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Usucapion en Italie

16 janvier 2025/dans Droit immobilier italien, Droit italien de la propriété immobilière sur plan

Usucapion en Italie:

Profondément enraciné dans les anciens principes romains, c’est un élément important à prendre en considération si vous envisagez un investissement immobilier en Italie.

L’usucapion signifie la propriété du bien immobilier par la possession prolongée. C’est un concept profondément ancré dans le droit immobilier italien.

La compréhension de l’usucapion est cruciale pour les acheteurs potentiels. Ceci parce qu’elle a un impact direct sur les droits de propriété. Sans une connaissance approfondie de l’usucapion et de ses implications, les acheteurs risquent de se heurter à des complexités juridiques, à des litiges et à des contestations potentielles de leur droits. Comprendre l’usucapion et de ses différents types – ordinaire, spécial, spécial abrégé et abrégé – est essentiel pour prendre des décisions éclairées et garantir un achat immobilier sans heurts en Italie.

Comprendre l’Usucapion en Italie

L’usucapion est dérivé du latin « usucapio » signifiant « acquisition par l’usage ». Il incarne en effet la doctrine juridique permettant aux individus de revendiquer la propriété d’un bien par une possession prolongée et ininterrompue. Enraciné dans le principe de l’adverse possession, l’usucapion établit un équilibre entre les droits des propriétaires et ceux des personnes qui ont utilisé ou occupé le bien pendant une période prolongée.
En outre, il s’agit d’une « propriété originale ». Ce qui signifie que grâce à l’usucapion, on peut être déclaré propriétaire d’un bien immobilier sans avoir besoin d’un contrat de vente, d’un testament ou d’un transfert volontaire de la part du propriétaire.

Les cinq Conditions d’Usucapion en Italie

Pour revendiquer avec succès les droits d’usucapion sur un bien immobilier, les possesseurs adverses doivent remplir cinq conditions fondamentales :

Possession effective : Le possesseur doit occuper physiquement le bien en question.
Utilisation ouverte et notoire : La possession doit être visible et évidente pour toute personne susceptible d’avoir un intérêt dans le bien.
Possession exclusive : Le possesseur doit exercer un contrôle sur le bien à l’exclusion de toute autre personne.
Possession non hostile : La possession doit se faire sans l’autorisation du véritable propriétaire, mais non sous l’effet de la force ou de l’hostilité.
Utilisation continue et ininterrompue : Le possesseur doit utiliser le bien de manière continue et ininterrompue pendant la période requise.

Usucapion Ordinaire

En vertu de l’article 1158 du code civil, l’usucapion ordinaire constitue un puissant mécanisme d’acquisition de biens. Il évite ainsi la nécessité d’accords formels ou de transferts volontaires. Dans le cas de biens immobiliers tels que les bâtiments et les terrains, l’usucapion ordinaire devient opérationnel après une période de possession continue de 20 ans. Par la suite, le possesseur peut obtenir la propriété par le biais d’un jugement civil obtenu par une action en justice contre le propriétaire. Cette décision juridique a un effet rétroactif, remontant au début de la période de possession de vingt ans.

Exemple : Une famille occupe un terrain adjacent à sa propriété pendant plus de vingt ans sans aucun accord formel. Par la suite, elle intente un procès contre l’ancien propriétaire et le tribunal lui attribue la propriété sur la base de l’usucapion ordinaire.

Usucapion Spécial

L’Usucapion spécial offre une approche personnalisée de la propriété. Il est spécialement conçu pour les terrains ruraux avec des bâtiments attenants dans les communes de montagne. Ceci exclusivement dans les communes dont au moins 80 % du terrain se trouve effectivement à 600 mètres au-dessus du niveau de la mer. Régie par l’article 1159-bis du code civil, cette variante permet d’acquérir la propriété après 15 ans de possession ininterrompue.

Exemple : Un agriculteur résidant dans une zone montagneuse, cultivant la terre et utilisant la ferme attenante pendant 15 ans sans interruption. En vertu de l’usucapion spécial, l’agriculteur acquiert la propriété du bien en raison de la possession prolongée.

Usucapion Spécial Abrégé

Au paragraphe 2, le même article 1159-bis réglemente un autre type particulier d’usucapion, appelé «spécial abrégé ». Dans ce cas, le possesseur a acheté de bonne foi un petit terrain rural avec un bâtiment attenant. Mais il l’a acheté à quelqu’un qui prétendait à tort en être propriétaire. En raison de la condition de bonne foi, le possesseur obtiendra la propriété légale du bien. Et cela après seulement 5 ans de possession ininterrompue.

Exemple : Un particulier achète une propriété à un agriculteur résidant depuis des générations sur le même terrain montagneux. Ceci sans en être le propriétaire légitime. Comme l’acheteur et le vendeur étaient tous deux de bonne foi, l’acheteur obtient la propriété légale du bien après cinq ans de possession ininterrompue, grâce à l’usucapion spécial abrégé.

Usucapion Abrégé

L’usucapion abrégé accélère l’acquisition d’un bien immobilier par le biais de l’adverse possession. Ceci en condensant la période de possession à seulement dix ans. Il est également régi par l’article 1159 du code civil. Contrairement à ses homologues, ce mécanisme s’applique lorsqu’un possesseur, agissant de bonne foi, acquiert un bien auprès d’une personne qui en revendique la propriété de manière erronée. Le compte à rebours de dix ans pour l’usucapion abrégé en Italie commence à partir de la transcription de l’acte d’acquisition dans les registres de la propriété.

Exemple : Un particulier achète un bien immobilier à une personne détenant un titre de propriété valide. Mais ce dernier n’est pas le propriétaire légitime du bien. Après dix ans de possession continue, le particulier devient propriétaire grâce à l’usucapion abrégé.

Enfin…

Pour ceux qui envisagent d’acquérir une propriété en Italie, il est essentiel de comprendre les nuances de l’usucapion. Cela vous permettra certainement de prendre des décisions éclairées et limiter les risques. Voici un aperçu des facteurs essentiels :

Un contrôle préalable approfondi :

Les acheteurs potentiels doivent mener des recherches approfondies sur le bien immobilier objet de leur intêret. Cela pour s’assurer de l’absence de réclamations ou de litiges en cours concernant l’usucapion. Cela implique d’examiner minutieusement l’historique de la propriété. En particulier il faut vérifier les titres de propriété et les documents du registre foncier. Il est préférable de demander conseil à des experts juridiques pour évaluer les risques potentiels.

Demander des conseils juridiques :

Il est conseillé de faire appel à des professionnels qualifiés qui connaissent bien le droit italien de la propriété, y compris les règlements d’usucapion. Les experts juridiques offrent des conseils précieux pour naviguer dans la complexité, clarifier les droits et les obligations.

Documentation méticuleuse :

Il est impératif de documenter correctement toutes les transactions immobilières. Celles-ci incluent les contrats de vente, les actes et l’enregistrement auprès des autorités compétentes. Cela permet d’établir une chaîne de propriété transparente et d’éviter les litiges futurs.

Évaluation des risques :

Il est également essentiel d’évaluer les risques d’usucapion sur la base de facteurs spécifiques. Les plus importants sont l’emplacement de la propriété, son histoire et son utilisation antérieure. Les propriétés situées dans des zones rurales ou occupées depuis longtemps peuvent être plus susceptibles de faire l’objet de réclamations au titre d’usucapion.

Pour une assistance juridique complète, De Tullio Law Firm, avec plus de 55 ans d’expérience en matière de propriété transfrontalière, de succession et de droit immobilier, est à vos côtés tout au long du chemin. Si vous voulez acheter un bien immobilier en Italie, contactez-nous pour une consultation préliminaire gratuite. Consultez notre guide d’achat complet et nos vidéos d’information sur le droit immobilier italien pour en savoir plus.

Le Décret Salva Casa 2024

14 novembre 2024/dans Droit immobilier italien

Le « Décret Salva Casa » a fait couler beaucoup d’encre ces derniers mois en Italie. Il s’agit d’une nouvelle réglementation importante, également connue sous le nom de « Piano Salva Casa ». Pour être précis, il s’agit du décret-loi 69/2024 « Dispositions urgentes en matière de simplification de la construction et de l’urbanisme ». Celui-ci a été converti en loi n° 105/2024, publiée au Journal officiel n° 175 du 27 juillet 2024. Il s’agit d’une mesure de grande importance car elle intervient sur le Testo Unico Edilizia (TUE) en y apportant de nombreuses modifications. Dans cet article, nous verrons quels sont les principaux contenus du Décret Salva Casa 2024, de la libre construction aux tolérances de construction et d’exécution, en passant par l’état légitime et les nouvelles exigences en matière d’habitabilité.

Le Décret Salva Casa 2024 : Pourquoi?

L’objectif du Piano Salva Casa 2024 est de « libérer » les maisons qui sont otages de réglementations rigides et fragmentées. Ces réglementations entravent leur commercialisation et empêchent parfois l’accès aux prêts hypothécaires, aux subventions et aux contributions. La mesure modifie en effet le Testo Unico Edilizia (d.P.R. n° 380/2001). Ceci dans le but d’assouplir la gestion du marché immobilier et de simplifier certaines opérations.

