Travaux de Restructuration en Italie: Les interventions mineures ne régularisent pas l’ordonnance d’une intervention complète.

Le Conseil d’État s’est prononcé sur un problème récurrent en Italie, la légitimité des interventions de restructuration des biens immobiliers. Il est fréquent en effet de trouver sur le marché des logements qui possèdent plusieurs permis de construction. Ces derniers faisant état d’interventions effectuées au cours des années passées et ayant obtenu les autorisations prévues par la loi. La situation se complique lorsque ces interventions partielles ne suffisent pas à assainir une ordonnance d’intervention totale.

Travaux de Restructuration en Italie: Le Cas en Objet

Dans son dernier arrêt, le Conseil d’État a examiné un cas concernant la légalité d’unités immobilières et de leurs locaux, faisant l’objet d’une mesure répressive engagée par la Mairie pour contester des travaux de transformation, de restructuration et de changement d’affectation réalisés avec dix titres de construction (permis de construire, certificat d’habitabilité, SCIA, DIA) intervenus, au cours d’une décennie. Ceci en l’absence de toute contestation quant à d’éventuelles irrégularités par rapport à son état légitime. En particulier, les permis de construire de 2011 (pour une nouvelle salle de bains), de 2011 (pour une salle de bains supplémentaire et deux coins cuisine), de 2013 et 2014 (pour la réalisation d’une centrale hydraulique et d’une construction précaire au rez-de-chaussée), dans la mesure où ces interventions, en vue de l’utilisation différente de l’ensemble du bâtiment comme bed & breakfast, étaient, du point de vue fonctionnel et urbanistique, référençables à l’ensemble du bâtiment.

La défense du propriétaire s’est fondée sur la valeur probante ou implicitement légitimante, de chaque titre d’habilitation intermédiaire. Ceci en observant que la charge de la preuve incombant au particulier est atténuée par l’article 9-bis, alinéa 1-bis, première partie, du décret présidentiel n° 380/2001, en soutenant que la vérification de l’«état légitime» d’un bien immobilier peut être déterminée non seulement par le certificat d’habitabilité initial, mais également par la dernière intervention de construction effectuée sur le bien immobilier.

La décision du Conseil d’État

Il n’est pas admissible de considérer l’intervention sur l’ensemble de l’unité immobilière en additionnant tous les titres partiels au cours de la période. La condition essentielle du dernier certificat d’habitabilité doit être l’unité de l’intervention « totale ». L’ordonnance d’une intervention complète sur l’immeuble ne peut être réduite par de multiples interventions mineures. Le Conseil d’État confirme sa position prudente sur la valeur implicite de régularisation du dernier certificat d’habitabilité. Avec l’arrêt n° 4127/2025, il a intégré les principes déjà exprimés dans son arrêt n° 1382/2025 sur la nouvelle définition de l’état légitime d’un bien immobilier dans le TUE, coordonnée avec le décret-loi n° 69/2024 (loi n° 105/2024 «Salva Casa »).

Quand le dernier permis de construire faisant partie de la chaîne du statut légal du bien immobilier peut-elle avoir un effet régulateur automatique ?

La réponse provient tout d’abord de la notion contenue dans l’article 9-bis, alinéa 1-bis, du décret présidentiel 380/01, reformulé par la loi « Salva Casa », dont la première partie stipule que :

 « L’état légitime du bien immobilier ou de l’unité immobilière est celui établi par le titre habilitant qui en a prévu la construction ou qui l’a légalisée ou par celui, délivré ou approuvé, qui a réglementé la dernière intervention de construction ayant concerné l’ensemble du bien immobilier ou l’ensemble de l’unité immobilière, à condition que l’administration compétente, lors de la délivrance de celui-ci, ait vérifié la légalité des titres antérieurs, complétés par les titres ultérieurs qui ont autorisé des interventions partielles. »

Travaux de Restructuration en Italie: Les Permis Partiels ne suffisent pas

Le Conseil d’État a estimé que la simple représentation de l’état des lieux ne permet pas la légitimation de la construction. Il s’est interrogé sur la valeur de sanction automatique du dernier permis de construire. Cela en se référant à l’article 9-bis du décret présidentiel 380/01.  La situation juridique est définie par le dernier certificat d’habitabilité, pour autant que l’administration ait vérifié la légalité des titres antérieurs.

