Acheter une maison en Italie est un beau projet. La complexité du processus et la spécificité du marché ne devraient pas le compromettre

Pour acheter une maison en Italie en toute sécurité, il convient de vous faire assister par un avocat. Il est primordial que celui-ci soit spécialisé dans le droit immobilier italien et parle couramment français. L’intervention d’un avocat italien, indépendant et francophone au sein de votre transaction peut vous faire économiser beaucoup de temps et d’argent sur le long terme.

Choisir votre avocat est une décision importante. Assurez-vous de faire appel à un expert francophone, indépendant et qui ait l’habitude de conseiller des clients internationaux dans le cadre d’investissements immobiliers en Italie.

Outre à sa spécialisation dans le droit immobilier italien, votre avocat doit être :

• Indépendant. Assurez-vous que votre avocat n’ait aucun lien avec l’agent immobilier, le constructeur ou le vendeur. Un avocat indépendant s’occupera exclusivement de vos intérêts et non de ceux de l’agent immobilier ou du constructeur. Nous vous recommandons de solliciter votre propre avocat plutôt que de suivre les recommandations d’un agent immobilier, de son avocat ou de son expert technique.
• Francophone. À moins que vous ne parliez couramment l’italien, votre avocat doit être francophone. Celui-ci doit être en mesure de vous comprendre, de vous conseiller et de répondre à l’ensemble de vos interrogations en utilisant des termes que vous comprenez parfaitement. Il serait vain d’engager un expert dont vous ne comprendriez pas le produit de son expertise.
• Assuré. Vous devez vérifier que votre avocat dispose d’une assurance responsabilité civile professionnelle. Si un quelconque problème survenait en lien avec ses conseils, vous devriez pouvoir récupérer les sommes investies au titre de son assistance.

Pourquoi confier mon projet immobilier italien à mon avocat ?

Visiter le bien immobilier que vous souhaitez acquérir est une étape importante mais non suffisante pour sécuriser vos intérêts.

Il serait hasardeux de penser connaitre l’ensemble des caractéristiques et obligations rattachées à un bien immobilier, en se basant uniquement sur la visite effectuée de celui-ci ou les informations délivrées par un agent immobilier. En faisant appel à un avocat, vous aurez une meilleure compréhension des caractéristiques du bien et du processus d’achat italien.

Pour vous permettre d’acheter une maison en Italie en toute sécurité, votre avocat peut :

• Vous guider et sécuriser vos intérêts tout au long de la procédure d’achat de votre bien immobilier en Italie ;
• Veiller au respect de vos droits et obligations ;
• Vérifiez le titre de propriété et contrôler le bien avant de signer tout document qui pourrait avoir des implications financières et juridiques contraignantes ;
• Organiser des expertises techniques, structurelles et géologiques du bien immobilier ;
• Examinez et rédiger les documents relatifs au transfert de propriété ;
• S’occuper des diverses formalités administratives (obtention d’un code fiscal italien, fixation de votre résidence en Italie, ouverture d’un compte bancaire, prise de contact avec les fournisseurs d’énergies pour mettre à jour les contrats, etc.) ;
• Vous conseiller sur les questions de succession et de fiscalité susceptibles de vous concerner ;
• Préparer un testament pour gérer le sort de vos biens italiens ;

Quel est le rôle du notaire dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier en Italie ?

Un notaire italien (Notaio) est un représentant légal du gouvernement italien. Bien qu’il soit également issu d’une formation juridique, l’essence même de sa profession diffère grandement de celle de l’avocat.

Le rôle du notaire en Italie est de superviser la transaction immobilière, de collecter au nom de l’Etat italien les sommes dues pour le paiement des différentes taxes et d’établir, de publier et de transcrire l’acte authentique de vente au sein des registres publics italiens. Celui-ci doit respecter un devoir d’indépendance et d’impartialité dans l’exercice de sa fonction. Il ne peut donc pas agir au nom de l’acheteur ou du vendeur. Seul un avocat sécurisera vos intérêts et vous conseillera spécifiquement sur l’achat de votre bien immobilier et les questions connexes.

Dois-je donner procuration à mon avocat italien pour acheter une maison en Italie ?

Si vous n’êtes pas en Italie pendant le processus d’achat, vous devriez donner procuration spéciale (procura speciale) à votre avocat. De cette manière, vous autorisez une autre personne à effectuer divers actes spécifiques à votre place. Le mandataire peut, notamment, signer pour vous un acte authentique de vente et vous éviter ainsi le déplacement chez le notaire en Italie.

