ne peut pas vous donner de conseils juridiques. En fait, les notaires sont au service de l’État. Ils ont principalement la charge de collecter toutes les taxes pertinentes à l’issue de la transaction. Les notaires italiens sont des fonctionnaires d’État légalement en charge de transférer les titres de propriété des biens italiens. Ils ont le devoir particulier de rédiger correctement l’acte de vente (Rogito), pour en assurer la bonne exécution, l’enregistrement et le paiement de toutes les taxes italiennes qui se rattachent à la réalisation de la vente.
Le notaire public doit agir en toute neutralité et impartialité dans la transaction. C’est pourquoi il ne peut se substituer à un avocat pour représenter les intérêts des parties. Il est rare en outre de trouver un notaire parlant français en Italie. Si vous même ne maîtrisez pas la langue italienne, la présence d’un interprète sera obligatoire.
Notaire en Italie: Comment protéger vos Intêrets?
Acheter une maison en Italie n’est pas sans risques. De nombreux biens immobiliers présentent des défauts de conformité, et les constructions abusives sont très fréquentes. Pour vérifier que la maison ne présente pas d’irrégularités, engagez un géomètre indépendant. Ne vous fiez pas aveuglément aux conseils du vendeur ou de l’agent immobilier. Assurez-vous que le géomètre maîtrise les spécificités des bâtiments de la région. Faites réaliser une étude complète. Elle doit porter sur la structure du bâtiment, les permis de construire, l’efficacité énergétique, les risques naturels et industriels, le zonage, l’électricité, l’eau et les systèmes septiques, ainsi que l’utilisation de matériaux dangereux tels que l’amiante et la peinture au plomb. Un avocat spécialisé en droit immobilier en Italie pourra engager pour vous un géomètre expert impartial qui effectuera les vérifications nécessaires. Ainsi vous aurez l’assurance d’être parfaitement au courant de l’état actuel du bien.
Il saura également vous conseiller sur le choix d’un notaire en Italie, et vous assistera du début à la fin de la transaction. Il sera en outre à vos côtés ou vous représentera si vous ne pouvez pas être présent le jour de la signature de l’acte de vente. À cette occasion, il interviendra en tant que défenseur de vos intêrets, mais il pourra également remplir le rôle d’interprète s’il est francophone. Ceci vous évitera de devoir trouver vous même un interprète, requis par la loi, si vous ne parlez pas courament italien.
En Conclusion…
Le notaire en Italie est un fonctionnaire public qui ne représente que l’État. Il n’effectue pas les vérifications urbanistiques et cadastrales indispensables pour acheter sans risques. Avant la signature de l’acte notarié il est donc préférable de faire procéder à une enquête préliminaire. Cette enquête détaillée est la seule garantie que vous pourrez obtenir pour certifier l’état de fait et de droit du bien immobilier qui vous intéresse.
Pour acheter une maison en Italie en toute sécurité, il est donc fondamental de faire réaliser un audit préliminaire. Votre avocat prendra en charge l’ensemble de la procédure. D’une part, il vérifiera la documentation (urbanistique, cadastrale, hypothécaire, énergétique, etc.). D’autre part, il rédigera les divers contrats que vous devrez signer. Il réalisera également l’ensemble des formalités administratives et vous accompagnera chez le notaire le jour de la signature de l’acte.
Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez Acheter une maison en Italie, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin.
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