Maison à un euro en Basilicate: Nos conseils pour réussir votre achat.

La Basilicate est une région essentiellement montagneuse et sauvage. Également connue sous le nom de Lucanie, c’est une région que les étrangers connaissent peu en Italie. Elle offre de nombreuses beautés naturelles, une culture millénaire et des traditions populaires profondément enracinées. Baignée par deux mers (ionienne et tyrrhénienne), le climat varie d’une zone à l’autre. En général, on trouve un climat méditerranéen sur les côtes et un climat continental dans les montagnes. Destination rare pour le tourisme traditionnel, elle est au contraire accueillante et riche en attractions. Le lac Grande et le lac Piccolo sont deux célèbres lacs à l’intérieur d’une réserve naturelle de grande valeur. Ceux-ci occupent deux cratères (aujourd’hui inactifs) du mont Vulture.

Une des destinations favorites de la région est Matera. Avec ses sassi, elle a été inscrite au patrimoine de l’Unesco en 1993. En Basilicate on trouve depuis quelques années des maisons en vente à seulement un euro. L’objectif est de récupérer et de valoriser le patrimoine immobilier existant, de revitaliser le centre historique et de favoriser la création de nouveaux logements, d’activités d’hébergement touristique, de commerces ou d’ateliers d’artisanat. Les communes veulent aider les propriétaires à se débarrasser de leurs maisons délabrées. Ceci en permettant à ceux qui voudraient les rénover de leur donner une nouvelle vie.

Maison à 1 euro en Basilicate: Où?

Acerenza

L’histoire d’Acerenza remonte à l’Antiquité, elle commence au VIe siècle avant J.-C. La ville dominait les grandes artères qui reliaient le sud à Rome. La ville dominait les grandes artères qui reliaient le sud à Rome, la voie Appienne, l’Appia-Traiana et la Via Erculea qui menait à la côte ionienne. Au Moyen Âge, la ville était objet de litiges entre les Lombards et les Byzantins. Ceux-ci se disputaient la propriété du territoire et le paiement des impôts. C’est dire l’importance du village d’Acerenza, toujours bien relié et géographiquement stratégique. Sur son territoire, Acerenza possède un patrimoine forestier enviable d’environ 900 hectares. La forêt de San Giuliano se constitue principalement de grands chênes verts.

Ce patrimoine s’étend au nord-ouest, entre la rivière Bradano et la Fiumarella et le long du lac artificiel né de la construction du barrage en aval de la ville. Le lac d’Acerenza, d’une superficie de 2 kilomètres carrés, est d’une grande importance botanique et faunistique. Il est possible d’y pratiquer la pêche sportive pour les innombrables variétés de poissons qu’il contient. Le village d’Acerenza figure en outre parmi les 50 plus beaux villages d’Italie . Elle a dailleurs remporté en 2014 la quatrième place au concours national organisé par l’émission « Kilimangiaro » de la chaîne de télévision Rai3. Son centre historique a conservé les caractéristiques d’un village médiéval avec un plan urbain radial autour du château lombard et de la monumentale cathédrale, témoins du glorieux passé de cette commune.

Chiaromonte

À 794 mètres d’altitude, Chiaromonte se dresse sur un rocher qui domine la vallée de la rivière Sinni et la vallée du ruisseau Serrapotamo. Chiaromonte étant un ancien village, on trouve dans la région d’anciens sites archéologiques remontant à l’âge du fer. Le centre historique de Chiaromonte se situe sur un éperon rocheux. On y trouve des rues très étroites et des escaliers qui relient les maisons entre elles. Le centre moderne, quant à lui, s’est développé sur les pentes de la colline.

Chiaromonte était déjà un important centre commercial pour les Grecs de l’Antiquité. Elle fut ensuite conquise par les Romains, qui possédaient un fort dans la localité de Castrovetere. Au Moyen Âge, les Normands et les Lombards y ont quant à eux construit une forteresse. Ceci après qu’un tremblement de terre l’eut rasée au IXe siècle. Les familles féodales Chiaromonte et Sanseverino ont ensuite pris le relais et ont construit le château (aujourd’hui un ancien monastère) et les murailles, avec des tours cylindriques et carrées.

Le village se caractérise par la présence de nombreuses grottes creusées dans la roche. À l’intérieur de ces grottes se trouvent les réserves de vin rouge produites par les vignobles locaux. Ce vin rouge est l’un des éléments fondamentaux de la gastronomie de Chiaromonte. Parmi les édifices civils les plus importants, on peut citer le Palazzo Vescovile (palais épiscopal) et le Palazzo Baronale Di Giura (palais baronnial), avec sa tour circulaire. Il convient également de mentionner la plus ancienne porte d’entrée, appelée Portello. Elle est située en effet dans le quartier du même nom, juste en dessous de l’église mère.

Laurenzana

Laurenzana est une municipalité italienne de la province de Potenza qui adhère au projet « Case a 1 euro ». Grâce à cette initiative, l’administration municipale entend réhabiliter les propriétés abandonnées. En particulier celles situées dans le centre historique de la ville. Ces propriétés serviront à la fois pour le logement et pour la réalisation d’activités axées sur le tourisme, le commerce et l’artisanat. Pour favoriser les ventes, Laurenzana a renoncé à la garantie de caution pour faciliter le processus pour les candidats

Les origines du village de Laurenzana remontent au Moyen Âge. La première zone habitée a été construite autour de la falaise. Par la suite, le village s’est développé aux deux pôles formés par l’église mère et le château. Au fil des ans, le château et la ville ont subi des modifications considérables. La ville s’entourait de murs avec des tours rondes et escarpées. Les éléments caractéristiques pour les visiteurs du centre historique sont les nombreux « arcs » sous les maisons. Les rues du village médiéval également, appelées « Strèttele », sont typiques de la région. Les vues urbaines avec les « maisons de pierre » sont spectaculaires et, surtout, la vue du château et de l’église mère qui dominent tout le village d’en haut représentent des zones d’intêret considérable.

