Immobilier en Italie. Conseils pratiques aux acheteurs

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Dans le cadre d’une récente enquête, nous avons demandé à nos clients quels étaient les principaux conseils qu’ils donneraient aux autres concernant l’achat du bien immobilier en Italie. Que recommanderaient-ils pour garantir le bon déroulement d’un achat immobilier en Italie ?

Voici une sélection de réponses qui, nous l’espérons, pourront vous être utiles si vous envisagez l’achat d’un bien immobilier en Italie.

« Les notaires et les avocats ne sont pas les mêmes. Un notaire est au service de l’État italien. Un avocat en revanche est au service du client …

Une fois que le vendeur a accepté votre offre, il est crucial d’avoir l’expertise de votre côté.

Nous pensions que, puisque, selon la loi italienne, il faut faire appel à un notaire, un « notaio », nous étions protégés d’un point de vue juridique. Cependant, nous avons appris qu’un notaire italien n’est pas du tout la même chose qu’un avocat. Si un notaire s’occupe du transfert de propriété, il ne peut pas vous donner de conseils juridiques. En fait, les notaires sont au service de l’État. Ils sont chargés de collecter toutes les taxes pertinentes à l’issue de la transaction.

En Italie, le vendeur et l’acheteur partagent souvent un « notaio », mais je vous conseille de désigner le vôtre. Malgré ce que l’on peut vous dire, je vous recommande de consulter un avocat pour vous conseiller sur des questions telles que la négociation du prix, les vérifications et les recherches sur la propriété, les successions et la manière de structurer votre achat et les questions fiscales.

Choisissez votre propre avocat, et non celui que vous recommande le vendeur ou l’agent immobilier. Et assurez-vous qu’il parle votre langue et qu’il a l’expérience de l’achat de biens immobiliers italiens et de tous les aspects juridiques, successoraux et fiscaux qui y sont liés.»

« Il ne s’agit pas seulement d’acheter une maison en Italie. Ne négligez pas la planification successorale !

Indépendamment des souhaits exprimés dans un testament, certaines personnes ont le droit légal de recevoir au moins une partie de l’héritage. Le testateur ne peut disposer librement que d’une partie de ses biens, qui varie entre un quart et la moitié de l’ensemble du patrimoine. Il est donc important de demander un avis professionnel si pour une raison quelconque vous ne souhaitez pas laisser votre maison italienne à ce qu’on appelle des héritiers réservés.

Il existe plusieurs façons de structurer les transactions immobilières en Italie. Toutefois, il n’est pas possible de modifier cette formule ultérieurement. Il est donc important d’y réfléchir avant d’acheter.

Il y a également des implications en matière de droits de succession. C’est pour cette raison qu’il est important de demander l’avis d’un professionnel avant de signer quoi que ce soit. »

« Soyez prudent avec votre argent …

Tout d’abord, assurez-vous que votre offre est correcte. Il est facile de rechercher les prix en Italie grâce à divers portails immobiliers et sites d’agences. Votre agent immobilier peut également vous conseiller. Il devrait savoir quel prix le vendeur serait prêt à accepter.

Nous avons demandé au cabinet De Tullio de nous aider et ils ont fait un excellent travail. Ils nous ont conseillés tout au long de notre achat immobilier en Italie. Grâce à leurs conseils, nous avons économisé beaucoup d’argent en négociant le prix de la propriété. En outre, ils nous ont mis en contact avec des spécialistes du change et nous ont aidés à étudier la possibilité de contracter un prêt hypothécaire italien. Nous avons décidé de ne pas suivre cette voie en fin de compte, mais cela aurait été une option. »

« Assurez-vous que votre agent immobilier est qualifié …

Le système italien des agences immobilières est réglementé. L’achat d’une propriété en Italie est donc assez sûr. De plus, il est facile de s’assurer que votre agent est qualifié. Vérifiez que votre agent immobilier possède une assurance professionnelle et qu’il est inscrit à la chambre de commerce locale. C’est tout de même une étape difficile de signer des documents légaux si comme nous, vous ne maîtrisez pas l’italien. D’après notre expérience personnelle, c’est une bonne idée de demander à un avocat d’examiner les documents avant de signer quoi que ce soit.