Les Amnisties proposées par le Décret Salva Casa 2024

Cette mesure permet de modifier:

les non-conformités « formelles », provenant d’incertitudes d’interprétation de la réglementation en vigueur par rapport à la preuve de l’état légitime du bâtiment
les anomalies internes aux bâtiments, résultant d’interventions effectuées au fil du temps par les propriétaires sans autorisation ou notification formelle ;
les non-conformités qui étaient remédiables au moment de leur construction mais qui, en raison de la « double conformité », ne le sont plus.

Le Décret Salva Casa 2024 : les interventions libres

Le décret-loi 69/2024 intervient en modifiant l’article 6, paragraphe 1, de la loi consolidée sur la construction afin d’élargir les catégories d’interventions pouvant être qualifiées de « construction libre ». Il s’agit notamment:

des travaux visant à installer des fenêtres panoramiques amovibles et transparentes (VEPA);
des travaux de protection contre le soleil et les agents atmosphériques.

Les VEPA réalisées sur des loggias à l’intérieur de l’immeuble ou dans des porches sont qualifiées de travaux de construction libre. Mais ces derniers ne doivent pas faire l’objet d’un droit d’usage public. Ils ne doivent pas non plus se situer sur les façades extérieures de l’immeuble donnant sur l’espace public. Les VEPA sont incluses dans la construction libre si elles ne créent pas d’espaces fermés permanents. Elles doivent également présenter des caractéristiques techniques et de construction qui minimisent l’encombrement et l’impact visuel.

Relèvent également de la construction libre les interventions de protection contre le soleil et les agents atmosphériques dont la structure principale se constitue d’auvents, de marquises, de stores extérieurs, d’auvents de pergola (également bioclimatiques) à toile rétractable, également de type imperméable, ou à éléments mobiles ou réglables. La structure, adossée ou attachée aux bâtiments, doit avoir des caractéristiques techniques et de construction qui ne créent pas d’espaces fermés en permanence et qui minimisent l’impact visuel et l’encombrement.

Décret Salva Casa 2024 : changement d’utilisation

Le décret Salva Casa, dans le respect des réglementations sectorielles et des conditions spécifiques établies par les municipalités, permet toujours de changer l’utilisation prévue d’une unité de construction individuelle, avec ou sans travaux, au sein de la même catégorie fonctionnelle. Parmi les différentes catégories fonctionnelles, le changement d’usage est possible entre les catégories résidentielles, touristiques, productives, de bureaux et commerciales, dans les zones suivantes: centre historique, résidentiel consolidé, résidentiel en expansion.

Pour les changements d’usage sans exécution de travaux, il faut présenter la déclaration certifiée de commencement d’activités (SCIA). Pour ceux avec exécution de travaux, il est nécessaire d’obtenir le permis requis pour réaliser les travaux prévus. Si les interventions font partie de celles soumises à la CILA, il sera toujours nécessaire de présenter une SCIA.

Récupération des combles

La récupération des combles est toujours possible. Ceci même lorsque les travaux ne permettent pas de respecter les distances minimales entre bâtiments et par rapport aux limites. Il faut toutefois respecter les distances prévues par la réglementation en vigueur au moment de la construction du bâtiment, la hauteur maximale autorisée par le permis de construire qui a autorisé la construction et la forme originale du grenier, c’est-à-dire qu’aucune modification ne doit être apportée à la zone, en termes de forme et de surface, délimitée par les murs périmétriques.

Surmonter la « double conformité » avec le décret Salva Casa

Avec le décret Salva Casa, l’exigence de « double conformité » reste obligatoire pour remédier aux interventions réalisées en l’absence ou en totale non-conformité avec le permis de construire ou le SCIA. En revanche, pour les non-conformités partielles et les variations essentielles, il est possible d’obtenir une amnistie même sans respecter la double conformité: dans ce cas, il est nécessaire de démontrer la conformité urbaine au moment de la demande et la conformité de la construction au moment de l’exécution des travaux.

Tolérances de construction et d’exécution : les nouveautés du décret-loi 69/2024

Pour les travaux réalisés avant le 24 mai 2024, les tolérances de construction sont recalibrées en proportion inverse de la surface utilisable. Plus la surface est petite, plus le pourcentage de tolérance est grand. Par conséquent, pour les travaux réalisés avant la date indiquée, les écarts relatifs à la hauteur, aux décollements, à la surface couverte, au cubage et à tout autre paramètre relatif aux unités de construction individuelles ne se considèrent pas comme des violations de construction s’ils se situent dans les limites établies par le plan de sauvegarde de la maison.

La mesure intervient également sur les tolérances exécutives. Celles-ci comprennent les irrégularités géométriques et les changements minimes dans les finitions du bâtiment. Elles comprennent en outre l’emplacement différent des installations et des travaux internes.

Nouvelles exigences en matière d’habitabilité

Le Piano Casa 2024 intervient également sur les exigences d’habitabilité, dépassant celles de 1975. Plus précisément, se considèrent comme habitables:

des pièces d’une hauteur intérieure minimale de 2,40 mètres;
les studios d’une superficie minimale de 20 mètres carrés, services compris, pour une personne. Les logements d’une superficie minimale de 28 mètres carrés, pour deux personnes.

Amnisties pour les œuvres antérieures à 1977

Le gouvernement a également introduit la possibilité de régulariser les variations en cours de construction. Ceci seulement en cas de non-conformité partielle avec le permis de construire délivré avant l’entrée en vigueur de la loi « Bucalossi » (loi n° 10/1977). Cela même si elles n’entrent pas dans le cadre des tolérances déjà prévues. La régularisation nécessite la présentation d’une SCIA et le paiement d’une amende.

Légitimité : la procédure simplifiée

La légitimité d’un bâtiment atteste que ce dernier est exempt d’abus de construction. Le décret-loi 69/2024 a apporté des modifications à l’article 9-bis de la loi consolidée sur la construction, concernant précisément l’état légitime. En effet, jusqu’au 29 mai 2024, la légitimité s’établissait par le titre qui légitimait la construction et, en outre, par le titre qui légitimait la dernière intervention de construction concernant l’ensemble du bâtiment ou de l’unité de propriété, complété par les éventuels titres ultérieurs qui autorisaient des interventions partielles. L’absence d’un seul de ces documents empêchait la certification de la légitimité.

Avec le décret Salva Casa 2024 en revanche, pour certifier la légitimité, il suffit de présenter un seul titre. Le permis de construire originel suffira. Si des modifications de construction ont eu lieu, le dernier permis de construire le remplacera. En cas d’interventions partielles succesives, il faudra présenter aussi la dernière autorisation. En outre, les irrégularités de construction dans les parties communes ne compromettent pas la légalité des parties privatives et la possibilité d’y effectuer des interventions. Il en va de même en sens inverse. Les irrégularités dans une propriété exclusive n’affectent pas la légalité des parties communes.

Décret Salva Casa 2024 : Le Silence Assentiment

Le Piano Salva Casa 2024 introduit le concept de « silence assentiment » , qui remplace celui du « silence vaut rejet ». L’administration municipale dispose de certains délais pour répondre à la demande de permis d’amnistie. Ces délais varient en fonction de la demande spécifique. Une fois le délai fixé écoulé sans réponse, la demande se considère comme acceptée. Cela ne concerne pas les constructions situées dans des zones soumises à des contraintes paysagères. Dans ces zones les délais sont plus longs et la procédure diffère également.

En Conclusion

Le décret Salva Casa 2024 a introduit des nouveautés qui auront pour effet de simplifier les transactions immobilières. Certaines propriétés qui ne respectaient pas les normes urbanistiques pourront désormais réintégrer le marché immobilier.

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Notre article relatif à l’offre d’achat d’un bien immobilier en Italie pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

Acheter dans une Copropriété en Italie

24 octobre 2024/dans Droit immobilier italien

Acheter dans une copropriété en Italie vous intéresse? Dans cet article, retrouvez des informations utiles pour la réussite de votre projet.

La copropriété est une institution juridique caractérisée par la coexistence, au sein d’un même immeuble, de plusieurs unités d’habitation en propriété exclusive, ainsi que par la copropriété de certaines parties communes de l’immeuble lui-même. Ces parties, en raison de leur usage et de leur destination, nécessitent une gestion communautaire.
L’escalier, l’ascenseur, le sol, la loge du concierge, les murs porteurs, la toiture, et les cours sont en copropriété.
L’utilisation, la gestion, la conservation et la jouissance des parties communes de l’immeuble entraînent des dépenses. Les propriétaires individuels supportent ces dépenses qui se répartissent entre eux en fonction de leur type. Il peut s’agir d’interventions peu coûteuses, comme le remplacement de la serrure de la porte d’entrée. Il peut aussi s’agir d’interventions importantes, comme la rénovation de la façade.

