Comment l’emphytéose s’applique-t-elle?

Un sujet particulièrement débattu est celui de «l’emphytéose», un régime qui a ses racines dans le droit romain. Elle faisait partie du système féodal et était liée à l’économie agricole.

Les agriculteurs pouvaient cultiver la terre et subvenir ainsi à leurs besoins. En contrepartie, ils payaient un loyer foncier annuel en argent ou en marchandises. 

Des accords contractuels existent entre deux parties. D’une part, le Dominium Directum, la personne détenant la pleine propriété (dominus) ou le propriétaire du bien. Et, d’autre part, le Dominium Utile – le locataire (emphytéoteuta) qui a le droit d’utiliser le bien sur la base d’un bail.

L’emphytéose peut s’appliquer à tous les types de biens italiens

L’emphytéose s’applique tant aux terrains qu’aux bâtiments, y compris les villas et les appartements.

Pendant la durée d’un contrat d’emphytéose, lorsqu’un terrain est concerné, le locataire a le droit de modifier la surface du terrain. Cela inclut le labourage des pâturages pour planter une récolte ou des arbres.

Lorsque des bâtiments sont concernés, le locataire peut les modifier. Toutefois, les modifications ne doivent pas entraîner de détérioration du bâtiment. Par conséquent, si le locataire souhaite construire un agrandissement ou ajouter des annexes aux structures existantes, il est en droit de le faire.

Le contrat entre le « propriétaire » et le « locataire » doit être établi par écrit. Le paiement du loyer est récurrent et l’obligation de payer le loyer ne cesse que si le bien est détruit. La destruction peut être due soit à des causes humaines, comme un incendie, soit à des événements naturels, comme un tremblement de terre.

Durée des contrats et obligations

L’emphytéose peut être perpétuelle ou limitée, avec une durée minimum de 20 ans. Dans les deux cas, le locataire a les mêmes droits que le propriétaire.

Le locataire peut sous-louer l’immeuble, recevoir une indemnité pour les améliorations apportées et même conserver l’immeuble jusqu’au paiement intégral de son crédit. Ceci sans le consentement du propriétaire.

Si l’emphytéose a une durée de 20 ans, le locataire ne peut céder ses droits par contrat. De plus, le droit de préemption ne s’applique pas au locataire de la même manière qu’aux agriculteurs. Le locataire n’a pas de droit de premier refus (ROFR).

Le locataire dispose d’un droit de disposer du bien très étendu dans le cadre de l’emphytéose perpétuelle. Il peut disposer du bien emphytéotique au moyen d’un acte conforme au Code civil italien. Il peut s’agir soit d’un acte entre vifs, fait du vivant du locataire, soit d’un acte à cause de mort, fait après son décès et dans ce cas par testament.

Rachat de l’emphytéose

Un locataire peut acquérir la pleine propriété d’un bien emphytéotique moyennant le paiement d’un prix correspondant à quinze fois le loyer annuel. Le locataire peut faire usage de ce droit de rachat à tout moment.

Ce droit de rachat prévaut comme un droit équivalent accordé au propriétaire en cas de rupture du contrat par le locataire, appelé « dévolution » (devoluzione).

Le rachat peut être réglé soit à l’amiable, soit par le moyen d’un accord entre le propriétaire et le locataire. Un acte notarié doit constater le rachat. Lorsque le propriétaire et le locataire ne parviennent pas à se mettre d’accord, le litige peut être réglé par voie judiciaire.

Vous devez toujours vérifier les titres de propriété d’un bien

Un locataire doit augmenter la productivité, l’utilité ou la valeur du bien immobilier, rural ou urbain. Cette obligation s’étend sur toute la durée de l’emphytéose et peut être réglée par un accord écrit.

Le paiement du loyer doit être effectué au propriétaire sur une base annuelle. Si le locataire ne respecte pas le contrat d’emphytéose, le propriétaire a le droit de demander la résiliation.

Le propriétaire a le droit de demander la fin de l’emphytéose en raison d’une violation du contrat par le locataire. Dans ce cas, le propriétaire doit rembourser les améliorations apportées par le locataire. Le paiement doit être proportionnel à l’augmentation de la valeur du bien lorsqu’il revient au propriétaire.

En conclusion …

L’acquisition, le rachat ou la cession d’un bien soumis à un bail ou à une emphytéose peuvent présenter des difficultés. D’autres types d’accords de location existent également dans le droit italien. Il est recommandé de désigner un conseiller juridique pour vous guider tout au long du processus.

Si vous envisagez un investissement immobilier en Italie, contactez-nous. Le cabinet d’avocats De Tullio peut vous conseiller et vous guider tout au long de votre parcours d’achat immobilier en Italie. Nous avons plus de 55 ans d’expérience dans l’accompagnement de nos clients dans leurs achats immobiliers en Italie.  Prenez contact avec nous.