Ne remettez jamais vos arrhes directement au vendeur. Vérifiez que votre notaire ou votre agent immobilier sont assurés pour recevoir ces paiements. Et, ne soyez jamais tenté de payer « au noir » pour éviter les taxes sur l’achat en déclarant un prix de vente inférieur. Même si vous vous en tirez à bon compte sur le moment, vous devrez payer des impôts plus élevés sur les plus-values au moment de la vente, car la différence entre le prix que vous avez payé (ou déclaré avoir payé) et le prix de vente sera plus élevée. »

«Bien qu’un diagnostic technique de propriété ne soit pas courant en Italie, vous devriez en obtenir un …

Nous sommes heureux d’avoir fait faire une étude. Notre expert a trouvé un certain nombre de problèmes avec la structure et le permis de construire. Des problèmes que nous ne pouvions pas voir simplement en regardant la propriété. Nous avons pu nous appuyer sur ces problèmes pour négocier le prix de notre maison.

Veillez à choisir un expert indépendant. Quelqu’un qui comprend les particularités des bâtiments italiens. Obtenez une étude complète couvrant la structure, le zonage, les permis de construire, les termites, la peinture au plomb, l’amiante, les risques naturels et industriels, les installations de gaz/électricité/eau, les fosses septiques et l’efficacité énergétique. Comme nous avions l’intention de rénover notre propriété, nous avons également demandé à un ouvrier d’examiner la propriété. »

«Les projets de rénovation peuvent être une opportunité, mais ils peuvent aussi se transformer en gouffre financier.

Si vous envisagez un projet de rénovation en Italie, il est important de comprendre les coûts et les délais probables, afin d’éviter qu’ils ne deviennent incontrôlables. Obtenez au moins deux devis de constructeurs avant de signer l’acte de vente, et établissez un plan réaliste de la manière dont vous allez procéder. Allez-vous faire appel à un architecte, à un chef de projet, à des constructeurs et artisans italiens ? Ou, envisagez-vous de faire le travail vous-même ?

Le permis de construire est essentiel pour les projets de rénovation. Le contrat de vente préliminaire (compromesso) est très important à cet égard. Les agents immobiliers italiens ont tendance à utiliser un modèle standard. Vous devriez demander à un avocat de l’adapter à votre situation personnelle. Par exemple, veillez à ce qu’il contienne une condition stipulant que l’achat est soumis à des autorisations de planification. Nous avons rénové quelques bâtiments en Italie, mais nous n’aurions jamais envisagé ces projets sans avoir consulté un avocat au préalable. »

« Choisissez un promoteur de bonne réputation si vous décidez d’acheter sur plan en Italie …

Une belle apparence sur le papier ? Une chance de concevoir certains éléments de votre maison ? C’est ce que nous pensions, mais l’achat d’une propriété sur plan en Italie n’est pas pour les âmes sensibles. Il y a eu tellement d’histoires de choses qui ont très mal tourné avec l’immobilier sur plan. Notamment la faillite de promoteurs.

Si vous envisagez d’acheter sur plan, il est indispensable d’avoir votre propre avocat. La loi italienne est très complexe et le jargon juridique italien est une langue complètement différente. Il est essentiel de s’assurer que le promoteur est digne de confiance avant de signer tout document ou de remettre de l’argent. Souvenez-vous qu’en Italie, les promoteurs n’obtiendront pas de financement d’une banque tant qu’un certain nombre de ventes de propriétés n’auront pas été conclues. Vérifiez l’état d’avancement du projet (le permis de construire a-t-il été approuvé et la construction a-t-elle commencé ?)

Il ne faut jamais rien signer avant d’avoir pris un avis juridique et ne jamais remettre tout l’argent au début du processus, même si un promoteur vous met sous pression. Vous ne devez effectuer des paiements que par étapes. Un paiement final n’est dû qu’une fois le bien terminé. »

«En plus du prix d’achat, vous devez prévoir des frais supplémentaires …

Il est très important d’y penser. Les frais de notaire et d’agent immobilier peuvent facilement s’élever jusqu’à 15 % du prix.