Ripacandida

La commune de Ripacandida s’est confronté au problème du dépeuplement dès les années 1960. Depuis l’après-guerre, la population du village n’a cessé de diminuer, sans aucun signe de reprise et de développement. L’abandon du village s’est traduit par la création de maisons en ruine et abandonnées dans le centre historique. Pour contrer ce phénomène et relancer l’économie du village, la municipalité lance le projet Maisons pour 1 euro à Ripacandida. L’initiative se concentre sur la récupération, la valorisation et la sécurisation des propriétés privées dans le centre historique. À l’heure actuelle, la municipalité souhaite trouver des propriétaires privés pour les bâtiments en vente à un euro. Certaines maisons ne sont ni habitées ni habitables et sont dans un état de délabrement évident. D’autres en revanche ne sont pas habitées mais sont habitables, et dans un meilleur état.

Ce petit village de la province de Potenza possède un centre historique médiéval. Le centre historique comprend des palais baroques datant des années 1700 et 1800. Parmi les plus connus, on trouve l’ancienne Casa Lioy, un palais construit en l’an 1089. Il convient également de mentionner l’ancienne résidence noble du Palazzo Baffari-Rossi. Il s’agit d’un ancien couvent de carmélites au XVIIIe siècle et aujourd’hui hôtel de ville. L’étage inférieur du palais abrite la galerie d’art municipale de Ripacandida. Outre sa richesse historique et artistique, Ripacandida possède un paysage naturel incontaminé. La ville, qui se situe sur une colline, s’entoure de bois et de nature. Cela lui confère un climat frais tout au long de l’année, sans jamais être trop froid.

Maison à un euro en Basilicate: Comment faire?

Les propriétaires des biens donnent leur accord à la municipalité pour qu’elle les vende au prix symbolique de 1€. L’administration municipale pour sa part promeut le projet et se porte garante de la régularité de la vente, qui a toujours lieu entre particuliers. Bien sûr, il y a des engagements que ceux qui achètent avec le projet Case a 1 Euro doivent garantir :

• Prévoir un projet de rénovation et de revalorisation de la maison dans un délai décidé par la commune (généralement 1 an) après l’achat.
• Prendre en charge les frais de notaire pour l’enregistrement, l’authentification et la transcription de l’acte.
• Une fois que vous avez obtenu tous les permis, commencer les travaux dans le délai fixé par la municipalité.
• Pour garantir la bonne exécution des travaux par l’acheteur, la municipalité exige une police d’assurance d’un montant généralement compris entre 1 000,00 € et 5 000,00 €. La police expire à la fin des travaux, généralement trois ans. Laurenzana, comme indiqué au dessus, a renoncé à ce dépot de garantie.

Pour acheter une maison à un euro en Basilicate, les acheteurs intéressés doivent contacter directement la municipalité. Certaines municipalités exigent que l’acheteur remplisse des formulaires dans lesquels il exprime son intérêt et s’engage à acheter et à rénover la maison.
De nombreuses municipalités (pour s’assurer du sérieux de l’acheteur) demandent aux parties intéressées de visiter la municipalité avant l’achat et de voir les maisons en personne.

Maison à un euro en basilicate: Attention!

Si vous achetez une maison à un euro, vous devez être conscient qu’il sera nécessaire de débourser d’autres sommes en amont.

Tout d’abord, il faut savoir que derrière le chiffre symbolique d’un euro se cachent des dépenses beaucoup plus importantes. En effet, dans la plupart des cas, l’acquéreur doit souscrire une police d’assurance de 5 000 euros pour une durée de trois ans. Il doit en outre supporter les frais de notaire pour le transfert, l’enregistrement et la transcription. Il doit également faire face aux coûts de rénovation. À ce propos, il convient de préciser que les frais de rénovation peuvent être particulièrement difficiles à supporter, étant donné qu’il s’agit le plus souvent de bâtiments anciens, de structures détériorées ou de maisons abandonnées depuis un certain temps.

Enfin, il peut également être nécessaire de devenir résident de la municipalité où se trouve la propriété. Cette dernière circonstance, relative au transfert de résidence, n’est pas surprenante étant donné que l’initiative a pour but de repeupler les villages et les zones rurales avec de nouveaux résidents.

Au niveau fiscal

Comme l’a précisé à plusieurs reprises le Conseil national du notariat, l’insignifiance du prix de vente n’a pas d’incidence sur le régime fiscal applicable. En ce sens, le bien vendu pour 1 euro sera traité de la même manière que tout autre contrat de cession immobilière à titre onéreux conclu pour un montant conforme à la valeur réelle du bien. Autrement dit, la vente du bien en dessous de sa valeur marchande est en tout état de cause toujours soumise au régime fiscal ordinaire propre aux contrats de cession immobilière à titre onéreux et sera à ce titre soumise à la TVA ou aux droits d’enregistrement.

Le faible montant du prix peut tout au plus avoir une incidence sur la détermination de la base imposable sur laquelle les taxes pertinentes doivent se calculer et sur la possibilité pour les autorités fiscales d’évaluer la valeur la plus haute. En d’autres termes, si vous achetez une maison à un euro en Basilicate, vous paierez les impôts sur la valeur réelle du bien, même si vous l’avez acheté à un euro.

