Louer une Propriété en Italie

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Louer une Propriété en Italie : Un guide pour les propriétaires

La location de votre propriété italienne peut vous aider à gagner un revenu supplémentaire et à compenser les coûts liés à la possession d’une maison de vacances. Cependant, vous devez prendre en compte certains facteurs cruciaux avant de vous lancer dans cette aventure. Ceci afin de garantir une expérience réussie et sans stress.
Notre article de blog présente les points clés à garder à l’esprit pour réussir dans votre entreprise.

Louer une Propriété en Italie : Acheter la bonne propriété

Si vous envisagez d’acheter une propriété pour la louer, pensez à ce que recherchent les locataires potentiels. L’emplacement est un facteur essentiel.Louer une propriété en Italie De même que le nombre de chambres, de salles de bains et d’équipements tels qu’une piscine ou un jardin. Cependant, il est tout aussi essentiel de comprendre le marché locatif local et de savoir quels types de biens sont demandés.
Lorsque vous choisissez une propriété, tenez compte de sa proximité avec des attractions clés. Privilégiez la proximité des plages, les transports publics, des restaurants populaires ou des quartiers commerçants. En outre, assurez-vous que le bien dispose de suffisamment d’espace et d’équipements pour répondre aux besoins des locataires potentiels.

Pour réaliser un investissement judicieux, il est essentiel d’étudier le marché local. Cela afin de déterminer quels types de biens sont les plus demandés. Tenez compte des taux de location locaux, des taux d’inoccupation et de toute nouvelle tendance susceptible d’influer sur la demande de logements locatifs.
En gardant ces facteurs à l’esprit, vous prendrez une décision éclairée lors de l’achat d’un bien à louer. Vous pourrez maximiser votre investissement et attirer des locataires de qualité.

Louer une Propriété en Italie: l’Entretien

Il est essentiel d’entretenir l’apparence de votre propriété locative italienne. Ceci pour attirer les clients et garantir leur satisfaction pendant leur séjour. Garder la propriété propre et bien entretenue, et s’assurer que tous les équipements sont en bon état de fonctionnement, est crucial pour offrir un environnement confortable et sûr à vos hôtes.
Le nettoyage et l’entretien réguliers de la propriété, y compris le nettoyage en profondeur et l’entretien des espaces extérieurs, sont essentiels. Ceci pour s’assurer que la propriété reste attrayante et invitante pour les locataires potentiels. En outre, il est essentiel de veiller à ce que tous les appareils, installations et équipements soient en état de marche. Cela pour que vos hôtes puissent vivre une expérience confortable et sans tracas.

Si quelque chose se casse ou doit subir une réparation, il est essentiel de régler le problème rapidement. Ceci afin de minimiser les désagréments pour vos hôtes. Des inspections régulières et un entretien préventif permettent d’identifier les problèmes potentiels avant qu’ils ne deviennent des problèmes majeurs et d’éviter des réparations coûteuses à l’avenir.
En accordant la priorité à l’apparence et à l’entretien de votre propriété locative, vous pouvez offrir une expérience positive à vos hôtes et optimiser vos revenus locatifs en attirant des clients réguliers et des commentaires positifs.

Louer une Propriété en Italie : la Gestion Louer une Propriété en Italie

Lorsque vous louez votre propriété italienne, il est essentiel de disposer d’une assistance externe fiable. Cela pour garantir à vos hôtes un séjour agréable et sûr. Si vous ne pouvez pas être présent pour gérer le nettoyage et l’entretien, il est préférable de vous faire aider. Faites appel aux services d’une entreprise ou d’une personne de confiance de la région. Cette dernière pourra s’occuper de ces tâches en votre nom.

En outre, il est important de désigner une personne qui pourra accueillir les invités, leur faire visiter la propriété et leur remettre les clés. Cette personne doit être facilement repérable pour répondre aux besoins et aux urgences des clients. Elle devra pouvoir résoudre tout imprévu, tel qu’une coupure d’électricité ou un problème de gaz ou d’eau. Elle doit également être en mesure de fournir des informations sur la région. Les client apprécient en effet recevoir des recommandations sur les restaurants, les activités et les attractions.

En disposant d’une équipe fiable, vous vous assurez que votre bien locatif est bien géré et que vos clients sont bien traités. Ce qui se traduit par des commentaires positifs et des clients réguliers. En outre, une équipe digne de confiance peut vous apporter la tranquillité d’esprit. Votre propriété doit être entre de bonnes mains, même lorsque vous ne pouvez pas être présent.

Louer une propriété en Italie : Questions fiscales

Les propriétaires de locations de vacances en Italie échappaient auparavant à l’impôt en ne déclarant pas leurs revenus locatifs aux autorités. Le gouvernement a récemment pris des mesures pour lutter contre ce problème. Ceci en introduisant le « Regime fiscale delle locazioni brevi ». Cette taxe s’applique aux chambres d’hôtes informelles et aux particuliers qui louent leurs propriétés résidentielles par l’intermédiaire de portails en ligne tels que Airbnb, Booking, et d’autres plateformes.
La nouvelle législation vise à mettre les hôtels sur un pied d’égalité et à garantir une imposition équitable. Les propriétaires de biens immobiliers doivent être conscients de leurs obligations fiscales et demander des conseils professionnels pour éviter les pénalités.

Système Cedolare secca

Le régime fiscal « Cedolare secca » s’applique aux revenus de la location à court terme générés par les plateformes en ligne en Italie. Ce régime déduit un impôt de 21 % des revenus locatifs lorsque la maison louée est une seule. Mais les propriétaires doivent payer des impôts sur les revenus qui ne sont pas versés par l’intermédiaire du portail. Si les maisons à louer sont plus d’une, la déduction appliquée est de 26 % du revenu locatif.
L’impôt sur le revenu est de 23 % pour les revenus inférieurs à 28 000 euros. Pour lutter contre l’évasion fiscale, le ministère du tourisme envisage d’introduire des codes d’identification pour chaque propriété louée. Il est préférable de demander l’avis d’un professionnel en ce qui concerne la conformité et les complexités de la réglementation fiscale italienne.

Quand la location devient une activité commerciale

En Italie, si vous louez plus de quatre propriétés de vacances, vous êtes considéré par l’État comme un propriétaire professionnel. En tant que propriétaire professionnel, vous devez vous enregistrer auprès des autorités locales et de la chambre de commerce. Vous devez également vous conformer à toutes les règles de sécurité en vigueur.
Vous devez facturer en outre la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) sur vos revenus locatifs. Ce qui signifie que vous devez obtenir un numéro de TVA italien (partita IVA) et vous enregistrer.

Si la période de location dépasse 30 jours, vous devez enregistrer le contrat auprès du bureau local des impôts. C’est une obligation légale à laquelle vous devez vous conformer, sous peine de sanctions et d’amendes. Il est donc essentiel de s’assurer que vous respectez toutes les obligations d’enregistrement et de conformité.
Pour vous assurer que vous respectez toutes les exigences légales, vous devriez demander conseil à un conseiller fiscal qualifié ou à un professionnel du droit. Ils pourront vous guider à remplir toutes les formalités d’enregistrement et de mise en conformité nécessaires.

Enregistrement et taxe de séjour Louer une Propriété en Italie

Lorsque vous hébergez des clients, il est important de connaître les réglementations locales concernant l’enregistrement des hôtes et les taxes de séjour. Selon la ville, vous devrez peut-être informer les autorités locales de l’arrivée de chaque personne et soumettre une liste mensuelle de tous les hôtes.
En outre, vous devrez payer la taxe de séjour, également connue sous le nom de « tassa di soggiorno », aux autorités locales et/ou à la province par virement bancaire. Pour éviter tout problème juridique, il est essentiel de vous familiariser avec les procédures propres à votre région.

Louer une Propriété en Italie : Assurance

Si vous louez votre propriété en Italie, il est essentiel de vous protéger et de protéger votre investissement en souscrivant une police d’assurance complète. Des événements inattendus tels que des inondations, des vols ou d’autres situations d’urgence peuvent perturber le séjour de vos hôtes et entraîner des pertes financières importantes. Avec une bonne police d’assurance pour maison de vacances, vous pouvez rapidement et facilement résoudre ces problèmes. Cela minimisera les perturbations de votre activité.

Votre police d’assurance doit couvrir la responsabilité civile. Vous protégeant ainsi contre toute action en justice pouvant résulter d’accidents ou de blessures survenus sur votre propriété. En outre, votre police doit couvrir vos biens même lorsqu’ils sont sans occupants. Ceci afin de vous protéger contre les dommages causés par des catastrophes naturelles ou d’autres événements imprévus.

Lorsque vous choisissez une police d’assurance, il est important d’en examiner attentivement les conditions. Certaines polices peuvent exclure certains types de dommages ou ne pas vous couvrir si vous louez à court terme. En outre, il est essentiel de s’assurer que votre police prévoit une couverture de la responsabilité civile. Cela pour tout problème potentiel pouvant résulter de la location de votre propriété à des clients.
Vous pouvez également envisager d’obtenir une couverture pour la perte de loyer ou de revenu. Ceci au cas où votre propriété deviendrait indisponible en raison de circonstances imprévues.

Enfin…

Louer une propriété en Italie peut être un excellent moyen de gagner un revenu supplémentaire tout en profitant des avantages de posséder une belle maison en Italie. Cependant, il est important de comprendre les implications juridiques et fiscales de la location de votre propriété, ainsi que de prendre les mesures nécessaires pour s’assurer que votre propriété est bien entretenue et correctement assurée. Avec une bonne planification et une bonne préparation, vous pouvez louer avec succès votre propriété italienne et profiter des avantages d’être propriétaire d’une maison de vacances.

