Investir dans l’immobilier italien: nos conseils utiles pour réussir votre projet.

L’Italie est bien plus qu’une simple destination touristique. C’est également un pays qui offre de nombreuses opportunités aux investisseurs immobiliers. Que vous recherchiez une résidence secondaire, un bien immobilier à louer ou un endroit où prendre votre retraite, investir dans l’immobilier italien pourrait être l’une des décisions les plus judicieuses que vous puissiez prendre.

Des villes historiques aux vignobles vallonnés, en passant par les côtes ensoleillées et les charmants villages perchés, l’Italie offre un cadre de vie incomparable et un marché immobilier étonnamment accessible aux acheteurs internationaux.

 

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Pourquoi investir dans l’immobilier italien ?

Il existe en effet de nombreuses raisons convaincantes d’investir dans l’immobilier italien :

Diversité des types de propriétés : l’Italie offre tout, des fermes rustiques en pierre et des villas Renaissance aux appartements modernes et aux maisons en bord de mer.

Prix attractifs : les prix de l’immobilier en Italie restent compétitifs par rapport à ceux des autres pays d’Europe occidentale.

Potentiel de revenus locatifs : avec plus de 60 millions de touristes par an, les locations à court terme dans les zones très fréquentées sont très demandées.

Mode de vie et héritage : posséder un bien immobilier en Italie n’est pas seulement un investissement financier. C’est aussi l’occasion de découvrir l’art, la cuisine et la culture du pays.

Combien coûte un investissement immobilier en Italie ?

Les prix varient considérablement d’une région à l’autre. Par exemple on peut citer parmi les zones plus importantes:

Rome et Milan (zones urbaines privilégiées) : 4 000 à 10 000 € par m²

Florence et Venise (centres historiques) : 3 500 à 8 000 € par m²

Toscane (zones rurales) : 1 500 à 3 500 € par m²

Pouilles et Calabre (régions du sud) : 800 à 2 000 € par m²

Régions lacustres et alpines : 3 000 à 7 000 € par m²

Sicile et Sardaigne : à partir de 1 000 € par m². Avec de bonnes affaires en particulier à l’intérieur des terres.

Si vous êtes prêt à regarder au-delà des villes connues, vous trouverez certainement de belles maisons abordables dans des régions moins connues.

Le processus d’achat : à quoi s’attendre

L’achat d’un bien immobilier en Italie nécessite en premier lieu une planification minutieuse. Voici un guide étape par étape pour vous aider à naviguer dans ce processus:

1. Étudiez le marché – Identifiez les meilleurs emplacements qui correspondent à vos objectifs d’investissement. Les villes côtières, les villes historiques et les retraites rurales offrent chacune des avantages uniques.

2. Définissez un budget – Tenez compte non seulement du prix du bien, mais aussi des taxes, des frais juridiques et des coûts de rénovation si nécessaire.

3. Engagez un avocat spécialisé en immobilier – La législation immobilière italienne peut être complexe, en particulier pour les acheteurs étrangers. Un expert juridique vous garantira ainsi la sécurité de votre investissement.

4. Faites une offre et signez un contrat préliminaire – Une fois que vous aurez trouvé le bien qui vous convient, vous devrez signer un accord préliminaire et verser un acompte.

5. Finalisez l’achat – L’acte final est signé devant un notaire, ce qui fait de vous le propriétaire officiel du bien.

Investir dans l’immobilier italien : considérations juridiques pour les acheteurs étrangers

En Italie, comme dans d’autres pays, le principe de réciprocité s’applique. Cela signifie concrètement que les acheteurs peuvent acquérir un bien immobilier seulement si leur pays d’origine accorde le même droit aux citoyens italiens. Cependant, il est important de noter que la procédure juridique peut aussi être complexe. Pour éviter tout écueil, faites appel à un cabinet d’avocats de confiance expérimenté dans les transactions immobilières en Italie. Chez De Tullio Law Firm, nous sommes spécialisés dans l’assistance aux acheteurs internationaux. Nous vous garantissons donc un achat sans encombre et en toute légalité.

Enfin…

Investir dans l’immobilier italien est une opportunité intéressante, mais il est essentiel de bénéficier d’un soutien juridique adéquat. Notre équipe du cabinet d’avocats De Tullio est là pour vous guider à chaque étape du processus d’achat, de la diligence raisonnable jusqu’à la négociation du contrat et à la conclusion de la vente.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez investir dans l’immobilier italien, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin de la procédure.