En donnant procuration à une autre personne, vous lui confiez le pouvoir d’agir en votre nom et pour votre compte. Vous devez donc vous assurer de nommer des personnes en qui vous pouvez avoir confiance. En nommant votre avocat, vous bénéficiez de certaines protections. Celui-ci doit respecter certaines règles et exerce sous la surveillance d’un ordre. Outre au niveau de compétence et de confiance en votre mandataire, il convient de vous assurer que vous compreniez parfaitement ce que vous acceptez.

Enfin …

L’achat d’un bien immobilier en Italie comporte certaines particularités, tant au niveau légal que culturel. Il convient donc de sécuriser vos intérêts dès le début de la transaction pour éviter de devoir faire face à d’éventuels désagréments.

Depuis plus de 55 ans, le cabinet d’avocats De Tullio assiste une clientèle internationale dans le cadre d’investissements immobiliers sur l’ensemble du territoire italien. Nous sommes spécialisés en matière de transactions immobilières et successions internationales ainsi qu’en droit de la famille.

Si vous souhaitez obtenir de plus amples informations sur l’achat d’une propriété en Italie, nous sommes là pour vous aider. Nous pouvons vous guider tout au long du processus ou même le prendre en charge personnellement, en votre nom et pour votre compte. Contactez-nous pour une consultation préliminaire gratuite.

L’ensemble des informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et à but pratique. En aucun cas celles-ci ne sauraient constituer un quelconque conseil juridique ou un élément de nature à engager la responsabilité du cabinet.

1 acheter une maison en Italie. 2 acheter une maison en Italie. 3 acheter une maison en Italie.

Dans cet article, retrouvez de précieuses informations relatives à l’acquisition d’un bien immobilier en Ligurie.

Géographiquement proche de la Côte d’Azur mais économiquement plus accessible, le marché immobilier ligurien présente de réelles opportunités d’investissement. Depuis 2015, le prix de l’immobilier au mètre carré dans cette région n’a jamais connu un niveau aussi bas. Que ce soit pour y passer des vacances ou pour y développer une activité commerciale, la Ligurie attire de nombreux d’investisseurs. Savone, Sanremo et les Cinq Terres figurent notamment parmi les localités les plus recherchées en Ligurie.

Toutefois, l’acquisition d’un bien immobilier en Ligurie peut comporter certains risques qu’il convient de maitriser le plus tôt possible. Nous évoquerons donc les mesures de précaution à adopter dans le cadre d’un investissement immobilier en Ligurie après un bref rappel de la procédure.

La procédure d’achat d’un bien immobilier en Ligurie

L’acquisition d’un bien en Ligurie peut générer d’importantes conséquences sur la nature des obligations qui vous incombent. Il est donc important de connaître les principales étapes de la procédure d’acquisition immobilière en Ligurie.

L’achat d’une maison en Italie se déroule en trois grandes étapes :

1) L’offre d’achat, par laquelle l’acquéreur potentiel formalise sa volonté d’acheter le bien ;

2) Le compromis de vente, par lequel les parties s’accordent sur les diverses modalités de la transaction ;

3) L’acte définitif de vente, qui sanctionne le transfert de propriété de l’ancien au nouveau propriétaire.

L’offre d’achat (ou « proposta di acquisto »)

Une fois parvenus à identifier le bien immobilier dont vous souhaitez réaliser l’acquisition, il convient de souscrire une offre d’achat. Celle-ci a pour but d’informer la partie venderesse de votre volonté d’acquérir son bien, selon les termes indiqués. En cas d’acceptation, ce premier acte engage votre responsabilité contractuelle à la conclusion de la transaction.

Il est donc primordial d’étudier – avant sa souscription – la documentation relative au bien immobilier. Celle-ci vous fournira de précieuses informations quant à son niveau de conformité cadastrale et urbanistique, de performance énergétique, de fonctionnement et de régularité de ses équipements, ou encore des aspects fiscaux liés à son acquisition ainsi qu’à sa propriété. Cette étape est indispensable pour vous assurer de la possibilité de concrétiser votre projet en toute sécurité.

Sur la base de ces informations, il convient ensuite de rédiger une offre d’achat en veillant à insérer toutes les clauses nécessaires à la sécurisation de vos intérêts. Souvent, une agence immobilière vous transmet une offre d’achat sous forme de formulaire pré-imprimé. Vous n’avez alors qu’à le compléter en renseignant quelques informations relatives. Tout investisseur doit indispensablement faire vérifier ce type de document à un avocat avant de le souscrire. Il peut également lui demander de rédiger directement une offre qui sécurise suffisamment ses intérêts.