Une clarification par le MIT (Ministère des Infrastructures et des Transports) a ouvert des débats sur la légitimité. Cela en indiquant que la simple mention de permis précédents dans le dernier dossier de construction pourrait suffire. Toutefois, la jurisprudence semble aller dans une autre direction. Dans l’arrêt du Conseil d’État n° 4127/2025, les permis évoqués concernaient des modifications mineures et n’ont pas légitimé les constructions contestées. Les juges ont estimé que les permis n’étaient pas suffisants pour prouver la légitimité des extensions. Ceci car ils ne portaient pas sur l’ensemble de la propriété.

Le Conseil a réaffirmé que l’agrégation de permis partiels ne suffit pas pour attester d’une intervention complète sur l’immeuble. La condition essentielle du dernier permis est qu’il doit concerner une intervention totale. Ce que l’arrêt n° 1382/2025 a déjà établi. Ce dernier souligne que le statut légitime des bâtiments ne peut s’étendre à des travaux simplement représentés dans les plans d’un autre projet de construction. En d’autres termes, leur représentation dans les dessins graphiques ne suffit pas à légitimer des travaux non autorisés.

Cette règle rappelle que l’administration doit avoir vérifié la légitimité des titres antérieurs lors de l’octroi de nouveaux permis.

Travaux de Restructuration en Italie: Soyez Prudents!

L’arrêt n° 4127/2025 est clair, il faut redoubler de vigilance lors d’un achat immobilier en Italie. Les permis de construire fournis par le vendeur doivent être rigoureusement vérifiés. Ces derniers pourraient en effet être valides individuellement, mais n’être pas suffisants pour légitimer la validité urbanistique du logement.

En d’autres termes, vous pourriez acheter une maison qui possède 10 permis de construire pour 10 interventions de restructuration avenues au cours des années précédentes, mais qui dans son état de fait serait totalement non conforme au niveau urbanistique.

Les sanctions administratives peuvent être lourdes, pouvant arriver jusqu’à l’ordonnance de démolition de la totalité de l’unité immobilière. C’est pourquoi il est fondamental de faire les recherches nécessaires avant de signer une offre d’achat. Un audit préliminaire réalisé par un avocat spécialisé en droit immobilier italien est le seul moyen de vous assurez de la légitimité des titres de construction. Votre avocat effectuera un audit préliminaire sur la propriété de votre choix. Il pourra également faire réaliser une expertise technique approfondie pour vous renseigner sur la conformité ou non du bâti et de ses équipements. Dans le cas – fréquent – de non conformités légères ou importantes, votre avocat négociera à votre place un rabais sur le prix d’achat. Il veillera à protéger vos intêrets et défendra vos droits en cas d’abus de constructions constatés avant l’achat.

En Conclusion…

La légitimité des travaux de restructuration en Italie n’est pas garantie par la simple représentation des permis de construire obtenus par le propriétaire.

Pour acheter une maison en Italie en toute sécurité, il est donc fondamental de faire réaliser un audit préliminaire. Votre avocat prendra en charge l’ensemble de la procédure. D’une part, il vérifiera la documentation (urbanistique, cadastrale, hypothécaire, énergétique, etc.). D’autre part, il rédigera les divers contrats que vous devrez signer. Il réalisera également l’ensemble des formalités administratives et vous accompagnera chez le notaire le jour de la signature de l’acte.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez Acheter une maison en Italie, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin.

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Ouvrir un B&B à Venise : la nouvelle réglementation expérimentale de la municipalité jusqu’en 2026

Venise, ville unique au monde, attire chaque année des millions de touristes désireux de vivre une expérience authentique. Cependant, pour ceux qui souhaitent ouvrir un bed & breakfast (B&B) dans la ville lacustre, la réglementation locale représente un obstacle non négligeable. Récemment, la municipalité de Venise a adopté un règlement expérimental, valable jusqu’en 2026. Ce règlement introduit des restrictions importantes sur les durées de mise en location et modalités de gestion des logements touristiques.