Notre article relatif à l’offre d’achat d’un bien immobilier en Italie pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

 

Acheter un appartement à Turin: nos conseils pour réussir votre achat.

Turin est la capitale de la région du Piémont, dans le nord-ouest de l’Italie. Située à environ 125 kilomètres à l’ouest de Milan et à 78 kilomètres au sud-est de la frontière française, Turin se trouve au pied des Alpes. Avec une population d’environ 150 93 habitants, Turin est la quatrième plus grande ville d’Italie. Elle offre un environnement urbain mêlant histoire, affaires et culture. Selon les dernières données de 2022, la ville de Turin compte plus de 134 000 résidents étrangers sur 854 404 citoyens. Soit un total de 15,69 %.

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Acheter un Appartement à Turin, Pourquoi?

Les raisons d’acheter un appartement à Turin ne manquent pas. Turin constitue une sorte de porte d’entrée vers l’ouest et le nord de l’Europe. Ses liens indéniables avec la France, dus à sa proximité et à un passé marqué par des interactions culturelles et administratives, sont encore perceptibles aujourd’hui. Depuis la capitale piémontaise, il est facile de rejoindre la France et la Suisse. En ce sens, Turin représente un important carrefour logistique, ce qui a largement contribué à son développement.

La ville compte de nombreux parcs et espaces verts, dont le vaste Parco del Valentino, le long du Pô. Les Alpes voisines offrent des possibilités de randonnée et de ski. Avec des stations accessibles en 1 à 2 heures de route. L’économie de Turin est diversifiée, avec une forte industrie automobile (le siège de FIAT se trouve ici), aérospatiale et technologique. La ville est aussi importante pour sa production de produits alimentaires et de vin, ainsi que pour les nombreuses startups en pleine croissance qui s’y trouvent.

La vie culturelle:

Turin accueille plusieurs événements majeurs tout au long de l’année, notamment le Festival du film de Turin et la Foire internationale du livre de Turin. La ville est également célèbre pour ses liens avec le mouvement Slow Food, qui prône la cuisine locale et traditionnelle. La scène muséale de la ville est impressionnante, avec notamment le Musée égyptien (deuxième après le Caire en termes de collection) et le Musée national du cinéma qui se trouve dans l’emblématique Mole Antonelliana.

La gastronomie:

La gastronomie de Turin est très éclectique, allant des restaurants traditionnels piémontais aux cuisines internationales. La ville est célèbre pour son chocolat, notamment le gianduja, et pour sa culture de l’apéritif, où les apéritifs s’accompagnent de copieux buffets. Turin se distingue en outre pour son vin (Barolo et Barbaresco) et pour les plats locaux populaires tels que les agnolotti (pâtes farcies) et la bagna cauda.

Le marché immobilier:

La ville, célèbre pour son élégance et son histoire (et ses nombreux palais historiques), offre un mélange de tradition et de modernité.  Les quartiers les plus en vogue comprennent le centre historique, avec ses demeures seigneuriales et ses appartements de luxe. Mais aussi le quartier de la Collina Torinese, avec ses villas de prestige offrant une vue panoramique sur la ville et les Alpes. Le prix moyen au m² à Turin est d’environ 2 000 €, avec des pics dépassant 3 500 € dans les quartiers du centre historique. Les prix minimums sont d’environ 1 300 € dans les zones les plus distants du centre.

Outre le centre historique, voici quelques-uns des meilleurs quartiers où vivre :