En général, les dépenses se classent selon qu’elles relèvent de l’entretien ordinaire ou extraordinaire. Afin d’établir la part des dépenses que le propriétaire individuel devra supporter, en fonction du type d’intervention, on se réfère aux tables millimétriques, qui permettent de répartir correctement les dépenses.
L’article 1123 du code civil italien différencie en effet les dépenses en fonction de la propriété ou de l’usage : «Les dépenses nécessaires à la conservation et à la jouissance des parties communes de l’immeuble, à la fourniture de services d’intérêt commun et aux innovations décidées à la majorité sont supportées par les copropriétaires proportionnellement à la valeur des biens de chacun d’eux, à moins qu’il n’en soit convenu autrement. S’il s’agit de choses destinées à servir différemment les copropriétaires, les dépenses sont réparties proportionnellement à l’usage que chacun peut en faire ».

Acheter dans une Copropriété en Italie: Soyez Prudent!

L’acquéreur est souvent dans l’incertitude de savoir si le bien est libre de dettes ou de charges de copropriété. Des arriérés de copropriété ou d’éventuels travaux de rénovation de l’immeuble, déjà résolus mais encore à réaliser ou en cours, se cachent souvent derrière la vente d’un appartement. Celui qui achète pourra en conséquence supporter une série de dépenses imprévues.

Afin de clarifier le comportement de l’acheteur et du vendeur à l’égard de la copropriété en cas d’impayés, la première règle à rappeler est l’art. 63, alinéa 4. du code civil, selon lequel : « Celui qui succède aux droits d’un copropriétaire est tenu solidairement avec ce dernier de payer les contributions pour l’année en cours et l’année précédente ». À cela s’ajoute l’alinéa 5, introduit par la réforme de la copropriété de 2012, selon lequel: « celui qui transfère des droits sur des unités de construction reste tenu solidairement avec le cessionnaire des contributions échues jusqu’au moment où une copie authentique du titre déterminant le transfert du droit est transmise à l’administrateur ». Pour comprendre l’article en question, il convient de rappeler la nature des obligations de la copropriété. Celles-ci font en effet partie des obligations définies comme propter rem. C’est-à-dire celles dont l’origine remonte à la détention du droit réel sur l’immeuble.

Le principe de la responsabilité ambulatoire

La loi prévoit que les charges de copropriété non payées par le prédécesseur, seront supportées par le nouvel acquéreur. Ceci pour l’année en cours et l’année précédant l’achat en question. Avec la conséquence de placer ce dernier dans une position de subordination vis-à-vis de la copropriété. Et cela même s’il n’était pas le propriétaire légitime de l’immeuble dans la période en question.

Naturellement, le cessionnaire qui répond de ces obligations sera alors en droit d’agir, en recours, contre son prédécesseur en titre. Mais en cas d’arriérés, le syndic de la copropriété peut se retourner contre l’acquéreur. Ce dernier étant seul véritable propriétaire de la copropriété après la vente de l’immeuble. Dans la pratique en effet, le syndic sollicitera probablement uniquement le nouveau propriétaire pour payer tous les arriérés de copropriété. Son prédécesseur pouvant faire perdre sa trace en ignorant les appels ou ne donnant pas sa nouvelle adresse.

La loi est claire:

la Cour suprême de cassation est désormais claire en affirmant que » dans le cas de la vente d’une unité immobilière dans un immeuble en copropriété, lorsque des travaux extraordinaires d’entretien, de rénovation ou d’innovation sur les parties communes ont été décidés, si le vendeur et l’acheteur n’ont pas convenu autrement de la répartition des dépenses correspondantes, la partie qui était propriétaire de l’immeuble au moment de la résolution ordonnant l’exécution de ces travaux est tenue de supporter les coûts, cette résolution ayant valeur constitutive de l’obligation en question.

Par conséquent, si les dépenses en question ont été décidées avant la conclusion du contrat de vente, le vendeur en est responsable, indépendamment du fait que les travaux ont été, en tout ou en partie, exécutés ultérieurement, et l’acheteur a le droit de récupérer auprès du vendeur le montant payé à la copropriété pour ces dépenses, en vertu du principe de la responsabilité solidaire prévu à l’art. 63″.

Par conséquent, le moment où naît l’obligation de la copropriété est celle de l’approbation définitive des travaux d’entretien extraordinaires. Avec la fourniture du contrat de travaux et l’identification du plan de répartition des dépenses correspondantes. Ceci sans aucune pertinence pour les résolutions antérieures de l’assemblée préparatoire ou interlocutoire. Puisque ces dernières ne sont pas contraignantes et définitives pour la copropriété. Il s’ensuit que, si la décision d’effectuer les travaux d’entretien extraordinaires devient définitive, effective et contraignante, après la conclusion du contrat de vente, le nouveau propriétaire doit payer les frais correspondants.

Acheter dans une Copropriété en Italie: Comment vous protéger?

Il est clair que le futur acquéreur d’un bien immobilier en copropriété devra se prémunir contre de mauvaises surprises.
Tout d’abord, il est nécessaire de réglementer l’acte de vente. Cela en insérant des clauses relatives aux rapports économiques concernant les charges de copropriété. Certes ces clauses ne dispensent pas l’acquéreur du paiement en vertu de l’art. 63 précité. Elles lui permettent cependant d’agir plus facilement en recours contre son prédécesseur en titre. Elles peuvent en outre donner lieu à une réparation congrue des dommages.

La Réforme de 2012

Grâce à la réforme de 2012, la protection de l’acquéreur se renforce en mettant à la charge du syndic de copropriété des obligations administratives et comptables supplémentaires, en vue de rendre son travail plus transparent.
En effet, l’article 1130 modifié du code civil italien prévoit que l’administrateur de l’immeuble doit fournir « au copropriétaire qui en fait la demande, un état des paiements des charges de copropriété et des litiges en cours » : avant de signer le contrat préliminaire d’achat, l’acquéreur peut obtenir une copie des résolutions de l’assemblée des deux dernières années ou faire certifier par l’administrateur de l’immeuble l’état d’avancement des travaux d’entretien. Pour acheter dans une copropriété en Italie, l’intervention d’un avocat spécialisé en phase d’achat est indispensable. Celui-ci veillera à insérer dans le contrat toutes les clauses suspensives utiles à la sauvegarde de vos intérêts. Il veillera également à obtenir avant l’achat l’état des paiements des charges et des litiges en cours susmentionné. En outre, il obtiendra une attestation du syndic relative aux travaux en cours ou prévus.

En Conclusion…

Pour éviter de risquer tout désagrément lors d’un achat immobilier à l’étranger faites-vous assister par un avocat spécialisé en la matière, qui saura effectuer pour vous toutes les vérifications nécessaires et vous assister à chaque étape du processus, jusqu’à sa conclusion totale.

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Le Times : Déménagement Italien

10 octobre 2024/dans Droit immobilier italien

Le Times : Déménagement italien pour Chaz et Lucy, avec les conseils avisés de Giandomenico De Tullio.

« Nous avons déménagé dans les Pouilles pour vivre la dolce vita ». C’est ainsi que le Times titre l’histoire de Chaz Oldham et Lucy Akhurst. Ce couple anglais, que l’on voit sur la photo, a choisi de s’installer au cœur de l’Italie, dans une masseria de cinq pièces située dans les collines, sur un terrain de 20 hectares, à 15 minutes en voiture de la mer et à 8 minutes d’Alberobello, célèbre pour ses trulli classés par l’Unesco. La région des Pouilles est une région très visitée par les touristes étrangers. Parmi ces derniers, on peut citer principalement les Français, les Suisses et les Allemands.

L’article du Times vous raconte l’histoire de Chaz et Lucy, leur lien avec le monde du cinéma, leurs déménagements, leurs inspirations, leur ferme dans le Devon, leur rêve d’acheter en France mais le coup de foudre pour l’Italie, et l’achat de cette maison dans les Pouilles avec une immense terrasse sur le toit et une vue à 360 degrés, qui les a convaincus d’investir. Le potentiel financier d’une telle décision est en effet un aspect très intéressant qui mérite d’être souligné.

Le Times : Déménagement Italien pour Chaz et Lucy

Petite parenthèse sur les prix des maisons dans la zone où Chaz et Lucy ont acheté. Au moment de leur achat (2020), le prix moyen au mètre carré était de 1 836 euros. Aujourd’hui il a atteint les 2 374 euros (source : The Times). Ce facteur souligne l’intérêt d’investir dans l’immobilier dans cette région. Acheter une maison en Italie, en particulier dans la région des Pouilles, n’est pas seulement un choix de vie. C’est aussi une bonne stratégie financière. La valeur des biens immobiliers augmentant régulièrement, le retour potentiel sur investissement est important.