Le Cabinet d’Avocats De Tullio offre à ses clients internationaux des conseils juridiques indépendants. Nous offrons des services dans tous les principaux domaines du droit italien, avec une expertise particulière en matière d’immobilier, de résidence, de droit de la famille et d’héritage. Si vous envisagez de louer votre propriété en Italie ou d’acheter une propriété à louer en Italie, contactez-nous. Nous serons heureux de vous offrir une consultation préliminaire gratuite et sans obligation.
Vous pouvez également être intéressé par notre article sur l’application d’une procuration.

Certificat d’Habitabilité en Italie

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Certificat d’Habitabilité en Italie: Les Critères

En 2025, pour habiter légalement un bien immobilier, il est indispensable de respecter une réglementation spécifique. Ces réglementations garantissent que les logements sont aptes à l’habitation.

L’habitabilité n’a pas toujours été obligatoire. Elle l’est devenue en 1934 avec l’arrêté royal n° 1265 qui demandait au maire d’autoriser et de déclarer habitables les constructions exécutées selon les plans, en vérifiant que les murs étaient bien secs et que les pièces n’étaient pas insalubres. Au début donc, l’habitabilité était plus une autorisation sanitaire qu’une autorisation de construction. En 1967,  la loi-Pont a introduit le certificat d’habitabilité.

La référence principale aujourd’hui est l’arrêté ministériel du 5 juillet 1975. Il définit entre autre la surface minimale que doit avoir un logement. Ces paramètres varient en fonction du nombre d’occupants et de la fonction du bien.

En résumé:

Pour les quatre premiers occupants, il faut 14 m² minimun par personne. Chaque occupant supplémentaire a besoin d’au moins 10 m². Une chambre individuelle nécessite 9 m², tandis que deux personnes ont besoin de 14 m². Dans les studios, 28 m² sont nécessaires pour une personne, 38 pour deux. Les réglementations nationales peuvent être complétées par des réglementations locales. Par exemple, la municipalité de Milan exige au moins 8 m² pour une chambre individuelle. En outre, pour les personnes en situation de handicap, la surface minimale est de 45 m².

La hauteur standard des pièces est de 2,70 mètres, avec des exceptions dans les zones de montagne. Depuis 2015, les rénovations avec chauffage par rayonnement permettent de réduire davantage la hauteur. Pour les studios en Italie, les exigences minimales comprennent une hauteur d’au moins 2,40 mètres pour les salles de bain, 2,70 pour les autres pièces. Pour quatre personnes, la surface minimale est de 56 m². La répartition de l’espace doit faciliter la vie quotidienne. Certificat d'Habitabilité en Italie

  • Article 1

La hauteur intérieure utile minimale des pièces à usage d’habitation est de 2,70 mètres. Elle peut se réduire à 2,40 mètres pour les couloirs, les vestibules en général, les salles de bains, les toilettes et les placards.

  • Article 2

Pour chaque habitant, une surface habitable d’au moins 14 m² est indispensable pour les quatre premiers habitants. Cette mesure passe à 10 m² pour chacun des habitants suivants.
Les chambres à coucher doivent avoir une superficie minimale de 9 m² si elles sont simples et de 14 m² si elles sont doubles.
Chaque logement doit disposer d’une salle de séjour d’au moins 14 m².
Les chambres à coucher, le séjour et la cuisine doivent avoir des fenêtres ouvrables.

  • Article 3

Outre à la hauteur minimale de 2,70 mètres, sauf pour les communes à plus de 1 000 mètres d’altitude pour lesquelles s’appliquent les mesures déjà indiquées à l’article 1, les logements d’une seule pièce, pour une personne, doivent avoir une surface minimale, services compris, d’au moins 28 m², et d’au moins 38 m² pour deux personnes.

  • Article 4

Les logements doivent être équipés de systèmes de chauffage lorsque les conditions climatiques l’exigent. La température de calcul de l’air intérieur doit être comprise entre 18 °C et 20 °C ; elle doit correspondre à ces valeurs et être la même dans toutes les pièces habitées et dans les services, à l’exclusion des débarras.
Dans les conditions d’occupation et d’utilisation du logement, les surfaces intérieures des parties opaques des parois ne doivent pas présenter de signes de condensation permanente.

  • Article 5

Toutes les pièces d’habitation, à l’exception des locaux sanitaires, des couloirs, des circulations, des cages d’escalier et des débarras, doivent bénéficier d’un éclairage naturel direct adapté à leur destination.
Pour chaque espace de vie, la largeur des fenêtres doit être proportionnée de manière à assurer une valeur moyenne du facteur de lumière du jour d’au moins 2 % et, dans tous les cas, la surface d’ouverture des fenêtres ne doit pas être inférieure à 1/8 de la surface de plancher.

  • Article 6

Lorsque les caractéristiques typologiques des habitations créent des conditions qui ne permettent pas la ventilation naturelle, il faut utiliser la ventilation mécanique centralisée en fournissant de l’air capté de manière appropriée avec des exigences hygiéniques adéquates.
Dans tous les cas, l’extraction des fumées, des vapeurs et des exhalaisons aux points de production (cuisines, toilettes, etc.) doit être assurée avant qu’elles ne se répandent.
Le « coin cuisine », qui peut être annexé à la salle de séjour, doit communiquer largement avec celle-ci et posseder un système d’aspiration adéquat sur les cuisinières.

  • Article 7

La salle de bains doit avoir une ouverture vers l’extérieur pour le renouvellement de l’air ou bien avoir d’un système d’aspiration mécanique.
Dans les salles de bains sans ouverture sur l’extérieur, l’installation d’appareils à flamme nue est interdite. Dans chaque logement, au moins une salle de bains doit avoir les équipements sanitaires suivants : toilettes, bidet, baignoire ou douche, lavabo.

  • Article 8

Les matériaux utilisés pour la construction des logements et leur installation doivent garantir une protection acoustique adéquate des locaux contre les bruits de pas, les bruits de circulation, les bruits des systèmes ou appareils installés dans le bâtiment, les bruits ou les sons aériens provenant des logements adjacents et des locaux ou espaces utilisés pour les services communs.
Pour une parfaite conformité aux dispositions ci-dessus, il convient de se référer aux travaux et aux normes recommandés par le ministère des travaux publics ou par d’autres organismes publics qualifiés.

  • Article 9

Toutes les parties des instructions ministérielles du 20 juin 1896 qui sont incompatibles ou, en tout cas, contraires à ces dispositions sont considérées comme abrogées.

À quoi sert le certificat d’habitabilité ?

L’objectif de ce document est de définir un bâtiment sûr et conforme d’un point de vue urbanistique et ne présentant aucun abus de quelque nature que ce soit. De la conformité du projet à la conformité de l’installation électrique, le certificat d’habitabilité donne une image détaillée de tout ce qui concerne le bâtiment.

Quand ce certificat est-il obligatoire ?

Concrètement, le certificat doit se présenter en cas de:

  • interventions sur des bâtiments existants qui affectent les conditions de sécurité, d’hygiène, de santé et d’économie d’énergie.
  • changements d’utilisation, lorsque l’usage du bâtiment change, par exemple de commercial à résidentiel.
  • extensions, lorsque le bâtiment est considérablement agrandi.

Il est obligatoire d’obtenir un certificat d’habitabilité pour les bâtiments anciens, en particulier si leur construction date d’après 1967.
Le certificat d’habitabilité n’est pas nécessaire pour les bâtiments dont la construction est antérieure à 1967. Cela s’ils n’ont pas subi de modifications importantes. Dans ce cas, un rapport d’habitabilité certifié est suffisant.

Qui délivre le Certificat d’Habitabilité en Italie ?

Le certificat est délivré par un professionnel qualifié (ingénieur, architecte, géomètre) qui, sous sa responsabilité, certifie que les exigences légales sont respectées. 
Concrètement, selon la loi, il est indispensable que, dans les quinze jours suivant l’achèvement des travaux, le certificat d’habitabilité soit déposé à la mairie par le titulaire du permis de construire ou du SCIA

Quelle est sa durée de validité ?

Le certificat d’habitabilité n’a pas de date d’expiration spécifique. Il est valable tant qu’aucune modification structurelle ou changement d’usage significatif n’a lieu. En cas de travaux de rénovation, il faudra demander un nouveau certificat.

Quel est le coût du Certificat d’Habitabilité en Italie ?

Le coût du certificat d’habitabilité varie en fonction de la municipalité et de la complexité du bâtiment. En règle générale, les coûts comprennent
les frais de secrétariat, les frais d’inspection et les honoraires des professionnels impliqués.

Est-il Possible de Vendre un Bien Immobilier sans Certificat d’Habitabilité en Italie ?

Le vendeur doit présenter à l’acheteur le certificat d’habitabilité du bien. Si ce certificat n’est pas présent, il y a manquement aux obligations du vendeur. Un bien qui n’a pas de certificat d’habitabilité est incommercible. Et comme l’a rappelé la Cour de cassation, son absence peut constituer un aliud pro alio dans le cadre de la vente. Cela constitue donc la livraison d’un bien différent de ce qui a été convenu.

En Conclusion

Si vous envisagez de faire un achat immobilier en Italie, assurez-vous que le logement soit pourvu d’un certificat d’habitabilité, et que les critères du certificat soient respectés.

Pour une assistance juridique complète, De Tullio Law Firm, avec plus de 55 ans d’expérience en matière de propriété transfrontalière, de succession et de droit immobilier, est à vos côtés tout au long du chemin. Si vous voulez acheter un bien immobilier en Italie, contactez-nous pour une consultation préliminaire gratuite. Consultez notre guide d’achat complet et nos vidéos d’information sur le droit immobilier italien pour en savoir plus.