• Vanchiglia/Vanchiglietta : si vous recherchez un quartier proche du centre mais plus abordable et vivant. Vanchiglia, près du Campus Einaudi et du Palazzo Vecchio, regorge d’étudiants et de jeunes gens. Sinon, Vanchiglietta est légèrement plus loin du centre, mais plus calme et qui s’adapte à la vie quotidienne ;
• Crocetta : quartier qui se situe entre Porta Nuova et Porta Susa. Crocetta est l’un des quartiers les plus appréciés des jeunes et des adultes. Il est riche en histoire et très proche du centre historique. Il est également très bien desservi par les transports publics. Les prix de l’immobilier tournent autour de 2 000 euros /m² ;
• Cenisia : recommandé pour ceux qui étudient à l’École polytechnique. Cenisia est un quartier très similaire à Crocetta mais moins cher. Il est bien desservi et idéal pour ceux qui recherchent la tranquillité dans leur vie quotidienne. Il ne manque toutefois pas de bars et de lieux où passer quelques soirées en compagnie.
• Pozzo Strada : si vous recherchez un quartier périphérique mais pas trop loin du centre-ville, Pozzo Strada est un excellent compromis. Ceci car il est bien desservi tout en étant peu chaotique. Vous trouverez ici plusieurs espaces verts, idéaux pour les familles et les amateurs de la nature.
• Lingotto : bien desservi par le métro, Lingotto est l’un des quartiers que préfèrent les travailleurs qui souhaitent être proches des zones commerciales. On y retrouve d’importants événements tels que le Salone del Gusto et le Salone del Libro 

Acheter un Appartement à Turin: Soyez Prudents

Que vous ayiez l’intention de vivre à Turin ou que vous prefériez acheter un appartement pour le mettre en location, vous devez garder à l’esprit certains principes. En Italie, contrairement à la France ou à la Belgique, le marché immobilier est plein de constructions abusives.

Pour mettre éventuellement en location votre appartement dans le futur, celui-ci devra respecter de nombreuses réglementations en vigueur. Si ce n’est pas le cas, le risque de sanctions sévères est important. Les contrôles sont fréquents et les possibilités de régulariser les abus de constructions sont moindres.

Avant de procéder à l’achat, il est donc essentiel d’effectuer des vérifications urbanistiques et cadastrales. Ces vérifications permettent de s’assurer que le bien immobilier est conforme aux réglementations locales et qu’il n’y a pas d’irrégularités. Par exemple, il est important de vérifier si le bien immobilier a été construit légalement, et si la situation cadastrale est à jour et correcte.

Pour naviguer dans ce processus complexe, il est opportun de se faire assister par un avocat expert en droit immobilier italien. Préférez un avocat qui parle français, pour éviter de devoir recourir à un interprète. Un avocat peut vous aider à comprendre les différences juridiques entre les deux pays. Il vous garantira en outre que toutes les vérifications nécessaires soient effectuées avant la conclusion de l’achat.

En Conclusion…

Acheter un appartement à Turin peut être un excellent investissement, mais il est essentiel d’être conscient des différences juridiques par rapport à la France. Les acheteurs étrangers doivent accorder une attention particulière aux documents et prendre en compte l’importance des vérifications urbanistiques et cadastrales. Faire appel à un avocat francophone peut faire la différence et garantir un achat sûr et sans surprise.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez acheter une maison à la frontière italienne, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin.

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Travaux de rénovation abusifs en Italie: Nouvelle sentence du Tribunal Administratif régional.

Le tribunal administratif régional du Latium a confirmé la démolition d’ouvrages de construction illégaux à Rome. Ceci en soulignant l’importance du permis de construire et rejetant les tentatives de fractionnement de l’infraction.

C’est ce qui ressort du récent arrêt n° 9783/2025 du tribunal administratif régional du Latium. Cet arrêt a confirmé la légalité d’un ordre de démolition émis par Rome Capitale.

Travaux de rénovation abusifs en Italie: l’affaire judiciaire

L’affaire concernait des modifications apportées à un bâtiment romain sans autorisation. Il s’agit de changements internes, modifications esthétiques, regroupements de locaux et changements d’affectation. La mairie a ordonné la démolition dans un délai de 90 jours. Les propriétaires ont contesté la mesure, affirmant que les travaux étaient mineurs et pouvaient se régulariser par des procédures simplifiées.

Les travaux contestés : plus qu’une simple modification interne

Le tribunal administratif régional a examiné les modifications. Il en a conclu qu’il s’agissait d’abus de construction importants, légitimant ainsi l’ordre de démolition. Le jugement a établi que toutes les modifications ne sont pas considérées comme mineures. Il a établi en outre que la complexité et l’étendue des travaux justifient la sanction. Les travaux contestés comprenaient des regroupements d’unités, des changements d’affectation, des modifications extérieures, de nouvelles constructions et des transformations de garages. Le tribunal administratif régional a estimé que, considérés dans leur ensemble, ces travaux constituaient une transformation du bâtiment qui nécessitait une autorisation.