Les frais de notaire comprennent diverses taxes de l’État italien telles que les droits de timbre et leurs honoraires. Ceux-ci sont fixés de manière progressive en fonction de la valeur du bien immobilier.

Les frais d’agence immobilière sont à la discrétion de l’agence.

N’oubliez pas de prendre en compte les frais d’hypothèque, le cas échéant, ainsi que les frais d’avocat et d’expertise.

Pensez aussi à long terme aux taxes foncières, aux frais d’entretien et de fonctionnement. »

« Faites vos devoirs avant d’acheter l’immobilier en Italie …

Lisez des magazines spécialisés, consultez des sites web – attention toutefois à leur réputation. Les conseils sur le Web peuvent être un peu trompeurs, voire incorrects. Participez à des salons immobiliers italiens et parlez à des experts.

Assurez-vous de bien comprendre ce que vous entreprenez – pas seulement le processus d’achat et les coûts qu’il implique, mais tout le reste. Comment vous rendre à votre propriété ? Quels sont les frais de fonctionnement, y compris les impôts fonciers, les factures de services publics et les charges si vous achetez un appartement ?

L’Italie est un pays idéal pour l’achat d’un bien immobilier, à condition de faire des recherches approfondies au préalable et de faire appel à des professionnels réputés et agréés pour vous aider.

En conclusion …

Si vous pensez ou êtes en train d’acheter une propriété en Italie et vous avez une question, contactez-nous pour une consultation.

 

Veuillez noter que toute déclaration faite dans cet article ne constitue qu’une introduction pratique générale et non un avis juridique officiel. Cette société décline toute responsabilité quant aux déclarations faites.

Rapports économiques entre les epoux étrangers en Italie

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Regime patrimoniale coniugale. Les régimes de propriété matrimoniale déterminent les rapports économiques en Italie

Cet article examine la question du choix de la loi régissant les rapports économiques entre les couples mariés et les partenaires enregistrés de nationalité étrangère en Italie.

La loi italienne n° 218 de 1995 contient un amendement. Celle-ci réforme le droit international privé déterminant la loi applicable aux régimes matrimoniaux en Italie.

En ce qui concerne les rapports économiques entre les couples mariés, s’ils ont la même nationalité, la loi nationale des deux partenaires est applicable.

Lorsque les conjoints ont deux nationalités différentes, c’est la loi de l’État où le mariage a eu lieu qui est applicable.

L’Italie offre le choix entre deux rapports économiques

En Italie, les couples peuvent choisir entre deux régimes matrimoniaux : le régime de la communauté des biens « comunità dei beni » et celui de la séparation des biens « separazione dei beni ».

Les couples peuvent conclure un accord sous forme notariale au moment du mariage ou ultérieurement pour déterminer le régime applicable. Toutefois, en l’absence de choix, le droit italien de la famille prévoit que le régime de la communauté des biens est applicable par défaut.

Achat de biens immobiliers en Italie : couples mariés et partenaires enregistrés de nationalité étrangère en Italie

Les couples non italiens peuvent conclure un accord lors de l’achat d’un bien immobilier en Italie – s’ils souhaitent que la propriété du bien soit au nom d’un seul conjoint.

Les décisions relatives aux régimes matrimoniaux peuvent jouer un rôle clé en cas de divorce ou de décès. Elles peuvent donc avoir des conséquences importantes et de grande portée.

Conformément à l’article 159 du code civil italien, en l’absence d’un accord notarial entre les conjoints, le régime matrimonial par défaut sera celui de la communauté des biens.

Couples mariés et partenaires enregistrés. Qui possède quoi dans une communauté de biens ?

Un régime de communauté de biens signifie que les deux partenaires possèdent certains biens en commun. Il s’agit notamment de :

– Des achats effectués par les conjoints ensemble ou séparément pendant leur mariage.