Ouvrir un B&B à Venise: Limites aux locations de courte durée 

L’une des principales nouveautés concerne la durée des locations touristiques. Le règlement stipule que les structures d’hébergement, telles que les chambres d’hôtes, peuvent se louer pour un maximum de 120 jours par an. Cette limitation vise à limiter l’impact du tourisme de masse et à favoriser une utilisation plus stable et durable des immeubles résidentiels. Pour les gérants de chambres d’hôtes, cela signifie qu’ils doivent planifier soigneusement leurs réservations. Car au-delà de ce seuil, leur activité pourrait être considérée comme abusive ou faire l’objet de sanctions.

Interdiction des boîtes de sécurité pour les clés

Une autre restriction concerne la gestion des clés des logements. Le règlement interdit l’utilisation de coffres-forts ou d’autres systèmes de dépôt de clés dans les espaces publics, tels que les rues ou les places. Cette mesure vise à réduire les risques de vol et les comportements non conformes aux règles de sécurité. Mais elle complique le processus d’enregistrement et de départ. En particulier pour les établissements qui ne disposent pas d’une réception sur place.

Ouvrir un B&B à Venise: Enregistrement obligatoire en personne

Enfin, le règlement impose que l’enregistrement des clients se fasse en présence d’un opérateur ou d’un gestionnaire autorisé. Cela signifie qu’il n’est plus possible de confier cette procédure à des systèmes automatisés ou à des services d’enregistrement sans supervision. Cette disposition vise à garantir un meilleur contrôle de la gestion des logements et à renforcer la sécurité. Mais elle peut constituer un obstacle supplémentaire pour ceux qui souhaitent lancer une activité de chambres d’hôtes automatisée.

Obligation d’installer des fosses septiques conformes aux normes en vigueur

Les logements utilisés comme chambres d’hôtes doivent posséder une fosse septique conforme à la réglementation en vigueur. Cela concerne aussi ceux qui se gèrent de manière non entrepreneuriale, à partir du moment où la loi est en vigueur. Venise présente des défis pour l’installation de fosses septiques en raison de sa configuration particulière. Même lorsque c’est possible, l’obtention des autorisations, les litiges de copropriété et les coûts peuvent compliquer la démarche. Il est donc essentiel de bien s’informer avant d’acheter un logement à Venise. Ceci afin de ne pas risquer de ne pas pouvoir le louer par la suite.

Ouvrir un B&B à Venise: Implications pratiques et considérations

En résumé, la nouvelle réglementation expérimentale de Venise y rend plus complexe et plus restrictive la création d’un B&B. Les restrictions sur les jours de location, l’interdiction des coffres-forts dans les espaces publics et l’obligation d’enregistrement en personne sont des mesures qui, si elles visent à protéger la ville et ses habitants, exigent également une planification minutieuse et un respect scrupuleux de la réglementation de la part des opérateurs.

Pour ceux qui souhaitent se lancer dans cette activité, il est essentiel de consulter un professionnel du secteur juridique et immobilier. Ceci afin d’évaluer les possibilités de conformité et les alternatives éventuelles autorisées par la réglementation. En outre, il est important de suivre les éventuelles mises à jour normative. Ceci car le règlement est expérimental et susceptible de changer jusqu’en 2026.

En Conclusion…

Ouvrir un B&B à Venise peut être un excellent moyen de gagner un revenu supplémentaire. Cependant, il est important de comprendre les implications juridiques et fiscales de la location de votre propriété, ainsi que de prendre les mesures nécessaires pour s’assurer que votre propriété respecte toutes les normes en vigueur. Avec une bonne planification et une bonne préparation, vous pouvez louer avec succès votre propriété à Venise et profiter des avantages d’être propriétaire d’une maison de vacances.

Pour éviter la survenance du moindre désagrément, il est primordial de vérifier, avant la souscription de toute offre d’achat, la faisabilité de votre projet. Avant de formuler toute offre d’achat pour acheter un logement à Venise, assurez-vous d’en comprendre pleinement les implications juridiques. Le droit immobilier italien est spécifique. Il est donc recommandé de faire examiner tout document par un avocat indépendant, spécialisé et francophone avant de le signer

Le Cabinet d’Avocats De Tullio offre à ses clients internationaux des conseils juridiques indépendants. Nous offrons des services dans tous les principaux domaines du droit italien, avec une expertise particulière en matière d’immobilier, de résidence, de droit de la famille et d’héritage. Si vous envisagez d’ouvrir un B&B à Venise ou d’y acheter une propriété à louer, contactez-nous. Nous serons heureux de vous offrir une consultation préliminaire gratuite et sans obligation.