Travaux de rénovation abusifs en Italie: ce que dit réellement la loi

Le cœur de la décision du TAR du Latium réside dans l’application stricte de la réglementation urbanistique en vigueur. Celle-ci se retrouve dans les  articles 10 et 33 du décret présidentiel 380/2001 et dans l’article 16 de la loi régionale du Latium n° 15/2008.

Selon l’article 10, paragraphe 1, du décret présidentiel 380/2001, sont soumis à un permis de construire, entre autres, les travaux de rénovation qui entraînent des modifications des façades, un changement d’affectation entre des catégories fonctionnellement autonomes et une augmentation du volume. L’article 33 du même décret prévoit, à titre de sanction en cas de travaux effectués sans ce permis, l’ordre de démolition.

La décision souligne que les abus en matière de construction doivent s’évaluer dans leur globalité. Il est impossible de les fragmenter afin d’en minimiser l’impact. La réglementation urbanistique en vigueur exige des permis pour les rénovations qui modifient l’aspect extérieur, changent l’usage ou augmentent le volume. Le TAR a affirmé qu’il n’est pas nécessaire de motiver l’intérêt public pour la démolition. La constatation de l’abus suffit. La documentation fournie par Roma Capitale a été jugée adéquate et détaillée. Cela tandis que les preuves des requérants n’ont pas été suffisantes pour réfuter les conclusions.

Le TAR a ensuite rappelé plusieurs arrêts récents d’autres tribunaux administratifs

• TAR Campanie, Naples, n° 4303/2024. L’ouverture de portes et de fenêtres est toujours qualifiable de modification des façades et nécessite un permis de construire.
• TAR Émilie-Romagne, Bologne, n° 223/2024. Le changement d’affectation avec modifications structurelles nécessite un permis. Ceci car il n’est pas autorisé par SCIA ou CILA.
• TAR Ombrie, n° 104/2024. La réalisation de nouveaux volumes constitue toujours une nouvelle construction. Elle doit être sanctionnée par une démolition si elle n’est pas autorisée.
• Enfin, la loi régionale n° 15/2008, à l’article 16, confirme qu’en cas de rénovations importantes ou de changements d’affectation entre différentes catégories urbanistiques, l’administration a le devoir d’ordonner la démolition si le permis de construire fait défaut.

En résumé, le Tar a jugé légitime l’action de l’administration, établissant que la démolition était une réponse obligatoire à l’abus constaté. Les requérants ont tenté d’analyser les interventions individuellement afin d’éviter la sanction. Mais le TAR a réaffirmé que les abus doivent être considérés dans leur ensemble. Ce n’est pas chaque détail qui compte, mais la complexité des interventions en tant qu’infraction unique au code de l’urbanisme ayant des répercussions significatives. Le Conseil d’État a confirmé que l’évaluation doit être globale et ne pas viser à isoler les travaux individuels. L’administration a donc agi correctement en qualifiant les interventions d’infraction unique au code de l’urbanisme.

Travaux de rénovation abusifs en Italie: Soyez vigilants !

Il est impératif d’accroître votre prudence lors de l’acquisition d’un bien immobilier en Italie. En effet, la vérification rigoureuse des permis de construire fournis par le vendeur constitue une étape essentielle. Ces documents peuvent être valides individuellement, mais ne garantissent pas nécessairement la conformité urbanistique du logement.

En d’autres termes, il est possible qu’un bien ait obtenu plusieurs permis de construire pour diverses interventions de restructuration effectuées au fil des années, sans que celles-ci soient conformes aux normes en vigueur. Dans ce cas, le bien pourrait se révéler totalement non conforme au regard de la réglementation urbanistique.

Les sanctions administratives en cas de non-conformité peuvent être sévères, pouvant aller jusqu’à l’ordonnance de démolition totale de l’unité immobilière. C’est pourquoi il est crucial d’effectuer toutes les vérifications nécessaires avant la signature de l’acte d’achat. La réalisation d’un audit préalable par un avocat spécialisé en droit immobilier italien constitue la seule garantie permettant d’assurer la légitimité des titres de construction.