L’acception de l’offre d’achat emporte deux conséquences. D’une part, l’acheteur verse un acompte au vendeur. En cas d’interruption de la transaction, cette somme pourrait ne pas être restituée. D’autre part, le vendeur retire le bien du marché immobilier.

Les parties peuvent ensuite fixer au sein d’un compromis les modalités de conclusion de l’acte final.

Ce compromis contient l’ensemble des informations essentielles à la conclusion de la vente. On y retrouve notamment le prix, les modalités de paiement et toute information permettant la bonne conclusion de l’affaire.

La dernière étape correspond à l’établissement de l’acte définitif de vente par un notaire de confiance. L’acquéreur verse le solde de la transaction sur le compte du vendeur. Il peut également le verser sur le compte dédié du notaire. Celui-ci le transférera dans un second temps à la partie venderesse. En contrepartie, cette dernière remet les clefs à la partie acquéresse. En signant l’acte, l’acheteur devient le nouveau propriétaire effectif du bien.

Au stade de la signature de l’acte, le droit italien impose à tout acquéreur étranger ne maitrisant pas couramment la langue italienne d’engager un interprète. Sur ce point, l’engagement d’un avocat bilingue vous permet donc de réaliser de véritables économies. En effet, celui-ci intervient à la fois comme conseiller juridique et interprète.

Les points de vigilance lors de l’achat d’un bien immobilier en Ligurie

Si vous traitez avec un médiateur, vous devez vous assurer du caratère qualifié et déclaré de l’exercice de sa profession. En outre, il est important de connaître les prescriptions urbanistiques en vigueur, liées aux risques hydrogéologiques omniprésents en Ligurie.

Agents immobiliers abusifs

Selon les chiffres de l’Osservatorio del Mercato Immobiliare, environ 1 transaction sur 3 est intermédiée par un médiateur abusif en Italie.

Les agents immobiliers abusifs sont ceux qui ne disposent pas des compétences et des titres requis. Ils ne sont pas enregistrés auprès des chambres de commerce locales. Dès lors, ils exercent cette profession de manière illégale. Tout acquéreur traitant avec ce type d’agent immobilier s’expose à de sérieux risques de nature juridique et économique.

En premier lieu, l’approche employée par ce type de médiateur est systématiquement superficielle. Elle ne protège pas suffisamment les intérêts de l’acquéreur.

En outre, celui-ci néglige souvent la vérification de la conformité urbanistique et cadastrale du bien vendu. Soucieux de conclure la transaction, celui-ci considère que le bien est toujours commercialisable et habitable. De plus, la réalisation des divers contrôles ne va pas dans le sens de ses intérêts.

Premièrement, il est très probable qu’il n’y soit pas du tout familiarisé. En outre, la réalisation de tels contrôles représente un véritable obstacle à la perception de sa commission. La découverte d’éventuelles irrégularités pourrait conduire l’investisseur à se retirer de la transaction. Ce retrait empêcherait ainsi l’agent immobilier de percevoir sa commission.

S’assurer de la conformité urbanistique du bien est pourtant une étape indispensable pour conclure en toute sécurité une transaction immobilière, habiter légalement et durablement le bien, le revendre ou obtenir un permis de construire.

Il est donc important que l’acquéreur qui s’adresse à un agent immobilier et paie une commission fasse preuve de diligence en vérifiant les compétences et titres de l’agent immobilier intermédiant sa transaction. A cette fin, il est conseillé de lui demander de présenter sa carte d’agent immobilier (« tessera »). Seuls les professionnels compétents, assurés, contrôlés et inscrits auprès des chambres de commerce locales en possèdent une. Votre avocat bilingue peut également sécuriser cet aspect.

Prescriptions urbanistiques

Avant d’acheter un bien immobilier en Ligurie, vous devez vous renseigner sur la nature des prescriptions urbanistiques en vigueur au sein de la commune sur le territoire de laquelle celui-ci est situé. En effet, diverses mesures règlementent la construction, limitent les possibilités d’aménagement d’une parcelle et varient grandement d’une commune à l’autre.

En raison des caractéristiques particulières de son territoire, la Ligurie est fortement exposée aux risques hydrogéologiques (glissements de terrain et inondations régulières). Il existe de nombreuses zones caractérisées par un risque de glissement de terrain élevé ou très élevé, ou par un risque hydraulique moyen. Pour cette raison, la construction et la restructuration sur le territoire de nombreuses communes liguriennes sont limitées et conditionnées à l’obtention au préalable d’une « autorisation sismique ».

Selon la loi n° 50 de 2012, les communes soumises aux risques sismiques les plus importants sont situées dans les provinces d’Imperia et de La Spezia.