Achat d’une propriété en Sardaigne: Nos conseils utiles.
Les eaux turquoise, les plages de sable blanc et le mode de vie tranquille de la Sardaigne en font une destination de rêve pour les vacanciers. Que vous recherchiez une villa de luxe, une maison de campagne rustique ou un appartement charmant dans une ville historique, l’achat d’une propriété en Sardaigne peut vous offrir un excellent rapport qualité-prix et une qualité de vie exceptionnelle. Cependant, comme pour tout achat immobilier en Italie, le processus est complexe et comporte des risques si vous vous lancez seul.
Dans ce guide, nous vous expliquons les différentes étapes et mettons en évidence les pièges potentiels. Nous vous expliquons ensuite pourquoi il est essentiel de faire appel à un avocat spécialisé en immobilier pour une transaction sûre.

Achat d’une Propriété en Sardaigne, Comment faire?

La Sardaigne offre un large éventail de possibilités immobilières. Des endroits chics comme Porto Cervo sur la Costa Smeralda aux villages paisibles de l’intérieur des terres comme Bosa ou Oliena.
Les prix varient considérablement d’une région à l’autre. Les propriétés côtières coûtent généralement plus cher. Ceci en particulier dans les zones touristiques à la mode. Les maisons à l’intérieur des terres en revanche sont plus abordables et plus spacieuses.
Avant d’acheter, posez-vous les questions suivantes :
– Allez-vous vivre dans la propriété toute l’année ou seulement pendant une partie de l’année ?
– Souhaitez-vous la louer ?
– Préférez-vous une maison prête à emménager ou voulez-vous effectuer des travaux de rénovation ?
Sachez également que certaines propriétés en Sardaigne, en particulier les maisons rurales ou historiques, peuvent présenter des problèmes juridiques ou structurels. Il est donc essentiel de faire preuve de diligence dès le début.

Faites Appel à des Professionnels de Confiance pour l’Achat une Propriété en Sardaigne

Un agent immobilier fiable et votre propre conseiller juridique sont vos deux alliés les plus importants.
Comment trouver un agent immobilier fiable?

Lorsque vous achetez un bien immobilier en Sardaigne, recherchez des agents qui :
– Sont inscrits à la Camera di Commercio (Chambre de commerce).
– Possèdent une licence valide (agente immobiliare abilitato).
– Fournissent des contrats clairs ainsi que des barèmes de commission.
– Acceptent la collaboration avec votre avocat.
– Communiquent clairement et de manière professionnelle dans votre langue.

Soyez prudent si un agent vous presse de sauter des étapes juridiques ou de prendre une décision rapidement. Un agent digne de confiance favorisera la transparence et protégera les intérêts des deux parties.

Pourquoi avez-vous besoin d’un avocat spécialisé en droit immobilier?

Le droit immobilier italien est complexe et les différences régionales, comme celles qui existent en Sardaigne, peuvent prendre les acheteurs étrangers au dépourvu. Un avocat spécialisé en immobilier protègera votre investissement. Il s’assurera en outre que tous les éléments juridiques sont conformes.

Due Diligence Juridique lors de l’Achat d’une Propriété en Sardaigne

La due diligence est plus qu’une simple formalité. C’est la condition sine qua non pour protéger votre investissement. Votre avocat se chargera de :
– Confirmer que le vendeur est bien le propriétaire légal et qu’il a le droit de vendre.
– Vérifier l’absence de dettes, d’hypothèques ou de privilèges sur le bien.
– Vérifier la conformité du bien avec le plan d’urbanisme et le zonage.
– S’assurer en outre que les limites du bien correspondent aux registres fonciers.
– Examiner les permis de construire ou les restrictions historiques.