Commission des Agents Immobiliers Italiens

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Commission des Agents Immobiliers Italiens :

Un changement important est en train de se produire sur le marché immobilier en Italie. Publiée au Journal officiel italien le 13 décembre 2024, la loi sur le travail n° 203 est entrée en vigueur le 12 janvier 2025. Cette loi introduit une approche simplifiée du traitement des commissions des agents immobiliers dans les actes notariés. La nouvelle loi élimine l’obligation d’indiquer explicitement le montant des commissions versées aux agents immobiliers dans ces actes. Ce qui présente plusieurs avantages pour ceux qui achètent une maison en Italie, ainsi que pour les vendeurs.

Commission des Agents Immobiliers Italiens : Principaux changements introduits par la loi

En vertu de la nouvelle législation, l’acte de vente doit uniquement indiquer si un médiateur a participé à la négociation.

En outre, les parties doivent:

  1.  Fournir le numéro de la facture: le numéro de la facture émise par les agents immobiliers doit être mentionné, mais pas le montant de la commission.
  2.  Confirmer la conformité du paiement: l’acte doit confirmer que le paiement correspond au montant indiqué sur le document fiscal.

Cette approche permet de s’assurer que la transaction est parfaitement conforme aux exigences légales tout en réduisant la complexité administrative inutile.

Avantages en matière de Confidentialité lors de l’achat d’une maison en Italie

L’un des avantages les plus notables de la nouvelle loi est la protection de la confidentialité des acheteurs et des vendeurs. En supprimant l’obligation de divulguer les montants des commissions des agents immobiliers dans l’acte de vente, les deux parties peuvent tranquillement négocier les honoraires avec les agents immobiliers sans contrôle externe ou public. Cette souplesse favorise des discussions plus ouvertes et des accords adaptés aux besoins et aux préférences spécifiques des parties concernées.

Commission des Agents Immobiliers Italiens : Transparence et traçabilité Commission des agents immobiliers italiens

La nouvelle loi supprime la nécessité de déclarer les montants des commissions dans les actes notariés. Elle maintient cependant la transparence grâce à l’obligation de facturation électronique. L’obligation de facturation électronique garantit la traçabilité de tous les paiements et leur conformité avec la législation fiscale italienne. Cette mesure encourage un comportement éthique de la part de toutes les parties, y compris les agents immobiliers. Elle réduit en outre la probabilité d’évasion fiscale ou d’autres irrégularités financières.

Réduction des litiges

En supprimant les montants des commissions dans l’acte, la nouvelle loi réduit les litiges concernant le paiement des agents. Ce qui profite à la fois aux acheteurs et aux vendeurs. Désormais uniquement le numéro de facture et la conformité fiscale seront publiques. Cela évitera effectivement les malentendus ou les conflits sur les montants des commissions. Cette approche simplifiée favorise des transactions plus fluides et une plus grande confiance entre les parties concernées.

Un pas en avant dans la simplification : Faciliter l’achat d’un logement en Italie

La loi sur le travail n° 203 s’inscrit dans le cadre d’un effort plus large de simplification des procédures administratives en Italie. Ce changement fait progresser le marché de l’immobilier en rendant les transactions immobilières plus efficaces, confidentielles et transparentes. Les acheteurs et les vendeurs bénéficieront ainsi d’une réduction de la bureaucratie, d’une diminution des risques de litige et d’un cadre plus clair pour la négociation et l’enregistrement des commissions des agents.
La nouvelle législation supprime donc l’obligation d’indiquer les montants des commissions. Elle exige cependant toujours de fournir le numéro de facture et le code fiscal ou de TVA de l’agent.
Du point de vue de la transparence, cela garantit la traçabilité et la conformité des transactions.

Enfin…

La suppression des montants des commissions dans les actes notariés marque un tournant dans le secteur immobilier italien. En conciliant confidentialité, transparence et traçabilité, la nouvelle législation crée un environnement plus efficace et plus favorable à l’acheteur pour les transactions immobilières.

Si vous souhaitez acheter ou vendre une maison en Italie, les conseils d’un expert juridique peuvent s’avérer inestimables. Notre équipe d’avocats spécialisés en droit immobilier est là pour vous fournir toutes les informations et le soutien juridique dont vous avez besoin. Contactez-nous ou prenez rendez-vous pour une consultation téléphonique gratuite avec un avocat pour obtenir des conseils juridiques sur mesure.

 

Usucapion en Italie

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Usucapion en Italie:

Profondément enraciné dans les anciens principes romains, c’est un élément important à prendre en considération si vous envisagez un investissement immobilier en Italie.

L’usucapion signifie la propriété du bien immobilier par la possession prolongée. C’est un concept profondément ancré dans le droit immobilier italien.

La compréhension de l’usucapion est cruciale pour les acheteurs potentiels. Ceci parce qu’elle a un impact direct sur les droits de propriété. Sans une connaissance approfondie de l’usucapion et de ses implications, les acheteurs risquent de se heurter à des complexités juridiques, à des litiges et à des contestations potentielles de leur droits. Comprendre l’usucapion et de ses différents types – ordinaire, spécial, spécial abrégé et abrégé – est essentiel pour prendre des décisions éclairées et garantir un achat immobilier sans heurts en Italie.

Comprendre l’Usucapion en Italie

Usucapion en ItalieL’usucapion est dérivé du latin « usucapio » signifiant « acquisition par l’usage ». Il incarne en effet la doctrine juridique permettant aux individus de revendiquer la propriété d’un bien par une possession prolongée et ininterrompue. Enraciné dans le principe de l’adverse possession, l’usucapion établit un équilibre entre les droits des propriétaires et ceux des personnes qui ont utilisé ou occupé le bien pendant une période prolongée.
En outre, il s’agit d’une « propriété originale ». Ce qui signifie que grâce à l’usucapion, on peut être déclaré propriétaire d’un bien immobilier sans avoir besoin d’un contrat de vente, d’un testament ou d’un transfert volontaire de la part du propriétaire.

Les cinq Conditions d’Usucapion en Italie

Pour revendiquer avec succès les droits d’usucapion sur un bien immobilier, les possesseurs adverses doivent remplir cinq conditions fondamentales :

  • Possession effective : Le possesseur doit occuper physiquement le bien en question.
  • Utilisation ouverte et notoire : La possession doit être visible et évidente pour toute personne susceptible d’avoir un intérêt dans le bien.
  • Possession exclusive : Le possesseur doit exercer un contrôle sur le bien à l’exclusion de toute autre personne.
  • Possession non hostile : La possession doit se faire sans l’autorisation du véritable propriétaire, mais non sous l’effet de la force ou de l’hostilité.
  • Utilisation continue et ininterrompue : Le possesseur doit utiliser le bien de manière continue et ininterrompue pendant la période requise.

Usucapion Ordinaire

En vertu de l’article 1158 du code civil, l’usucapion ordinaire constitue un puissant mécanisme d’acquisition de biens. Il évite ainsi la nécessité d’accords formels ou de transferts volontaires. Dans le cas de biens immobiliers tels que les bâtiments et les terrains, l’usucapion ordinaire devient opérationnel après une période de possession continue de 20 ans. Par la suite, le possesseur peut obtenir la propriété par le biais d’un jugement civil obtenu par une action en justice contre le propriétaire. Cette décision juridique a un effet rétroactif, remontant au début de la période de possession de vingt ans.

Exemple : Une famille occupe un terrain adjacent à sa propriété pendant plus de vingt ans sans aucun accord formel. Par la suite, elle intente un procès contre l’ancien propriétaire et le tribunal lui attribue la propriété sur la base de l’usucapion ordinaire.

Usucapion Spécial

L’Usucapion spécial offre une approche personnalisée de la propriété. Il est spécialement conçu pour les terrains ruraux avec des bâtiments attenants dans les communes de montagne. Ceci exclusivement dans les communes dont au moins 80 % du terrain se trouve effectivement à 600 mètres au-dessus du niveau de la mer. Régie par l’article 1159-bis du code civil, cette variante permet d’acquérir la propriété après 15 ans de possession ininterrompue.

Exemple : Un agriculteur résidant dans une zone montagneuse, cultivant la terre et utilisant la ferme attenante pendant 15 ans sans interruption. En vertu de l’usucapion spécial, l’agriculteur acquiert la propriété du bien en raison de la possession prolongée.

Usucapion Spécial Abrégé Usucapion en Italie

Au paragraphe 2, le même article 1159-bis réglemente un autre type particulier d’usucapion, appelé «spécial abrégé ». Dans ce cas, le possesseur a acheté de bonne foi un petit terrain rural avec un bâtiment attenant. Mais il l’a acheté à quelqu’un qui prétendait à tort en être propriétaire. En raison de la condition de bonne foi, le possesseur obtiendra la propriété légale du bien. Et cela après seulement 5 ans de possession ininterrompue.

Exemple : Un particulier achète une propriété à un agriculteur résidant depuis des générations sur le même terrain montagneux. Ceci sans en être le propriétaire légitime. Comme l’acheteur et le vendeur étaient tous deux de bonne foi, l’acheteur obtient la propriété légale du bien après cinq ans de possession ininterrompue, grâce à l’usucapion spécial abrégé.

Usucapion Abrégé

L’usucapion abrégé accélère l’acquisition d’un bien immobilier par le biais de l’adverse possession. Ceci en condensant la période de possession à seulement dix ans. Il est également régi par l’article 1159 du code civil. Contrairement à ses homologues, ce mécanisme s’applique lorsqu’un possesseur, agissant de bonne foi, acquiert un bien auprès d’une personne qui en revendique la propriété de manière erronée. Le compte à rebours de dix ans pour l’usucapion abrégé en Italie commence à partir de la transcription de l’acte d’acquisition dans les registres de la propriété.

Exemple : Un particulier achète un bien immobilier à une personne détenant un titre de propriété valide. Mais ce dernier n’est pas le propriétaire légitime du bien. Après dix ans de possession continue, le particulier devient propriétaire grâce à l’usucapion abrégé.