En conclusion

Vous pouvez réaliser une excellente affaire en achetant une maison à un euro en Basilicate, si vous vous faites assister par un avocat qui fait intervenir une équipe de professionnels pour effectuer toutes les vérifications nécessaires avant de vous engager dans l’achat. En effet, un audit préliminaire est fondamental pour vous permettre de considérer toutes les caractéristiques du bien que vous voulez acquérir.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez acheter une maison à un euro en Basilicate, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin de la procédure.

Notre article relatif à l’offre d’achat d’un bien immobilier en Italie pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

 

Location touristique dans le Val d’Aoste: Nos conseils pour réussir votre projet d’investissement.

Vous avez le projet d’investir dans le Val d’Aoste? C’est une excellente idée. Les touristes affluent chaque année dans la région, les structures d’hébergement sont pleines et il faut réserver longtemps à l’avance pour y passer un séjour.

Où Investir dans le Val d’Aoste?

Courmayeur

C’est certainement la station touristique la plus célèbre de la région. Elle possède en effet l’atmosphère typique d’une ville de montagne et se distingue par un style paysager et architectural spectaculaire. Courmayeur est très convoitée par les amateurs de sports d’hiver du monde entier. Elle se niche au pied du massif du Mont Blanc, dans un cadre verdoyant entouré de forêts de conifères, de montagnes et de glaciers.

Courmayeur est une station touristique d’importance internationale. Elle conserve cependant une atmosphère alpine authentique, que l’on peut ressentir en se promenant dans les boutiques du centre et dans les villages qui entourent la ville principale et s’étendent jusqu’à la tête de la vallée centrale, où la Dora della Val Veny et la Dora della Val Ferret se rejoignent dans la Dora Baltea.

L’atmosphère alpine se retrouve également dans les hôtels et autres structures d’hébergement, des plus luxueuses au simple camping, dans les cafés historiques du centre et dans les restaurants des pentes. À Courmayeur, l’hospitalité, l’amour de la tradition et le respect de l’architecture locale sont partout. Le prix d’achat d’un logement à Courmayeur est assez élevé, comptez en moyenne 8387 euros au mètre carré.

Cogne

Au sommet de la vallée se trouve Cogne. Un magnifique village situé à 1500 m d’altitude au cœur du parc national du Grand Paradis. Le premier parc national créé en Italie en 1922.

La vallée regorge d’attractions, non seulement naturalistes mais aussi historiques et architecturales. C’est la destination idéale pour une journée en immersion dans la nature. Dans le centre ville, vous pourrez admirer l’église paroissiale dédiée à Saint Ours. Vous trouverez aussi la tour de l’évêque et la célèbre fontaine en fer. Cogne est fameuse également pour sa production artisanale liée à la dentelle aux fuseaux. Son patrimoine viticole et gastronomique est un des plus riches de la région.

La ville est une destination de prédilection pour les randonneurs qui souhaitent s’attaquer à des sentiers faciles qui montent de Valnontey vers le Grand Paradis. Les amateurs de la nature ne peuvent manquer une promenade jusqu’aux cascades de Lillaz ou une visite du magnifique jardin botanique Paradisia. En chemin, ne manquez pas de vous arrêter au magnifique pont aqueduc de l’époque romaine de Pondel. Le prix d’achat d’un logement à Cogne est d’environ 3871 euro au mètre carré.

Breuil-Cervinia

Breuil-Cervinia est une station touristique moderne située au pied du mont Cervin. Elle offre d’innombrables possibilités de pratiquer des sports à chaque saison de l’année. De l’alpinisme classique aux sports d’hiver, en passant par les disciplines les plus récentes et les plus fortes en adrénaline. Son domaine skiable est l’un des plus grands des Alpes. Il est relié aux pistes de Valtournenche et aux pentes suisses de Zermatt, où il est même possible de skier en été sur de la glace.

Construit dans les premières décennies du siècle dernier dans une large cuvette au sommet de la vallée de Valtournenche, à 2000 mètres d’altitude, Breuil-Cervinia est aujourd’hui non seulement l’un des centres touristiques de haute montagne les plus renommés de la Vallée d’Aoste, mais aussi une destination de vacances d’importance internationale. Comptez environ 4523 euro au mètre carré pour acheter un bien immobilier à Breuil-Cervinia.

Gressoney-Saint-Jean

Gressoney-Saint-Jean se situe à 1385 mètres d’altitude. C’est une élégante station touristique qui vante un cadre panoramique particulièrement suggestif. On y trouve une vue spectaculaire sur le glacier du Lyskamm et l’imposant massif du Mont Rose. L’histoire de Gressoney est étroitement liée à la communauté Walser. Il s’agit d’une population d’origine germanique arrivée dans la région il y a plus de huit siècles. Ce patrimoine culturel se reflète encore aujourd’hui dans l ‘architecture originale, avec sa stadel typique, et dans la langue parlée, le titsch. La reine Marguerite de Savoie  passait régulièrement ses vacances d’été à Gressoney. Elle a donc participé activement au développement de ces lieux, qui sont devenus une destination pour de nombreux touristes.

En 2017, Gressoney-Saint-Jean a reçu le drapeau orange du Touring Club Italiano pour son centre historique soigné et la qualité de l’accueil et de l’information sur le territoire. Le prix moyen au mètre carré à Gressoney-Saint-Jean est de 3893 euros.

Location Touristique dans le Val d’Aoste: Les règles à suivre

La location touristique concerne les biens loués à des fins exclusivement touristiques, conformément à l’article 1 de la loi 431/1998. Le contrat de location temporaire à des fins touristiques est régi par les articles 1571 et suivants du code civil. Pendant la durée du bail touristique, le propriétaire peut fournir des services tels que l’électricité, l’eau, le gaz, la connexion Internet, la climatisation et l’entretien. En revanche, il n’est pas possible de fournir les services typiques d’un hôtel. Le nettoyage en milieu de semaine, le changement de linge ou le petit-déjeuner ne sont pas possibles.