Exemples Concrets de Pièges Juridiques en Sardaigne:

– Un acheteur a acheté sans le savoir une maison côtière qui avait été agrandie illégalement. Les autorités locales ont ensuite ordonné la démolition de la partie abusive.
– Un autre acheteur a acheté une propriété répertoriée comme « rénovée ». Pour découvrir ensuite que les rénovations n’avaient pas fait l’objet des permis nécessaires. Elles ne pouvaient donc pas être légalisées.
– Un acheteur a découvert par la suite qu’une partie de son terrain était soumise à des restrictions agricoles. Ce qui limitait considérablement ses possibilités d’aménagement.
– Dans une zone classée, un acheteur a acheté une maison historique sans savoir qu’elle était soumise à des normes de restauration particulières et à l’accord préalable des autorités culturelles.

– Un acheteur a accepté d’acheter une maison de campagne à un vendeur qu’il croyait unique. Mais après la signature de l’offre, il s’est avéré que la propriété avait plusieurs héritiers. Certains d’entre-eux n’avaient pas donné leur accord à la vente. La procédure a donc été bloquée pendant plus d’un an, le temps de régler la succession devant les tribunaux.
– Un couple près d’Alghero a acheté une maison et s’est rapidement retrouvé devant un litige frontalier. Ceci lorsqu’un voisin a revendiqué la propriété d’une oliveraie incluse à tort dans la vente.

Mais encore…

– Un acheteur près de Nuoro a acheté des terres agricoles sans savoir qu’elles faisaient l’objet d’une emphytéose, un ancien bail qui l’obligeait à payer des redevances annuelles et à respecter notamment des restrictions en matière de revente.

– Un autre acheteur a acquis un terrain agricole et a rapidement découvert qu’un voisin l’exploitait depuis des décennies. Ce dernier revendiquait la possession légale du terrain en vertu de l’usucapione (prescription acquisitive).
– Une propriété en bord de mer comprenait un sentier pittoresque qui en réalité était un droit de passage public. Cela empêchait les nouveaux propriétaires de clôturer le terrain ou d’en restreindre l’accès.
Ces problèmes sont courants en Sardaigne, en particulier dans les propriétés rurales ou anciennes. Avec une assistance juridique adéquate, vous pouvez éviter de mauvaises surprises.

Faites une Offre de Réservation – « Proposta di Acquisto »

Une fois que vous avez trouvé la propriété qui vous convient et que votre avocat a effectué toutes les vérifications de base, vous pouvez faire une « proposta di acquisto »  (offre de réservation). Il s’agit d’un document officiel indiquant votre intention d’acheter. Ce document indique également le prix proposé, le délai et les conditions essentielles.
Si le vendeur accepte, les deux parties signent l’offre et l’acheteur verse généralement un petit acompte. Cet accord devient alors juridiquement contraignant. Votre avocat veillera à ce que l’offre soit correctement rédigée afin de protéger vos intérêts.

Signez le Contrat Préliminaire (Compromesso)

Après les vérifications et l’acceptation de l’offre, vous et le vendeur signez le contrat préliminaire (compromesso). Celui-ci comprend :
– Les détails complets du bien immobilier.
– Le prix d’achat convenu.
– Toutes les conditions d’achat et modalités de paiement pertinentes.
– Les délais,
– Les clauses pénales,
À ce stade, vous devrez verser un acompte plus important. Celui-ci est généralement compris entre 10 % et 20 % du prix d’achat. Si l’acheteur se retire sans motif légal, l’acompte est perdu. Si en revanche c’est le vendeur qui se retire, il doit verser à l’acheteur le double de l’acompte. Ce contrat doit être juridiquement valable, et votre avocat joue un rôle essentiel à cet égard.

L’acte Notarié – Le Rôle du Notaire lors de l’Achat d’une Propriété en Sardaigne

Vous devrez signer l’acte final (rogito) devant un notaire (notaio), c’est à dire un officier public chargé de :
– Confirmer la légalité de la transaction.
– S’assurer que toutes les taxes et tous les frais ont été payés.
– Enregistrer la vente auprès des autorités publiques.
Toutefois, le notaire doit rester impartial et ne peut fournir de conseils juridiques à aucune des parties. Cela surprend de nombreux acheteurs étrangers, qui supposent que le notaire agira en leur nom. Seul votre avocat peut protéger vos intérêts, examiner l’acte et s’assurer que les conditions finales correspondent à l’accord préliminaire.