Enfin…

Pour ceux qui envisagent d’acquérir une propriété en Italie, il est essentiel de comprendre les nuances de l’usucapion. Cela vous permettra certainement de prendre des décisions éclairées et limiter les risques. Voici un aperçu des facteurs essentiels :

Un contrôle préalable approfondi :

Les acheteurs potentiels doivent mener des recherches approfondies sur le bien immobilier objet de leur intêret. Cela pour s’assurer de l’absence de réclamations ou de litiges en cours concernant l’usucapion. Cela implique d’examiner minutieusement l’historique de la propriété. En particulier il faut vérifier les titres de propriété et les documents du registre foncier. Il est préférable de demander conseil à des experts juridiques pour évaluer les risques potentiels.

Demander des conseils juridiques :

Il est conseillé de faire appel à des professionnels qualifiés qui connaissent bien le droit italien de la propriété, y compris les règlements d’usucapion. Les experts juridiques offrent des conseils précieux pour naviguer dans la complexité, clarifier les droits et les obligations.

Documentation méticuleuse :

Il est impératif de documenter correctement toutes les transactions immobilières. Celles-ci incluent les contrats de vente, les actes et l’enregistrement auprès des autorités compétentes. Cela permet d’établir une chaîne de propriété transparente et d’éviter les litiges futurs.

Évaluation des risques :

Il est également essentiel d’évaluer les risques d’usucapion sur la base de facteurs spécifiques. Les plus importants sont l’emplacement de la propriété, son histoire et son utilisation antérieure. Les propriétés situées dans des zones rurales ou occupées depuis longtemps peuvent être plus susceptibles de faire l’objet de réclamations au titre d’usucapion.

 

Pour une assistance juridique complète, De Tullio Law Firm, avec plus de 55 ans d’expérience en matière de propriété transfrontalière, de succession et de droit immobilier, est à vos côtés tout au long du chemin. Si vous voulez acheter un bien immobilier en Italie, contactez-nous pour une consultation préliminaire gratuite. Consultez notre guide d’achat complet et nos vidéos d’information sur le droit immobilier italien pour en savoir plus.

Le Décret Salva Casa 2024

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Le « Décret Salva Casa » a fait couler beaucoup d’encre ces derniers mois en Italie. Il s’agit d’une nouvelle réglementation importante, également connue sous le nom de « Piano Salva Casa ». Pour être précis, il s’agit du décret-loi 69/2024 « Dispositions urgentes en matière de simplification de la construction et de l’urbanisme ». Celui-ci a été converti en loi n° 105/2024, publiée au Journal officiel n° 175 du 27 juillet 2024. Il s’agit d’une mesure de grande importance car elle intervient sur le Testo Unico Edilizia (TUE) en y apportant de nombreuses modifications. Dans cet article, nous verrons quels sont les principaux contenus du Décret Salva Casa 2024, de la libre construction aux tolérances de construction et d’exécution, en passant par l’état légitime et les nouvelles exigences en matière d’habitabilité.

Le Décret Salva Casa 2024 : Pourquoi?

L’objectif du Piano Salva Casa 2024 est de « libérer » les maisons qui sont otages de réglementations rigides et fragmentées. Ces réglementations entravent leur commercialisation et empêchent parfois l’accès aux prêts hypothécaires, aux subventions et aux contributions. La mesure modifie en effet le Testo Unico Edilizia (d.P.R. n° 380/2001). Ceci dans le but d’assouplir la gestion du marché immobilier et de simplifier certaines opérations.

Les Amnisties proposées par le Décret Salva Casa 2024

Cette mesure permet de modifier:

  • les non-conformités « formelles », provenant d’incertitudes d’interprétation de la réglementation en vigueur par rapport à la preuve de l’état légitime du bâtiment
  • les anomalies internes aux bâtiments, résultant d’interventions effectuées au fil du temps par les propriétaires sans autorisation ou notification formelle ;
  • les non-conformités qui étaient remédiables au moment de leur construction mais qui, en raison de la « double conformité », ne le sont plus.

Le Décret Salva Casa 2024 : les interventions libres

Le décret-loi 69/2024 intervient en modifiant l’article 6, paragraphe 1, de la loi consolidée sur la construction afin d’élargir les catégories d’interventions pouvant être qualifiées de « construction libre ». Il s’agit notamment:

  • des travaux visant à installer des fenêtres panoramiques amovibles et transparentes (VEPA);
  • des travaux de protection contre le soleil et les agents atmosphériques.

Les VEPA réalisées sur des loggias à l’intérieur de l’immeuble ou dans des porches sont qualifiées de travaux de construction libre. Mais ces derniers ne doivent pas faire l’objet d’un droit d’usage public. Ils ne doivent pas non plus se situer sur les façades extérieures de l’immeuble donnant sur l’espace public. Les VEPA sont incluses dans la construction libre si elles ne créent pas d’espaces fermés permanents. Elles doivent également présenter des caractéristiques techniques et de construction qui minimisent l’encombrement et l’impact visuel.

Relèvent également de la construction libre les interventions de protection contre le soleil et les agents atmosphériques dont la structure principale se constitue d’auvents, de marquises, de stores extérieurs, d’auvents de pergola (également bioclimatiques) à toile rétractable, également de type imperméable, ou à éléments mobiles ou réglables. La structure, adossée ou attachée aux bâtiments, doit avoir des caractéristiques techniques et de construction qui ne créent pas d’espaces fermés en permanence et qui minimisent l’impact visuel et l’encombrement.

Décret Salva Casa 2024 : changement d’utilisation Le Décret Salva Casa 2024

Le décret Salva Casa, dans le respect des réglementations sectorielles et des conditions spécifiques établies par les municipalités, permet toujours de changer l’utilisation prévue d’une unité de construction individuelle, avec ou sans travaux, au sein de la même catégorie fonctionnelle. Parmi les différentes catégories fonctionnelles, le changement d’usage est possible entre les catégories résidentielles, touristiques, productives, de bureaux et commerciales, dans les zones suivantes: centre historique, résidentiel consolidé, résidentiel en expansion.

Pour les changements d’usage sans exécution de travaux, il faut présenter la déclaration certifiée de commencement d’activités (SCIA). Pour ceux avec exécution de travaux, il est nécessaire d’obtenir le permis requis pour réaliser les travaux prévus. Si les interventions font partie de celles soumises à la CILA, il sera toujours nécessaire de présenter une SCIA.

Récupération des combles

La récupération des combles est toujours possible. Ceci même lorsque les travaux ne permettent pas de respecter les distances minimales entre bâtiments et par rapport aux limites. Il faut toutefois respecter les distances prévues par la réglementation en vigueur au moment de la construction du bâtiment, la hauteur maximale autorisée par le permis de construire qui a autorisé la construction et la forme originale du grenier, c’est-à-dire qu’aucune modification ne doit être apportée à la zone, en termes de forme et de surface, délimitée par les murs périmétriques.

Surmonter la « double conformité » avec le décret Salva Casa

Avec le décret Salva Casa, l’exigence de « double conformité » reste obligatoire pour remédier aux interventions réalisées en l’absence ou en totale non-conformité avec le permis de construire ou le SCIA. En revanche, pour les non-conformités partielles et les variations essentielles, il est possible d’obtenir une amnistie même sans respecter la double conformité: dans ce cas, il est nécessaire de démontrer la conformité urbaine au moment de la demande et la conformité de la construction au moment de l’exécution des travaux.

Tolérances de construction et d’exécution : les nouveautés du décret-loi 69/2024

Pour les travaux réalisés avant le 24 mai 2024, les tolérances de construction sont recalibrées en proportion inverse de la surface utilisable. Plus la surface est petite, plus le pourcentage de tolérance est grand. Par conséquent, pour les travaux réalisés avant la date indiquée, les écarts relatifs à la hauteur, aux décollements, à la surface couverte, au cubage et à tout autre paramètre relatif aux unités de construction individuelles ne se considèrent pas comme des violations de construction s’ils se situent dans les limites établies par le plan de sauvegarde de la maison.

La mesure intervient également sur les tolérances exécutives. Celles-ci comprennent les irrégularités géométriques et les changements minimes dans les finitions du bâtiment. Elles comprennent en outre l’emplacement différent des installations et des travaux internes.

Nouvelles exigences en matière d’habitabilité

Le Piano Casa 2024 intervient également sur les exigences d’habitabilité, dépassant celles de 1975. Plus précisément, se considèrent comme habitables:

  • des pièces d’une hauteur intérieure minimale de 2,40 mètres;
  • les studios d’une superficie minimale de 20 mètres carrés, services compris, pour une personne. Les logements d’une superficie minimale de 28 mètres carrés, pour deux personnes.

Le Décret Salva Casa 2024Amnisties pour les œuvres antérieures à 1977

Le gouvernement a également introduit la possibilité de régulariser les variations en cours de construction. Ceci seulement en cas de non-conformité partielle avec le permis de construire délivré avant l’entrée en vigueur de la loi « Bucalossi » (loi n° 10/1977). Cela même si elles n’entrent pas dans le cadre des tolérances déjà prévues. La régularisation nécessite la présentation d’une SCIA et le paiement d’une amende.

Légitimité : la procédure simplifiée

La légitimité d’un bâtiment atteste que ce dernier est exempt d’abus de construction. Le décret-loi 69/2024 a apporté des modifications à l’article 9-bis de la loi consolidée sur la construction, concernant précisément l’état légitime. En effet, jusqu’au 29 mai 2024, la légitimité s’établissait par le titre qui légitimait la construction et, en outre, par le titre qui légitimait la dernière intervention de construction concernant l’ensemble du bâtiment ou de l’unité de propriété, complété par les éventuels titres ultérieurs qui autorisaient des interventions partielles. L’absence d’un seul de ces documents empêchait la certification de la légitimité.