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Toutes les informations se trouvant dans cet article sont fournies à titre indicatif et à but pratique. En aucun cas celles-ci ne sauraient constituer un quelconque conseil juridique et le cabinet n’assume aucune responsabilité pour ces déclarations.

Acceptation de l’offre d’achat d’un bien immobilier en Italie

La première étape de l’achat d’une propriété en Italie consiste pour l’acquéreur en la formulation d’une offre d’achat.

L’offre identifie, entre autres, le bien et le prix que l’acheteur est disposé à payer.

Le caractère juridiquement contraignant de l’offre dépend premièrement de son acceptation écrite par le vendeur. Cette acceptation doit parvenir à l’acheteur potentiel dans un délai stipulé dans l’offre.

Obligations contractuelles liées à l’offre d’achat

Tant que l’acceptation de l’offre n’est pas parvenue à l’acheteur potentiel, aucune obligation contractuelle n’a été établie. Cette offre est donc révocable.

Toutefois, l’acheteur peut stipuler qu’il souhaite que son offre d’achat reste ferme pendant une période déterminée. Si le vendeur accepte ce délai, il a l’obligation de retirer le bien du marché. Ce dernier ne sera pas en mesure de commercialiser le bien pendant la période mentionnée. Il s’agit dans ce cas d’une offre d’achat irrévocable.

Le droit contractuel immobilier italien

Les contrats de vente et d’achat de biens immobiliers en Italie sont régis par le code civil italien à l’article 1470.

Le contrat immobilier est un instrument de transaction consensuel par lequel une partie (le vendeur) s’engage à transférer la propriété d’un bien, ou d’un droit, à une autre partie (l’acheteur).

Agents immobiliers italiens : rôles et rémunérations

En Italie, la vente d’un bien immobilier se réalise souvent par le biais d’une agence immobilière. Le rôle des agents immobiliers italiens est de commercialiser le bien auprès d’acheteurs potentiels. Lorsqu’un acheteur potentiel formule une offre d’achat pour un bien, l’agent immobilier la transmet au vendeur.

La formulation d’une offre d’achat ne garantie pas la conclusion d’une transaction

Entre la formulation de l’offre d’achat et la signature du contrat préliminaire, les acheteurs doivent effectuer divers contrôles sur le bien. Cela peut mettre en évidence certains problèmes ou irrégularités. Par exemple, il se peut que le bien soit totalement ou partiellement dépourvu de permis de construire ou ne dispose pas de certificat d’habitabilité. Ces problèmes peuvent amener un acheteur à retirer son offre.

La rencontre d’une offre et d’une acceptation d’achat ne constitue donc pas une garantie de vente finale.

Vous devez ainsi vous méfier si l’agence immobilière demande sa commission au stade de l’offre d’achat.

À quel moment devez-vous payer la commission d’une agence immobilière italienne?

La Cour de cassation considère que pour qu’un agent immobilier ait droit à sa commission, il ne suffit pas qu’il mette simplement en contact vendeurs et acheteurs. La commission n’est due à un agent immobilier qu’une fois qu’un contrat préliminaire a été conclu entre le vendeur et l’acheteur.

Risques contractuels des biens immobiliers en Italie

Nous vous recommandons de solliciter un avis juridique indépendant avant de signer tout document relatif à l’achat d’un bien immobilier en Italie. Pour éviter tout conflit d’intérêts, veillez à choisir votre propre avocat plutôt que celui recommandé par un agent immobilier ou un vendeur.

Votre avocat vous guidera en toute sécurité à travers les étapes du processus d’achat d’une propriété en Italie.

Le cabinet d’avocats De Tullio est un cabinet d’avocats italien spécialisé dans les successions et le transfert de biens immobiliers. Si vous avez besoin de plus amples informations sur ce sujet ou sur d’autres sujets liés à l’immobilier, le cabinet d’avocats De Tullio sera heureux de pouvoir vous aider. N’hésitez pas à nous contacter.

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Toutes les explications se trouvant dans cet article sont fournies à titre indicatif et à but pratique. En aucun cas celles-ci ne sauraient constituer un quelconque conseil juridique. Le cabinet n’assume aucune responsabilité pour ces déclarations.

Demande de visa de résidence élective en Italie

La demande de visa de résidence élective (VRE) pour l’Italie est soumise à deux conditions principales. Premièrement, le demandeur doit disposer d’un logement désigné comme sa résidence en Italie. Il peut s’agir d’un bien immobilier dont le demandeur est propriétaire ou d’une propriété louée avec un contrat de location. Ensuite, le demandeur doit disposer d’un revenu équivalent à environ 31 000 euros minimum par an. La loi exige en outre que ces ressources financières soient « amples et autonomes ». Elles doivent être pérennes et disponibles pendant toute la période de résidence du demandeur en Italie.