Les termes « location touristique » et « location de courte durée » sont souvent synonymes, mais peuvent différer légèrement. Un bail touristique est principalement destiné aux touristes pour des séjours temporaire. Un bail de courte durée en revanche peut également inclure des locations pour des raisons autres que touristiques. Il est important d’inclure dans le contrat des clauses qui garantissent la finalité exclusivement touristique de la location.

Le contrat de Location Touristique

Les baux de courte durée concernent des propriétés résidentielles à des fins transitoires ou touristiques, à la différence des baux ordinaires. Les contrats à usage touristique ne sont pas soumis aux limites de temps et de loyer prévues pour les autres baux. Dans le contrat, il est important de préciser les caractéristiques du bien, la durée du séjour, le montant et le dépôt de garantie.

Pendant le séjour, le locataire est responsable de tout dommage, mais il est plus prudent de souscrire une assurance. Vous devrez procéder en outre à un état des lieux au début du séjour. Il faut aussi demander un dépôt de garantie et obtenir un reçu.

Il n’existe pas de modèle de contrat type pour les locations touristiques. Ceci laisse une liberté de négociation entre les parties. Le paiement des montants inférieurs à 5 000 euros peut s’effectuer en espèces. Pour les montants plus élevés, il est obligatoire d’utiliser des moyens de paiement traçables. La complexité de la réglementation peut être résolue en consultant les offices de tourisme régionaux ou municipaux pour connaître les limites locales possibles.

La fiscalité

La location touristique peut s’exercer sous une forme non entrepreneuriale si l’activité est occasionnelle et de courte durée. Dans le cas contraire, il est nécessaire d’ouvrir une activité entrepreneuriale. Il faudra alors avoir un numéro de TVA et vous inscrire à la chambre de commerce. Selon la loi de finances 2021, le régime fiscal des locations à court terme ne s’applique qu’à moins de quatre appartements par période fiscale, sinon l’activité de location se considère comme une activité entrepreneuriale.

D’un point de vue fiscal, le traitement des baux touristiques est similaire à celui des baux ordinaires. Vous avez la possibilité d’opter soit pour la cedolare secca de 21 %, soit pour l’imposition ordinaire. La « cedolare secca » peut s’appliquer uniquement pour les contrats d’une durée inférieure à 30 jours. Cela sans obligation d’enregistrement préalable auprès du locataire.

Location Touristique dans le Val d’Aoste: Attention!

Votre investissement immobilier dans le Val d’Aoste peut être une source de revenus intéressante. Ceci à condition de réaliser un achat judicieux.

Si vous envisagez de réaliser l’acquisition d’un logement dans le Val d’Aoste, il est important de connaître les règles applicables en matière urbanistique. En effet, la législation valdôtaine encadre fermement la liberté de construire, d’agrandir, de restructurer, de revendre ou encore de mettre en location un bien sur le territoire afin de protéger son patrimoine culturel.

Contraintes paysagères

Le Val d’Aoste contient environ 2 859 kilomètres carrés de surface contrainte, correspondant à 87,71% de l’ensemble du territoire régional. C’est en effet la deuxième région italienne plus protégée par les restrictions paysagères en application de la loi 431/85. La première d’entre elles étant le Trentin Haut Adige.  Depuis 1926 en effet, le Val d’Aoste a adopté plus de 80 décrets ministériels restreignant les possibilités de transformation urbanistique sur son territoire. Ceci afin de préserver ses caractéristiques environnementales et paysagères.

La Surintendance aux Biens et Activités Culturels de la Région Autonome du Val d’Aoste (ci-après « Surintendance ») vérifie systématiquement la conformité des biens immobiliers aux règles en vigueur par le biais d’actions de prévention, de contrôle et de sanction.

Par conséquence, les règles applicables en matière paysagère au niveau régional limitent la liberté du propriétaire qui veut acheter une maison  dans le Val d’Aoste d’y réaliser ensuite des travaux ou de l’agrandir.

Contraintes architecturales

En outre, le Val d’Aoste a adopté diverses mesures de protection de son patrimoine architectural. Ces mesures ont pour but de préserver les traces de son histoire. En effet, elles visent à la conservation des biens et la réduction des possibilités de modification architecturale.

L’actuel décret législatif 42/04 introduit le concept, et l’activité qui en découle, de « vérification de l’intérêt culturel ». Cette procédure vise à reconnaître la valeur historique et culturelle d’un bien particulier, tant mobilier qu’immobilier. Lorsqu’un bien immobilier présente un intérêt culturel, les possibilités de le modifier sont considérablement restreintes. En outre, il faut respecter des obligations spéciales en contrepartie du bénéfice de déductions fiscales.

La Surintendance évalue systématiquement la conformité des biens d’intérêt culturel aux Plans Réglementaires Généraux (PRG), aux Plans d’Urbanisme Détaillés (PUD) ainsi qu’aux règlements d’application des centres historiques.

Le Décret « Salva Casa »

Ce décret loi donne la possibilité concrète aux propriétaires d’obtenir une amnistie sur les constructions abusives. Cette amnistie aura lieu contre le paiement d’une amende forfaitaire. Vous pouvez demander cette amnistie uniquement pour des abus et des non-conformités mineures en matière de construction ou d’urbanisme.