Après l’achat de la maison, Chaz et Lucy ont demandé un permis de construire et de rénovation auprès de la municipalité de Monopoli (obtenue en un peu plus d’un an). Ils ont également employé la société Puglia Pools pour construire leur piscine. Ils ont enfin procédé à la rénovation d’une aile du bâtiment qui, en 2025, devrait rapporter entre 1 800 et 2 400 euros par semaine grâce à la location. Une démonstration du fait que la rénovation et la location de propriétés en Italie peuvent générer des revenus réguliers. La région des Pouilles est en effet une option lucrative pour ceux qui cherchent à investir dans le marché immobilier. En outre, le coût de la vie en Italie, où ils vivent actuellement, est bien moins élevé que celui du Royaume-Uni, leur permettant d’économiser de l’argent tout en profitant d’une gastronomie excellente et de produits locaux d’exception.

En Résumé

La hausse des prix de l’immobilier, associée à l’attractivité du marché locatif, montre que l’investissement dans l’immobilier italien, en particulier dans des régions comme celle des Pouilles, est une excellente opportunité. Vous trouverez plus d’informations à la fin de l’article du Times, où nous donnons également des conseils aux investisseurs qui souhaitent acheter une propriété et faire une demande de résidence en Italie. Vous pouvez les lire ici ou profiter de notre consultation préliminaire gratuite dans la langue de votre choix.

Cliquez sur ce lien pour choisir le moment qui vous convient le mieux ou envoyez-nous un courriel à info@detulliolawfirm.com

Notre article relatif à l’achat d’une maison dans les Pouilles pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

Texte intégral de l’article du Times ici : https://www.thetimes.com/article/53afb046-b3ac-4422-b7b0-02231a555480

Maison à un euro en Toscane 2024

6 juin 2024/dans Droit immobilier italien, Guides régionaux

Une maison à un euro en Toscane en 2024? c’est désormais chose possible.

La Toscane est une région célèbre pour sa beauté naturelle, ses bons vins et son riche patrimoine historique. Elle est connue aussi malheureusement pour ses villages et ses villes qui se dépeuplent, causant des dommages non seulement aux administrations locales, mais aussi au tourisme. Avec l’initiative « Maisons à 1 euro en Toscane 2024 », les investisseurs italiens et étrangers ont la possibilité d’acheter des propriétés au prix symbolique de 1 euro et, par la suite, de prendre en charge les travaux de rénovation et de réaménagement. Les communes pionnières qui se sont engagées à ce jour sont Montieri et Fabbriche di Vergemoli.

N’hésitez pas à nous contacter pour une première consultation GRATUITE.

La commune de Montieri

Montieri se situe au milieu d’une véritable forêt de chênes, de hêtres et de châtaigniers. Cette petite ville de 1178 habitants présente de nombreuses traces de l’époque médiévale. Trois tours du mur d’enceinte y sont encore visibles aujourd’hui. En se promenant dans les ruelles étroites du village, on est frappé par les maisons-tours typiques du XIIIe siècle et, dans la partie la plus élevée, se dresse le Cassero, auquel se rattachaient les anciennes prisons. Le village fait partie du plus grand bassin géothermique d’Italie et est considéré comme un village éco-durable. Depuis 2014, une centrale de chauffage urbain à vapeur géothermique chauffe les bâtiments publics et privés, favorisant ainsi les économies d’énergie.

La commune de Fabbriche di Vergemoli

La municipalité de Fabbriche di Vergemoli, un petit village de 703 habitants de la région de Garfagnana, a également rejoint l’initiative « Case a 1 Euro » : quarante propriétés ont déja été rénovées. Le vaste territoire de Fabbriche di Vergemoli s’entoure des accueillantes montagnes de la Garfagnana. C’est une terre aux nombreux villages dispersés, mais toujours unique, avec ses eaux précieuses, ses bois ombragés et son histoire. Fabbriche di Vergemoli offre un contexte unique, entouré de paysages naturels à couper le souffle. À proximité de villes d’art telles que Lucques et Pise, elle allie ainsi la tranquillité rurale et l’accès à une riche offre culturelle.

Maison à un Euro en Toscane 2024: comment acheter?

Les étrangers, y compris les résidents non italiens et les citoyens non européens, peuvent acheter une maison à un euro en Italie. Cependant, il est important de souligner que le gouvernement italien et le gouvernement du pays d’origine de l’acheteur potentiel doivent avoir établi un accord. Cet accord est essentiel pour réglementer les modalités de participation et les conditions spécifiques pour les étrangers intéressés.

Un élément-clé pour bénéficier de cette opportunité est de posséder le code fiscal italien et la documentation nécessaire. Le code fiscal permet le paiement des impôts et sert de moyen d’identification dans les relations avec les organismes publics et l’administration.

Si vous voulez acheter une maison à un euro en Toscane, vous devez contacter la mairie de la commune choisie. C’est elle qui vous adressera un formulaire de demande avec toutes les directives à suivre pour procéder à l’acquisition.

Normalement la mairie attribue la maison sur la base de l’ordre chronologique de réception de la manifestation d’intérêt. Cependant, si d’autres demandes arrivent dans les 30 jours qui suivent, elle établit un classement. Le formulaire de demande énonce clairement les critères de priorité d’attribution de la maison. Parmi ces derniers figure l’emploi de travailleurs locaux pour la rénovation de la maison. En cas d’égalité, la mairie effectuera un tirage au sort.

Maison à un Euro en Toscane 2024: Une bonne affaire?

Les acheteurs de maisons à un euro ont des obligations spécifiques. La plus importante d’entre elles est la rénovation de la maison. Il s’agit de maisons délabrées, voire abandonnées, au nom de personnes qui habitent souvent loin, qui peuvent les avoir reçues en héritage. Cet état de fait implique de pouvoir faire face à d’importants travaux à réaliser nécessitant un budget conséquent.

Il est essentiel de respecter les délais fixés pour la rénovation et la réévaluation de la propriété. Les travaux de rénovation doivent commencer dans les deux mois suivant l’obtention des permis. Il faut généralement les effectuer dans l’année qui suit l’achat.

Il est important de noter que les exigences spécifiques peuvent varier d’une municipalité à l’autre. Certaines municipalités peuvent exiger que les travaux commencent dans un délai encore plus court. L’objectif principal de cette exigence est de réhabiliter les maisons qui risquent de devenir sans valeur économique. Cette condition les rend difficiles à remettre sur le marché.

Outre les frais de rénovation, il faut tenir compte des dépenses liées au transfert de la propriété du bien. Celles-ci sont toutes à la charge de l’acheteur. Il s’agit des frais de notaire, de taxes, de mutation, d’homologation, voire de succession tardive et d’éventuelles amnisties de construction. Vous devrez aussi rembourser le vendeur des frais qu’il a engagés pendant la période de mise à disposition du bien à la commune. Cela signifie que l’acheteur rembourse les impôts et taxes locaux et nationaux. Enfin, une police d’assurance garantissant l’achat du bien, généralement d’un montant de 5000 euros, sera nécessaire. Pour ces dépenses, vous devez prévoir au moins 20 000 euros pour acheter une maison à un euro en Toscane en 2024.

Le prix des travaux à prévoir

La rénovation de la maison risque d’être particulièrement importante. En effet les maisons à un euro sont souvent dans un état de délabrement avancé. Il n’est pas rare que l’acheteur doive en abattre une grande partie et la refaire à neuf en respectant les directives paysagères de la région et cela peut coûter très cher. Vous devrez sans doute refaire également toutes les installations qui ne sont généralement pas conformes aux normes en vigueur.

En additionnant tous les coûts, on peut atteindre parfois jusqu’à 200.000 euros. Il faut donc vous informer sur toutes les caractéristiques de la maison avant de procéder à l’achat. Il est indispensable aussi de faire réaliser une expertise technique de la maison par des professionnels. Cela vous évitera de vous retrouver avec une propriété qui vous coûtera beaucoup plus cher que prévu.

En conclusion

Vous pouvez réaliser une excellente affaire en achetant une propriété à un euro en Toscane en 2024, si vous vous faites assister par un avocat qui fait intervenir une équipe de professionnels pour effectuer toutes les vérifications nécessaires avant de vous engager dans l’achat. En effet, un audit préliminaire est fondamental pour vous permettre de considérer toutes les caractéristiques du bien que vous voulez acquérir.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez acheter une maison à un euro en Toscane, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin de la procédure.

Notre article relatif à l’offre d’achat d’un bien immobilier en Italie pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

Maison à la Montagne en Italie

30 mai 2024/dans Droit immobilier italien

Acheter une maison à la montagne en Italie est un investissement qui intéresse de nombreuses personnes, qu’elles veuillent y passer leurs vacances, la mettre en location pour en tirer profit, ou alors y résider de façon permanente.

Les zones de montagne en Italie sont particulièrement recherchées pour leur beauté et pour toutes les activités de plein air qui y sont réalisables comme le ski, le trekking et la randonnée. Dans cet article, vous trouverez des informations utiles sur la montagne et ses particularités.

Acheter une maison à la montagne en Italie : Où ?

Aoste est une ville riche en culture et en histoire avec ses châteaux médiévaux à deux pas des Alpes occidentales.

Cortina d’Ampezzo est l’une des destinations les plus célèbres en hiver pour ses pistes de ski. Elle regorge aussi de paysages enchanteurs et de villas luxueuses.

