Продажа итальянской недвижимости нерезидентам

Юридические основы продажи недвижимости в Италии лицам, которые не являются ее резидентами, закреплены итальянским правом и международными договорами, имеющими приоритет.

Статья 51 Закона Италии № 218 от 31 мая 1995 г. гласит о том, что порядок приобретения недвижимости регулируется законодательством места нахождения недвижимости.

Римский договор от 19 июня 1980 г., обязательный для применения всеми государствами-членами Европейского Союза, устанавливает право, применимое к договорным обязательствам.

Стороны договора могут выбрать право, применимое ко всему договору или его отдельной части, а также вправе выбрать юрисдикцию подсудности в случае споров. В любой момент по взаимному согласию стороны могут изменить применимое право (принцип свободы выбора применимого права).

При отсутствии соглашения сторон о подлежащем применению праве к договору применяется право страны, с которой договор наиболее тесно связан (место постоянного проживания или юридический адрес стороны договора, главный офис компании либо филиал по месту исполнения договора).

Тем не менее, к обязательствам, связанным с недвижимым имуществом, при умолчании в договоре применяется право страны местонахождения имущества.

Следовательно, если недвижимое имущество находится в Италии, и в сделке по продаже участвуют резиденты Италии или иных государств, к такой сделке всегда применяется итальянское право.

Регламент ЕС 44/2001 устанавливает правила подсудности арбитражных судов и судов общей юрисдикции. Решение, принятое судом государства-члена ЕС автоматически признается во всех остальных без необходимости проведения дополнительных процедур.

Согласно указанному Регламенту споры по сделкам с недвижимостью подсудны судам государства нахождения недвижимого имущества.

Из этого следует, что исключительная подсудность по спорам, вытекающим из сделок с итальянской недвижимостью, относится к судам Италии.

Адвокат Джандоменико Де Туллио

Партнер юридической фирмы De Tullio