Ainsi, un grand nombre de communes des provinces susmentionnées font l’objet d’un traitement administratif différent lorsqu’il s’agit de délivrer des autorisations pour la construction ou la rénovations de bâtis sur leur territoire.

Dès lors, que vous achetiez pour vous-même ou en vue de l’entreprise d’une activité commerciale, il convient de prêter une attention particulière au contexte géographique dans lequel la propriété est construite (présence de canaux, de rivières, de risques de glissement de terrain, etc.) pour anticiper d’éventuelles limites aux possibilités de concrétisation de votre projet.

Pour conclure…

Ainsi, il est primordial d’identifier préalablement à la signature du moindre document relatif à l’acquisition d’un bien immobilier en Ligurie l’ensemble des obligations se rattachant à ce dernier. Suivant ses caractéristiques, les aspects économiques, fiscaux et urbanistiques de votre projet seront nécessairement impactés.

Pour réaliser une acquisition immobilière en toute sécurité, il convient de regrouper et d’analyser une série de documents permettant de s’assurer de la faisabilité d’un projet ainsi que de la non-exposition à d’éventuelles sanctions pouvant être de nature administrative (exemple : défaut de certificat d’habitabilité) ou pénale (exemple : construction abusive).

Avant de formuler toute offre d’achat pour l’acquisition d’un bien immobilier en Ligurie, assurez-vous d’en comprendre pleinement les implications juridiques. Le droit immobilier italien est spécifique. Il est donc fortement conseillé de faire examiner tout document par un avocat indépendant, spécialisé et parlant votre langue avant de le signer.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez acheter une propriété en Ligurie, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin de la procédure.

Notre article relatif à l’offre d’achat d’un bien immobilier en Italie pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

L’ensemble des informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et à but pratique. En aucun cas celles-ci ne sauraient constituer un quelconque conseil juridique ou un élément de nature à engager la responsabilité du cabinet.

Le processus de vente italien et ses différents enjeux

Pour vendre un bien immobilier en Italie, certains aspects juridiques doivent être sérieusement pris en considération. En raison des différences existant entre les systèmes juridiques, une transaction immobilière en Italie peut bien souvent se traduire en un processus difficile et long pour les investisseurs étrangers.

Le droit italien est complexe. Si vous ne maitrisez pas parfaitement son fonctionnement, vous pouvez vous exposer à plusieurs risques. Compte tenu des enjeux élevés d’une transaction immobilière, il est fortement recommandé de demander une consultation juridique. Vous devriez toujours choisir votre propre avocat afin d’éviter d’éventuels conflits d’intérêts.

La vente d’un bien immobilier en Italie passe par trois étapes:

1. Signature d’une offre d’achat.

2. Négociation et signature d’un compromis de vente.

3. Réalisation de la vente.

La première étape consiste à mettre le bien sur le marché

LES VENDEURS PEUVENT COMMERCIALISER LEUR PROPRIÉTÉ EUX-MÊMES OU PAR L’INTERMÉDIAIRE D’UNE AGENCE IMMOBILIÈRE

Si vous envisagez de faire appel à un agent immobilier italien, il est important de vous assurer que celui-ci soit qualifié et enregistré auprès de la Chambre de commerce locale. L’enregistrement garantit la qualification professionnelle des agents immobiliers. L’enregistrement garantit également qu’ils disposent d’une assurance responsabilité civile professionnelle.

Les agences immobilières non enregistrées peuvent faire l’objet de poursuites pour avoir exercé une activité réservée. Cela comporte le risque d’amendes et d’autres sanctions, comme le fait de ne pas avoir droit aux commissions. En effet, l’agent reçoit généralement une commission (provvigione) à la fois de l’acheteur et du vendeur. Cette commission est négociable mais équivaut généralement à 3 % du prix de vente.

Souvent, les agences immobilières demandent aux ressortissants étrangers de signer leurs conditions d’engagement classiques. Il convient de les examiner attentivement avant de les signer. Il est bien sûr essentiel d’évaluer les termes et conditions des frais de courtage. En outre, il est important de comprendre le prix de vente minimum, la durée du mandat et son exclusivité.

OFFRE D’ACHAT

Si un acheteur potentiel choisit votre propriété, il signe généralement un premier acte appelé « offre d’achat« . Si vous acceptez cette offre, vous devez la signer et la renvoyer à l’acheteur. En outre, l’acheteur doit effectuer un premier dépôt. L’offre d’achat a pour effet de retirer le bien du marché pendant un certain temps.