Il intervient notamment sur les types de non-conformités suivants:

• Divergences formelles résultant d’incertitudes dans l’interprétation de la loi en vigueur en ce qui concerne les preuves de l’état légitime de la propriété.
• Non-conformités de construction des logements, résultant de travaux effectués en plusieurs temps, réalisés par les propriétaires du moment en l’absence d’autorisation formelle;
• Non-conformités partielles qui pouvaient être corrigées à l’époque où l’intervention a été effectuée, mais qui ne peuvent plus l’être aujourd’hui, en raison de la règle de la « double conformité ». Il suffira après l’amnistie que l’intervention soit conforme aux règles d’urbanisme au moment de la demande et aux règles de construction au moment de la réalisation.

Dans le Val d’Aoste:

En tant que région autonome, le Val d’Aoste a décidé de ne pas faire appliquer le décret « Salva Casa ». Aucune amnistie en vue donc dans cette région. Si vous voulez proposer votre logement à la location touristique dans le Val d’Aoste, ne comptez pas sur cette amnistie en cas d’anomalies du bien par rapport aux normes en vigueur. Le Val d’Aoste dispose d’une compétence législative exclusive en matière de construction et d’urbanisme. L’adaptation des nouvelles dispositions gouvernementales ne peut se faire qu’en modifiant la loi régionale n° 11 de 1998. Nous vous invitons donc à une grande prudence au moment d’acheter. Faites faire toutes les vérifications techniques et cadastrales par une équipe de professionnels avant toute promesse d’achat. Il est important de vous faire assister par un avocat spécialisé en droit immobilier italien. C’est le moyen le plus sûr de ne pas courir de risques.

En résumé…

Vous ne pourrez pas faire ce que vous voulez du logement que vous achèterez dans le Val d’Aoste. Avant d’acheter donc, il faut vous informer sur les possibilités futures de construction et de rénovation dans la zone qui vous intéresse. Il est également fondamental que le bien immobilier respecte les normes en vigueur en matière urbanistique et énergétique.

Pour proposer votre bien immobilier à la location touristique dans le Val d’Aoste, vous aurez l’obligation d’en régulariser les équipements. Cela pour ne pas risquer d’être hors la loi. La règlementation est très sévère à ce sujet. En cas d’incident, vous risqueriez de sérieux problèmes si la responsabilité était dûe à un malfonctionnement des équipements existants, ou à une anomalie de construction.

En Conclusion

Pour vous assurer de la faisabilité de votre projet immobilier dans le Val d’Aoste, il est essentiel d’identifier en amont l’ensemble des obligations se rapportant au bien choisi. La réalisation de tels contrôles est nécessaire. En fonction des diverses caractéristiques du bien, les conditions financières, fiscales et urbanistiques de votre projet varieront.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous voulez investir dans un logement pour vous lancer dans le marché de la location touristique dans le Val d’Aoste, contactez-nous. Nous pouvons prendre en charge votre projet en le sécurisant du début de la procédure à la fin.

Notre article relatif à l’offre d’achat d’un bien immobilier en Italie pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos vidéos d’information (en anglais).

 

 

 

Acheter une maison aux enchères à Rome vous tente? Dans cet article, trouvez des informations utiles pour réussir votre achat.

Selon un récent rapport du sociologue Maurizio Fiasco, 5 380 propriétés ont été mises aux enchères à Rome en 2023. Ce chiffre monte à 8 533 pour toute la région du Latium.

Les ventes aux enchères immobilières sont des procédures légales. Elles sont souvent dirigées par un juge ou un tribunal et visent à régler la dette d’un citoyen insolvable. La caractéristique d’une vente aux enchères est que le bien se vend à un prix qui n’est pas affecté par les fluctuations du marché. En outre, son achat ne nécessite pas de procédures notariales, puisque c’est un représentant de la loi italienne qui s’occupe de la vente.

Acheter une Maison aux Enchères à Rome: Pourquoi?

Pour Rome bien sûr!

Rome est bien plus qu’une simple destination touristique. C’est un lieu où chaque jour peut être une découverte. On peut s’y promener parmi les ruines antiques, savourer la cuisine locale dans de petites trattorias cachées et faire l’expérience d’une vie sociale animée.

Rome est un musée à ciel ouvert avec des monuments historiques tels que le Colisée, le Forum romain et le Panthéon. Chaque recoin de la ville raconte des siècles d’histoire, faisant de la vie quotidienne un voyage permanent dans le passé.

Rome offre en outre de nombreuses possibilités d’emploi. Cela notamment dans les domaines du tourisme, de la mode, de l’art et de la culture. La présence de nombreuses organisations internationales élargit encore les possibilités de développement professionnel.

C’est également une ville que des millions de touristes viennent visiter durant toute l’année. Investir à Rome est donc un excellent choix si vous avez l’idée de louer votre bien à courte durée aux voyageurs. Ceci vous garantit un retour sur investissement si vous n’avez pas l’intention de vous transférer à Rome toute l’année.

Comment Faire?

Vente aux Enchères sans Incanto

Les offres se soumettent dans une enveloppe scellée ou par voie électronique. Les participants remplissent un formulaire avec le montant de leur enchère et fournissent les informations requises, telles que leur identité et les détails sur le bien à vendre. Un dépôt, généralement équivalent à 10 % de l’offre, se verse pour garantir la validité de l’enchère. Si l’enchérisseur remporte l’enchère, le dépôt se déduit du prix final. Dans le cas contraire, on le lui restitue.
L’enchère sans incanto vise à garantir la transparence et à éviter toute collusion entre les participants. L’attribution du bien se fait sur la base de la meilleure offre reçue, sans l’aspect compétitif de l’enchère traditionnelle. La procédure est plus formelle et implique l’ouverture des enveloppes scellées par un huissier de justice ou un mandataire judiciaire.
Deux scénarios peuvent se produire lors d’une vente sans incanto. Si une seule offre est active, le soumissionnaire devient automatiquement l’adjudicataire. En revanche, en cas de multiples offres, une phase d’enchère réelle s’ouvre entre les participants, avec la possibilité d’enchérir pour un montant supérieur à l’offre initiale.