Un consulat italien dans le pays d’origine du demandeur est chargé d’évaluer les critères ci-dessus. Bien que la décision du consulat soit discrétionnaire, celle-ci ne doit pas être arbitraire.

En d’autres termes, un consulat ne peut pas refuser d’accorder un VRE sans motifs valables. Par ailleurs, tout demandeur doit être en mesure de comprendre la logique qui sous-tend le processus décisionnel de l’autorité compétente.

Un demandeur peut contester en justice le refus d’un consulat d’accorder un VRE.

Études de cas : Recours en annulation contre des refus de VRE italien

Chaque année, un certain nombre de demandeurs se voient refuser l’octroi du VRE. Nous examinons deux de ces cas à la lumière du jugement n° 1396 du 5 décembre 2018.

Dans ces deux cas, les demandeurs ont fait appel du refus de l’octroi d’un VRE par le consulat général d’Italie à New York. Les affaires ont eu lieu devant le tribunal administratif de Lazio.

Cas 1 : Des requérants contestent avec succès le refus du consulat de leur accorder un visa de résidence élective italien

Dans la première affaire (n° 6421), les requérants avaient demandé un VRE dans l’intention d’établir leur résidence permanente à Turin.

Le consulat a refusé la demande au motif que ceux-ci ne remplissaient pas la condition de revenu fixée par la loi italienne pour l’obtention d’un VRE.

Dans cette affaire, les requérants disposaient d’un revenu locatif annuel de 80.000,00 dollars provenant d’une propriété située à Brooklyn. Ils disposaient également d’un revenu annuel supplémentaire de 60.000,00 dollars. Les requérants recevaient ces revenus sur une base mensuelle d’une compagnie d’assurance. Leurs ressources financières dépassaient clairement le montant fixé par la loi italienne.

Lorsqu’il a refusé d’accorder un VRE, le consulat a évoqué de manière générique le fait que les revenus étaient soumis aux fluctuations des marchés financiers. Le consulat n’a pas analysé spécifiquement les sources de revenus et n’a pas expliqué son raisonnement pour motiver son refus. Il a tout simplement déclaré que les revenus déclarés semblaient être stables et continus dans le temps mais insuffisants pour compenser les éventuelles fluctuations de leur valeur.

Pour cette raison et sur la base des documents fournis par les requérants, le tribunal administratif a ordonné au consulat de revoir sa décision.

Cas 2 : Une requérante conteste sans succès le refus du consulat de lui accorder un visa de résidence élective italien

Dans le deuxième cas (n° 1396), le consulat a également refusé un VRE. Dans sa demande au consulat italien de New York, la requérante avait déclaré avoir commencé une activité professionnelle en tant que consultante en 1999. Elle affirmait qu’elle disposait donc d’une épargne suffisante pour financer son mode de vie sans avoir besoin de travailler.

Après avoir étudié sa demande de VRE rejetée à trois reprises, la requérante a décidé de contester cette décision. Elle a fondé son argumentation sur un manque de diligence raisonnable et une prise de décision arbitraire.

Le consulat italien à New York, pour motiver son refus, a déclaré que « les informations que vous avez fournies sur le retrait automatique de votre compte d’investissement montrent que le montant versé sur votre compte chèque, génère un revenu annuel de 36.000 USD (environ 32.000 euros). Ce montant atteint à peine le minimum requis de 31.000,00 euros par an, comme le prévoit la loi italienne. Ce montant est insuffisant pour la délivrance d’un visa de résidence élective, surtout si l’on considère que ces fonds sont soumis aux fluctuations du taux de change Euro/USD ».

Il a poursuivi en ajoutant que « votre patrimoine financier – bien qu’important – est principalement investi dans des fonds et des placements en actions. Ceux-ci, par définition, fluctuent considérablement avec les valeurs des marchés financiers et présentent un niveau élevé de volatilité. Par conséquent, vos fonds ne remplissent pas la condition attraynte à la nécessité de présenter un caractère ample et stable. Ils ne peuvent pas non plus être considérés comme ayant un caractère régulier et certain dans le futur, comme l’exige la loi italienne« .

Explications de la décision de rejet du consulat italien à New York dans cette affaire

Trois éléments principaux sont à la base du refus de l’octroi du VRE par le consulat dans cette affaire.

Premièrement, celui-ci a constaté un manque de garanties adéquates et documentées. Il n’a pu relever aucune preuve de la disponibilité de ressources financières importantes, autonomes, stables et régulières. En outre, aucun motif suffisant ne permettait de supposer que les ressources financières de la requérante existeraient à l’avenir.

Deuxièmement, les revenus déclarés par la requérante, d’un montant de 36.000,00 dollars (environ EUR 32.000), correspondaient à peine à l’exigence légale annuelle en Italie (EUR 31.000).