Avec le décret Salva Casa 2024 en revanche, pour certifier la légitimité, il suffit de présenter un seul titre. Le permis de construire originel suffira. Si des modifications de construction ont eu lieu, le dernier permis de construire le remplacera. En cas d’interventions partielles succesives, il faudra présenter aussi la dernière autorisation. En outre, les irrégularités de construction dans les parties communes ne compromettent pas la légalité des parties privatives et la possibilité d’y effectuer des interventions. Il en va de même en sens inverse. Les irrégularités dans une propriété exclusive n’affectent pas la légalité des parties communes.

Décret Salva Casa 2024 : Le Silence Assentiment

Le Piano Salva Casa 2024 introduit le concept de « silence assentiment » , qui remplace celui du « silence vaut rejet ». L’administration municipale dispose de certains délais pour répondre à la demande de permis d’amnistie. Ces délais varient en fonction de la demande spécifique. Une fois le délai fixé écoulé sans réponse, la demande se considère comme acceptée. Cela ne concerne pas les constructions situées dans des zones soumises à des contraintes paysagères. Dans ces zones les délais sont plus longs et la procédure diffère également.

 En Conclusion

Le décret Salva Casa 2024 a introduit des nouveautés qui auront pour effet de simplifier les transactions immobilières. Certaines propriétés qui ne respectaient pas les normes urbanistiques pourront désormais réintégrer le marché immobilier.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez acheter une maison e Italie, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin de la procédure.

Notre article relatif à l’offre d’achat d’un bien immobilier en Italie pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

Acheter dans une Copropriété en Italie

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Acheter dans une copropriété en Italie vous intéresse? Dans cet article, retrouvez des informations utiles pour la réussite de votre projet.

La copropriété est une institution juridique caractérisée par la coexistence, au sein d’un même immeuble, de plusieurs unités d’habitation en propriété exclusive, ainsi que par la copropriété de certaines parties communes de l’immeuble lui-même. Ces parties, en raison de leur usage et de leur destination, nécessitent une gestion communautaire.
L’escalier, l’ascenseur, le sol, la loge du concierge, les murs porteurs, la toiture, et les cours sont en copropriété.
L’utilisation, la gestion, la conservation et la jouissance des parties communes de l’immeuble entraînent des dépenses. Les propriétaires individuels supportent ces dépenses qui se répartissent entre eux en fonction de leur type. Il peut s’agir d’interventions peu coûteuses, comme le remplacement de la serrure de la porte d’entrée. Il peut aussi s’agir d’interventions importantes, comme la rénovation de la façade.

En général, les dépenses se classent selon qu’elles relèvent de l’entretien ordinaire ou extraordinaire. Afin d’établir la part des dépenses que le propriétaire individuel devra supporter, en fonction du type d’intervention, on se réfère aux tables millimétriques, qui permettent de répartir correctement les dépenses.
L’article 1123 du code civil italien différencie en effet les dépenses en fonction de la propriété ou de l’usage : «Les dépenses nécessaires à la conservation et à la jouissance des parties communes de l’immeuble, à la fourniture de services d’intérêt commun et aux innovations décidées à la majorité sont supportées par les copropriétaires proportionnellement à la valeur des biens de chacun d’eux, à moins qu’il n’en soit convenu autrement. S’il s’agit de choses destinées à servir différemment les copropriétaires, les dépenses sont réparties proportionnellement à l’usage que chacun peut en faire ». Acheter dans une copropriété en Italie

 Acheter dans une Copropriété en Italie: Soyez Prudent!

L’acquéreur est souvent dans l’incertitude de savoir si le bien est libre de dettes ou de charges de copropriété. Des arriérés de copropriété ou d’éventuels travaux de rénovation de l’immeuble, déjà résolus mais encore à réaliser ou en cours, se cachent souvent derrière la vente d’un appartement. Celui qui achète pourra en conséquence supporter une série de dépenses imprévues.

Afin de clarifier le comportement de l’acheteur et du vendeur à l’égard de la copropriété en cas d’impayés, la première règle à rappeler est l’art. 63, alinéa 4. du code civil, selon lequel : « Celui qui succède aux droits d’un copropriétaire est tenu solidairement avec ce dernier de payer les contributions pour l’année en cours et l’année précédente ». À cela s’ajoute l’alinéa 5, introduit par la réforme de la copropriété de 2012, selon lequel: « celui qui transfère des droits sur des unités de construction reste tenu solidairement avec le cessionnaire des contributions échues jusqu’au moment où une copie authentique du titre déterminant le transfert du droit est transmise à l’administrateur ». Pour comprendre l’article en question, il convient de rappeler la nature des obligations de la copropriété. Celles-ci font en effet partie des obligations définies comme propter rem. C’est-à-dire celles dont l’origine remonte à la détention du droit réel sur l’immeuble.

Le principe de la responsabilité ambulatoire

La loi prévoit que les charges de copropriété non payées par le prédécesseur, seront supportées par le nouvel acquéreur. Ceci pour l’année en cours et l’année précédant l’achat en question. Avec la conséquence de placer ce dernier dans une position de subordination vis-à-vis de la copropriété. Et cela même s’il n’était pas le propriétaire légitime de l’immeuble dans la période en question.

Naturellement, le cessionnaire qui répond de ces obligations sera alors en droit d’agir, en recours, contre son prédécesseur en titre. Mais en cas d’arriérés, le syndic de la copropriété peut se retourner contre l’acquéreur. Ce dernier étant seul véritable propriétaire de la copropriété après la vente de l’immeuble. Dans la pratique en effet, le syndic sollicitera probablement uniquement le nouveau propriétaire pour payer tous les arriérés de copropriété. Son prédécesseur pouvant faire perdre sa trace en ignorant les appels ou ne donnant pas sa nouvelle adresse.Acheter dans une copropriété en Italie

La loi est claire:

la Cour suprême de cassation est désormais claire en affirmant que  » dans le cas de la vente d’une unité immobilière dans un immeuble en copropriété, lorsque des travaux extraordinaires d’entretien, de rénovation ou d’innovation sur les parties communes ont été décidés, si le vendeur et l’acheteur n’ont pas convenu autrement de la répartition des dépenses correspondantes, la partie qui était propriétaire de l’immeuble au moment de la résolution ordonnant l’exécution de ces travaux est tenue de supporter les coûts, cette résolution ayant valeur constitutive de l’obligation en question.

Par conséquent, si les dépenses en question ont été décidées avant la conclusion du contrat de vente, le vendeur en est responsable, indépendamment du fait que les travaux ont été, en tout ou en partie, exécutés ultérieurement, et l’acheteur a le droit de récupérer auprès du vendeur le montant payé à la copropriété pour ces dépenses, en vertu du principe de la responsabilité solidaire prévu à l’art. 63″.

Par conséquent, le moment où naît l’obligation de la copropriété est celle de l’approbation définitive des travaux d’entretien extraordinaires. Avec la fourniture du contrat de travaux et l’identification du plan de répartition des dépenses correspondantes. Ceci sans aucune pertinence pour les résolutions antérieures de l’assemblée préparatoire ou interlocutoire. Puisque ces dernières ne sont pas contraignantes et définitives pour la copropriété. Il s’ensuit que, si la décision d’effectuer les travaux d’entretien extraordinaires devient définitive, effective et contraignante, après la conclusion du contrat de vente, le nouveau propriétaire doit payer les frais correspondants.

Acheter dans une Copropriété en Italie: Comment vous protéger?

Il est clair que le futur acquéreur d’un bien immobilier en copropriété devra se prémunir contre de mauvaises surprises.
Tout d’abord, il est nécessaire de réglementer l’acte de vente. Cela en insérant des clauses relatives aux rapports économiques concernant les charges de copropriété. Certes ces clauses ne dispensent pas l’acquéreur du paiement en vertu de l’art. 63 précité. Elles lui permettent cependant d’agir plus facilement en recours contre son prédécesseur en titre. Elles peuvent en outre donner lieu à une réparation congrue des dommages.

Acheter dans une copropriété en ItalieLa Réforme de 2012

Grâce à la réforme de 2012, la protection de l’acquéreur se renforce en mettant à la charge du syndic de copropriété des obligations administratives et comptables supplémentaires, en vue de rendre son travail plus transparent.
En effet, l’article 1130 modifié du code civil italien prévoit que l’administrateur de l’immeuble doit fournir « au copropriétaire qui en fait la demande, un état des paiements des charges de copropriété et des litiges en cours » : avant de signer le contrat préliminaire d’achat, l’acquéreur peut obtenir une copie des résolutions de l’assemblée des deux dernières années ou faire certifier par l’administrateur de l’immeuble l’état d’avancement des travaux d’entretien. Pour acheter dans une copropriété en Italie, l’intervention d’un avocat spécialisé en phase d’achat est indispensable. Celui-ci veillera à insérer dans le contrat toutes les clauses suspensives utiles à la sauvegarde de vos intérêts. Il veillera également à obtenir avant l’achat l’état des paiements des charges et des litiges en cours susmentionné. En outre, il obtiendra une attestation du syndic relative aux travaux en cours ou prévus.

 En Conclusion…

Pour éviter de risquer tout désagrément lors d’un achat immobilier à l’étranger faites-vous assister par un avocat spécialisé en la matière, qui saura effectuer pour vous toutes les vérifications nécessaires et vous assister à chaque étape du processus, jusqu’à sa conclusion totale.

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Le Times : Déménagement Italien

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Le Times : Déménagement italien pour Chaz et Lucy, avec les conseils avisés de Giandomenico De Tullio.

« Nous avons déménagé dans les Pouilles pour vivre la dolce vita ». C’est ainsi que le Times titre l’histoire de Chaz Oldham et Lucy Akhurst. Ce couple anglais, que l’on voit sur la photo, a choisi de s’installer au cœur de l’Italie, dans une masseria de cinq pièces située dans les collines, sur un terrain de 20 hectares, à 15 minutes en voiture de la mer et à 8 minutes d’Alberobello, célèbre pour ses trulli classés par l’Unesco. La région des Pouilles est une région très visitée par les touristes étrangers. Parmi ces derniers, on peut citer principalement les Français, les Suisses et les Allemands.