Trento est une ville où l’on peut partir à la découverte de l’histoire, de la culture et de la nature. Elle a en outre été élue en 2022 première ville italienne pour sa qualité de vie.

À Merano aussi vous pouvez passer des vacances paisibles en pratiquant de nombreuses activités de plein air.

Sestriere quant à elle, possède de célèbres pistes de ski et des installations olympiques. Vous pouvez envisager d’y réaliser un excellent investissement immobilier non seulement pour passer vos vacances d’été dans une station de montagne, mais aussi pour louer la maison à des touristes et à des amateurs de ski et de raquettes pendant la saison hivernale.

À Bormio encore vous pouvez vous relaxer dans de magnifiques thermes.

Cuneo, également, située entre les Alpes maritimes et les Langhe, est une très jolie ville. On y trouve notamment autant de maisons historiques dans le centre-ville que d’appartements modernes.

Enfin L’Aquila est une destination idéale pour les amateurs de la nature, proche du parc national du Gran Sasso. En achetant une maison dans cette ville, vous contribuerez à la renaissance de la région. Le tremblement de terre l’a en effet durement endommagée en 2009.

Le prix d’une propriété à la Montagne en Italie

Le prix d’un bien immobilier à la montagne en Italie varie en fonction de plusieurs facteurs. Parmi ces facteurs nous pouvons citer la zone où se situe le logement (connexion directe avec les infrastructures et les routes et voies de communication), la taille et les dimensions de la propriété, le type de bien, la qualité de l’immeuble ( neuf, de prestige, présentant des caractéristiques particulières…), l’exposition (très importante pour l’humidité et la température), la présence d’un ascenseur, la proximité des services publics et la proximité du centre ou des pistes de ski.

Les localités les plus recherchées sont les célèbres Cortina d’Ampezzo, Ortisei et Courmayeur. A Cortina d’Ampezzo, le prix au mètre carré a enregistré une augmentation de 20 % ces 5 dernières années, arrivant à 11300 euros au mètre carré. Arrive ensuite Badia, avec une augmentation de 30 % où le prix au mètre carré arrive jusqu’à 9500 euros. A Madonna di Campiglio les prix atteignent 9200 euros avec une augmentation de 44%. Ortisei, à la quatrième place, enregistre une augmentation de 12 % pour un prix moyen de 8500 euros au mètre carré. Et en cinquième position la très célèbre Courmayeur, qui coûte 7800 euros au mètre carré.

Des solutions à coûts bien plus contenus existent également, quand on s’éloigne des stations de ski, par exemple à Teglio en Lombardie, où le prix moyen au mètre carré varie entre 800 et 1500 euros, de même qu’à Oulx, dans le piémont, et entre 1000 et 1500 euros au mètre carré à Roana ou à Canove, en Vénétie.

Les avantages fiscaux liés à l’acquisition d’un bien immobilier à la Montagne en Italie

Vous pouvez bénéficier de certains allègements fiscaux en achetant une maison à la montagne en Italie. Si vous faites partie du monde agricole vous aurez droit à des avantages significatifs. La reconnaissance des conditions particulières de l’activité agricole dans les zones de montagne et la nécessité de limiter le dépeuplement des zones rurales de montagne sont à la base de la décision de l’État italien d’accorder des avantages fiscaux à ceux qui achètent des terres agricoles dans ces zones. Désormais, les sociétés agricoles, et non plus seulement les agriculteurs directs, peuvent bénéficier des allègements fiscaux prévus. Ces avantages fiscaux sont revenus en vigueur en 2017, donnant un nouvel élan à l’achat et à la vente de terres agricoles de montagne.

Les terres agricoles en zone de montagne sont :

Les terres agricoles figurant sur la liste des territoires de montagne établie par la Commission centrale de recensement compétente;
Les terres incluses dans les districts de mise en valeur de la montagne;
Les terres situées au moins partiellement à une altitude d’au moins 700 mètres au-dessus du niveau de la mer;

La loi de stabilité de 2017 prévoit que, dans les territoires considérés comme montagneux, des avantages fiscaux s’appliquent aux transferts de propriété, à quelque titre que ce soit, de terres rustiques, réalisés dans le but d’arrondir ou de fusionner les propriétés des cultivateurs directs. Par fusion, on entend en réalité le transfert de propriété de terres rustiques contiguës. Les bénéficiaires de ces avantages sont les agriculteurs directs, et aussi les propriétaires « cultivateurs directs ». Ces derniers sans avoir la qualité d’agriculteur, effectuent directement des opérations considérées comme agricoles.

Les allègements fiscaux pour le développement économique

La loi de finances de 2022 a introduit d’importantes dispositions en faveur de la croissance et du développement économique des communes italiennes situées en zone de montagne.

Les avantages concernent ceux qui décident de vivre en montagne et ceux qui veulent y créer de petites entreprises.

L’état accorde une déduction de 80 à 100 % sur l’hypothèque aux citoyens de moins de 41 ans qui achètent une première maison dans les municipalités de montagne (à l’exception des propriétés des catégories cadastrales A1, A8 et A9).
Il apporte également un soutien aux entreprises de montagne créées par des jeunes (au moins une personne doit être âgée de moins de 36 ans) avec un crédit d’impôt pour les petites et microentreprises qui s’installent dans les communes de montagne.
En outre le gouvernement alloue un crédit d’impôt de 10 % aux agriculteurs et aux entrepreneurs du secteur forestier qui souhaitent améliorer leurs cultures dans le respect de l’environnement;
Il accorde aussi un crédit d’impôt sur les loyers et les achats immobiliers pour les professionnels de la santé et les enseignants qui s’installent dans les zones de montagne pour y travailler et y vivre.

Les principales subventions:

Parmi les nouveautés les plus significatives, on peut citer les appels d’offres à fonds perdus de la région des Abruzzes. Ceux-ci ont été prorogés par la délibération n° 216 du Conseil régional. Du 20 avril au 16 octobre, il est en effet possible de demander une allocation de 2 500 euros par an. L’unique condition pour l’obtenir est de s’installer dans l’une des 176 communes de montagne indiquées. Les personnes qui s’y installent doivent rester dans leur nouveau domicile pendant au moins cinq ans.

Dans les Alpes piémontaises et en Vénétie, plus de 400 communes de montagne sont prêtes à accueillir de nouvelles familles. Pour les encourager, le gouvernement a prévu une allocation pouvant aller jusqu’à 40 000 euros pour le déménagement.

Enfin, dans le Trentin Haut-Adige, il est possible d’obtenir 2 500 à 3 000 euros par an pendant deux ans. Cela concerne ceux qui décident de transférer leur résidence et ont l’intention de signer un bail dans l’une des municipalités sélectionnées.

Les contraintes paysagères et architecturales

Si vous voulez acheter une maison à la montagne vous devez considérer certaines contraintes qui sont propres au lieu choisi. Des limitations spécifiques peuvent empêcher la réalisation de certaines opérations sur un terrain. Elles peuvent aussi nécessiter l’obtention d’autorisations spéciales pour son utilisation.

Ces contraintes veulent sauvegarder les biens, les paysages ou les personnes et de réguler le développement urbain.

Les contraintes paysagères

Les restrictions paysagères en application de la loi 431/85 protègent les zones de montagne italiennes. Le gouvernement a émis de nombreux décrets ministériels restreignant les possibilités de transformation urbanistique sur certaines zones. Ceci afin de préserver leurs caractéristiques environnementales et paysagères. En conséquence, les possibilités de modifications du bien acheté sont soumises à l’obtention d’autorisations particulières. Seulement une partie d’entre elles sont admises.

Les contraintes architecturales

Le gouvernement a émis diverses mesures de protection du patrimoine architectural. Celles-ci visent à la conservation des biens et la restriction des possibilités de modification architecturale. L’actuel décret législatif 42/04 introduit le concept, et l’activité qui en découle, de « vérification de l’intérêt culturel ». Il s’agit de la procédure visant à reconnaître la valeur historique et culturelle d’un bien spécifique, tant mobilier qu’immobilier. Lorsqu’un bien immobilier présente un intérêt culturel, les possibilités de le modifier sont considérablement restreintes. En outre il faut respecter des obligations spéciales en contrepartie du bénéfice de déductions fiscales.

Les autorités évaluent systématiquement la conformité des biens d’intérêt culturel aux Plans Réglementaires Généraux (PRG), aux Plans d’Urbanisme Détaillés (PUD) ainsi qu’aux règlements d’application des centres historiques.

Enfin…

L’achat d’une maison à la montagne en Italie est un excellent investissement si vous considérez toutes les particularités de l’endroit. L’assistance d’un avocat specialisé en droit immobilier francophone est indispensable pour ne pas risquez de vous retrouver avec une propriété que vous ne pourriez pas aménager ou utiliser comme vous le souhaitez.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous pensez ou êtes sur le point d’acheter une propriété à la Montagne en Italie, contactez-nous. Nous pouvons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début de la procédure à la fin.

Notre article relatif à l’offre d’achat d’un bien immobilier en Italie pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos vidéos d’information (en anglais).