Troisièmement, les ressources financières de la requérante étant principalement investies dans des actions. Elles étaient donc soumises aux fluctuations des taux de change.

Le tribunal administratif du Lazio a donc rejeté le recours de la requérante. Il a estimé que le refus du consulat de délivrer un VRE ne semblait pas injustifié. Les ressources financières du demandeur, bien qu’importantes, ne généraient pas un revenu suffisant pour justifier la délivrance d’un VRE. Le tribunal a également donné raison au consulat concernant la volatilité des marchés boursiers et les risques de change.

Selon la jurisprudence italienne, un compte bancaire, à moins d’être extrêmement important, ne constitue pas une preuve de ressources financières amples et abondantes à caractère pérenne.

En conclusion …

Un demandeur peut toujours contester le refus d’un consulat de lui délivrer un visa de résidence élective italien. Nous vous conseillons de consulter un expert juridique si votre demande de VRE a été refusée.

Si vous avez besoin de plus amples informations concernant le visa de résidence élective en Italie, n’hésitez pas à contacter le cabinet d’avocats De Tullio.

Lisez aussi: Loi budgétaire 2020 italienne – Nouvelle IMU (TMU: Taxe Municipale Unique).

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Selon un rapport de la Commission européenne, environ 16 millions de couples résidant dans l’Union européenne viveraient dans une « situation transfrontalière ». Ceux-ci sont citoyens et/ou propriétaires de biens situés dans différents états membres de l’UE. Jusqu’en 2019, il n’existait pas de réglementation européenne permettant de déterminer la juridiction et la loi applicable au partage de biens en Italie de conjoints mariés en cas de divorce ou de décès de l’un d’eux.

Le 23 juin 2016, le Conseil de l’UE a introduit deux nouveaux règlements applicables aux régimes patrimoniaux des conjoints mariés. Le Règlement (UE) 2016/1103 régit la situation des couples mariés tandis que le Règlement (UE) 2016/1104 concerne les partenariats civils. Ces textes sont entrés en vigueur le 29 janvier 2019.

L’objectif est d’accroître la sécurité juridique concernant la compétence et la loi applicable au patrimoine des couples internationaux. En outre, l’essor de ces normes permet l’harmonisation des règles de droit international privé entre les pays de l’UE.

La réglementation européenne fixe une règle de conflit de juridictions applicable en cas de divorce ou de décès

En cas de divorce, le tribunal statuant sur le fond sera également compétent pour régler la question du partage de biens en Italie. Cela recquiert néanmoins leur consentement. Les couples peuvent également conclure un accord sur la compétence au cours de la procédure judiciaire.

En absence d’accord, la compétence appartient aux tribunaux de l’Etat sur le territoire duquel le couple a sa résidence habituelle. Sinon, il s’agira de la dernière résidence habituelle du couple, dans la mesure où l’un d’eux y réside encore.

A défaut, la compétence est attribuée aux juridictions de l’Etat de la résidence habituelle du défendeur. Les juridictions de l’Etat de nationalité commune du couple au moment de la procédure peuvent également être choisies. Les parties peuvent également convenir d’attribuer la compétence à un Etat membre de l’UE. Si le défendeur saisi les tribunaux d’un Etat membre de l’UE, ceux-ci seront compétents, nonobstant la juridiction compétente en vertu des règles précédemment citées.

Une règle de conflit de lois s’applique aux mariages et aux partenariats enregistrés

Cette règle permet de choisir la loi qui s’appliquera en cas de divorce ou de décès. Les mariages et partenariats enregistrés avant le 29 janvier 2019 restent soumis aux règles nationales de droit international privé.

Les règlements sont applicables dans 18 États membres de l’UE qui ont rejoint l’initiative de coopération renforcée en la matière. Seuls la République d’Irlande et le Danemark n’ont pas pas adopté ce texte. Ces pays continuent donc à utiliser leurs règles nationales de droit international privé.

Les règlements susmentionnés ont une portée universelle. La loi désignée par la règle de conflit de loi peut donc être celle de n’importe quel Etat. Cela inclut les pays non-membres de l’UE. De plus, la loi désignée est applicable à tous les biens du patrimoine, sans considération de leur localisation.

De Tullio Law Firm. Avocats compétents en droit international et en droit de la famille depuis plus de 55 ans

Le divorce ou le décès d’un conjoint est un moment difficile à gérer. Le fait de devoir régler des affaires liées à la succession et à la séparation des biens peut complexifier davantage la situation. Les complications se multiplient lorsque les couples vivent ou possèdent des biens dans différents pays. Nous comprenons les complexités juridiques auxquelles les couples internationaux peuvent être confrontés en Italie. Si vous avez besoin de conseils, nous sommes là pour vous aider.

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