DUE DILIGENCE

Pendant la période où la propriété est hors du marché, l’acheteur doit commencer le processus de due diligence. Cela se matérialise par la réalisation de l’ensemble des contrôles nécessaires à la sécurisation de son acquisition. Ces derniers visent notamment à s’assurer de la conformité urbanistique et cadastrale du bien immobilier. Le respect des réglementations locales en matière de planification, d’urbanisme et de construction est également vérifié.

L’acheteur voudra, entre autres, vérifier les points suivants avant de passer à l’étape suivante du processus d’achat:

– Existence de la propriété. Le bien est conforme à la description et le vendeur est en droit de le vendre.

– Absence d’hypothèques/charges, de droits de tiers ou de tout type de charges non divulguées affectant la propriété.

– Conformité de la propriété à toutes les réglementations locales. Cela comprend la planification, d’urbanisme et de construction.

– Habitabilité de la propriété, sauf si celle-ci est vendue dans le but d’être reconstruite. Un certificat à cet effet (certificato di abitabilità) devrait être disponible.

– Respect du vendeur de l’ensemble de la législation fiscale italienne. Cela se fait en vérifiant les déclarations fiscales. L’impôt sur le revenu (imposta sui redditi), dû au cours des années fiscales précédentes, doit avoir été payé. En cas de manquement à cette obligation, le bien immobilier peut être déclaré légalement invendable. Si le vendeur est un commerçant ou une société, il ne doit pas être en situation de faillite (fallito), et aucune demande à cet effet ne doit être en cours contre lui.

– Lorsque la propriété se trouve dans un immeuble d’appartements (condominio), tous les paiements de charges doivent être à jour.

La deuxième étape consiste à négocier et à signer un compromis de vente (compromesso)

Le vendeur doit s’assurer que toutes les déclarations contenues dans le contrat soient exactes. Cela signifie une divulgation complète de l’ensemble des caractéristiques que présente la propriété. Toute question spécifique posée par l’acheteur doit être traitée de manière honnête.

DÉPÔT LORS DU COMPROMIS DE VENTE

En général, la signature d’un compromis de vente implique le versement d’un acompte par l’acheteur. Le montant peut varier entre 10 et 30 % du prix de vente du bien. La conséquence d’un tel paiement est que si l’acheteur se retire du compromis de vente, il perd automatiquement la totalité de l’acompte. Si le vendeur rompt le contrat préliminaire en se retirant, il est tenu de rembourser à l’acheteur le double du montant de l’acompte. En outre, d’autres sommes peuvent être dues, s’il est prouvé que la valeur des dommages causés dépasse le montant de l’acompte.

LA LOI ITALIENNE DISPOSE QUE LES DEUX PARTIES À UNE TRANSACTION ÉVENTUELLE DOIVENT AGIR DE BONNE FOI

Avant de signer un compromis de vente, le vendeur doit fournir à l’acheteur, ou à ses conseillers juridiques, des copies de tous les documents relatifs à la propriété. En outre, le vendeur doit les informer de tout fait matériel susceptible d’affecter la décision de l’acquéreur de procéder à l’achat de la propriété.

Il est important de s’assurer que la propriété est conforme à l’ensemble des réglementations applicables en matière d’urbanisme et de construction. Toute contrariété à la législation en vigueur peut entraîner la résiliation du compromis de vente et de lourdes pénalités. Lorsque le vendeur a demandé une amnistie en matière d’urbanisme (condono Edilizio), l’acheteur potentiel doit recevoir des copies des documents pertinents.

CERTIFICAT D’HABITABILITÉ

Notez qu’avant ou au plus tard au moment de l’achèvement des travaux, le vendeur doit produire le certificat d’habitabilité du bien (Certificato di abitabilità). La municipalité locale est chargée de délivrer ce certificat. Il atteste de la conformité de tous les systèmes installés dans le bien à la législation italienne et du respect des règles de santé et de sécurité en vigueur. Ce certificat est obligatoire. Il est donc conseillé au vendeur d’obtenir ce certificat avant la signature d’un contrat préliminaire et le versement de l’acompte correspondant. Dans le cas contraire, ce dernier s’expose au risque d’interruption de la transaction.

Si le certificat d’habitabilité n’est pas disponible au moment de l’échange des consentements, le vendeur doit révéler ce problème avant de signer toute offre d’achat. En outre, il doit s’assurer que l’offre d’achat contienne une clause. Deux clauses sont possibles. Une qui stipule que l’acheteur renonce au droit de recevoir le certificat d’habitabilité. Et l’autre qui stipule que la réalisation de l’achat est subordonnée à l’obtention dudit certificat.

