B&B à Bologne en 2025
B&B à Bologne en 2025: le point sur la nouvelle réglementation.
L’année 2025 a marqué des changements importants pour la location courte durée à Bologne, avec de nouvelles règles. Ces changements incluent l‘introduction du Code d’Identification National (CIN) et des modifications du plan d’urbanisme. La ville a dû prendre ces mesures pour répondre à la crise du logement.
Il est désormais interdit de faire un self check-in, les hôtes doivent vérifier les invités en personne.
Afin de limiter et d’augmenter la qualité de l’offre de location courte à Bologne, la municipalité a introduit une variante au plan réglementaire général et un amendement au règlement de construction qui est entré en vigueur le 4 décembre 2024 :
L’administration a introduit une nouvelle catégorie cadastrale B3 ( « immeubles résidentiels à usage touristique ») pour les logements destinés à la location touristique de courte durée et a fixé la surface utile (SU) à 50 m², c’est-à-dire la taille minimale pour permettre la location d’un appartement à usage touristique, sauf si les logements possèdent une chambre double, une chambre simple, un séjour avec kitchenette (ou une cuisine séparée) et une salle de bain de la taille minimum réglementaire.
Dans le cas d’unités immobilières légitimes préexistantes d’une superficie comprise entre 80 et 100 m², la division en deux unités de moins de 50 m² est possible.
Avec cette mesure, la transformation d’une unité d’habitation en établissement d’hébergement doit faire l’objet d’une demande de changement de destination d’usage du bien immobilier de résidentiel à hébergement extra-hôtelier. Un géomètre ou un ingénieur peuvent effectuer ce changement de destination d’usage.
B&B à Bologne en 2025: Nouvelles Règles d’Accueil 
La ville de Bologne a mis à jour sa réglementation sur les locations courte durée pour mieux gérer la crise du logement. Environ 5 500 CIN ont été attribués, permettant à l’administration de contrôler la transformation des logements. Il faut savoir que 10 % des nouvelles demandes ont déjà été rejetées selon les nouveaux critères. Cette réglementation fait l’objet de contestations, mais elle vise à équilibrer le tourisme et l’habitation résidentielle. En Émilie-Romagne, pour louer aux touristes, il faut respecter des règles précises comme l’envoi d’une déclaration d’ouverture d’activité à la mairie et l’obtention d’un CIN à partir du 1er janvier 2025. L’enregistrement des invités doit se faire en personne, rendant le self check-in illégal. Les propriétaires doivent également percevoir la taxe de séjour si la commune l’applique. Enfin, des règles fiscales strictes s’appliquent selon le nombre de logements que vous utilisez comme B&B.
La durée maximale pour une location courte est de 30 jours. Ce contrat peut inclure des services comme le nettoyage et la fourniture de linge. Il n’est pas nécessaire d’enregistrer le contrat auprès de l’Agenzia delle Entrate. Vous devez cependant rédiger ce dernier qui doit contenir toutes les informations utiles, y compris les règles de la maison. Pour les locations touristiques, la durée peut aller jusqu’à 3 mois, mais le contrat doit s’enregistrer si celle-ci dépasse 30 jours.
Comment faire?
Pour être en règle avec les locations courte durée à Bologne en 2025, il faut suivre certaines étapes. D’abord, vérifier que le logement respecte les normes de sécurité et d’hygiène. Ensuite, il faut envoyer une Déclaration d’Ouverture d’Activité (CIA) au Service Unique pour les Activités Productives. Il est également nécessaire de demander un code national d’identification (CNI) pour enregistrer l’établissement.
Les hôtes doivent communiquer les données des clients à la police dans les 24 heures suivant leur arrivée. Les données touristiques doivent être transmises à l’ISTAT par le biais de la plateforme Ross1000. De plus, il faut s’accréditer pour gérer et payer la taxe de séjour tous les trimestres, avec un nouveau taux de 10,5 % qui s’applique à partir du 1er avril 2025.
B&B à Bologne en 2025: L’Urbanisme
Il est toujours possible d’ouvrir une entreprise de location à court terme à Bologne, mais il faut respecter des règles strictes et obtenir l’approbation de la municipalité.
Tout d’abord, il faut demander le changement de destination d’usage de la propriété d’ habitation en hébergement touristique (catégorie cadastrale B3) et attendre l’approbation de la municipalité. Sans cette dernière, vous ne pourrez pas démarrer l’activité. Vous devrez également vous assurer que l’appartement mesure au moins 50 m². S’il est plus petit, il doit obligatoirement comprendre une chambre double, une chambre simple, un séjour avec cuisine (ou kitchenette) et une salle de bain conforme aux exigences sanitaires de l’arrêté ministériel du 5 juillet 1975. Ce changement de catégorie cadastrale est indispensable pour opérer en toute légalité. Sans cette démarche, l’activité de location touristique serait abusive. Ces règles ne s’appliquent pas rétroactivement, permettant aux activités en cours de continuer si elles étaient autorisées et conformes. Les nouvelles limites concernent uniquement ceux qui lancent une nouvelle activité de location à court terme.
Les Sanctions Prévues
Ne pas respecter ces règles peut entraîner des sanctions. Par exemple, si un bien ne respecte pas les exigences minimales, il ne pourra pas changer d’usage. La location sera donc illégale. Cela peut aboutir à une amende de plus de 2 000 euros, à un ordre d’arrêt immédiat de l’activité, et à l’impossibilité d’obtenir un code d’identification national (CIN). De plus, ne pas demander un CIN peut coûter entre 800 et 8 000 euros, et ne pas afficher ce code entraîne une amende de 500 à 5 000 euros. Les annonces sans CIN devront se retirer des sites comme Airbnb et Booking. Il est également crucial de communiquer les données des hôtes à la police dans les 24 heures pour éviter des sanctions pénales.
Si vous louez déjà, vérifiez que votre bien respecte les normes sanitaires et de sécurité. Demandez également le CIN et assurez-vous que les communications sont en ordre. Pour démarrer une nouvelle activité, assurez-vous de respecter les exigences d’urbanisme et demandez un changement de destination d’usage.
En conclusion
Ouvrir un B&B à Bologne en 2025 peut être un excellent moyen de gagner un revenu supplémentaire. Cependant, il est important de comprendre les implications juridiques et fiscales de la location de votre propriété. En outre il est indispensable de vous assurer que votre propriété est conforme à la nouvelle réglementation en vigueur. Avec une bonne planification et une bonne préparation, vous pourrez louer avec succès votre propriété à Bologne. Cela en profitant des avantages de posséder une maison de vacances dans une ville superbe.
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