– Les commerces détenus et gérés par les deux conjoints après leur mariage.

– Les bénéfices d’une entreprise appartenant à l’un ou aux deux conjoints.

Certains biens personnels ne sont pas inclus dans le régime italien de la communauté des biens :

– appartenant à chacun des époux avant leur mariage.

– acquis pendant le mariage par le biais d’un don personnel ou d’un héritage.

– objets personnels utilisés par les conjoints.

– les biens ou les finances obtenus en compensation de dommages.

Un régime de communauté de biens signifie qu’un bien appartient à un couple à parts égales….

En revanche, si le couple opte pour un régime de séparation de biens, il est possible d’enregistrer un bien au nom d’un seul conjoint ou partenaire.

Pour ce faire, le couple peut choisir un régime de séparation de biens au moment du mariage ou après celui-ci. Cela signifie que les ressortissants étrangers mariés ailleurs, mais résidant en Italie, peuvent décider, à tout moment au cours de leur mariage ou de leur partenariat enregistré, de choisir que leur relation économique soit régie par la loi italienne.

Si les couples mariés de nationalité étrangère résidant en Italie décident de régler leurs affaires économiques selon le droit italien, ils devront le faire par un accord écrit sous la forme d’un acte public en présence d’un notaire public italien.

En conclusion …

Avant d’acheter un bien immobilier en Italie, il convient de réfléchir à votre rapport économique. Chaque cas dépend des circonstances personnelles.

L’achat d’une propriété en Italie représente un investissement important pour la plupart des gens. Afin de protéger votre investissement, vous devez donc toujours demander un avis juridique indépendant. Prenez contact avec nous pour discuter de votre situation.

Vous pouvez également être intéressé par la division des biens dans le cadre d’un divorce. Vous pouvez aussi consulter nos vidéos d’information (en anglais).

Toutes les explications se trouvant dans cet article sont fournies à titre indicatif, en tant qu’introduction de type pratique. Elles ne constituent pas donc des conseils et le cabinet n’assume aucune responsabilité pour ces déclarations.

Rénovation d’une propriété italienne. Droit de la santé et de la sécurité

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La rénovation d’une propriété italienne. Législation en matière de santé et de sécurité

Qui est responsable de faire respecter les exigences de sécurité lors de la rénovation d’une propriété italienne ?

Dans le cas de travaux de construction, même mineurs, le « directeur des travaux » est responsable de la sécurité. Il s’agit généralement d’un architecte, d’un ingénieur ou d’un designer. Toutefois, si le propriétaire d’un bien immobilier fait directement appel aux services d’un ouvrier, il agit en tant que directeur des travaux.

Cela signifie que le propriétaire est responsable de la sécurité. Ainsi, en cas d’accident, le propriétaire est responsable des conséquences pénales et civiles.

Imaginez que vous engagez un plâtrier pour enduire un mur et que celui-ci tombe d’une échelle. Ou bien, vous faites appel à un électricien pour refaire l’électricité de votre propriété et l’électricien s’électrocute.

En tant que propriétaire, vous êtes responsable. Même si vous n’êtes pas présent au moment de l’accident. En tant que propriétaire légal, vous êtes, au regard de la loi, l’employeur du travailleur blessé.

Le risque de poursuites pénales et civiles

Votre responsabilité pour l’accident est non seulement de nature pénale, pour des blessures coupables causées au travailleur, mais aussi de nature civile.

Autrement dit, vous pouvez être tenu de verser une indemnisation. L’indemnisation pour un membre cassé peut s’élever à plusieurs milliers d’euros. Dans le pire des cas, vos biens peuvent être saisis pour payer l’indemnisation.

Il s’agit d’une question juridique très complexe qui repose sur des détails techniques régis par le droit italien. Si vous prévoyez des travaux de rénovation sur votre propriété en Italie, assurez-vous de respecter les exigences de sécurité.

Responsabilités du propriétaire lors de la rénovation d’une propriété italienne

Lorsque vous planifiez des travaux de rénovation d’une propriété italienne, quels qu’ils soient, vous êtes légalement responsable des exigences de sécurité.