Vente aux Enchères avec Incanto

Les participants se réunissent physiquement ou virtuellement pour enchérir en temps réel. L’adjudication a lieu lorsque personne n’est prêt à surenchérir, l’offre la plus élevée remportant ainsi le bien . Le transfert de propriété ne se fait qu’après le paiement final et la délivrance du décret de transfert par le juge.
La principale différence entre une vente avec et sans incanto réside dans le mode de soumission des offres. Alors que la première implique une compétition directe, la seconde repose sur des offres scellées pour assurer une plus grande transparence. Comprendre ces différences est essentiel si vous souhaitez participer à une vente aux enchères judiciaire sans risques d’erreur.

Acheter une Maison aux Enchères à Rome: Les risques

Avant d’acheter une maison aux enchères en Italie, réfléchissez bien aux dangers potentiels.

La vente aux enchères se fait dans l’état de fait et de droit dans lequel se trouve le logement. Le vendeur, bien entendu, n’offre aucune garantie. Qui achète devra donc assumer ensuite toutes les dettes ou charges grevant le bien, telles que les hypothèques, les servitudes, les arriérés de copropriété, les impôts impayés, etc. Il  faudra aussi vérifier l’état de conservation et la conformité urbanistique et cadastrale du bien. Bien souvent ce dernier aura besoin d’une régularisation ou d’une rénovation pour être aux normes.

Vous n’êtes pas certain de pouvoir occuper les lieux immédiatement!

Un amendement au décret « Milleproroghe » a été émis en 2019 en Italie. Celui-ci étend aux expropriations en cours le principe selon lequel le débiteur ne perd pas la possession de sa maison jusqu’au décret de transfert judiciaire. La personne dont la maison a été saisie a donc le droit d’y vivre même après le transfert de propriété. L’acheteur peut donc devoir attendre longtemps avant que la maison ne soit effectivement libre.

Les possibles abus de construction

Les abus de construction ou les contraintes légales peuvent sérieusement compromettre la valeur de l’investissement et les modalités de sa revente future. Même si vous disposez des fonds nécessaires pour couvrir à la fois le coût de l’achat et celui de l’amnistie des abus, vous devez tenir compte de l’avenir du bien. Un bien immobilier faisant état de défauts et d’abus peut s’avérer difficile, voire impossible, à revendre. La situation se complique encore si, après l’achat, vous découvrez qu’il est impossible de régulariser les défauts. Dans ce cas, vous vous retrouvez en possession d’un bien qui, malgré l’investissement réalisé, reste invendable et potentiellement inutilisable pour vos besoins ! Si vous avez l’intention de louer le logement à des tiers en effet, celui-ci devra etre conforme à toutes les normes urbanistiques et énergétiques en vigueur. Si ce n’est pas le cas, vous risquez une amende salée à payer et de lourdes sanctions.

En conclusion

Acheter une maison aux enchères à Rome représente l’occasion de réaliser un bon investissement. Ceci à condition que l’acheteur inexpérimenté n’agisse pas seul et de façon impulsive. Le processus d’achat doit nécessairement comprendre la consultation d’avocats et d’experts techniques qui peuvent fournir une analyse détaillée de l’état du bien, des droits de tiers éventuels et des aspects financiers liés à son acquisition.

Depuis plus de 55 ans, le cabinet d’avocats De Tullio fournit à des clients internationaux des conseils juridiques en toute indépendance et dans toute l’Italie. Nous sommes spécialistes en droit immobilier italien ainsi qu’en matière de successions internationales.

Si vous souhaitez acheter une maison aux enchères à Rome, nous sommes là pour vous aider. Nos avocats sauront vous guider tout au long du processus. N’hésitez pas à nous contacter pour bénéficier d’une première consultation gratuite.

Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

 

La location touristique dans les Pouilles au cours des dernières années a connu une augmentation considérable du nombre d’hôtes. Elle représente en effet une véritable alternative à l’offre hôtelière. De nombreux investisseurs étrangers achètent un ou plusieurs biens immobiliers dans le but de le louer à courte durée, se créant ainsi une entrée d’argent qui peut aller du simple retour sur investissement à un véritable business lucratif. Les Pouilles sont une région particulièrement attractive, qui ne laisse personne indifférent. De nombreuses célébrités internationales y ont d’ailleurs acheté une résidence, et viennent y passer leurs vacances au soleil. Dans cet article,  vous trouverez de précieux conseils pour réussir votre investissement en sécurité.

Location Touristique dans les Pouilles: Où?

Le Salento

Otrante

Otrante est une commune d’un peu plus de 5 700 habitants. C’est l’une des destinations les plus populaires des Pouilles pendant la saison estivale. Cette ville se caractérise par la présence de la mer et par son centre historique. Le long littoral comporte des baies, du sable clair et de nombreuses criques cachées entre les rochers. À Otranto, le prix de vente moyen au mètre carré est de 2 412 €.

Porto Cesareo

Porto Cesareo offre la possibilité d’acheter une maison en bord de mer dans plusieurs zones proches des plages les plus belles et les plus célèbres, notamment Torre Lapillo, Punta Grossa et Punta Prosciutto. Cet endroit se caractérise par de très longues plages offrant des vues indescriptibles. Dans cette zone, le prix de vente moyen d’une maison au mètre carré est de 1 603 euros.