Maison aux Enchères en Italie

23 mai 2024/dans Droit immobilier italien

Acheter une maison aux enchères en Italie est une option qui peut se révéler très intéréssante sur le plan financier. Les économies que vous pouvez réaliser en achetant un bien aux enchères peuvent être très importantes. Entre 10 et 60% de réduction par rapport aux prix traditionnels du marché. De nombreux investisseurs recourent à cette méthode pour leurs transactions immobilières.

Il existe deux types de vente aux enchères en Italie: « vendita con incanto« et « vendita senza incanto« . Dans les deux cas, l’adjudicateur fixe le montant minimum de la vente avant son commencement.

Vendita con incanto: Ces ventes aux enchères se déroulent publiquement et ouvertement. Le plus offrant achète le bien à condition que l’offre soit égale ou supérieure au prix de réserve.

Vendita senza incanto: Avant une vente « senza incanto », les participants doivent soumettre leurs offres avant une certaine date dans des enveloppes scellées. Les offres ne peuvent être inférieures au prix de réserve d’un bien immobilier.

Origine des biens mis en vente aux enchères

En Italie, la vente volontaire d’un bien immobilier aux enchères est très inhabituelle. En général, deux raisons expliquent la mise en vente d’un bien aux enchères:

l’asta fallimentare: Le propriétaire se déclare en faillite et doit vendre son bien pour payer ses créanciers. Ce type d’enchère a la particularité de pouvoir être annulée par une surenchère. En effet, en vertu du cinquième alinéa de l’article 107 de la loi sur les faillites, le liquidateur peut suspendre la vente si, dans les dix jours suivant l’adjudication, il reçoit une offre d’achat formelle et irrévocable (avec dépôt simultané de la caution) supérieure d’au moins dix pour cent à l’offre qui a donné lieu à l’adjudication.
l’asta giudiziaria: Il s’agit d’une décision de justice. Le bien est saisi ou mis sous séquestre par l’État italien. Cela se produit parce que le propriétaire fait l’objet de poursuites pénales ou parce que l’État a décidé de lever des fonds pour payer les impôts, les dettes et/ou les remboursements hypothécaires impayés du propriétaire, ou encore parce que les tribunaux ordonnent la vente aux enchères pour résoudre un conflit d’héritage ou de copropriété. Lors d’un achat aux enchères judiciaires, la loi, et plus précisément l’article 571 du code de procédure civile, vous permet de faire une offre « all’offerta minima« , soit 25% plus basse que le prix de réserve de la vente.

Acheter une Maison aux Enchères en Italie: une Bonne Affaire?

Si vous envisagez d’acheter une maison italienne aux enchères, vous devez être encore plus prudent que si vous l’achetiez par les voies conventionnelles. Vous pouvez réaliser une excellente affaire ou au contraire vous retrouver avec des problèmes difficiles à gérer par la suite.

Lisez très attentivement toute la documentation disponible. Il est essentiel de faire preuve d’une grande diligence. Étudiez et examinez l’avis de vente, le rapport d’expertise, les estimations, les plans et les cartes, les photographies et tous les documents publiés sur le site web concerné au moins 45 jours avant la vente aux enchères. Chaque tribunal publie sur son site Internet les propriétés italiennes mises en vente aux enchères judiciaires. www.astagiudiziaria.com est un portail qui donne accès aux ventes aux enchères judiciaires dans toute l’Italie.

Dans le cadre de votre devoir de diligence, il est absolument essentiel de visiter le bien. Effectuez la visite avant la vente aux enchères en compagnie d’un fonctionnaire désigné par le tribunal. Vous devriez vous faire accompagner de votre propre équipe de professionnels: un avocat, un géomètre, un constructeur. Il est probable que certains aspects ne figurent pas parmi la documentation susmentionnée, comme les contraintes en matière urbanistique. N’hésitez pas à poser des questions sur tout ce qui vous préoccupe. Si votre offre est retenue, vous deviendrez certainement propriétaire de l’actif mais également responsable du passif.

Acheter une Maison aux Enchères en Italie: Comment?

Pour participer à une vente aux enchères immobilière en Italie, il faut s’inscrire, ce qui signifie notamment que vous devez avoir un « codice fiscale« (numéro d’identification fiscale italien), et que vous devez obtenir un reçu prouvant que vous avez versé un acompte de 10 % de votre offre d’achat pour une enchère senza incanto, ou du prix de réserve pour une enchère con incanto, du bien qui vous intéresse. Vous pouvez également demander à votre avocat d’enchérir sur le bien en votre nom. Pour ce faire, vous devez lui conférer une procuration limitée (procura speciale). Dans tous les cas, vous devrez être vigilants sur les détails de la vente.

Les coûts associés

Avant de participer à une vente aux enchères, vérifiez toujours les dépenses liées à la vente et les frais supplémentaires. Renseignez-vous sur le montant exact à prévoir en plus du prix d’achat du bien. Les coûts peuvent inclure les taxes d’enregistrement ou les frais de TVA en suspens, ainsi que les honoraires des professionnels pour le transfert du titre de propriété.

Le paiement

Les méthodes de paiement doivent faire l’objet d’une attention particulière. Comment comptez-vous payer ? Vous devez dabord verser une caution de 10 % du prix de réserve pour participer à la vente aux enchères. Ensuite vous devrez être en mesure d’accéder rapidement aux fonds restants si votre offre est la meilleure, généralement entre 10 et 60 jours après l’achat. Si vous avez besoin d’un prêt hypothécaire, vous devrez présenter un billet à ordre émis par votre banque avant le commencement de la vente aux enchères.

Les taxes

Tenez compte de la fiscalité. Vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux lors de l’achat d’un bien immobilier aux enchères. Normalement, les droits de mutation sont à calculer en complément du prix d’achat du bien. Toutefois, la règle du « prezzo-valore » ne s’applique pas aux biens achetés dans le cadre d’une procédure judiciaire ou d’une faillite. Si vous souhaitez bénéficier d’éventuels avantages fiscaux, vous devez le manifester avant le commencement de la vente. Vous devez être prêt à tout mettre en place avant la fin de la vente si vous remportez l’enchère.

Après la vente aux enchères

Un transfert d’achat décrété par un juge est exécutoire et permet la libération du bien. Toutefois, il n’est pas rare en Italie que l’ancien propriétaire fasse appel pour faire annuler la vente aux enchères. Dans d’autres cas, un bien immobilier peut faire l’objet d’une possession adverse (usucapion), ou d’un contrat de location. En tant que nouveau propriétaire, vous devrez prendre des mesures d’expulsion à vos frais.

Acheter une Maison aux Enchères en Italie : Prudence !

Avant d’acheter une maison aux enchères en Italie, certains risques potentiels sont à considérer.

L’achat aux enchères se fait dans l’état de fait et de droit dans lequel se trouve le bien. Ceci sans aucune garantie de la part du vendeur. Cela signifie que l’acheteur devra assumer toutes les dettes ou charges grevant le bien, telles que les hypothèques, les servitudes, les arriérés de copropriété, les impôts impayés, etc. En outre, l’acheteur devra vérifier l’état de conservation et la conformité urbanistique et cadastrale du bien. Celui-ci peut nécessiter des travaux de rénovation ou de régularisation.

En outre, il existe un risque réel de ne pas pouvoir occuper les lieux immédiatement.

Un amendement au décret « Milleproroghe » a été émis en 2019 en Italie, qui étend aux expropriations en cours le principe selon lequel le débiteur ne perd pas la possession de sa maison jusqu’au décret de transfert judiciaire. La personne dont la maison a été saisie a donc le droit d’y vivre même après le transfert de propriété. L’acheteur peut donc devoir attendre longtemps avant que la maison ne soit effectivement libérée.

En outre, les abus de construction ou les contraintes légales peuvent sérieusement compromettre la valeur de l’investissement et les modalités de sa revente future. Ces problèmes ne sont pas seulement un obstacle financier. Ils peuvent aussi constituer une sérieuse entrave à l’obtention d’un prêt hypothécaire. Les banques et les institutions financières effectuent des contrôles rigoureux avant d’accorder des prêts et la présence d’irrégularités dans la construction peut entraîner le rejet d’une demande.

De plus, même si vous disposez des fonds nécessaires pour couvrir à la fois le coût de l’achat et celui de l’amnistie des abus, vous devez tenir compte de l’avenir du bien. Un bien immobilier faisant état de défauts et d’abus peut s’avérer difficile, voire impossible, à revendre. La situation se complique encore si, après l’achat, vous découvrez qu’il est impossible de régulariser les défauts. Dans ce cas, vous vous retrouvez en possession d’un bien qui, malgré l’investissement réalisé, reste invendable et potentiellement inutilisable pour vos besoins !

En conclusion

Acheter une maison aux enchères en Italie représente l’occasion de réaliser un bon investissement, à condition que l’acheteur inexpérimenté n’agisse pas seul et de façon impulsive. Le processus d’achat doit nécessairement comprendre la consultation d’avocats et d’experts techniques qui peuvent fournir une analyse détaillée de l’état du bien, des droits de tiers éventuels et des aspects financiers liés à son acquisition.