Enfin…

Pour Acheter une Maison en Sardaigne en toute sécurité, il est fondamental de réaliser un audit préliminaire. Votre avocat spécialisé en droit immobilier prendra en charge l’ensemble de la procédure. D’une part, il vérifiera la documentation (urbanistique, cadastrale, hypothécaire, énergétique, etc.). D’autre part, il rédigera les divers contrats que vous devrez signer. Il réalisera également l’ensemble des formalités administratives et vous accompagnera chez le notaire le jour de la signature de l’acte.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez réaliser l’achat d’une propriété en Sardaigne, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin de la procédure.

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Rôle du Notaire en Italie: dans cet article, nous faisons le point sur sa responsabilité dans les transactions immobilières.

Acheter une maison en 2025 signifie être prêt à faire des sacrifices. Bien souvent vous vous retrouverez à jongler entre prêt immobilier et frais de rénovation.
Pour toutes ces raisons, avant de procéder à un achat en Italie, il est nécessaire de vérifier l’état du logement. Il faut vous assurer qu’il n’y a pas d’hypothèques ou que le bien immobilier ne présente pas d’abus de construction. En général, c’est au notaire qu’il incombe de vérifier que tout est en règle au moment de l’acte de vente. Mais que se passe-t-il si le notaire ne remarque pas la présence d’irrégularités dans la construction ? Peut-on acheter une maison présentant des irrégularités de construction qui n’ont pas été régularisées ?

Quel est le rôle du Notaire en Italie ? Qu’est-ce que l’Acte Notarié ?

Tout d’abord, on entend par « acte notarié » le contrat par lequel un bien immobilier (par exemple un appartement, une villa ou toute autre habitation) passe des mains du vendeur à celles de l’acheteur (art. 2699 du Code civil italien).
L’acte notarié est, selon la loi, rédigé par le notaire. Le moment de l’enregistrement de l’acte par le notaire marque la finalisation de l’achat, ainsi que le transfert effectif de la propriété du bien immobilier.
Le notaire agit en tant que véritable garant de la légalité de la transaction. Il a donc pour mission de vérifier que le contenu de l’acte est conforme à la loi et à la volonté des parties. Il s’ensuit logiquement qu’il n’est pas possible de signer un acte notarié pour des biens immobiliers présentant des irrégularités de construction, grevés d’hypothèques ou d’autres charges (saisies, saisies-arrêts) ou qui n’ont pas été correctement enregistrés au cadastre.

Le notaire aurait donc pour mission de mener des enquêtes. Ceci afin de vérifier que le bien immobilier est libre de toute charge. En outre, il incombe toujours au notaire de mentionner le titre de propriété dans l’acte de vente. Il doit aussi demander au vendeur une déclaration de conformité attestant que le bien immobilier est exempt d’infractions urbanistiques.

Le Notaire en Italie: sa Responsabilité effective

En réalité, la loi n’attribue aucune responsabilité au notaire en cas de fausses déclarations du vendeur concernant la conformité urbanistique du bien immobilier. En effet, en tant que fonctionnaire public qui rédige l’acte, le notaire n’a aucune obligation de vérifier la véracité des déclarations du vendeur. Même si celles-ci font partie intégrante de l’acte. Il s’agit d’informations relatives à des vérifications techniques qui ne relèvent pas de ses compétences professionnelles.
Le notaire a donc uniquement l’obligation d’avertir le vendeur des conséquences pénales découlant de déclarations mensongères. Sans toutefois être tenu de vérifier l’exactitude de ces déclarations.
En cas de fausses déclarations de la part du vendeur, c’est l’acheteur qui pourra porter plainte contre lui. Le délit étant de faux en écriture publique commis par un particulier dans un acte public (art. 483 du code pénal).

Peut-on acheter une maison présentant un abus de construction non régularisé ?