L’article du Times vous raconte l’histoire de Chaz et Lucy, leur lien avec le monde du cinéma, leurs déménagements, leurs inspirations, leur ferme dans le Devon, leur rêve d’acheter en France mais le coup de foudre pour l’Italie, et l’achat de cette maison dans les Pouilles avec une immense terrasse sur le toit et une vue à 360 degrés, qui les a convaincus d’investir. Le potentiel financier d’une telle décision est en effet un aspect très intéressant qui mérite d’être souligné.

Le Times : Déménagement Italien pour Chaz et Lucy Le Times: Déménagement italien

Petite parenthèse sur les prix des maisons dans la zone où Chaz et Lucy ont acheté. Au moment de leur achat (2020), le prix moyen au mètre carré était de 1 836 euros. Aujourd’hui il a atteint les 2 374 euros (source : The Times). Ce facteur souligne l’intérêt d’investir dans l’immobilier dans cette région. Acheter une maison en Italie, en particulier dans la région des Pouilles, n’est pas seulement un choix de vie. C’est aussi une bonne stratégie financière. La valeur des biens immobiliers augmentant régulièrement, le retour potentiel sur investissement est important.

Après l’achat de la maison, Chaz et Lucy ont demandé un permis de construire et de rénovation auprès de la municipalité de Monopoli (obtenue en un peu plus d’un an). Ils ont également employé la société Puglia Pools pour construire leur piscine. Ils ont enfin procédé à la rénovation d’une aile du bâtiment qui, en 2025, devrait rapporter entre 1 800 et 2 400 euros par semaine grâce à la location. Une démonstration du fait que la rénovation et la location de propriétés en Italie peuvent générer des revenus réguliers. La région des Pouilles est en effet une option lucrative pour ceux qui cherchent à investir dans le marché immobilier. En outre, le coût de la vie en Italie, où ils vivent actuellement, est bien moins élevé que celui du Royaume-Uni, leur permettant d’économiser de l’argent tout en profitant d’une gastronomie excellente et de produits locaux d’exception.

En Résumé

La hausse des prix de l’immobilier, associée à l’attractivité du marché locatif, montre que l’investissement dans l’immobilier italien, en particulier dans des régions comme celle des Pouilles, est une excellente opportunité. Vous trouverez plus d’informations à la fin de l’article du Times, où nous donnons également des conseils aux investisseurs qui souhaitent acheter une propriété et faire une demande de résidence en Italie. Vous pouvez les lire ici ou profiter de notre consultation préliminaire gratuite dans la langue de votre choix.

Cliquez sur ce lien pour choisir le moment qui vous convient le mieux ou envoyez-nous un courriel à info@detulliolawfirm.com

Notre article relatif à l’achat d’une maison dans les Pouilles pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

Texte intégral de l’article du Times ici : https://www.thetimes.com/article/53afb046-b3ac-4422-b7b0-02231a555480

 

Maison à un euro en Toscane 2024

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Une maison à un euro en Toscane en 2024? c’est désormais chose possible.

La Toscane est une région célèbre pour sa beauté naturelle, ses bons vins et son riche patrimoine historique. Elle est connue aussi malheureusement pour ses villages et ses villes qui se dépeuplent, causant des dommages non seulement aux administrations locales, mais aussi au tourisme. Avec l’initiative « Maisons à 1 euro en Toscane 2024 », les investisseurs italiens et étrangers ont la possibilité d’acheter des propriétés au prix symbolique de 1 euro et, par la suite, de prendre en charge les travaux de rénovation et de réaménagement. Les communes pionnières qui se sont engagées à ce jour sont Montieri et Fabbriche di Vergemoli.

 

N’hésitez pas à nous contacter pour une première consultation GRATUITE.

 

La commune de Montieri

Montieri se situe au milieu d’une véritable forêt de chênes, de hêtres et de châtaigniers. Cette petite ville de 1178 habitants présente de nombreuses traces de l’époque médiévale. Trois tours du mur d’enceinte y sont encore visibles aujourd’hui. En se promenant dans les ruelles étroites du village, on est frappé par les maisons-tours typiques du XIIIe siècle et, dans la partie la plus élevée, se dresse le Cassero, auquel se rattachaient les anciennes prisons. Le village fait partie du plus grand bassin géothermique d’Italie et est considéré comme un village éco-durable. Depuis 2014, une centrale de chauffage urbain à vapeur géothermique chauffe les bâtiments publics et privés, favorisant ainsi les économies d’énergie.

La commune de Fabbriche di Vergemoli

La municipalité de Fabbriche di Vergemoli, un petit village de 703 habitants de la région de Garfagnana, a également rejoint l’initiative « Case a 1 Euro » : quarante propriétés ont déja été rénovées. Le vaste territoire de Fabbriche di Vergemoli s’entoure des accueillantes montagnes de la Garfagnana. C’est une terre aux nombreux villages dispersés, mais toujours unique, avec ses eaux précieuses, ses bois ombragés et son histoire. Fabbriche di Vergemoli offre un contexte unique, entouré de paysages naturels à couper le souffle. À proximité de villes d’art telles que Lucques et Pise, elle allie ainsi la tranquillité rurale et l’accès à une riche offre culturelle.

maison à un euro Toscane 2024Maison à un Euro en Toscane 2024: comment acheter?

Les étrangers, y compris les résidents non italiens et les citoyens non européens, peuvent acheter une maison à un euro en Italie. Cependant, il est important de souligner que le gouvernement italien et le gouvernement du pays d’origine de l’acheteur potentiel doivent avoir établi un accord. Cet accord est essentiel pour réglementer les modalités de participation et les conditions spécifiques pour les étrangers intéressés.

Un élément-clé pour bénéficier de cette opportunité est de posséder le code fiscal italien et la documentation nécessaire. Le code fiscal permet le paiement des impôts et sert de moyen d’identification dans les relations avec les organismes publics et l’administration.

Si vous voulez acheter une maison à un euro en Toscane, vous devez contacter la mairie de la commune choisie. C’est elle qui vous adressera un formulaire de demande avec toutes les directives à suivre pour procéder à l’acquisition.

Normalement la mairie attribue la maison sur la base de l’ordre chronologique de réception de la manifestation d’intérêt. Cependant, si d’autres demandes arrivent dans les 30 jours qui suivent, elle établit un classement. Le formulaire de demande énonce clairement les critères de priorité d’attribution de la maison. Parmi ces derniers figure l’emploi de travailleurs locaux pour la rénovation de la maison. En cas d’égalité, la mairie effectuera un tirage au sort.

Maison à un Euro en Toscane 2024: Une bonne affaire?

Les acheteurs de maisons à un euro ont des obligations spécifiques. La plus importante d’entre elles est la rénovation de la maison.  Il s’agit de maisons délabrées, voire abandonnées, au nom de personnes qui habitent souvent loin, qui peuvent les avoir reçues en héritage. Cet état de fait implique de pouvoir faire face à d’importants travaux à réaliser nécessitant un budget conséquent.

Il est essentiel de respecter les délais fixés pour la rénovation et la réévaluation de la propriété. Les travaux de rénovation doivent commencer dans les deux mois suivant l’obtention des permis. Il faut généralement les effectuer dans l’année qui suit l’achat.

Il est important de noter que les exigences spécifiques peuvent varier d’une municipalité à l’autre. Certaines municipalités peuvent exiger que les travaux commencent dans un délai encore plus court. L’objectif principal de cette exigence est de réhabiliter les maisons qui risquent de devenir sans valeur économique. Cette condition les rend difficiles à remettre sur le marché.maison un euro Toscane

Outre les frais de rénovation, il faut tenir compte des dépenses liées au transfert de la propriété du bien. Celles-ci sont toutes à la charge de l’acheteur. Il s’agit des frais de notaire, de taxes, de mutation, d’homologation, voire de succession tardive et d’éventuelles amnisties de construction. Vous devrez aussi rembourser le vendeur des frais qu’il a engagés pendant la période de mise à disposition du bien à la commune. Cela signifie que l’acheteur rembourse les impôts et taxes locaux et nationaux. Enfin, une police d’assurance garantissant l’achat du bien, généralement d’un montant de 5000 euros, sera nécessaire. Pour ces dépenses, vous devez prévoir au moins 20 000 euros pour acheter une maison à un euro en Toscane en 2024.

Le prix des travaux à prévoir

La rénovation de la maison risque d’être particulièrement importante. En effet les maisons à un euro sont souvent dans un état de délabrement avancé. Il n’est pas rare que l’acheteur doive en abattre une grande partie et la refaire à neuf en respectant les directives paysagères de la région et cela peut coûter très cher. Vous devrez sans doute refaire également toutes les installations qui ne sont généralement  pas conformes  aux normes en vigueur.

En additionnant tous les coûts, on peut atteindre parfois jusqu’à 200.000 euros. Il faut donc vous informer sur toutes les caractéristiques de la maison avant de procéder à l’achat. Il est indispensable aussi de faire réaliser une expertise technique de la maison par des professionnels. Cela vous évitera de vous retrouver avec une propriété qui vous coûtera beaucoup plus cher que prévu.

En conclusion

Vous pouvez réaliser une excellente affaire en achetant une propriété à un euro en Toscane en 2024, si vous vous faites assister par un avocat qui fait intervenir une équipe de professionnels pour effectuer toutes les vérifications nécessaires avant de vous engager dans l’achat. En effet, un audit préliminaire est fondamental pour vous permettre de considérer toutes les caractéristiques du bien que vous voulez acquérir.