Votre avocat procédera à une analyse approfondie de la propriété, et pourra également faire réaliser une expertise technique détaillée afin d’évaluer la conformité du bâti et de ses équipements. En cas de non-conformités, qu’elles soient mineures ou majeures, l’avocat négociera en votre nom une réduction du prix d’achat. Il veillera à la protection de vos intérêts et défendra vos droits en cas d’abus de construction constatés avant la conclusion de la transaction.

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En Conclusion…

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Distance légale obligatoire en Italie entre deux constructions immobilières: 10 mètres minimum. C’est la règle indérogable à laquelle tout constructeur doit se plier s’il ne veut pas avoir de problèmes.

La sanction pécuniaire substitutive à la démolition des constructions illégales ne saurait en aucun cas pallier le non-respect des distances légales. En effet, si deux édifices à murs vitrés, érigés postérieurement au D.M. 1444/1968, se trouvent à une distance de 9,50 mètres l’un de l’autre au lieu des 10 mètres prescrits, en raison de non-conformités survenues lors de leur édification, cela constitue une infraction. Cette dernière est d’une gravité telle qu’elle est difficilement rattrapable. Cela en raison de l’absence d’une double conformité aux règles d’urbanisme.

Distance légale obligatoire en Italie: Le Verdict du Conseil d’État

Il s’ouvre alors la question de savoir si le paiement d’une amende substantielle permet d’éviter la démolition. La réponse est négative. Le principe en la matière est clairement énoncé dans l’arrêt du Conseil d’État n° 4950/2025. Ce dernier exclut toute possibilité de recourir à la fiscalisation en cas d’infraction. Et cela, en affirmant que les distances minimales de 10 mètres constituent des normes impératives. Cette règle a pour but de prévenir la création d’espaces nuisibles à la santé publique. Ce qui rend impossible toute dérogation ou échappatoire à l’obligation de démolition.

L’arrêt insiste sur le fait que les distances imposées par le D.M. 1444/1968 sont obligatoires et préétablies. Ceci sans que les autorités locales disposent d’une marge de discrétion dans leur application. Par ailleurs, il est souligné qu’une interprétation erronée a été avancée concernant la réglementation en vigueur, notamment par une citation incorrecte du D.P.R. n° 380/2001. Ce dernier exige le respect des distances préexistantes, qui, dans le cas présent, n’ont pas été respectées.

La loi est claire

La jurisprudence a déjà affirmé de manière constante qu’un propriétaire doit édifier son bâtiment à une distance d’au moins dix mètres d’un mur vitré appartenant à un bâtiment voisin. Cela sans aucune dérogation possible, même si la nouvelle construction prévoit une hauteur inférieure à celle des fenêtres. Ainsi, la règle édictée par le D.M. 1444/1968 doit impérativement être observée pour des raisons de santé publique.

Cet arrêt du Conseil d’Etat est une étape importante dans le domaine de la répression des abus de construction. Une fois de plus, il est précisé que la fiscalisation d’une infraction est une institution résiduelle et strictement encadrée. Celle-ci ne peut se transformer en un outil d’amnistie généralisée, ni s’utiliser pour contourner des règles obligatoires telles que celles relatives aux distances minimales.
En fin de compte, la nature de l’abus doit s’évaluer avec le plus grand soin. Cela en évitant de nourrir des espoirs d’amnisties ou de fiscalisation qui sont juridiquement irréalisables.

Distance légale obligatoire en Italie: Ce qu’il faut retenir

C’est donc clair, si vous faites construire une maison en Italie, ou si vous achetez une maison déja construite (après 1968), vous devez être vigilant quant au respect des réglementations. Si vous acheter une maison qui ne respecte pas la distance légale obligatoire en Italie, vous risquez de la voir démolir ensuite. Méfiez-vous si on vous promet qu’en Italie, tout peut se régler par le paiement d’une amende!

Beaucoup de constructions en Italie sont en effet abusives. Les chiffres en la matière sont éloquents, avec une disparité évidente entre le nord et le sud. Dans le détail, en 2021, la région italienne présentant le taux le plus haut est la Campanie, avec 48,8% de logements non autorisés par les municipalités. En deuxième position, avec un pourcentage égal, se trouvent la Basilicate et la Calabre (47,7%). La Sicile arrive en troisième position (45,8%). Les régions ayant l’indice le plus bas sont Frioul-Vénétie Julienne (3,2%), Trentin-Haut Adige (3,2%), Piémont (4,1%) et Val d’Aosta (4,1%). Globalement, les régions septentrionales ont une moyenne de 4,3% de constructions abusives. Les régions centrales quant à elles ont une moyenne de 13,8% et les régions méridionales de 39,2%.