Torre dell’Orso

Torre dell’Orso, une fraction de Melendugno, est une option intéressante pour l’achat d’une maison dans le Salento. Cette localité est célèbre pour ses eaux cristallines et les falaises qui bordent sa plage. Il y a quelques années, une pinède y a été plantée pour améliorer la zone. Melendugno abrite également la Grotta della Poesia, une spectaculaire piscine naturelle creusée dans la roche. Dans la région de Melendugno, le prix de vente moyen d’une maison au mètre carré est de 1 474 euros.

Gallipoli

Gallipoli est l’option idéale si vous cherchez une maison dans le Salento avec vue sur la mer. Surnommée « la Perle de la mer Ionienne », il s’agit d’une station balnéaire dont le territoire est composé d’un centre historique et d’une périphérie plus moderne. Ce qui fait la renommée de Gallipoli, c’est son sable doré et sa mer verte, d’où le nom de l’une des plages les plus célèbres, la Baia Verde. En outre, Gallipoli est célèbre pour ses clubs et sa movida, ce qui en fait une destination privilégiée pour les jeunes. Si vous êtes intéressé par la location touristique dans les Pouilles, Gallipoli est une ville idéale! Le prix de vente moyen au mètre carré à Gallipoli est de 1 922 €.

Torre di San Giovanni

Torre di San Giovanni est un hameau de la commune d’Ugento, situé sur la mer Ionienne. Bien qu’elle compte peu d’habitants pendant l’année, elle en compte plus de 50 000 pendant la période estivale. Cette localité se caractérise par des plages de sable blanc et une mer turquoise. Dans la zone d’Ugento, le prix de vente moyen d’une propriété au mètre carré est de 1 008 €.

Pescoluse et Torre Pali

Pescoluse et Torre Pali sont deux hameaux de la commune de Salve. Le premier possède une côte basse et sablonneuse avec des dunes. La particularité de Pescoluse est la présence d’un sable très clair, d’où son surnom de « Maldives du Salento ». Torre Pali, localité située non loin de Santa Maria di Leuca et de Gallipoli, possède une plage basse et sablonneuse. Le prix de vente moyen d’une maison au mètre carré dans la province de Salve est de 1 570 euros.

Santa Maria di Leuca

Santa Maria di Leuca fait partie de la commune de Castrignano del Capo et c’est une destination touristique réputée. On y trouve de nombreuses grottes et une cascade monumentale qui représente le point final de l’aqueduc des Pouilles. Le prix de vente moyen d’une maison dans cette localité est de 1 735 euros par mètre carré.

La vallée d’Itria

Bari

Bari est une ville qui s’est totalement transformée au cours de la dernière décennie. Devenant l’une des plus importantes capitales du Sud, c’est une ville vivante, bien organisée, facilement accessible (notamment grâce à l’agrandissement de l’aéroport) et riche en histoire. À Bari se trouvent d’importants monuments historiques tel que la Cathédrale San Sabino, la basilique San Nicola, le Castello Svevo et le fameux théatre Petruzzelli. La ville attire en effet de nombreux touristes chaque année et le prix moyen au mètre carré est de 1570 euros.

Polignano a Mare

Polignano a Mare est un véritable bijou, un village perché surplombant une mer cristalline, et c’est pour cette raison qu’on l’appelle la « Perle de l’Adriatique ». Située à un peu plus de 30 km de Bari, Polignano possède un centre historique extraordinairement évocateur, qui trahit les héritages arabe, byzantin, normand et espagnol, dans un mélange d’architecture qui laisse le visiteur sans voix. La ville déborde aujourd’hui de touristes et de visiteurs, surtout en été, attirés par la conformation naturelle qui fait de Polignano un balcon sur l’ horizon infini. Le prix moyen au mètre carré à Polignano est de 2855 euros.

Monopoli

Monopoli est une oasis de tranquillité avec ses maisons blanchies à la chaux, ses églises, ses palais du XVIIIe siècle et ses fortifications médiévales. Ses plages et ses eaux cristallines, ainsi que de très nombreux bars et restaurants en font une ville très vivante et animée durant toute la belle saison. Les touristes sont très nombreux et ses structures d’hébergement sont pleines chaque année. Le prix moyen au mètre carré à Monopoli est de 2398 euros.

Ostuni

Certainement l’un des lieux les plus emblématiques des Pouilles. Ostuni est surnommée « la ville blanche », parce que tous ses bâtiments sont peints en blanc (sur ordonnance du maire). Sa position est curieuse, car elle se dresse sur trois collines à une altitude de 218 m au-dessus du niveau de la mer, à une distance d’environ 8 km de la mer Adriatique. La façade romane de la cathédrale et la large Piazza della Libertà se distinguent par la beauté de leurs monuments. Il faut cependant savoir qu’en été, la ville est prise d’assaut par les touristes et les visiteurs. Le prix moyen au mètre carré à Ostuni est de 2824 euros.

Cisternino, Locorotondo, Martina Franca et Alberobello

Les petites villes de Locorotondo, Cisternino et Martina Franca constituent avec Alberobello le noyau pur de la vallée d’Itria. Ce sont des villages médiévaux gardés comme des trésors. Un dédale de ruelles et de rues étroites s’ouvrent ainsi sur des places majestueuses, dominées par des palais historiques et des cathédrales.
Les balcons, ornés de spectaculaires compositions florales, sont une preuve de goût et de raffinement. Les campagnes environnantes plaisent aussi énormément aux touristes, qui cherchent la tranquillité pour leurs vacances d’été ou d’hiver. Le prix moyen au mètre carré dans ces villes est de 1986 euros à Alberobello, 1352 euros à Martina Franca, 1338 euros à Locorotondo et 1513 euros à Cisternino.

Location Touristique dans les Pouilles: Comment?