L’article 46 du TUE interdit la vente d’un bien immobilier présentant des abus de construction. Toutefois, il est très fréquent que l’acheteur, qui n’en a pas connaissance, achète une maison présentant un abus de construction. En ce qui concerne la position de l’acheteur, dans le cas où le bien immobilier présente un abus de construction, les chambres réunies de la Cour de cassation, par l’arrêt n° 8230/2019, ont répondu à cette question et clarifié deux aspects :
• Celui qui achète une maison présentant une infraction urbanistique non régularisée ne risque pas de condamnation s’il démontre qu’il n’a pas contribué à l’infraction.
• L’acheteur pourrait risquer une condamnation s’il est établi qu’il a participé à l’infraction.

Dans tous les cas, il n’y a pas d’interdiction de vente de biens immobiliers s’il existe un titre de construction (par exemple un permis de construire ou une régularisation).
Enfin, si l’acheteur n’a connaissance de l’existence de l’infraction urbanistique qu’après coup, il devra s’efforcer de faire supprimer la construction illégale ou de la régulariser conformément à la réglementation en vigueur.

Rôle du Notaire en Italie: Comment vous protéger des irrégularités?

les conséquences d’un achat d’une maison non conforme à la réglementation urbanistique et cadastrale en Italie peuvent être graves et coûteuses. Les étrangers qui achètent une maison en Italie doivent prendre des mesures pour se protéger. Cela notamment en vérifiant la conformité et en consultant un avocat spécialisé. Un avocat (surtout s’il parle français) peut vous aider à effectuer vos démarches tout au long de la procédure. Votre avocat vous expliquera les réglementations italiennes sur l’achat d’immeubles et les différences entre les deux pays. Il négociera le contrat de vente pour inclure des clauses de garantie et vous protéger des problèmes de conformité. En outre, il pourra gérer les formalités d’achat et d’enregistrement de l’immeuble à votre place. Il fera effectuer également une enquête préliminaire pour vérifier la conformité des informations fournies par le vendeur à l’état de fait du logement.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez Acheter une maison en Italie, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin.

Notre article relatif à l’achat d’une maison sur le Lac de Côme également pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

Maison à vendre au lac de Côme, Italie : ce qu’il faut savoir.

Le lac de Côme, en Italie, est une destination de choix pour ceux qui recherchent une retraite pittoresque ou un bien immobilier à investir dans l’une des plus belles régions d’Europe. Réputé pour ses paysages époustouflants, ses villes charmantes et ses propriétés de luxe, il n’est pas étonnant que tant d’acheteurs recherchent une maison à vendre au lac de Côme, en Italie. Des villas historiques de Bellagio aux appartements modernes de Côme, cette région offre un large éventail de propriétés qui répondent aussi bien aux attentes des personnes en quête d’un certain style de vie qu’à celles des investisseurs.

La demande de maisons à vendre dans la région du lac de Côme a augmenté ces dernières années. Elle a augmenté en particulier parmi les acheteurs internationaux qui souhaitent acquérir une résidence secondaire ou une propriété de vacances. La proximité avec Milan, ses vues paisibles sur le lac et ses équipements haut de gamme en font un lieu idéal pour investir dans l’immobilier. Cependant, acheter une maison dans la région du lac de Côme, en Italie, ne se résume pas à trouver la propriété idéale. Il faut également s’y retrouver dans le paysage juridique complexe de l’Italie. C’est là que le cabinet d’avocats De Tullio intervient. Forts de nombreuses années d’expertise en droit immobilier italien, nous veillons à ce que votre achat d’une maison à vendre au lac de Côme, en Italie, soit juridiquement solide et sécurisé.

Attention lors de l’achat d’une maison à vendre dans la région du lac de Côme

1. Vérification juridique : vérification de la propriété

L’une des premières étapes lors de l’achat d’un bien immobilier au lac de Côme consiste à s’assurer que le vendeur est bien le propriétaire légitime et qu’il a le droit légal de vendre. Chez De Tullio Law Firm, nous effectuons une vérification préalable approfondie. Ceci afin de nous assurer que le titre de propriété est en règle et qu’il n’existe aucun litige ou charge sur le bien. Que vous achetiez une villa à Bellagio ou une maison de ville à Varenna, nous vous aidons à éviter les mauvaises surprises.