HYPOTHÈQUES

Si la propriété fait l’objet d’une quelconque hypothèque, le vendeur a le devoir de la racheter et d’annuler l’inscription correspondante au registre foncier local avant la conclusion de la vente. Si l’acquéreur achète la propriété par le biais d’un prêt hypothécaire, il est conseillé de finaliser tous les arrangements avant de signer un compromis de vente. Cependant, ce processus peut devenir vite coûteux et long pour l’acquéreur potentiel.

DROITS DE PRÉEMPTION (PRELAZIONE AGRARIA)

Il convient d’être particulièrement vigilant si la vente concerne une villa ou un terrain faisant l’objet de droits de préemption agricoles légaux. Selon la loi italienne, les agriculteurs, les locataires et les voisins ont le droit d’être informés d’une proposition de vente d’une propriété à des tiers. Ils ont la première option sur l’achat de terres agricoles dans leur voisinage immédiat. Par conséquent, il sera nécessaire que le vendeur délivre une copie du contrat à l’ensemble des parties jouissant de droits de préemption. Ceci afin que toute personne intéressée puisse se manifester dans un délai légal (généralement 30 jours). Il est important de veiller au respect total de cette législation. Une violation des droits de préemption agricoles peut faire l’objet d’une réclamation sur le bien jusqu’à un an après la conclusion de la vente. L’acheteur peut alors se retourner contre le vendeur.

LES VIOLATIONS PEUVENT AVOIR DE GRAVES CONSÉQUENCES

A ce stade, le vendeur doit divulguer tous les manquements relatifs à la propriété et fournir l’ensemble des documents attestant des mises en conformité effectuées. Cela inclut les paiements d’impôts non effectués et les infractions ou avis en suspens des autorités compétentes.

Il ne s’agit que de quelques-uns des points à prendre en considération, mais il en existe bien d’autres. Tous ont des conséquences potentiellement graves pour le vendeur. Il est donc important que celui-ci agisse de bonne foi. Une demande de dommages et intérêts fondée sur une fausse déclaration n’est que l’une des conséquences que le vendeur doit chercher à éviter.

La troisième étape : conclusion de la vente

Cette utime phase a généralement lieu dans les bureaux d’un notaire (notaio). En Italie, les vendeurs et les acheteurs font souvent appel au même notaire, mais vous avez parfaitement le droit d’avoir votre propre notaire.

UN NOTAIRE DOIT SUPERVISER LA REALISATION DES TRANSASCTIONS IMMOBILIERES EN ITALIE

Les notaires italiens sont des fonctionnaires chargés par la loi de transférer le titre légal d’un bien immobilier italien. Ils ont le devoir de rédiger correctement l’acte de vente (rogito), d’en assurer l’exécution et l’enregistrement. En outre, ils perçoivent, au nom de l’État italien, le paiement de tous les impôts liés à la réalisation de l’acte.
Bien que les notaires soient des juristes qualifiés, la loi italienne leur interdit d’agir au nom de l’une des parties impliquées dans une transaction. Ils doivent rester impartiaux. Seul votre propre avocat peut vous donner des conseils juridiques pour protéger vos intérêts.

Avant l’achèvement des travaux, le vendeur doit fournir les titres de propriété. Il peut s’agir de l’acte d’achat ou de la déclaration italienne de droits de succession déposée auprès des autorités fiscales. Le vendeur devra également produire tous les documents pertinents relatifs à la propriété. Il s’agit par exemple des permis d’urbanisme et de construction. Si la vente porte sur un bâtiment plutôt que sur un terrain, il doit également produire un certificat de performance énergétique et un certificat d’habitabilité.

Toutes les parties ont l’obligation légale de fournir au notaire les informations concernant le prix de vente et l’agence immobilière désignée. Ces informations figureront dans l’acte de vente, sous la forme d’une affirmation solennelle sous serment (Dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà). Si ces informations sont manquantes, incorrectes ou incomplètes, les parties risquent une taxation plus sévère de la vente du bien, ainsi que des amendes importantes.

ENJEUX FISCAUX

Si le vendeur bénéficie des réductions fiscales « prima casa » (première maison), il devra payer une pénalité si la revente a lieu dans les cinq ans suivant l’achat initial. Le vendeur peut toutefois éviter les pénalités s’il achète une nouvelle propriété résidentielle en Italie dans l’année qui suit la vente.

Après l’achèvement des travaux, le vendeur peut être soumis à l’impôt italien sur les plus-values. Toutefois, aucun impôt n’est généralement prélevé si le vendeur est propriétaire du bien depuis plus de cinq ans.