Depuis plus de 55 ans, le cabinet d’avocats De Tullio fournit à des clients internationaux des conseils juridiques en toute indépendance et dans toute l’Italie. Nous sommes spécialisés en droit immobilier italien ainsi qu’en matière de successions internationales.

Si vous souhaitez acheter une maison aux enchères en Italie, nous sommes là pour vous aider. Nos avocats sauront vous guider tout au long du processus. N’hésitez pas à nous contacter pour bénéficier d’une première consultation gratuite.

Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

Acheter une maison dans le Frioul-Vénétie Julienne

16 mai 2024/dans Droit de résidence italien, Droit immobilier italien

Peu de gens connaissent la beauté du Frioul-Vénétie Julienne. Cette région regorge pourtant de sites enchanteurs, de collines ondulantes et de paysages à couper le souffle. Moins célèbre que d’autres régions d’Italie, les prix de l’immobilier y sont relativement bas. Acheter une maison dans le Frioul-Vénétie Julienne est donc un excellent investissement, qu’il s’agisse d’une maison de vacances, d’un bien locatif, ou de vous y installer pour la retraite. Cet article de blog a pour but d’informer le lecteur sur certaines particularités de la région.

Acheter une Maison dans le Frioul-Vénétie Julienne: Où?

Trieste

Sa place principale, appelée Piazza Unità d’Italia est la plus grande place d’Europe et donne sur la mer . Les palais qui l’entourent sont majestueux, et le vieux quartier des marchands avec ses ruelles étroites et ses grands immeubles qui font remonter le temps est fascinant.
À Trieste, on peut visiter des monuments de toutes les époques : le théâtre romain, la cathédrale de San Giusto datant du XIVe siècle ou encore le phare de la Victoire, érigé après la Première Guerre mondiale pour commémorer les morts en mer.

Aquilée

C’est l’un des sites archéologiques romains les plus importants du nord de l’Italie. Ses mosaïques, ses colonnes antiques et ses rues millénaires ont valu à la ville l’inscription au patrimoine mondial de l’UNESCO en 1998.

Cividale del Friuli

Ville frioulane née sous les splendeurs de la Rome antique, elle fut appelée Forum Iulii par Jules César lui-même. Elle se dresse sur les rives du fleuve Natisone et ses palais et monuments historiques en bordent les rues. En 2011, elle a été inscrite au patrimoine mondial de l’humanité. C’est donc le deuxième joyau de l’Unesco en Frioul-Vénétie Julienne.

Udine

Si vous souhaitez acheter une maison dans le Frioul-Vénétie Julienne, Udine pourrait être la ville parfaite. En effet, c’est une ville élégante et antique, qui renferme dans un espace restreint quelques-uns des plus beaux trésors du Frioul. Parmi ceux-ci la Loggia del Lionello, de style gothique vénitien, la Loggia di San Giovanni du XVIe siècle avec la Tour de l’Horloge, et le château d’Udine, qui domine la ville du haut de sa colline.

Spilimbergo

Avec son centre historique médiéval parfaitement conservé, Spilimbergo est connue pour être le siège de la prestigieuse École de Mosaïque du Frioul. Cette institution, fondée en 1922, enseigne les techniques romaines, byzantines et modernes de la mosaïque. C’est aujourd’hui un centre de formation de renommée mondiale.

Gorizia

Avec son identité mi-slave, mi-italienne, Gorizia, outre son château, cache dans ses rues des palais et des temples de styles différents. Remarquables également l’église de Sant’Ignazio, la cathédrale et le parc du château.

Pordenone

C’est une petite ville, mais son centre rassemble de beaux exemples architecturaux. Parmi ceux-ci se trouvent le « Palazzo Comunale » et le « Palazzo Ricchieri », la cathédrale avec son clocher de 79 mètres et le château de Torre.

Acheter une Maison dans le Frioul-Vénétie Julienne: le Système Cadastral Tavolare

Le Système Cadastral Tavolare dit « Catasto Tavolare » est un système cadastral qui vient de l’Empire austro-hongrois. Il est actuellement en vigueur en Italie dans les territoires annexés à la fin de la Première Guerre mondiale. Les actuelles provinces de Trieste, Gorizia, Trento, Bolzano, ainsi que certaines communes des provinces d’Udine, Vicence, Brescia et Belluno en font partie.

La manière de le conserver et la signification juridique différente de ses résultats le différencient du cadastre ordinaire. En effet, ses résultats ont un effet constitutif et probatoire sur les transferts de propriété. Dans le Système Tavolare, seule l’inscription au registre foncier appelée « intavolazione » transfère les droits réels sur les biens immobiliers. Dans le système classique de publicité immobilière en revanche, c’est la transcription de l’acte de vente qui transfère ces droits.

L’acquisition et le transfert entre vifs de la propriété et des droits réels sur les biens immobiliers nécessitent donc l’enregistrement Tavolare, une procédure en plus de l’acte de vente lors de l’achat d’une maison dans le Frioul-Vénétie Julienne.

Différence entre le système Tavolare et le système italien

Dans le système Tavolare

L’inscription au « registre foncier » établit et transfère les droits réels, à l’issue d’un processus complexe de vérifications. Ce processus aboutit à un décret émis par le « Conservatore Tavolare » (un fonctionnaire du bureau du registre foncier). Le registre foncier fait donc « foi publique », il s’aligne sur le cadastre et contient également des descriptions graphiques des bâtiments.

En fait, ce système élimine un problème bien connu dans de nombreuses autres régions d’Italie. Celui de la nécessité d’effectuer des vérifications longues et coûteuses pour reconstituer les changements de propriété intervenus au cours des vingt dernières années, afin d’éviter l’usucapion et de définir avec certitude la propriété des droits réels.

Dans le reste de l’Italie

À l’exception d’une poignée de territoires sous domination austro-hongroise, la transcription les droits de propriété ne se fait qu’auprès des « conservatorie » (service de publicité foncière). C’est le simple consentement des parties qui transfère la propriété et les droits. En outre, on y fait référence aux données cadastrales par simple commodité d’identification. En effet, ce n’est qu’au Registre Foncier que les données et les plans sont enregistrés. Cependant, n’ayant pas de force probante, on considère les cartes et les droits enregistrés comme de simples présomptions et circonstances.

Acheter une Maison dans le Frioul-Vénétie Julienne:

Les risques pour l’acheteur

L’expérience montre que les relations de propriété sont clairement réglementées et toujours traçables grâce au système tavolare. Celui-ci semble donc plus fiable que le système classique d’enregistrement des titres de propriété. Il faut noter cependant que sa procédure et son délai d’enregistrement sont différents.

Le délai supplémentaire nécessaire à l’enregistrement sur le registre foncier a une conséquence qu’il ne faut pas ignorer. Une fois le contrat de vente signé dans l’étude du Notaire, l’acheteur ne devient pas immédiatement propriétaire du bien. Le notaire doit en effet d’abord présenter une demande d’enregistrement au juge Tavolare. Une fois la demande reçue et les vérifications effectuées ce dernier décrète l’enregistrement effectif de la propriété. Pour cela, un délai qui peut varier de quelques jours à quelques mois est nécessaire.

En conséquence, durant ce délai, le nouveau propriétaire n’est pas le propriétaire légal du bien qu’il a acheté. Il existe donc la possibilité que le bien immobilier acheté et ses droits attenants subissent des modifications entre l’acte de vente et l’inscription Tavolare.

En conclusion

Pour éviter de risquer tout désagrément lors d’un achat immobilier à l’étranger il est essentiel d’être assisté par un avocat spécialisé en la matière, qui saura effectuer pour vous toutes les vérifications nécessaires et vous assister à chaque étape du processus, jusqu’à sa conclusion totale.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez acheter une maison dans le Frioul-Vénétie Julienne, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin de la procédure.

Notre article relatif à l’offre d’achat d’un bien immobilier en Italie pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

Acheter une Maison en Sardaigne

9 mai 2024/dans Droit de résidence italien, Droit immobilier italien

Acheter une Maison en Sardaigne est le rêve de nombreuses personnes. Cette idée séduit également de nombreux entrepreneurs. En effet, l’achat d’une propriété dans un lieu touristique comme la Sardaigne présente un fort potentiel de retour sur investissement. Dans cet article, retrouvez de précieuses informations pour acheter un bien immobilier en Sardaigne en toute sécurité.

Acheter une maison en Sardaigne: Où?

La Côte d’Emeraude est l’une des stations balnéaires les plus réputées de la Sardaigne, On y trouve les très célèbres Porto Cervo et Porto Rotondo, toutes deux nées dans les années 60 et rapidement devenues des destinations idéales pour le tourisme de luxe. On retrouve de nombreux biens de prestige dans cette zone et les prix sont généralement plus élevés que dans les terres.

Le Golfe d’Arzachena est la zone la plus onéreuse du marché immobilier sarde. Elle se présente néanmoins comme la solution idéale pour ceux qui veulent acheter un bien d’exception en bord de mer.