La maison de vacances se classe comme une activité réceptive conformément à l’article 6, paragraphe 10, de la loi nationale n° 217 de 1983 et peut être gérée sous une forme entrepreneuriale ou occasionnelle.

La loi nationale a confié aux régions italiennes la tâche de légiférer en fonction des intérêts régionaux, et la région des Pouilles, comme les autres régions italiennes, a adopté sa propre loi-cadre sur le tourisme, la loi régionale n° 18 du 19/02/1999. Les lois régionales ultérieures, y compris l’article 69 de la loi régionale n° 32 du 29 décembre 2022,  ont élargi la possibilité pour les particuliers de maintenir l’exigence d’occasionnalité jusqu’à 3 unités de propriété.

La résidence secondaire peut être gérée à titre occasionnel ou entrepreneurial.

Dans la gestion non entrepreneuriale ou occasionnelle , ainsi que dans la gestion entrepreneuriale, les règles techniques s’appliquent comme pour les habitations civiles (exigences en matière de construction, d’hygiène et de sécurité prévues par les lois et règlements en vigueur pour les habitations civiles). Cela signifie que les maisons de vacances doivent avoir obtenu un certificat d’agibilité.

La différence substantielle entre la gestion sous forme entrepreneuriale et la gestion sous forme non entrepreneuriale réside dans l’occasionalité. La gamme de services offerts est presque identique, seule la TVA obligatoire pour la forme entrepreneuriale fait la différence.

La forme du contrat écrit entre les parties propriétaire et locataire est obligatoire comme le prévoit l’article 1, paragraphe 346 de la loi n° 311 du 30 décembre 2004, sous réserve de nullité. Le contrat de location est régi par la loi 431/1998, articles 1571-1654 et amendements ultérieurs.

Par conséquent, avant de signer un contrat de location touristique dans les Pouilles, il est nécessaire de respecter les règles techniques, d’hygiène, de santé, d’énergie et de conformité des équipements ainsi que les éventuelles polices d’assurance souscrites pour le compte de tiers.

En ce qui concerne la fiscalité, dans le cas d’une gestion occasionnelle ou non entrepreneuriale, les loyers perçus doivent être déclarés dans la déclaration de revenus, avec la possibilité d’opter pour le barème de l’Irpef ou pour un taux fixe de l’Irpef appelé cedolare secca  à 21%, et 26% pour le second bien, tandis que pour la gestion entrepreneuriale, en tant que titulaire d’un numéro de TVA, ce taux fixe ne s’applique pas.

Location Touristique dans les Pouilles: les Règles à Suivre

• Selon la nouvelle réglementation publiée au journal officiel le 16/12/2023, il est obligatoire d’obtenir le code CIN (code d’identification national).
• Obligation de présenter la SCIA (notification certifiée du début des activités) également pour les particuliers. En outre, il faut être propriétaire d’un immeuble conforme à la réglementation en vigueur et à usage d’habitation. Le certificat d’habitabilité est obligatoire.
• Préparer le diagnostic de performance énergétique (DPE) comme l’exige la législation européenne et le mentionner comme l’une des conditions du bail et le joindre avec la signature du locataire pour qu’il en prenne connaissance.
• Respecter la durée minimale de location, qui est de deux jours. Il n’est pas possible de louer pour une seule nuit.
• Obligation d’équiper l’unité immobilière avec des dispositifs de détection de gaz combustible et de monoxyde de carbone en fonctionnement ainsi que des extincteurs portatifs conformément à la loi.
• La terminologie « maison de vacances » ne doit pas s’utiliser, car elle est spécifique à la gestion sous forme d’entreprise.
• Souscrire une assurance responsabilité civile (recommandée et non obligatoire) protégeant ses biens.
• Se faire accréditer par la préfecture de police provinciale, qui délivrera les identifiants nécessaires pour se connecter et enregistrer automatiquement les hôtes. L’enregistrement doit s’effectuer même si l’invité reste moins de 24 heures, comme le prévoit la Questura.

Attention!

Pour pouvoir mettre en location votre logement dans les pouilles, il est indispensable que celui-ci soit parfaitement aux normes. Vous devez donc etre extrêmement vigilant durant la phase d’achat. Une maison qui n’est pas conforme à la règlementation urbanistique en vigueur, sans certificat d’agibilité ou DPE ne peut en aucun cas être mise en location. Avant de signer une promesse d’achat il est impératif de faire effectuer toutes les vérifications nécessaires sur le terrain. Une enquête préliminaire sur le bien immobilier qui vous intéresse est fondamentale. Celle-ci vous révèlera l’état exact des lieux et les problèmes éventuels liés à l’acquisition de ce logement.

Dans les Pouilles un grand nombre de biens immobiliers en vente ne sont pas aux normes et présentent des irrégularités ou des abus de construction. Même discours pour les équipements, qui sont souvent à refaire complètement. Ces problèmes n’empêchent pas le transfert de propriété et par conséquent vous pouvez acheter la maison sans souci. Mais il sera impossible de la louer par la suite, si vous n’effectuez pas tous les travaux nécessaires, et cela pourrait vous coûter très cher.

En Conclusion

Pour investir dans la location touristique dans les Pouilles en toute sécurité, il est fondamental de réaliser un audit préliminaire. Votre avocat spécialisé en droit immobilier prendra en charge l’ensemble de la procédure. D’une part, il vérifiera la documentation (urbanistique, cadastrale, hypothécaire, énergétique, etc.). D’autre part, il rédigera les divers contrats que vous devrez signer. Il réalisera également l’ensemble des formalités administratives et vous accompagnera chez le notaire le jour de la signature de l’acte.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez Acheter une maison dans les Pouilles pour la louer, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin de la procédure.

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