Enfin…

En règle générale, il est conseillé de se familiariser avec le cadre juridique régissant les ventes internationales de biens immobiliers. Si vous envisagez de vendre une propriété en Italie, vous pouvez lire la version complète de notre guide sur la vente de propriétés en Italie. Vous pouvez également visionner nos vidéos d’information (en anglais).

Depuis plus de 55 ans, le cabinet d’avocats De Tullio fournit des conseils juridiques indépendants dans toute l’Italie. Nous sommes spécialisés dans le droit transfrontalier de la propriété, des successions et de la famille.

Si vous avez besoin d’aide pour vendre une propriété en Italie, nous sommes là pour vous aider. Nous pouvons vous guider tout au long du processus ou même l’organiser dans son ensemble en votre nom. Prenez contact avec nous pour une consultation préliminaire gratuite.

Notre article relatif à Acheter une maison en Ligurie pourrait vous intéresser.

L’ensemble des explications se trouvant dans cet article sont fournies à titre indicatif. En aucun cas, celles-ci ne sauraient constituer un quelconque conseil légal. Le cabinet n’assume aucune responsabilité pour ces déclarations.

Comment un avocat francophone peut-il vous assister lors de l’achat d’un bien immobilier en Italie ?

L’achat d’une maison est probablement l’un des investissements les plus conséquents de toute une vie. La procédure d’acquisition d’une propriété en Italie est particulière. Un avocat italien parlant français et spécialisé en droit immobilier italien peut vous assister à travers les spécificités de cette matière et vous aider à concrétiser votre projet immobilier en Italie.

Un avocat francophone spécialisé en droit immobilier italien vous guidera tout au long du processus de vente et d’achat d’un bien immobilier en Italie

Dans le cas classique de l’achat d’une maison en Italie, l’acheteur conclut un contrat de courtage avec un agent immobilier, généralement par écrit. Les négociations avec le vendeur se font par le biais du courtier, qui agit le plus souvent à titre d’intermédiaire. Une fois que les parties ont trouvé un accord informel, l’acheteur et le vendeur concluent un premier contrat écrit formel: l’offre d’achat. L’acheteur paie un premier acompte. La propriété ainsi que divers titres et certificats s’y attachant doivent être contrôlés. Enfin, s’opère le transfert de propriété à l’acheteur et le vendeur reçoit le prix d’achat stipulé dans le contrat.

Une équipe d’experts juridiques franco-italiens, spécialisée en droit immobilier italien, pourra vous conseiller et sécuriser votre projet immobilier en vous aidant à éviter certains des problèmes les plus récurrents lors de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier en Italie.

Contrats d’agence immobilière

Le risque lors de la signature d’un contrat de courtage sans assistance légale est de signer une convention qui n’aborde pas un certain nombre de clauses essentielles. Cela arrive de manière régulière. Beaucoup d’agents immobiliers se contentent malheuresement bien souvent de reprendre des modèles de contrat standards, sans les adapter à chacun des cas.

Sauf convention contraire, l’acheteur peut faire face à l’obligation de payer une ou plusieurs commissions de courtage, même en l’absence de conclusion d’une vente. Votre avocat italien parlant français peut vous renseigner sur les conséquences de la recherche d’un bien immobilier par l’intermédiaire de plusieurs agents immobiliers. Il peut négocier les droits de l’agent immobilier si le vendeur retire le bien du marché ou bien s’il n’est pas en mesure de fournir un titre de propriété valable.

Bien que le recours à un avocat ne soit pas obligatoire au cours de négociations en matière immobilière, celui-ci est fortement conseillé, ce dernier pouvant répondre à diverses questions importantes telles que les conséquences fiscales d’une opération transfrontalière.

Un avocat francophone spécialisé en droit immobilier italien sécurisera l’ensemble du processus d’achat

Il est primordial de s’assurer que l’offre d’achat contienne l’ensemble des clauses nécessaires à la protection des intérêts de l’acheteur. Bien que les formulaires imprimés standards soient utiles, il convient de consulter un avocat italien parlant français pour obtenir des explications et apporter les modifications nécessaires afin de respecter les volontés de l’acheteur. Voici quelques exemples des points régulièrement évoqués à l’occasion de la rédaction d’une offre d’achat :

– Le caractère légal et conforme des éventuels travaux de construction dont aurait fait l’objet le bien immobilier;

– Le caractère légal et conforme des éventuels travaux de construction que projette d’effectuer l’acheteur;

– La procédure à suivre en cas de découverte par un arpenteur ou un architecte au cours d’une inspection de la présence de termites, d’amiante, de radon ou de peinture au plomb;

– La procédure à suivre en cas de découverte, au cours d’une inspection, de la présence de déchets toxiques sous le terrain environnant le bien immobilier;

– Les conséquences juridiques d’une interruption de la procédure avant la signature de l’acte définitif de vente;

– Les éventuelles modalités de récupération des sommes investies à titre d’acompte.