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Maison à la Montagne en Italie

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Acheter une maison à la montagne en Italie est un investissement qui intéresse de nombreuses personnes, qu’elles veuillent y passer leurs vacances, la mettre en location pour en tirer profit, ou alors y résider de façon permanente.

Les zones de montagne en Italie sont particulièrement recherchées pour leur beauté et pour toutes les activités de plein air qui y sont réalisables comme le ski, le trekking et la randonnée. Dans cet article, vous trouverez des informations utiles sur la montagne et ses particularités.

Acheter une maison à la montagne en Italie : Où ?

Aoste  est une ville riche en culture et en histoire avec ses châteaux médiévaux à deux pas des Alpes occidentales.

Cortina d’Ampezzo est l’une des destinations les plus célèbres en hiver pour ses pistes de ski. Elle regorge aussi de paysages enchanteurs et de villas luxueuses.

Trento est une ville où l’on peut partir à la découverte de l’histoire, de la culture et de la nature. Elle a en outre été élue en 2022 première ville italienne pour sa qualité de vie.

À Merano aussi vous pouvez passer des vacances paisibles en pratiquant de nombreuses activités de plein air.

Sestriere quant à elle, possède de célèbres pistes de ski et des installations olympiques. Vous pouvez envisager d’y réaliser un excellent investissement immobilier non seulement pour passer vos vacances d’été dans une station de montagne, mais aussi pour louer la maison à des touristes et à des amateurs de ski et de raquettes pendant la saison hivernale.

À Bormio encore vous pouvez vous relaxer dans de magnifiques thermes.

Cuneo, également, située entre les Alpes maritimes et les Langhe, est une très jolie ville. On y trouve notamment autant de maisons historiques dans le centre-ville que d’appartements modernes.

Enfin L’Aquila est une destination idéale pour les amateurs de la nature, proche du parc national du Gran Sasso. En achetant une maison dans cette ville, vous contribuerez à la renaissance de la région. Le tremblement de terre l’a en effet durement endommagée en 2009.

acheter une maison à la montagne en ItalieLe prix d’une propriété à la Montagne en Italie

Le prix d’un bien immobilier à la montagne en Italie varie en fonction de plusieurs facteurs. Parmi ces facteurs nous pouvons citer la zone où se situe le logement (connexion directe avec les infrastructures et les routes et voies de communication), la taille et les dimensions de la propriété, le type de bien, la qualité de l’immeuble ( neuf, de prestige, présentant des caractéristiques particulières…), l’exposition (très importante pour l’humidité et la température), la présence d’un ascenseur, la proximité des services publics et la proximité du centre ou des pistes de ski.

Les localités les plus recherchées sont les célèbres Cortina d’Ampezzo, Ortisei et Courmayeur. A Cortina d’Ampezzo, le prix au mètre carré a enregistré une augmentation de 20 % ces 5 dernières années, arrivant à 11300 euros au mètre carré. Arrive ensuite Badia, avec une augmentation de 30 % où le prix au mètre carré arrive jusqu’à 9500 euros. A Madonna di Campiglio les prix atteignent 9200 euros avec une augmentation de 44%. Ortisei, à la quatrième place, enregistre une augmentation de 12 % pour un prix moyen de 8500 euros au mètre carré. Et en cinquième position la très célèbre Courmayeur, qui coûte 7800 euros au mètre carré.

Des solutions à coûts bien plus contenus existent également, quand on s’éloigne des stations de ski, par exemple à Teglio en Lombardie, où le prix moyen au mètre carré varie entre 800 et 1500 euros, de même qu’à Oulx, dans le piémont, et entre 1000 et 1500 euros au mètre carré à Roana ou à Canove, en Vénétie.

Les avantages fiscaux liés à l’acquisition d’un bien immobilier à la Montagne en Italie

Vous pouvez bénéficier de certains allègements fiscaux en achetant une maison à la montagne en Italie. Si vous faites partie du monde agricole vous aurez droit à des avantages significatifs. La reconnaissance des conditions particulières de l’activité agricole dans les zones de montagne et la nécessité de limiter le dépeuplement des zones rurales de montagne sont à la base de la décision de l’État italien d’accorder des avantages fiscaux à ceux qui achètent des terres agricoles dans ces zones. Désormais, les sociétés agricoles, et non plus seulement les agriculteurs directs, peuvent bénéficier des allègements fiscaux prévus. Ces avantages fiscaux sont revenus en vigueur en 2017, donnant un nouvel élan à l’achat et à la vente de terres agricoles de montagne.

maison à la montagne ItalieLes terres agricoles en zone de montagne sont :

  • Les terres agricoles figurant sur la liste des territoires de montagne établie par la Commission centrale de recensement compétente;
  • Les terres incluses dans les districts de mise en valeur de la montagne;
  • Les terres situées au moins partiellement à une altitude d’au moins 700 mètres au-dessus du niveau de la mer;

La loi de stabilité de 2017 prévoit que, dans les territoires considérés comme montagneux, des avantages fiscaux s’appliquent aux transferts de propriété, à quelque titre que ce soit, de terres rustiques, réalisés dans le but d’arrondir ou de fusionner les propriétés des cultivateurs directs. Par fusion, on entend en réalité le transfert de propriété de terres rustiques contiguës. Les bénéficiaires de ces avantages sont les agriculteurs directs, et aussi les propriétaires « cultivateurs directs ». Ces derniers sans avoir la qualité d’agriculteur, effectuent directement des opérations considérées comme agricoles.

Les allègements fiscaux pour le développement économique

La loi de finances de 2022 a introduit d’importantes dispositions en faveur de la croissance et du développement économique des communes italiennes situées en zone de montagne.

Les avantages concernent ceux qui décident de vivre en montagne et ceux qui veulent y créer de petites entreprises.

  • L’état accorde une déduction de 80 à 100 % sur l’hypothèque aux citoyens de moins de 41 ans qui achètent une première maison dans les municipalités de montagne (à l’exception des propriétés des catégories cadastrales A1, A8 et A9).
  • Il apporte également un soutien aux entreprises de montagne créées par des jeunes (au moins une personne doit être âgée de moins de 36 ans) avec un crédit d’impôt pour les petites et microentreprises qui s’installent dans les communes de montagne.
  • En outre le gouvernement alloue un crédit d’impôt de 10 % aux agriculteurs et aux entrepreneurs du secteur forestier qui souhaitent améliorer leurs cultures dans le respect de l’environnement;
  • Il accorde aussi un crédit d’impôt sur les loyers et les achats immobiliers pour les professionnels de la santé et les enseignants qui s’installent dans les zones de montagne pour y travailler et y vivre.
Les principales subventions:

Parmi les nouveautés les plus significatives, on peut citer les appels d’offres à fonds perdus de la région des Abruzzes. Ceux-ci ont été prorogés par la délibération n° 216 du Conseil régional. Du 20 avril au 16 octobre, il est en effet possible de demander une allocation de 2 500 euros par an. L’unique condition pour l’obtenir est de s’installer dans l’une des 176 communes de montagne indiquées. Les personnes qui s’y installent  doivent rester dans leur nouveau domicile pendant au moins cinq ans.

Dans les Alpes piémontaises et en Vénétie, plus de 400 communes de montagne sont prêtes à accueillir de nouvelles familles. Pour les encourager, le gouvernement a prévu une allocation pouvant aller jusqu’à 40 000 euros pour le déménagement.

Enfin, dans le Trentin Haut-Adige, il est possible d’obtenir 2 500 à 3 000 euros par an pendant deux ans. Cela concerne ceux qui décident de transférer leur résidence et ont l’intention de signer un bail dans l’une des municipalités sélectionnées.

Les contraintes paysagères et architecturalesMaison à la Montagne

Si vous voulez acheter une maison à la montagne vous devez considérer certaines contraintes qui sont propres au lieu choisi. Des limitations spécifiques peuvent empêcher la réalisation de certaines opérations sur un terrain. Elles peuvent aussi nécessiter l’obtention d’autorisations spéciales pour son utilisation.

Ces contraintes veulent sauvegarder les biens, les paysages ou les personnes et de réguler le développement urbain.

Les contraintes paysagères

Les restrictions paysagères en application de la loi 431/85 protègent les zones de montagne italiennes. Le gouvernement a émis de nombreux décrets ministériels restreignant les possibilités de transformation urbanistique sur certaines zones. Ceci afin de préserver leurs caractéristiques environnementales et paysagères. En conséquence, les possibilités de modifications du bien acheté sont soumises à l’obtention d’autorisations particulières. Seulement une partie d’entre elles sont admises.

Les contraintes architecturales

Le gouvernement a émis diverses mesures de protection du patrimoine architectural. Celles-ci visent à la conservation des biens et la restriction des possibilités de modification architecturale. L’actuel décret législatif 42/04  introduit le concept, et l’activité qui en découle, de « vérification de l’intérêt culturel ». Il s’agit de la procédure visant à reconnaître la valeur historique et culturelle d’un bien spécifique, tant mobilier qu’immobilier. Lorsqu’un bien immobilier présente un intérêt culturel, les possibilités de le modifier sont considérablement restreintes. En outre il faut respecter des obligations spéciales en contrepartie du bénéfice de déductions fiscales.

Les autorités évaluent systématiquement la conformité des biens d’intérêt culturel aux Plans Réglementaires Généraux (PRG), aux Plans d’Urbanisme Détaillés (PUD) ainsi qu’aux règlements d’application des centres historiques.

Enfin…

L’achat d’une maison à la montagne en Italie est un excellent investissement si vous considérez toutes les particularités de l’endroit. L’assistance d’un avocat specialisé en droit immobilier francophone est indispensable pour ne pas risquez de vous retrouver avec une propriété que vous ne pourriez pas aménager ou utiliser comme vous le souhaitez.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous pensez ou êtes sur le point d’acheter une propriété à la Montagne en Italie, contactez-nous. Nous pouvons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début de la procédure à la fin.