L’abusivisme peut prendre plusieurs formes, notamment :

• La construction sans permis : Édifier un bâtiment ou une extension sans avoir obtenu le permis de construire requis par la réglementation locale.
• La violation des normes de densité et de surface : Dépasser les limites fixées par le plan d’urbanisme ou par le permis initial.
• Les modifications non autorisées : Effectuer des travaux de transformation ou de rénovation sans autorisation, notamment dans des zones protégées.
• L’extension illégale : Ajouter des structures ou des surfaces à un bâtiment existant sans approbation officielle.

Les contraintes urbanistiques et leur impact

L’Italie dispose d’un cadre réglementaire strict pour préserver l’aménagement du territoire. Les plans d’urbanisme locaux (Piani Regolatori Generali) fixent les règles concernant l’utilisation des sols, la densité, la hauteur des bâtiments, etc. Toute construction doit respecter ces normes pour garantir un développement harmonieux et durable.

Les contraintes paysagistiques et environnementales

De plus, de nombreuses zones en Italie sont soumises à des restrictions paysagistiques pour préserver la beauté naturelle et le patrimoine culturel. Les zones classées comme « zones protégées » ou « zones de paysage » imposent des limitations strictes sur la construction. Cela notamment dans les parcs nationaux, les réserves naturelles, ou les zones côtières.

Les contraintes hydrogéologiques et géologiques

Les régions sujettes à des risques hydrogéologiques, comme les zones inondables ou instables, imposent des règles spécifiques pour éviter les constructions dans des zones à risque. La législation prévoit des contrôles rigoureux pour prévenir les dommages liés aux phénomènes naturels. Toute construction dans ces zones doit en effet respecter des normes techniques strictes.

Distance légale obligatoire en Italie: Attention!

Le problème de la distance légale obligatoire entre deux maisons est considéré comme un problème sans solution. Il est donc indispensable de faire des vérifications approfondies avant de signer toute promesse d’achat en Italie. Les règles urbanistiques sont strictes, et les contrôles sont fréquents dans certaines régions. Ces contrôles sont encore plus fréquents si vous voulez ouvrir une activité de location dans le logement. Acheter un bien immobilier qui n’est pas conforme à son permis de construire vous expose au risque de sanctions administratives et économiques. Mais dans certains cas extrêmes, comme le souligne l’exemple de cet article, le Tribunal administratif peut ordonner directement la démolition de la maison.

Faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier vous permet de procéder à toutes les vérifications nécessaires avant de signer une promesse d’achat. Votre avocat effectuera un audit préliminaire sur la propriété de votre choix. Il pourra également faire réaliser une expertise technique approfondie pour vous renseigner sur la conformité ou non du bâti et de ses équipements. Dans le cas – fréquent – de non conformités légères ou importantes, votre avocat négociera à votre place un rabais sur le prix d’achat. Il veillera à protéger vos intêrets et défendra vos droits en cas d’abus de constructions constatés avant l’achat.

En Conclusion…

Pour acheter une propriété en Italie en toute sécurité, il est donc fondamental de faire réaliser un audit préliminaire. Un avocat expert en droit immobilier pourra vous assister et défendre vos intêrets tout le long du processus d’achat, vous évitant ainsi d’avoir de mauvaises surprises dans le futur. Votre avocat prendra en charge l’ensemble de la procédure. D’une part, il vérifiera la documentation (urbanistique, cadastrale, hypothécaire, énergétique, etc.). D’autre part, il rédigera les divers contrats que vous devrez signer. Il réalisera également l’ensemble des formalités administratives et vous accompagnera chez le notaire le jour de la signature de l’acte.

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Compromis de vente et Achat définitif en Italie: La Cour de cassation s’est prononcée.

La transcription du contrat définitif effectuée plus d’un an après la date indiquée dans le compromis entraîne la nullité de la transcription de ce dernier.

Si le délai de conclusion du contrat définitif prévu dans le compromis est supérieur à trois ans, ou en cas de prorogation dépassant ce délai, le compromis doit se transcrire à nouveau. La nouvelle transcription prendra donc effet à compter de sa date d’exécution.  Ceci sans préjudice des droits des tiers qui ont transcrit un titre sur le bien immobilier avant celle-ci (Cassation n° 7634/2025).