Diligence préalable

Il est important de savoir que les formulaires de contrat standards sont en règle générale inadaptés. Sans modification importante, ceux-ci n’intègrent pas la position réelle de l’acheteur et du vendeur. Une fois signé, il n’est pas facile de revenir sur un contrat préliminaire. Il peut donc être difficile d’obtenir le remboursement des sommes investies à titre d’acomptes.

Une équipe d’experts juridiques franco-italiens spécialisés dans l’immobilier peuvent vérifier le titre de propriété. Cela comprend l’examen de l’acte et la vérification de l’exactitude de la description légale. Plusieurs éléments sont pris en considération tels que l’existence d’éventuels problèmes avec les copropriétaires ou anciens propriétaires ou bien l’effet des conventions et des clauses restrictives imposées par un ancien propriétaire. Ces restrictions légales peuvent entraîner des difficultés lors de la vente ultérieure de la propriété.

Cependant la vérification du titre de propriété ne renseigne pas l’acquéreur sur les projets existants et futurs dans la région. Le fait d’avoir votre propre conseiller juridique italien vous permettra d’obtenir ce type d’information de manière plus précise, plus complète et plus facilement que si vous essayiez de le faire vous-même.

Acte de vente

La signature de l’acte de vente est l’événement final et le plus important d’une transaction immobilière. Elle se fait par l’intermédiaire d’un notaire. Un notaire représente l’État italien et la loi italienne soumet ces derniers à une obligation d’impartialité dans l’exercice de leurs fonctions. Le notaire ne peut donc pas offrir de conseils juridiques aux parties à une transaction. Ses tâches principales consistent à s’assurer que l’ensemble des documents soient réguliers du point de vue légal. Il enregistre également les actes et paye les impôts au nom de l’État italien.

Le rôle du notaire dans les transactions immobilières en Italie

Bien que le rôle du notaire soit de s’assurer que la transaction réponde à toutes les exigences légales, cela n’implique pas que celui-ci agisse au nom de l’acheteur pour s’assurer qu’il obtienne la meilleure affaire. De plus, contrairement aux idées répandues, le notaire ne peut pas garantir l’absence de problèmes juridiques. Ceux-ci peuvent concerner la planification ou la réalisation de travaux illégaux sur une propriété – (abusivi). Bien qu’un notaire vérifie l’obtention d’un permis de construire, il ne procède pas à une inspection physique de la propriété.

Si l’une des parties à la transaction ne parle pas couramment l’italien, le notaire exigera la présence d’un traducteur. Un avocat italien parlant français fournit à la fois une capacité de traduction et d’expertise juridique.

Le processus de conclusion peut être déroutant et compliqué. Les personnes présentes à la signature sont les acheteurs et les vendeurs, leurs avocats respectifs et le courtier immobilier. Il peut survenir des différends de dernière minute au sujet de la livraison de la propriété, ou de l’ajustement de divers coûts.

Conflits d’intérêts

L’atout le plus important de la représentation par un avocat est sans doute le thème du conflit d’intérêts entre les parties. Tout au long du processus, les intérêts de l’acheteur et du vendeur peuvent être en désaccord l’un avec l’autre, y compris avec ceux des professionnels impliqués dans la vente. Le courtier partage souvent les intérets du vendeur. Ces derniers veulent tous deux conclure la transaction, car c’est ainsi qu’ils seront payés. Ils ne peuvent pas non plus fournir de conseils juridiques. Les avocats respectifs de l’acheteur et du vendeur sont les seuls à servir au mieux les intérêts de leurs propres clients.

En conclusion …

Si vous envisagez un investissement immobilier en Italie, pourquoi ne pas nous en parler ? Le cabinet d’avocats De Tullio peut vous conseiller tout au long de votre parcours d’achat immobilier en Italie. Nous avons plus de 55 ans d’expérience dans le domaine de l’immobilier, de la famille et des successions en Italie. Prenez contact avec nous.

Lisez aussi: transaction immobilière en Italie. La pertinence des traductions juridiques. Vous pouvez aussi consulter nos vidéos d’information (en anglais).

Toutes les explications se trouvant dans cet article sont fournies à titre indicatif, en tant qu’introduction de type pratique. Elles ne constituent pas donc des conseils. Le cabinet n’assume aucune responsabilité pour ces déclarations.