San Teodoro, pour un coût nettement inférieur, offre tout ce que l’on peut attendre d’une station balnéaire: de superbes plages, l’important Parc Marin, et une magnifique lagune.

Carbonia-Iglesias est une jolie province également, on y trouve les villes de Portoscuso, Buggerru, Gonnesa et San Giovanni Suergiu. La nature y est très sauvage. Il s’agit d’une option idéale pour les portefeuilles plus modestes, amateurs de la mer et qui recherchent un compromis entre nature, services et calme.

La terre des centenaires

La Sardaigne compte trois fois plus de centenaires que les autres pays occidentaux. Elle possède en effet un microclimat et un ADN que le monde entier a étudié. Les experts ont largement attribué cette primauté à la nourriture locale et au bon vin sarde. Une excellente raison pour avoir envie d’Acheter une Maison en Sardaigne!

Le village qui contient le plus grand nombre de centenaires au monde se trouve précisément dans la province de Nuoro. Il s’agit de Perdasdefogu, qui compte un centenaire pour 222 habitants. Ce record figure dans le Guinness World Record.

Acheter une maison en Sardaigne: Comment?

Acheter une maison en Sardaigne pour 1 euro

Nulvi et Ollolai, deux villages historiques classés parmi les plus belles villes italiennes, ont adhéré au projet « Casa a 1 euro » (maison à 1 euro). Les municipalités tentent de freiner au maximum le dépeuplement par des actions d’amélioration et de mise en valeur du patrimoine. Ces actions ont attiré de nombreux touristes au fil des années. Entre 2011 et 2015, on a enregistré une augmentation de plus de 7000 résidents étrangers. Le coût de la vie très bas rend particulièrement séduisante l’idée d’acheter une maison pour un euro symbolique.

Contrairement à ce que l’on pourrait penser, le projet n’est pas tout à fait gratuit et comporte certains risques et obligations.

Le niveau de conformité urbanistique et cadastral de ces biens n’est pas toujours vérifié;
L’acheteur doit planifier et achever tous les travaux de reconstruction dans un certain délai imposé.
Les frais annexes tels que les frais de notaire, d’enregistrement, et de transfert du bien restent à la charge de l’acquéreur.
Les travaux de rénovation doivent généralement commencer au plus tard 2 mois après la délivrance des autorisations d’urbanisme.
Le maire exigera de l’acquéreur un dépôt de garantie de 5 000 €, d’une durée de 3 ans. À l’expiration de ce délai, la mairie restituera la caution.

Acheter une maison en Sardaigne: Attention à la continuité des titres de propriété !

Une grande partie des biens immobiliers disponibles sur le marché sarde est dépourvue de titre de propriété en règle. En achetant ce type de bien immobilier, le nouveau propriétaire devient responsable du défaut et pourrait connaître des complications dans le cadre de la revente du bien.

Avec la loi sur les enclosures de 1820, dite « Editto delle chiudende », le Royaume de Sardaigne a clôturé les propriétés collectives et les a privatisées. Cette mesure visait à créer une propriété fermée pour favoriser la naissance d’une classe de propriétaires fidèles à la couronne et affaiblir le pouvoir des seigneurs féodaux. Ce changement de système a en réalité provoqué de nombreux abus et injustices. Ces dernières ont donné lieu à une forte résistance de la part des plus faibles, qui ont été contraints de payer des loyers, et à une répression sévère de l’État.

Les bergers et leurs troupeaux furent interdits de franchir des limites qui n’existaient pas auparavant. Beaucoup d’entre eux se sont cachés pour échapper aux arrestations, donnant naissance au phénomène du banditisme en Sardaigne. Dans ce contexte historique et culturel, l’acquisition de nombreuses propriétés foncières s’est faite par simple usage plus ou moins pacifique de l’uti dominus (terme juridique indiquant la possession matérielle et non légale d’un bien). Une personne qui possède un bien uti dominus, le gère comme si elle en était le propriétaire, sans l’être réellement. Pour autant, elle l’utilise et jouit des fruits qui en découlent.

Il reste donc en Sardaigne un certain retard bureaucratique. La tendance dans le passé de ne pas enregistrer formellement les titres de propriété en est la cause.

Quels sont les risques réels d’un achat dans de telles conditions ?

En l’absence d’un titre de propriété, il sera difficile d’obtenir un prêt hypothécaire auprès d’un établissement de crédit. En outre, d’éventuels revendicateurs de la propriété pourraient vous poursuivre en justice. Enfin, vous pourriez connaître des difficultés en cas de revente d’une propriété achetée avec ce défaut.

En Conclusion

Pour Acheter une Maison en Sardaigne en toute sécurité, il est fondamental de réaliser un audit préliminaire. Votre avocat spécialisé en droit immobilier prendra en charge l’ensemble de la procédure. D’une part, il vérifiera la documentation (urbanistique, cadastrale, hypothécaire, énergétique, etc.). D’autre part, il rédigera les divers contrats que vous devrez signer. Il réalisera également l’ensemble des formalités administratives et vous accompagnera chez le notaire le jour de la signature de l’acte.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez Acheter une Maison en Sardaigne, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin de la procédure.

Notre article relatif à l’offre d’achat d’un bien immobilier en Italie pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

Investisseurs Canadiens en Italie 2024

2 mai 2024/dans Droit de résidence italien, Droit immobilier italien

Les investisseurs Canadiens en Italie auront de nouvelles opportunités d’achats immobiliers en 2024. Le Canada ayant prolongé l’interdiction d’acquisition étrangère sur son marché immobilier, cet article de blog offre un aperçu des développements sur le sujet. Notre objectif est de permettre aux acheteurs canadiens de comprendre les changements récents dans le droit immobilier canadien et d’explorer les opportunités d’investissement en Italie.

La récente décision du Canada de prolonger de deux ans la « FPPRA » (Foreign Property Purchase Restriction Act), la loi réduisant l’achat de biens immobiliers par des étrangers, a ravivé les débats. Des questions se posent quant à l’efficacité de l’interdiction pour atténuer les pénuries de logements et à son impact sur leur accessibilité pour les Canadiens.

En outre, cette décision a suscité des débats sur les perspectives d’investissement. Les experts en immobilier indiquent que la propriété étrangère n’a pas été le principal moteur de la demande au Canada. Les données officielles indiquent une baisse de la propriété étrangère des logements au Canada. Cette dernière passerait de 2 à 3 % en 2021 à 1 % seulement, selon Statistique Canada.

Les acheteurs étrangers ont été impliqués dans la hausse des prix de l’immobilier dans des pays comme l’Australie, le Royaume-Uni et la Nouvelle-Zélande. Toutefois, seul le Canada a adopté une position aussi ferme en interdisant la propriété étrangère.

Pour les investisseurs canadiens désireux d’acheter un bien immobilier à l’étranger, y compris en Italie, cette situation soulève des questions. Par exemple, les acheteurs canadiens peuvent-ils continuer à investir dans l’immobilier en dépit de ces changements?

L’impact des lois italiennes sur l’immobilier pour les Investisseurs Canadiens en Italie 2024

En raison de l’ FPPRA du Canada, les canadiens qui veulent acheter en Italie sont soumis à des dispositions réciproques. Toutefois, une modification de la loi en 2023 offre une exemption. Celle-ci ouvre de nouvelles possibilités pour les acheteurs canadiens.

L’amendement à la loi sur la protection des obtentions végétales

Le 27 mars 2023 une révision de la loi canadienne été apportée sur la protection des obtentions végétales. Celle-ci a marqué un changement important dans les règlementations réciproques en matière d’achat immobilier. Cet amendement exempte certaines propriétés des restrictions d’achat au Canada. En particulier, celles situés en dehors des agglomérations de recensement ou des régions métropolitaines de recensement.

Libérer le potentiel des Investisseurs Canadiens en Italie 2024

Grâce à l’exemption de la FPPRA , les investisseurs canadiens qui s’intéressent à l’immobilier italien peuvent désormais profiter de perspectives encourageantes. Les biens immobiliers italiens situés dans des zones de moins de 10 000 habitants leur sont désormais accessibles. Ce changement juridique crée des opportunités pour les acheteurs canadiens qui explorent le marché italien.

Bien que l’exemption de la FPPRA offre des opportunités, une évaluation préventive est importante pour les canadiens qui veulent acheter en Italie. Le contrôle de l’admissibilité de la propriété par un avocat spécialisé assurera la conformité avec la réglementation et diminuera les risques.

Enfin…

Les canadiens qui désirent acheter en Italie ont désormais la possibilité d’élargir leurs champs d’investissement. Les récentes exceptions légales, alliées à de la prudence et de bons conseils sont essentiels à la réussite d’un projet immobilier.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de contrats immobiliers sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez acheter une maison en Italie, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet du début à la fin.

Vous pouvez également visionner notre article précedent sur le sujet pour mieux comprendre les changements récents.

Cliquez ici pour lire le communiqué de presse du ministère des Finances du Canada.