Notre article relatif à l’offre d’achat d’un bien immobilier en Italie pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos vidéos d’information (en anglais).

 

 

 

 

Maison aux Enchères en Italie

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Acheter une maison aux enchères en Italie est une option qui peut se révéler très intéréssante sur le plan financier. Les économies que vous pouvez réaliser en achetant un bien aux enchères peuvent être très importantes. Entre 10 et 60% de réduction par rapport aux prix traditionnels du marché. De nombreux investisseurs recourent à cette méthode pour leurs transactions immobilières.

Il existe deux types de vente aux enchères en Italie: « vendita con incanto«  et « vendita senza incanto« . Dans les deux cas, l’adjudicateur fixe le montant minimum de la vente avant son commencement.

Vendita con incanto: Ces ventes aux enchères se déroulent publiquement et ouvertement. Le plus offrant achète le bien à condition que l’offre soit égale ou supérieure au prix de réserve.

Vendita senza incanto: Avant une vente « senza incanto », les participants doivent soumettre leurs offres avant une certaine date dans des enveloppes scellées. Les offres ne peuvent être inférieures au prix de réserve d’un bien immobilier.

Origine des biens mis en vente aux enchères

En Italie, la vente volontaire d’un bien immobilier aux enchères est très inhabituelle. En général, deux raisons expliquent la mise en vente d’un bien aux enchères:

  1. l’asta fallimentare: Le propriétaire se déclare en faillite et doit vendre son bien pour payer ses créanciers. Ce type d’enchère a la particularité de pouvoir être annulée par une surenchère. En effet, en vertu du cinquième alinéa de l’article 107 de la loi sur les faillites, le liquidateur peut suspendre la vente si, dans les dix jours suivant l’adjudication, il reçoit une offre d’achat formelle et irrévocable (avec dépôt simultané de la caution) supérieure d’au moins dix pour cent à l’offre qui a donné lieu à l’adjudication.
  2. l’asta giudiziaria: Il s’agit d’une décision de justice. Le bien est saisi ou mis sous séquestre par l’État italien. Cela se produit parce que le propriétaire fait l’objet de poursuites pénales ou parce que l’État a décidé de lever des fonds pour payer les impôts, les dettes et/ou les remboursements hypothécaires impayés du propriétaire, ou encore parce que les tribunaux ordonnent la vente aux enchères pour résoudre un conflit d’héritage ou de copropriété. Lors d’un achat aux enchères judiciaires, la loi, et plus précisément l’article 571 du code de procédure civile, vous permet de faire une offre « all’offerta minima« , soit 25% plus basse que le prix de réserve de la vente.

Acheter une Maison aux Enchères en Italie: une Bonne Affaire?

Si vous envisagez d’acheter une maison italienne aux enchères, vous devez être encore plus prudent que si vous l’achetiez par les voies conventionnelles. Vous pouvez réaliser une excellente affaire ou au contraire vous retrouver avec des problèmes difficiles à gérer par la suite.

Lisez très attentivement toute la documentation disponible.  Il est essentiel de faire preuve d’une grande diligence. Étudiez et examinez l’avis de vente, le rapport d’expertise, les estimations, les plans et les cartes, les photographies et tous les documents publiés sur le site web concerné au moins 45 jours avant la vente aux enchères. Chaque tribunal publie sur son site Internet les propriétés italiennes mises en vente aux enchères judiciaires. www.astagiudiziaria.com est un portail qui donne accès aux ventes aux enchères judiciaires dans toute l’Italie.

Acheter une Maison aux Enchères en Italie

Dans le cadre de votre devoir de diligence, il est absolument essentiel de visiter le bien. Effectuez la visite avant la vente aux enchères en compagnie d’un fonctionnaire désigné par le tribunal. Vous devriez vous faire accompagner de votre propre équipe de professionnels: un avocat, un géomètre, un constructeur. Il est probable que certains aspects ne figurent pas parmi la documentation susmentionnée, comme les contraintes en matière urbanistique. N’hésitez pas à poser des questions sur tout ce qui vous préoccupe. Si votre offre est retenue, vous deviendrez certainement propriétaire de l’actif mais également responsable du passif.

Acheter une Maison aux Enchères en Italie: Comment?

Pour participer à une vente aux enchères immobilière en Italie, il faut s’inscrire, ce qui signifie notamment que vous devez avoir un « codice fiscale«  (numéro d’identification fiscale italien), et que vous devez obtenir un reçu prouvant que vous avez versé un acompte de 10 % de votre offre d’achat pour une enchère senza incanto, ou du prix de réserve pour une enchère con incanto, du bien qui vous intéresse. Vous pouvez également demander à votre avocat d’enchérir sur le bien en votre nom. Pour ce faire, vous devez lui conférer une procuration limitée (procura speciale). Dans tous les cas, vous devrez être vigilants sur les détails de la vente.

Les coûts associés

Avant de participer à une vente aux enchères, vérifiez toujours les dépenses liées à la vente et les frais supplémentaires. Renseignez-vous sur le montant exact à prévoir en plus du prix d’achat du bien. Les coûts peuvent inclure les taxes d’enregistrement ou les frais de TVA en suspens, ainsi que les honoraires des professionnels pour le transfert du titre de propriété.

Le paiement

Les méthodes de paiement doivent faire l’objet d’une attention particulière. Comment comptez-vous payer ? Vous devez dabord verser une caution de 10 % du prix de réserve pour participer à la vente aux enchères. Ensuite vous devrez être en mesure d’accéder rapidement aux fonds restants si votre offre est la meilleure, généralement entre 10 et 60 jours après l’achat. Si vous avez besoin d’un prêt hypothécaire, vous devrez présenter un billet à ordre émis par votre banque avant le commencement de la vente aux enchères.

Les taxes

Tenez compte de la fiscalité. Vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux lors de l’achat d’un bien immobilier aux enchères. Normalement, les droits de mutation sont à calculer en complément du prix d’achat du bien. Toutefois, la règle du « prezzo-valore » ne s’applique pas aux biens achetés dans le cadre d’une procédure judiciaire ou d’une faillite. Si vous souhaitez bénéficier d’éventuels avantages fiscaux, vous devez le manifester avant le commencement de la vente. Vous devez être prêt à tout mettre en place avant la fin de la vente si vous remportez l’enchère.

Après la vente aux enchères

Un transfert d’achat décrété par un juge est exécutoire et permet la libération du bien. Toutefois, il n’est pas rare en Italie que l’ancien propriétaire fasse appel pour faire annuler la vente aux enchères. Dans d’autres cas, un bien immobilier peut faire l’objet d’une possession adverse (usucapion), ou d’un contrat de location. En tant que nouveau propriétaire, vous devrez prendre des mesures d’expulsion à vos frais.

Acheter une Maison aux Enchères en Italie

Acheter une Maison aux Enchères en Italie : Prudence !

Avant d’acheter une maison aux enchères en Italie, certains risques potentiels sont à considérer.

L’achat aux enchères se fait dans l’état de fait et de droit dans lequel se trouve le bien. Ceci sans aucune garantie de la part du vendeur. Cela signifie que l’acheteur devra assumer toutes les dettes ou charges grevant le bien, telles que les hypothèques, les servitudes, les arriérés de copropriété, les impôts impayés, etc. En outre, l’acheteur devra vérifier l’état de conservation et la conformité urbanistique et cadastrale du bien. Celui-ci peut nécessiter des travaux de rénovation ou de régularisation.

En outre, il existe un risque réel de ne pas pouvoir occuper les lieux immédiatement.

Un amendement au décret « Milleproroghe » a été émis en 2019 en Italie,  qui étend aux expropriations en cours le principe selon lequel le débiteur ne perd pas la possession de sa maison jusqu’au décret de transfert judiciaire. La personne dont la maison a été saisie a donc le droit d’y vivre même après le transfert de propriété. L’acheteur peut donc devoir attendre longtemps avant que la maison ne soit effectivement libérée.

En outre, les abus de construction ou les contraintes légales peuvent sérieusement compromettre la valeur de l’investissement et les modalités de sa revente future. Ces problèmes ne sont pas seulement un obstacle financier. Ils peuvent aussi constituer une sérieuse entrave à l’obtention d’un prêt hypothécaire. Les banques et les institutions financières effectuent des contrôles rigoureux avant d’accorder des prêts et la présence d’irrégularités dans la construction peut entraîner le rejet d’une demande.

De plus, même si vous disposez des fonds nécessaires pour couvrir à la fois le coût de l’achat et celui de l’amnistie des abus, vous devez tenir compte de l’avenir du bien. Un bien immobilier faisant état de défauts et d’abus peut s’avérer difficile, voire impossible, à revendre. La situation se complique encore si, après l’achat, vous découvrez qu’il est impossible de régulariser les défauts. Dans ce cas, vous vous retrouvez en possession d’un bien qui, malgré l’investissement réalisé, reste invendable et potentiellement inutilisable pour vos besoins !

En conclusion

Acheter une maison aux enchères en Italie représente l’occasion de réaliser un bon investissement, à condition que l’acheteur inexpérimenté n’agisse pas seul et de façon impulsive. Le processus d’achat doit nécessairement comprendre la consultation d’avocats et d’experts techniques qui peuvent fournir une analyse détaillée de l’état du bien, des droits de tiers éventuels et des aspects financiers liés à son acquisition.

Depuis plus de 55 ans, le cabinet d’avocats De Tullio fournit à des clients internationaux des conseils juridiques en toute indépendance et dans toute l’Italie. Nous sommes spécialisés en droit immobilier italien ainsi qu’en matière de successions internationales.

Si vous souhaitez acheter une maison aux enchères en Italie, nous sommes là pour vous aider. Nos avocats sauront vous guider tout au long du processus. N’hésitez pas à nous contacter pour bénéficier d’une première consultation gratuite.

Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).