La loi italienne considère que toute personne considérée comme « non professionnelle », telle qu’un propriétaire, qui fait appel aux services d’un tiers pour effectuer tout type de travaux de rénovation, est tenue de s’assurer que les ouvriers travaillent conformément à la législation en matière de santé et de sécurité.

Exigences de sécurité. Une étude de cas

Récemment, la Cour suprême a examiné un recours déposé par un propriétaire plaignant. Il avait chargé une entreprise de construction de peindre les murs extérieurs de sa maison. Pendant les travaux, un des ouvriers est tombé à travers un trou dans un dallage autour de la maison. Le peintre a fait une chute de plusieurs mètres dans le sous-sol. Il est tragiquement décédé par la suite. Le trou à l’origine de l’accident avait auparavant été recouvert de planches. Cependant, les planches avaient été enlevées et remplacées par du polystyrène, qui n’était pas assez solide pour supporter le poids de la personne qui est tombée.

La cour d’appel a confirmé des jugements antérieurs qui établissaient que le propriétaire avait un devoir de diligence en ce qui concerne l’exécution du contrat. Dans cette affaire, la cour a relevé plusieurs défaillances. En premier lieu, l’absence d’un plan d’évaluation des risques. Deuxièmement, un manque d’entretien de l’allée autour de la maison et les risques posés par l’ouverture dans le sous-sol. Troisièmement, le tribunal a considéré qu’il y avait eu un défaut de supervision des travailleurs.

Les exigences de sécurité relèvent de la responsabilité de l’employeur

Le tribunal a jugé que le propriétaire de la maison était responsable de ces manquements. Les obligations en matière de sécurité relèvent de la compétence exclusive d’un employeur, qui dans ce cas était le propriétaire. En fait, le propriétaire agissait comme l’employeur du peintre. Bien que les travaux soient de nature « domestique », le tribunal a estimé que le propriétaire n’était pas dispensé d’exercer ses fonctions de chef de chantier. En d’autres termes, l’accident s’est produit parce que, d’une part, le propriétaire n’a pas assumé la responsabilité de la sécurité de son employé. Et, d’autre part, le propriétaire a négligé d’agir en tant que directeur des travaux désigné.

Dans des cas comme celui-ci, il est donc crucial de souligner l’obligation du propriétaire de signaler tout danger sur le site et, dans la mesure du possible, de prévoir son élimination avant que les travaux ne commencent. Si le propriétaire ne peut prouver qu’il a exercé son devoir de diligence et pris toutes les mesures nécessaires pour assurer un environnement de travail sûr, il sera tenu pour responsable.

Exigences en matière de santé et de sécurité dans les contrats de construction italiens

Lorsqu’un propriétaire engage un entrepreneur, il est important d’avoir un contrat écrit. Celui-ci doit indiquer que le respect des règles de sécurité relève de la responsabilité de l’entrepreneur. De cette façon, il est clair sur le plan juridique que l’entrepreneur est responsable de la sécurité pendant la rénovation d’une propriété italienne.

En conclusion …

Si vous envisagez de rénover une propriété italienne, il est essentiel d’établir un contrat en bonne et due forme.

Le cabinet d’avocats De Tullio est un cabinet juridique présent sur tout le territoire italien. Nous avons plus de 55 ans d’expérience spécialisée dans le traitement des questions liées à la propriété, à la construction et à la rénovation. Si vous envisagez d’entreprendre des travaux de construction ou de rénovation sur votre propriété en Italie, ou si vous vous trouvez dans une situation difficile concernant les responsabilités et les exigences de sécurité dans le cadre de travaux de rénovation, nous sommes là pour vous aider. Prenez contact avec nous à l’adresse suivante : info@detulliolawfirm.com

 

 

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Notez que toute déclaration faite dans le présent article ne constitue qu’une explication introductive pratique et non un avis juridique officiel. Le cabinet De Tullio n’accepte aucune responsabilité pour toute déclaration faite.