Contrat préliminaire de vente, la prorogation du délai pour la conclusion du contrat définitif est opposable aux tiers uniquement si transcrite.

« Les deux délais prévus par l’article 2645 bis du Code civil correspondent à des intérêts d’ordre général. Alors que le premier peut être prorogé par les parties par un acte transcrit avant l’expiration du délai annuel à compter de la date initialement prévue pour la conclusion du contrat définitif, le second n’est en aucun cas à la disposition des parties. De sorte que si le délai de conclusion du contrat définitif prévu par le contrat préliminaire est supérieur à trois ans, ou en cas de prorogation d’un commun accord des parties dépassant ce délai, le contrat préliminaire devra se transcrire nouvellement. Et la nouvelle transcription prendra effet à compter de son exécution. Ceci sans préjudice des droits des tiers ayant transcrit un titre sur le bien immobilier avant celle-ci ».

C’est ce qu’établit l’arrêt n° 7634 du 22 mars 2025 de la Cour de cassation. Cette dernière a accueilli le recours d’un établissement de crédit visant à obtenir la déclaration d’inefficacité de la transcription du contrat préliminaire de vente d’un bien immobilier, conclu en qualité de promettant vendeur par l’un de ses débiteurs, au motif que la transcription du contrat de vente avait été effectuée plus d’un an après la date convenue par les parties pour la conclusion du contrat définitif.

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Compromis de Vente et Achat définitif en Italie: Les faits

Une banque a assigné en justice les parties comparantes d’un contrat préliminaire de vente immobilière. Elle a demandé au tribunal de déclarer l’inefficacité de la transcription correspondante. Cela car le contrat de vente avait été transcrit le 11 avril 2012. Soit plus d’un an après le 9 octobre 2009, date prévue pour la conclusion du contrat définitif.

Le tribunal a rejeté la demande. Estimant que l’expiration du délai d’un an à compter de la date convenue pour la conclusion du contrat définitif ne pouvait être invoquée que par les parties. Le contrat restant opposable aux tiers. Le délai de trois ans d’efficacité de la transcription du contrat préliminaire ayant été respecté.

La Cour d’appel a en revanche déclaré inefficace, à l’égard de l’établissement de crédit, la transcription du contrat préliminaire de vente. Ceci au motif que le contrat de vente avait été transcrit après l’expiration du délai d’un an à compter de la date que les parties avaient indiquée, dans le précité accord préliminaire, pour la signature du contrat définitif.

Un pourvoi en cassation a été formé contre la décision de la Cour d’appel.

Compromis de Vente et Achat définitif en Italie: La Décision de la Cour de Cassation

Pour comprendre la question juridique en objet, il est important de noter que l’article 2645-bis du Code civil permet la transcription des contrats préliminaires, notamment ceux liés à la vente. Cela pour permettre à l’acquéreur promettant d’éviter tout préjudice résultant de formalités (transcriptions et inscriptions) préjudiciables à l’encontre du vendeur promettant entre la conclusion du compromis et la conclusion de l’acte définitif.

La transcription du contrat préliminaire présente un effet qui s’apelle « effet réservatoire ». Ce dernier anticipe les conséquences de la transcription du contrat définitif. Toutefois, ce mécanisme impose des limites aux droits des créanciers du vendeur. Pour cette raison, le législateur a établi des délais pour que cette formalité soit efficace. Si la transcription du contrat définitif ne se fait pas dans l’année suivant l’accord pour sa conclusion, ou dans les trois ans suivant la transcription, l’effet de la transcription du contrat préliminaire cesse.

Pour bénéficier de l’effet réservatoire, il faut que la transcription du contrat définitif se réalise dans ces délais. La Cour suprême a précisé que le délai de trois ans est un maximum que les parties ne peuvent prolonger. Ainsi, au delà ce délai de trois ans, le contrat préliminaire doit se transcrire à nouveau.

La Cour suprême peut prolonger ce délai d’un an, à condition de le décider avant son expiration. Passé ce délai, et comme pour les trois ans, la transcription perd son efficacité. Une nouvelle transcription doit alors se faire sans préjudice pour les droits des tiers ayant déjà transcrit.

En Conclusion…

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