2. Permis de construire et lois sur l’urbanisme

L’Italie dispose de réglementations strictes en matière de zonage et de construction qui varient selon les régions. Le lac de Côme ne fait pas exception. Vous pouvez tomber sous le charme d’un bâti historique ou d’une belle propriété au bord du lac. Mais avant de vous engager, il est essentiel de vérifier si le bien est soumis à des restrictions. Par exemple, les propriétés situées dans des zones protégées, telles que celles proches du lac, peuvent être soumises à des exigences spécifiques en matière de rénovation ou de modification.
Le cabinet d’avocats De Tullio, avec l’aide de techniciens de confiance, examinera le statut de zonage de la propriété. Il s’assurera effectivement que vous pouvez légalement apporter toutes les modifications que vous souhaitez à la propriété.

3. Considérations fiscales : combien allez-vous réellement payer ?

Lors de l’achat d’un bien immobilier en Italie, il est important de tenir compte de toutes les taxes liées à la transaction. Outre le prix du bien, vous devrez prendre en considération d’autres frais. Les taxes d’enregistrement, les frais de notaire et, éventuellement, les taxes foncières annuelles. Celles-ci peuvent varier selon que le bien est une résidence principale, une résidence secondaire ou un bien d’investissement.
Au cabinet d’avocats De Tullio, nous veillons à ce que vous soyez pleinement informé des implications fiscales de l’achat d’une maison à vendre dans la région du lac de Côme. Nous vous fournissons des conseils d’experts en matière fiscale. Nous vous aidons en outre à comprendre le système italien afin que vous n’ayez pas de surprises financières par la suite.

4. Restrictions applicables aux acheteurs étrangers

Bien que l’Italie soit généralement ouverte aux investissements étrangers, certaines réglementations spécifiques peuvent s’appliquer aux citoyens non européens lors de l’achat d’un bien immobilier. Par exemple, certaines zones peuvent être soumises à des restrictions en matière de propriété étrangère, ou vous devrez peut-être vous conformer à des procédures légales supplémentaires.
Le cabinet d’avocats De Tullio possède une vaste expérience dans le domaine des clients internationaux et peut vous aider à naviguer dans ces règles complexes. Nous veillons à ce que votre achat soit conforme à toutes les lois et réglementations italiennes. Vous aurez ainsi la garantie de la sécurité juridique de la transaction immobilière.

5. L’importance d’un notaire

En Italie, le notaire (notaio) joue un rôle clé dans les transactions immobilières. Il agit en tant que témoin impartial pour garantir la validité juridique de la vente. Les responsabilités du notaire comprennent plusieurs points importants. La vérification du statut juridique du bien immobilier, la rédaction du contrat et la supervision du processus de paiement sont les principaux. Ces responsabilités n’incluent cependant pas la vérification urbanistique ni cadastrale. Ces dernières sont pourtant fondamentales lors d’un achat immobilier. Il est donc plus prudent de nous confier la mission d’effectuer ces recherches avant de signer une promesse d’achat.
Nous vous aiderons à choisir un notaire de confiance, qui répond à toutes les exigences légales. Nous vous guiderons tout au long des dernières étapes de l’achat. Et cela de la signature de l’acte de vente jusqu’à l’enregistrement du bien au registre foncier.

Comment le cabinet d’avocats De Tullio peut vous aider à réaliser votre achat:

Vous recherchez une maison à vendre au lac de Côme ? Il ne s’agit pas seulement de trouver la villa ou l’appartement idéal. Vous avez également besoin d’un processus juridique fluide. Le cabinet d’avocats De Tullio dispose d’une équipe d’experts en droit immobilier italien.

Nos différentes missions pour vous aider :
• Effectuer un audit préliminaire de la propriété.
• Vérifications juridiques de la propriété.
• Planification et conseils en matière fiscale.
• Conseils en cas de restrictions applicables aux acheteurs étrangers.
• Rédaction et révision des contrats.
• Exécution des procédures notariales et les enregistrements.

Enfin…

L’achat d’une maison au lac de Côme est un excellent investissement. Cependant, avant de vous engager, assurez-vous que tout est en ordre. Faites confiance au cabinet d’avocats De Tullio pour réaliser un achat sûr et judicieux.

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